濟(jì)南網(wǎng)簽合同查詢

行貸款，故劉某將房屋賣與他人，網(wǎng)簽購房合同價(jià)格仍為 行貸款，故劉某將房屋賣與他人，網(wǎng)簽購房合同價(jià)格仍為 80萬元。濟(jì)南網(wǎng)簽合同查詢網(wǎng)簽購房合同與實(shí)際購房合同哪個(gè)有效？根據(jù)目前房屋交易的流程，網(wǎng)簽是辦理房屋過戶的前提條件，現(xiàn)在購房合同基本采取網(wǎng)簽的形式 ,能網(wǎng)簽合同證明該樓盤預(yù)售許可證下來了，未來可以辦理產(chǎn)權(quán)， 網(wǎng)上簽購房合同具體參照國家的合同法當(dāng)中的購房部分內(nèi)容， 主要是明確自己的相關(guān)利益及對方應(yīng)盡義務(wù)即可。那么，問題來了 ~現(xiàn)實(shí)生活中如果既有網(wǎng)簽購房合同，又有實(shí)際購房合同，而且兩個(gè)合同內(nèi)容不一致，哪個(gè)更有效呢？案情簡介王某于xx年經(jīng)中介介紹從劉某手中購買一處住房， 雙方商定房屋價(jià)格為120萬元。在中介的幫助下雙方簽訂了購房合同， 合同金額為120萬元，同時(shí)為了避稅，在中介的提議下雙方簽訂向房管局備案的網(wǎng)簽購房合同金額為 80萬元。因此，同一筆購房買賣交易出現(xiàn)了不同價(jià)格的兩份購房合同。合同簽訂后，王某向劉某支付了 40萬元的首付款。之后因王某未能向銀行及時(shí)貸款， 劉某與王某簽訂了補(bǔ)充協(xié)議約定如果王某不能在約定的時(shí)間向劉某支付剩余購房款的話， 王某之前繳納的所有購房款均轉(zhuǎn)為違約金不予退還。 之后王某仍未能向銀另王某繳納的 40萬元首付款作為違約金均未退還?，F(xiàn)雙方因此產(chǎn)生糾紛。律師點(diǎn)評本案爭議焦點(diǎn)主要集中在雙方之間的實(shí)際房屋合同與網(wǎng)簽購房合同哪個(gè)有效、 補(bǔ)充協(xié)議是否有效以及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)怎么承擔(dān)這三個(gè)問題上。一、網(wǎng)簽購房合同與實(shí)際購房合同哪個(gè)有效？在本案中， 雙方為避稅， 將120萬的實(shí)際購房價(jià)格寫為 80萬元向房管局備案，是典型的以“合法形式掩蓋非法目的”，根據(jù)我國合同法第五十二條的規(guī)定，該種合同無效。因此，王某與劉某簽訂的 80萬元的網(wǎng)簽購房合同應(yīng)為無效的合同。二、補(bǔ)充協(xié)議是否有效？根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，從合同效力從屬于主合同效力，本案中，王某與劉某的購房價(jià)格是 120萬，而備案價(jià)格卻是 80萬元，應(yīng)為無效，那么主合同無效，補(bǔ)充協(xié)議亦為無效。三、違約責(zé)任如何承擔(dān)？對于買方來講，具體到違約責(zé)任，我們知道，根據(jù)我國合同法的相關(guān)司法解釋， 違約金過高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是不超過實(shí)際損失的三倍。 具體到本案中，也就是劉某前后賣房中的損失的三倍為限， 40萬元如果超過劉某損失的三倍就是過高了， 超過部分的違約金約定應(yīng)為無效。王某應(yīng)向法院訴訟，請求法院判定違約金過高，降低違約金。但是本案中違約金過高的舉證責(zé)任在王某， 雖然房價(jià)是不斷上漲的， 但是王某卻無法舉出證據(jù)證明劉某沒有損失， 因?yàn)閯⒛持筚u與他人的價(jià)格備案仍是 80萬元。而王某與劉某簽訂的購房價(jià)格確實(shí) 120萬元，如此而來劉某的損失就是 40萬元了。因無法得知劉某賣與他人的實(shí)際房屋價(jià)格，所以該方案并不是明智之舉。那么，上面王某談到， 雙方訂的關(guān)于違約金的不成協(xié)議是無效的，故40萬不能作為違約金，應(yīng)與返還王某。這個(gè)方案對于當(dāng)事人王某來講是比較合適的。煥廷有話說本案中，因涉及網(wǎng)簽購房合同是“以合法性是掩蓋非法目的”因此無效。但有的朋友可能就問了，那如果兩個(gè)合同都是有效的，應(yīng)以三、網(wǎng)簽購房合同注意事項(xiàng)三、網(wǎng)簽購房合同注意事項(xiàng)誰為準(zhǔn)呢？講到這里， 王某就不得不談?wù)労沃^網(wǎng)簽購房合同， 它的性質(zhì)是什么？ 一、什么是網(wǎng)簽購房合同網(wǎng)簽購房合同就是和房地產(chǎn)銷售對象簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個(gè)網(wǎng)簽購房合同號，可以通過這個(gè)網(wǎng)簽購房合同號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。 