某置業(yè)水岸花城209地塊物業(yè)發(fā)展分析

水岸花城209地塊物業(yè)發(fā)展建議(產(chǎn)品規(guī)劃篇)謹呈：陜西世紀綠園置業(yè)有限公司

泰盈置業(yè)水岸花城項目組2010年9月25日1物業(yè)發(fā)展總體思路項目分期開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議項目物業(yè)管理建議23物業(yè)發(fā)展總體思路50萬㎡北城濱河品尚社區(qū)360°門戶都市生活形象定位4北城門戶。品尚社區(qū)。5最愛「泊」生活。6項目發(fā)展總策略：以產(chǎn)品力與高性價比入市，保證銷售順暢；后期通過產(chǎn)品創(chuàng)新與升級，以強勢產(chǎn)品力建立市場新標桿，贏得品牌與溢價。

創(chuàng)新方式采用該種方式的原因影響關(guān)鍵點規(guī)劃建筑1、最容易被感知，提升產(chǎn)品價值2、新增成本最少客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值周邊配套狀況建材設(shè)備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實現(xiàn)足夠高的溢價2、開發(fā)商追求長期品牌效應(yīng)客戶感知范圍內(nèi)本體條件

項目周邊符合目標客戶需求的配套設(shè)施成熟；本項目受區(qū)位與成本限制，難以憑借強勢配套實現(xiàn)產(chǎn)品力；市場中對新型建材設(shè)備的認知度有限，材料創(chuàng)新成本較高；本項目難以通過建材設(shè)備的創(chuàng)新實現(xiàn)產(chǎn)品力區(qū)域市場其他項目規(guī)劃建筑設(shè)計水平較低，通過建筑規(guī)劃形成產(chǎn)品的市場機會較大采用在規(guī)劃建筑方面創(chuàng)新的方式7產(chǎn)品發(fā)展方向——規(guī)劃建筑發(fā)力規(guī)劃價值北城門戶品尚社區(qū)體現(xiàn)品尚社區(qū)感以高層產(chǎn)品形成視覺中心，與周邊低層環(huán)境形成強烈視覺反差以大面積水景園林景觀沖擊客戶感官以滿足業(yè)主日常生活所需的超市、餐飲等商業(yè)完善區(qū)域配套不足的劣勢以社區(qū)廣場形成業(yè)主公共活動空間，營造社區(qū)人文環(huán)境以景觀主軸、組團圍合打造社區(qū)感社區(qū)邊界、物業(yè)管理形成封閉社區(qū)8規(guī)劃方案1——全高層社區(qū)產(chǎn)品分級建筑形式價值貢獻標桿型產(chǎn)品點式高層和洋房項目價值的標桿主流型產(chǎn)品一梯兩戶的點式高層主要的利潤貢獻實惠型產(chǎn)品一梯兩戶或一梯三戶快速回現(xiàn)項目產(chǎn)品分級建議在景觀資源最好的區(qū)域設(shè)置樓王，作為項目的價值標桿；在銷售時可作為樣板房展示出來，暫時不銷售，制造新聞熱點，提升項目知名度。總占地容積率總建筑面積

萬平米3.2

萬平米項目總指標9方案2——80%高層+20%花園洋房社區(qū)產(chǎn)品類型建面比例建筑面積（萬平米）在項目中的作用市場評價多層洋房20%1.多層的形式啟動市場，降低風(fēng)險；2.豐富社區(qū)意向；3.產(chǎn)品線多樣化。創(chuàng)新的品質(zhì)多層亮相市場，引爆市場亮點。超越市場的普通多層，一舉樹立項目高價值。高層80%項目主要的產(chǎn)品形式，塑造項目的品尚形象以及門戶建筑觀感以純粹的都市社區(qū)形象，與市場多層產(chǎn)品形成明顯差異，形成高價值的濱河品尚門戶社區(qū)的居住感受。合計100%備注：容積率3.2首期啟動部分“實惠型高層產(chǎn)品”，穩(wěn)妥啟動市場，降低入市風(fēng)險；同時通過產(chǎn)品創(chuàng)新，依次推出“主力型高層產(chǎn)品”，引爆市場亮點；最后推出“標桿型多層洋房產(chǎn)品”，樹立項目價值標桿。10產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計建議11產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的「五個一」工程在一個尚未進入精細化比較的市場中，我們不需要“面面俱到”。我們需要的是幾個震撼點，聚焦眼球，讓人們津津樂道，口碑相傳。一個極具震撼力的整體規(guī)劃1.一個體現(xiàn)品質(zhì)感的城市界面2.一個極具展示性的入口廣場3.一個獨具風(fēng)格的主題園林4.一系列城市化的社區(qū)配套5.12在一個尚未進入精細化比較的市場中，我們不需要“面面俱到”。我們需要的是幾個震撼點，聚焦眼球，讓人們津津樂道，口碑相傳。一個極具震撼力的整體規(guī)劃1.一個體現(xiàn)品質(zhì)感的城市界面2.一個極具展示性的入口廣場3.一個獨具風(fēng)格的主題園林4.一系列城市化的社區(qū)配套5.“北城門戶品尚社區(qū)”—整體規(guī)劃13本項目規(guī)劃設(shè)計示意圖

