知名地產(chǎn)集團(tuán)城市事業(yè)部項(xiàng)目企劃報(bào)告

綠地·濟(jì)南事業(yè)部項(xiàng)目企劃報(bào)告核心問(wèn)題關(guān)于核心問(wèn)題：面對(duì)市場(chǎng)，本項(xiàng)目未來(lái)應(yīng)該做什么樣的產(chǎn)品？產(chǎn)品未來(lái)需要吸引的目標(biāo)客戶(hù)群體是什么人？未來(lái)產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在哪里，如何吸引目標(biāo)客戶(hù)？關(guān)于定位核心：主題：雍雅貴宅，鼎禮世家客戶(hù)：享受品味生活的濟(jì)南上層與精英產(chǎn)品：首座人文豪宅社區(qū)研究思路供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)產(chǎn)品分析客戶(hù)分析市場(chǎng)定位客戶(hù)定位項(xiàng)目定位推廣策略案名建議階段推廣綜述城市概述自然環(huán)境濟(jì)南市位于北緯36度40分，東經(jīng)117度00分，南依泰山，北跨黃河，地勢(shì)南高北低。濟(jì)南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。

濟(jì)南是中國(guó)東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省的省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和金融中心，也是國(guó)家批準(zhǔn)的副省級(jí)城市和沿海開(kāi)放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。

濟(jì)南現(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長(zhǎng)清六區(qū)和平陰、商河、濟(jì)陽(yáng)三縣及章丘市。濟(jì)南歷史悠久，是國(guó)務(wù)院公布的歷史文化名城。境內(nèi)泉水眾多，被譽(yù)為“泉城”。

濟(jì)南的市樹(shù)是柳樹(shù)，市花是荷花；市鳥(niǎo)是白鷺，吉祥動(dòng)物是金牛。歷史和文化濟(jì)南是中華文明的重要發(fā)祥地之一，約公元前22世紀(jì)，中國(guó)原始部落的首領(lǐng)——舜就生活在濟(jì)南一帶。濟(jì)南東郊的城子崖是中國(guó)新石器時(shí)代晚期以黑陶為標(biāo)志的龍山文化（距今4600-4000年）的發(fā)現(xiàn)地，這里發(fā)現(xiàn)了中國(guó)最古老的城址約20萬(wàn)平方米。作為城市，濟(jì)南已有2600多年的歷史。秦始皇建立郡縣制時(shí)，今天的濟(jì)南地區(qū)屬于濟(jì)北郡。漢初，設(shè)立濟(jì)南郡，濟(jì)南由此得名。自明清以來(lái)，濟(jì)南一直是山東省省會(huì)。1929年7月設(shè)立濟(jì)南市。人口與發(fā)展2008年，年末戶(hù)籍總?cè)丝?03.99萬(wàn)人，下降1.42‰。全年人口出生率9.86‰，上升0.2個(gè)千分點(diǎn)；人口死亡率6.6‰，上升0.02個(gè)千分點(diǎn)。人口自然增長(zhǎng)率3.26‰，上升0.18個(gè)千分點(diǎn)。年末常住人口662.69萬(wàn)人，增加5.54萬(wàn)人，增長(zhǎng)8.43‰。國(guó)民經(jīng)濟(jì)2008年，全市生產(chǎn)總值3017.4億元，比上年增長(zhǎng)13.0%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值175億元，增長(zhǎng)5.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1330.7億元，增長(zhǎng)10.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1511.7億元，增長(zhǎng)16.8%。按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值45724元/人，增長(zhǎng)12.9%，折合美元6589.7美元/人。宏觀市場(chǎng)全市住宅市場(chǎng)1、整個(gè)城市大拆遷時(shí)期，城市面貌破舊。