旅游地產(chǎn)項目整體運營思考案

青羊湖項目整體運營思考案達觀機構(gòu)青羊湖12000畝湖水、10000畝山林，如何脫胎換骨？如何新生新價值？前期規(guī)劃內(nèi)容（一）入口接待中心（二）游艇俱樂部（會所酒店）（三）翠竹灣別墅區(qū)（四）中心游樂區(qū)（五）露天燒烤區(qū)（六）小蒿溪拓展運動區(qū)（七）水上運動區(qū)（八）煤炭侖叢林區(qū)（九）茶山激情體驗區(qū)（十）十里畫廊民俗文化區(qū)吃、喝、玩、樂、住以青洋湖湖面作為中心，兩岸原始次生林作為背景，集旅游觀光、休閑度假、商務(wù)會議、體驗娛樂、生態(tài)保護等多種功能于一體的省內(nèi)一流的旅游風(fēng)景名勝區(qū)，并成為面向全國的休閑、度假居住場所。

前期規(guī)劃定位旅游地

產(chǎn)認知1旅游地產(chǎn)已在中國全面興起，前景廣闊；旅游地產(chǎn)運營周期比單純住宅地產(chǎn)要長2到3倍以上；旅游地產(chǎn)運營需要專業(yè)的資源和商業(yè)整合能力。旅游地產(chǎn)的認知旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新按照國際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項目因其資源和顧客市場的不同可分為三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。旅游地產(chǎn)的分類國內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢純粹自然資源，基本無配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型resort旅游度假區(qū)功能單一復(fù)合高低本地需求機場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能國內(nèi)市場國際市場黃金海岸普濟島亞龍灣巽寮灣大梅沙博鰲陽光假日半島國外頂級RESORT國內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項目國內(nèi)度假項目有資源的房地產(chǎn)項目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級開發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)以持有物業(yè)的回報為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報豐厚國內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資源型企業(yè)中信：中信博鰲項目中信東山島海峽論壇魯能：三亞灣新城中糧：三亞亞龍灣……專業(yè)型企業(yè)新進型企業(yè)區(qū)域級別開發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力溫泉開發(fā)：誠毅廈門麗水云天溫泉度假村云霄海湯國際溫泉度假村文化旅游：華僑城東部華僑城、歡樂谷高爾夫：深圳觀瀾觀瀾高爾夫項目……專注某項旅游資源的深度開發(fā)，具備專業(yè)核心競爭能力旅游地產(chǎn)行業(yè)的新進入者，不清楚游戲規(guī)則，機會導(dǎo)向貴州金元集團：三亞西元項目杭州新廣發(fā)：青山湖別墅項目……旅游地產(chǎn)開發(fā)的五個臺階以最后臺階的心態(tài)進行項目開發(fā)，按照前四級臺階的可能性進行操作。直接出讓土地或資源，獲取差價；進行資源包裝和前期規(guī)劃，出讓項目；實施基礎(chǔ)開發(fā)，進行子項目的招商引資；進行一期開發(fā)，再進行后期的招商引資；組建專業(yè)隊伍，進行整體獨立開發(fā)；五、四、三、二、一、旅游地產(chǎn)運營模式2旅游地產(chǎn)開發(fā)和運營需要多方合作；無論是在開發(fā)、招商、管理等方面都需要專業(yè)團隊；旅游地產(chǎn)運營有其自身的特點和模式?；趹?zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的旅游區(qū)域開發(fā)項目，必將面臨著一系列的關(guān)鍵問題與挑戰(zhàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營土地融資要建設(shè)成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類，我們又會走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上尋求經(jīng)營性物業(yè)與非盈利性配套開發(fā)的平衡？發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇開發(fā)/盈利模式下的策略選擇如何通過開發(fā)模式來保證對企業(yè)對于項目開發(fā)的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)？大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項目，主要的盈利點包括一級開發(fā)利潤、土地增值、房產(chǎn)項目開發(fā)利潤以及可能的自營性物業(yè)的經(jīng)營性收入等，為實現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項目的最佳盈利模式是什么？不同開發(fā)階段的盈利點以及實現(xiàn)各個盈利點的關(guān)鍵舉措？政策及市場風(fēng)險規(guī)避區(qū)域開發(fā)項目周期長、不確定因素多、過程復(fù)雜煩瑣，開發(fā)主體的合法性如何保證？新政下的旅游度假項目用的嚴(yán)格審批制度及“70/90”規(guī)定對于未來物業(yè)開發(fā)的市場影響？基于政府及政策的不確定性特點，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時效性的重新評估？項目的拆遷難度及拿地風(fēng)險對于區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性會產(chǎn)生怎樣的影響？從區(qū)域開發(fā)價值鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運營商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機構(gòu)運營管理/物業(yè)管理土地規(guī)劃、土地一級開發(fā)和運營在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商宣傳、營銷吸引投資商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理戰(zhàn)略層面：從地產(chǎn)價值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立企業(yè)的核心盈利模式