——整體花瓣式布局+組團圍合形式震撼：整體采用花瓣布局，克服全高層社區(qū)天際線過于平淡的不足，豐富社區(qū)規(guī)劃意向；軸線貫穿：主軸線不必垂直統(tǒng)一，形式適當(dāng)傾斜，使盡可能多的樓座享受到主軸景觀；資源傾斜：主入口及中心景觀局部放大，聚焦形成社區(qū)活力核；空間圍合：以葉瓣支線為組團核心，排布住宅組團，組團內(nèi)相對圍合、空間形式豐富；規(guī)劃設(shè)計示意圖規(guī)劃設(shè)計思路：主景觀節(jié)點次景觀節(jié)點主軸線副軸線14物業(yè)排布及社區(qū)入口建議主入口：原規(guī)劃209地塊的主入口在涇渭八路。從涇渭八路到本案入口是商業(yè)街。建議：一、與前期檔次較低的多層住宅形成區(qū)隔，建議再規(guī)劃入口廣場，彰顯昭示性和進入性；二、商業(yè)街務(wù)必做適當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)提升，營造商業(yè)情景，建議先行招商。物業(yè)排布：為避免不同物業(yè)之間的遮擋，建議圍繞中心水景廣場一次排布多層洋房和高層，均能分享中心廣場的景觀，形成開闊的視野。主景觀節(jié)點次景觀節(jié)點主軸線副軸線15集中體現(xiàn)項目規(guī)劃價值

——入口廣場入口廣場是項目的形象開端，是第一眼的亮相。建議以綠植加小型噴泉廣場，打造熱鬧的、具展示性的社區(qū)主入口，開闊的入口意向與周邊挺拔的現(xiàn)代感的建筑形成對比。凸顯入口廣場的形象。入口廣場社區(qū)大門住宅開闊——社區(qū)旋律的啟勢16集中體現(xiàn)項目規(guī)劃價值

——社區(qū)主軸社區(qū)主軸是社區(qū)主要的資源帶，要形成持續(xù)不斷的視覺沖擊。這是一條耐人尋味的軸線，行走其間，多個景觀、設(shè)施節(jié)點，讓人流連忘返。點線結(jié)合——社區(qū)旋律的起伏17集中體現(xiàn)項目規(guī)劃價值

——中心景觀中心景觀是社區(qū)主軸的聚焦點，也是整個社區(qū)園林展示之集大成。中心景觀集合了社區(qū)園林主題的核心元素，集中表現(xiàn)景觀風(fēng)格；同時盡量放大園林空間，體現(xiàn)現(xiàn)代都市的尺度感。集中放大——社區(qū)旋律的高潮18集中體現(xiàn)項目規(guī)劃價值

