泉州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問(wèn)題研究

泉州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問(wèn)題研究

一泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特點(diǎn)2017年是中國(guó)房地產(chǎn)深化調(diào)控的極具里程碑的一年。從2017年開始，尤其是黨的十九大后，政策真切地凌駕于市場(chǎng)之上。較2016年下半年的火熱行情，2017年可謂泉州樓市的“政策年”，持續(xù)加強(qiáng)的限購(gòu)限貸限售限簽限價(jià)及利率上浮等熱詞已深入人心，變成家常便飯，年尾熱土搶拍，熱盤強(qiáng)開，終逃不過(guò)“大手”，集中爆發(fā)公開認(rèn)籌、公證搖號(hào)、公平選房開盤新模式，眾項(xiàng)目一售而罄。數(shù)據(jù)層面呈現(xiàn)意料之中的年終大卷，低價(jià)限價(jià)產(chǎn)品先行走量，世茂、建發(fā)等開售項(xiàng)目積大量未簽量，樓市控量控價(jià)終顯成效。表1顯示了2016～2017年泉州房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況。表12016～2017年泉州房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況指標(biāo)2016年2017年同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）706.14700.66-0.8住宅投資（億元）456.55440.22-3.6辦公樓投資（億元）41.5742.772.9商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資（億元）96.5999.663.2房屋施工面積（萬(wàn)平方米）6253.676383.362.1房屋新開工面積（萬(wàn)平方米）899.641225.8236.3房屋竣工面積（萬(wàn)平方米）1215.80770.07-36.7房屋銷售面積（萬(wàn)平方米）1009.631244.5023.3商品房銷售額（億元）691.73940.6936資料來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，http：///outweb/index.asp。表12016～2017年泉州房地產(chǎn)開發(fā)和銷售主要指標(biāo)完成情況泉州作為福建省三大中心城市之一，房地產(chǎn)的銷售市場(chǎng)自然也受到了不小的影響。2017年，受到“閩八條”的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比2016年下降0.8%，而房屋銷售面積增加23.3%，隨著政府調(diào)控，限購(gòu)房屋刺激了群眾消費(fèi)，房市出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，銷售額相對(duì)于2016年增加36%，多項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)房源稀量可售。以往泉州人幾乎單向度地前往廈門置業(yè)的局面被打破，人流、資金的往來(lái)為城際融通帶來(lái)新的契機(jī)。目前來(lái)看，廈門的限購(gòu)政策短時(shí)間內(nèi)并未出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，高懸的準(zhǔn)入門檻讓大部分剛需客群“留廈太難”，較大的價(jià)格落差是廈門客放眼泉州的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。（一）泉州房地產(chǎn)業(yè)投資現(xiàn)狀目前，泉州市房地產(chǎn)業(yè)投資額度持續(xù)增加，投資比重不斷上升（見(jiàn)表2）。2017年，GDP為7548.01億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2016年增長(zhǎng)8.4%，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)19年保持全省第一。在泉州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，固定資產(chǎn)投資一直保持著較快的增長(zhǎng)速度，2014年的固定資產(chǎn)投資額為2940.25億元，同比增長(zhǎng)17.5%。在泉州經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資也在逐年增長(zhǎng)，房屋銷售額持續(xù)增加，直到2015年才首次出現(xiàn)回落。2014年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為775.95億元，比2013年增長(zhǎng)了32.5%。房地產(chǎn)地稅收入為121.43億元，同比增長(zhǎng)30.5%，占全市地稅收入的比重為40%，較2013年增長(zhǎng)5.5%。2017年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資為7B.66億元，較2016年下降0.8%。從2010～2017年的總體數(shù)據(jù)看，泉州市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例一開始保持著持續(xù)上升的趨勢(shì)，直到2015年才有所回落，2016年該比例較2010年上升幅度較小，2017年較2016年又有小幅度回落，但并未影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展。