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項目融資項目設(shè)計項目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地轉(zhuǎn)讓土地融資土地開發(fā)項目開發(fā)管理運營拆遷安置向土地所有人收購?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商代理商/中介機構(gòu)運營管理商進行宣傳及談判等工作以吸引產(chǎn)業(yè)投資商/駐商來進行土地開發(fā)在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項目把所建房地產(chǎn)等項目出售/出租給駐商進行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項目負責(zé)日常的運營、維修及其它管理土地一級運營幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商規(guī)劃總體及單一項目幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商建設(shè)總體或單一項目盈利點經(jīng)營土地增值收益招商傭金房產(chǎn)開發(fā)收益物業(yè)經(jīng)營、管理收益代建工程收益旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型產(chǎn)品Product活動Activity資源Resource資源：自然資源人文資源產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品活動：娛樂休閑活動商務(wù)活動旅游地產(chǎn)度假內(nèi)容的三個維度專業(yè)層面：對世界各地休閑度假開發(fā)的熱點區(qū)域和項目進行了深入研究，

總結(jié)出5種核心驅(qū)動力及其代表案例Bintan，印尼AmeliaIslandPlantation，美國佛州Laguna，泰國Napavalley，美國加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州LaJolla，美國加州Wintergreen，美國維州亞龍灣，海南夏威夷，美國泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來西亞……以休閑度假為主的熱點區(qū)域的5種核心驅(qū)動力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥香港愉景灣——打造國際化的生活體驗區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國際機場12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動型經(jīng)過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗的，兼具休閑度假和居家功能的熱點區(qū)域。主題社區(qū)驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系深圳華僑城——強勢主題公園提升區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系通過擬合度分析，必須找到適合自身發(fā)展的核心驅(qū)動力發(fā)展模式

5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合項目界定驅(qū)動力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動力：自然人文驅(qū)動力輔助驅(qū)動力：主題產(chǎn)品驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動力旅游地產(chǎn)開發(fā)要始終致力于打造項目的核心競爭力功能復(fù)合度假體驗資源整合度假銷售物業(yè)核心資源開發(fā)以項目的核心資源進行深度開發(fā)，形成度假項目核心的競爭力周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗點，擴大度假競爭力的廣度在客戶度假體驗上作足文章，獲得客戶充分的體驗感受在進程中結(jié)合度假物業(yè)的開發(fā)和銷售依托資源的開發(fā)，連同會議、療養(yǎng)、觀光、購物、美食等形成完整的度假產(chǎn)業(yè)鏈條項目核心驅(qū)動力打造旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點關(guān)注的六個方面的內(nèi)容