網(wǎng)簽購房合同為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。第一步，購房者在確定了買房意向之后，經(jīng)過購房者與出賣人雙方的平等協(xié)商， 購房者和開發(fā)商共同將正式的合同條款輸入合同備案軟件，進(jìn)行網(wǎng)上簽約，上報(bào)房地產(chǎn)市場 __。第二步，開發(fā)商和購房///者簽訂的購房合同上報(bào)成功后， 打印正式的 （電子）合同，購房者和開發(fā)商履行簽字手續(xù)，打印的份數(shù)依據(jù)付款方式確定 （一次性付款需打印4份，按揭貸款需打印 5份）。第三步，開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的 3個(gè)工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。 開發(fā)商和購房者網(wǎng)上簽約上報(bào)之后，開發(fā)商需要攜帶全部的購房資料， 全套已簽字 （蓋章）的紙質(zhì)正式合同到具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。如需要修改合同信息， 在上報(bào)房地產(chǎn)市場 __之前，開發(fā)商和購房者還可以協(xié)商變更合同信息， 一旦上報(bào)之后， 電子合同的核心內(nèi)容 （核心內(nèi)容：購房者姓名、 __、購房價(jià)格、 付款方式、 合同面積、 房號、戶型）將不能進(jìn)行修改。如果需要修改核心信息，則需要在合同備案軟件上“申請撤銷簽約”，重新進(jìn)行簽約。經(jīng)雙方協(xié)定，24小時(shí)內(nèi)允許撤銷網(wǎng)上簽約。 而在商品房簽訂的 3個(gè)工作日內(nèi)，經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致需要變更合同的就核心內(nèi)容以外的相關(guān)條款， 開發(fā)商企業(yè)可以調(diào)閱，重新修改打印電子合同。超過了 3個(gè)工作日或者已經(jīng)備案，無論是核心內(nèi)容還是核心以外的內(nèi)容， 均買賣雙方協(xié)商一致， 持備案合同和合同變更申請到具有管轄權(quán)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理相關(guān)手續(xù)?？偨Y(jié)：網(wǎng)簽時(shí)房地產(chǎn)主管部門為了維護(hù)房屋買賣市場秩序，要求雙方將簽訂的房屋買賣合同予以公示， 系物權(quán)轉(zhuǎn)移的程序， 并非合同生效的必要條件，網(wǎng)簽與否并不影響合同的效力。篇二：網(wǎng)簽和正式簽紙質(zhì)合同的區(qū)別開發(fā)商手續(xù)齊備就能辦理網(wǎng)簽，開發(fā)商在開發(fā)商處得電腦上填寫合同，然后來我局進(jìn)行打印， 網(wǎng)簽合同打印出需要買受人與開發(fā)商簽字蓋章就可以備案。網(wǎng)簽是一種方式， 《商品房買賣合同》才是實(shí)體的。 網(wǎng)簽的意思是說通過網(wǎng)絡(luò)和房管局聯(lián)網(wǎng)同步簽訂《商品房買賣合同》，就如你所說，網(wǎng)簽完之后所有條款都以制式的形式打印多份，確認(rèn)無誤后，在后面簽上我們的名字和手印 .這就是《商品房買賣合同》?，F(xiàn)在都是這樣簽的，以避免一房多買 .網(wǎng)上簽合同與紙簽合同實(shí)質(zhì)是一樣的，區(qū)別只在于合同簽訂的方式不同而已。 一般情況下購房者都會與開發(fā)商先簽訂草擬合同， 草簽完成后，打印出來， 雙方確認(rèn)無誤之后， 再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同，簽訂完成后，相關(guān)部門進(jìn)行備案審核，審核通過后，產(chǎn)生備案號，顯示在合同每頁的右上角， 然后由開發(fā)商打印出合同， 在打印出來的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數(shù)。首先需要進(jìn)行購房資格審核，審核通過后，才能進(jìn)行網(wǎng)簽備案。對于網(wǎng)簽備案， 一般情況下購房者都會與開發(fā)商先簽訂草擬合同， 草簽完成后，打印出來，雙方確認(rèn)無誤之后，再統(tǒng)一在網(wǎng)上簽訂正式合同，簽訂完成后， 相關(guān)部門進(jìn)行備案審核， 審核通過后， 產(chǎn)生備案號，顯示在合同每頁的右上角， 然后由開發(fā)商打印出合同， 在打印出來的合同上簽字蓋章，雙方各持所需的份數(shù)。