某大型商業(yè)物業(yè)策劃方案

第一部分

內(nèi)部討文——機(jī)復(fù)地·城業(yè)策劃案渝北區(qū)商業(yè)物業(yè)調(diào)研1．渝北區(qū)重點(diǎn)大型業(yè)物業(yè)索引序

物業(yè)

規(guī)模

區(qū)位

商圈

功

樓業(yè)種經(jīng)營(yíng)主力號(hào)

名稱（萬(wàn)平

等級(jí)

能

層

情況

店米）1

金易

2．00

兩路

三級(jí)

復(fù)

6

百貨在營(yíng)重百都會(huì)

合

兩路店2

國(guó)美

0．27

兩路

三級(jí)

單

3

家電在營(yíng)——電器

一3

汽博

3．50

加工

——

單

—汽配在營(yíng)——中心

區(qū)

一—4

易初

2．80

新西

——

單

4

百貨在營(yíng)——5

蓮花路奧園15．00管委

一———

4

購(gòu)物在營(yíng)——會(huì)

—6

西部57．30金開建材大道

——

單一

建材在營(yíng)——7

財(cái)富16．00新光

———

———未入——中心

大道

——

市8

米蘭

2．50

松牌

———

———未入——天空

路

——

市渝北區(qū)作為重慶主城北部新興的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域主由

北部新區(qū)、兩路、龍溪鎮(zhèn)、人和、新牌坊五大片區(qū)組成。區(qū)域內(nèi)主要呈現(xiàn)為大型集中式專業(yè)市場(chǎng)聚集，知名、大型百貨主力店等相對(duì)缺乏的現(xiàn)狀。2．渝北區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：引用政府相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，渝北區(qū)未來(lái)入市項(xiàng)15，入市面積為96.66萬(wàn)平方米，位于主城區(qū)的第一位。其中，預(yù)售面積約為平方米，占未來(lái)入市量的8.8%。區(qū)域內(nèi)未來(lái)入市面積所占比重相對(duì)較大，未來(lái)入市面積為目前可經(jīng)營(yíng)總量的中北部新區(qū)為未來(lái)入市量大片區(qū)，建筑面積達(dá)平方米，如西部建材城項(xiàng)目就占據(jù)約平方米，其次為新牌坊片區(qū)，以財(cái)富中心為代表，入市面積約為平方米，兩路片區(qū)則相對(duì)較小。3．渝北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格表商業(yè)物業(yè)樓盤名稱

地址

參考價(jià)格

備注（元/㎡）渝洲新城

冉家壩龍湖居住區(qū)

未出價(jià)

總建面平米其中商業(yè)面積8萬(wàn)，車位金易都會(huì)金香林協(xié)信城

渝北區(qū)義學(xué)路渝北區(qū)興科大道北部新區(qū)

5000（起）均價(jià)均價(jià)未出價(jià)

總建面平米總建面22.69萬(wàn)平米，商業(yè)面積1方總建面29.70萬(wàn)平米，商業(yè)面積6.7萬(wàn)方

社區(qū)商業(yè)物業(yè)樓盤名稱

地址

參考價(jià)格

備注天一順和康城月伴灣

北部新區(qū)渝北區(qū)興科大道

（元/㎡）未出價(jià)車總建面平米其位，中商面積方，均價(jià)車位個(gè)均價(jià)總建面平米其中商業(yè)面積1.4萬(wàn)方金香林

渝北區(qū)興科大道

均價(jià)

總建面22.69萬(wàn)平米，商業(yè)面積方，車位蘭亭水云澗

回興鎮(zhèn)

7442000-3000總建面平米商業(yè)面積方車位233榮錦龍匯苑

新牌坊

未推出

總建面13.84萬(wàn)平米，商業(yè)面積1.20萬(wàn)方車位水晶酈城

新牌坊4200-7900渝北區(qū)地處重慶北端，為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)其他區(qū)域相比經(jīng)營(yíng)業(yè)種較為單一，專業(yè)市場(chǎng)可經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)百貨類位居第一但渝北區(qū)以住開發(fā)為主，區(qū)域內(nèi)沒(méi)有形成相對(duì)集中成型的商業(yè)中心，商業(yè)規(guī)模小，檔次相對(duì)較低，導(dǎo)致有效消費(fèi)人群外流。區(qū)域內(nèi)社區(qū)商業(yè)和專業(yè)市場(chǎng)不斷涌現(xiàn)，規(guī)?；?、品牌性的開發(fā)企業(yè)入住提升了