1.資源利用研究核心要點已有資源的盤點、評估資源開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的互動核心資源的利用與開發(fā)……3.開發(fā)與盈利模式2.發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位未來潛在競爭分析核心驅(qū)動力研究總體發(fā)展戰(zhàn)略項目及區(qū)域整體定位：形象、功能分期開發(fā)策略開發(fā)計劃管理模式長期收益與短期收益的平衡考慮；不同盈利模式與博弈方的不同合作方式經(jīng)濟測算5.規(guī)劃與物業(yè)建議核心要點合理的功能組合與功能比例各功能區(qū)布局啟動區(qū)選取度假物業(yè)的價值特點度假風(fēng)情營造4.經(jīng)營性物業(yè)研究明確哪些項目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的；長期收益與短期收益的平衡考慮；經(jīng)營性物業(yè)的價值貢獻6.營銷戰(zhàn)略與策略營銷節(jié)奏與開發(fā)節(jié)奏的協(xié)調(diào)旅游度假營銷與物業(yè)營銷的關(guān)系銷售與客戶渠道如何搭建啟動價值展示體系營造旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點關(guān)注的六個方面的內(nèi)容

旅游地產(chǎn)六大誤區(qū)3旅游地產(chǎn)在中國是新事物，國內(nèi)投資者和開發(fā)者之前沒有足夠經(jīng)驗，因此在認知層面上存在大量的誤區(qū)。第一大誤區(qū)——風(fēng)險認識不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個高價資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項目成熟度價值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)）風(fēng)險收益第二大誤區(qū)——度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點在于風(fēng)景名勝低級散亂的旅游服務(wù)業(yè)……大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件第三大誤區(qū)——企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制一級開發(fā)第四大誤區(qū)——游戲規(guī)則不明縱向競爭層級不明——區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國橫向競爭關(guān)系不明——競爭？競合？第五大誤區(qū)——客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？第六大誤區(qū)——客戶需求不明度假生活城市生活“靜”生活“玩”生活“懶”生活“慢”生活“鄰里”生活“工作”生活“便利”生活“快捷”生活VS度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異青羊湖

