我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的問(wèn)題與措施

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的問(wèn)題與措施

1998年市場(chǎng)化取向改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)獲得了飛速發(fā)展，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。上海易居房地產(chǎn)研究院《2013年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入貢獻(xiàn)率研究》顯示，2013年房地產(chǎn)稅收收入和土地出讓收入雙雙呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中房地產(chǎn)稅收收入首次超過(guò)2萬(wàn)億，土地出讓金收入突破4萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)超四成，全年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)率再創(chuàng)新高[1]。然而，毋庸諱言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)表面繁榮的背后卻亂象叢生，房地產(chǎn)業(yè)泡沫隨時(shí)都有破滅的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的亂象，中央政府相繼采取了一系列調(diào)控措施，諸如“國(guó)十六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“（新）國(guó)十條”、23號(hào)文件、18號(hào)文件等。2008年美國(guó)金融危機(jī)后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)跌入低谷，中央政府陸續(xù)出臺(tái)“救市”措施，之后各地樓市相繼回暖并步入繁榮期。其后，隨著樓市不斷升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，政府部門(mén)又開(kāi)始實(shí)施“打壓”政策，隨后房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入了下一個(gè)發(fā)展周期。2014年我國(guó)樓市呈現(xiàn)出“復(fù)蘇”跡象，截至當(dāng)年7月23日，全國(guó)有29個(gè)城市，包括南寧、天津、無(wú)錫、?？?、溫州、呼和浩特、濟(jì)南等在內(nèi)的城市已取消樓市限購(gòu)。據(jù)2016年2月22日搜狐財(cái)經(jīng)新聞報(bào)道，除北上廣等一線城市以外，全國(guó)多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例普遍降低，已有超過(guò)130個(gè)城市出臺(tái)了去庫(kù)存新政。在短短幾年時(shí)間內(nèi)，政府部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度發(fā)生了幾次“180度大轉(zhuǎn)彎”，由“救市”到“打壓”再到“救市”，政策變動(dòng)頻率之高實(shí)屬罕見(jiàn)。更為重要的是，事實(shí)業(yè)已證明，政府部門(mén)的這些調(diào)控措施收效甚微，房地產(chǎn)業(yè)亂局依舊，“放則亂，收則死”的病根仍在。人們不禁要問(wèn)，曾被譽(yù)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)業(yè)病根到底在哪里？究竟有沒(méi)有針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的釜底抽薪式的宏觀調(diào)控措施？房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控一直是學(xué)術(shù)界的研究熱點(diǎn)。張遷平和周文興（2008）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施的有效性進(jìn)行了分析，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行明顯受到貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)居民可支配收入和城鎮(zhèn)人口等宏觀基本面的影響，利率政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果不明顯，調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量的政策能在短期內(nèi)調(diào)整房地產(chǎn)投資規(guī)模，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模有明顯的邊際影響，土地供給政策顯著地影響房地產(chǎn)均價(jià)的走勢(shì)。張偉（2009）研究認(rèn)為，提高利率和開(kāi)發(fā)商自有資本比例等宏觀調(diào)控措施的效應(yīng)是不同的。因此，在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中要根據(jù)一個(gè)時(shí)期宏觀調(diào)控的目標(biāo)，考慮各項(xiàng)調(diào)控措施之間的抵消作用和疊加效應(yīng)以及各項(xiàng)措施取得效果的快慢，使調(diào)控措施的效果達(dá)到最佳。梁鴻和楊小亭（2012）提出保護(hù)自住需求、分流投資需求，改單一房?jī)r(jià)指標(biāo)的調(diào)控目標(biāo)為購(gòu)買(mǎi)力指標(biāo)，建立住房保障擔(dān)保平臺(tái)，打包征收房產(chǎn)稅與行政事業(yè)費(fèi)，在堅(jiān)守耕地紅線的同時(shí)允許省際調(diào)用指標(biāo)，逐步完善優(yōu)化土地財(cái)政，建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈L(zhǎng)效政策調(diào)控體系等觀點(diǎn)。綜上所述，截至目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控研究方面存在兩方面的不足。第一，重商品房市場(chǎng)而輕保障房市場(chǎng)，將商品房市場(chǎng)混同于房地產(chǎn)市場(chǎng)。眾所周知，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)既包括商品房市場(chǎng)，又包含保障房市場(chǎng)。保障房市場(chǎng)也是由供需雙方共同作用形成的，因此，保障房市場(chǎng)也涉及宏觀調(diào)控問(wèn)題。