區(qū)域知名度，預(yù)計(jì)在未來(lái)內(nèi)渝北區(qū)將形成一個(gè)多中心、多組團(tuán)、多層次的商業(yè)格局。第二部分

本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)分析一．復(fù)地上城一期商業(yè)概況1．復(fù)地上城一期商業(yè)分布圖2．商業(yè)指標(biāo)商業(yè)

商鋪數(shù)總建筑面單個(gè)商鋪建筑

層高

開間

進(jìn)深位置

個(gè)）（㎡）

面積（㎡）（m）（m）（m）2樓

6

172944.1-1084．95

約

約

約20一層2樓

41878暫時(shí)沒(méi)有分割

約

約

約20二層5樓

5172831-68

約

約

約20一層5樓41881．58暫時(shí)沒(méi)有分割

約

約

約20

二層合計(jì)

7218．07二．復(fù)地上城周邊商業(yè)概況1．項(xiàng)目周邊商業(yè)概況融科蔚城

金城銀撙

龍脊·萬(wàn)興家園商業(yè)規(guī)模

10407.11

5000商業(yè)形沿街底商，3.2

沿街底商米以態(tài)面積招商時(shí)間

米-6層高30-1502005

上層高，已做隔樓30-2002004底租賃價(jià)格

30-45/㎡30-40元/㎡商業(yè)定位

社區(qū)服務(wù)性商業(yè)

社區(qū)服務(wù)性商業(yè)銷售價(jià)格銷售情況

暫不銷售9000-14000/㎡80%物業(yè)管餐3元/㎡、

1/㎡理費(fèi)

其它/㎡交房標(biāo)清水交房預(yù)留

清水交房，留給

準(zhǔn)推廣經(jīng)營(yíng)狀況

水、電、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)一招商推廣和管理已十分利超市為主的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，年-07年免收租金按實(shí)際租金收取其它費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生繳納。目前已經(jīng)有？家因經(jīng)營(yíng)慘淡退租其余商業(yè)客戶苦苦支撐集體向地產(chǎn)公司要求經(jīng)營(yíng)補(bǔ)貼及減免物業(yè)管理費(fèi)。

排水點(diǎn)，無(wú)煙道無(wú)統(tǒng)一招商、推廣和管理中國(guó)郵政購(gòu)買約100平米國(guó)移動(dòng)購(gòu)買米；雙星運(yùn)動(dòng)用品租賃平米；中國(guó)信合租賃250平米；餐飲家租賃500平米；五金建材、電動(dòng)工具租賃150平米。零星小商家約平米。租賃門面的位置集中在金開大道和渝北區(qū)公分局，租金建面40元/平米。朝本項(xiàng)目的門面部分租出，價(jià)格在20平米，鴛鴦醫(yī)院。雙喜火鍋400

米、萬(wàn)誼大酒樓1600米，免租1年金元/平米以下期年。周邊商業(yè)小結(jié)：（1周邊商業(yè)體量與本項(xiàng)目相當(dāng)，多是底商、或加裙樓的形式，規(guī)模與形式與本項(xiàng)目一期相近；（2）底商面積區(qū)間20-200平米之，初融科蔚城外大都規(guī)劃為7以上層高少可隔為層樓的面積可自由隔斷，面積都在米；（3本項(xiàng)目與融科都已租賃為主，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃、招商、管理。小項(xiàng)目商業(yè)已銷售形式，不進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，因此物業(yè)費(fèi)較低；（4小項(xiàng)目對(duì)外銷價(jià)格次街面集中在/㎡之間（經(jīng)內(nèi)部人士透露：鴛鴦·北湖郡湖津路門面06初實(shí)際成交價(jià)在6000元，是由一名溫州人購(gòu)買，一次性購(gòu)買了個(gè)門面），臨金開大道和轉(zhuǎn)角商鋪對(duì)外公布價(jià)格在元/㎡，最高可15000/㎡。在實(shí)際購(gòu)買中可進(jìn)行議價(jià)，這和我們前期了解到的一致。在鴛鴦這個(gè)位置來(lái)看，實(shí)際成交價(jià)格越高，具分析原因一是因?yàn)樯虡I(yè)層高大多7以上，可以隔層為兩層甚至三層，面積平攤后價(jià)格相應(yīng)減低；二是由于這兩個(gè)項(xiàng)目商業(yè)體量本身不大地開發(fā)商希望能在商業(yè)上實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)其銷售速度并沒(méi)有太高期望。同時(shí)，其商業(yè)對(duì)