的認知4觀水青羊湖，問佛密印寺。青羊湖項目的核心資源水山1.2萬畝高品質(zhì)水面，上游包括溈河在內(nèi)的大小水系，包括魚類在類各類水產(chǎn)；1萬畝沿湖次生山林，山林間超過30多個品種的草木，包括山林間的動物飛禽；風(fēng)景山水構(gòu)成的種種旖旎風(fēng)景，有待包裝打造的“十里畫廊”等“青羊湖十景”。1、十里畫廊：青羊湖西南狹長水域；2、平湖跑月：船行月光灣3、金沙古韻：金沙鎮(zhèn)古建筑群4、茶山霧雨：霧中的茶山臺5、翠竹隱鶴：白鷺出沒翠竹灣6、蒿溪秋葉：小蒿溪的樹林7、金龜出水：金龜島8、掛榜日出：清晨湖面欣賞掛榜山日出9、猴山翠嶺：猴子山郁郁蔥蔥的山嶺10、山屏仙境：青羊湖中間兩岸山體屏擋住后面開闊湖面。青羊湖十景：青羊湖周邊可整合資源——景觀類密印禪寺千佛溶洞炭河里大和方古國遺址溈山漂流景區(qū)峽溪生態(tài)漂流景區(qū)靈祐肉身塔唐相國裴休墓唐詩僧齊己墓宋狀元易祓墓抗金名將張浚朱張理學(xué)創(chuàng)始人張栻父子之墓……青羊湖周邊可整合資源——文化類寧鄉(xiāng)青銅器文化溈山佛文化寧鄉(xiāng)特色飲食文化溈山風(fēng)水文化炭河里古國文化寧鄉(xiāng)民俗文化青羊湖周邊可整合資源——物產(chǎn)類溈山毛尖溈山豆腐祖塔七星椒溈山臘肉黃材干魚擂茶野味野菜柑橘……認知總結(jié)無論是項目自身資源，還是周邊資源都非常豐富；目前缺乏深度的開發(fā)和整合，缺乏對外推廣和推銷的渠道。山水青羊湖文化飲食民俗物產(chǎn)青羊湖現(xiàn)狀分析5青羊湖，1.2萬畝湖面，1萬畝山林；資源、產(chǎn)品、活動，青羊湖缺少什么？產(chǎn)品Product活動Activity資源Resource旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型在旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動力模型中，青羊湖項目僅僅具備了資源，但是缺少產(chǎn)品和活動兩個關(guān)鍵的運作部分；想要資源脫胎換骨帶來新生價值，青羊湖項目需要在產(chǎn)品和活動兩個部分下功夫。定位優(yōu)勢基礎(chǔ)建設(shè)招商活動知名度人氣旅游地產(chǎn)項目開發(fā)運營旅游地產(chǎn)開發(fā)運營模型在旅游地產(chǎn)開發(fā)運營模型中，青羊湖項目缺乏人氣和知名度，與之前項目定位缺乏可行性和優(yōu)勢資源未整合開發(fā)有直接關(guān)系，當(dāng)然也因為項目基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后和招商條件不足。1、知名度不響2、人氣不足3、定位不明4、優(yōu)勢不亮5、基礎(chǔ)配套不齊備6、招商條件不成熟青羊湖開發(fā)運營需要解決的問題：1、知名度不響青羊湖，由黃材水庫更名而來，新名字在寧鄉(xiāng)本地都未達到家喻戶曉；在周邊城市長沙、益陽、婁底完全沒有進行正式的市場推廣；在省內(nèi)及全國，青羊湖旅游的知名度聊勝于無。市場對于青羊湖的認知完全處于自發(fā)狀態(tài)，項目既缺乏推廣渠道，也缺乏推廣活動，更缺乏與市場的互動平臺。2、人氣不足現(xiàn)場除周末有少量客戶外，平時相對都很少，客戶營銷完全以坐銷為主；直接導(dǎo)致已經(jīng)開發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達到收支平衡及盈利；在坐銷的同時，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客；或通過與媒體合作在項目現(xiàn)場舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動擴大青羊湖知名度的同時，增加現(xiàn)場人氣，制造口碑宣傳；與周邊景區(qū)沒有形成互動，未對周邊景區(qū)游客進行截流和分流，建議在各個周邊景區(qū)樹立相關(guān)標(biāo)識或廣告。3、定位不明前期定位太過高端雜亂，不利于人氣短期內(nèi)的聚集；青羊湖定位為：休閑度假型旅游地產(chǎn)兩個階段運營：休閑型旅游地產(chǎn)——度假型旅游地產(chǎn)第一階段做足知名度和人氣，大投入低回報；第二階段提升項目整體檔次，大投入高回報；4、優(yōu)勢不亮青羊湖的優(yōu)勢資源還是水和山，缺乏深度開發(fā)利用、品牌化包裝和市場化重點推介。青羊湖周邊的旅游和文化資源豐富，缺乏與項目進行有機的融合和嫁接。內(nèi)無立勢，外無借勢，難以在市場中得勢。5、基礎(chǔ)配套不齊備除了一條進入酒店的車道，景區(qū)林間缺少便道，不利于景區(qū)招商和游玩，光湖面坐船能達到的范圍有限；環(huán)湖缺少觀湖便道和釣魚設(shè)施；供水面游玩的船只太少，難以承載成批的游客；……6、招商條件不成熟基礎(chǔ)設(shè)施不全，規(guī)劃定位不明晰可執(zhí)行性過低；推廣包裝未真正啟動，項目缺乏知名度和現(xiàn)場缺乏人氣；更缺乏專業(yè)的招商團隊和實惠的招商政策；項目內(nèi)可盈利商業(yè)劃分未系統(tǒng)完成，缺乏專業(yè)的定位和組織；缺乏招商性活動的策劃和組織，單純靠展會或推介會招商影響有限。總結(jié)青羊湖擁有良好的優(yōu)勢資源和周邊資源，但缺少梳理和深度開發(fā)；青羊湖雖然已擁有一個高級酒店，但景區(qū)運營仍處于開發(fā)初期階段；青羊湖的定位不明、優(yōu)勢不亮和基礎(chǔ)配套不齊備，直接導(dǎo)致項目目前人氣和知名度不高，招商工作舉步維艱；青羊湖需要在產(chǎn)品開發(fā)和活動組織方面下功夫，以達到招商借勢借力開發(fā)運營項目的目的。青羊湖的藍海戰(zhàn)略6藍海戰(zhàn)略，就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競爭，開創(chuàng)全新的市場的企業(yè)戰(zhàn)略。