表22010～2017年泉州固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況單位：億元，%年份全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例20101250.8130.0203.1138.416.2420111576.1426.0274.3635.117.4120122016.7228.0395.5044.219.6120132502.4424.1585.4548.023.4020142940.2517.5775.9532.526.3920153478.1818.3681.59-12.219.6020163748.017.8706.143.618.8420174123.8010.0700.66-0.816.99資料來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，http：///outweb/index.asp。表22010～2017年泉州固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況（二）泉州房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)情況現(xiàn)階段，泉州市商品房施工面積增加（見(jiàn)表3）。2014年，泉州市全年房地產(chǎn)施工面積為5843.31萬(wàn)平方米，比2013年增長(zhǎng)了14.8%。2015年，泉州市房地產(chǎn)施工面積為6197.99萬(wàn)平方米，比2014年增長(zhǎng)了6.07%。2016年，泉州市房地產(chǎn)施工面積為6253.67萬(wàn)平方米，比2015年增加了0.90%。2017年，泉州市房地產(chǎn)施工面積為6383.36萬(wàn)平方米，比2016年增加了2.07%。表32013～2017年房屋施工面積、新開工面積、竣工面積比較單位：萬(wàn)平方米項(xiàng)目2013年2014年2015年2016年2017年施工面積5091.925843.316197.996253.676383.36其中：住宅面積3366.063814.123933.823945.164107.50新開工面積1451.151279.94991.20899.641225.82其中：住宅面積955.62733.23581.19574.63859.78竣工面積655.16599.71613.481015.80770.07其中：住宅面積462.51454.08429.48676.89505.63資料來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，http：///outweb/index.asp。表32013～2017年房屋施工面積、新開工面積、竣工面積比較（三）泉州商品房市場(chǎng)銷售及房?jī)r(jià)情況2015年全市商品房累計(jì)銷售達(dá)830.56萬(wàn)平方米，比2014年上升了3.60%；銷售金額達(dá)518.56億元，比2014年下降了2.18%；商品房平均售價(jià)為6243.50元/平方米，比2014年下降了5.57%。2016年，泉州市全市商品房累計(jì)銷售達(dá)1009.63萬(wàn)平方米，同2015年相比上升了21.56%；銷售金額達(dá)691.73億元，比2015年提高了33.39%；商品房平均售價(jià)為6851.32元/平方米，比2015年增長(zhǎng)了9.74%。2017年，商品房銷售金額達(dá)到940.69億元，再創(chuàng)新高，比2016年增長(zhǎng)了35.99%（見(jiàn)表4）。表42013～2017年房屋銷售面積、銷售金額、平均銷售金額比較項(xiàng)目2013年2014年2015年2016年2017年銷售面積（萬(wàn)平方米）908.73801.73830.561009.631244.50銷售金額（億元）624.82530.10518.56691.73940.69平均銷售金額（元/平方米）6875.756611.956243.506851.327558.78資料來(lái)源：泉州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，http：///outweb/index.asp。表42013～2017年房屋銷售面積、銷售金額、平均銷售金額比較從表4可以看出，2013～2015年商品房的銷售面積、銷售金額和平均銷售金額整體持續(xù)下降，2016～2017年，商品房的銷售面積、銷售金額和平均銷售金額均大幅提高，因此我們能夠得出結(jié)論：2013～2015年，泉州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭有所下滑，2016～2017年，泉州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭向好。二泉州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的因素（一）不利因素自2010年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)，政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心堅(jiān)定，房地產(chǎn)業(yè)面臨極為嚴(yán)峻的市場(chǎng)與政策環(huán)境壓力。目前，我國(guó)一線城市房?jī)r(jià)基本已經(jīng)停漲，各界的目光更多鎖定在中小城市。宏觀調(diào)控是否也將對(duì)中小城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生影響成為關(guān)注焦點(diǎn)。根據(jù)對(duì)泉州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析，我們可以看出，隨著泉州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已飽和，但仍有一定的發(fā)展空間。人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展以及市行政中心的變遷，促使泉州居民的生活水平不斷提高，泉州的城市化水平不斷提升。住房是居民的基本生活需求，泉州居民的生活水平持續(xù)提高，整體生活水平已達(dá)到了富裕水平，富裕的生活狀態(tài)促使人們對(duì)住房以及環(huán)境的改善有了強(qiáng)烈的需求。