地產(chǎn)優(yōu)秀戶型及評(píng)析如何贏在骨子里

中原代理的是什么？房子？準(zhǔn)確來(lái)講是“商品房”！什么才算是好的商品房？賣的快！賣的價(jià)格高！理由：絕版中央品質(zhì)大盤高檔、尊貴，皇家風(fēng)情國(guó)際園林景觀設(shè)計(jì)大師金鑰匙管理、英式管家……這就是坑爹！這些全部是外在的包裝，扒開(kāi)之后都是浮云！好房子的本質(zhì)是什么？戶型！如何贏在骨子里？——優(yōu)秀戶型探究及評(píng)析惠州中原事業(yè)一部張英華

2012年04月怎樣才算是好的戶型？能夠最大化滿足業(yè)主的居住需求的住宅商品！通常滿足以下幾個(gè)條件：優(yōu)秀戶型的標(biāo)準(zhǔn)具有完善的居住功能各功能布局合理創(chuàng)新、高附加使用價(jià)值符合風(fēng)水習(xí)慣與市場(chǎng)需求相符優(yōu)秀戶型之完善的功能Part1住宅居住功能的劃分玄關(guān)客廳餐廳臥室廚房洗手間陽(yáng)臺(tái)多功能室工人房客廳餐廳臥室廚房洗手間陽(yáng)臺(tái)臥室洗手間基本配置普通配置豪華配置smart奔馳E級(jí)奔馳S級(jí)居住功能——玄關(guān)玄關(guān)是區(qū)分戶外和戶內(nèi)的區(qū)域，有一定的阻隔性，保障內(nèi)部空間的私密性。是主人感受家庭氛圍和賓客入門的第一區(qū)域，因此要有個(gè)性化的特征。作為換鞋的場(chǎng)所。要有一定程度的寬敞。建筑物正面入口處稱為玄關(guān)。又稱為起居室，是家人團(tuán)聚、休息、娛樂(lè)、接待客人的活動(dòng)場(chǎng)所，他是戶內(nèi)空間的重要組成部分，也是主人經(jīng)濟(jì)、社會(huì)地位、和個(gè)性的表露與象征。居住功能——客廳客廳宜設(shè)陽(yáng)臺(tái)并應(yīng)有良好的景觀視野，無(wú)陽(yáng)臺(tái)的廳宜設(shè)置大面積低窗臺(tái)的觀景凸窗?？蛷d的開(kāi)間不宜小于3.6米，深寬比不宜大于2。提高空間開(kāi)放感，應(yīng)減少開(kāi)向客廳的門洞，增加連續(xù)墻面。客廳盡量朝南，特殊景觀或建筑限制調(diào)整朝向。一般有獨(dú)立餐廳，與客廳合并的餐廳、與廚房合并的餐廳。餐廳的位置應(yīng)盡可能的靠近廚房，以縮小食物移動(dòng)距離。居住功能——餐廳家人用餐的區(qū)域。要有較好的朝朝向及自然采采光（主臥應(yīng)應(yīng)朝南，不應(yīng)應(yīng)有黑房）；；應(yīng)保證私密性性，房間之間間無(wú)對(duì)望；應(yīng)離活動(dòng)區(qū)間間較遠(yuǎn)，避免免噪音；應(yīng)沒(méi)有棱角、、房間要方正正；室內(nèi)不應(yīng)有臺(tái)臺(tái)階、地面不不應(yīng)太滑；應(yīng)靠近洗手間間（主人房應(yīng)應(yīng)帶洗手間））。居住功能——臥室家人休息的區(qū)區(qū)域，通常需需要相對(duì)私密密，并且安靜靜的空間。次臥室主臥室洗手間居住功能——廚房廚房隨著人們們生活觀念的的變化，已經(jīng)經(jīng)由原來(lái)的獨(dú)獨(dú)立型派生出出敞開(kāi)型。應(yīng)靠近戶門且且與餐廳有便便捷的聯(lián)系。。廚房應(yīng)設(shè)置在在臨近外墻且且具有良好采采光通風(fēng)的位位置。廚房如采用自自然排煙，一一般應(yīng)設(shè)置在在北面，以降降低其對(duì)臥式式的影響。如如自然排煙有有困難,需設(shè)共用煙道道將油煙集中中排放出屋頂頂。單排、雙排、、L型、U型布置廚房面積約為為套面積的6%-8%所有豎向管道道應(yīng)集中在墻墻角居住功能——洗手間衛(wèi)生間是用水水較多的地方方，除在選材材上、結(jié)構(gòu)上上要注意防水水防潮外，要要避免氣味和和流水的聲音音對(duì)臥式的影影響。合理戶型應(yīng)盡盡可能將廚房房、洗手間緊緊靠布置，使使管道盡可能能的集中。通常來(lái)說(shuō)，舒舒適型戶型設(shè)設(shè)有2個(gè)或以上洗手手間。主要為洗漱及及沐浴的功能能。居住住功功能能———陽(yáng)臺(tái)臺(tái)一般般用用于于觀觀景景或或晾晾曬曬衣衣物物。。通常常設(shè)設(shè)置置雙雙陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，客客廳廳景景觀觀陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)及及廚廚房房的的生生活活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)。。部分分舒舒適適型型戶戶型型在在臥臥室室或或餐餐廳廳也也會(huì)會(huì)設(shè)設(shè)置置陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，便便于于觀觀景景或或休休閑閑。。主要要作作為為居居住住舒舒適適度度的的提提升升功功能能。。