第二，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的學(xué)者要么以供給和需求為視角，要么僅以需求為視角，而以供給側(cè)為主要視角的研究文獻(xiàn)為數(shù)不多。誠(chéng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)由供需雙方構(gòu)成，若要分析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控問(wèn)題，務(wù)必既探討供給側(cè)出現(xiàn)的問(wèn)題及其對(duì)策，又分析需求端的問(wèn)題及其舉措。然而，本書(shū)認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象主要源于供給側(cè)，而非需求端，要有效整治我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂局，實(shí)現(xiàn)未來(lái)幾年內(nèi)去庫(kù)存的短期目標(biāo)及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的中長(zhǎng)期目標(biāo)，其政策主要著力點(diǎn)應(yīng)放在供給側(cè)上。在2015年11月10日的中央財(cái)經(jīng)工作會(huì)議上，習(xí)近平總書(shū)記提出“要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量與效率”。相關(guān)研究表明，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端存在的問(wèn)題主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，供大于求，庫(kù)存持續(xù)高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年至2015年10月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)待售面積分別為2.72億平方米、3.65億平方米、4.93億平方米、6.22億平方米和6.86億平方米。第二，供需錯(cuò)位，總量不足、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并存。由于一線城市和少數(shù)二線城市就業(yè)環(huán)境好，配套設(shè)施及公共服務(wù)資源優(yōu)厚，其吸附流動(dòng)人口的能力較強(qiáng)，因此，這些地區(qū)的住房需求較大，但供給相對(duì)不足。而其他二、三線城市由于不注重產(chǎn)城融合，就業(yè)難，配套設(shè)施及公共服務(wù)嚴(yán)重短缺，其人口外流較大，這些地區(qū)的住房需求較小，但供給嚴(yán)重過(guò)剩。在2015年11月的中央財(cái)經(jīng)工作會(huì)議上，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組部署了四項(xiàng)措施，其中之一即化解房地產(chǎn)庫(kù)存。由此看出，房地產(chǎn)供給側(cè)改革是我國(guó)當(dāng)前供給側(cè)改革的主要戰(zhàn)場(chǎng)和重要領(lǐng)域。鑒于此，本章將以宏觀調(diào)控為視角研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革問(wèn)題。本章第一節(jié)和第二節(jié)將分別以宏觀調(diào)控和房?jī)r(jià)租金比為視角對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)存在的主要問(wèn)題及其致因進(jìn)行分析，第三節(jié)提出相應(yīng)的政策措施。第一節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)存在的主要問(wèn)題自市場(chǎng)化取向改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象頻出，中央政府屢次出臺(tái)和實(shí)施宏觀調(diào)控政策，但客觀地講，這些調(diào)控政策收效甚微。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象既有源于需求端的致因，諸如城鎮(zhèn)化加速引致的剛性需求太大、投資渠道狹窄引起的投資性需求過(guò)旺、投機(jī)性需求過(guò)度膨脹等，又有源于供給側(cè)的因素，諸如壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征、政府壟斷土地供給、住房開(kāi)發(fā)信貸資源錯(cuò)配等都決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象存在的客觀必然性。而且，從整體上看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多地表現(xiàn)出賣(mài)方市場(chǎng)屬性，較之于需求方，供給方對(duì)市場(chǎng)的影響和控制尤甚。相應(yīng)地，供給側(cè)出現(xiàn)的系列問(wèn)題更迫切需要得到解決。如前文所講，既然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是由商品房和保障性住房?jī)深?lèi)市場(chǎng)組成的，那么，我們?cè)诜治龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控時(shí)，就不得不同時(shí)分析兩類(lèi)市場(chǎng)各自運(yùn)行情況及相互關(guān)系。因此，本節(jié)首先分析保障性住房和商品房?jī)深?lèi)市場(chǎng)的辯證關(guān)系，然后分別探討兩類(lèi)市場(chǎng)供給側(cè)存在的主要問(wèn)題。一保障性住房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)辯證關(guān)系研究（一）基于公共財(cái)政投資與私人投資關(guān)系視角[2]保障房市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)是一國(guó)或者某地房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)不可或缺的重要組成部分。然而，關(guān)于保障房與商品房市場(chǎng)的辯證關(guān)系學(xué)術(shù)界的分歧較大。部分學(xué)者認(rèn)為保障房市場(chǎng)發(fā)展將對(duì)商品房市場(chǎng)形成“擠出效應(yīng)”。