土地開發(fā)成本

第六章

成本法第六章成本法§6-1成本法的概述一、成本法的概念積算價格=重新購建成本—折舊房地產(chǎn)價格二、理論依據(jù)生產(chǎn)費用價值論第六章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤§6-1成本法的概述1、無交易、無收益的房地產(chǎn)估價2、特殊目的房地產(chǎn)估價3、特殊建造的房地產(chǎn)4、狹小市場上的房地產(chǎn)5、市場比較法中的修正計算多交易、有收益的房地產(chǎn)能否用成本法估價？第六章成本法三、成本法的適用范圍§6-1成本法的概述市場供大于求以正常成本評估的價格往往偏高

——價格應向下調(diào)整

市場供小于求以正常成本評估的價格往往偏低

——價格應向上調(diào)整2、要結(jié)合市場供求分析來確定評估價格1、要注意區(qū)分實際成本和客觀成本房地產(chǎn)的價格大多取決于其效用，而不是花費的成本投入成本多，并不一定其價值就高第六章成本法四、注意事項§6-1成本法的概述搜集資料

估算重新購建價格估算折舊求取積算價格第六章成本法五、成本法估價的步驟§6-2新開發(fā)土地的成本法估價一、計算公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本

+管理費用+投資利息+銷售稅費

+開發(fā)利潤+土地增值收益第六章成本法：從投入到開發(fā)期結(jié)束

二、新開發(fā)土地價格的構(gòu)成土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用，無論它們的來源是借貸資金，還是自有資金，都應計算利息

I=P[(1+i)n－1]I——利息額P——資金額i——利率n——計息期第六章成本法（一）取得待開發(fā)土地的成本（二）土地開發(fā)成本（三）管理費用（四）投資利息（四）投資利息基數(shù)為土地取得費用計息期通常為整個開發(fā)期

2、土地開發(fā)費用和管理費用的利息基數(shù)為土地開發(fā)費用和管理費通常視為均勻投入第六章成本法1、土地取得費用的利息計息例6-1總投資為550萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入，同期銀行貸款年利率為8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（萬元）

010.5第六章成本法例6-2總投資為400萬元，開發(fā)期2年，第一年均勻投入總投資的65%，第二年均勻投入35%，同期銀行貸款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（萬元）

