武漢住宅市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

2006～2007年武漢住宅市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告

隨著武漢經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的不斷發(fā)展，以及近年來(lái)中央政府實(shí)施的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的深化，2006年以來(lái)武漢的住宅市場(chǎng)在規(guī)范化、理性化和有效性等方面有了新的進(jìn)展，與武漢的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性愈漸合理。為了有效推動(dòng)武漢住宅市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，客觀梳理其現(xiàn)狀，分析總結(jié)其運(yùn)行特點(diǎn)，肯定成績(jī)，找出問(wèn)題，十分必要。一2006～2007年武漢住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況描述（一）住宅供給總量與結(jié)構(gòu)情況1.新建住宅供給總量2006年武漢市住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長(zhǎng)25.3%，增幅較2005年回落3.9個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，2006年武漢市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到1325.29億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元。住房開發(fā)投資分別占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20.5%和房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%，較2005年同期降低0.1個(gè)百分點(diǎn)與提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。[1]2006年武漢市商品住房施工面積為2429.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.7%，占商品房總施工面積84.4%。商品住房新開工面積為968.06萬(wàn)平方米，同比減少7.6%，占商品房新開工面積的90.1%。全年商品住房竣工面積為774.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，占商品房總竣工面積的88.6%。2006年全市供應(yīng)土地面積約9871.7畝（含七個(gè)中心城區(qū)、兩個(gè)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、江夏和黃陂區(qū)），實(shí)現(xiàn)交易金額約112.99億元，每畝均價(jià)約為114.46萬(wàn)元。在供應(yīng)的土地中，95%土地為住房建設(shè)用地。其中，按照中央九部委出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》要求，武漢市推出“限價(jià)房”地塊，即約定為“限房?jī)r(jià)、限房型、限工期、限對(duì)象”的“四限”地塊，作為限價(jià)商品房開發(fā)用地，以平抑房?jī)r(jià)。2.不同性質(zhì)的新建住宅供給結(jié)構(gòu)在此，我們將住宅按照檔次不同分為普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓與別墅以及其他，各種住宅供給情況如表1所示。其中，90平方米以下的住房投資額為30.50億元，施工面積為244.31萬(wàn)平方米，其中新開工面積為87.53萬(wàn)平方米，竣工面積是85.99萬(wàn)平方米。此外，武漢市加大了廉租住房的建設(shè)力度，截至2006年12月底，通過(guò)租金核減、租金補(bǔ)貼、配房租賃等方式，緩解了16176戶最低收入家庭的住房困難，其中，租金核減7917戶，核減租金近200萬(wàn)元，租金補(bǔ)貼7959戶，發(fā)放補(bǔ)貼963萬(wàn)元，配房租賃300戶。自2003年正式啟動(dòng)廉租住房工作以來(lái)，通過(guò)提取住房公積金收益和政府財(cái)政投入，武漢市共籌集一億多元資金用于購(gòu)買和建設(shè)廉租房，目前武漢市配房租賃的廉租住房累計(jì)達(dá)到893套。（二）住宅需求總量及其結(jié)構(gòu)情況1.住宅需求總量情況2006年武漢市新增商品住房銷售面積908.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9%，增幅較2005年回落約27個(gè)百分點(diǎn)。商品住房銷售占商品房銷售的94.6%。存量住房成交45452起，成交面積為366.60萬(wàn)平方米（不含房改出售公房），同比增長(zhǎng)11.05%，增幅與往年略有回落（如圖1）。表12002～2006年各項(xiàng)住宅投資指標(biāo)一覽表圖1歷年住房總銷售面積與存量住宅交易面積趨勢(shì)圖然而，武漢市住宅市場(chǎng)的潛在需求十分巨大。武漢市作為十大宜居城市之一，隨著城市化進(jìn)程到達(dá)上升期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化以及“8+1”城市經(jīng)濟(jì)圈的形成，武漢市的經(jīng)濟(jì)勢(shì)必進(jìn)入發(fā)展的快車道。2006年武漢市全年地區(qū)生產(chǎn)總值2590億元，比2005年增長(zhǎng)14.8%，增幅同比提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，增速也是近10年來(lái)最快的一年。2006年末市戶籍人口818.84萬(wàn)人，從業(yè)人員429.40萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率3.65‰。城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增長(zhǎng)13.9%，其中工薪收入9110.49元，增長(zhǎng)23.6%，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2006年武漢住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度的8.26%。但經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人均可支配收入的快速增長(zhǎng)與當(dāng)前居民人均居住面積水平不匹配。2006年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為26.86平方米，雖然比2005年提高1.16平方米，但距小康水平（35平方米/人）仍有較大差距。不僅如此，當(dāng)前政府宏觀調(diào)控加大了對(duì)消費(fèi)信貸的支持力度，提高了居民的購(gòu)房能力；2005～2006年對(duì)拆遷規(guī)模的壓縮，也使得拆遷戶的剛性需求更具有伸縮性。2.住宅需求結(jié)構(gòu)情況（1）增量市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)情況。從消費(fèi)者購(gòu)房動(dòng)機(jī)來(lái)看，受到股市回升和政策抑制的影響，2006年武漢市大部分投機(jī)性資金轉(zhuǎn)向股市，使得住房消費(fèi)中，投機(jī)性需求所占的比例大幅度下降，投資性需求所占的比例也有所回落，而消費(fèi)性需求所占的份額則有所上升。在各種不同類型、面積、價(jià)位的住房當(dāng)中，購(gòu)房者的消費(fèi)結(jié)構(gòu)顯得更加合理，但是現(xiàn)實(shí)的需求結(jié)構(gòu)與潛在的需求結(jié)構(gòu)仍然存在一定的差異。主要體現(xiàn)在各種類型、價(jià)位、面積的住房在銷售中所占的比例與購(gòu)房者所表現(xiàn)的需求意向存在較大的差異，如圖2和圖3[2]所示。圖2按類型與面積分各種住宅銷售情況和調(diào)查情況比較圖圖3按單價(jià)分各類住宅銷售情況和調(diào)查情況比較圖由圖2和圖3可見，在銷售的85597套各類住房中，高層和小高層占銷售比例的78.57%，多層只占了20.47%。但據(jù)調(diào)查，有購(gòu)買小高層和高層意向的只有42.46%，有多層購(gòu)買意向的占總調(diào)查人數(shù)的54.86%。建筑面積在120平方米以上的住房在銷售中的比率比調(diào)查中所占的比例高24.66個(gè)百分點(diǎn)，而在調(diào)查中，對(duì)建筑面積在90平方米以下，以及90平方米到120平方米的住宅的需求比率都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際銷售所占的百分比。從價(jià)位區(qū)間來(lái)看，對(duì)單價(jià)為3000元/平方米以下的住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用房）的需求比例大于實(shí)際的銷售比例，3000～4000元/平方米的住宅需求和銷售比例基本持平，相對(duì)于調(diào)查結(jié)果來(lái)說(shuō)，單價(jià)在4000元以上的住房銷售份額比例偏高?？梢姖撛谛枨蠼Y(jié)構(gòu)與現(xiàn)實(shí)需求結(jié)構(gòu)之間還存在較大的差距。縱觀2006年1月到2007年2月，武漢增量商品住房的銷售量隨季節(jié)的變化波動(dòng)比較大?！敖鹁陪y十”時(shí)期銷售量不僅比上年同期有所下滑，更成為全年銷售量的低谷。相反2006年4月、5月、6月、12月和2007年的1月的銷售量較大，但2007年2月銷售量迅速回落至14個(gè)月的最低點(diǎn)。如圖4所示。圖42006年1月至2007年2月住房交易面積變動(dòng)圖（2）存量住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)情況。