如果開發(fā)商的實(shí)際成交價(jià)格高于其在房管局的一房一價(jià)備案價(jià)格，網(wǎng)簽備案則無法通過。所以，請您先向開發(fā)商了解詳情，從而判斷您購房合同網(wǎng)簽備案的問題。篇三：購房網(wǎng)簽是必須的嗎購房網(wǎng)簽是必須的嗎？時(shí)間：xx-08-0411:15:00我在紫薇尚層購買了房子，手續(xù)都已辦完，還需要網(wǎng)簽合同嗎 購房指南今日在線主持人『無憂』回復(fù)您好，您的問題是：紫薇尚層，高新區(qū)，網(wǎng)簽合同據(jù)主持人了解，網(wǎng)簽是指：您和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個(gè)網(wǎng)簽號，可以通過這個(gè)號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。 網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化。 目前，期房是必須要進(jìn)行網(wǎng)簽，而現(xiàn)房看開發(fā)商的大證即可。第一，一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。第二，一定要采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項(xiàng)填寫，千萬不能馬虎。目前西安實(shí)行網(wǎng)簽備案，但合同內(nèi)同紙質(zhì)的合同相同。第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補(bǔ)充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。第四，面積確認(rèn)及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。第六，一定要認(rèn)準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 第七，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本， 以減少一些不必要的損失。另外，在簽約時(shí)需要注意，對于開發(fā)商提出的自己認(rèn)為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進(jìn)行協(xié)商，合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。在合意的過程當(dāng)中，任何一方都無權(quán)強(qiáng)制對方， 任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認(rèn)為您的利益在合同當(dāng)中無法保障， 而開發(fā)商又不同意修改或補(bǔ)充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。感謝關(guān)注！買房流程：買房簽合同時(shí)必加這八條xx-8-2 13:54:50點(diǎn)擊[3290]：評論[0]經(jīng)過了漫長的找房，和歷時(shí)2個(gè)月的轉(zhuǎn)按揭過程， 終于在房管局完稅， 寫著我的名字的房產(chǎn)證也要出來了。 可以說基本上已經(jīng)曾塵埃落定了， 所以是時(shí)候找個(gè)時(shí)間，把一些經(jīng)驗(yàn)，心得給總結(jié)出來了。先總結(jié)下簽合同時(shí)，一定要在備注上加上去的幾項(xiàng)：1、貸款不到，合同作廢，返還訂金。這點(diǎn)是最最重要的一點(diǎn)，任何買房合約，都要堅(jiān)決加上去的。這點(diǎn)的好處，明里是為了防止自己沒有貸到款而違反合同，暗里是為了自己鋪墊好后路。 假如自己突然不想買了， 可以通過一些措施來讓自己貸款不到，這樣就可以堂而皇之地解除合約。、遞件時(shí)留部分首期尾款，在交房時(shí)扣除應(yīng)扣費(fèi)用后再交付。這樣是保障自己的權(quán)益，比如說對方的銀行按揭沒有交最后幾個(gè)月啊，沒有遷戶口的扣費(fèi)啊等等。始終還有些錢在口袋里面，自己的底氣是要更足一點(diǎn)。、賣家在交房之前把戶口遷出，逾期一日，扣房款千分一戶口問題很重要啊，買這個(gè)房子不就是為了戶口嘛。、按揭公司可由買方自由選擇。這點(diǎn)是血的教訓(xùn)啊，千萬不能找中介介紹的按揭公司。我這次找中介介紹的按揭公司， 給砍了一半的錢。 要知道中介和按揭之間是對半分賬的， 虧死了。