——組團空間組團空間是社區(qū)內(nèi)部的私密空間。建筑之間形成一定圍合，其主題景觀元素的應(yīng)用，與主軸風(fēng)格互相呼應(yīng)，整個社區(qū)相映成趣，構(gòu)建統(tǒng)一形象。呼應(yīng)——社區(qū)旋律的尾聲組團景觀19在一個尚未進入精細化比較的市場中，我們不需要“面面俱到”。我們需要的是幾個震撼點，聚焦眼球，讓人們津津樂道，口碑相傳。一個極具震撼力的整體規(guī)劃1.一個體現(xiàn)品質(zhì)感的城市界面2.一個極具展示性的入口廣場3.一個獨具風(fēng)格的主題園林4.一系列城市化的社區(qū)配套5.“北城門戶品尚社區(qū)”—城市界面20重點打造臨長慶大道一側(cè)，展示一個富有品質(zhì)感的城市界面長慶大道一側(cè)是項目對外形象的最核心展現(xiàn)，要集中打造富有品質(zhì)感的城市屆面，給人先入為主的品質(zhì)感。底部商業(yè)和上層住宅統(tǒng)一建筑形象，共同構(gòu)建現(xiàn)代化的項目形象。一條富有品質(zhì)感的城市屆面21建議現(xiàn)代風(fēng)格，鮮艷、清晰，穩(wěn)重的暖色調(diào)，富有都市氣息建筑風(fēng)格：因項目周邊自建房形象較差，建議采用現(xiàn)代風(fēng)格，強化城市意向，讓項目從周邊環(huán)境中脫穎而出。強調(diào)豎向線條的打造，體現(xiàn)現(xiàn)代化的都市感。色系：西北天氣條件較差，可采用鮮艷、清晰、穩(wěn)重的暖色調(diào)，大氣而不失沉穩(wěn)，也與區(qū)域樓盤的顏色形成對比。22立面用材：面磚為主，大面積的玻璃面與面磚的搭配，體現(xiàn)品質(zhì)感，提升檔次面磚能有力展現(xiàn)項目立面的高檔品質(zhì)。建議以面磚為主，可采用兩段式，建筑上部位置輔以少量涂料?？刹捎么竺娣e的玻璃面與面磚相搭配，共同體現(xiàn)品質(zhì)和高檔次。23注重細節(jié)：細部處理兼顧功能與建筑美感尤其是臨長慶大道一側(cè)，要統(tǒng)一形象外立面需要考慮到細節(jié)處理，提升品質(zhì)感；外露落水管影響美觀，且存在安全隱患，建議設(shè)置管道井。對于空調(diào)位空間，建議采用百葉方式處理；沿長慶大道一側(cè)是本項目主要的對外展示面，尤其要注重整體建筑形象，關(guān)注細節(jié)處理。管道井24通過弧形陽臺或弧形板樓設(shè)計，豐富建筑外觀建筑朝向景觀的一側(cè)，通過局部的弧形陽臺設(shè)計，或者弧形板樓的設(shè)計，體現(xiàn)建筑與外部景觀的呼應(yīng)和互動，同時在景觀中，豐富的建筑外觀也成為了景觀的一部分。25在一個尚未進入精細化比較的市場中，我們不需要“面面俱到”。我們需要的是幾個震撼點，聚焦眼球，讓人們津津樂道，口碑相傳。一個極具震撼力的整體規(guī)劃1.一個體現(xiàn)品質(zhì)感的城市界面2.一個極具展示性的入口廣場3.一個獨具風(fēng)格的主題園林4.一系列城市化的社區(qū)配套5.“北城門戶品尚社區(qū)”—園林景觀26本項目園林景觀建議1.主題風(fēng)格建議：濱河水景園林，將水景元素植入社區(qū)園林景觀之中。2.在入口處和中心景觀施以濃墨重彩，形成2-3個有震撼力的景觀節(jié)點，集中展示景觀特色，形成項目園林形象的示范和標簽。3.社區(qū)中的組團景觀和其他次要節(jié)點，只需將主題元素植入，與主景觀相呼應(yīng)，不需大面積表現(xiàn)主題風(fēng)格，以節(jié)省成本。園林景觀建議1.項目定位：在涇渭區(qū)域板塊，打造區(qū)域中高端項目就要形成一定的話題效應(yīng)，需要通過有主題的園林景觀，給市場鮮明的印象，讓大家可以口碑相傳。2.可實現(xiàn)性：項目所處位置屬于濱河地塊，選擇適合本項目的景觀植被，所需成本不高；3.園林與建筑的關(guān)系：通過水景和園景的規(guī)劃營造，讓社區(qū)形象更加“親水近景”。而且可以降低現(xiàn)代建筑帶來的冰冷的感覺。原因27入口廣場：與兩側(cè)熱鬧的商業(yè)相結(jié)合，形成公共休閑空間主入口廣場體現(xiàn)大氣、開闊的都市意向，將成為項目銷售時的重要展示區(qū)廣場設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)趣味、動感，同時要結(jié)合項目園林的東南亞風(fēng)情主題；水系可以增加體驗感，建議通過在小面積廣場內(nèi)設(shè)置旱地噴泉，噴水時為噴泉廣場，無水時可作為人們嬉戲、停留的公共空間。