居住住功功能能———多功功能能室室大戶戶型型套套房房宜宜考考慮慮多多功功能能房房，，多多在在別別墅墅戶戶型型中中采采納納體現(xiàn)現(xiàn)主主人人個(gè)個(gè)性性及及愛(ài)愛(ài)好好注意意對(duì)對(duì)其其他他空空間間的的干干擾擾和和影影響響，，位置置一一般般可可考考慮慮靠靠近近戶戶外外的的地地方方一般般作作為為休休閑閑娛娛樂(lè)樂(lè)，，如如視視聽(tīng)聽(tīng)室室、、健健身身房房、、麻麻將將房房、、書書房房等等。。居住住功功能能———工人人房房一般般在在三三房房以以上上的的戶戶型型中中考考慮慮，，多多用用于于別別墅墅及及大大戶戶豪豪宅宅。。位置置一一般般緊緊靠靠廚廚房房、、生生活活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)等等地地方方。。大面面積積房房可可設(shè)設(shè)獨(dú)獨(dú)立立的的入入戶戶門門，，與與主主入入戶戶門門分分開(kāi)開(kāi)。?；顒?dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立，，與與主主人人活活動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)域域不不相相交交。?？梢砸栽O(shè)設(shè)置置獨(dú)獨(dú)立立洗洗手手間間。。功能能完完善善的的案案例例--星河河灣灣廚房房廚房房工人人房房次臥臥次臥臥主臥臥客廳廳洗手手間間洗手手間間多功功能能室室玄關(guān)關(guān)餐廳廳宴會(huì)會(huì)廳廳陽(yáng)臺(tái)臺(tái)功能能不不完完善善的的案案例例—惠陽(yáng)陽(yáng)中中信信新新城城89平米米四四房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)（（改改后后））四房房戶戶型型，，實(shí)實(shí)用用居居家家而而言言，，只只有有一一個(gè)個(gè)洗洗手手間間一一定定不不夠夠用用。。優(yōu)秀秀戶戶型型之之合理理的的布布局局Part2影響響布布局局合合理理性性的的相相關(guān)關(guān)因因素素二一、、通通風(fēng)風(fēng)采采光光三、、功功能能分分區(qū)區(qū)四、、實(shí)實(shí)用用空空間間戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)首首先先保保證證良良好好的的通通風(fēng)風(fēng)采采光光、、全全明明設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)是是標(biāo)標(biāo)配配。。各功功能能間間尺尺度度是是否否合合適適，，是是否否實(shí)實(shí)用用；；開(kāi)間間進(jìn)進(jìn)深深比比例例控控制制。。保障障功功能能區(qū)區(qū)間間的的實(shí)實(shí)用用性性，，不不被被其其他他區(qū)區(qū)域域所所占占據(jù)據(jù)。。影響響布布局局的的四四大大因因素素二、、空空間間尺尺度度各區(qū)區(qū)域域承承載載著著不不同同的的居居住住功功能能，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行合合理理劃劃分分。。通風(fēng)風(fēng)采采光光是是居居家家必必備備條條件件，，也也是是客客戶戶最最為為看看重重的的一一個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)。。影響響通通風(fēng)風(fēng)采采光光的的因因素素很很多多，，如如戶戶型型的的朝朝向向、、建建筑筑之之間間的的間間距距、、戶戶與與戶戶之之間間的的視視野野是是否否對(duì)對(duì)視視等等。?？蛷d廳及及主主臥臥室室的的通通風(fēng)風(fēng)采采光光（（朝朝向向））最最為為重重要要。。合理理布布局局———通風(fēng)風(fēng)采采光光暗廚廚暗臥臥合理理布布局局———空間間尺尺度度客廳廳：：最最小小面面寬寬3.6米，，寬寬深深比比應(yīng)應(yīng)為為1：1至1：1.5；并并且且應(yīng)應(yīng)有有兩兩面面完完整整的的墻墻。。主臥臥：：開(kāi)開(kāi)間間應(yīng)應(yīng)不不小小于于3米餐廳廳：：與與客客廳廳既既相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立，，又又有有聯(lián)聯(lián)系系；；并并且且至至少少要要有有兩兩面面墻墻夾夾一一個(gè)個(gè)角角衛(wèi)生生間間：：面面寬寬不不小小于于1.8米，，凈凈寬寬應(yīng)應(yīng)不不小小于于1.6米陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：：一一定定要要保保證證廳廳出出陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)（（不不管管戶戶型型的的大大小?。