王新（2010）認(rèn)為，“9000億元的保障房投入無(wú)疑會(huì)加重中低收入者持幣待購(gòu)的觀望心態(tài)，對(duì)于處于產(chǎn)業(yè)鏈低端的住房供應(yīng)造成一定負(fù)面影響”；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所范建軍博士認(rèn)為，保障性住房市場(chǎng)份額的增大，勢(shì)必減少可使用的土地面積，進(jìn)而影響到商品房的供給，加之其可觀的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，最終對(duì)商品房市場(chǎng)是一個(gè)擠出效應(yīng)；潘愛(ài)民和韓正龍（2012）通過(guò)1999～2010年的全國(guó)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積增加1%時(shí)，會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格下降0.4442%。另有社會(huì)人士認(rèn)為，保障性住房市場(chǎng)可以產(chǎn)生“擠入效應(yīng)”，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)積極的推動(dòng)作用；住建部副部長(zhǎng)齊驥卻認(rèn)為，增加保障性住房的供應(yīng)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)；[3]上海佑威房地產(chǎn)研究中心薛建雄認(rèn)為廉租房的“擴(kuò)容”，不會(huì)對(duì)商住房產(chǎn)生擠出效應(yīng)，因?yàn)榱夥康膶?duì)象是沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)商住房的群體。理論上的這種巨大分歧，在一定程度上已經(jīng)影響到了保障性住房制度的發(fā)展進(jìn)程。本書(shū)認(rèn)為，就住房市場(chǎng)而言，理論界所謂的“擠出效應(yīng)”大致有三層含義。第一，政府投資保障性住房擠占了私人投資商品房的資金，即“直接擠出效應(yīng)”。第二，政府籌措巨資用于保障房建設(shè)，將使資金借貸市場(chǎng)利率提高，進(jìn)而提高私人投資商品房的成本，形成對(duì)私人資本的擠出，此即“間接擠出效應(yīng)”。第三，保障房供給量的增加將“搶占”部分商品房市場(chǎng)份額，將部分商品房市場(chǎng)的潛在購(gòu)買(mǎi)者分流到保障房市場(chǎng)。對(duì)此，我們可以借助于公共投資對(duì)私人投資的影響相關(guān)理論來(lái)進(jìn)行分析（目前，我國(guó)住房供給模式保障房建設(shè)主要由政府負(fù)責(zé)，而商品房市場(chǎng)投資者主要為私人部門(mén)）。首先，我國(guó)尚未完全實(shí)行名義利率的市場(chǎng)化，因此，積極財(cái)政政策不會(huì)影響名義利率的升降，也就是說(shuō)4萬(wàn)億元的投資計(jì)劃的啟動(dòng)并不會(huì)提高資本市場(chǎng)上名義利率，增加私人部門(mén)投資成本。而且，據(jù)了解，近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金率超過(guò)70%，加之約50%的高儲(chǔ)蓄率，資金市場(chǎng)上存在較大的存貸差額。在我國(guó)資金市場(chǎng)上可供借貸資金相當(dāng)充裕的情況下，政府不會(huì)與私人部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)投資資金。受金融危機(jī)沖擊，我國(guó)私人部門(mén)投資的商品房市場(chǎng)曾一度低迷，新開(kāi)工建設(shè)同比下降，交易量大幅降低，空置率有增不減，但把這些現(xiàn)象歸咎于“9000億保障性住房計(jì)劃”顯然有失公允。有關(guān)專(zhuān)家指出，我國(guó)近年來(lái)私人部門(mén)投資不旺的原因并不是資金瓶頸問(wèn)題，主要是金融危機(jī)的后遺癥所致，私人資本對(duì)投資的收益率持悲觀態(tài)度，不愿貿(mào)然出手。其次，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府所提供的保障性住房特別是廉租房覆蓋的群體與商品房供應(yīng)對(duì)象有著明顯區(qū)分，保障房供給對(duì)象為低收入或最低收入群體，即使政府不給他們提供保障性住房，他們?cè)趲啄陜?nèi)特別是房?jī)r(jià)不斷飆升的情況下也沒(méi)有能力成為商品房的消費(fèi)者。因此，保障性住房分流商品房市場(chǎng)份額的論點(diǎn)是站不住腳的。事實(shí)上，保障性住房的建設(shè)不但對(duì)商品房市場(chǎng)沒(méi)有沖擊，反而還會(huì)產(chǎn)生一定的“擠入效應(yīng)”。保障房是準(zhǔn)公共產(chǎn)品，主要是為了解決低收入群體住房問(wèn)題，具有社會(huì)保障性質(zhì)。滿足不同層次消費(fèi)群體的需求是市場(chǎng)健康發(fā)展的基本要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求和結(jié)構(gòu)平衡要求保障房和商品房共存。通過(guò)增加保障性住房，政府一方面可以改善居民的住房福利，另一方面可以優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而推動(dòng)商品房市場(chǎng)又好又快發(fā)展。低收入群體具有較高的邊際消費(fèi)傾向，如果大力發(fā)展保障性住房，他們得到政府提供的保障性住房后是有提高消費(fèi)的巨大潛力的。特別是在當(dāng)前后金融危機(jī)背景下，政府旨在拉動(dòng)內(nèi)需的投資行為可以發(fā)揮良好的示范效應(yīng)，可以改變私人部門(mén)的悲觀預(yù)期，提升投資信心。再次，房地產(chǎn)業(yè)因其具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008年新增的75億元廉租房建設(shè)投資及其所帶動(dòng)的地方和社會(huì)投資，可以拉動(dòng)鋼材消費(fèi)65萬(wàn)噸，水泥消費(fèi)50萬(wàn)噸。近年來(lái)房?jī)r(jià)不斷攀升的誘因之一就是建筑成本居高不下。鋼材、水泥等建材市場(chǎng)供給增加，降低了私人投資成本，進(jìn)而促進(jìn)私人投資，“擠入效應(yīng)”產(chǎn)生。從投資對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用分析，國(guó)家為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的影響，正在大力向民生行業(yè)轉(zhuǎn)移投資，讓投資發(fā)揮最大效益正是政府亟待考慮的問(wèn)題，而廉租房建設(shè)正是能大量吸納資金、大量創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、大力改善人民生活、帶動(dòng)大批產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)正確方向。從消費(fèi)理論上來(lái)說(shuō)，低收入家庭如果能夠居住上廉租房，避免陷入購(gòu)房債務(wù)成為房奴或半房奴，必然會(huì)有資金轉(zhuǎn)入其他消費(fèi)，從而有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。