統(tǒng)計(jì)顯示，上年武漢市成交的二手房以50～80平方米為主，平均面積為78.6平方米，比2005年平均成交面積上漲9.9%。在新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的帶動(dòng)下，該市上年成交的二手房中，2000～3000元/平方米的超過(guò)一半。從交易戶型來(lái)看，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域研發(fā)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：今年中等戶型的二居室依然是二手房交易市場(chǎng)的主力軍，成交比例已達(dá)到65.20%，特別是90平方米左右的二手房是2006年的交易主體。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明，60平方米以下的二手房交易比重出現(xiàn)了下降趨勢(shì)，只占總成交比例的10.13%；120平方米左右的三居室交易比例卻有所上升，成交比例已達(dá)到28.91%，比2005年上升了4.21%。從交易價(jià)格區(qū)間來(lái)看，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域研發(fā)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：今年二手房的成交總價(jià)多為28萬(wàn)至30萬(wàn)元左右，已占到市場(chǎng)交易量的62.83%。合理的價(jià)位、合理的戶型始終最受購(gòu)房者的歡迎。數(shù)據(jù)顯示，均價(jià)在2500～3500元/平方米的成交房源，占了上個(gè)月總成交量的75%，3500～5500元/平方米的也占了20%，直接拉升了總價(jià)。絕大多數(shù)人購(gòu)買的二手房還是在3000元/平方米左右，且1、2月3500元/平方米的交易更是占到全部交易的15%以上。更多的客戶傾向于選擇市中心二手房，這部分成交堅(jiān)挺了武漢二手房成交價(jià)格。（三）住宅價(jià)格及住宅空置情況1.各季度住宅價(jià)格的變化情況（1）增量住房市場(chǎng)。全年商品住房平均價(jià)格為3622.20元/平方米（含七個(gè)中心城區(qū)、兩個(gè)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、江夏和黃陂區(qū)），其中，各季度平均價(jià)格環(huán)比分別為0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明顯下降，與2005年相比同比增長(zhǎng)8.26%，增幅回落了17.14個(gè)百分點(diǎn)。1月份和2月份的成交均價(jià)分別為3981.62元/平方米、3968.46元/平方米，分別比上月上漲28.38元/平方米和下跌13.16元/平方米，漲幅為0.72%和-0.33%。由此可見，截至目前武漢市的住宅價(jià)格仍在高位運(yùn)行，只是增幅有所降低，如圖5和圖6所示。圖52006年1月～2007年2月商品住宅均價(jià)走勢(shì)圖圖62006年商品住宅平均價(jià)格季節(jié)走勢(shì)圖圖7武漢市各區(qū)域2005年與2006年商品住房均價(jià)對(duì)比圖對(duì)于不同類型的住宅，其價(jià)格差異較大。其中，高層商品住房平均價(jià)格為4203.48元/平方米，小高層商品住房平均價(jià)格為3268.54元/平方米，多層商品住房平均價(jià)格為3432.71元/平方米。各區(qū)域的商品住房?jī)r(jià)格均有不同幅度的上漲。圖7為2006年與2005年武漢市各區(qū)域商品住房?jī)r(jià)格的分布情況比較。價(jià)格最高的區(qū)域?yàn)榻瓭h區(qū)，平均價(jià)格為4385.28元/平方米；其次是武昌區(qū)，平均價(jià)格為4237.62元/平方米；價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)辄S陂區(qū)，平均價(jià)格為2368.18元/平方米。各區(qū)商品住房多層、小高層、高層均價(jià)如表2所示。表22006年武漢市不同區(qū)域各種類型住宅均價(jià)一覽表由表2可知，江漢區(qū)和武昌區(qū)仍是武漢典型的中心區(qū)，住房均價(jià)雙雙突破4000元/平方米的關(guān)口，引領(lǐng)整個(gè)武漢市的房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，由于中心城區(qū)可用土地資源日漸減少，而其區(qū)位優(yōu)勢(shì)又特別顯著，致使中心城區(qū)建高層住宅的比重越來(lái)越大，而且房?jī)r(jià)也屢創(chuàng)新高，出現(xiàn)了每平方米超過(guò)萬(wàn)元的價(jià)格。（2）存量住房市場(chǎng)。2006年武漢市存量住房平均價(jià)格為2412.36元/平方米，同比增長(zhǎng)9.17%。今年頭兩個(gè)月武漢二手房成交均價(jià)分別為3163元/平方米、3142元/平方米。雖然1月成交量與上年12月基本持平，2月份交易量出現(xiàn)大幅跳水，但價(jià)格依然堅(jiān)挺，上揚(yáng)勢(shì)頭明顯。從各區(qū)域存量住房?jī)r(jià)格情況看，因地理、交通、各城區(qū)發(fā)展水平以及存量住房本身新舊程度的不同，各地段之間的存量住房?jī)r(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，各區(qū)存量住房均價(jià)如圖8所示。圖82005年與2006年武漢市各區(qū)域存量住房均價(jià)比較圖由圖可知，各區(qū)域二手房房?jī)r(jià)均較2005年有小幅上漲，其中，江漢區(qū)、武昌區(qū)和江岸區(qū)的二手房均價(jià)超過(guò)了2500元/平方米。二手房房?jī)r(jià)的小幅攀升，反映出武漢購(gòu)房者理性的選擇，漸漸形成住房梯級(jí)消費(fèi)觀念。2.各季度住宅空置及其變化情況2006年商品住房空置面積為128.12萬(wàn)平方米，上年同期為108.60萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。表3是不同空置年限下各種類型住宅空置面積情況。表32006年武漢市住宅空置情況圖由此可見，在住宅總體空置面積增加的情況下，經(jīng)濟(jì)適用房和別墅、高檔公寓的空置面積均有所下降，可推知普通住宅的空置面積在大幅增加。（四）住宅市場(chǎng)管理情況2006年是中國(guó)實(shí)施“十一五”規(guī)劃的開局之年。武漢市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，并結(jié)合自身實(shí)際情況，因地制宜，積極采取相關(guān)措施配合宏觀調(diào)控政策，取得了良好的效果。從而實(shí)現(xiàn)了“住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)基本平衡”的預(yù)期目標(biāo)。首先，為確保中央宏觀調(diào)控關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的相關(guān)政策落實(shí)到位，武漢市制定了住房建設(shè)規(guī)劃，明確各類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)及建設(shè)量?！段錆h市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》對(duì)“十一五”期間普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)量和結(jié)構(gòu)提出了量化指標(biāo)。各類型住宅的戶型、面積也作了相應(yīng)的要求，并使相關(guān)戶型的設(shè)計(jì)成為土地出讓的前提；另一方面武漢市切實(shí)貫徹落實(shí)國(guó)家土地政策，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)力度，堅(jiān)決停止了別墅類開發(fā)用地項(xiàng)目和低密度、大套型住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。除此之外，通過(guò)制定廉租房“應(yīng)保盡保”的工作目標(biāo)、完善廉租房租金補(bǔ)貼制度以及開拓廉租房資金建設(shè)渠道等措施加大廉租房的發(fā)展力度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明管理和對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的搖號(hào)銷售實(shí)行電視直播等工作進(jìn)一步保證經(jīng)濟(jì)適用房銷售的公平性。這一系列措施和規(guī)章都有效地調(diào)整了住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。第二，全面整頓了房地產(chǎn)交易秩序，規(guī)范發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)。按照中央宏觀調(diào)控關(guān)于整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的要求，武漢市成立了整頓專班，制定了整頓方案，形成了聯(lián)動(dòng)整頓檢查機(jī)制，加強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)、中介經(jīng)紀(jì)的管理，整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序。通過(guò)加大落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)所得稅、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯的管理以及嚴(yán)格規(guī)范商品房合同備案更名、注銷工作力度等措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的炒房、不規(guī)范的交易行為進(jìn)行了一定程度的遏制。