住宅的銷售沒(méi)有太大影響；（5）從周邊三個(gè)項(xiàng)目的來(lái)看，商業(yè)體量相當(dāng)，共13000左右，銷售已經(jīng)持續(xù)了一年以上的時(shí)間，均銷售60%，且05年-06年消耗了大量的周邊原駐商業(yè)經(jīng)營(yíng)者和投資者。由于本區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，原人氣和商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，在年-08年期間對(duì)外來(lái)的購(gòu)買者的投資吸引力不大，加上價(jià)格過(guò)高，商業(yè)銷售抗性較大；（6萬(wàn)興家園在商業(yè)銷售后期，將未售商鋪和裙樓拿出來(lái)招商，以營(yíng)造商業(yè)氛圍，從目前經(jīng)營(yíng)情況分析餐飲經(jīng)營(yíng)較好。2．北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)概況商業(yè)

奧園37000

水晶酈城25000

金科美鎮(zhèn)上街10000規(guī)模商業(yè)

獨(dú)立商業(yè)區(qū)35獨(dú)立商業(yè)區(qū)。沿底商及裙樓商形態(tài)面積招商

20-2002005

2-3，層高米，60-3002005

業(yè)區(qū)40-1000200610月時(shí)間租賃

代客租賃

代客租賃

25-30/㎡價(jià)格出租情況銷售價(jià)格

元/㎡無(wú)6500-14000/㎡

元/㎡無(wú)25%4500-8500/㎡11000/㎡

銷售情況物業(yè)

15%，銷售多為背街的4/㎡

60%4/㎡

30%3/㎡管理費(fèi)交房

清水交房獨(dú)立清水交房立清水交房，墻面刷標(biāo)準(zhǔn)

的衛(wèi)生間和廚房

的衛(wèi)生間和廚房百，配獨(dú)立的衛(wèi)生（集中排煙道（集中排煙道間和廚房（集中排油池）

油池）

煙道、集油池）推廣

統(tǒng)一招商一推無(wú)統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理

推廣

廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)824日開街，正在經(jīng)營(yíng)的有正在經(jīng)營(yíng)的餐飲為狀況

賣師傅超市媽飾公司，私家菜小型的社區(qū)商業(yè)，火鍋等餐飲館五店美

目前簽約預(yù)計(jì)企業(yè)簽約

美發(fā)二手店窗年年初開業(yè)的為南簾店，便利店等充大酒店、小洞天餐飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：（1）北部新區(qū)幾個(gè)大社區(qū)，商業(yè)規(guī)模在—3.5左右，融科蔚城一期陽(yáng)光帶商業(yè)約平米商定位于社區(qū)服務(wù)中心；（2大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對(duì)商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來(lái)的是物業(yè)費(fèi)的增高，達(dá)到/㎡；

（3）租賃價(jià)格在20-80元/㎡，集中于30-40/㎡，銷售價(jià)格在/㎡之間，集中于元㎡；（4從位置上看，幾個(gè)可比項(xiàng)目位置優(yōu)于復(fù)地上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；（5從正在銷售和經(jīng)營(yíng)的商業(yè)來(lái)看，離主城區(qū)近的項(xiàng)目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽和，出租和經(jīng)營(yíng)狀況不理想。已水晶酈城商業(yè)為例，由于遠(yuǎn)離主城區(qū)項(xiàng)目，又是新開發(fā)區(qū)域，龍湖從一開始就以投資性物業(yè)低價(jià)銷售，為后期商業(yè)升值預(yù)留空間，加上龍湖的區(qū)域品牌和對(duì)大型零售商的引進(jìn)，很大程度增加購(gòu)買信心，在最短的時(shí)間內(nèi)回流現(xiàn)金，有效的回避了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)一舉為龍湖傳奇加上了厚重一筆。銷售和租賃狀況不理想的，如奧園，本身的商業(yè)體量就需要未來(lái)10人的消費(fèi)群，銷售商業(yè)價(jià)格普遍偏高，使其投資風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者身上，后期又無(wú)主力店支撐，加上奧園一、二期花園洋房總才目前入住了，入住人口也1千余人，使其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)招商困難，目前僅引進(jìn)了賣師傅超市等社區(qū)商業(yè)，餐飲引進(jìn)了秦媽火鍋、潮州甲魚館、野魚府3，但都沒(méi)有正式開張營(yíng)業(yè)，暢谷商業(yè)街于824日開街正式對(duì)外招商。3．市場(chǎng)情況對(duì)復(fù)地上城商業(yè)未來(lái)3年內(nèi)的參考意義（1）商業(yè)3年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價(jià)格要為現(xiàn)在購(gòu)買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別是經(jīng)開園，離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊配套不成熟，居住人口少，現(xiàn)階段對(duì)商家及商業(yè)投資者的吸引力不,且賣不出開發(fā)商期望的價(jià)格。除非有大