此外，央行的降息、國(guó)家的“去庫(kù)存”等政策鼓勵(lì)又進(jìn)一步刺激了居民的購(gòu)房需求。泉州是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的閩三角經(jīng)濟(jì)開放區(qū)的一個(gè)重要組成部分，同時(shí)也是全國(guó)綜合配套改革試點(diǎn)城市之一，經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)19年保持福建省第一，是福建省乃至全國(guó)發(fā)展最快、最有活力、最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一。但泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)始終存在區(qū)域性差異與結(jié)構(gòu)性供需矛盾。1.泉州中心城區(qū)房?jī)r(jià)偏高在一般情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格水平必須與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，特別是與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力水平相適應(yīng)。如果一座城市的房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)超越其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民的購(gòu)買力水平，就有可能產(chǎn)生泡沫。結(jié)合上文對(duì)泉州房?jī)r(jià)的分析，我們可以看出，相較于泉州整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，泉州的房?jī)r(jià)上漲略微偏快，但鑒于泉州地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度來(lái)說(shuō)，其暫時(shí)還處于居民可接受的范圍，還沒(méi)有偏離泉州居民的整體購(gòu)買力水平太多。但是對(duì)于泉州市區(qū)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)還是偏高，1萬(wàn)元甚至1.5萬(wàn)元以上每平方米的價(jià)格對(duì)泉州的大多數(shù)居民來(lái)說(shuō)還是偏高的，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)讓泉州地區(qū)的潛在消費(fèi)者望而卻步，把他們“驅(qū)趕”到廈門等其他城市。然而，雖然房?jī)r(jià)低廉對(duì)消費(fèi)者比較有利，但同時(shí)也會(huì)影響到投資人對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的投資信心以及房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，這對(duì)泉州的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生不利的影響。近幾年來(lái)，雖然泉州房?jī)r(jià)還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)太大的波動(dòng)以至于影響整個(gè)市場(chǎng)，但高房?jī)r(jià)依舊是限制泉州房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的一個(gè)重要因素。2.泉州房地產(chǎn)業(yè)精致供需結(jié)構(gòu)失衡泉州市的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，目前泉州已經(jīng)跨入富裕水平。泉州市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，2014年泉州市城鎮(zhèn)人口平均住房面積為58.89平方米，遠(yuǎn)超國(guó)家規(guī)定的小康標(biāo)準(zhǔn)35平方米，可以看出，居民對(duì)自住房的需求并不是很大。但是“二胎政策”的實(shí)行以及外來(lái)人口的流入帶動(dòng)了泉州住宅銷售以及租賃市場(chǎng)的發(fā)展，間接帶動(dòng)了泉州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；高收入群體看中其資產(chǎn)保值的作用，只要房市不出現(xiàn)問(wèn)題，投資、投機(jī)性購(gòu)房就不會(huì)斷絕，這在沒(méi)有其他不利因素干預(yù)的情況下也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口增長(zhǎng)拉動(dòng)了居住需求，此外，高收入群體為了財(cái)富保值，增加了對(duì)房地產(chǎn)的投資需求。地皮成本、原料成本、人工成本、資金成本以及稅收成本的增加迫使房地產(chǎn)商的建房成本增加，開發(fā)商為了賺錢將成本直接轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者，使得房?jī)r(jià)不斷上漲。城市規(guī)劃和城市建設(shè)也進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的需求。泉州行政中心的遷移帶來(lái)的城市格局改變，加快了泉州城市化發(fā)展的進(jìn)程，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了廣闊的空間。3.泉州房地產(chǎn)業(yè)金融體制不健全房地產(chǎn)業(yè)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到了不可替代的作用，然而，我國(guó)的金融市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，難免會(huì)有一些不足之處，比如金融創(chuàng)新缺乏、金融風(fēng)險(xiǎn)突出等。