同時(shí)加強(qiáng)“期房限轉(zhuǎn)”工作，嚴(yán)格期房合同更名等行為的發(fā)生。推行了以“明碼實(shí)價(jià)”為重點(diǎn)的價(jià)格公示制度。統(tǒng)一了房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)使用的“居間合同”示范文本。這些措施確保了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、可持續(xù)發(fā)展。第三，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露工作，穩(wěn)定了市民的購(gòu)房心理。通過(guò)規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)和信息發(fā)布工作，建立了權(quán)威的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布體系，完善了房產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，每月發(fā)布全市各區(qū)房產(chǎn)價(jià)格情況，每季度公布《武房指數(shù)》，向社會(huì)公布市場(chǎng)運(yùn)行情況，每年由市房地產(chǎn)預(yù)警辦組織召開房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況通報(bào)會(huì)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行及發(fā)展情況。同時(shí)將土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃、房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)等情況，通過(guò)媒體和網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)全方位進(jìn)行了公布。對(duì)信息的有效披露，在一定程度上解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)上信息不對(duì)稱造成的不理性和不合理的購(gòu)買行為。第四，其他配套措施。加大了住房公積金的繳收力度，調(diào)整相關(guān)貸款和存款利率。加強(qiáng)了物業(yè)年檢與房產(chǎn)測(cè)繪的規(guī)范化管理。加大了房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及中介機(jī)構(gòu)的管理力度。結(jié)合市場(chǎng)整頓需要，在全市開展了房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信評(píng)選活動(dòng)，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)。這些措施都在一定程度上為宏觀調(diào)控作用的發(fā)揮提供了有效的輔助支持。二2006～2007年武漢住宅市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)分析中央政府宏觀調(diào)控接連不斷。進(jìn)入2006年7月后，中央政府綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等行政和經(jīng)濟(jì)手段，打出“組合拳”對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)一步調(diào)控。武漢市政府響應(yīng)中央號(hào)召，調(diào)控政策連續(xù)不斷：營(yíng)業(yè)稅時(shí)限延長(zhǎng)、強(qiáng)征個(gè)稅、分區(qū)域限套型、加大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)、推出“四限地”等等?？v觀市場(chǎng)反應(yīng)，武漢住宅市場(chǎng)成交量除7、8、9月和上年相比有明顯下降外，其他月份均保持平穩(wěn)。市場(chǎng)反應(yīng)足以說(shuō)明，武漢住宅市場(chǎng)本身較為健康，交易市場(chǎng)主要由剛性需求支撐，市場(chǎng)需求呈多樣化的趨勢(shì)。對(duì)比其他區(qū)域市場(chǎng)，筆者認(rèn)為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于健康、平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期。2006年度武漢樓盤在整體價(jià)格依舊上揚(yáng)的格局下，呈現(xiàn)出一些不同以往的特點(diǎn)和趨勢(shì)。（1）土地市場(chǎng)交投頻繁，中心地價(jià)屢創(chuàng)新高。本年度，武漢市土地交易中心通過(guò)“招拍掛”方式供應(yīng)土地52宗，成交49宗，成交率94%。成交的49宗土地面積共計(jì)148萬(wàn)平方米，規(guī)劃可建筑面積約352萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)交易總額60億元；平均每畝單價(jià)約274萬(wàn)元，樓面地價(jià)1728元/平方米。盡管今年武漢市出臺(tái)了閑置土地的處理方案，開發(fā)商拿地愈加謹(jǐn)慎，但接近年尾時(shí)，土地交易依然掀起小高潮，特別是中心地塊的地價(jià)屢創(chuàng)新高。例如位于武昌中心城區(qū)積玉橋的150畝純居住用地地塊的出讓，就引來(lái)2家實(shí)力開發(fā)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)角逐。最終，來(lái)自福建的武漢融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.02億元拿下。這是武漢市今年成交總價(jià)最高的地塊。據(jù)計(jì)算，該地塊的樓面地價(jià)達(dá)到2330元/平方米。與往年相比，2006年土地供應(yīng)面積相對(duì)減小，且大宗地塊供應(yīng)明顯減少；供應(yīng)區(qū)域上，顯示出中心區(qū)和近郊區(qū)相結(jié)合的特點(diǎn)。雖有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，開發(fā)商的拿地?zé)崆橐琅f未減，土地單價(jià)、樓面地價(jià)等記錄不斷刷新。從交易情況看，中心城區(qū)地塊繼續(xù)受到熱捧，如積玉橋等優(yōu)勢(shì)突出的地塊更是各方爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。（2）高端樓盤領(lǐng)跑樓市，保障住宅加大供應(yīng)。2006年武漢住宅市場(chǎng)的供應(yīng)類型更趨多元化，從經(jīng)濟(jì)適用房到高端住宅，滿足了不同層次的消費(fèi)需求，消費(fèi)者的選擇面進(jìn)一步拓寬。與2005年度武漢樓市以低端樓盤價(jià)格補(bǔ)漲為主旋律不同，2006年度武漢房市則是完全由中高端、高品質(zhì)樓盤領(lǐng)跑，頗有“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的味道。從四月至年末，高端住宅持續(xù)放量，不論是外資開發(fā)商的新世界中心、世茂錦繡長(zhǎng)江、時(shí)代豪苑，還是國(guó)內(nèi)發(fā)展商的東湖楚世家、金都漢宮、水岸星城，均掀起熱潮。這些高端項(xiàng)目的平均價(jià)格高于武漢均價(jià)一倍，依然取得良好的銷售業(yè)績(jī)。高端項(xiàng)目對(duì)武漢住宅市場(chǎng)開發(fā)理念的革新：項(xiàng)目定位更為精確、產(chǎn)品量身訂制、配套適度超前。相信這些趨勢(shì)在2007年將更為明顯。另外，消費(fèi)者心理的變化也是一個(gè)重要原因，現(xiàn)在購(gòu)房者更多地關(guān)注房屋的品質(zhì)和日后的上漲空間，無(wú)疑，高端住宅更容易滿足他們的需求。與此同時(shí)，政府加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等住房保障制度的建設(shè)，滿足了中低收入者的購(gòu)房需求。2006年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)步伐加快，開工項(xiàng)目73個(gè)，建設(shè)面積達(dá)323.45萬(wàn)平方米，竣工項(xiàng)目42個(gè)，竣工面積110.31萬(wàn)平方米，組織公開上市銷售的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目12個(gè)，總建筑面積74.5萬(wàn)平方米，住房8571套。2006年9月，財(cái)政部會(huì)同建設(shè)部、國(guó)土資源部發(fā)出通知，要求各地從土地出讓凈收益中拿出一定資金，用于城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)。為落實(shí)這一精神，武漢市最近制訂出具體實(shí)施方案，按照5%的比例從土地出讓凈收益中提取廉租房建設(shè)資金。同時(shí)，繼續(xù)實(shí)施職工住房公積金增值收益和政府財(cái)政支持，并吸引社會(huì)捐助資金，加大廉租住房建設(shè)力度。到2006年底，全市人均住房面積不足六平方米的1.6萬(wàn)戶低保戶享受了廉租房。（3）限價(jià)房初現(xiàn)市場(chǎng)，平抑房?jī)r(jià)效果值得期待?！八南蕖钡貕K的推出將改變未來(lái)商品住宅的結(jié)構(gòu)。武漢市國(guó)土部門表示，將不定期地推出“限價(jià)房、限套型、限對(duì)象、限工期”商品房地塊。其實(shí)，今年的宏觀調(diào)控政策中，引人注目的不只是調(diào)整市場(chǎng)上住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，還增加了調(diào)控價(jià)位。