噴水時為噴泉廣場無水時可作為人們嬉戲、停留的公共空間28社區(qū)主軸：景觀主要的展示面，立體綠化、路面鋪裝，節(jié)點布置休閑設(shè)施主軸線是社區(qū)開放的休閑空間，以原生樹木、地面鋪裝和休閑座椅為主要元素；可利用地塊中原有的成樹，讓主軸線旁的原生樹木構(gòu)成生態(tài)環(huán)境的重要組成部分，與路面鋪裝、座椅結(jié)合形成自在休閑的社區(qū)氣氛。節(jié)點處布置休閑涼亭或休閑座椅等，形成豐富的節(jié)點變化，不易產(chǎn)生視覺疲勞。29社區(qū)主軸：道路鋪裝的改變，綠植造型和節(jié)點設(shè)施的變換，產(chǎn)生步易景移的感受道路鋪裝：不同節(jié)點變換不同的樣式。變換地磚、石頭等材質(zhì)或顏色，形成不同的感受。綠植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的樹木造型等。節(jié)點處布置休閑涼亭或休閑座椅等，形成豐富的節(jié)點變化，不易產(chǎn)生視覺疲勞。30中心水景：水是本項目景觀的核心要素，建議以淺水面營造特色氛圍，形成社區(qū)核心中心水景結(jié)合旁邊的主題廣場設(shè)計，增添社區(qū)活力；從節(jié)約成本考慮，建議做淺水，可用石塊在水中堆砌出一定高低層次感，讓水上下流動起來，保持活水的清澈。中心水景底部的石塊可不規(guī)則造型，在無水時也值得觀看。這樣水池中的水量不必長期保持，也可節(jié)約部分維護成本。水池底部也是好看的造型31水岸處理：石砌駁岸、動物雕像、親水連廊，不同材質(zhì)搭配，再現(xiàn)濱河水景風(fēng)情在水面與地面的交界處，卵石鋪成較為自由的曲線，形成不規(guī)則的駁岸。曲線組織水岸景觀，木質(zhì)的休閑步道，親水的連廊，水岸配以動物雕像，生動再現(xiàn)東南亞自然風(fēng)情。32主題廣場：濱河水景元素小品的集中展示，結(jié)合中心水景，打造主題風(fēng)情廣場形象墻，描繪體現(xiàn)濱河水景的花卉或者人物?？神v足欣賞中心園林美景，同時兼有休憩交往功能體現(xiàn)濱河水景的情趣小品，增加情趣感33線形水景，貫穿主軸尾聲。淺淺的溪流，也是社區(qū)動起來的景觀。水系的駁岸處，點綴小型東南亞元素小品，呼應(yīng)中心景觀，成為社區(qū)西側(cè)建筑的中心，也是項目推盤后期的一個賣點。軸線尾聲：呼應(yīng)中心水景，點綴元素小品，形成一條耐人尋味的軸線34組團景觀：以綠植為主，細節(jié)處注意濱河水景元素的體現(xiàn)組團景觀盡量多鋪綠，豐富的植被空間，成為高層住戶的景觀。休閑座椅或者其他公共空間等細節(jié)處，注意濱河水景元素的體現(xiàn)，給居住其間的人以深刻的印象。35組團內(nèi)部道路：蜿蜒的道路，不同材質(zhì)的鋪裝，回家的路也讓人倍感愜意社區(qū)公共道路道路盡量蜿蜒曲折，造成視覺層次感強烈，避免空間狹小，單一。步道可用不同材質(zhì)鋪設(shè)，如石頭、鵝卵石、玻化石等。36在一個尚未進入精細化比較的市場中，我們不需要“面面俱到”。我們需要的是幾個震撼點，聚焦眼球，讓人們津津樂道，口碑相傳。一個極具震撼力的整體規(guī)劃1.一個體現(xiàn)品質(zhì)感的城市界面2.一個極具展示性的入口廣場3.一個獨具風(fēng)格的主題園林4.一系列城市化的社區(qū)配套5.特色會所360度商業(yè)“北城門戶品尚社區(qū)”—社區(qū)配套37會所功能兒童娛樂老年活動圖書娛樂健身游樂幼教器具、兒童玩具棋牌室、麻將室兒童書刊、報刊雜志、科普讀物室外小型兒童游樂設(shè)施、室外健身設(shè)施1.功能不一定要很多，主要在于切合目標使用者的需求。而且對比市場其它項目“沒有會所配套”，我們做到“有配套”就是創(chuàng)新。2.本項目的會所配套主要在于其功能性。可以將室內(nèi)會所與室外泛設(shè)施相結(jié)合。盡量不占用過多的建筑面積。泛會所與室內(nèi)會所相結(jié)合的方式，形成項目的特色配套本項目建議配套一些特色功能，作為項目配套的亮點。建議通過泛會所與室內(nèi)會所相結(jié)合的方式，為社區(qū)的小孩和老人提供一些游樂、休憩以及學(xué)習(xí)的空間。38會所內(nèi)的兒童娛樂室為放學(xué)回家的孩子們提供安全、健康的室內(nèi)游樂設(shè)施提供3歲-6歲的幼兒娛樂設(shè)施和6歲以上的兒童娛樂設(shè)施幼兒娛樂設(shè)施和兒童娛樂設(shè)施根據(jù)孩童特點分開布置；娛樂設(shè)施均設(shè)計軟性鋪墊，保護兒童安全；39棋牌室和麻將室為社區(qū)留守老人提供室內(nèi)活動和交流的空間，豐富老人的晚年生活