[4]最后，根據(jù)“住房過(guò)濾理論”可知，在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入階層建造的住房，隨著時(shí)間推移，質(zhì)量發(fā)生老化，這時(shí)較高收入階層為了追求更好的居住條件，會(huì)轉(zhuǎn)讓或出租現(xiàn)有住房，形成三級(jí)住房市場(chǎng)。[5]市場(chǎng)上過(guò)濾下來(lái)的這部分舊房被政府采購(gòu)用作廉租房配給給低收入群體居住，既在一定程度上滿足了低收入群體住房需求，又使中高收入群體產(chǎn)生改善性住房需求，有利于他們資金的周轉(zhuǎn)再次進(jìn)入商品房市場(chǎng)，進(jìn)而盤(pán)活商品房開(kāi)發(fā)商的存貨，降低商品房空置率，緩解資金壓力，使其進(jìn)入下一輪投資經(jīng)營(yíng)。實(shí)際經(jīng)驗(yàn)也告訴我們，實(shí)行房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，是啟動(dòng)住宅市場(chǎng)、形成住房消費(fèi)熱點(diǎn)的有效途徑。從這一角度看，政府投資保障房對(duì)私人投資商品房也形成了一定的“擠入效應(yīng)”。（二）基于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控視角1998年住房制度市場(chǎng)化取向改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長(zhǎng)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。然而，在房地產(chǎn)業(yè)不斷繁榮與發(fā)展的同時(shí)，隨著消費(fèi)者的剛性需求不斷釋放、投資者投資熱情不斷高漲，全國(guó)各地特別是一線城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷飆升，房地產(chǎn)業(yè)已呈現(xiàn)出非理性發(fā)展態(tài)勢(shì)。這種狀況不僅危及房地產(chǎn)業(yè)自身的健康發(fā)展，而且給整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展帶來(lái)了潛在威脅。鑒于此，中央政府審時(shí)度勢(shì)、果斷出擊，自2003年以來(lái)實(shí)施了一系列旨在匡正房地產(chǎn)業(yè)非理性發(fā)展的宏觀調(diào)控措施。理論研究表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必要性在于以下幾方面。首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈客觀上要求政府進(jìn)行宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著明顯的外部性，并且它具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特征且存在信息嚴(yán)重不對(duì)稱和壟斷問(wèn)題。這些問(wèn)題都是導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的原因，單靠市場(chǎng)自身的機(jī)制是無(wú)法解決的，此時(shí)需要政府通過(guò)“有形的手”來(lái)糾偏。其次，從社會(huì)穩(wěn)定的角度看，也需要政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。住房是居民最基本的生活資料，它是進(jìn)行一系列生活和生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，因此，政府有義務(wù)解決居民基本的生活需求。住房問(wèn)題的復(fù)雜性不僅是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的問(wèn)題，而且同樣也是一個(gè)重大的社會(huì)問(wèn)題。住房問(wèn)題是關(guān)系人們正常生活的最為基本的問(wèn)題，只有做到“住有其居”，社會(huì)穩(wěn)定、人民安居樂(lè)業(yè)才有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。[6]不僅如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要分類(lèi)調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)多層次供給客觀上要求房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控。按照收入水平不同，居民被大致分成高收入階層、中高收入階層、中低收入階層和低收入階層。每一類(lèi)收入階層的住房需求各不相同，住房對(duì)他們而言所代表的功能也迥異。與此相應(yīng)，政府和市場(chǎng)就應(yīng)提供與其需求相匹配的住房類(lèi)型。通常說(shuō)來(lái)，高收入和中高收入階層的住房問(wèn)題主要靠市場(chǎng)機(jī)制解決，中低收入和低收入階層的住房問(wèn)題主要靠政府或社會(huì)力量來(lái)解決。具體而言，高收入和中高收入階層在市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)或者租住商品房，而中低收入和低收入階層租用或者購(gòu)買(mǎi)保障性住房解決居住問(wèn)題。住房分類(lèi)供應(yīng)制度是解決住房問(wèn)題的有效途徑，也是西方發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)政府普遍采取的做法。既然針對(duì)不同收入階層提供的住房類(lèi)別不同，由于保障房和商品房是差異化產(chǎn)品，兩者在對(duì)應(yīng)需求層次、樓盤(pán)品質(zhì)、價(jià)格、供給主體和渠道以及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制等方面都有差別，那么，政府對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控也就應(yīng)該分類(lèi)進(jìn)行。從現(xiàn)實(shí)必要性角度看，實(shí)行住房分層次調(diào)控，對(duì)各類(lèi)收入層次的居民的住房戶型、供給數(shù)量、房?jī)r(jià)和房租進(jìn)行調(diào)控，既有利于調(diào)節(jié)住房供應(yīng)和平抑房?jī)r(jià)，也有利于最終實(shí)現(xiàn)共同富裕的社會(huì)主義目標(biāo)。從調(diào)控手段上看，針對(duì)商品房和保障房?jī)煞N不同市場(chǎng)，政府采用的調(diào)控手段也應(yīng)不同。