型的主賣場(chǎng)進(jìn)入復(fù)地上城（鴛鴦）；（2市政府常務(wù)會(huì)審議通過(guò)的《“一五”貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展專項(xiàng)規(guī)劃》中提出，未來(lái)五年內(nèi)，我市將在現(xiàn)有5商圈的基礎(chǔ)上（解放碑、觀音橋、楊家坪、南坪、沙坪壩，建培育商圈（茶園、西永、大渡口城區(qū)、渝北兩路、巴南魚洞、北碚城區(qū)時(shí)，還要重點(diǎn)打30條商業(yè)特色，發(fā)展200家星級(jí)農(nóng)家。（3）在三北區(qū)域圈的影響范圍分別為：觀音橋商圈主要服務(wù)與輻射主城北部及外來(lái)消費(fèi)者北兩路商圈服務(wù)與輻射渝北區(qū)及北部新區(qū)消費(fèi)者僅簡(jiǎn)單的社區(qū)商業(yè)定位遠(yuǎn)遠(yuǎn)吸引不了外來(lái)消費(fèi)者來(lái)此地消費(fèi)觀藍(lán)湖郡藍(lán)調(diào)街區(qū)基本定位于家飾家具專業(yè)賣場(chǎng)，06年月28日美克美家藍(lán)湖郡店?duì)I業(yè)，營(yíng)業(yè)面積600平米2層分南岸中心店小但更加精致。美國(guó)的阿士萊預(yù)計(jì)將07初進(jìn)入面積約為平米；（4）077首推金開大道2樓，提高其號(hào)召力和輻射范圍。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；（5）根據(jù)市場(chǎng)與自身的實(shí)際情況，可免收商業(yè)租金，09商業(yè)租賃價(jià)格在/㎡的區(qū)間內(nèi)較為適宜。而對(duì)于銷售價(jià)格對(duì)集團(tuán)客戶購(gòu)買售價(jià)格不能于周邊項(xiàng)目相比，金開大道商鋪價(jià)格在一樓/㎡二樓5000元㎡；（9根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)進(jìn)度和鴛鴦當(dāng)?shù)厝丝诘淖匀辉鲩L(zhǎng)，在09后有必要引進(jìn)一家主力零售商家面積在（如：新世紀(jì)連鎖超市）；三．復(fù)地上城一期商業(yè)定位及規(guī)劃

1商業(yè)定位—社區(qū)商業(yè)中社區(qū)超市休閑水）復(fù)地上城占地約500畝，項(xiàng)目完成后居住人口約5000人。中型規(guī)模的居住社區(qū)需要合理的社區(qū)商業(yè)配套，統(tǒng)一形象、統(tǒng)一規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)本身具有升值潛力對(duì)住宅后期的銷售強(qiáng)力支撐，并為業(yè)主提供多功能的服務(wù)，但單純的以社區(qū)商業(yè)又無(wú)法消化如此大的商業(yè)體量，按商業(yè)與消費(fèi)人口的配比關(guān)系萬(wàn)方的商業(yè)面積需要人的人群消費(fèi)鴦區(qū)域的商業(yè)已經(jīng)到達(dá)近萬(wàn)此計(jì)算鴛鴦當(dāng)?shù)匦?-6萬(wàn)人的消費(fèi)基礎(chǔ)，這就需要3-5年的時(shí)間培育和消化商業(yè)所以說(shuō)復(fù)地上城業(yè)真正突現(xiàn)價(jià)值應(yīng)在2010以后，目前商業(yè)招商會(huì)面臨非常尷尬的境地。底層上裙樓商業(yè)作為目前在重慶社區(qū)商業(yè)的主要形式。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個(gè)性化、便利服務(wù)等特點(diǎn)，成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項(xiàng)目之一。但社區(qū)商業(yè)在商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)組合方面的局限明顯，存在著業(yè)態(tài)單一、多元化經(jīng)營(yíng)不足的隱憂，社區(qū)商鋪利潤(rùn)較薄，投資回收期長(zhǎng)，加上按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的底商既難以滿足商鋪經(jīng)營(yíng)的硬件標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也涉嫌擾民，影響居民的生活質(zhì)量，不符合社區(qū)商業(yè)建設(shè)以人為本的服務(wù)理念。綜合以上信息，結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及商業(yè)市場(chǎng)的分析只有做有特色主題的商業(yè)項(xiàng)目才能發(fā)揮其品牌號(hào)召力及影響力，從06年商業(yè)投資項(xiàng)目熱點(diǎn)集在：汽車養(yǎng)護(hù)、足道、保健食品、洗衣、教育培訓(xùn)、家居用品、健7大類，從來(lái)潛景分析，北部新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步形成，入住逐漸提高，家裝、家飾、布藝、社區(qū)服務(wù)性商業(yè)等需求看漲，在年復(fù)