而且中介介紹的按揭公司一般人比較黑， 比較爛。這次我辦按揭的時(shí)候，那個(gè)按 揭公司的人居然沒有出現(xiàn)過一次。就是叫小弟跑過 2趟，而且連電話都沒有主動打過一個(gè)。 上次在我跟中介投訴之后，才打過來一個(gè)電話，還要態(tài)度很差。大家以后要按揭的話就小心這個(gè)女人 了。據(jù)行內(nèi)人介紹，中介介紹的按揭公司，中介和按揭是五五分帳的，等于中介又騙了你幾千元 !如果自己單獨(dú)去找按揭公司辦，無論貸款多少， 1k多絕對搞掂 !、首期可選銀行托管，買家自由選擇這點(diǎn)是為了自己資金保障，如果在勢頭不對的時(shí)候，為自己的十多萬，幾十萬找個(gè)安全的地方放著。、房款包括所有費(fèi)用，交房前不得再有其他費(fèi)用這點(diǎn)是穩(wěn)妥起見，為自己做的保障。遇到賴皮的房東和中介，就能保障自己的權(quán)利了。、遞件之后馬上交首期，首期后下午交樓對于房子空著的房東，要加上這點(diǎn)。 這樣能夠保證自己盡快搬進(jìn)房子。 后面的手續(xù)無論多長，都沒關(guān)系了。 特別是對于轉(zhuǎn)按揭的賣家， 反正銀行要放款給他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。、遞件完畢交中介費(fèi) 25%，過戶完畢交中介費(fèi) 25%，交房完畢交剩下的 50%中介費(fèi)要是遇上不好的中介，就只有靠這個(gè)條款保障自己的利益了。要不有些爛中介， 你一簽合同的時(shí)候就叫你交全款， 收錢之后愛理不理，到時(shí)你怎么辦 ?這個(gè)世界，錢在誰的手里，誰就是大爺啊 !!首先我們來看一個(gè)案例吧：蘇先生最近購買了一套約 60平方米的小兩房， 單價(jià) 5800元/平方米，總價(jià)在 348000元。他交了 1萬元的定金簽了認(rèn)購書，之后又讓交首付款。讓他疑惑的是，為何交了首付卻只拿了張收據(jù)。開發(fā)商說先到銀行申請按揭，等批了過幾天再回售樓處簽購房合同。他幾年前曾買過一套二手房，是先簽合同再去貸款的。難道二手房和新房流程有差別 ?他去咨詢了另外一家樓盤的情況，售樓員告訴他，一般情況他們是先付兩萬元定金，一個(gè)星期后簽合同交首付款，然后拿著合同復(fù)印件和首付款發(fā)票去銀行辦理按揭。 那先辦按揭后簽合同，這樣的程序銀行認(rèn)可么 ?帶著這樣的疑問，他又找到了一位從事地產(chǎn)業(yè)的朋友小劉，小劉告訴他說，“其實(shí)只要開發(fā)商信用好就沒有大問題?，F(xiàn)在有的開發(fā)商就是先交定金簽了認(rèn)購書后，交齊資料去銀行辦理按揭，然后再簽合同網(wǎng)上備案，最后等著銀行放款。辦按揭只是說先查詢信用系統(tǒng)、購房證明、收入證明等手續(xù)，真正辦理完是在簽完合同之后。否則如果你無法貸款，簽了合同就必須得違約了?！睆倪@個(gè)案例里面，我們發(fā)現(xiàn)，原來可以先辦按揭再簽合同因?yàn)楝F(xiàn)在銀行對資料審查都比較嚴(yán)格，一旦有偏差很可能貸不到款。而樓盤大都有自己指定銀行合作，個(gè)別開發(fā)商就針對一些投資型客戶或者資料有點(diǎn)復(fù)雜的客戶，建議先去辦按揭申請。申請人連同要求備齊的各種資料一起報(bào)送銀行，信貸人員對客戶書面資料進(jìn)行初審，然后逐級上報(bào)審批，審批通過后出具銀行貸款承諾書，之后方正式簽訂購房合同。當(dāng)然，這樣做對開發(fā)商的要求是很高的，開發(fā)商要信用好，且五證必須齊全，而且開發(fā)商要為客戶做階段性擔(dān)保，也就是說，銀行要保證自己的資金絕對安全。接下來再看一下買房流程中需要特別關(guān)注的幾個(gè)問題：首先是簽訂《認(rèn)購書》。認(rèn)購書是和定金聯(lián)系在一起的，因此，簽好認(rèn)購書，是保障定金安全的重要保障。商品房認(rèn)購書指購房者與開發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。根據(jù)《中華人民 __民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購書”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請求。即在訂立購房合同前，當(dāng)事人約定將來簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購書”在購房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。了解，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中沒有相關(guān)的買房前必須要簽訂“認(rèn)購書” 的法律規(guī)定。 