┛蛷d廳進(jìn)進(jìn)深深太太長(zhǎng)長(zhǎng)“通通道道型型””餐餐廳廳合理理布布局局———功能能分分區(qū)區(qū)在功功能能分分區(qū)區(qū)上上主主要要是是為為了了提提供供更更好好的的居居住住環(huán)環(huán)境境，，做做到到各各區(qū)區(qū)間間的的功功能能互互不不干干擾擾或或者者干干擾擾性性小小。。一般般分分為為動(dòng)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)及及干干濕濕分分區(qū)區(qū)，，也也有有部部分分區(qū)區(qū)隔隔為為娛娛樂(lè)樂(lè)區(qū)區(qū)域域及及休休息息區(qū)區(qū)域域。。動(dòng)區(qū)區(qū)一一般般位位于于入入口口處處，，如如客客廳廳、、餐餐廳廳、、廚廚房房等等；；靜靜區(qū)區(qū)一一般般比比較較深深入入，，如如臥臥室室及及洗洗手手間間，，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)私私密密性性。。干濕分分區(qū)則則區(qū)隔隔整體體大塊塊區(qū)域域，如如餐廳廳、廚廚房及及洗手手間相相對(duì)集集中，，避免免影響響臥室室，也也有洗洗手間間內(nèi)部部干濕濕分區(qū)區(qū)之分分。濕區(qū)濕區(qū)干區(qū)動(dòng)區(qū)靜區(qū)餐廳、、客廳廳、廚廚房、、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)臥室、、洗手手間負(fù)一層層語(yǔ)音音室、、酒窖窖等為為娛樂(lè)樂(lè)區(qū)域域一層客客廳、、餐廳廳、廚廚房等等二層臥臥室休休息區(qū)區(qū)域動(dòng)靜分分區(qū)，，娛樂(lè)樂(lè)休息息分區(qū)區(qū)餐廳雖雖然與與客廳廳形成成了明明顯的的分區(qū)區(qū)，但但是餐餐廳不不占一一角，，周邊邊開(kāi)口口過(guò)多多，使使得餐餐廳幾幾乎成成為過(guò)過(guò)道，，不方方便使使用。。餐廳獨(dú)獨(dú)立，，又能能通風(fēng)風(fēng)采光光；其其優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)不言言而喻喻。合理布布局——實(shí)用空空間：餐廳廳應(yīng)靠近近餐廳廳，離離大門門不要要太遠(yuǎn)遠(yuǎn)。直接對(duì)對(duì)外通通風(fēng)采采光；；盡量量應(yīng)做做到有有一個(gè)個(gè)生活活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)水火不不同線線、水水火不不相鄰鄰（洗洗、切切、燒燒的順順序或或者L型）。。廚廁不不相鄰鄰。廚房生活陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)入戶門門餐廳合理布布局——實(shí)用空空間：廚房房面寬不不小于于1.8米，凈凈寬應(yīng)應(yīng)不小小于1.6米公共衛(wèi)衛(wèi)生間間應(yīng)廁廁浴分分離，，干濕濕分離離如果僅僅有一一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間間，則則應(yīng)靠靠近主主臥室室，避避免實(shí)實(shí)用時(shí)時(shí)的穿穿堂越越室如果有有兩個(gè)個(gè)衛(wèi)生生間，，則公公共衛(wèi)衛(wèi)生間間應(yīng)靠靠近客客廳兩個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間間，公公共衛(wèi)衛(wèi)生間間臨客客廳廁浴分分離，只有有一個(gè)個(gè)衛(wèi)生生間，，靠近近主臥臥室合理布布局——實(shí)用空空間：衛(wèi)生生間三房?jī)蓛蓮d一一衛(wèi)：：90平米通風(fēng)采采光：：所有功功能間間全明明設(shè)計(jì)計(jì)，南南北通通透形形成空空氣對(duì)對(duì)流；；空間尺尺度：：各功能能間尺尺度搭搭配合合理；；功能分分區(qū)：：廚房連連接餐餐廳、、生活活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，客客廳餐餐廳與與臥室室合理理分隔隔，互互不干干擾；；實(shí)用空空間：：在保證證功能能分區(qū)區(qū)基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，純粹粹過(guò)道道相對(duì)對(duì)較少少，浪浪費(fèi)較較少。。合理布布局案案例-江南豪豪苑不合理理布局局案例例-江南豪豪苑兩房?jī)蓛蓮d一一衛(wèi)：：90平米通風(fēng)采采光：：陽(yáng)臺(tái)內(nèi)內(nèi)凹，，影響響客廳廳采光光；空間尺尺度：：大兩房房客廳廳開(kāi)間間僅3.3米，餐餐廳空空間過(guò)過(guò)大；；功能分分區(qū)：：主臥入入口正正對(duì)客客廳；；實(shí)用空空間：：餐廳及及臥室室空間間過(guò)于于浪費(fèi)費(fèi)，客客廳使使用受受限。。