2、銷(xiāo)售量超越供應(yīng)量的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景良好；3、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)城市呈內(nèi)外爆發(fā)狀態(tài)，分布上東多西少；4、供應(yīng)/成交火熱面積維持在90-100㎡和130-150㎡二個(gè)面積段5、下半年市場(chǎng)成交活躍，成交量大幅上升，銷(xiāo)售單價(jià)也有大副躍升。濟(jì)南市場(chǎng)概概況西區(qū)樓盤(pán)集中區(qū)東區(qū)樓盤(pán)集集中區(qū)東區(qū)市場(chǎng)概概況1、東區(qū)相比比開(kāi)發(fā)體量量偏大；；2、作為城市市發(fā)展方向向的東區(qū)，，肩負(fù)高新新區(qū)的功能能；3、東區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)空間較大大，拆遷負(fù)負(fù)擔(dān)壓力小小；4、各大開(kāi)發(fā)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，，形成一定定競(jìng)爭(zhēng)壓力力。項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目構(gòu)成目前售價(jià)名士豪庭山東南豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)十路和漿水泉路交接口路南占地8.5萬(wàn)㎡；建筑面積100萬(wàn)㎡多層、小高層8000左右地處城市東東部郊區(qū)，，交通不便便，生活配配套不便利利。西區(qū)市場(chǎng)概概況1、與東區(qū)相相比開(kāi)發(fā)體體量偏少；；2、承接?xùn)|拓拓西進(jìn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和和老城區(qū)改改造的雙重重推力，未未來(lái)前景看看好；3、下半年價(jià)價(jià)格躍升之之后，真?zhèn)€個(gè)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)有價(jià)無(wú)市市；4、整體價(jià)格格低于東區(qū)區(qū)，但差距距正在縮小小。西區(qū)個(gè)案調(diào)調(diào)研項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目位置技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目構(gòu)成目前售價(jià)陽(yáng)光100濟(jì)南陽(yáng)光壹佰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司槐蔭區(qū)濟(jì)南市陽(yáng)光新路占地100萬(wàn)㎡；建筑面積178萬(wàn)㎡；住宅9000左右路勁御景城濟(jì)南順成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司槐蔭區(qū)緯十二路與堤口路交叉路口南行100米路西占地20萬(wàn)㎡；建筑面積41萬(wàn)㎡；高層、小高層10000左右地段略偏，，緊鄰鐵路路噪音污染染較大；周周邊環(huán)境較較差。社區(qū)外立面面形象不佳佳；戶(hù)型不不合理；人人群區(qū)隔比比較雜亂供應(yīng)市場(chǎng)小小結(jié)濟(jì)南市場(chǎng)改改善型產(chǎn)品品現(xiàn)有供應(yīng)應(yīng)量較小。。在售的各類(lèi)類(lèi)型住宅產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有有較大提升升空間；與上?；蛘哒呤?huì)同類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品相比比差距較大大；作為有文化化的底蘊(yùn)的的城市，人人文社區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)較少；；需求市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查查來(lái)源地消費(fèi)群體主主要還是以以本地客戶(hù)戶(hù)為主；省內(nèi)消費(fèi)者者逐步成為為本市房地地產(chǎn)住宅消消費(fèi)群中一一支生力軍軍；隨著濟(jì)南的的發(fā)展，省省外及境外外人士不斷斷涌入濟(jì)南南，濟(jì)南住住宅市場(chǎng)的的消費(fèi)群體體數(shù)量持續(xù)續(xù)擴(kuò)大。