因此，簽訂“認(rèn)購書” 并非買房的必經(jīng)程序。但是在現(xiàn)實(shí)中， 簽認(rèn)購書是市場的通行做法。 湖北瑞通天元律師事務(wù)所王偉琪律師提醒購房者， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的認(rèn)購書， 往往基于類似以上的種種不規(guī)范行為， 為購房者設(shè)下重重絆腳石。 購房者簽訂這樣有缺陷的認(rèn)購書， 一旦在日后簽訂購房合同時(shí)出現(xiàn)各式糾紛， 開發(fā)商往往以購房者違約在先為由， 拒絕賠付相關(guān)損失。 由于購房者所簽訂的認(rèn)購書確已具備法律效應(yīng)， 司法機(jī)關(guān)在處理此類糾紛時(shí)， 只能采取調(diào)解的方式處理， 這使得簽訂認(rèn)購書的購房者處于不利地位。 鑒于以上分析，億房律師智囊團(tuán)提醒購房者：一、在簽訂認(rèn)購書之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購書的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。 在此基礎(chǔ)上， 再決定是否簽認(rèn)購書并付定金。二、簽認(rèn)購書時(shí)不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開發(fā)商的某些口頭承諾，以書面形式明確約定。三、如認(rèn)購書中有買房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買房人接受物業(yè)管理服務(wù)， 買房人則應(yīng)要求在認(rèn)購書中明確物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。簽了認(rèn)購書，在一定時(shí)間范圍內(nèi)就要簽訂正式的購房合同了。簽好購房合同， 是保障購房者的購房資金安全及整個(gè)交易安全最重要的步驟。購房者千萬不可大意。一般在簽訂購房合同前，開發(fā)商會給購房者提供合同副本，購房者一定要仔細(xì)查看該副本，了解《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充合同》條款，對合同中不同意的條款及時(shí)提出， 防止日后簽訂合同時(shí)處于被動狀態(tài)。關(guān)于商品房買賣合同，需要注意的有以下一些方面：關(guān)于房屋面積方面的條款 _濟(jì)南網(wǎng)簽合同查詢。按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過 3%處理。關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款方式的條款價(jià)格條款應(yīng)明確，要有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等?？勺⒚髟诤贤У膸滋熘畠?nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個(gè)冷靜期。這一點(diǎn)相當(dāng)重要，特別是在現(xiàn)在這種政策頻繁變動的時(shí)期， 注明此條款可以盡可能地保障定金和首付的安全。關(guān)于房屋質(zhì)量的條款購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。 如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、 等級;建材配備清單、 等級;屋內(nèi)設(shè)備清單 ;水、電、氣、管線通暢 ;門、窗、家具瑕疵 ;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。逐條教你簽合同新的《商品房買賣合同示范文本》的使用，使購房者的權(quán)益更加得到保護(hù)，許多讀者來信詢問，怎樣填寫新合同呢？日前， __住宅與房地產(chǎn)業(yè)司、 政策法規(guī)司聯(lián)合對新的合同示范文本如何填寫逐條進(jìn)行了說明， 本版摘錄了一部分， 希望能在購房者簽合同時(shí)給予幫助?！幷咿k理網(wǎng)簽流程一、企業(yè)辦理網(wǎng)簽、房地產(chǎn)開發(fā)（銷售）企業(yè)要成為商品房網(wǎng)上簽約及登記備案的用戶，企業(yè)首先需要向地產(chǎn)信息中心提交成為網(wǎng)上簽約備案用戶的書面申請及相關(guān)企業(yè)資質(zhì)文件， 經(jīng)主管部門審核后向企業(yè)發(fā)放商品房網(wǎng)上簽約備案的管理用戶名和初始密碼。