優(yōu)秀戶戶型之之創(chuàng)新/高附加加值Part3高附加加值：：溢價(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)鍵，，是近近年來(lái)來(lái)推高高房?jī)r(jià)價(jià)的黑黑手。。室內(nèi)贈(zèng)贈(zèng)送室外贈(zèng)贈(zèng)送特點(diǎn)：：常規(guī)需需要計(jì)計(jì)算一一半建建筑面面積；；贈(zèng)送率率相對(duì)對(duì)會(huì)偏偏低一一些。。形式：：陽(yáng)臺(tái)入戶花園內(nèi)庭院/空中花園凸窗/落地凸窗地下室/架空層隔層如何打造高高附加值戶戶型？特點(diǎn)：一般不需要要計(jì)入建筑筑面積；贈(zèng)送相對(duì)較較高，價(jià)格格拉升明顯顯；多在別墅中中體現(xiàn)。形式：露臺(tái)花園天井/中庭預(yù)留構(gòu)建商業(yè)平臺(tái)邊套270度飄窗戶型示意邊套采用270度采光“L”型飄窗步入式凸窗，完全贈(zèng)送，提示實(shí)用率浴室陽(yáng)光空間，最佳觀景飄窗比平窗窗更能夠讓讓房間接受更多的的陽(yáng)光，又延展了了室內(nèi)空間間；飄窗窗臺(tái)可可以小坐，，可以擺放放陳設(shè)，也也可以通過(guò)過(guò)調(diào)整成為為梳妝臺(tái)或或?qū)懽峙_(tái)，，增加實(shí)用率率；落地飄窗窗增加步出出空間；層高小于2.2米，進(jìn)深小于于0.6米贈(zèng)送全部部面積。室內(nèi)贈(zèng)送：轉(zhuǎn)角凸窗窗，延展室室內(nèi)空間及及增加戶外外景觀攝取取，全贈(zèng)送送空間。入戶花園可設(shè)置為室內(nèi)園林空間入戶花園可改成小陽(yáng)光書房或餐廳室內(nèi)贈(zèng)送：：入戶花園，，裝飾的綠綠化空間，，可改造功功能間，半半贈(zèng)送空間間?？筛某刹蛷d廳可改成書房房或臥室室內(nèi)贈(zèng)送：：內(nèi)庭院，改改書房或臥臥室，半贈(zèng)贈(zèng)送空間通過(guò)內(nèi)庭院院贈(zèng)送，達(dá)達(dá)到2房變3房的高附加加值。室內(nèi)贈(zèng)送：：贈(zèng)送從地下下室或架空空層，多在在別墅中應(yīng)應(yīng)用。地下室，采采光通風(fēng)差差架空層，類類似地上一一層三錯(cuò)層大戶戶型設(shè)計(jì)，通過(guò)過(guò)隔層贈(zèng)送送提升產(chǎn)品品實(shí)用價(jià)值值，同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)品形成特特色，為高高端大戶產(chǎn)產(chǎn)品。一層二層三層室內(nèi)贈(zèng)送：：隔層贈(zèng)送送，全贈(zèng)送送空間。A客廳B客廳上空B客廳A臥室B臥室A客廳上空南北雙向公公寓：客廳在南面面，則主臥臥室在北側(cè)側(cè)，客廳上上空可自行行隔出房間間，成為兩兩房戶型。。室外贈(zèng)送：：頂層坡屋頂頂預(yù)留天窗窗，形成陽(yáng)陽(yáng)光室全贈(zèng)贈(zèng)送空間；；露臺(tái)贈(zèng)送送多在別墅墅、情景洋洋房及復(fù)式式中應(yīng)用。。前花園后花園贈(zèng)送側(cè)花園贈(zèng)送側(cè)花園類雙拼贈(zèng)送送側(cè)花園聯(lián)排之間連連接的隔墻墻，預(yù)留少少量地塊作作為花園贈(zèng)贈(zèng)送聯(lián)排享有三三面花園贈(zèng)贈(zèng)送，營(yíng)銷銷時(shí)以雙拼拼享受做賣賣點(diǎn)室外贈(zèng)送：：聯(lián)排變雙拼拼，送側(cè)花花園室外贈(zèng)送：：贈(zèng)送中庭，，二樓、三三樓可以隔隔成功能間間室外贈(zèng)送：：預(yù)留構(gòu)件，，交樓后統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行搭搭建，作為為全贈(zèng)送空空間。通過(guò)奇偶層層的露臺(tái)的的合理擺放放，或通過(guò)過(guò)廊與樓體體中的空隔隔，預(yù)留L型承重梁，，在驗(yàn)收后后，開(kāi)發(fā)商商統(tǒng)一將戶戶外建筑構(gòu)構(gòu)件及空隔隔部分樓板板建造好，，從而可以以改造成一一個(gè)功能房房。室外贈(zèng)送：：商業(yè)裙樓屋屋面利用，，增加單層層步出空間間，提升價(jià)價(jià)值，為全全贈(zèng)送空間間。一樓為底商商，二層戶戶型平面與與一層底商商屋頂齊平平，在二樓樓入戶花園園或陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)置合理步步出設(shè)計(jì)，，增加底商商屋頂平面面利用，可可作為私家家花園。