房地產(chǎn)抵押評估風險管理制度建設分析,房地產(chǎn)論文

房地產(chǎn)抵押評估風險管理制度建設分析,房地產(chǎn)論文為了房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展，要充分利用注冊房地產(chǎn)估價師的特長，充分發(fā)揮在市場起主導作用的股價協(xié)會，以及管理部門的監(jiān)督作用，使房地產(chǎn)市場健康有序地發(fā)展?！惨弧潮局欣诜康禺a(chǎn)估價師的地位，提高房地產(chǎn)評估的質量原則。為提高專業(yè)估價師的技能，豐富估價師的評估理論，確保房地產(chǎn)估價師在評估市場能獲取相適應的地位，使其真正成為估價市場的主導者，有利于評估質量的整體提高?！捕潮局欣谛袠I(yè)社會公信力提高的原則。為了使估價行業(yè)在當代社會能獲得較強的公信力，就要使估價體系在運行保證透明化、公開化，建立嚴格的監(jiān)督防備措施，杜絕一切不規(guī)范的行為，對于各種風險因素，要防患于未然，建立一個良好的，值得信賴的運營體系。二、房地產(chǎn)抵押評估風險防備體系構建目的房地產(chǎn)抵押價值評估的目的是保障銀行貸款資金的安全性，為維護本身的經(jīng)濟權益增添一道屏障。因而，房地產(chǎn)抵押評估目的為商業(yè)銀行等金融機構合理、準確地確定貸款資金提供參考根據(jù)，保證貸款資金的安全。因而，我們國家應建立標準的制度體系、技術體系和風險管理體系，使得房地產(chǎn)評估人員在評估抵押房地產(chǎn)的價值時，對他們的行為起約束作用，給商業(yè)銀行等金融機構提供正確決策。三、房地產(chǎn)抵押評估風險管理體系構建內容〔一〕評估制度的建立所謂評估制度，就是對房地產(chǎn)評估機構和從業(yè)人員進行行為的約束和管理，以維護相關者應有的權益，使估價市場有個良好的正常秩序。由于銀行監(jiān)管不到評估機構的服務質量，使很多估價機構的服務質量低劣。在制度缺失的情況下，銀行與評估機構、估價師之間存在著信息不對等情況。而估價機構又不愿對其提供的服務質量信息負責，給權益人造成的損失又不愿承當連帶責任，很多評估機構的注冊資金和其牽涉的資金相比，有著宏大的差距，一旦出現(xiàn)問題，估價機構也沒能力承當這宏大的風險責任。這就是當前我們國家房地產(chǎn)評估業(yè)存在的嚴重責任和權利不對等的狀況。房地產(chǎn)評估制度包含內生制度和外生制度。內生制度按重要性可劃分為兩個層次：第一個層次的內生制度非常重要，華而不實包括：(房地產(chǎn)評估操作規(guī)范〕、(房地產(chǎn)評估機構資質等級制度〕、(房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育制度〕、(房地產(chǎn)評估技術規(guī)程〕、(房地產(chǎn)評估業(yè)務承接與收費制度〕、(房地產(chǎn)評估職業(yè)道德準則〕；第二個層次的內生制度的影響程度較低，華而不實包括：(房地產(chǎn)估價師考前培訓制度〕、(房地產(chǎn)評估機構年檢制度〕、(房地產(chǎn)評估復審制度〕。外生制度指的是制定統(tǒng)一的我們國家(房地產(chǎn)評估法律法規(guī)〕，確定我們國家房地產(chǎn)評估行業(yè)的基本制度和管理體制。因而，我們需要健全房地產(chǎn)抵押評估法律政策，不僅約束評估人員的行為，還要對評估機構〔華而不實包括對評估機構產(chǎn)權形式和設立〕產(chǎn)生一定的制約。〔二〕風險管理體系的建立1、房地產(chǎn)抵押物變現(xiàn)能力分析。在對被抵押資產(chǎn)的變現(xiàn)難易程度的研究經(jīng)過中，我們發(fā)現(xiàn)，根據(jù)待估房地產(chǎn)的難以性能夠把被抵押資產(chǎn)分為三類，分別為易變現(xiàn)資產(chǎn)、不易變現(xiàn)資產(chǎn)、易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)之間。用不同的評估思路對待這三類被抵押資產(chǎn)，是一種很好的評估抵押資產(chǎn)價值的辦法，下面我們就這一思路出發(fā)進行討論：〔1〕易變現(xiàn)資產(chǎn)。易變現(xiàn)的資產(chǎn)是指位于繁華地段的酒店、餐館、商品房等，這類房地產(chǎn)適用當前的評估方式方法和評估理論。由于我們能在接近的房地產(chǎn)交易市場里，收集到房地產(chǎn)相關的數(shù)據(jù)和客觀的收益情況。因而，我們在對這類房地產(chǎn)進行評估時，能夠用公開市場假設，用兩種以上不同的評估方式方法計算出該評估資產(chǎn)的市場價值?！?〕不易變現(xiàn)資產(chǎn)。由于不易變現(xiàn)資產(chǎn)的可比變現(xiàn)實例比擬少，交易市場中資產(chǎn)存在個性，因而在評估不易變現(xiàn)資產(chǎn)時，我們不能夠采用公開市場的設施。不易變現(xiàn)資產(chǎn)的評估當前還在討論，筆者在房地產(chǎn)評估實踐的經(jīng)過中傾向這種作法。