因?yàn)閮H僅增加中小戶型供應(yīng)量，很多開發(fā)商就會(huì)開發(fā)精裝修的小戶型，價(jià)格仍高于普通住房，普通老百姓還是買不起；“限價(jià)”，保證中低價(jià)位商品房的供應(yīng)，被業(yè)界普遍認(rèn)為是具有戰(zhàn)略意義的措施。在一次土地拍賣會(huì)上，位于江岸區(qū)堤角的一地塊，限定樓盤銷售均價(jià)不超過(guò)3000元/平方米，樓盤60%的套型面積在90平方米以下。業(yè)內(nèi)人士稱，“限價(jià)房”的出現(xiàn)，顛覆了以往土地出讓“價(jià)高者得”的傳統(tǒng)，充分考慮了土地穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。這些措施，讓中低收入家庭看到了圓他們住房夢(mèng)的希望。（4）稅收調(diào)控?cái)D出投機(jī)泡沫，存量房供給量階段性減少。5月31日，國(guó)稅總局《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》指出：從6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。此政策矛頭直指投機(jī)炒房行為。10月1日起，武漢市貫徹國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，在二手房交易中正式開征個(gè)人所得稅，將按照1%的下限征收個(gè)稅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策對(duì)遏制炒房影響明顯，投機(jī)性買房正被擠出市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)理性、自住為主的時(shí)代。該政策實(shí)施后，賣家曾一度將營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，但買家普遍持幣觀望，從而出現(xiàn)二手房市場(chǎng)階段性的成交量下跌。（5）外來(lái)置業(yè)者漸成二手房市場(chǎng)主力。武漢作為中部發(fā)展的龍頭城市，隨著近年市政建設(shè)進(jìn)程加快、城市配套日趨完善、大中型企業(yè)入漢等，城市價(jià)值逐步提升，外來(lái)人口遷址購(gòu)房以及本地剛性需求大量存在。到2005年底，武漢市跨市流入的外來(lái)人口達(dá)到105.5萬(wàn)人。與此相適應(yīng)，二手房置業(yè)群體構(gòu)成也在發(fā)生巨大變化：因拆遷購(gòu)房的客戶數(shù)目下降，外來(lái)置業(yè)者數(shù)量增長(zhǎng)明顯。數(shù)據(jù)顯示，2006年度已成交的二手房普通住宅中有22.8%被外地人買走，相比2005年度的10.30%，比重增幅達(dá)到12.5%。相比之下，2006年因拆遷購(gòu)房的客戶明顯減少，武漢市加快了經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的供應(yīng)速度，部分房源直接面對(duì)區(qū)域拆遷群體優(yōu)惠銷售，緩和了部分拆遷居民住房難的問(wèn)題。大部分外地在漢人員都是工薪階層，居高不下的房?jī)r(jià)不僅對(duì)本地人是重負(fù)，對(duì)身在異鄉(xiāng)的外地人來(lái)說(shuō)更是如此。為了更快地實(shí)現(xiàn)購(gòu)房理想，越來(lái)越多的外地購(gòu)房族將置業(yè)目光投向二手房。（6）銷售量增幅出現(xiàn)回落，消費(fèi)性需求比例有所回升。2006年武漢商品住房銷售面積增幅大幅度回落，比2005年回落27個(gè)百分點(diǎn)。其主要原因在于：一是武漢市舊城改造規(guī)模的步伐放慢，拆遷規(guī)模縮減。2006年，武漢市舊城改造拆遷面積為110萬(wàn)平方米，比2005年減少41.58萬(wàn)平方米，這在一定程度上減少了住房消費(fèi)的剛性需求。二是，政府頒布一系列措施之后，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期有所調(diào)整，供需雙方進(jìn)入一個(gè)博弈階段，一部分居民選擇持幣觀望，這使得住宅銷售量大幅度回落，尤其是“國(guó)六條”頒布以后，“金九銀十”期間的武漢市商品住宅銷售量不升反降。三是政策對(duì)投資性需求的抑制，加大了投資性需求的風(fēng)險(xiǎn)。2006年征收的住房轉(zhuǎn)讓所得稅使得投資者對(duì)投資房地產(chǎn)更加謹(jǐn)慎，從而減少了投資性購(gòu)房需求。2006年股市回升，大部分炒房資金轉(zhuǎn)向股市，房地產(chǎn)投機(jī)性需求銳減。這使得武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售量出現(xiàn)了一定的回落。與此同時(shí)，投資性與投機(jī)性需求的減少也使得消費(fèi)性需求所占的比例大幅度上升。（7）超大型豪宅銷售小幅度回落，購(gòu)房心態(tài)逐步回歸理性。2006年，武漢市共銷售住宅85597套，其中別墅只占0.96%；140平方米以上戶型只占16.52%，較以前有較大幅度的下降。房?jī)r(jià)在5500元以上的僅占全市住房銷售面積的6.94%。這說(shuō)明超大型豪宅的銷售較往年冷淡。這主要有三點(diǎn)原因：一是受輿論的引導(dǎo)，武漢市市民的消費(fèi)心理日趨合理，購(gòu)房者不再盲目的追求大戶型。二是個(gè)人所得稅改革縮小了貧富差距，在一定程度上相對(duì)降低了超高收入者的購(gòu)買力，從而減少了對(duì)超大戶型的需求。三是國(guó)家的相關(guān)政策一方面加大了對(duì)超大戶型供給的抑制，使得超大戶型的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大，另一方面加大了對(duì)中小戶型消費(fèi)的金融支持力度而降低了對(duì)超大戶型消費(fèi)的金融支持力度，從而使得超大戶型的供給和需求都受到一定程度的抑制。在國(guó)六條及以上原因綜合作用下，購(gòu)房者的購(gòu)房心態(tài)也逐步回歸理性。（8）不同區(qū)域銷售情況冷熱不一，但銷售的區(qū)域結(jié)構(gòu)基本保持穩(wěn)定。需求最活躍的仍然是江岸區(qū)、江漢區(qū)、洪山區(qū)以及武昌區(qū)，這四個(gè)區(qū)今年的銷售面積都超過(guò)了100萬(wàn)平方米，特別是江岸區(qū)與江漢區(qū)，銷售面積都超過(guò)了150萬(wàn)平方米，這主要是由其所處的地理位置決定的。江岸區(qū)與江漢區(qū)處于繁華的漢口，土地升值潛力巨大。洪山和武昌也都處于武漢中心地帶，交通成本低，文化氛圍濃，也同樣被購(gòu)房者看好。青山區(qū)、東西湖區(qū)和硚口區(qū)今年的銷售面積仍然不大，比率都有微弱下降。但總的來(lái)說(shuō)整體銷售格局基本保持穩(wěn)定，如表4所示。表42005年與2006年武漢市各區(qū)銷售份額對(duì)比表（9）住宅價(jià)格平穩(wěn)上升，普通商品住房空置面積上升。2006年武漢住宅的平均價(jià)格約為3622.20元/平方米，漲幅約為8.26%。房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升的主要原因在于：首先，武漢市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，經(jīng)濟(jì)的發(fā)力在基本面上給房地產(chǎn)市場(chǎng)一定的支撐；第二，土地價(jià)格的上升必然在房地產(chǎn)市場(chǎng)上反映出來(lái)；另外，今年的高檔樓盤較多，拉升了整體價(jià)格。盡管價(jià)格有所上升，但由于宏觀調(diào)控作用和武漢住宅市場(chǎng)的理性回歸，房?jī)r(jià)的增幅有所減小。2006年商品住房空置面積為128.12萬(wàn)平方米，按每套房屋平均100平方米粗略算來(lái)，大約有12800套房子閑置。據(jù)億房研究中心數(shù)據(jù)顯示，2006年，武漢市商品住房新增上市面積為1257.9萬(wàn)平方米，2006年武漢房地產(chǎn)報(bào)告顯示，武漢市商品房銷售面積為908.92萬(wàn)平方米。通過(guò)上述兩組數(shù)據(jù)的對(duì)比，新增上市面積比銷售面積多了348.98萬(wàn)平方米。這也間接反映了供需結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位。普通住宅的空置面積大幅上漲，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)的銷售價(jià)格大大超過(guò)了普通收入家庭的購(gòu)買能力，形成有價(jià)無(wú)市的現(xiàn)象。高檔公寓與別墅空置面積的減少，說(shuō)明政府前段時(shí)間對(duì)別墅類用地嚴(yán)控的政策發(fā)揮了效果，供給量的減少加快了市場(chǎng)對(duì)空置別墅的消化。（10）多重手段合力遏制炒房現(xiàn)象。市場(chǎng)管理方面，2006年國(guó)家通過(guò)制定各種政策進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控和管理。與此同時(shí)，武漢市結(jié)合本市的實(shí)際，針對(duì)外資購(gòu)房和交易秩序等方面存在的問(wèn)題，也相繼出臺(tái)了一系列的辦法規(guī)章，這些都為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格奠定了制度基礎(chǔ)。為防止外資炒房，武漢市出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在我市購(gòu)買商品房有關(guān)工作的通知》和《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題通知》，對(duì)外資炒房起到了抑制作用。辦法出臺(tái)后，武漢市2006年全年外資購(gòu)房只占所有購(gòu)房主體的0.12%，相對(duì)于往年，比率大幅度下降。不僅如此，武漢市還加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的管理，采取了先自查后整頓的方針，有力的改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易無(wú)序而造成的通過(guò)“擦邊球”而進(jìn)行的炒房行為。