地上城一期商業(yè)以引進(jìn)以上商業(yè)的品牌店、專賣店、加盟店作為整個(gè)招商的重點(diǎn)。2前金開大道2樓已超市招商為主同時(shí)對(duì)社區(qū)服務(wù)性商業(yè)如郵政局、移動(dòng)、電信、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、藥房、社區(qū)診所、小五金建材、自動(dòng)取款機(jī)、社區(qū)銀行、社區(qū)餐館、美容美發(fā)、日用百貨的引入，方便業(yè)主及周邊消費(fèi)者。商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主（銀行、移動(dòng)、聯(lián)通、事業(yè)單位、大客戶購(gòu)買等）。注重培養(yǎng)租賃客戶成為以后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)或購(gòu)買的主力。（1）租售的優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)出租物對(duì)引入商業(yè)有篩選證運(yùn)作周期長(zhǎng)

劣勢(shì)業(yè)

社區(qū)商業(yè)形象；

前期投入大，資金回收慢統(tǒng)一規(guī)劃招商和理利對(duì)后期管理和服務(wù)要求高于商業(yè)健康發(fā)展收益穩(wěn)定增長(zhǎng)迅速開業(yè)，聚集人氣銷售物資金回籠快

商業(yè)進(jìn)入無(wú)序業(yè)

見效快風(fēng)險(xiǎn)低

后期管理難投資客戶大于經(jīng)營(yíng)客戶，不利于積聚人氣從復(fù)地·上城07年的前期商業(yè)招租情況分析，項(xiàng)目所處位置人氣和商業(yè)氛圍培養(yǎng)與現(xiàn)實(shí)有一定差距，特別是復(fù)地·上城對(duì)立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)階段商業(yè)招商會(huì)面臨巨大的困難，同時(shí)客戶對(duì)前期入住

后生活的不便利及交通狀況的局限性抗性較大營(yíng)銷管理建議3內(nèi)適宜采取租賃為主優(yōu)質(zhì)客整體或分段銷售相結(jié)合的形式，公司提供必要的資金支持與讓利扶持，吸引中小型的品牌加盟商家入駐并快速開業(yè)經(jīng)營(yíng)并存活下來(lái)。（2）一期商業(yè)整體考慮根據(jù)我們對(duì)一期組團(tuán)內(nèi)未3年的社區(qū)性商業(yè)中心培育的考慮，將項(xiàng)目一期商業(yè)分二個(gè)階段進(jìn)行租賃及服務(wù)水平的提高。1、從2007年月招商啟動(dòng)開始到年月31日止為第一階段起步期。重點(diǎn)針2樓主力超市類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標(biāo)為“進(jìn)一家活一家”的原則，循序漸進(jìn)的完成此類商家引進(jìn)，同時(shí)加強(qiáng)租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提供經(jīng)營(yíng)便利及經(jīng)營(yíng)渠道。2、08年1-12月份為第二階段：培育期。在基本形成社區(qū)服務(wù)型商業(yè)市場(chǎng)雛形步形成較為完善的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形態(tài)和針對(duì)主力休閑類商業(yè)的引入將商業(yè)服務(wù)有效的射周邊區(qū)域?yàn)橹芸蛻籼峁┯幸欢ㄙ?gòu)物樂(lè)趣和檔次的綜合服務(wù)性商業(yè)街，此階段的目標(biāo)為“一家強(qiáng)過(guò)一家”的原則。商業(yè)服務(wù)水平上一個(gè)臺(tái)階為租賃客戶提供一定附加值的服務(wù)，整個(gè)商業(yè)具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和區(qū)域品牌號(hào)召力。3、09-12月份為第三階段：善期。預(yù)計(jì)在北部新區(qū)居住整體形象基本形成于金渝大道的金山國(guó)際商務(wù)中心、查氏中心、汽博中心、出口加工區(qū)范圍內(nèi)整體商務(wù)氛圍初見規(guī)模將形成一個(gè)初步的商業(yè)及商務(wù)活動(dòng)的三北商業(yè)副中心。在09年，此階段的目標(biāo)為“具有一定品牌號(hào)