消費(fèi)者購(gòu)房房目的從整體消費(fèi)費(fèi)群的購(gòu)房房目的來(lái)看看，自住比比例超過(guò)了了八成；投投資、度假假比例不足足一成，受受?chē)?guó)家宏觀觀政策影響響，投資需需求正大幅幅縮減，自自住需求成成為市場(chǎng)主主流。三種目的皆皆有的消費(fèi)費(fèi)者比重超超過(guò)一成，，這部分消消費(fèi)者處于于觀望和等等待階段，，他們會(huì)隨隨著市場(chǎng)的的走勢(shì)而決決定自己購(gòu)購(gòu)置物業(yè)的的目的。消費(fèi)者購(gòu)房房區(qū)域從整體消費(fèi)費(fèi)群的購(gòu)房房趨勢(shì)來(lái)看看，買(mǎi)東區(qū)區(qū)不買(mǎi)西區(qū)區(qū)的觀念還還是比較有有一定抗性性。東區(qū)40﹪西區(qū)38﹪北區(qū)20﹪南區(qū)12﹪消費(fèi)者購(gòu)房房面積需求求選擇改善型型客戶(hù)對(duì)面面積的要求求較為分散散，其中121-150平方米選擇擇比例最高高。消費(fèi)者對(duì)商商業(yè)配套需需求在小區(qū)商業(yè)業(yè)配套方面面，客戶(hù)主主要針對(duì)““生活便利利”因素，，選擇一些些小型生活活配套設(shè)施施，如“便便利店、干干洗店、藥藥方、銀行行ATM機(jī)等”。（援引某調(diào)調(diào)研機(jī)構(gòu)相相關(guān)數(shù)據(jù)））需求市場(chǎng)小小結(jié)本地客戶(hù)為為主要購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)群體，省省內(nèi)及省外外客戶(hù)為次次購(gòu)買(mǎi)群體體。企業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)\金領(lǐng)\私營(yíng)/民營(yíng)企業(yè)主主成為主力力購(gòu)買(mǎi)群體體，其中大大部分為企企業(yè)主?？蛻?hù)年齡主主要集中在在30～50歲。注重生態(tài)環(huán)環(huán)境及生活活質(zhì)量，追追求品味的的尖端人士士。2007競(jìng)爭(zhēng)空白期期受關(guān)注、主主動(dòng)認(rèn)知合理價(jià)位入入市2008競(jìng)爭(zhēng)初顯端端倪成為區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿配套逐步進(jìn)進(jìn)駐，2009大牌、大盤(pán)盤(pán)紛至沓來(lái)來(lái)規(guī)模、配套套、品牌不不再超然客戶(hù)選擇變變多，客群群分化仍是“第一”但未必“首選”獨(dú)步濟(jì)南如日中天群雄逐鹿2010市場(chǎng)改善型型產(chǎn)品，高高檔品質(zhì)社社區(qū)稀有產(chǎn)產(chǎn)品必定為為市場(chǎng)所接接納，并引引領(lǐng)濟(jì)南豪豪宅市場(chǎng)走走向更遠(yuǎn)。。趨勢(shì)預(yù)測(cè)項(xiàng)目背景項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目位于槐槐蔭區(qū)，東東至緯十二二路，南至至道德北街街，西至南南大槐樹(shù)西西街，北至至經(jīng)四路，，離市區(qū)距距離僅有3公里左右.土地性質(zhì)為為住宅、公公建，其中中住宅約30平方米，商商辦公建約約15萬(wàn)平方米。。戶(hù)型面積（平方米）比率備注二房二廳89－100約30%可適當(dāng)減少比例，壓迫到小戶(hù)型“公寓”客戶(hù)層中三房二廳一衛(wèi)/二廳110-120約30%三房二廳二衛(wèi)120-140約25%主力產(chǎn)品；也可將部分做成3＋1的產(chǎn)品四房二廳二衛(wèi)140-160約12%160-200約3%安置在樓王，也可采用復(fù)式·濟(jì)南西客站站距離高鐵西西客站10公里·京福高速公公路距離京福高高速公路10公里·汽車(chē)站距離濟(jì)南長(zhǎng)長(zhǎng)途汽車(chē)總總站6公里·航空距離濟(jì)南國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)60公里·火車(chē)站距離濟(jì)南火火車(chē)站2公里·市中心距離市中心心3公里交通網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目劣勢(shì)\威脅:1、地處城市市西區(qū)，影影響市民購(gòu)購(gòu)房方向。。2、主力戶(hù)型型偏大，影影響客戶(hù)支支付能力。。