棋牌室和麻將室都是為滿足社區(qū)留守老人娛樂和交流的需要而設(shè)置；根據(jù)社區(qū)規(guī)模設(shè)計彈性空間，預(yù)留一定空間；老人們在這里不僅能開心地消磨時間，更多的還能寄托各自的業(yè)余愛好，并在這里找到了展示才能的舞臺。40閱覽室不僅為老人們提供再學(xué)習(xí)和思考的空間，更為孩子們提供一個充滿想象的場所閱覽室風(fēng)格設(shè)計充滿現(xiàn)代感；閱覽室為孩子們提供兒童書刊、科普讀物，為老人們提供報刊雜志等；閱覽室同時是老人和孩子交流的空間，老人既可以看孩子，又可以滿足閱讀需求；41會所廣場的健身游樂設(shè)施是孩子除了家之外最喜歡的樂園，也是老人運動鍛煉的場所提供健身設(shè)施和兒童游藝設(shè)施；將老人和兒童鍛煉和休閑娛樂的空間結(jié)合起來，增加相互間感情的交流，形成和諧的親情社區(qū)形象；42會所位置及形象：結(jié)合景觀核心設(shè)置，形象現(xiàn)代、大氣，符合都市感定位位置建議靠近中心景觀園林處，是社區(qū)主要的公共活動空間和項目亮點的集中展示?？赏ㄟ^會所/中心園林形成住宅的核心區(qū)域形象設(shè)計要點：符合城市住宅的總體定位，整體風(fēng)格現(xiàn)代、時尚，形象上讓人產(chǎn)生視覺沖擊；會所前廣場聚集人氣，體現(xiàn)會所的城市性和開放性；配合主景觀區(qū)，形成項目的主展示面；后立面通透，可縱覽主景觀區(qū)風(fēng)景；用材可采用木和磚相混合，在體現(xiàn)風(fēng)格現(xiàn)代的同時，通過自然材質(zhì)的使用，與園林景觀的自然風(fēng)格形成一致；43產(chǎn)品戶型設(shè)計建議44本項目戶型設(shè)計原則1.平臺達標。戶型設(shè)計能夠滿足市場平臺的基本水平，避免出現(xiàn)戶型硬傷，避免客戶的接受抗性。2.引入創(chuàng)新。各類戶型都要做出一些創(chuàng)新要素或特色亮點，比如贈送實惠或“產(chǎn)品情景化”。3.主流產(chǎn)品情景化。主流產(chǎn)品要著重突出項目的景觀優(yōu)勢，盡可能多的實現(xiàn)“情景化”。4.標桿產(chǎn)品最優(yōu)設(shè)計。項目的標桿產(chǎn)品要占據(jù)最佳資源、體現(xiàn)“景觀化”的創(chuàng)新設(shè)計?！鲆黄?、二期：功能性大于舒適性，保證基本尺度的前提下，多房間數(shù)量。■三期以上，舒適性大于功能性，保證功能的前提性，追求產(chǎn)品的品質(zhì)。45各類戶型分別采取不同的產(chǎn)品策略產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平米）客戶與目標產(chǎn)品策略實惠型產(chǎn)品兩房75-89針對總價敏感型客戶目標是下拓客戶層，保證市場熱銷，加快銷售速度在控制面積（總價）的基礎(chǔ)上作小亮點，給小實惠主流型產(chǎn)品二房大二房90-109針對主力客戶——追求舒適的居住改善客戶目標是滿足主流客戶需求，標定項目檔次，平衡利潤目標和速度目標在保證舒適度前提下，強化特色，給足超值感三房小三房110-120大三房130-140標桿型產(chǎn)品四房150-170針對城市中高端客戶——資源占有和產(chǎn)品收藏型客戶目標是展示項目形象，樹立項目的形象標桿和價格標桿占有最優(yōu)資源，配合戶型創(chuàng)新，突出居住價值多層洋房160-200平米左右46保證平臺基本面1：朝向布局合理，空間序列貫通本項目多數(shù)樓棟是一梯兩戶的點式高層設(shè)計。要保證戶型南北通透，尤其是主臥和客廳等主要功能空間；一梯三戶的類板式設(shè)計也要盡量保證更多住戶的采光效果?？蛷d餐廳、主臥南北通透保證各功能空間序列的貫通，以保證居住舒適感。餐廳客廳陽臺47保證平臺基本面2：功能空間完備主臥配套獨立衛(wèi)生間和衣帽間，充分保證主人生活的私密性。獨立書房設(shè)計，功能齊全，不同功能分區(qū)進行。48實惠型產(chǎn)品亮點——贈送面積、增加觀景面a贈送面積b增加觀景面，增加空間感受49贈送衣柜：充分利用灰空間，增加實用的功能空間，客戶易感知利用非承重墻墻體厚度，掏空部分層高低于2.2米的空間，作為內(nèi)置衣柜贈送給業(yè)主雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知?？少浰偷膶痈叩陀?.2米的步入式衣柜。a贈送面積50轉(zhuǎn)角凸窗/步入式轉(zhuǎn)角凸窗，增大空間尺度，景觀視野開闊贈送轉(zhuǎn)角凸窗角窗角窗凸窗：最大進深800