召力和市場(chǎng)輻射力”的商業(yè)引入原則。一期2、5號(hào)樓整體商業(yè)出租率達(dá)到70%，每年商業(yè)淘汰控制在。項(xiàng)目的社區(qū)配套小區(qū)會(huì)所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團(tuán)內(nèi)重要的集休閑、購(gòu)物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。公司歡迎復(fù)地城業(yè)主在本項(xiàng)目自主創(chuàng)業(yè)，大力發(fā)展品牌店、加盟店、專賣店；相同業(yè)態(tài)如干店、沖印店等在年期間每棟暫定一家進(jìn)駐，而對(duì)有檔次區(qū)別的美容美發(fā)、餐飲等允許多家進(jìn)駐；相同業(yè)態(tài)優(yōu)先慮品牌連鎖店進(jìn)駐；出租商鋪范圍：07主推號(hào)樓、08年推5號(hào)樓商業(yè)如銷售只針對(duì)集團(tuán)客(信、郵政、電力、金融、大型餐飲和團(tuán)購(gòu)等)開展3．復(fù)地上城一期、5樓商業(yè)規(guī)劃根據(jù)我們項(xiàng)目區(qū)域位置及一期社區(qū)商業(yè)布局，可以確定一期商業(yè)的業(yè)態(tài)組合為以社區(qū)超市為主社區(qū)生活配套功為輔，首要目的為奠定商業(yè)發(fā)展價(jià)值的基礎(chǔ)。此種業(yè)態(tài)組合的特點(diǎn)主要是以社區(qū)超市及各輔助性商業(yè)的品牌號(hào)召力帶項(xiàng)目人氣配以生活購(gòu)物休閑康體等其他類型為輔助設(shè)施。2樓、5樓的規(guī)劃為：2樓：一樓家主力社區(qū)超市，面米（目標(biāo)：重慶本地知名新世紀(jì)超市重客隆重啤小超移動(dòng)聯(lián)通、電信、郵政營(yíng)業(yè)廳、電力交費(fèi)點(diǎn)、天友酸奶、洗衣店、藥店、

布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5號(hào)樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓(xùn)中心、玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。四．招商現(xiàn)狀分析1．現(xiàn)在的招商進(jìn)展情況成功引進(jìn)以十分利連鎖超市為主的生活配套輔以重慶移營(yíng)業(yè)廳、重慶聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、手機(jī)專賣店、干洗店、社區(qū)診所、桐君閣藥店、小五金建材、美容美發(fā)、字牌廣告、理發(fā)店、窗簾店、兒童服飾、文具店、打字復(fù)印、游戲廳、茶樓。以上商業(yè)以于年9月1日多數(shù)開業(yè)。2．租賃客戶分析表：年10日分析表）客戶在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中集中提出的問(wèn)題：1、人氣嚴(yán)重不足；2、每天營(yíng)業(yè)額少的可憐，個(gè)別商家無(wú)營(yíng)業(yè)額的情況；3、商業(yè)氛圍嚴(yán)重欠缺；4、門面的開間小，進(jìn)深大；5、門面的入口設(shè)計(jì)欠缺，不利于商業(yè)的展示和客流進(jìn)出；6、商家進(jìn)入的風(fēng)險(xiǎn)高，前期投入大；7、物業(yè)公司收取的裝修管理費(fèi)高；8、商業(yè)門面設(shè)計(jì)不適合商業(yè)經(jīng)營(yíng)；

9、物業(yè)公司的服務(wù)水平及服務(wù)效率還需提高；從客戶的反映來(lái)看，月28前執(zhí)行優(yōu)惠政策的出臺(tái)，對(duì)其租賃價(jià)格異議不大題主要集中在經(jīng)營(yíng)中商業(yè)客戶對(duì)整個(gè)項(xiàng)目人氣及商業(yè)氛圍欠缺和自身經(jīng)營(yíng)管理欠缺加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加上一期商鋪設(shè)計(jì)、入戶門位置等不利因素影響，已對(duì)后期租賃工作帶來(lái)很大的阻力及負(fù)面效果策劃推廣部擔(dān)在07開始公司對(duì)租賃客戶收取租金后照現(xiàn)有的人氣和消費(fèi)水平很難保證有租賃客戶能夠堅(jiān)持這樣就可能會(huì)發(fā)生年年初大量的租賃客戶集中退租或提前解約。而在06年半年開始至今商鋪購(gòu)買的客戶少得可憐說(shuō)明目前商業(yè)氛圍缺直接導(dǎo)致客戶投資信心不足，因此將未3里，營(yíng)造商業(yè)氛圍，扶持新進(jìn)商業(yè)為主、維護(hù)現(xiàn)有租賃客戶，吸引人氣，提高服務(wù)水平增加市抗風(fēng)險(xiǎn)能力是開發(fā)公司在商業(yè)運(yùn)作中的主要任務(wù)。五．招商原則1．定價(jià)策略(1)按不同位置確定商鋪的均價(jià)，分為級(jí)別最少加價(jià)