提防房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融穩(wěn)定和健康發(fā)展的需求，同時(shí)對(duì)整個(gè)金融行業(yè)和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也至關(guān)重要。房地產(chǎn)金融體制不健全，資本市場(chǎng)運(yùn)作乏力。目前，我國(guó)普遍缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，主要表現(xiàn)在：一是融資工具簡(jiǎn)單，許多重要的業(yè)務(wù)品種還沒(méi)有建立起來(lái)；二是配套機(jī)構(gòu)不完善，造成融資過(guò)程運(yùn)作不暢；三是政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管不嚴(yán)，金融風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大等。中小城市房地產(chǎn)金融問(wèn)題更為突出，融資渠道有限，成本高、風(fēng)險(xiǎn)大、手續(xù)繁雜等各種因素對(duì)中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更為不利。4.泉州房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)業(yè)金融創(chuàng)新緩慢房地產(chǎn)商自有資金不足，在資本市場(chǎng)上的融資渠道又十分有限，僅在股市融資，很難融到所需要的資金，因此對(duì)銀行太過(guò)依賴。房地產(chǎn)的銀行貸款依賴水平在50%左右，有些甚至高于80%，一旦某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)將迅速向銀行傳遞。目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融實(shí)行嚴(yán)格的利率管制，界定了金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新和發(fā)展的空間受到極大限制，不利于房地產(chǎn)金融的發(fā)展。此外，我國(guó)的房地產(chǎn)信貸消費(fèi)起步晚、實(shí)行時(shí)間短，目前的貸款品種還很缺乏，很難滿足不同消費(fèi)者的需求。（二）有利因素1.全面實(shí)施營(yíng)改增，覆蓋范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)2016年5月1日起，國(guó)務(wù)院全面推開“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。短期目標(biāo)是加速去庫(kù)存，而中長(zhǎng)期目標(biāo)是為即將改革、擴(kuò)圍的房地產(chǎn)稅做鋪墊。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的積極影響。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，建筑材料行業(yè)營(yíng)改增后，購(gòu)買材料等進(jìn)項(xiàng)所含的增值稅將納入抵扣范圍，房企的工程款稅負(fù)減輕，凈利潤(rùn)有望提升，這為身處調(diào)整、轉(zhuǎn)型期的房企還有房地產(chǎn)市場(chǎng)都提供了“緩沖期”。實(shí)施營(yíng)改增，企業(yè)即可通過(guò)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金，意味著所有企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)的成本將降低，這樣那些原本辦公條件不好想要改善辦公條件的企業(yè)，就有可能受此新政刺激而出手購(gòu)置新辦公樓，毋庸置疑，也將進(jìn)一步刺激寫字樓等商業(yè)產(chǎn)品的去化?！盃I(yíng)改增”在房地產(chǎn)方面的利好作用，更多體現(xiàn)在推動(dòng)商業(yè)產(chǎn)品去化方面。營(yíng)改增是給房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次“加杠桿”，而房地產(chǎn)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不同于虛擬經(jīng)濟(jì)，因此，杠桿效用的發(fā)揮或許也需要一定的發(fā)酵期。新政將形成一環(huán)緊扣一環(huán)的連鎖效應(yīng)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生持續(xù)、深遠(yuǎn)的影響。2016年，從降息降準(zhǔn)，到首付比例的降低，再到契稅方面的優(yōu)惠，經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成絕佳的買入良機(jī)，尤其是在一線城市率先回暖的催化下，春節(jié)過(guò)后，泉州市場(chǎng)也順勢(shì)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，市民看房、買房熱情有所提高，東海、城東、晉江等區(qū)域的各大主力樓盤更是備受熱捧，成交上揚(yáng)明顯。而根據(jù)計(jì)劃，隨著2016年5月1日營(yíng)改增新政的施行，企業(yè)購(gòu)買商辦類不動(dòng)產(chǎn)的熱情無(wú)疑被點(diǎn)燃，不排除會(huì)有不少納稅大戶以購(gòu)置房產(chǎn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)稅款的抵扣。從2016年的情況來(lái)看，泉州有60萬(wàn)個(gè)左右的納稅主體，只要其中有10%的企業(yè)選擇購(gòu)置物業(yè)抵扣增值稅，就將產(chǎn)生6萬(wàn)套左右的商業(yè)物業(yè)去化量。