、房地產(chǎn)開發(fā)（銷售）企業(yè)要成為商品房網(wǎng)上簽約備案的用戶，其網(wǎng)上簽約管理及操作人員 （房地產(chǎn)營銷人員） 必須要接受網(wǎng)上簽約及登記備案的相關(guān)培訓(xùn)， 并取得上崗證之后， 房地產(chǎn)信息中心提交給房管、交易部門，并錄入到網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)銷售人員管理模塊中。、符合辦理《商品房預(yù)（銷）售許可證》條件的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)辦理該項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約備案入網(wǎng)手續(xù)。、經(jīng)核實(shí)，有下列情況之一的， 不予辦理網(wǎng)上簽約備案入網(wǎng)手續(xù)。①、預(yù)（銷）售的商品房項(xiàng)目有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓行為的（已辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓變更手續(xù)的除外）；②、預(yù)（銷）售的商品房項(xiàng)目已抵押，抵押登記部門未出具解除抵押關(guān)系證明的，抵押權(quán)人未出具同意出售、再抵押（按揭）的書面證的；③、商品房項(xiàng)目被法院依法查封的；④、其它法律法規(guī)禁止出售的。二、網(wǎng)上簽約、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預(yù)（銷）售許可時(shí)，應(yīng)將樓盤信息錄入“呼和浩特市房地產(chǎn)站”、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申領(lǐng)到《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，方可銷售房屋。未申領(lǐng)到《商品房預(yù)（銷）售許可證》的項(xiàng)目，不得以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、定購等方式進(jìn)行銷售。、買受方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)（銷）售合同時(shí)，統(tǒng)一采用“呼和浩特市房地產(chǎn)網(wǎng)” 上公布的《商品房買賣合同》 示范文本。、買受方與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（或其委托代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)）根據(jù)“銅市房地產(chǎn)網(wǎng)”上公布的合同示范文本，填寫合同條款，協(xié)商擬定附加條款。、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過“呼和浩特市房地產(chǎn)網(wǎng)”錄入售房合同的內(nèi)容，進(jìn)行網(wǎng)上簽約。買受方自行設(shè)置查詢密碼。、將網(wǎng)上簽好的合同通過商品房銷售管理系統(tǒng)提交， 系統(tǒng)自動生成合同編號。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用專用紙張（A4）從“呼和浩特市房地產(chǎn)網(wǎng)”上正式打印《商品房買賣合同》，買賣雙方在打印好的合同上簽章，形成文本合同，同時(shí)在“呼和浩特市房地產(chǎn)網(wǎng)”上公布的商品房樓盤表內(nèi)自動顯示該套（單元）房屋為“已簽約房屋”。8、網(wǎng)上公布的可供銷售的商品房，購房人要求購買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒售。需要自留的商品房，待初始登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和《商品房銷售證》后方可銷售。三、網(wǎng)上備案（一）商品房認(rèn)購書網(wǎng)上簽訂的程序如下：、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬定商品房認(rèn) _濟(jì)南網(wǎng)簽合同查詢。