優(yōu)秀戶型之之符合風(fēng)水習(xí)習(xí)慣Part4原則：戶外、戶內(nèi)內(nèi)的任何2個(gè)門都不能能直接相對(duì)對(duì)（犯沖））大門口正對(duì)對(duì)長(zhǎng)走廊是是沖煞大門不能正正對(duì)廁所門門大門不能正正對(duì)客廳落落地門窗，，俗稱穿堂堂煞洗手間的門門不能與廚廚房的門相相對(duì)洗手間的門門不要對(duì)著著通道、臥臥室的床頭頭房間進(jìn)門的的時(shí)候，不不能直接從從床尾直視視床頭進(jìn)屋子的時(shí)時(shí)候不能直直接看到洗洗手間門：不可犯犯門沖洗手間的門直對(duì)臥室的床門直對(duì)電梯梯間、消防防通道門沖反面案案例入戶門對(duì)著著走廊，形形成門煞門沖反面案案例床尾直視床床頭床頭不能靠靠門床頭不能靠靠窗床頭上吊頂頂?shù)脑挷荒苣苡袡M梁壓壓床而過(guò)廚廁最好不不要相鄰床尾不能朝朝北（需注注意戶型設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)臥室室門的位置置）廚廁最好不不相鄰，實(shí)實(shí)在避免不不了，則應(yīng)應(yīng)設(shè)置不同同向/不相鄰的門門以規(guī)避臥室及廚房房：水火相鄰；；中間應(yīng)加加一切菜臺(tái)臺(tái)的位置規(guī)規(guī)避門灶相對(duì)，，犯沖廚房：水火不同線線（最好是是L型），不可可避免的話話（小戶型型），則水水火不相鄰鄰門不對(duì)灶（（犯沖煞））洗手間洗手間的門門不正對(duì)大大門不與大門相相鄰不與廚相鄰鄰優(yōu)秀戶型之之符合市場(chǎng)需需求Part5符合市場(chǎng)需需求：要與區(qū)域居居住習(xí)慣、、客戶需求求相吻合，，對(duì)項(xiàng)目定定位戶型定定位做充分分考量，符符合市場(chǎng)的的就是最合合適的。二一、區(qū)域居居住習(xí)慣三、、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)考考量量四、、發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)預(yù)預(yù)判判各區(qū)區(qū)域域居居住住習(xí)習(xí)慣慣不不同同，，對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求差差異異較較大大；；香港港、、深深圳圳小小戶戶型型，，內(nèi)內(nèi)地地多多為為大大戶戶型型；；成都都區(qū)區(qū)域域考考慮慮麻麻將將房房設(shè)設(shè)置置。。目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體定定位位明明確確，，是是首首置置、、改改善善還還是是享享受受型型，，不不同同戶戶型型需需求求面面積積及及功功能能差差異異較較大大。。要考考慮慮到到區(qū)區(qū)域域客客戶戶、、市市場(chǎng)場(chǎng)的的走走勢(shì)勢(shì)，，產(chǎn)產(chǎn)品品要要有有一一定定的的前前瞻瞻性性，，待待銷銷售售時(shí)時(shí)才才不不被被市市場(chǎng)場(chǎng)所所淘淘汰汰。。符合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求—戶型型定定位位二、、目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶需需求求商品品房房銷銷售售必必然然存存在在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，需需要要多多進(jìn)進(jìn)行行競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤對(duì)對(duì)比比、、從從而而優(yōu)優(yōu)化化產(chǎn)產(chǎn)品品。。符合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求案案例例：：三三遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大愛(ài)愛(ài)城城89平米米兩兩房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)區(qū)域域習(xí)習(xí)慣慣：：緊湊湊型型戶戶型型，，南南向向設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。?？蛻魬粜栊枨笄螅海菏字弥镁泳佣喽?，，并并且且對(duì)對(duì)于于居居住住功功能能需需求求為為三三房房，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)蓛煞糠客ㄍㄟ^(guò)過(guò)贈(zèng)贈(zèng)送送空空中中花花園園變變?nèi)糠?，，符符合合客客戶戶的的功功能能性性需需求求。。?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)考考量量：：?jiǎn)蝺r(jià)價(jià)較較高高，，但但面面積積控控制制得得當(dāng)當(dāng)，，在在總總價(jià)價(jià)上上并并不不會(huì)會(huì)給給客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買造造成成非非常常大大的的障障礙礙。。