3、未來(lái)或許許有新增案案量，或造造成流失。。4、知名品牌牌房企搶先先登陸，分分流了部分分客源。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)/機(jī)會(huì)：1、區(qū)域內(nèi)未未見(jiàn)到產(chǎn)品品規(guī)劃突出出的扛鼎之之作；2、雖處西區(qū)區(qū)，但仍是是傳統(tǒng)濟(jì)南南中心城區(qū)區(qū)范圍；3、周邊配套套完善，交交通便捷，，區(qū)域發(fā)展展成熟；4、綠地集團(tuán)團(tuán)，具備建建造豪宅作作品的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和能力；；開(kāi)發(fā)商背景景綠地集團(tuán)是是中國(guó)綜合合性地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)軍企業(yè)，，在2009中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)排名中位位列第169位，在中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)企企業(yè)排名中中位居第2位，在上海海地區(qū)企業(yè)業(yè)集團(tuán)中排排名第17位。曾經(jīng)創(chuàng)造的的豪宅作品品，經(jīng)典傳傳世……海珀日暉帝庭市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定定位市場(chǎng)現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)需求市場(chǎng)狀況本項(xiàng)目特性性其他因素開(kāi)發(fā)商背景景市場(chǎng)定位首先羅列出出本項(xiàng)目未未來(lái)可能發(fā)發(fā)展的若干干個(gè)方向。。隨后通過(guò)過(guò)分析主要要影響市場(chǎng)場(chǎng)定位的五五個(gè)因素得得出本項(xiàng)目目的初步市市場(chǎng)定位。。最后根據(jù)據(jù)該市場(chǎng)定定位深化、、落實(shí)到產(chǎn)產(chǎn)品建議方方面。市場(chǎng)定位思思考流程：：項(xiàng)目市場(chǎng)定定位可能發(fā)展方方向研判中檔本項(xiàng)目交通通便捷，比比鄰高檔商商業(yè)配套設(shè)設(shè)施（銀座座等高檔物物業(yè)），外外部條件不不符合中檔檔產(chǎn)品的特特性。且中檔定位位也不符合合利潤(rùn)最大大化的目標(biāo)標(biāo)追求，無(wú)無(wú)法發(fā)揮本本地塊的最最大價(jià)值。。在規(guī)劃上本本項(xiàng)目屬于于濟(jì)南綠地地一號(hào)作品品，不利于于開(kāi)發(fā)商品品牌樹(shù)立。。結(jié)論：考慮慮以上因素素，本項(xiàng)目目不符合中中檔的市場(chǎng)場(chǎng)定位。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位可能發(fā)展方方向研判高檔目前西區(qū)內(nèi)內(nèi)沒(méi)有高檔檔次改善型型產(chǎn)品具備備人文高品品質(zhì)主題社社區(qū)產(chǎn)品-整個(gè)西城缺缺乏扛鼎之之作的出現(xiàn)現(xiàn)。未來(lái)將將上市的高高檔人文品品質(zhì)社區(qū)及及產(chǎn)品也為為數(shù)不多，，根據(jù)現(xiàn)有有項(xiàng)目的檔檔次研判，，此類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)存在一定定空缺。中高檔經(jīng)過(guò)若干年年的市場(chǎng)培培育，中高高檔住宅產(chǎn)產(chǎn)品近期風(fēng)風(fēng)云突起，，市場(chǎng)占有有率逐漸擴(kuò)擴(kuò)大。隨著著開(kāi)發(fā)進(jìn)度度的推進(jìn)，，城市拆遷遷進(jìn)度加快快，抄襲借借鑒之風(fēng)盛盛行，未來(lái)來(lái)將有較多多此類(lèi)產(chǎn)品品陸續(xù)上市市，該類(lèi)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激激烈。結(jié)論：根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有、以及及需求市場(chǎng)場(chǎng)分析，本本項(xiàng)目可選選擇打造中中高檔或高高檔產(chǎn)品。。