最后，通過(guò)大力落實(shí)調(diào)整的個(gè)人所得稅政策，嚴(yán)厲打擊了市場(chǎng)上的炒房行為。三2006～2007年武漢住宅增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的協(xié)調(diào)性分析（一）有關(guān)概念及其相互關(guān)系根據(jù)交易客體的不同，可將住宅市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。從理論上講，完善的住宅市場(chǎng)體系應(yīng)是一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的高度統(tǒng)一，兩者相互關(guān)聯(lián)、相互促進(jìn)。住宅一級(jí)市場(chǎng)主要是新開發(fā)商品住宅買賣的市場(chǎng)，屬于增量市場(chǎng)，其主體是房地產(chǎn)開發(fā)商和各類業(yè)主，既有為滿足個(gè)人消費(fèi)或投資需要的購(gòu)房者，也包括專門從事住宅租賃業(yè)務(wù)的個(gè)人和法人。近年來(lái)，我國(guó)的住宅一級(jí)市場(chǎng)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，特別是隨著住房制度改革的深入及住宅抵押貸款業(yè)務(wù)的展開，使個(gè)人購(gòu)買商品住宅的比例在逐年上升。住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展為改善居民的住宅條件，啟動(dòng)國(guó)內(nèi)需求起到了不可低估的作用。住宅二級(jí)市場(chǎng)主要指住宅商品通過(guò)出售或者出租實(shí)現(xiàn)多種產(chǎn)權(quán)形式的再交換，包括私房買賣、已售公房和經(jīng)濟(jì)適用住宅的上市交易、住宅租賃市場(chǎng)等，包括存量與租賃市場(chǎng)，其主體是各類個(gè)人或法人和住宅消費(fèi)者。國(guó)內(nèi)外的實(shí)踐證明，發(fā)展住宅二級(jí)市場(chǎng)不僅有利于居民以舊換新、以小換大，改善居住條件，從而擴(kuò)大住宅消費(fèi)，促進(jìn)住宅建設(shè)，而且也可以增加低價(jià)位住宅供應(yīng)，起到改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、平抑房?jī)r(jià)的作用，使得不同層次家庭購(gòu)房時(shí)具有更多選擇。美國(guó)的住宅交易主要就是存量住宅市場(chǎng)交易，其存量交易與增量交易之間的比例約為3.2：1；香港為5.2：1。相比之下，國(guó)內(nèi)的住宅二級(jí)市場(chǎng)較為沉悶。我國(guó)內(nèi)地部分城市的存量交易基本沒(méi)有啟動(dòng)，即使是二級(jí)市場(chǎng)最為活躍的上海，存量交易和增量交易之比也只是1：3。這說(shuō)明我國(guó)的存量住宅市場(chǎng)潛力巨大。但是，從目前一些城市的情況看，我國(guó)住宅二級(jí)市場(chǎng)仍存在許多不可忽視的問(wèn)題，如產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后、中介服務(wù)亂收費(fèi)、稅費(fèi)高、配套措施不完善等制約了住宅二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。綜上可知，增量市場(chǎng)是存量市場(chǎng)的基礎(chǔ)與來(lái)源，存量市場(chǎng)的盤活有利于增量市場(chǎng)的發(fā)展。住宅二級(jí)市場(chǎng)的全面放開將極大地活躍住宅市場(chǎng)，并通過(guò)一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)來(lái)帶動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)。所以，兩者是一個(gè)整體，在完善的住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中都是不可或缺的，兩級(jí)市場(chǎng)的互動(dòng)可以提高住宅市場(chǎng)的效率和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。（二）增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展住宅一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，具體是指通過(guò)房屋置換等形式激活住宅二級(jí)市場(chǎng)，引導(dǎo)一部分居民出售舊房再購(gòu)新房，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)住宅增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)良性互動(dòng)的住宅再生產(chǎn)活動(dòng)。啟動(dòng)住宅市場(chǎng)，既是住宅市場(chǎng)發(fā)展的需要，也是住房制度改革的需要，更是廣大居民改善居住的需要。而實(shí)行住宅一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，是啟動(dòng)消費(fèi)、活躍市場(chǎng)，形成住房消費(fèi)熱點(diǎn)的有效途徑。只有在調(diào)控土地市場(chǎng)、搞活住宅一級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，積極拓展存量住宅市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)各級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，才能使住宅市場(chǎng)真正成為為普通市民解決住房問(wèn)題的市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)兩級(jí)市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。得出這一判斷，主要有三個(gè)依據(jù)：第一，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，廣大城鎮(zhèn)居民收入水平和生活水平的逐步提高，中國(guó)城鎮(zhèn)居民改善居住條件的愿望比較強(qiáng)。但與相對(duì)較高的房?jī)r(jià)而言，居民購(gòu)買新建商品住房的現(xiàn)實(shí)支付能力尚不足。第二，目前存量住房市場(chǎng)的住房使用率較高，而且其中一部分居民對(duì)于改善住房條件的愿望十分迫切，住宅市場(chǎng)的潛在需求很大。如果深入盤活存量市場(chǎng)，就可以提高其購(gòu)買新房的支付能力，引導(dǎo)這部分居民出售舊房后再購(gòu)新房，能極大且持續(xù)地提高住宅市場(chǎng)的有效需求。第三，隨著社會(huì)進(jìn)步以及住房制度改革的不斷深入，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房消費(fèi)的心理趨于成熟，城鎮(zhèn)家庭住房梯度消費(fèi)的觀念正在逐步增強(qiáng)，居民住房“以小換大”、“以差換好”、“以舊換新”的愿望日益迫切。為此，實(shí)行兩級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，可以滿足具有不同需求偏好的人在住宅數(shù)量和質(zhì)量方面的追求，使城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的潛在需求及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效需求。（三）武漢市住宅增量市場(chǎng)與存量市場(chǎng)的協(xié)調(diào)情況自從1992年以來(lái)，武漢市住房二級(jí)市場(chǎng)在長(zhǎng)達(dá)15年的發(fā)展中取得長(zhǎng)足發(fā)展。公房出售和1998年停止福利房分配等政策，培養(yǎng)了市場(chǎng)的供給和需求。隨著商品房開發(fā)規(guī)模的逐年增加，進(jìn)入存量市場(chǎng)的二手商品房也在穩(wěn)步增加，為二手房市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大補(bǔ)充了有生力量，也給消費(fèi)者提供了多元化的選擇空間。下面我們將通過(guò)分析近年來(lái)增量房與存量房買賣之比及其變化情況，來(lái)揭示兩者之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。如圖9所示。圖9歷年增量住宅與存量住宅銷售情況對(duì)比圖計(jì)算2002～2006年逐年的增量住宅與存量住宅之比，依次為1：0.46，1：0.49，1：0.46，1：0.40，1：0.40，變化趨勢(shì)是比重越來(lái)越低。從中我們可以看出，在武漢市住宅市場(chǎng)中，增量住宅的銷售量仍然占有主導(dǎo)地位，購(gòu)房者主要還是通過(guò)選擇新房來(lái)解決自身住房問(wèn)題，這也說(shuō)明目前住房仍是處于短缺狀態(tài)。而存量住宅的成交量只是增量住宅的半數(shù)還不到，這一比例說(shuō)明，一是可上市交易的二手住房供應(yīng)量不多，二是人們?cè)谫?gòu)房心理上還是偏好新房置業(yè)。由此可知，存量住宅市場(chǎng)對(duì)增量住宅市場(chǎng)的拉動(dòng)效應(yīng)不明顯，以改善居住條件而賣舊房買新房的需求比重還不多。但是我們應(yīng)該看到，雖然存量住宅市場(chǎng)每年的相對(duì)量呈遞減趨勢(shì)，絕對(duì)交易量卻在不斷擴(kuò)大。這反映了消費(fèi)者在增量市場(chǎng)高房?jī)r(jià)和住房消費(fèi)觀念改變的雙重推動(dòng)下，考慮選擇存量住宅作為自己首次置業(yè)對(duì)象的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。