對(duì)于商品房市場(chǎng)，政府應(yīng)該主要利用市場(chǎng)機(jī)制（即價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制以及競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制）對(duì)其調(diào)控；而對(duì)于保障性住房市場(chǎng)，政府應(yīng)該主要利用計(jì)劃命令機(jī)制對(duì)其調(diào)控。結(jié)合我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析，當(dāng)前住房市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控政府應(yīng)從以下兩個(gè)方面轉(zhuǎn)變調(diào)控思路。第一，從需求側(cè)改革為主轉(zhuǎn)變?yōu)楣┙o側(cè)改革為主。從對(duì)近年來(lái)的需求調(diào)控政策及其實(shí)踐進(jìn)行分析來(lái)看，無(wú)論是對(duì)于剛性需求還是投機(jī)性需求，政策效果不甚明顯，如果僅單方面采用抑制需求的調(diào)控手段，將很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；而且，就我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，雖然需求側(cè)的問(wèn)題較多亟須解決，但供給側(cè)的問(wèn)題更多，更迫切地需要對(duì)策。第二，從以行政手段和金融管制為主向稅收政策調(diào)控為主轉(zhuǎn)變。行政干預(yù)和金融管制手段的弊端日益顯現(xiàn)。比如，提高首付比例和住房按揭利率打擊了個(gè)人和家庭的正常住房需求，不利于住房市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展。行政干預(yù)和金融管制著力點(diǎn)主要在于交易過(guò)程，而稅收政策既對(duì)交易過(guò)程又對(duì)住房保有環(huán)節(jié)進(jìn)行干預(yù)，調(diào)控效果將更加明顯。進(jìn)一步地，發(fā)展保障性住房市場(chǎng)也有利于宏觀調(diào)控普通商品房市場(chǎng)。政府建設(shè)保障性住房的目的大致有二：一是解決中低收入群體中的住房困難群體的居住問(wèn)題，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)共同富裕的社會(huì)目標(biāo)；二是通過(guò)建設(shè)保障性住房，分流部分普通商品房市場(chǎng)需求，從而實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控商品房市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。從需求角度看，住房保障制度的實(shí)施，使得普通商品房市場(chǎng)中部分需求轉(zhuǎn)移到保障房市場(chǎng)，商品房需求被分流，按照一般供求定理，將導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格下降。從供給角度看，商品房開(kāi)發(fā)所需的土地供應(yīng)量會(huì)隨著保障性住房的大規(guī)模建設(shè)而減少，從而影響商品房的供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將逐漸回歸理性。“保障性住房建設(shè)投資可以部分替代商品房開(kāi)發(fā)投資，改善住房市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)，從而既可以減少經(jīng)濟(jì)繁榮過(guò)程中企業(yè)投資過(guò)熱而引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，又可以抵御經(jīng)濟(jì)衰退過(guò)程中企業(yè)投資不足引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，對(duì)房地產(chǎn)周期起到了平抑作用，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大的波動(dòng)?！盵7]與此相應(yīng)，有效調(diào)控普通商品房市場(chǎng)也有利于對(duì)保障性住房市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。宏觀調(diào)控普通商品房市場(chǎng)主要包括供需結(jié)構(gòu)調(diào)控、供需數(shù)量調(diào)控以及供需價(jià)格調(diào)控。普通商品房市場(chǎng)常常出現(xiàn)供需結(jié)構(gòu)不相匹配的現(xiàn)象，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩時(shí)有發(fā)生，政府可利用住房過(guò)濾原理，可將部分商品房轉(zhuǎn)化為保障性住房，從而適當(dāng)緩解住房保障市場(chǎng)供需矛盾問(wèn)題。再者，政府通過(guò)對(duì)普通商品房市場(chǎng)價(jià)格的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)平抑房?jī)r(jià)，讓更多的居民能在商品房市場(chǎng)上解決居住問(wèn)題，從而可以減輕保障房市場(chǎng)需求壓力，有助于住房保障市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。因此，本書(shū)認(rèn)為，在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，務(wù)必兼顧保障性住房和普通商品房?jī)蓚€(gè)市場(chǎng)，在制定針對(duì)普通商品房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的政策時(shí)，應(yīng)充分考慮到這些政策對(duì)保障房市場(chǎng)的影響效應(yīng)，即這些調(diào)控政策在此兩個(gè)市場(chǎng)上是否兼容；反之亦是。二商品房市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題分析（一）壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給失靈的客觀必然性新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)根據(jù)不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征，將市場(chǎng)劃分為完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭市場(chǎng)和壟斷市場(chǎng)四種類(lèi)型。其中，寡頭壟斷市場(chǎng)具備“廠商數(shù)目為少數(shù)幾個(gè)”“住房產(chǎn)品有一定的差別”“少數(shù)企業(yè)在相當(dāng)程度上控制著市場(chǎng)價(jià)格”“進(jìn)入和退出比較困難”等特征，據(jù)此研判，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是寡頭壟斷市場(chǎng)。