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位中高檔入市市：高檔入市：：優(yōu)勢(shì)：此類(lèi)樓盤(pán)眾眾多，且銷(xiāo)銷(xiāo)售情況尚尚佳，具有有一定的市市場(chǎng)基礎(chǔ)；；地塊具有建建造中高檔檔住宅的外外部條件。。劣勢(shì)：未來(lái)同檔次次產(chǎn)品上市市體量較大大，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。。優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊具具有一定高高檔商業(yè)設(shè)設(shè)施，對(duì)高高檔住宅有有一定支撐撐；開(kāi)發(fā)商具有有開(kāi)發(fā)高端端住宅的豐豐富經(jīng)驗(yàn)及及企業(yè)背景景，易于樹(shù)樹(shù)立品牌形形象，有利利于銷(xiāo)售。。劣勢(shì)：無(wú)自然景觀觀資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)。項(xiàng)目市場(chǎng)定定位本地開(kāi)發(fā)商商豪宅社區(qū)區(qū)售價(jià)品質(zhì)外地開(kāi)發(fā)商商豪宅產(chǎn)品品本項(xiàng)目文化品質(zhì)阻阻隔建議本項(xiàng)目目可采用差差異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的策略，，選擇高檔檔入市的方方案，充分分發(fā)揮濟(jì)南南、山東人人文優(yōu)勢(shì)、、開(kāi)發(fā)商品品牌優(yōu)勢(shì)，，打造高端端產(chǎn)品，填填補(bǔ)市場(chǎng)空空白點(diǎn)。品牌開(kāi)發(fā)商商豪宅產(chǎn)品品客戶(hù)定位客戶(hù)定位-客層劃分現(xiàn)有市場(chǎng)客客戶(hù)中產(chǎn)階層中高端客戶(hù)戶(hù)頂端客戶(hù)本項(xiàng)目別墅類(lèi)產(chǎn)品品普通住宅產(chǎn)產(chǎn)品包括工作的的白領(lǐng)、金金領(lǐng)，外省省市來(lái)魯購(gòu)購(gòu)房者及政政府公務(wù)員員、私營(yíng)業(yè)業(yè)主…需要確定產(chǎn)產(chǎn)品定位，，首先需要要確定目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)定位位中產(chǎn)階層購(gòu)購(gòu)房對(duì)象對(duì)對(duì)價(jià)格敏感感度高，對(duì)對(duì)住宅的交交通、生活活商業(yè)配套套有很多的的要求，不不適合本項(xiàng)項(xiàng)目。部分分頂端客戶(hù)戶(hù)所選擇的的住宅需要要具有唯一一性較強(qiáng)的的景觀及地地段，本項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法滿(mǎn)滿(mǎn)足其特定定的需求。。結(jié)論：本項(xiàng)目未未來(lái)客戶(hù)可以鎖鎖定于中高端和和部分頂端層次次的客戶(hù)群體。?？蛻?hù)定位-來(lái)源構(gòu)成1.濟(jì)南主城區(qū)，中中心區(qū)偏西居民民“改善型”置業(yè)需求者2.濟(jì)南首次置業(yè)中中有品質(zhì)需求的的中年一代3.周邊區(qū)市高收入入人群4.投資客客戶(hù)定位-工作單位構(gòu)成1、私營(yíng)/民營(yíng)企業(yè)成為第第一購(gòu)買(mǎi)群體，，其中大部分為為企業(yè)主。2、企業(yè)高級(jí)管理理人員白領(lǐng)金領(lǐng)領(lǐng)人士也是本項(xiàng)項(xiàng)目的目標(biāo)客群群。3、銀行金融等國(guó)國(guó)有單位的高管管是本案的客群群。4、政府官員也是是本案的目標(biāo)客客群之一。客戶(hù)定位-客戶(hù)心理濟(jì)南本地購(gòu)買(mǎi)高高檔住宅的客戶(hù)戶(hù)，購(gòu)房時(shí)除了了考慮房屋的地地段、房型、價(jià)價(jià)格外，還非常常注重房屋的檔檔次、品質(zhì)，在在乎該住宅能否否匹配其社會(huì)地地位與身份。但但同時(shí)又體現(xiàn)出出內(nèi)斂、不張揚(yáng)揚(yáng)的個(gè)性。本項(xiàng)目在房型設(shè)設(shè)計(jì)上需注意控控制面積，主力力面積滿(mǎn)足客戶(hù)戶(hù)舒適的需求即即可。