mm（多采用600mm）步入式凸窗：最大進深1500

mm（多采用600—1000mm）b增加觀景面151落地窗：全明的景觀體驗，放大空間感受不但擴大景觀視野，同時增加房間采光效果，明亮度提升。b增加觀景面252主流型產(chǎn)品亮點——舒適性設(shè)計a增加觀景面轉(zhuǎn)角陽臺、轉(zhuǎn)角凸窗、景觀餐廳、超大觀景凸窗b端頭戶型三面采光、觀景53轉(zhuǎn)角陽臺：270度觀景，增大觀景面雙270o轉(zhuǎn)角窗弧形觀景窗轉(zhuǎn)角陽臺，放大觀景面a增加觀景面154轉(zhuǎn)角凸窗：贈送實惠，增加采光轉(zhuǎn)角凸窗，既給到客戶贈送面積的實惠，又增加了采光面，同時將社區(qū)園林景觀引入室內(nèi)，擴大了景觀視野。270度轉(zhuǎn)角凸窗適用于外部景觀較好的戶型中。a增加觀景面255景觀餐廳：保證戶型多面觀景a增加觀景面3景觀餐廳設(shè)計。讓生活中有更多的時刻享受景觀的精彩。56超大觀景凸窗：大面積凸窗，實惠贈送，可變換成實用空間窗未落地，不計入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴大，形成高性價比。窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值，實惠又實用。a增加觀景面457端頭戶型對景觀的極致利用——全明設(shè)計，臥室全朝南用較多的陽臺、窗戶來處理戶型中可能的觀景面；所有臥室朝南，采光和景觀效果絕佳；東向景觀陽臺和客廳的落地玻璃門設(shè)計，保證客廳的采光效果；共用生活陽臺的全明設(shè)計八角餐廳東向景觀陽臺三個南向臥室b端頭戶型三面觀景58標桿型產(chǎn)品亮點——保證功能空間完備，并實現(xiàn)對資源的占有，最大化地“景觀入戶”大面積戶型的舒適性提高，往往通過實現(xiàn)一些模糊空間，也即彈性空間。這里是住戶可以自由發(fā)揮的空間?？煽磿⒑炔?、觀景、靜養(yǎng)……同時保持空間的良好資源景觀效果更能提升價值。a陽光房b入戶花園59陽光房：功能多樣化，提高舒適性重視采光保暖；提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性；倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。唯美品格60入戶花園：贈送面積，構(gòu)成立體綠化空間，同時給客戶實惠贈送面積，給足客戶實惠。若是開敞式入戶花園，計算一半銷售面積；若將高度降低至2.2米，可全部贈送。將入戶花園封閉可作為過渡性空間：會客、小憩、綠化等，豐富生活空間。構(gòu)成樓宇立體綠化的部分。61各類戶型亮點總結(jié)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平米）戶型亮點實惠型產(chǎn)品兩房75-89