隨著首次置業(yè)者們使用住宅的年數(shù)增加，由于房屋本身的原因，如面積太小、戶型設(shè)計(jì)不合理，或是遷移外地、市政建設(shè)需要等非住宅本身的因素，會(huì)帶起一波改善居住條件、二次置業(yè)的高潮。這對(duì)于增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)都是利好信號(hào)，不僅能為增量市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展增添后勁，而且該過(guò)程中騰出的大量二手房將為存量住宅市場(chǎng)提供大量的房源，進(jìn)一步刺激二手房的交易，為首次置業(yè)的年輕人和來(lái)漢務(wù)工人員提供與其支付能力相匹配的住房。而同時(shí)存量住宅市場(chǎng)上旺盛的需求也為那些在增量市場(chǎng)上購(gòu)房的二次置業(yè)者提供了有力的資金保證，進(jìn)一步活躍了增量市場(chǎng)。（四）改進(jìn)措施目前，武漢市二手房市場(chǎng)中房屋置換的途徑主要有兩大類：一是，先選擇通過(guò)貸款買新房，再將原來(lái)居住的舊房賣出，得到的房款用來(lái)提前償付住房貸款，以減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；二是，對(duì)再次置業(yè)的住房心中已有比較合適的對(duì)象，再通過(guò)二手房市場(chǎng)尋找到現(xiàn)有住房的理想買主，最后將買房所得的房款加上自己的積蓄用于新房的一次性房?jī)r(jià)款支付，這樣不僅省去了與銀行發(fā)生聯(lián)系，減少了辦理貸款的費(fèi)用，而且一次性付款可以獲得開發(fā)商的讓利。但這兩種途徑都存在不足之處：前者需要消費(fèi)者有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，能夠湊齊首付款，而且多出了銀行貸款環(huán)節(jié)，置換成本將增加；而后者完全是“騎驢找驢”的現(xiàn)象，不僅在賣舊房和買新房的兩個(gè)環(huán)節(jié)上存在許多不確定性因素，如買主出價(jià)過(guò)低，而新房?jī)r(jià)格不斷上漲等情況都會(huì)對(duì)置換住房帶來(lái)?yè)p失，而且賣主在賣出舊房而暫未購(gòu)得新房時(shí)，依舊占有住房，可能會(huì)造成住房交易糾紛。由此可見，以上兩種置換途徑都不盡合理，交易環(huán)節(jié)多、時(shí)間長(zhǎng)、成本高，而且賣主自身利益最大化的目標(biāo)難以保證，還影響到二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性，抑制了潛在需求的轉(zhuǎn)化，市場(chǎng)上需要新的交易方式的出現(xiàn)。仔細(xì)分析以上兩種置換方式都存在一個(gè)共性，即無(wú)論孰先孰后，賣舊房和買新房總是兩個(gè)相繼發(fā)生的過(guò)程，并不是同時(shí)完成的，而且需要通過(guò)房屋變現(xiàn)獲得大量資金作為兩者的媒介。因此，武漢市有必要借鑒上海市二手房市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)發(fā)展差價(jià)交換的置換模式，將賣房與買房并行實(shí)施，通過(guò)小部分的現(xiàn)金或貸款來(lái)補(bǔ)助其中差價(jià)。差價(jià)交換包括舊房之間和新舊房屋之間的差價(jià)交換，通過(guò)該類置換方式使得原有住房成為購(gòu)置新房的部分資本，而不需要先變現(xiàn)，并吸引其他款項(xiàng)進(jìn)入住宅交易，從而在相當(dāng)程度上提高住房市場(chǎng)的有效需求，使得參與置換的居民幾乎全部改善了居住條件。這種通過(guò)舊有住房作價(jià)或取一塊資本、自己貼一部分資金和銀行借貸資金作為補(bǔ)充的“1+1+1”的方式，極大提高了居民的支付能力。這也就為居民進(jìn)入商品房市場(chǎng)提供了條件，從而活躍了整個(gè)住宅市場(chǎng)。但同時(shí)，我們應(yīng)該在住房金融支持、稅費(fèi)減免、置換擔(dān)保等方面加強(qiáng)制度建設(shè)，保證差價(jià)住宅置換模式的順利健康發(fā)展。總之，差價(jià)交換模式將有利于進(jìn)一步促進(jìn)存量市場(chǎng)的盤活，拉動(dòng)增量市場(chǎng)的需求，充分發(fā)揮兩者之間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。四2006～2007年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)行述評(píng)武漢市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)一直走在全國(guó)的前列。1988年武漢市在全國(guó)率先開展了建設(shè)解困房和住房合作社，解決低收入家庭的居住問(wèn)題。1993年武漢市對(duì)集資合作建房工作進(jìn)行了有益的探索。這些重要舉措為后來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。1994年武漢市作為全國(guó)最早組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的城市之一，開始正式啟動(dòng)此項(xiàng)工作。經(jīng)過(guò)12年的發(fā)展，到2006年底，累計(jì)總投資達(dá)98.3億元，累計(jì)總竣工面積1180萬(wàn)平方米，解決了10萬(wàn)余戶中低收入家庭的住房問(wèn)題，改善了中低收入家庭的居住條件，促進(jìn)了居民住房消費(fèi)，在一定程度上豐富了住宅產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵，緩解了舊城改造和房屋拆遷帶來(lái)的問(wèn)題，改善了城市環(huán)境，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。（一）2006年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展情況簡(jiǎn)述2006年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比2005年有所加強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)適用房投資額在房地產(chǎn)投資額和住宅投資額中的比重有明顯上升，如圖10所示。圖10歷年經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資與住宅開發(fā)總投資比率趨勢(shì)圖據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006武漢市經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃建設(shè)面積362.53萬(wàn)平方米，實(shí)際投資額14.11億元，同比增長(zhǎng)171.2%，占房地產(chǎn)投資額的3.85%，同比增長(zhǎng)120.83%，占住宅開發(fā)投資的5.19%，同比增長(zhǎng)116.49%，施工面積為323.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.17%，竣工面積110.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.72%。（二）武漢經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展“量”和“質(zhì)”并重1.經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度加強(qiáng)為了盡快解決中低收入家庭以及拆遷戶的住房問(wèn)題，自2003年以來(lái)，武漢市逐年加大經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃與建設(shè)規(guī)模。2003年下達(dá)建設(shè)計(jì)劃163.7萬(wàn)平方米，2004年117.39萬(wàn)平方米；2005年又分三次下達(dá)了共計(jì)265.21萬(wàn)平方米的建設(shè)計(jì)劃，在2004年的基礎(chǔ)上翻了一番；為進(jìn)一步貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，讓更多的老百姓能夠買得起房，2006年下達(dá)了362.53萬(wàn)平方米的建設(shè)計(jì)劃，差不多相當(dāng)于2004年和2005年的計(jì)劃總和。不僅如此，為了讓更多的經(jīng)濟(jì)適用住房惠及廣大老百姓，2006年9月公布的《武漢市住房發(fā)展“十一五”規(guī)劃》中確定了“十一五”期間建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1200萬(wàn)平方米的目標(biāo)，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)比例占整個(gè)住宅供應(yīng)量的25%左右。2006年、2007年的供應(yīng)計(jì)劃均超過(guò)了300萬(wàn)平方米。到2010年底，通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，武漢市將有15萬(wàn)戶中低收入家庭的住房條件得到改善。2.經(jīng)濟(jì)適用房的管理不斷創(chuàng)新完善在加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模的同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展“質(zhì)”的問(wèn)題絲毫沒(méi)有松懈，武漢市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)實(shí)行“三分建，七分管”方針，形成了有特色的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的“武漢模式”。（1）進(jìn)行了一系列的組織機(jī)構(gòu)整合，提高了管理效率。