在產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)品質(zhì)上需做做足文章，如社社區(qū)的公建配套套、環(huán)境景觀、、建筑內(nèi)部的公公共空間等方面面。另外還需體體現(xiàn)一定的產(chǎn)品品附加值，如設(shè)設(shè)置一定面積的的入戶(hù)花園、地地下室等。品味內(nèi)斂目前客戶(hù)本項(xiàng)目潛在客戶(hù)戶(hù)項(xiàng)目定位項(xiàng)目類(lèi)型定位供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)狀：：濟(jì)南市場(chǎng)上供應(yīng)應(yīng)的高層物業(yè)當(dāng)當(dāng)中，檔次普遍遍不高。未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)：：由于抄襲之風(fēng)盛盛行，未來(lái)或會(huì)會(huì)有類(lèi)似的大宅宅產(chǎn)品出現(xiàn)。需求市場(chǎng)：承付總價(jià)在100萬(wàn)元以上客戶(hù)對(duì)對(duì)有人文品質(zhì)、、豪宅社區(qū)有一一定的需求量。。濟(jì)南西區(qū)高檔人人文豪宅社區(qū)企劃部分創(chuàng)作線索““豪宅生活方式式”[創(chuàng)意演繹]濟(jì)南西城首座人文豪宅社區(qū)案名形象關(guān)于案名是項(xiàng)目精髓所在在！不但應(yīng)準(zhǔn)確詮釋釋產(chǎn)品品質(zhì)，而且應(yīng)該具備本本地的人文。趵突泉大明湖湖濟(jì)南齊魯泰山山齊魯文化化孔子國(guó)粹國(guó)國(guó)學(xué)本地符號(hào)儒家仁義禮禮禮御案名建議一儒家精粹產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)獻(xiàn)禮禮濟(jì)南高端客層物物業(yè)禮遇遇鯉魚(yú)魚(yú)跳龍門(mén)雍雅貴宅鼎鼎禮世家SOLGEN雍榮貴宅：代表表產(chǎn)品品質(zhì)和定定位鼎禮世家：代表表升華的生活方方式2010年年度傳播主題題推廣策略形象上高舉高打：本項(xiàng)目在城西版版塊，從售價(jià)來(lái)來(lái)看，將成為價(jià)價(jià)售最高的項(xiàng)目目，而項(xiàng)目本身身的產(chǎn)品類(lèi)型又又非消費(fèi)者認(rèn)同同的高端產(chǎn)品別別墅或是濟(jì)南消消費(fèi)者比較容易易接受的區(qū)域，，考慮到上述原原因，本項(xiàng)目在在推廣中必須高高舉高打，以豪豪宅的形象出現(xiàn)現(xiàn)，拉高消費(fèi)者者的心理預(yù)期，，形成高位的性性?xún)r(jià)比落差，從從而取得良好的的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。定位濟(jì)南首個(gè)新新奢華人文豪宅宅濟(jì)南首個(gè)新奢華華主義居住社區(qū)區(qū)，濟(jì)南首個(gè)文文本社區(qū)區(qū)域炒作借力打力：將周邊的生態(tài)人人文氣質(zhì)結(jié)合本本項(xiàng)目豪宅的特特點(diǎn)，更新說(shuō)法法，為我所用。。節(jié)點(diǎn)活動(dòng)出奇制勝：我們?cè)诤罄m(xù)的活活動(dòng)推廣中，將將不會(huì)采用小活活動(dòng)不間斷的做做法。作為豪宅宅就應(yīng)該高調(diào)，，神秘感，在活活動(dòng)方面，以新新，奇，貴為核核心，少而精，，力求次次震撼撼全市。影響力力就是銷(xiāo)售力。。豪宅的生活：貴貴族的圈層社交交場(chǎng)社區(qū)五星會(huì)所預(yù)熱期預(yù)熱戶(hù)外+PR+直郵+活動(dòng)+internet+NP引起關(guān)注高潮期主題廣告TV+報(bào)紙+戶(hù)外+PR+現(xiàn)場(chǎng)包裝轟動(dòng)效應(yīng)持續(xù)期維持階段戶(hù)外+報(bào)紙+PR+internet+軟文持續(xù)升溫前期品牌知名度度累積推出產(chǎn)品持續(xù)發(fā)展第一階段\\\\\\\\\\\訴求：項(xiàng)目形象象主題傳播階段劃劃分：1210384596711121-3月：以“綠地，為濟(jì)南南獻(xiàn)禮”為引子子，訴求開(kāi)發(fā)商品牌運(yùn)營(yíng)營(yíng)城市的實(shí)力高高度，引出項(xiàng)目目形象。線上線線下，集中引爆爆全城關(guān)注。