對(duì)泉州的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這將是一個(gè)極大的商機(jī)。泉州擁有天峰、東海泰禾廣場(chǎng)等大量?jī)?yōu)質(zhì)的在售商業(yè)、辦公及商住兩用物業(yè)，這些樓盤在企業(yè)管理和建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)等方面都有著較高的水平。然而，要想吸引更多企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者選擇置業(yè)，在“營(yíng)改增”利好帶來(lái)的企業(yè)置業(yè)浪潮中搶占先機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅作為單純的物業(yè)提供者是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，更需努力研究當(dāng)下市場(chǎng)對(duì)于商辦類產(chǎn)品的需求，提升商辦物業(yè)的服務(wù)水平，提升自身物業(yè)的商業(yè)輻射能力，給予置業(yè)、入駐企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者一定的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)其進(jìn)行置業(yè)。2.單個(gè)城市向城市圈轉(zhuǎn)變新時(shí)代以單一城市為核心的開發(fā)布局將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥χg的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，城市圈將成為宏觀經(jīng)濟(jì)的新載體，同時(shí)它也是房地產(chǎn)發(fā)展的新載體。未來(lái)無(wú)論是拿地、開發(fā)還是業(yè)務(wù)，都將圍繞城市圈來(lái)布局。近年來(lái)，有實(shí)力的開發(fā)商加快進(jìn)軍泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象異常明顯。泉州城市未來(lái)發(fā)展模式必然走向多個(gè)中心組團(tuán)的模式，而各個(gè)中心組團(tuán)必然在城市建設(shè)改造、配套完善等舉措推動(dòng)之下，吸引不同需求的人士到此置業(yè)。購(gòu)房消費(fèi)最為明顯的表現(xiàn)是購(gòu)房者將根據(jù)自身的情況，比如事業(yè)、工作需求，居住習(xí)慣等選擇適合自身的樓盤，而不會(huì)只選擇在中心城區(qū)單一區(qū)域置業(yè)。這是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)較大的轉(zhuǎn)變，以往房地產(chǎn)業(yè)更多偏開發(fā)、偏制造、偏銷售，住房消費(fèi)的全面升級(jí)產(chǎn)生新的需求，在這個(gè)背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在發(fā)展空間也會(huì)向品質(zhì)租賃、服務(wù)等方面轉(zhuǎn)變，會(huì)產(chǎn)生物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住相關(guān)的服務(wù)。3.人工智能向房地產(chǎn)業(yè)滲透，有望取代房產(chǎn)中介2017年11月30日，全球房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際發(fā)布的《人工智能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響》報(bào)告指出，人工智能的發(fā)展對(duì)工業(yè)、酒店業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的影響較大，未來(lái)20年，包括房產(chǎn)中介在內(nèi)的多個(gè)職業(yè)將有可能被人工智能取代。報(bào)告分析，土地及建筑物測(cè)量工作很有可能由機(jī)器人取代；3D打印技術(shù)將用于模擬緊急避難所及簡(jiǎn)單住宅群；虛擬技術(shù)將用于為潛在買家和租戶物業(yè)視察提供機(jī)會(huì)，這也意味著大批的房產(chǎn)中介從業(yè)者可能會(huì)被淘汰。人工智能無(wú)法完全取代人類工作，只會(huì)起到輔助作用，能夠促進(jìn)生產(chǎn)力增長(zhǎng)、改善辦公環(huán)境、解放人類以使其從事更多高附加值的工作。開發(fā)商應(yīng)意識(shí)到該趨勢(shì)的發(fā)展，并預(yù)先設(shè)計(jì)相關(guān)配套設(shè)施，同時(shí)針對(duì)不同類型客戶的需求，在不同區(qū)域打造不同定位類型的項(xiàng)目，這涉及租金較為低廉的次級(jí)商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域，而不僅局限于主要商務(wù)區(qū)。4.開發(fā)特色小鎮(zhèn)特色小鎮(zhèn)的定義是：依賴某一特色產(chǎn)業(yè)和特色環(huán)境因素（如地域特色、生態(tài)特色、文化特色等），打造的具有明確產(chǎn)業(yè)定位、文化內(nèi)涵、旅游特征和一定社區(qū)功能的綜合開發(fā)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)兩批特色小鎮(zhèn)試點(diǎn)共403個(gè)，加上各地方創(chuàng)建的省級(jí)特色小鎮(zhèn)，數(shù)量超過(guò)2000多個(gè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》的研究結(jié)果，一些地方快速發(fā)展的特色小鎮(zhèn)很大程度上被房地產(chǎn)商“綁架”，打著各種產(chǎn)業(yè)旗號(hào)，到城市周邊的小鎮(zhèn)拿地搞開發(fā)，結(jié)果房子搞了一大片，產(chǎn)業(yè)卻引不來(lái)，反而加大了房地產(chǎn)庫(kù)存的難度。