學(xué)界的實(shí)證研究也支持了這一結(jié)論。李宏瑾（2005）利用勒納指數(shù)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行了考察。“無(wú)論是面板數(shù)據(jù)、各年截面數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)，以及各省市的勒納指數(shù)測(cè)算都表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度相當(dāng)高”。江小國(guó)（2015）基于2002～2012年全國(guó)面板數(shù)據(jù)和35個(gè)大中小城市的截面數(shù)據(jù)及時(shí)間序列數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度進(jìn)行靜態(tài)、動(dòng)態(tài)和比較分析，研究發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度較高。胡晨光（2015）基于中國(guó)省（市）2005～2012年房地產(chǎn)業(yè)面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有超壟斷特性。壟斷性市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征決定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給失靈的客觀必然性，而供給失靈又是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)系列問(wèn)題的直接原因。當(dāng)前，我國(guó)商品房市場(chǎng)供給失靈主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：供給總量嚴(yán)重不足或嚴(yán)重過(guò)剩、供給結(jié)構(gòu)失衡以及供給價(jià)格不斷走高?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與演變歷程，不難發(fā)現(xiàn)，自實(shí)行市場(chǎng)化改革以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)供給先后經(jīng)歷了總量不足、供需基本均衡、嚴(yán)重不足再到供給嚴(yán)重過(guò)剩幾個(gè)階段。市場(chǎng)化取向改革伊始，被釋放的原計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的巨大住房需求形成了強(qiáng)大的市場(chǎng)剛需，而當(dāng)時(shí)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有限，供給規(guī)模難以滿足迅速膨脹的市場(chǎng)需求。其后，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，供給數(shù)量日益增加，基本能彌補(bǔ)市場(chǎng)需求缺口，供需基本實(shí)現(xiàn)均衡。然而，伴隨著近年來(lái)日益加速的城市化，大量的農(nóng)村人口涌入城市，商品房市場(chǎng)供需基本均衡狀態(tài)被打破，供給總量出現(xiàn)了嚴(yán)重不足。為應(yīng)對(duì)這一狀況，在政府部門(mén)大力扶植和推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)井噴期，供給數(shù)量極度膨脹，加之價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通市民的購(gòu)買(mǎi)能力，商品房市場(chǎng)供給又開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。事實(shí)上，除了改革初期由于市場(chǎng)規(guī)模小供給數(shù)量有限外，其余時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總量不足或者過(guò)剩固然有需求沖擊的因素，但始作俑者為供給側(cè)的追求壟斷利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)。它們壟斷了住房供給，或囤積居奇、捂盤(pán)惜售哄抬房?jī)r(jià)，或誤判市場(chǎng)需求，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模。商品房市場(chǎng)供給失靈的另一表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)失衡。房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)主要指住房產(chǎn)品類(lèi)型結(jié)構(gòu)。在超額利潤(rùn)的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、高價(jià)格和大面積的樓盤(pán)，而對(duì)適合中低收入家庭的普通樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)缺乏動(dòng)力，其結(jié)果是商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了大量的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。再者，商品房市場(chǎng)供給失靈還表現(xiàn)在供給價(jià)格偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲，房地產(chǎn)利潤(rùn)率明顯上升，自2007年之后年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。[8]房地產(chǎn)企業(yè)追求壟斷利潤(rùn)的主要手段為抬高供給價(jià)格。丁祖昱（2013）的實(shí)證研究結(jié)果表明，2005～2010年，從四線城市到一線城市，整體上房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)出擴(kuò)大的趨勢(shì)。一線城市、二線城市房?jī)r(jià)收入比在6以上，城市居民購(gòu)房壓力較大。房?jī)r(jià)收入比接近或超過(guò)國(guó)際警戒線，居民住房可支付能力降低，致使商品房市場(chǎng)庫(kù)存急劇增加。（二）地方政府壟斷土地供給是房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的幕后推手土地供給是住房建設(shè)的基礎(chǔ)和前提，沒(méi)有土地供給，就沒(méi)有住房建設(shè)。1982年《憲法》第十條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”；1986年頒布的《土地管理法》以及1998年和2004年修訂通過(guò)的《土地管理法》進(jìn)而規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”。