物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算技術(shù)報(bào)告詳細(xì)

附件一：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估技術(shù)報(bào)告、物業(yè)項(xiàng)目大體情形一）項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表一主要技術(shù)指標(biāo)O.指標(biāo)名稱單位指標(biāo)總建筑面積nf（產(chǎn)權(quán)登記面積）（全部達(dá)筑面積）1地上建筑面積nf中地下建筑面積nf（含人防面積）二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算方式說明按照該項(xiàng)目特點(diǎn)，以實(shí)際狀況為基點(diǎn)，以北京市住宅物業(yè)服務(wù)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為參考基準(zhǔn)線，部份項(xiàng)目按照商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提高。參照物業(yè)管理方案，比較周邊及同類型物業(yè)區(qū)水平，采取本錢運(yùn)行法實(shí)施本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)評(píng)估。（詳見物業(yè)費(fèi)匯總表）（一）本錢運(yùn)行法評(píng)估：1?明確物業(yè)費(fèi)評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)容（詳見物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)說明）評(píng)估費(fèi)用組成的第一步是明確各項(xiàng)收費(fèi)的內(nèi)容，本項(xiàng)目共將收費(fèi)按文件要求分為11大項(xiàng)，在每項(xiàng)內(nèi)明確所含的內(nèi)容，而其中的內(nèi)容又進(jìn)行細(xì)化到于項(xiàng)核算指標(biāo)。以這些于項(xiàng)指標(biāo)為組成配置的依據(jù)進(jìn)行別離測(cè)算,使之大體上達(dá)到分項(xiàng)明確、內(nèi)容清楚、指標(biāo)有序、測(cè)算有據(jù)的評(píng)估的大體框架。