購書的相關(guān)條款；、 經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房認(rèn)購書的內(nèi)容，網(wǎng)上提交后，系自動生成認(rèn)購書編號；、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書，同時(shí)聯(lián)機(jī)備案，管理系統(tǒng)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)訂。認(rèn)購書網(wǎng)上備案后，簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)合同主體不得隨意變更。簽訂合同的買受人變?yōu)檎J(rèn)購人在其 同一戶籍內(nèi)的或是預(yù)訂時(shí)已明確的其他人員的不視為合同主體變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與認(rèn)購人應(yīng)自簽訂認(rèn)購書之日起七日內(nèi)簽訂商品房預(yù)售合同，按照本通知第八條的規(guī)定，通過在網(wǎng)站上辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。超過七日未簽訂商品房預(yù)售合同的，該套房屋的公示信息恢復(fù)顯示該套（單元）商品房未預(yù)訂且未預(yù)售。（二）商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序：、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款；、經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后， 通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號；、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同， 同時(shí)在管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書；、樓盤表標(biāo)識公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時(shí)標(biāo)明該單元（套）商品房已預(yù)售。（三）商品房預(yù)售合同預(yù)售登記的程序：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自聯(lián)機(jī)簽約之日起 7日內(nèi)，持以下資料向房地產(chǎn)交易中心申請預(yù)售登記：、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同一式四份 （雙方當(dāng)事人已簽字或蓋章）；、網(wǎng)上打印的商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書一份；、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）__明書復(fù)印件、授權(quán)委托書原件各一份；、國有土地使用權(quán)證原件及復(fù)印件各一份、買受人 __明復(fù)印件，包括：（1）人為自然人的，提交 __件的復(fù)印件；買受人為外省市自然人的，還需提交《暫住證》或《工作居住證》的復(fù)印件；2）買受人為法人或其他組織的， 提交營業(yè)執(zhí)照或注冊證書的復(fù)印件;3）向境外（含港、澳、臺）自然人、法人或其他組織預(yù)售商品房的，還需提交涉外項(xiàng)目 __審查批準(zhǔn)文件；4）預(yù)售已被抵押的商品房， 還需提交抵押權(quán)人同意預(yù)售的材料。預(yù)售的商品房已抵押的， 預(yù)售登記應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人雙方共同申請。房地產(chǎn)交易中心對申請資料齊全，已聯(lián)機(jī)簽約且符合轉(zhuǎn)讓辦法規(guī)定相關(guān)條件的的預(yù)售商品房， 在商品房預(yù)售合同上加蓋預(yù)售登記章。未辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)的，房屋權(quán)屬登記、交易管理部門不予辦理該預(yù)（銷）售商品房項(xiàng)目的交易、權(quán)屬登記手續(xù)。四、信息管理商品房獲準(zhǔn)預(yù)（銷）售后呼和浩特市市房地產(chǎn)網(wǎng)公布下列信息：1、《商品房預(yù)（銷）售許可證》的主要內(nèi)容；2、商品房項(xiàng)目的規(guī)劃總平面圖，各幢、各套的建筑預(yù)測平面圖；、商品房項(xiàng)目概況、配套設(shè)施及公共配套情況；、房地產(chǎn)（預(yù)）抵押、（預(yù)）查封等權(quán)利限制情況；、商品房擬銷售價(jià)格；、商品房的樓盤表，包括總的單元（套）數(shù)，以及每單元（套）的部位、結(jié)構(gòu)、套內(nèi)面積、共有分?jǐn)偯娣e；、《商品房買賣合同》示范文本。