這一系列的法律法規(guī)表明，任何土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)的“合法”途徑只有通過(guò)國(guó)家征收。城市土地自然屬于國(guó)有，而農(nóng)村的集體土地也必須被國(guó)家征收以后才能轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。地方政府自此成為集體土地唯一的“買(mǎi)家”，也是工業(yè)和商業(yè)用地唯一的供應(yīng)者。[9]也就是說(shuō)，政府壟斷了城市住房建設(shè)用地的供給。而政府壟斷住房建設(shè)用地供給主要表現(xiàn)在壟斷供給數(shù)量、供給價(jià)格和供給結(jié)構(gòu)三方面。首先，近年來(lái)愈演愈烈的“土地財(cái)政”現(xiàn)象不斷強(qiáng)化著地方政府對(duì)土地供給的壟斷行為?，F(xiàn)行土地制度賦予了地方政府對(duì)土地供給的壟斷權(quán)利，從而賦予了地方政府通過(guò)出讓土地獲取可支配財(cái)力的權(quán)利。1998年，我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比重為9.07%，而僅過(guò)12年后的2010年我國(guó)土地出讓金收入占地方財(cái)政收入比重已高達(dá)74.14%。土地出讓金已經(jīng)成為地方政府不可或缺的財(cái)政收入來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，2000～2010年，我國(guó)79個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格累計(jì)上漲了86%，同期我國(guó)70個(gè)大中城市住宅用地價(jià)格累計(jì)上漲了174%，并主要集中于2005年以來(lái)“招拍掛”嚴(yán)格實(shí)施以后。進(jìn)一步的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)30個(gè)大中城市土地價(jià)格占住宅價(jià)格的平均比例高達(dá)42.4%。[10]可見(jiàn)，地價(jià)上漲是房?jī)r(jià)上漲的重要致因。而在地方政府壟斷城市建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)、并將土地出讓收入作為其主要財(cái)政收入來(lái)源的背景下，加之我國(guó)建設(shè)用地資源本來(lái)就十分有限，其后果必將是地價(jià)節(jié)節(jié)攀升、“地王”頻出。節(jié)節(jié)攀升居高不下的地價(jià)也就推高了住房?jī)r(jià)格。其次，當(dāng)前我國(guó)的土地供給結(jié)構(gòu)也助推著住房?jī)r(jià)格上漲。供給土地分類(lèi)對(duì)應(yīng)著房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如別墅、公寓、普通住宅。供給土地對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不僅對(duì)不同類(lèi)別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響，而且對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也產(chǎn)生較大的影響。土地供給結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)各種比例商品房的構(gòu)成。如果由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)，由于高檔房屋的利潤(rùn)高，而普通商品房和中低價(jià)商品房的利潤(rùn)率低，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)信號(hào)選擇房屋開(kāi)發(fā)種類(lèi)，會(huì)提高高檔商品房的比例以獲取更多收益，這樣就削減了普通商品房和中低價(jià)商品房的比重。[11]我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偏好于高檔商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，其結(jié)果是普通商品房和中低價(jià)商品房數(shù)量有限，導(dǎo)致其市場(chǎng)價(jià)格上漲。最后，土地供給價(jià)格也會(huì)影響住房市場(chǎng)價(jià)格。一般經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。梁云芳和高鐵梅（2006）通過(guò)構(gòu)建模型分析了我國(guó)商品住宅價(jià)格波動(dòng)的成因，發(fā)現(xiàn)土地交易價(jià)格的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的變動(dòng)有較大的正向的影響。在任何條件下，地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格之間均為線性正相關(guān)關(guān)系。[12]我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升的重要原因之一即土地成本上漲較快。相關(guān)研究表明，住房用地價(jià)格對(duì)住房?jī)r(jià)格有很強(qiáng)的推動(dòng)作用，用地價(jià)格上漲1%，會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格上漲0.397%。[13]（三）住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模膨脹和信貸資源錯(cuò)配助推商品房市場(chǎng)價(jià)格高位運(yùn)行我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)?！皬?005年到2011年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重來(lái)看，均保持在18%左右；占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重也不斷提高，2007～2011年連續(xù)五年增幅均在10%以上”。[14]而且，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)源于銀行貸款，融資結(jié)構(gòu)具有明顯的銀行貸款依賴型特點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右。住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模膨脹對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有明顯的正向推動(dòng)作用?！