特色小鎮(zhèn)靈感來(lái)自國(guó)外的特色小鎮(zhèn)，如瑞士的達(dá)沃斯溫泉/會(huì)展/運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)、美國(guó)的布蘭森音樂(lè)小鎮(zhèn)、法國(guó)的格拉斯香水小鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)富有特色，文化獨(dú)具韻味，生態(tài)充滿魅力，主客盡享福祉。三泉州房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的對(duì)策建議（一）規(guī)范泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)1.理性定價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)，政策只能起到宏觀調(diào)控的作用，其漲跌的根本原因在于房產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制。有關(guān)部門應(yīng)加大宣傳力度，提高大眾對(duì)泉州房地產(chǎn)業(yè)的整體認(rèn)知水平，與此同時(shí)，組織有關(guān)會(huì)議，邀請(qǐng)房地產(chǎn)商和群眾代表參與討論并互相交流，增加房地產(chǎn)商的使命感和責(zé)任感，令其了解大眾的需求，開發(fā)出人們所需要的產(chǎn)品。這樣，市場(chǎng)秩序趨于穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也將在群眾可承受范圍內(nèi)穩(wěn)步上漲。另外，可以以法律形式建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息公開制度。房屋的定價(jià)機(jī)制不公開，房地產(chǎn)商壟斷控制房?jī)r(jià)是房?jī)r(jià)虛高的主要原因之一。政府可以通過(guò)立法讓房地產(chǎn)商公開房地產(chǎn)銷售、成本等各項(xiàng)數(shù)據(jù)，這在一定程度上可以增強(qiáng)市場(chǎng)的信息透明度和促進(jìn)商家的自由競(jìng)爭(zhēng)。此外，政府還應(yīng)強(qiáng)化在提供公共住房方面的責(zé)任，保障居民的住房權(quán)利。2.規(guī)范投資行為泉州有為數(shù)眾多的中小企業(yè)，外商云集，資金來(lái)源渠道廣闊且分散，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的環(huán)境。然而這也帶來(lái)了投資過(guò)熱的問(wèn)題，容易造成房地產(chǎn)泡沫。因此，規(guī)范投資行為刻不容緩，可以從兩個(gè)方面下手：一是政府多加干預(yù)中小企業(yè)的投資方向，帶領(lǐng)它們“走出去”而不是一味地炒作房地產(chǎn)；二是安不忘危，提高危機(jī)意識(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的投資力度是否偏離當(dāng)前泉州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，如果偏離太多，政府就應(yīng)該多加引導(dǎo)，避免投資過(guò)熱。（二）開發(fā)高端房地產(chǎn)市場(chǎng)目前，我國(guó)的一線房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已基本實(shí)現(xiàn)由打基礎(chǔ)、培育市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展初級(jí)階段向更高層次的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變，開發(fā)商開始注重加大樓盤的自然環(huán)境、人文氛圍和配套設(shè)施投入，中高檔商業(yè)住宅區(qū)成為高端市場(chǎng)需求的熱點(diǎn)。1.注重生態(tài)環(huán)境，打造高性價(jià)比樓盤隨著泉州城市化進(jìn)度的加快，人們的生活水平也不斷地提高。城市化的加快，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生態(tài)環(huán)境的矛盾越來(lái)越突出。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展讓人們?cè)谧》織l件不斷提高的同時(shí)也不斷破壞生態(tài)，因此開發(fā)商要加大土地利用力度，注重住房環(huán)境的綠化建設(shè)，這樣既能夠改善生態(tài)環(huán)境，又能夠吸引更多的購(gòu)房者。泉州是聞名全國(guó)的僑鄉(xiāng)，宗教文化濃郁，可以根據(jù)它的特點(diǎn)并結(jié)合實(shí)際情況來(lái)建造這座城市。泉州房地產(chǎn)開發(fā)在資金、技術(shù)、人才等方面占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)依然不多，因此，商家在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)著重在產(chǎn)品的品質(zhì)和環(huán)境的美化方面下功夫，多多關(guān)注樓盤的美化、綠化等生態(tài)環(huán)境方面，結(jié)合本地文化特色，打造出更具本地特色和文化氛圍的產(chǎn)品，讓泉州變得更美好。高品質(zhì)高性價(jià)比是一件產(chǎn)品能夠熱銷的重要原因之一。資本家都是逐利的，市場(chǎng)只要有需求，高性價(jià)比商品永遠(yuǎn)都是滿足市場(chǎng)需求的首選商品，因此，商家應(yīng)該多聆聽(tīng)消費(fèi)者的心聲，在充分了解消費(fèi)者的需求之后，努力去迎合大多數(shù)消費(fèi)者的喜好，并賦予它更高的附加值，打造出超出消費(fèi)者預(yù)期的樓盤。