租金

售價(jià)一級(jí)：金開大道沿線+15二級(jí)繽花（層6+10米）

+1500+1000三級(jí)：萬(wàn)象街

0

0(2)在各級(jí)中分為小級(jí)

最少加價(jià)

租金

售價(jià)一級(jí)：在整個(gè)社區(qū)的+20主入口、轉(zhuǎn)角處等人流集中處二級(jí)：該路段的靠近+10入口位置三級(jí)：中間普通位置0

+1500+10000(3)根據(jù)業(yè)態(tài)的臨時(shí)租金調(diào)整根據(jù)業(yè)態(tài)的不同可在原規(guī)劃的價(jià)格上調(diào)整,遇盈利能力強(qiáng)成本回收快的業(yè)態(tài)按該段最高價(jià)租,餐飲、建材、二手房店、游戲廳、網(wǎng)吧等；如遇盈利能力弱，又是社區(qū)必備商業(yè)業(yè)態(tài)的可按最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、書報(bào)店等。2．銷售價(jià)格其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)等）湖津路線-8樓銷售價(jià)格元/㎡價(jià)元/㎡；鴛鴦路線-12號(hào)樓銷售價(jià)格6000-7000元㎡6600元/㎡；金開大道-1樓銷售價(jià)格/㎡價(jià)/㎡；總體銷售均價(jià)/㎡（按住宅：3500/㎡的2計(jì)算）其中：集團(tuán)客戶（銀行、通信、郵政、市政和團(tuán)購(gòu)等）

集中餐飲銷售價(jià)格一元/㎡元/㎡7500元/㎡（送露臺(tái)），整棟銷售另議；超市銷售價(jià)格/㎡（送庫(kù)房），整層銷售另議；銷售大廳銷售價(jià)格二元/㎡6000元/露臺(tái)整棟銷售另議；3。租賃價(jià)格（建筑面積）09租賃均價(jià)：根據(jù)目前北部新區(qū)經(jīng)開園商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)放量大整個(gè)商業(yè)圍欠缺常駐與流動(dòng)人口不足消費(fèi)力低的現(xiàn)狀我們將商鋪年租賃均價(jià)定在一樓㎡、二樓/㎡。其中（已本地實(shí)際承受租金為基礎(chǔ)）2樓一樓租賃價(jià)格/平米,二樓租賃價(jià)格/平米5樓租賃價(jià)格平米,二樓租賃價(jià)格20元/平米租金價(jià)格只是根據(jù)目前項(xiàng)目實(shí)際租金水平及客戶所承受的租金基礎(chǔ)上擬定的。如遇特殊租賃客戶按一事一議的原則協(xié)商。（4）價(jià)格表(見附件一2．物業(yè)管理費(fèi)的收取3/平米（建筑面積）

3．付款方式3起租，租金季付在簽定租賃合同時(shí)交納5000元（其他）、1萬(wàn)元（餐飲）萬(wàn)元（超市）的保證金在簽定租賃合同時(shí)預(yù)交月的租金租期到時(shí)承租者優(yōu)先購(gòu)買或在同等商業(yè)情況下優(yōu)先租賃的權(quán)利4．07—12月31日期間執(zhí)行的租賃政策（1）免租優(yōu)惠期：業(yè)主：3的免租培育期；非業(yè)主：2的免租培育期（2）租金遞增政策09/平米，2010/平米，201030元/平米。備注：游戲廳、網(wǎng)吧、茶樓、咖啡廳、足浴保健、兒童樂(lè)園、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型餐飲、主力超市和單個(gè)租賃面積超過(guò)平米的商業(yè)根據(jù)實(shí)際情況商談。目的：在前期諸多設(shè)施設(shè)備和商業(yè)環(huán)境尚在完善中，對(duì)于07年進(jìn)入的商家，合理的免收租金，減少商家營(yíng)運(yùn)成本，為商家提供健康的經(jīng)營(yíng)環(huán)境業(yè)主提供較為完善的生活配套服務(wù)是公司的首要任務(wù)。（3）租賃范圍