發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)：：考慮慮到到自自住住及及投投資資兼兼顧顧的的需需求求，，緊緊湊湊型型單單位位具具有有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力。。不符符合合市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求案案例例：：新新華華聯(lián)聯(lián)廣廣場(chǎng)場(chǎng)88平米米兩兩房房?jī)蓛蓮d廳一一衛(wèi)衛(wèi)區(qū)域域習(xí)習(xí)慣慣：：本戶戶型型朝朝北北，，只只有有一一個(gè)個(gè)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)并并且且實(shí)實(shí)用用性性不不大大；；同同時(shí)時(shí)本本區(qū)區(qū)域域?qū)?duì)于于近近90平米米兩兩房房接接受受度度低低，，發(fā)發(fā)展展商商對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域情情況況不不了了解解。?？蛻魬粜栊枨笄螅海捍藶闉榇蟠髢蓛煞糠繎魬粜托停?，入入戶戶花花園園無(wú)無(wú)法法調(diào)調(diào)整整為為臥臥室室，，在在功功能能上上不不能能滿滿足足三三房房居居住住需需求求。。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)考考量量：：戶型型在在布布局局上上較較亂亂，，雖雖然然為為大大兩兩房房，，但但沒(méi)沒(méi)有有很很高高的的舒舒適適度度，，總總價(jià)價(jià)沒(méi)沒(méi)有有得得到到控控制制。。發(fā)展趨勢(shì)：對(duì)自住客而言言，居住舒適適度不夠，對(duì)對(duì)投資客性價(jià)價(jià)比不高，因因此長(zhǎng)期滯銷銷。優(yōu)秀戶型案例例鑒賞Part6優(yōu)秀戶型案例例：DADA的草地目標(biāo)客戶：投資客、投資資兼遠(yuǎn)期自住住客。產(chǎn)品關(guān)鍵：控制面積、控控制總價(jià)。產(chǎn)品組合：戶型面積套數(shù)備注1*2*1約49.4㎡26%變2房2*2*1約76.28㎡26%變3房約83.22㎡24%變3房2*2*2約95.07㎡12%變4房約108.45㎡12%變4房合計(jì)——100%49.40平米贈(zèng)送14.77平米；可改兩房?jī)蓮d一衛(wèi)雙雙陽(yáng)臺(tái)；戶戶雙陽(yáng)臺(tái)，，L型全贈(zèng)送送陽(yáng)臺(tái)令N+1輕松實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；罕見(jiàn)半贈(zèng)送廚廚房；陽(yáng)臺(tái)空調(diào)位可可做飄窗，更更多使用空間間；陽(yáng)臺(tái)可改造一一個(gè)臥室，實(shí)實(shí)用性強(qiáng)。DADA的草地-1房2廳1衛(wèi)-49.4平米DADA的草地-2室2廳1衛(wèi)-76.28㎡76.28平平米贈(zèng)送27.21；可改三房?jī)蓮d廳一衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；百變N+1戶戶型，闊氣全全贈(zèng)送大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、玄關(guān)；戶型緊湊，罕罕見(jiàn)76平米米三房可變四四房神奇設(shè)計(jì)計(jì)；動(dòng)靜分區(qū)明顯顯，舒適居家家天地。95.07平平米贈(zèng)送48.53平米；可改四房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)三陽(yáng)臺(tái)臺(tái)；6.8米超級(jí)級(jí)景觀大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)；4.1米寬U型廚房，舒舒適實(shí)用；主臥開(kāi)間4米米——百平米米戶型實(shí)屬罕罕見(jiàn)。DADA的草地-3室2廳2衛(wèi)-95.07㎡優(yōu)秀戶型案例例：萬(wàn)科金域域華府目標(biāo)客戶：本地剛需自住住客戶。產(chǎn)品關(guān)鍵：滿足功能性需需求為主，控控制總價(jià)。產(chǎn)品組合：兩房為主，改改后為三房、、四房單位，，滿足家庭剛剛性需求客戶戶。