從2004年開始，武漢市將經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房、軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的項(xiàng)目審批，全部歸入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年度計(jì)劃，實(shí)行統(tǒng)一的年度計(jì)劃管理，大大提高了管理效率。為了使經(jīng)濟(jì)適用房的各項(xiàng)工作盡快落實(shí)，武漢市建立了經(jīng)濟(jì)適用住房工作聯(lián)席會(huì)議制度。該制度明確了市政府辦公廳、市法制辦、市房產(chǎn)局、市規(guī)劃國(guó)土局等11家成員單位及其責(zé)任分工，改變了以往責(zé)任分工不明確、管理混亂的局面，提高了管理效率。該項(xiàng)制度也使得各年的建設(shè)計(jì)劃和相關(guān)的政策可以及時(shí)、合理、科學(xué)的審議并制訂。這改變了以往的組織缺位帶來(lái)的管理臃腫。（2）從設(shè)計(jì)階段到銷售階段層層嚴(yán)格把關(guān)。首先，鑒于過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用住房戶型面積偏大，監(jiān)管力度不夠的問(wèn)題，武漢市在經(jīng)濟(jì)適用房設(shè)計(jì)階段實(shí)行“一控、兩限”措施，即控制成本、限戶型、限房?jī)r(jià)；并對(duì)多層、小高層、高層的戶型建筑面積分別進(jìn)行限制。2006年根據(jù)國(guó)務(wù)院相關(guān)精神，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房戶型全部控制在90平方米以內(nèi)。這些措施都有效遏制了經(jīng)濟(jì)適用房戶型的畸形設(shè)計(jì)。其次，武漢市嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格關(guān)，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本、管理費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格核定，嚴(yán)格控制開發(fā)商的企業(yè)利潤(rùn)。項(xiàng)目的施工進(jìn)度達(dá)到要求后，需經(jīng)過(guò)市物價(jià)部門開具銷售價(jià)格批文后，方可取得銷（預(yù)）售許可證。銷（預(yù)）售經(jīng)濟(jì)適用住房明碼標(biāo)價(jià)，銷售價(jià)格不得超過(guò)物價(jià)部門批準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度。最后，在購(gòu)買資格上嚴(yán)格核定，施行資格審查、公示制度。除被拆遷戶可通過(guò)相關(guān)的證明優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房外，其余的購(gòu)買者必須通過(guò)該制度獲得《武漢市城鎮(zhèn)居民購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房資格證明》方可購(gòu)買。該制度的主要程序是：首先審查申請(qǐng)者是否具備購(gòu)買條件，包括戶籍、收入、當(dāng)前住房面積等。然后，對(duì)通過(guò)審查的家庭實(shí)行公示，即在申請(qǐng)人的社區(qū)公示7天。公示期間無(wú)疑義的方可獲得資格證明。截至2006年底，在武漢市七城區(qū)申請(qǐng)購(gòu)房資格的家庭中，經(jīng)公示取得購(gòu)房資格證明的家庭達(dá)2.1萬(wàn)戶，經(jīng)公示審查不符合條件而未予發(fā)證的約有1000余戶。（3）在實(shí)踐中不斷將各項(xiàng)措施予以制度化和法制化。自1994年武漢市開展經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)至今，武漢市在國(guó)家的指導(dǎo)下結(jié)合本市的情況，因地制宜，先后出臺(tái)了《市人民政府關(guān)于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的通知》、《市人民政府關(guān)于加快我市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)步伐的通知》、《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》、《關(guān)于明確經(jīng)濟(jì)適用住房戶型面積控制標(biāo)準(zhǔn)的通知》、《武漢市實(shí)施＜經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法＞細(xì)則》、《關(guān)于在經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)建立負(fù)擔(dān)卡制度的通知》、《經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格核準(zhǔn)工作暫行規(guī)定》、《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行公開登記及搖號(hào)銷售試行辦法》、《武漢市被拆遷住房困難戶購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法》等政策性、規(guī)范性文件。這些文件的出臺(tái)，為經(jīng)濟(jì)適用房的健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的武漢模式的基本框架。（三）經(jīng)濟(jì)適用房銷售透明化的做法為了使武漢市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售過(guò)程更加透明，剔出銷售過(guò)程中的暗箱操作因素，繼北京、鄭州、大連等城市實(shí)行搖號(hào)銷售后，武漢市也于2005年實(shí)行搖號(hào)銷售和網(wǎng)上登記制度，而且在2006年12月30日對(duì)位于武昌區(qū)余家頭村98號(hào)的“麗華苑”小區(qū)的搖號(hào)全過(guò)程進(jìn)行了電視直播和網(wǎng)絡(luò)直播。對(duì)搖號(hào)過(guò)程進(jìn)行直播在全國(guó)是史無(wú)前例的，因此也受到各界人士的廣泛關(guān)注。麗華苑經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)位于武昌區(qū)余家頭村98號(hào)（原武漢市鐵路機(jī)械廠用地），2005年經(jīng)市政府批準(zhǔn)下達(dá)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃17.7萬(wàn)平方米，由武漢市中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)該小區(qū)建設(shè)任務(wù)。麗華苑小區(qū)總規(guī)劃用地面積105443.9平方米，總建筑面積30萬(wàn)平方米。小高層建筑面積90834.62平方米，共建住宅1109套，高層住宅建筑面積87377.84平方米，共建住宅1036套。其中915套用于安置拆遷戶。截至2006年12月30日，麗華苑1230套房源共接受登記6015戶，平均房源登記比例約1：5，最俏的戶型達(dá)到1：16。麗華苑的直播搖號(hào)過(guò)程最大限度體現(xiàn)公開、公平、公正的原則；引入公證監(jiān)督等方式使得經(jīng)濟(jì)適用房真正落實(shí)到需要保障的家庭，也增強(qiáng)普通中低收入者對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的信心；此次直播搖號(hào)過(guò)程直接促成了經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的武漢經(jīng)驗(yàn)，寫進(jìn)建設(shè)部全國(guó)培訓(xùn)教材，作為典型推廣。（四）武漢市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展存在的問(wèn)題雖然武漢市經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展取得了巨大的成就，但是不可否認(rèn)在發(fā)展過(guò)程中也暴露出一定的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先是計(jì)劃的落實(shí)存在縮水的狀況。每年的實(shí)際完成情況總是沒(méi)有完全達(dá)到計(jì)劃的數(shù)量。如2006年計(jì)劃362.53萬(wàn)平方米，而實(shí)際完成額卻只有323.45萬(wàn)平方米，縮水39.08萬(wàn)平方米，約11個(gè)百分點(diǎn)。其次表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的投資在整個(gè)住宅中所占的比重逐年下降，2003年為6.43%，2004年為3.35%，2005年下降至2.40%，雖然2006年比重有所上升，達(dá)到5.2%，但是這種反彈后勁是否繼續(xù)遭到質(zhì)疑。這說(shuō)明經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的相對(duì)力度在下降，這是讓人擔(dān)憂的。再次，由于經(jīng)濟(jì)適用房一直處于供求嚴(yán)重失衡狀態(tài)，該領(lǐng)域一直是賣方占絕對(duì)的主導(dǎo)地位，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)只要能如期開發(fā)就不愁銷售，從而忽略了對(duì)產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)的探索。如果這種狀況一直持續(xù)下去，不加以遏止，當(dāng)前建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)將有可能在以后的快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中淪為現(xiàn)代化城市的“貧民窟”，這將造成資源的大量浪費(fèi)。