五、變更和解除、《商品房買賣合同》網(wǎng)上簽約備案后，在買受方取得《房屋所有權(quán)證》前，合同主體不得變更。、買受方申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》前，當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商一致需要對合同中的選擇性條款或雙方可 __約定的條款內(nèi)容進(jìn)行變更的， 應(yīng)當(dāng)持已備案的文本合同、 變更合同的書面協(xié)議及其他有關(guān)材料， 向銅仁市房地產(chǎn)交易中心申請辦理合同變更備案手續(xù)。商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案相關(guān)問題解答為進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)（銷）售管理，維護(hù)房屋交易雙方的合法權(quán)益，提高商品房預(yù)（銷）售透明度，根據(jù)住房和城鄉(xiāng) __《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善住房預(yù)售制度有關(guān)問題 __》（建房[ xx]53號）和《大連市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售管理__》（大政發(fā)[ xx]63號）要求，自 3月28日起，在市內(nèi)四區(qū)、高新園區(qū)實(shí)施商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案管理， 現(xiàn)將有關(guān)問題予以解答。1、什么是商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案是指商品房買賣雙方直接登錄商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂及備案系統(tǒng)（以下簡稱網(wǎng)簽系統(tǒng)），在線簽訂商品房買賣合同， 通過網(wǎng)簽系統(tǒng)將商品房買賣合同中的房屋權(quán)利狀況和自然狀況數(shù)據(jù)在房屋登記薄即時(shí)記載的行為。2、網(wǎng)上簽約及備案與以往的合同備案做法有何不同以往的合同備案做法是買賣雙方在售樓處達(dá)成購買意向后直接簽訂省__、省工商局聯(lián)合監(jiān)制的《商品房買賣合同》，雙方簽字蓋章生效后， 由開發(fā)企業(yè)工作人員持上述合同至交易登記機(jī)構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。 網(wǎng)簽及備案是指在網(wǎng)簽系統(tǒng)中簽訂商品房買賣合同， 由網(wǎng)簽系統(tǒng)打印合同并同時(shí)將數(shù)據(jù)提交至網(wǎng)簽系統(tǒng)進(jìn)行即時(shí)備案。 網(wǎng)簽系統(tǒng)打印的合同文本即是已備案的合同文本，如其與備案記載不一致時(shí)，以交易登記機(jī)構(gòu)登記薄記載為準(zhǔn)。3、網(wǎng)上簽約及備案的意義（1）房源__透明。買賣雙方登錄網(wǎng)簽系統(tǒng)即可查看所有的未售房源，從根本上杜絕了捂盤惜售的問題。（2）防止出現(xiàn)“一房兩賣”的問題。買賣雙方一經(jīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中錄入合同并提交備案后， 該套房源信息即變?yōu)橐咽蹱顟B(tài)， 無法另行簽訂合同，從而保障了購房人的權(quán)益。（3）高效便捷。買賣雙方一經(jīng)網(wǎng)上簽約，合同提交后即時(shí)予以備案，購房人在網(wǎng)上能夠即時(shí)查看到該套房屋已備案， 省卻了購房人和開發(fā)企業(yè)多次往返售樓處及登記機(jī)構(gòu)的時(shí)間。（4）為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控決策提供了準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。 網(wǎng)上簽約及備案能夠及時(shí)將房屋成交量及相應(yīng)價(jià)格準(zhǔn)確數(shù)據(jù)提供給相關(guān)部