媒體濟(jì)南當(dāng)?shù)刂髁鲌?bào)報(bào)紙硬廣戶(hù)外媒體（形象象）銷(xiāo)售客戶(hù)資源共享互動(dòng)優(yōu)惠措施活動(dòng)發(fā)布會(huì)公關(guān)媒體公關(guān)物料銷(xiāo)售中心，模型型綠地，為濟(jì)南獻(xiàn)獻(xiàn)禮報(bào)紙廣告（開(kāi)發(fā)商品牌））1、我們，曾經(jīng)創(chuàng)創(chuàng)造世界第六高度；2、在濟(jì)南，我們們會(huì)邁向更高……3、源自上海,創(chuàng)造地產(chǎn)御者豪宅的設(shè)計(jì)：設(shè)設(shè)計(jì)的藝術(shù)性與與內(nèi)涵人文底蘊(yùn)和現(xiàn)代代設(shè)計(jì)的ARTDECO的風(fēng)格，再加上上藝術(shù)藏品、般的室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，為豪宅的的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)了又一重天地地。這是財(cái)富階層主主流價(jià)值觀的彰彰顯，也表明了了未來(lái)豪宅設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格的走向?！度宋暮勒x》軟文豪宅的配套：豪豪華性與智能化化奢侈的配套使豪豪宅的功能不僅僅僅滿(mǎn)足于居住住，通常還包括括運(yùn)動(dòng)、休閑和和娛樂(lè)等。本項(xiàng)目打破濟(jì)南南社區(qū)配套的局局限性，全面提提升生活品質(zhì)。。項(xiàng)目的智能化，，新風(fēng)系統(tǒng)，太太陽(yáng)能節(jié)能系統(tǒng)統(tǒng)，垃圾壓縮處處理等等?！度宋暮勒x》軟文豪宅的生活：豪豪宅，本身就代代表一種生活方方式追求功能細(xì)化，，包括居住本身身的感受才是豪豪宅最重要的目目標(biāo)，也是豪宅宅的生活體現(xiàn)，，追求細(xì)節(jié)，追追求完美。我們?cè)诒卷?xiàng)目創(chuàng)創(chuàng)建濟(jì)南首個(gè)豪豪宅項(xiàng)目，同時(shí)時(shí)也為濟(jì)南的““新人本主義階階層”打造一個(gè)個(gè)圈層，將其演演義成濟(jì)南的上上層生活社交場(chǎng)場(chǎng)?！度宋暮勒x》軟文展示中心布置在展示接待中心心設(shè)置圖書(shū)館，，增強(qiáng)項(xiàng)目人文文特色在展示接待中心心外圍包裝新聞發(fā)布會(huì)項(xiàng)目動(dòng)工典禮+新聞發(fā)布會(huì)高爾夫交流會(huì)該賽事將高爾夫夫運(yùn)動(dòng)時(shí)尚魅力力與浪漫的生活活氛圍相結(jié)合，，通過(guò)這樣的比比賽，讓更多的的人體驗(yàn)回歸自自然、與健康貼貼近的貴族運(yùn)動(dòng)動(dòng)，同時(shí)為上流流階層提供一個(gè)個(gè)交流的場(chǎng)所。。答謝業(yè)主參觀觀世博為了促進(jìn)成交，，進(jìn)行相關(guān)客戶(hù)戶(hù)關(guān)懷活動(dòng)行銷(xiāo)銷(xiāo)；新業(yè)主成交交可以得到世博博會(huì)門(mén)票；展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的上上海背景，又契契合世博熱潮。。媒體答謝會(huì)冷餐聚會(huì)對(duì)本地地媒體的重視及及公關(guān)?；顒?dòng)植樹(shù)活動(dòng)——至尊禮遇，家在在綠地組織業(yè)主及意向向客戶(hù)舉辦植樹(shù)樹(shù)運(yùn)動(dòng)，業(yè)主提提前參與建設(shè)自自己家園，生活活細(xì)節(jié)點(diǎn)滴……至尊禮遇，易經(jīng)經(jīng)講座針對(duì)意向業(yè)主進(jìn)進(jìn)行易經(jīng)玄學(xué)講講座，配合媒體體宣傳，為意向向客戶(hù)選房裝修修提供建議?；顒?dòng)對(duì)項(xiàng)目工程施工工質(zhì)量、施工進(jìn)進(jìn)度等實(shí)行全過(guò)過(guò)程監(jiān)督，并且且參與到項(xiàng)目的的重要部份驗(yàn)收收、竣工驗(yàn)收及及綜合竣工驗(yàn)收收等過(guò)程中。聘請(qǐng)客戶(hù)擔(dān)任工工程質(zhì)量監(jiān)理員員活動(dòng)材料采購(gòu)是再普普通不過(guò)的一種種商業(yè)行為了，，招標(biāo)也是開(kāi)發(fā)發(fā)商采購(gòu)時(shí)最為為常用的一種方方式。