對(duì)共用（專屬）部位、共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行保護(hù)費(fèi)用評(píng)估，依照配置定額、花費(fèi)定額實(shí)行精算測(cè)定。（詳見設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行保護(hù)費(fèi)用表）對(duì)保潔、綠化、秩序保護(hù)的費(fèi)用評(píng)估，依照配置定額、花費(fèi)定額實(shí)行精算測(cè)定。（詳見清潔衛(wèi)生、綠化、秩序保護(hù)費(fèi)用表）人員費(fèi)用核定，綜合考慮寫字樓管理的需要結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目的普通客戶特點(diǎn)，采用以需設(shè)崗、按崗分職、以職定人、系數(shù)定費(fèi)的方式，實(shí)施精算測(cè)定。鑒于物業(yè)管理費(fèi)中人員費(fèi)用比例最大，針對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，實(shí)施分類核定、精算分?jǐn)?。其方式是：按不同的職?zé)將人員分級(jí)。以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)，按照在管面積的大小計(jì)算工資及附加費(fèi)。（詳見人員工資說明表）按人員配置別離計(jì)算人工費(fèi)用。各項(xiàng)人員費(fèi)用是按實(shí)際需要和發(fā)生情形進(jìn)行別離核定，并最終分類、分項(xiàng)匯入物業(yè)費(fèi)匯總表。對(duì)于服務(wù)專屬單項(xiàng)的特定人員，計(jì)入該單項(xiàng)的專屬費(fèi)用中。（二）市場(chǎng)比較法同類物業(yè)項(xiàng)目概況表二同類物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)調(diào)査明細(xì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)（元/月.平米備注雍責(zé)中心東城區(qū)廣渠門內(nèi)大街43號(hào)北京中天如日物業(yè)管理有限公司26元2012年混特菜中心西大望路1號(hào)錦江（北方）物業(yè)管理有限公司25元2012年嘉禾國信大腹東城區(qū)白橋大街15號(hào)北爾嘉不國信投資有限責(zé)任公司26元2012年誦正國際大廈東城區(qū)廣渠門內(nèi)大街80號(hào)北京通正置業(yè)有限公司21元2012年國瑞大廈東城區(qū)崇文門外大街16號(hào)國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司20元2012年（三）應(yīng)用精算程序力求做到分類有系、指標(biāo)有據(jù)、精算有序1.精算程序設(shè)計(jì)按統(tǒng)計(jì)學(xué)指標(biāo)分解的原理，按分項(xiàng)測(cè)算設(shè)計(jì)匯總程序。按物業(yè)費(fèi)利用的特點(diǎn)設(shè)計(jì)共用花費(fèi)體系和特殊花費(fèi)體系。然后別離按各類的財(cái)務(wù)指標(biāo)關(guān)系進(jìn)行統(tǒng)計(jì)排列設(shè)計(jì)計(jì)算程序。完善各個(gè)體系的遞進(jìn)式計(jì)算程序和匯總程序。2.精算程序的應(yīng)用按指標(biāo)體系輸入分類分項(xiàng)指標(biāo)。按精算程序輸入相關(guān)數(shù)據(jù)。按遞迸方式進(jìn)行分類、分項(xiàng)、精算、調(diào)整、匯總。三、物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)測(cè)算結(jié)果說明計(jì)算說明：在對(duì)整個(gè)管理區(qū)域進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算時(shí)。用于整個(gè)管理區(qū)域,不可分割的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，統(tǒng)一測(cè)算后按管理收費(fèi)面積分?jǐn)?。物業(yè)費(fèi)測(cè)算只包括地上收費(fèi)面積部份。地下車庫鑒于其利用性質(zhì)和管理的特殊性。未納入收費(fèi)面積中。該區(qū)域應(yīng)分?jǐn)偟墓芾肀惧X和自身管理本錢的費(fèi)用支出。由停車管理費(fèi)中列支。其它保護(hù)維修費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)方自行支出。物業(yè)費(fèi)各項(xiàng)內(nèi)容說明如下：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用指管理服務(wù)人員工資、法定節(jié)假日加班費(fèi)、員工因持續(xù)工作而不能休假產(chǎn)生的加班費(fèi)用、員工工作餐費(fèi)、置裝費(fèi)等；按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)，和按照政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用。(各項(xiàng)福利及保險(xiǎn)計(jì)提比例組成：社會(huì)保險(xiǎn)％(醫(yī)療10%、養(yǎng)老2()%、工傷％、失業(yè)％、生育％)、住房公積金8%(低限)、教育經(jīng)費(fèi)3%、工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%(%))人工費(fèi)中不包括地上地下停車管理的人工費(fèi)用、不包括空調(diào)運(yùn)行保護(hù)的人工費(fèi)用。上述兩項(xiàng)費(fèi)用本錢別離單獨(dú)計(jì)入停車管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)中。應(yīng)分?jǐn)偟娜斯け惧X依照收費(fèi)面積和總管理面積之比例值進(jìn)行了分?jǐn)倻y(cè)算。只計(jì)入依管于里面積比例分?jǐn)偟馁M(fèi)用部份。行政辦公管理費(fèi)辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、能源費(fèi)、通信費(fèi)及其它費(fèi)用。清潔衛(wèi)生費(fèi)為維持公共區(qū)域和整個(gè)項(xiàng)目清潔衛(wèi)生而產(chǎn)生的洗手間廁紙費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)和處置費(fèi)、外墻尺首層地面清洗費(fèi)等。常常利用的清潔工具及材料費(fèi)因保潔外包而計(jì)入外包費(fèi)用中。本項(xiàng)費(fèi)用不包括本項(xiàng)目客戶利用區(qū)域內(nèi)部的清潔費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)綠化工具購買費(fèi)及保護(hù)費(fèi)，綠化用水、用電費(fèi)，補(bǔ)苗費(fèi)，農(nóng)藥化肥費(fèi)等，不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支付的苗木更新費(fèi)。公共秩序保護(hù)費(fèi)安保器材裝備檢測(cè)維修費(fèi)、占頻費(fèi)、消防演習(xí)費(fèi)等。不包括安保外包的人工費(fèi)，和單獨(dú)管理的樓外地面停車場(chǎng)、地下車庫出入口的安保人工費(fèi)用本錢。共用部位設(shè)施設(shè)備運(yùn)行保護(hù)費(fèi)指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常利用和運(yùn)行、保護(hù)和保養(yǎng)、檢測(cè)所需的費(fèi)用。不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人支出的設(shè)備設(shè)施大中修費(fèi)、設(shè)備更新費(fèi)；不包括應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或利用方支出的因自行裝飾裝修而產(chǎn)生的維修費(fèi)和內(nèi)部設(shè)施更新、改造費(fèi)用。不包括本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人或利用人利用區(qū)域內(nèi)部的各項(xiàng)維修材料費(fèi)、自用能源費(fèi)。對(duì)于涉及全樓不可分割的配電設(shè)施、消防設(shè)施保護(hù)費(fèi)用考慮了費(fèi)用分?jǐn)偙壤?。地下車庫部份?yīng)分?jǐn)偟谋Ｗo(hù)費(fèi)用業(yè)已在物業(yè)費(fèi)計(jì)算中予以相應(yīng)扣除。地上地下停車管理所需能花費(fèi)用，不包括在內(nèi)。不包括空調(diào)系統(tǒng)的保護(hù)運(yùn)行費(fèi)用。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用按規(guī)定折舊方式計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、利用年限在一年以上的資產(chǎn)。公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用。不可預(yù)見費(fèi)和經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用，按1%計(jì)提。