萬(wàn)科金域華府府-73㎡2房2廳1衛(wèi)變3房2廳1衛(wèi)萬(wàn)科金域華府府-88㎡2房2廳1衛(wèi)變4房2廳2衛(wèi)常規(guī)戶型的尺尺度附件：實(shí)用型型、舒舒適型型、尊貴貴型住住房的的面積積劃分緊湊型型一房二房三房四房40㎡-50㎡55㎡-65㎡80㎡-100㎡110㎡-130㎡②舒適適型二房三房四房五房70㎡-90㎡110㎡-135㎡135㎡-170㎡180㎡-200㎡③尊貴貴型三房四房THLH獨(dú)立別墅150㎡-200㎡180㎡-200㎡180㎡-260㎡260㎡-400㎡一般標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶戶型空空間尺尺度參參考兩房產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)考考慮因因素客群：：投資型型、首首次置置業(yè)客客戶為為主，，婚房房為輔輔。常規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品尺尺度：：60-85平米，，緊湊湊型及及舒適適型緊湊型型兩房房的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：戶型面面積控控制、、總價(jià)價(jià)控制制——滿足投投資客客戶底底總價(jià)價(jià)投資資門檻檻，面面積緊緊湊集集約，，嚴(yán)格格控制制總價(jià)價(jià)。燦邦國(guó)國(guó)際廣廣場(chǎng)—66㎡兩房房戶型型，屬屬于緊緊湊型型兩房房戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：戶型方方正實(shí)實(shí)用，，通風(fēng)風(fēng)采光光極佳佳，左左右動(dòng)動(dòng)靜分分區(qū)，，構(gòu)筑筑優(yōu)雅雅生活活；尊享雙雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)全明明設(shè)計(jì)計(jì)，臥臥室超超大落落地凸凸窗，，朗闊闊空間間享受受；270度景觀觀視野野，山山景，，公園園盡收收眼底底；主要尺尺寸：：客廳開(kāi)開(kāi)間3400m主臥開(kāi)開(kāi)間3025m次臥開(kāi)開(kāi)間3025m戶型分分析可樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目，，面積積為80.7㎡㎡——82.82㎡㎡，屬于于舒適適型兩兩房戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：戶型規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)雙雙陽(yáng)臺(tái)臺(tái)1700及1200進(jìn)深設(shè)設(shè)計(jì)，，舒適適度較較高，，房房房帶有有700的落地地凸窗窗，一一切美美景景景觀盡盡收眼眼底，，3900的客廳廳，公公共活活動(dòng)空空間較較大；；主要尺尺寸：：客廳開(kāi)開(kāi)間3900m主臥開(kāi)開(kāi)間3300m次臥開(kāi)開(kāi)間2800m戶型分分析戶型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：：戶型贈(zèng)贈(zèng)送面面積較較多，，入戶戶花園園約11平米，，可改改成書書房，，實(shí)用用性較較高；；1米8寬陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，通通風(fēng)采采風(fēng)性性良好好；動(dòng)靜分分區(qū)，，戶型型實(shí)用用率較較高；；主要尺尺寸：：客廳開(kāi)開(kāi)間4200m主臥開(kāi)開(kāi)間3300m次臥開(kāi)開(kāi)間2900m戶型分分析翠堤尚尚園—76平米兩兩房，，屬于于高附附加值值兩房房，可可改成成三房房?jī)煞繎魬粜凸δ芸湛臻g尺尺度參參考2房功能空間尺度（單位：米）名稱客廳餐廳廚房主臥次臥衛(wèi)生間生活陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間（m）3.45-4.22.4-3.91.8-2.63.0-3.52.8-3.31.5-2.11.23.9-4.2進(jìn)深（m）3.5-41.6-2.151.6-2.63.3-5.52.6-3.41.5-2.21.51.2-1.6面積（㎡）10-154-83-710-197.5-112.25-4.61.85-7客群：：惠城區(qū)區(qū)首次次置業(yè)業(yè)客戶戶，2-3口小家家庭結(jié)結(jié)構(gòu)，，即將將進(jìn)入入生子子階段段，惠惠陽(yáng)大大亞灣灣88-120平米以以投資資及首首置為為主，，120平米以以上以以改善善型居居住為為主。。常規(guī)產(chǎn)產(chǎn)品尺尺度：：88-160平米實(shí)實(shí)用型型三房房、尊尊貴型型三房房功能型型三房房的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：1、功能能空間間保證證：目目前惠惠陽(yáng)大大亞灣灣三房房客戶戶大多多考慮慮前期期投資資，后后期有有可能能居住住，對(duì)對(duì)房間間功能能需求求不是是很高高；2、戶型型面積積控制制：惠惠陽(yáng)大大亞灣灣客戶購(gòu)購(gòu)買三三房以以緊湊湊型為為主，，以控控制總總價(jià)為為主要要要求求。