但本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)商卻在極極其平常的商務(wù)務(wù)活動(dòng)中，于無(wú)無(wú)形之中向目標(biāo)標(biāo)客戶(hù)群展現(xiàn)了了項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)，，而且賣(mài)點(diǎn)明確確、實(shí)在。新型節(jié)能材料測(cè)測(cè)試活動(dòng)第三階段\\\\\\\\\\\訴求：產(chǎn)品形象象思路雍雅貴宅鼎禮禮世家社區(qū)文化：國(guó)學(xué)學(xué)精粹地段區(qū)位：中心心城區(qū)產(chǎn)品特質(zhì)：稀缺缺珍稀設(shè)計(jì)風(fēng)格：ARTDECO物業(yè)服務(wù)：專(zhuān)享享尊貴配套服務(wù)：皇家家會(huì)所本案不是一般意意義的住宅社區(qū)區(qū)，是中心城區(qū)珍稀稀豪宅人文社區(qū)區(qū)。本階段推廣重點(diǎn)點(diǎn)是六大核心價(jià)值主題傳播階段劃劃分：1210384596711124-9月：多渠道、多手段段深入闡述“雍雅貴宅，鼎禮禮世家”在本項(xiàng)目具體支支持點(diǎn)，固定出出現(xiàn)于各類(lèi)線上上媒體上。媒體主流報(bào)紙硬廣（（產(chǎn)品稀缺等六六大價(jià)值）戶(hù)外媒體（中心心城區(qū)等六大價(jià)價(jià)值）活動(dòng)舉辦儒學(xué)論壇、、皇家物業(yè)服務(wù)5c標(biāo)準(zhǔn)啟用物料簡(jiǎn)裝樓書(shū)、戶(hù)戶(hù)型圖、物業(yè)業(yè)管理手冊(cè)。。設(shè)置《詩(shī)經(jīng)》等雕塑公關(guān)ARTDECO設(shè)計(jì)比賽會(huì)所名稱(chēng)征集集開(kāi)盤(pán)儀式綠地-禮御雍雍榮貴宅鼎鼎禮世家報(bào)紙中心城區(qū)珍珍稀豪宅大賞賞中西合璧artdeco豪宅社區(qū)濟(jì)南罕有專(zhuān)專(zhuān)屬會(huì)所社區(qū)區(qū)皇家5C標(biāo)準(zhǔn)，正式啟啟動(dòng)！活動(dòng)皇家5C服務(wù)新聞發(fā)布布會(huì)引領(lǐng)濟(jì)南豪宅宅服務(wù)水準(zhǔn)Comfortable（舒適的）——與HILTON國(guó)際酒店的服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同步步的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，創(chuàng)造舒適適的生活享受受Courteous（殷勤的）——與HILTON國(guó)際酒店理念念相同的服務(wù)務(wù)理念,發(fā)自?xún)?nèi)心的真真誠(chéng)，而非程程式化的殷勤勤Communication（溝通的）——更加人性化的的服務(wù)物管人人員可以與業(yè)業(yè)主進(jìn)行雙向向溝通，而不不是只是單向向的管理Complete（完全的）——涵括售前、售售中、售后服服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)售前：服務(wù)提提前介入（對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)的要求求、對(duì)會(huì)所配配套的要求））售中：情景行行銷(xiāo)、主動(dòng)性性銷(xiāo)售方式售后：個(gè)性化化家居設(shè)計(jì)咨咨詢(xún)、業(yè)主工工程監(jiān)督小組組等Creative（創(chuàng)造性的））——個(gè)性化而非機(jī)機(jī)械化的服務(wù)務(wù)，根據(jù)業(yè)主主不同情況度度身定做,針對(duì)大公司高高層經(jīng)理商務(wù)務(wù)要求，幫助助安排商務(wù)會(huì)會(huì)議、商務(wù)會(huì)會(huì)餐、商務(wù)旅旅行等個(gè)性化化家居設(shè)計(jì)咨咨詢(xún)服務(wù)皇家5C服務(wù)活動(dòng)儒學(xué)國(guó)際論壇壇綠地集團(tuán)冠名名贊助“儒學(xué)學(xué)國(guó)際論壇””，探討儒學(xué)學(xué)在中國(guó)、世世界的影響。。系列論壇一探討儒家學(xué)說(shuō)說(shuō)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)會(huì)的影響。系列論壇探討儒家學(xué)說(shuō)說(shuō)對(duì)中國(guó)人文文傳統(tǒng)的影響響。活動(dòng)儒學(xué)論壇活動(dòng)通過(guò)全市范圍圍的主流媒體體的廣泛發(fā)布布，