假如評估對象的使用功能較為單一且與房地產(chǎn)的整體價值不相分離，在單獨抵押時能夠考慮按無使用價值來評估，把該房地產(chǎn)所屬的土地根據(jù)最高最佳使用原則評估。土地的估價方式方法可使用基準地價調整法和現(xiàn)行市價法，房產(chǎn)的估價方式方法可采用成本法計算出該房產(chǎn)的殘存余留價值。詳細的做法為：采用成本法估算出該房產(chǎn)的積算價值，獲得0%~30%的系數(shù)可作為該房產(chǎn)的殘存余留價值，在該房地產(chǎn)的評估報告里，一方面要提供該房屋的殘存余留價值、土地最高最佳使用價值；另一方面我們能夠從企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的角度計算出該房地產(chǎn)持續(xù)收益價值。這種作法既給商業(yè)銀行提供抵押房產(chǎn)的價值參考又對企業(yè)的資信能力更直觀的了解。〔3〕易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)。易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的類型在實際的評估活動中最難處置，這類房地產(chǎn)的交易價值一般來講低于采用成本法計算出的該房地產(chǎn)積算價值，其該房地產(chǎn)的交易價值是積算價值的30%~100%.易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的特征是具有一定市場存在，在房地產(chǎn)交易市場上存在一些零星的實例，由于該類房地產(chǎn)交易實例的可比性差，并且多數(shù)交易實例是在拍賣處置的情況下得出的非正常價值，基本上是不具備現(xiàn)行市價法的使用前提。多數(shù)情況下易和不易變現(xiàn)資產(chǎn)的收益情況不理想，收益價值偏低，因而筆者以為，這類房地產(chǎn)可以以使用房、地分估的辦法進行評估，土地的評估能夠根據(jù)最高最佳使用用處，采用現(xiàn)行市價法和基準地價調整法，房屋的評估能夠根據(jù)成本法得出積算價值以后，乘以變現(xiàn)系數(shù)，計算出這類房地產(chǎn)的預期變現(xiàn)價值。2、房地產(chǎn)抵押項目客戶資信評估。對客戶進行資信評估時，要考察債務人、項目主要負責人的財務情況、經(jīng)營狀況、信譽情況。全面分析客戶的資信情況，最近幾年項目借款人經(jīng)營業(yè)務的開展情況，調查客戶主營業(yè)務的開發(fā)量、完工量、完工產(chǎn)品合格率、銷售率、優(yōu)良率。調查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在最近幾年的銷售成績，在行業(yè)中的競爭地位、競爭能力。調查和評估該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當下規(guī)劃項目、房地產(chǎn)開發(fā)速度、在建工程開發(fā)規(guī)模。根據(jù)客戶對有關信譽評級的相關要求，對債務人及其項目的負責人進行資信評估。在這里基礎上，從債務人的房地產(chǎn)抵押評估報告中摘取相關內容，分別列示出企業(yè)的經(jīng)營狀況、評信情況、財務情況等。在對房地產(chǎn)貸款項目評估經(jīng)過中，分析房地產(chǎn)項目關聯(lián)人之間所有權和其他方對該房地產(chǎn)項目的控制關系，根據(jù)各個關系描繪出完好的樹形圖，相應的做出文字講明。3、房地產(chǎn)抵押措施評估。在進行抵押資產(chǎn)措施評估的經(jīng)過中，需要對房地產(chǎn)抵押人、抵押資產(chǎn)、抵押資產(chǎn)價值等方面進行評估審查。在對房地產(chǎn)抵押人審查方面，審查抵押房地產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件上的所有權人能否與房地產(chǎn)抵押人一致，房地產(chǎn)抵押能否依法經(jīng)有關機構批準，以集體資產(chǎn)為房地產(chǎn)抵押物的，應提供抵押人對資產(chǎn)共同占有證明及其別人同意該資產(chǎn)設定抵押的文件證明。在對抵押資產(chǎn)審查方面，審查抵押資產(chǎn)能否具有容易變現(xiàn)、堅固耐用、價值穩(wěn)定的特征、能否符合我們國家(擔保法〕的相關規(guī)定，能否將房產(chǎn)的部分做過抵押。在對抵押資產(chǎn)評估方面，審查評估報告能否合法、客觀、科學；審查評估資產(chǎn)與抵押房地產(chǎn)在品種和數(shù)量上能否相符；審查待估房產(chǎn)的被抵押期間能否在有效的評估時間內，能否與該房產(chǎn)的評估基準日相近。根據(jù)審查結果，計算待評估房產(chǎn)的抵押率，判定其合理性。一般來講，抵押率不宜超過70%.四、總結當前，我們國家的房地產(chǎn)評估行業(yè)存在一些問題，對資產(chǎn)評估領域的發(fā)展產(chǎn)生一定的阻礙。因而，通過制定嚴格的房地產(chǎn)價格評估制度及建立完善的風險管理體系，用制度約束評估人員的行為，這將對整個房地產(chǎn)評估業(yè)有重大的意義，極大