三房房產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)考考慮慮因因素素江南南豪豪苑苑—3室2廳1衛(wèi)88.00㎡㎡，屬屬于于緊緊湊湊型型三三房房戶型型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：大客客廳廳空空間間，，南南北北通通透透私家家花花園園，，凸凸窗窗全全贈(zèng)贈(zèng)送送L型凸凸窗窗視視野野無(wú)無(wú)邊邊，，看看園園林林景景觀觀主要要尺尺寸寸：：客廳廳開(kāi)開(kāi)間間3600m主臥臥開(kāi)開(kāi)間間3000m次臥臥開(kāi)開(kāi)間間2600m戶型型分分析析東部部蔚蔚藍(lán)藍(lán)海海岸岸—3室2廳2衛(wèi)110㎡㎡，屬屬于于實(shí)實(shí)用用型型三三房房戶型型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：客廳廳開(kāi)開(kāi)間間4.5米，，主主臥臥、、客客廳廳均均為為南南向向設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，臥臥室室全全部部凸凸窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)增增加加實(shí)實(shí)用用空空間間；；次次臥臥床床位位擺擺放放不不便便，，風(fēng)風(fēng)水水不不佳佳。。主要要尺尺寸寸：：客廳廳開(kāi)開(kāi)間間4600m主臥臥開(kāi)開(kāi)間間3600m次臥臥開(kāi)開(kāi)間間2800m戶型型分分析析龍林林上上觀觀—C2戶型型3室2廳2衛(wèi)133.23㎡㎡，屬屬于于舒舒適適型型三三房房戶型型點(diǎn)點(diǎn)評(píng)評(píng)：：約16平米入戶戶花園，，構(gòu)筑優(yōu)優(yōu)雅生活活；2200寬景陽(yáng)臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)，，盡享生生活樂(lè)趣趣；270度景觀視視野，山山景，公公園盡收收眼底；；主要尺寸寸：客廳開(kāi)間間4600m主臥開(kāi)間間3600m次臥開(kāi)間間2800m戶型分析析方直瓏湖湖灣188三房，屬屬于尊貴貴型三房房戶型點(diǎn)評(píng)評(píng)：2700進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，將江江景盡收收眼底；；5400客廳開(kāi)間間，生活活如此尊尊享；270度L型陽(yáng)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，讓讓生活充充滿景色色；600的凸窗設(shè)設(shè)計(jì)，讓讓房間更更加舒適適宜人；；主要尺寸寸：客廳開(kāi)間間5400m主臥開(kāi)間間4200m次臥開(kāi)間間3600m戶型分析析3房功能空間尺度（單位：米）名稱客廳餐廳廚房主臥次臥主衛(wèi)客衛(wèi)獨(dú)立書房次臥凸窗書房凸窗主衛(wèi)凸窗生活陽(yáng)臺(tái)觀景陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間（m）3.6-6.63.6-6.61.6-2.53-5.72.8-3.91.6-2.61.6-2_0.6-0.7_0.6-0.71.8-6.63.6-8.4進(jìn)深（m）3.7-7.52.5-4.83.2-3.53.7-6.32.9-4.41.7-5.22-4.4_1.4-4.2_2.4-4.21.6-21.8-2.7面積（㎡）14～359～255～910～208～154.5-134～9

0.8～3

1.4～32～116.5-23三房戶型型功能空空間尺度度參考客群：多次置業(yè)業(yè)客戶，，改善型型置業(yè)需需求，三三代同同堂家庭庭。常規(guī)產(chǎn)品品尺度：：130-180平米四房房，實(shí)用用型、舒舒適型、、尊貴型型四房的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力：1、空間舒舒適度明明顯提升升：滿足足改善型型換房客客戶對(duì)廳廳房尺度度的較高高要求，，所有房房間尺度度均達(dá)到到舒適，，功能空空間齊備備，考慮慮周到合合理；2、房間數(shù)數(shù)量終極極足用：：四房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)標(biāo)標(biāo)配，滿足大大多數(shù)家家庭終極極房間數(shù)數(shù)量需求求，在休休閑空間間設(shè)計(jì)上上需滿足足客戶需需求。四房產(chǎn)