另外，要堅(jiān)持以質(zhì)取勝。總之，房地產(chǎn)商應(yīng)該從樓盤的品質(zhì)上下功夫，打造高品質(zhì)樓盤，才能增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，在眾多企業(yè)中脫穎而出。2.開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)目前，國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需，保險(xiǎn)資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上城市化速度加快，迎來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良機(jī)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)在滿足消費(fèi)者購(gòu)房需求的同時(shí)又能解決房地產(chǎn)商資金不足的難題。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行產(chǎn)品投資時(shí)，不應(yīng)故步自封。適當(dāng)?shù)馗淖兺顿Y方向、大力開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司總營(yíng)收的比重。企業(yè)在開發(fā)商業(yè)房時(shí)應(yīng)注意的地方主要有：如何提高消費(fèi)者的生活環(huán)境質(zhì)量，形成集居住、商場(chǎng)、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、交通等于一體的與人們的生活各方面息息相關(guān)的一體化商業(yè)圈，通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)的配套設(shè)施來(lái)吸引消費(fèi)者。（三）防范金融風(fēng)險(xiǎn)1.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性，完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，防止房?jī)r(jià)大漲大跌，有助于遏制樓市風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大。為此應(yīng)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作，建立一個(gè)真實(shí)有效全面的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，建立一套全面的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行系統(tǒng)。通過(guò)全面、精確、實(shí)時(shí)地收錄房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并對(duì)外發(fā)布，政府可以掌握泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和引導(dǎo)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)，使泉州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠更加健康地發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈的控制，通過(guò)限貸、催貸等政策影響與控制房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈，以改變當(dāng)前市場(chǎng)上住房?jī)r(jià)格居高不下、開發(fā)企業(yè)捂盤惜售的不利局面。在銀行貸款政策中，應(yīng)當(dāng)將購(gòu)買首套住房、二次購(gòu)房以及投資性購(gòu)房等住房消費(fèi)行為區(qū)別對(duì)待，適當(dāng)增加投資性購(gòu)房的成本，并給予首套房貸更加優(yōu)惠的政策。加強(qiáng)對(duì)貸款實(shí)際用途的監(jiān)控，有效避免投機(jī)者將貸款應(yīng)用到投資性購(gòu)房上。2.多渠道籌措資金資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)企業(yè)的生命線，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種高負(fù)債企業(yè)來(lái)說(shuō)，具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流才能夠保障企業(yè)的正常運(yùn)行。一旦企業(yè)的資金鏈斷裂，就將迫使房地產(chǎn)商低價(jià)銷售，而房?jī)r(jià)下降又將使消費(fèi)者更加冷靜地看待現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，消費(fèi)者買漲不買跌的心理將讓他們繼續(xù)等待房?jī)r(jià)的下跌，這將令企業(yè)處于非常被動(dòng)的地位。而如今房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道又非常狹小，這對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此，為了保證資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視融資方式，拓寬融資渠道，避免資金鏈斷裂，否則一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂就將給企業(yè)帶來(lái)巨大的隱患，甚至令企業(yè)倒閉，因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了運(yùn)用傳統(tǒng)的方式融資外，還應(yīng)該努力開拓