00.511.5265%35%第六章成本法例6-3總投資為為600萬元，開開發(fā)期3年，在第第一年年年初投入入總投資資的50%，第二年年年初投投入30%，第三年年年初投投入剩余余的20%，同期銀銀行貸款款年利率率為8%,求利息。。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第六章成成本法（五）銷銷售稅費費1、銷售費費用廣告宣傳傳、銷售售代理費費2、銷售稅稅金及附附加營業(yè)稅、、城市維維護建設設稅和教教育附加加3、其他銷銷售稅費費應由賣方方負擔的的交易手手續(xù)費等等第六章成成本法（六）開開發(fā)利潤潤1、開發(fā)利利潤=銷售收入入-土地取得得成本-開發(fā)成本本-管理費用用-投資利息息-銷售稅費費2、開發(fā)利潤是正正常條件下的平平均利潤3、計算開發(fā)利潤潤應以對應的利利潤率乘以對應應的基數(shù)開發(fā)利潤=（土地取得成本本+開發(fā)成本）×直接成本利潤率率開發(fā)利潤=（土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用）×投資利潤率開發(fā)利潤=（土地取得成本本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用）×成本利潤率開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房房地產(chǎn)價值×銷售利潤率第六章成成本法（七）土地增增值收益土地增值收益益=（土地取得成成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+利潤）×土地增值收益益率第六章成成本法某土地征地、、安置、拆遷遷及青苗補償償?shù)荣M用為每每畝10萬元，土地開開發(fā)成本為每每平方公里2.5億元。土地開開發(fā)周期為2年，土地征用用等費用10萬元/畝，在開發(fā)期期初投入；土土地開發(fā)費用用第1年均勻投入30%，其余在第2年內(nèi)均勻投入入。年貸款利利率為6%，按半年計息息。當?shù)赝恋氐亻_發(fā)投資的的回報率一般般為征地等費費用及開發(fā)成成本之和的10%，轉(zhuǎn)讓稅費約約為土地轉(zhuǎn)讓讓價的6.5%，土地增值收收益為10%。試評估該土土地的單價。。例6-4第六章成成本法土地價格V=土地征用等費費用A+土地開發(fā)成本本B+利息C+利潤D+稅費E+土地增值收益益F三、新開發(fā)區(qū)區(qū)宗地價格評評估可轉(zhuǎn)讓土地面面積=開發(fā)區(qū)土地總總面積×開發(fā)完成后可可轉(zhuǎn)讓土地面面積的比率新開發(fā)區(qū)某宗宗土地單價=新開發(fā)區(qū)土地地平均單價×區(qū)位、用途等等修正系數(shù)第六章成成本法例6-5某成片荒地面面積為2平方公里，取取得該荒地的的價格為1.2億元。將其開開發(fā)成可轉(zhuǎn)讓讓形態(tài)熟地的的開發(fā)成本和和管理費用為為2.5億元。開發(fā)期期為3年，貸款年利利率為6%，取得該荒地地的價格在開開發(fā)期初一次次性投入；開開發(fā)成本和管管理費用在開開發(fā)期內(nèi)均勻勻投入。銷售售稅費為可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓熟地價格格的5.5%；開發(fā)利潤為為土地取得價價格、土地開開發(fā)成本和管管理費之和的的15%。開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓土地地面積的比率率為60%。試求該荒地地開發(fā)完成后后可轉(zhuǎn)讓熟地地的平均單價價。第六章成成本法新開發(fā)土地總總價V總=取得該荒地的的價格A+土地開發(fā)成本本和管理費B+投資利息C+銷售稅費D+開發(fā)利潤EA=1.2億元B=2.5億元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46億元D=V總×5.5%=0.055V總E=（A+B）×15%=0.56億元V總=1.2+2.5+0.46+0.055V總+0.56V總=4.99億元§6-3新建房地產(chǎn)的的成本法估價價一、計算公式式新建房地價格格=土地取得成本本+土地開發(fā)成本本+建筑物建造成成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤新建建筑物價價格=建筑物建造成成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤二、新建房地地產(chǎn)價格的構(gòu)構(gòu)成第六章成成本法例6-6某新建房地產(chǎn)產(chǎn)，土地面積積20000平方米，建筑筑面積50000平方米?，F(xiàn)時時土地重新取取得價格為3000元/㎡。建筑物建造造的建安成本本為1800元/㎡，管理費用為為建安成本的的3%。該房地產(chǎn)開開發(fā)周期為2.5年，其中半年年準備期，2年建設期，土土地費用在準準備期內(nèi)均勻勻投入；建安安成本及管理理費用在建設設期內(nèi)第一年年均勻投入40%，第二年均勻勻投入60%，年利率為6%。銷售稅費為為房地產(chǎn)價格格的7%，開發(fā)利潤為為房地產(chǎn)價值值的20%。試評估該房房地產(chǎn)的總價價與單價。第六章成成本法房地價格V總=土地成本A+建安成本B+管理費用C+利息D+銷售稅費E+開發(fā)利潤F§6-4舊房地產(chǎn)的成成本法估價一、計算公式式舊房地價格=房地重新購建建價格-建筑物折舊=土地重新取得得價格+建筑物重新購購建價格-建筑物折舊舊建筑物價格格=建筑物重新購購建價格-建筑物折舊第六章成成本法二、重新購建建價格（一）概念重新購建價格格是假設在估估價時點重新新取得或重新新開發(fā)、重新新建造全新狀狀況的估價對對象所需的一一切合理、必必要的費用、、稅金和正常常開發(fā)利潤之之和。