07主推樓商業(yè)、08年推樓商業(yè)（4）招商范圍主力超市、各營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、社區(qū)餐飲、生活配套、建材小五金5．交房標(biāo)準(zhǔn)地面：水泥砂漿找平拉毛地面墻面：水泥砂漿抹平天棚：水泥砂漿抹平門：彩色鋁合金帶白玻窗：彩色鋁合金帶白玻給排水：水表出戶集中。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個(gè)給水點(diǎn)、一個(gè)排水接口。電：電表出戶集中。表后接至配電箱有線電視：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留有線電視接口電話：接至戶內(nèi)弱電箱，內(nèi)留電話線接口6．商業(yè)交付時(shí)間2樓：07年65樓：六．商業(yè)租賃及銷售流程1．租賃流程商業(yè)管理

上門咨詢客戶

尋找客戶客戶洽談租賃登記客戶要求帶客戶看商鋪

工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見電話回訪客戶作好記錄

與商業(yè)管理簽定租賃合同YESNO財(cái)務(wù)收取租金和保證金、

作好客戶記錄存檔相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)伙

2．銷售流程商業(yè)管理上門咨詢客戶

尋找客戶客戶洽談購(gòu)買登記帶客戶看商鋪客戶要求電話回訪客戶作好記錄

工程設(shè)計(jì)物業(yè)意見YES

與銷售部簽定買賣合同作好客戶記錄存檔NO

信息反饋給銷售部備合同財(cái)務(wù)收取房款和其它費(fèi)用相關(guān)資料手續(xù)移交物業(yè)，辦理入伙3．賃交房時(shí)流程地產(chǎn)公司：提交租賃商鋪所需資料（個(gè)人租賃：個(gè)人身份證復(fù)印件一份、商業(yè)投資計(jì)劃書一份。單位租賃：法人身份證復(fù)印件一份、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件一份、企業(yè)代碼復(fù)印件一份、稅務(wù)登記證復(fù)印件一份、資格證書（如有）復(fù)印件一份）；

繳納相關(guān)租賃商鋪費(fèi)用（保證金、租金）；簽訂租賃合同、確認(rèn)交房時(shí)間；物業(yè)公司：物業(yè)公司發(fā)出入住通知；客戶持租賃合同、租金發(fā)票、入住通知到復(fù)地上城物業(yè)管理處辦理入住手續(xù)和裝修手續(xù)，繳納物業(yè)管理費(fèi)、裝修保證金、裝修管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；復(fù)地上城物業(yè)管理處全程陪同客戶驗(yàn)樓、確認(rèn)水、電起止度、收樓、交鑰匙；客戶提交裝修設(shè)計(jì)方案報(bào)復(fù)地上城物業(yè)管理中心審核確認(rèn)；裝修設(shè)計(jì)方案通過(guò)客戶開始裝修；復(fù)地上城物業(yè)管理處工程部時(shí)時(shí)監(jiān)控并驗(yàn)收裝修是否合格；客戶開門營(yíng)業(yè)4．特殊商家的處理原則遇特殊商家，如品牌餐飲、超市、家居家飾布藝、健身中心、藝術(shù)活動(dòng)中心、大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等，場(chǎng)所、價(jià)格、年限、交

房標(biāo)準(zhǔn)及談判過(guò)程等及需以書面形式報(bào)總經(jīng)理室并經(jīng)總理室商討后決策。七．07經(jīng)濟(jì)測(cè)算商業(yè)位置

總面積（㎡）

平均租金

年收益（元）

銷售均價(jià)

銷售金額（元）（元/年）

（元/㎡）2樓一層2樓二層5樓一層5樓二層合計(jì)10077.43均價(jià)

07年租金和銷售預(yù)算10%30%50%80%租20183043549129915215128130114643441830430賃收

/㎡

益銷7225280，21，

36，

505872，售金

元/㎡

943842829

404，715

601544432額八．資源保障1、0612月完善、12、14號(hào)樓商業(yè)收尾工程；2．0612月31日完善湖濱廣場(chǎng)整改，增加湖濱休閑玩樂(lè)項(xiàng)目，提供人流量；3．確認(rèn)商家需制作門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4．公共區(qū)域適當(dāng)增商業(yè)鋪面的導(dǎo)視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5．增加鴛鴦路上的閑長(zhǎng)椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6．推廣上根據(jù)餐飲類商業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁(yè)的制作業(yè)活動(dòng)的策劃組織和執(zhí)行業(yè)相關(guān)報(bào)媒的投放；7．談判原則允許適當(dāng)提高報(bào)價(jià)，成交價(jià)格不低于該區(qū)域最低價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；8．大型租賃單位對(duì)車位的使用、?？?、出入、管理等問(wèn)題（物業(yè)公司）；9．銷售部支持；銷售人員參與商業(yè)銷售，建議提成2‰；

九．商業(yè)街包裝及活動(dòng)構(gòu)想及費(fèi)用預(yù)算一期