再者，經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展始終避免不了產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，武漢市應(yīng)該探討更適合武漢情況的產(chǎn)權(quán)形式。適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)權(quán)制度有利于更好的體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的保障性質(zhì)，也有利于政府對(duì)福利資源的管制，還可以防止利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資、防止土地增值收益的流失。最后，經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制和金融支持等方面也是需要完善的。可見，武漢市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)雖然取得了巨大的成就，但是仍然有很長(zhǎng)的路要走。五2006～2007年武漢市住宅市場(chǎng)運(yùn)行評(píng)價(jià)及未來(lái)趨勢(shì)判斷縱觀2006年武漢市住房市場(chǎng)，基本實(shí)現(xiàn)了“住房供求總量基本平衡、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理、住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定、市民購(gòu)房心態(tài)日趨理性”的預(yù)期目標(biāo)。2007年住宅需求將穩(wěn)中有升，供求將基本平衡，供給結(jié)構(gòu)會(huì)有所變化，價(jià)格也將保持穩(wěn)定。（一）供求格局評(píng)價(jià)及未來(lái)趨勢(shì)1.土地市場(chǎng)2006年，武漢市土地供應(yīng)面積大于實(shí)際成交面積，反映出市場(chǎng)上對(duì)住房需求的預(yù)期在減弱。同時(shí)中心城區(qū)土地受熱捧，反映出區(qū)位因素仍是影響開發(fā)商決策的首要因素，而且此類土地開發(fā)多定位于高端住宅。同時(shí)，隨著限價(jià)地塊陸續(xù)推出和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度加大，對(duì)用于中低價(jià)位住宅的建設(shè)用地供給有所側(cè)重，但限價(jià)地塊和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地供小于求的現(xiàn)象依然存在。今后隨著市中心的土地越來(lái)越少，市中心地價(jià)毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)越來(lái)越高。因此，2007年中央城區(qū)土地供小于求的現(xiàn)象還會(huì)繼續(xù)延續(xù)，而周邊區(qū)域的土地將供過(guò)于求。2.增量市場(chǎng)相對(duì)其他大型城市來(lái)講，2006年武漢市住宅市場(chǎng)供需基本穩(wěn)定。供需同步穩(wěn)定上升，供給增長(zhǎng)幅度略高，結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。2007年，武漢市住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著武漢市處于購(gòu)房階段的人數(shù)逐年增多，城市化率逐年提高，外來(lái)務(wù)工人員逐年增多，市民收入水平上升，人們改善居住條件的愿望較強(qiáng)烈。這些因素將確保需求的穩(wěn)定增長(zhǎng)。供給方面，總的開工面積、竣工面積將比2006年有所增加。供需兩者將基本持平。3.存量市場(chǎng)主要受調(diào)控政策打擊市場(chǎng)投機(jī)的影響，本年度存量住宅交易量的發(fā)展經(jīng)歷了一段由平穩(wěn)發(fā)展到跌入低谷，最后穩(wěn)步回升的波折。但總體上來(lái)看，存量住宅的交易較活躍，以真實(shí)需求為主體，反映出外來(lái)遷移人口、新就業(yè)和新婚人群已漸漸認(rèn)同住房的梯度消費(fèi)觀念，大都通過(guò)存量市場(chǎng)來(lái)完成在本地的首次置業(yè)。同時(shí)要看到，存量住宅市場(chǎng)上存在一些不規(guī)范的交易行為，往往造成交易糾紛，對(duì)購(gòu)房者帶來(lái)較大損失。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，存量住宅市場(chǎng)的交易將會(huì)持續(xù)放量，交易形式也不局限于現(xiàn)金或貸款購(gòu)房，而主要是通過(guò)房屋置換的方式滿足大量的改善型住房消費(fèi)的需求，從而深層地盤活存量市場(chǎng)，滿足不同收入人群的住房需求，擴(kuò)大和完善住房梯度消費(fèi)的層次。2006年空置年限在1～3年的住房空置面積呈現(xiàn)下降的態(tài)勢(shì)，隨著供需結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，以及市場(chǎng)對(duì)空置住房的不斷消化，這種下降態(tài)勢(shì)很可能將持續(xù)下去。隨著“國(guó)六條”等政策的實(shí)施以及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的加強(qiáng)，住宅供給結(jié)構(gòu)將有一次由大中戶型供給為主向中小戶型為主的調(diào)整過(guò)程。這在一定程度上迎合了當(dāng)前的需求結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)了供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的現(xiàn)狀，使得供需結(jié)構(gòu)更加合理、協(xié)調(diào)。（二）房?jī)r(jià)變動(dòng)評(píng)價(jià)及未來(lái)趨勢(shì)過(guò)去幾年，武漢房地產(chǎn)處于一個(gè)上升通道，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較為明顯。這種變化，既有“中部崛起”利好背景下，城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，也和本地以自住型需求為主的市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)密切相關(guān)。與此同時(shí)，不同檔次住房的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)會(huì)有所差異。武漢三鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境及政府發(fā)展規(guī)劃定位存在差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展分化現(xiàn)象也將日益明顯。2007年武漢房?jī)r(jià)走勢(shì)，這里通過(guò)以下幾點(diǎn)進(jìn)行具體分析。1.不同檔次住房?jī)r(jià)格評(píng)價(jià)對(duì)于高檔住宅，目前武漢市開發(fā)理念成熟、具有市場(chǎng)號(hào)召力的高檔樓盤并不多，供給量在短期內(nèi)趕不上市場(chǎng)需求。而且大多數(shù)高檔樓盤都在中心城區(qū)，占據(jù)著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其地價(jià)必然構(gòu)成房?jī)r(jià)的大部分。同時(shí)高標(biāo)準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)、齊全的室內(nèi)外配套設(shè)施、成熟優(yōu)良的物業(yè)管理，都會(huì)給高檔住宅增添更多的附加值。開發(fā)商在這一細(xì)分市場(chǎng)的精耕細(xì)作，將逐步挖掘出高檔住宅的升值空間。所以，盡管隨著新樓盤的大量上市，對(duì)房?jī)r(jià)有一定的沖擊，但這一市場(chǎng)的消費(fèi)彈性較小，武漢高檔樓盤的價(jià)格走勢(shì)將依然看好。對(duì)于普通商品住宅，這類住宅針對(duì)的是中等收入人群，當(dāng)前過(guò)高的房?jī)r(jià)相對(duì)于他們的收入水平來(lái)說(shuō)，仍是感覺(jué)力不從心。盡管現(xiàn)在的商業(yè)性個(gè)人住房貸款較易獲得，但虛高房?jī)r(jià)帶來(lái)的巨大還款壓力，以及利率連續(xù)上調(diào)造成不斷加重的融資成本負(fù)擔(dān)，都大大影響了這些中等收入者的生活質(zhì)量，甚至在社會(huì)上出現(xiàn)了“房奴時(shí)代”來(lái)臨的言論。政府調(diào)控和社會(huì)輿論雙重力量的介入使得當(dāng)前住宅市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)向撲朔迷離。一方面消費(fèi)者置業(yè)理念趨于成熟，大多是持幣觀望，而另一方面是開發(fā)商開發(fā)樓盤的動(dòng)力和能力都不高，新增供應(yīng)量減少，所以盡管房?jī)r(jià)仍處于上升的通道中，但上升幅度應(yīng)該趨于平緩?；仡欉^(guò)去幾年，武漢經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格處于緩慢上升階段，較為平穩(wěn)。經(jīng)濟(jì)適用房是一種保本微利的商品房，存在社會(huì)保障成分?，F(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)是受政府規(guī)定約束的，需參考政府批準(zhǔn)的該項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格來(lái)定價(jià)，允許5%的上浮空間，房?jī)r(jià)大漲的情況不存在。但經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格的制