1（）?經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)計(jì)提比例8%,11?營(yíng)業(yè)稅金計(jì)提比例％（包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加尺其他）四、測(cè)算結(jié)果一）總費(fèi)用管理項(xiàng)目收費(fèi)面積：nf號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的各項(xiàng)費(fèi)用%見表1行政辦公管理費(fèi)用%見表2物業(yè)管理區(qū)域清潔費(fèi)%見表3物業(yè)管理區(qū)域綠化、美化費(fèi)用%見表4物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)%見表5物業(yè)管理區(qū)域公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)費(fèi)%見表6公共設(shè)備設(shè)施能耗%見表6固定資產(chǎn)折舊%見表7物業(yè)管理區(qū)域公眾責(zé)任險(xiǎn)%見表80業(yè)主同意或委托的其 —及不可預(yù)知費(fèi)（按1%計(jì)算提取）（1+2+3+4+5+7+7+8+9）X%

管理項(xiàng)目收費(fèi)面積：m*號(hào)項(xiàng)目年費(fèi)用所占比例備注1經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(8%)(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10)X%2稅金：(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)X%%計(jì)1—12項(xiàng)之和物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)元/月評(píng)方米(二)物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測(cè)算說明天玉大庵管理區(qū)域面積包括地上、地下兩部份(見表一)。地下部份為停車庫、設(shè)備間和人防工程。地上部份為物業(yè)收費(fèi)面積：平方米。1、人工費(fèi)(1)項(xiàng)目自身正式員工編制33人。地面、地下停車場(chǎng)的管理服務(wù)人員和空調(diào)運(yùn)行保護(hù)人員不包括在內(nèi)。在計(jì)算項(xiàng)目自身管理人員本錢時(shí)，依照收費(fèi)面積和實(shí)際管理面積之比例系數(shù)進(jìn)行了分?jǐn)?。將相?yīng)比例的人工本錢計(jì)入人工本錢中。(2)收費(fèi)面積分?jǐn)傁禂?shù)二收費(fèi)面積/總管理面積*10()%=%。

⑶涉尺分?jǐn)偟娜斯け惧X不包括外包勞務(wù)部份。表1-1人員工資號(hào)部門職務(wù)名稱數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）計(jì)薪周期年薪平均月薪經(jīng)理160003178000行政行政助理12800313640()事部檔案管理兼庫管125003132500財(cái)務(wù)部經(jīng))財(cái)務(wù)部出納1250031325001會(huì)計(jì)130003390001經(jīng)部客服員325003197500

經(jīng)理140003152000工工程維52500116250程部配電室值班82400312496003安保經(jīng)安理135003145500監(jiān)控值保部班8260031270400小計(jì)331186900管理間積分?jǐn)側(cè)斯こ杀颈?2服裝費(fèi)號(hào)部門職務(wù)名稱人數(shù)（人）服裝標(biāo)4數(shù)總和月平均服裝費(fèi)1項(xiàng)目經(jīng)理11

表13加班工資序號(hào)項(xiàng)目月（元）年（元）備注1法定節(jié)假日加班工資管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀颈?4勞務(wù)外包人員費(fèi)用人員人數(shù)費(fèi)用標(biāo)計(jì)薪年薪平均備注