青羊湖運營階段劃分：項目資源梳理、提煉和整合，以精準(zhǔn)項目定位；項目的整體包裝，包括文化、商業(yè)包裝；劃分經(jīng)營版塊，進行商業(yè)招商；別墅開發(fā)及高檔俱樂部建設(shè)；檔次提升，由休閑型旅游地產(chǎn)提升為度假型旅游地產(chǎn)。第一階段：第二階段：第三階段：第四階段：第五階段：通過活動和產(chǎn)品推廣項目和品牌；第六階段：專業(yè)的事情，專業(yè)的人做！青羊湖需要專業(yè)的運營機構(gòu)團隊，包括：規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、旅游地產(chǎn)招商代理機構(gòu)、廣告推廣機構(gòu)、活動策劃執(zhí)行機構(gòu)、旅游物業(yè)管理機構(gòu)等等。六、以高端消費提升檔次青羊湖的運營戰(zhàn)略：一、以商養(yǎng)開發(fā)二、以品牌推項目三、以文化包裝項目四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺五、以活動達成項目招商青羊湖休閑度假旅游區(qū)在低投入的前提下，將青羊湖旅游項目作為青羊湖品牌的資源支撐點隨品牌商品推往市場。一、以商養(yǎng)開發(fā)在整合青羊湖及周邊資源和特產(chǎn)的同時，將資源和特產(chǎn)整體深度開發(fā)為商品，以短、平、快的商業(yè)開發(fā)回籠資金帶動項目的旅游開發(fā)；譬如：青羊湖礦泉水青羊湖特產(chǎn)：紅薯粉、刀豆花、香干、薄荷膏、柑橘等等青羊湖米酒青羊湖魚及魚制品青羊湖大米青羊湖茶籽油青羊湖竹席青羊湖茶葉青羊湖特色菜式……注冊青羊湖品牌，深度開發(fā)青羊湖及周邊商業(yè)資源，在推廣青羊湖品牌下系列產(chǎn)品為橋，推廣青羊湖旅游項目；在品牌招商的同時拉動青羊湖項目旅游招商。1、減少了單純旅游項目推廣的風(fēng)險；2、縮短了單純旅游項目推廣的資金回籠周期；3、豐富了青羊湖項目品牌內(nèi)涵；4、多渠道推廣項目，增加項目市場知名度；二、以品牌推項目通過多角度文化對項目進行全面的包裝，為項目推廣和宣傳樹立市場形象，為項目的運營和招商梳理出價值賣點。1、以青銅文化及大和方古國展覽館給項目樹立一個可以在全國喊得響文化形象；2、以真山真水之間生態(tài)的養(yǎng)生文化樹立項目的生活形象；3、以游樂休閑文化為項目樹立旅游市場的形象；4、以特色的飲食文化豐富項目休閑旅游的內(nèi)涵；5、以高檔消費文化提升項目整體的形象高度；三、以文化包裝項目建立屬于青羊湖旅游風(fēng)景區(qū)的官方網(wǎng)站，通過網(wǎng)絡(luò)對市場進行項目整體展示和推廣。相