建筑物：建筑物重新新建造成本之之和房地：土地重新取取得價格或重重新開發(fā)成本本與建筑物重重新建造成本本之和第六章成成本法認識：1、重新購建價價格是估價時點的；2、重新購建價價格是客觀的；3、建筑物的重重新購建價格格是全新狀況下的價格格；4、土地的重新新購建價格是是在時點狀況況下的價格。。1、重置價格又稱重置成本，是采用估價價時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件件、設備和建建筑技術(shù)等，，按照估價時時點時的價格水平，重新建造與與估價對象建建筑物具有同等效用的新建筑物的正常常價格。2、重建價格又稱重建成本，是采用與估估價對象建筑筑物相同的建筑材料、、建筑構(gòu)配件件、設備和建建筑技術(shù)等，，按照估價時點時的價格格水平，重新建造與與估價對象建建筑物完全相同的建筑物的正正常價格。這這種重新建造造方式可形象象地稱為“復制”。第六章成成本法（二）建筑物物重新購建價價格的分類二、重新購建建價格重置價格一般建筑物和和因年代久遠遠、已缺乏與與舊建筑物相相同的建筑材材料、建筑構(gòu)構(gòu)配件和設備備，或因建筑筑技術(shù)和建筑筑標準改變等等，使舊建筑筑物復原建造造有困難的建建筑物重建價格有特殊保護價價值的建筑物物的估價，如如人們看重的的有特殊建筑筑風格的建筑筑物等★有特殊價值的的文物古跡的的整體估價不不能應用成本本法第六章成成本法3、適用對象二、重新購建建價格二、重新購建建價格1、土地重新購購建價格的求求取比較法、收益法、、基準地價修正法法、成本法2、建筑物重新購建建價格的求取（1）單位比較法單位面積法單位體積法第六章成本本法（三）重新購建價價格的求取例例6-7某建筑物的建筑面面積為500平方米，該類建筑筑結(jié)構(gòu)和用途的建建筑物的單位建筑筑面積造價為1200元/平方米，則評估該該建筑物的重新購購建價格為：1200×500=60（萬元）第六章成本本法例6-8某建筑物的體積為為1000立方米，該類建筑筑結(jié)構(gòu)和用途的建建筑物的單位體積積造價為1000元/立方米，則評估該該建筑物的重新購購建價格為：1000×1000=100萬元（3）工料測量法（4）指數(shù)調(diào)整法例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，當時建建造該類建筑物一一般成本為880元/㎡，此后的建筑物建建造成本的變動狀狀況為：1999年內(nèi)平均每月比上上月遞增1％；2000年與2001年基本保持不變；；2002年與2003年內(nèi)平均每月比上上月遞增0.5％；2004年內(nèi)平均每月比上上月遞增2％。試利用上述資資料求取2004年8月初的該類建筑物物的重新建造成本本。第六章成本本法（2）分部分項法2、建筑物重新購建建價格的求取三、建筑物折舊（一）概念估價上的折舊是指指有各種原因所造造成的建筑物價值值的損失折舊＝建筑物在估估價時點時的市場場價值－重新購建建價格（二）建筑物的折折舊因素有形折舊無形折舊物質(zhì)折舊功能折舊經(jīng)濟折舊第六章成本本法（二）建筑物的折折舊因素建筑物在物質(zhì)實體體方面的磨損所造造成的建筑物價值值損失——有形損耗引起物質(zhì)折舊的原原因有：自然經(jīng)過的老朽與建筑物的實際經(jīng)經(jīng)過年數(shù)正相關(guān)——自然力的作用引起起的正常使用的磨損——由人工使用引起的的與使用性質(zhì)、使用用強度和使用年數(shù)數(shù)正相關(guān)意外的破壞損毀——因突發(fā)性的天災人人禍引起的延遲維修的損壞第六章成本本法1、物質(zhì)折舊（二）建筑物的折折舊因素由于消費觀念變更更、規(guī)劃設計更新新、技術(shù)進步等原原因?qū)е陆ㄖ镌谠诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不不適用所造成的其其價值損失3、經(jīng)濟折舊——外部性折舊供給過量、需求不不足、自然環(huán)境惡惡化、噪音、空氣污染、交通擁擁擠、城市規(guī)劃改改變、政府政策變變化第六章成本本法2、功能折舊（三）求取建筑物物折舊的方法耐用年限法實際觀察成新折扣法混合法直線法余額遞減法年數(shù)合計法償債基金法綜合法第六章成本本法1、直線折舊法Di——第i年的年折舊費Di=DC——建筑物重新購建價價格L——殘值N——耐用年數(shù)R——殘值率計算公式：第六章成本本法建筑物的現(xiàn)值年折舊率第六章成本本法累計折舊額例6-10某建筑物，總建筑筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為2%，試用直線法計算算該建筑物的年折折舊額、折舊總額額和現(xiàn)值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8第六章成本本法2、余額遞減法以殘余價值，乘上上一定的比率，來來計算每年的折舊舊額——加速折舊Di=C（1-d）i-1d=C-C（1-d）t=C[1-（1-d）t]VB=C-Xt=C（1-d）第六章成成本法法例6-11某建筑物，，總建筑面面積為200平方米，于于5年前建成，，重置價格格為1000元/㎡，耐用年限限40年，殘值率率為2%，試用余額額遞減法計計算該建筑筑物的年折折舊額、折折舊總額和和現(xiàn)值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5第六章成成本法法新建筑物常取