灰空間贈送衣柜、贈送凸窗面積轉(zhuǎn)角凸窗、步入式轉(zhuǎn)角凸窗、落地窗緊湊三房80-110主流型產(chǎn)品

轉(zhuǎn)角陽臺、轉(zhuǎn)角凸窗、景觀餐廳、超大觀景凸窗三房小三房110-120大三房130-140標桿型產(chǎn)品四房150-170

陽光房、入戶花園復(fù)式200平米左右62主景觀節(jié)點次景觀節(jié)點主軸線副軸線依據(jù)地塊資源進行戶型分布標桿型產(chǎn)品：中央景觀四周邊（五期）；濕地公園一側(cè)（四期）實惠型產(chǎn)品：一期到四期都有實惠型產(chǎn)品，依開發(fā)推進而減少。主流型產(chǎn)品：一期到五期都有主流型產(chǎn)品，依開發(fā)推進進度和地塊景觀資源，分別配置主流型產(chǎn)品。五期（洋房）：主流型產(chǎn)品20%標桿產(chǎn)品：80%四期：實惠型產(chǎn)品10%主流型產(chǎn)品50%標桿型產(chǎn)品40%三期：實惠型產(chǎn)品20%主流型產(chǎn)品80%二期：實惠型產(chǎn)品40%主流型產(chǎn)品60%一期（花半里戶型）實惠型產(chǎn)品50%主流型產(chǎn)品50%63項目物業(yè)管理建議64物業(yè)管理建議物業(yè)管理的價值一般在業(yè)主入住后才能深刻體會，并不是在前期就能有明顯感知的“顯性價值”。因此，在項目銷售期，物業(yè)管理不是主要的發(fā)力點，不需要在市場平臺之上再做大成本投入或大規(guī)模創(chuàng)新。建議：1.本項目的物業(yè)管理在控制成本的前期下，盡量向平臺的高水平看齊（平臺的高水平為：有基本保安、保潔，社區(qū)門禁系統(tǒng)，樓宇對講系統(tǒng)）。2.可以在營銷階段展現(xiàn)物業(yè)管理的價值（售樓處保潔、保安站崗、指揮泊車等），為項目的高價高速銷售提供動力。不一定比別人好，但是一定不比他們差??！小投入，大收益！！65軟性管理，專業(yè)的禮賓服務(wù)，給客戶帶來尊貴體驗，不顯著增加成本的情況下給項目加分軟性管理的優(yōu)勢在于：以人對人的服務(wù)為主，相對硬件設(shè)施節(jié)約成本，而又顯而易見。保安和保潔人員一律統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一著裝上崗，與目前北郊市場其他項目拉開差距。66基本的技防設(shè)備——出入門禁和樓宇對講系統(tǒng)，營造社區(qū)安全感出入門禁和樓宇對講系統(tǒng)，對于項目價值和銷售速度的提升都起到了較好的作用。建議本項目要看齊市場達到物業(yè)管理較高水平的項目，配備基本的技防設(shè)備，保證社區(qū)安全。67停車方式建議——首層架高半米，設(shè)置半地下車庫半地下成本比全地下土方開挖量少，成本低地上部分可以做一些綠化，車庫出入口、上蓋等可以成為景觀的一部分。半地下車庫四周可做一些柴火間，滿足部分業(yè)主的儲物需求。同時半地下通風(fēng)口可滿足柴火間的采光。道路樓座樓座半地下車庫綠化0.5米半地下車庫示意圖半地下車庫入口半地下車庫通風(fēng)口，可保證柴火間的采光68自然通風(fēng)采光、部分綠化，生態(tài)車庫突出人性化與外部連通的部分，通風(fēng)、綠化通過地下車庫的樓梯，直接到達樓座單元6