號(hào)類別準(zhǔn)（元/月）周期（元）月薪保潔82,12249,20,含日常保潔用品300元每人保安162,12537,44,含餐費(fèi)計(jì)24787,65,表1-5員工餐費(fèi)項(xiàng)目數(shù)人標(biāo)準(zhǔn)月工作月餐費(fèi)年臺(tái)計(jì)310元/管理面積分?jǐn)側(cè)斯こ杀酒髽I(yè)上繳殘疾人保障基金標(biāo)準(zhǔn)殘疾人保障金（2012總?cè)税?%*33636元年數(shù)據(jù)）管理回積分?jǐn)側(cè)斯こ杀颈?辦公費(fèi)用項(xiàng)目單位l=Ft數(shù)畳標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用

（元）辦公用品及耗材費(fèi)元/年.建筑平方米19,交通費(fèi)19,通訊費(fèi)19,能源費(fèi)19,培訓(xùn)、飲用水、址-照年檢、審計(jì)、法律顧問費(fèi)元/月12洗衣費(fèi)元/人.月33人表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1外墻清洗費(fèi)平米。每年1次，6元/平米2首層大廳地回、墻回石材清洗費(fèi)25元/平米。按300平米計(jì)算3滅“四害”600元/月7,

消殺化糞池清掏4費(fèi)2個(gè)3000元/年個(gè)垃圾清運(yùn)費(fèi)消殺化糞池清掏4費(fèi)2個(gè)3000元/年個(gè)垃圾清運(yùn)費(fèi)5桶。12（）元/桶衛(wèi)生間用品8費(fèi)（大卷衛(wèi)生紙）25元/卷、24個(gè)衛(wèi)生間）小計(jì)表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年費(fèi)用（7E）1綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)><12元/折?年按北京市綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)（壹級(jí)）2節(jié)日裝飾美化費(fèi)五、十、元旦（圣誕）、春節(jié)合計(jì)表5物業(yè)管理區(qū)域秧序維護(hù)費(fèi)用號(hào)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)用（元）1秩序維護(hù)費(fèi)150個(gè)滅火器檢測(cè)更新

2消防演習(xí)及宣傳費(fèi)每次60()元，一年兩次3對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)6部，每年每部1()()兀小計(jì)水費(fèi)計(jì)長(zhǎng)單價(jià)：元/噸；電費(fèi)測(cè)算單價(jià)：參考峰谷平時(shí)段和價(jià)錢，再誇慮線損后，綜臺(tái)價(jià)錢元/千瓦時(shí)表6物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保護(hù)費(fèi)用目尸號(hào)收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用(76)1源費(fèi)用1設(shè)備間照明及能耗(配電室、中控室、泵房、設(shè)缶機(jī)房)2樓內(nèi)公共照明X432X14H/天X1X365AXI..I5兀從訕樓外公共照明(道路、景觀、綠化)安全出口照明x109X[4H/天X1X365天X1.」5Tt/Z樓內(nèi)公共衛(wèi)生間照明、排風(fēng)等能耗3樓內(nèi)公共用水(衛(wèi)生間)元/噸4污水泵4KWX3X12H/天XX365天X1..15元/kwh共用—生活水泵X1X12H/天XX365天X元/kwhX1X24H/天XX365天X元/kwh6雨水泵4KWX4X1H/天XX60天X元/kwh7電梯1-4號(hào)（12KWX4部）48ICWX14H/天X365天X元/kwhX8設(shè)旨機(jī)房送排風(fēng)20kwX1H/天X365天X元/kwh

J■目f1?號(hào)收費(fèi)依據(jù)性質(zhì)年費(fèi)用（元）9污水井、雨水井維護(hù)36個(gè)。10元/個(gè)月10給排水系統(tǒng)泵、閥門維護(hù)費(fèi)（30個(gè)X50元/月）避雷系統(tǒng)檢測(cè)及維護(hù)費(fèi)（參照北京地區(qū)《建筑物避1雷檢測(cè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》）70兀/點(diǎn)。避雷裝晝咼度超過20米1的，每增加5米每檢測(cè)點(diǎn)加收5元。。3個(gè)點(diǎn)，維護(hù)費(fèi)20元/點(diǎn)12消防系統(tǒng)檢測(cè)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元/此月）13安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)（元/曲月）14電梯維修保養(yǎng)費(fèi)（7000元/部?