舊建筑物常取

雙倍余額遞遞減法——假設折舊率率在數(shù)值上上等于直線線法折舊率率的2倍第六章成成本法法在實際估價價運用中，，d也可憑經(jīng)驗驗取值第六章成成本法法殘值率＝03、實際觀察察法4、成新折扣扣法q——成新率VB=C×q直線法觀察法R=0：5、混合法第六章成成本法法（四）求取取建筑物折折舊的注意意事項1、注意估價價上的折舊舊與會計上上的折舊的的區(qū)別估價上的折折舊應注意意的是市場場價值的真真實減損；；會計上的折折舊注重的的是原始價價值的分攤攤、補償或或回收在估價上，，C為重新購建建價格，而而且是估價價時點時的的；在會計上，，C為資產(chǎn)原值值，不隨時時間的變化化而變化。。第六章成成本法法2、使用經(jīng)濟濟耐用年限限與有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)為為估價依據(jù)據(jù)維修保養(yǎng)屬屬于正常：：有有效經(jīng)過過年數(shù)=實際經(jīng)過年年數(shù)維修保養(yǎng)好好或經(jīng)過更更新改造：：有效經(jīng)過過年數(shù)<實際經(jīng)過年年數(shù)維修保養(yǎng)差差：有有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)>實際經(jīng)過年年數(shù)N≠n+tABCD第六章成成本法法3、注意土地地使用年限限對建筑物物經(jīng)濟壽命命的影響（1）建筑物的的建設期不不計入耐用用年限，即即建筑物的的耐用年限限應從建筑筑物竣工驗驗收合格之之日起計（2）建筑物的的耐用年限限短于土地地使用權(quán)年年限時，應應按建筑物物耐用年限限計算折舊舊建3年經(jīng)濟壽命50年17年土地期限70年第六章成成本法法（3）建筑物的的耐用年限限長于土地地使用權(quán)年年限時，應應按土地使使用年限計計算折舊。。即按建筑筑物的實際際經(jīng)過年數(shù)數(shù)加上土地地使用權(quán)的的剩余年限限計算折舊舊建2年經(jīng)濟壽命50年土地期限40年12年3、注意土地地使用年限限對建筑物物經(jīng)濟壽命命的影響（5）建筑物出出現(xiàn)于補辦辦土地使用用權(quán)出讓手手續(xù)之前，，其耐用年年限晚于土土地使用權(quán)權(quán)年限而結(jié)結(jié)束，應按按建筑物已已使用年限限加上土地地使用權(quán)剩剩余年限計計算折舊經(jīng)濟壽命50年10年

10年土地期限50年經(jīng)濟壽命50年5年土地期限50年5年第六章成成本法法（4）建筑物出出現(xiàn)于補辦辦土地使用用權(quán)出讓手手續(xù)之前，，其耐用年年限早于土土地使用權(quán)權(quán)年限而結(jié)結(jié)束，應按按建筑物耐耐用年限計計算折舊4、注意分類類折舊例6－12：某建筑物物的重置價價格為300萬元，經(jīng)濟濟壽命為50年，有效經(jīng)經(jīng)過年數(shù)為為15年。其中，，門窗等損損壞的修復復費用為5萬元；裝修修的重置價價格為65萬元，平均均壽命為5年，已使用用2年；設備的的重置價格格為100萬元，平均均壽命為15年，已使用用12年，殘值率率假設均為為零。其折折舊總額計計算如下：：門窗等損壞的的折舊額=5萬元裝修的折舊額額==26萬元設備的折舊額額==80萬元長壽命項目的的折舊額==39萬元該建筑物的折折舊總額=5+26+80+39=150萬元第六章成成本法項目單位成本數(shù)量單項成本合計基礎工程元/立方米立方米

墻體工程元/平方米平方米

樓地面工程元/平方米平方米

屋面工程元/平方米平方米

門窗工程元/平方米平方米

給排水面積元/平方米平方米

供暖工程元/平方米平方米

電氣工程元/平方米平方米

合計

稅費利息管理費

重新購建價格

第六章成成本法項目單價數(shù)量單項成本合計現(xiàn)場準備

水泥

沙石

磚塊

木材

瓦面

鐵釘

人工

稅費

其他

重新購建價格

第六章成成本法習題1、取得某3平方公里成片片荒地的價格格為500元/平方米，將其其開發(fā)成熟地地的費用為500元/平方米，稅利利為可轉(zhuǎn)讓熟熟地價格的15%，其可轉(zhuǎn)讓土土地面積為2平方公里，則則該荒地開發(fā)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓熟地的平平均單價為多多少？2、某建筑物物建筑總面積積為200平平方米，重置置價格為2000元/㎡㎡，現(xiàn)值為284，800元。該建建筑物已使用用15年，耐耐用年限為50年，建筑筑物價值損耗耗是均勻的。。試用直線法法求建筑物的的重新建造成成本、已使用用折舊總額、、年折舊額和和殘值率。第六章成成本法3、某建筑物，，總建筑面積積為200平方米，于8年前建成，重重置價格為1000元/㎡，耐用年限40年，殘值率為為0，試用雙倍余額遞減減折舊法計算該建筑物物第5年的折舊舊額、折舊總總額及建筑物物現(xiàn)值。4、一廠房建成后8年被改造為超級市市場，并補辦了土土地使用權(quán)出讓手手續(xù)，土地使用權(quán)權(quán)出讓年限為40年，建筑物的設計計壽命為50年，則計算該建筑筑物折舊的耐用年年限應為多少年？？5、某建筑物設計壽壽命50年，已使用8年，經(jīng)實地勘察，，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則用直線折舊法法計算的該建筑物物的成新率？第六章成本本法習題6、有一房地產(chǎn)，，土地總面積1000平方米，為為10年前通過征征用農(nóng)地取得，當當時每畝花費16萬元，現(xiàn)時重新新取得該類土地每每平方米需要600元；地上建筑筑物總建筑面積2000平方米