不動(dòng)產(chǎn)登記制度

不動(dòng)產(chǎn)登記制度

什么是不動(dòng)產(chǎn)登記制度?

不動(dòng)產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動(dòng)產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政治理行為。目前世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長(zhǎng)，我們應(yīng)充分比擬借鑒上述登記制度的特長(zhǎng)，結(jié)合中國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情，構(gòu)建有中國(guó)特色的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的含義

1.登記是依當(dāng)事人申請(qǐng)的行為。

2.登記是國(guó)家專職部門的活動(dòng)。

3.登記內(nèi)容為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象包括以下權(quán)利：(1)全部權(quán);(2)地上權(quán);(3)永佃權(quán);(4)地役權(quán);(5)先取特權(quán);(6)質(zhì)權(quán);(7)抵押權(quán);(8)租賃權(quán);(9)采石權(quán)。

4.登記事項(xiàng)須記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，是指不動(dòng)產(chǎn)登記行為的法律屬性。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，大致有三種學(xué)說(shuō)：(1)公法行為說(shuō)。(2)證明行為說(shuō)。(3)私法行為說(shuō)。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記并非登記機(jī)關(guān)的行政治理行為，其本質(zhì)應(yīng)為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門將有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。例如，某甲通過(guò)合法建筑建筑住宅一處，經(jīng)甲向房產(chǎn)治理部門申請(qǐng)，由房產(chǎn)治理部門將其房屋權(quán)屬狀況記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，該項(xiàng)記載就是不動(dòng)產(chǎn)登記，又稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的過(guò)程

(一)中國(guó)古代的土地登記制度中國(guó)以土地為中心的登記制度源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，從一開(kāi)頭就與土地稅賦息息相關(guān)。據(jù)學(xué)者考證，中國(guó)古代以土地交易為中心形成的登記制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中國(guó)在土地治理方面消失了立契、申碟或過(guò)割制度。土地買賣必需通過(guò)官府，進(jìn)展書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)峻的制裁。

從中國(guó)古代土地登記制度的歷史演化可以看出，它主要是伴隨土地稅賦制度而存在的，乃稅賦制度的衍生物，其最主要目的是便于稅賦征收。地契作為田地全部人或使用人的權(quán)利證明只是其附帶性的作用，并不能作確權(quán)證書。更為重要的是，地契資料由官府把握，且對(duì)外保密，一般百姓不能查詢相關(guān)資料，與現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度的公示要求相去甚遠(yuǎn)。因此嚴(yán)格地說(shuō)，中國(guó)在民國(guó)以前的`歷史上并沒(méi)有真正形成以公示為目的的登記制度。

(二)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度建立與進(jìn)展

就中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的形成與進(jìn)展過(guò)程來(lái)說(shuō)，中國(guó)在民國(guó)時(shí)期繼受西方法制，已經(jīng)正式建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，然而該制度卻主要是為土地私有制效勞的。建國(guó)初期，我們也曾建立起了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但隨著社會(huì)主義改造的完成，中國(guó)在經(jīng)濟(jì)體制方面實(shí)行全面的公有制，登記制度失去了存在的根底，使該制度在中國(guó)一度中斷30多年，改革開(kāi)放以后，特殊是土地治理法公布以后才漸漸恢復(fù)和進(jìn)展。因此可以說(shuō)，登記制度在中國(guó)雖然有著悠久歷史，但真正意義上的作為物權(quán)公示手段的不動(dòng)產(chǎn)登記制度卻起步較晚，且一開(kāi)頭就效勞于不動(dòng)產(chǎn)行政治理的目的，帶有深厚的行政顏色，使該制度未能在維護(hù)交易便捷與安全方面發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(三)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

1.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷評(píng)析

從中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立與進(jìn)展來(lái)看，中國(guó)的登記制度存在諸多缺陷，主要表現(xiàn)在以下方面。

(1)未能形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記治理體制。

(2)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明確。

(3)不動(dòng)產(chǎn)登記的種類不健全。

(4)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度闕如。

2.完善中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建議

關(guān)于如何完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，學(xué)者們見(jiàn)仁見(jiàn)智，針對(duì)登記制度的諸多弊端從不同角度提出了很好的建議，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面。

(1)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記治理體制。

(2)明確不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力。

(3)健全不動(dòng)產(chǎn)登記類型。

(4)建立登記機(jī)關(guān)的責(zé)任賠償制度。

3.中國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)建

2023年3月16日，十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通過(guò)了物權(quán)法，該法設(shè)專節(jié)規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度。它在總結(jié)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐閱歷的根底上，借鑒西方國(guó)家先進(jìn)立法閱歷，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記程序、登記類型及登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任等重要問(wèn)題作出了明確規(guī)定，確立了中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的根本構(gòu)造，為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定，供應(yīng)了整體架構(gòu)和思路，標(biāo)志著中國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的正式確立。

(1)確立了