白》块_(kāi)發(fā)貸款對(duì)房?jī)r(jià)影響的不確定性在中國(guó)體現(xiàn)為正向推動(dòng)作用。住房開(kāi)發(fā)貸款同比上漲幅度提高1%，帶動(dòng)城市未來(lái)房?jī)r(jià)偏離程度提高達(dá)到0.7%～1.5%”。“貸款占開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的比重越高，開(kāi)發(fā)商所追求的利潤(rùn)率越高”。[15]其原因在于，開(kāi)發(fā)商將貸款利息視為成本支出，因此，它們將提高價(jià)格獲取較高利潤(rùn)以彌補(bǔ)這部分成本。在社會(huì)生產(chǎn)和消費(fèi)的相互作用下，銀行信貸作用于資金的分配，進(jìn)而作用于生產(chǎn)要素的配置，最終決定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)。近年來(lái)住房信貸資源配置結(jié)構(gòu)也助推了我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格。在賣(mài)方市場(chǎng)條件下，有銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行直接信貸支持，解決開(kāi)發(fā)資金，而開(kāi)發(fā)商又偏好于戶型較大、毛利率較高、建造成本相對(duì)較低的住房開(kāi)發(fā)。在“羊群效應(yīng)”影響下，其他開(kāi)發(fā)企業(yè)也競(jìng)相選擇中高檔、豪宅、別墅等項(xiàng)目。為獲取高額回報(bào)，銀行受利益驅(qū)動(dòng)，也愿意為這些項(xiàng)目提供信貸，進(jìn)而開(kāi)發(fā)商最終能以合意的價(jià)格銷(xiāo)售住房回收資金。[16]眾所周知，近年來(lái)我國(guó)收入分配呈現(xiàn)出明顯的金字塔形格局，少數(shù)人群體卻擁有著更多的社會(huì)財(cái)富。銀行將更多的住房信貸資源配置到中高檔、豪宅和別墅項(xiàng)目建設(shè)上來(lái)，這些類(lèi)型的住房?jī)r(jià)格居高不下，而與占人口大多數(shù)的社會(huì)中低收入群體購(gòu)買(mǎi)力相匹配的中低檔住房開(kāi)發(fā)數(shù)量不足，而且數(shù)量有限的中低檔住房在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用下價(jià)格也不斷上漲。因此，在住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模日益膨脹和信貸資源錯(cuò)配雙因素疊加影響下，我國(guó)商品房市場(chǎng)價(jià)格不斷上漲也就在所難免。三保障性住房市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題分析通過(guò)近20年的艱苦努力，我國(guó)已初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主、以公共租賃和限價(jià)房為補(bǔ)充的城鎮(zhèn)住房保障體系。城鎮(zhèn)住房保障體系的初步建立，在解決我國(guó)城鎮(zhèn)中低收入階層居住問(wèn)題、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展方面都發(fā)揮了極其重要的作用。盡管如此，從整體上看，當(dāng)前我國(guó)住房保障覆蓋率較低、保障水平不高，住房保障領(lǐng)域問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜、矛盾重重，離“住有所居”目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)。存在的問(wèn)題主要包括以下幾個(gè)方面。（一）供給機(jī)制不協(xié)調(diào)，各類(lèi)型保障房產(chǎn)品比例失調(diào)，總量短缺和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并存按照保障房制度設(shè)計(jì)，最低收入階層租住廉租房，低收入和中低收入階層租住或者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房。保障性住房保障對(duì)象的確定主要是以“收入標(biāo)準(zhǔn)”來(lái)劃分的，然而，由于我國(guó)誠(chéng)信體系和居民收入申報(bào)制度的缺失，收入水平劃分標(biāo)準(zhǔn)本身的可信程度不高，加之各類(lèi)住房保障制度之間缺乏整體性，以致保障房的供給機(jī)制相互獨(dú)立，相互割裂。其后果有三點(diǎn)。一是“夾心層”的住房問(wèn)題被忽視，比如超過(guò)了廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)而又不具有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的群體成了住房保障制度的“盲區(qū)”。二是相互獨(dú)立的供給機(jī)制在不同收入階層之間造成了新的社會(huì)不公平。廉租房退出管理中帶有較明顯的強(qiáng)制性，而經(jīng)濟(jì)適用房退出機(jī)制卻更多地具有“自愿”色彩。廉租房的強(qiáng)制退出與經(jīng)濟(jì)適用房的自愿退出形成鮮明對(duì)比，造成了較高收入群體比最低收入群體享受了更多住房福利，形成了新的社會(huì)不公平。三是各種保障房產(chǎn)品之間缺少銜接機(jī)制，致使保障房持有者缺少退出激勵(lì)，也就不能使各種保障房產(chǎn)品得到循環(huán)利用。這一狀況將帶來(lái)保障房管理成本上升，以及由于不能在保障房產(chǎn)品之間形成良性的梯度消費(fèi)機(jī)制，造成社會(huì)保障資源低效利用和社會(huì)福利固化等結(jié)果。在未來(lái)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)住房需求結(jié)構(gòu)也將發(fā)生巨大變化。從需求方式上看，住房租賃需求比重將明顯上升。由于進(jìn)城務(wù)工人員是城鎮(zhèn)住房需求的主力軍，其工作流動(dòng)性大，支付能力較低，租賃住房更能滿足大部分農(nóng)民工的需求，因此，城鎮(zhèn)住房需求中租房的比例將顯著上升。在四類(lèi)主要保障房產(chǎn)品中，廉租房和公租房主要采取租賃使用模式，而經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房主要采用購(gòu)買(mǎi)方式。這種保障性住房供給結(jié)構(gòu)本應(yīng)能夠滿足不同保障對(duì)象的不同住房需求，然而，在實(shí)踐中，由于“重售輕租”不少地方卻出現(xiàn)了各類(lèi)保障房產(chǎn)品比例失調(diào)現(xiàn)象，對(duì)廉租房和公共租賃房的重視程度不夠，而熱衷于經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的供給。導(dǎo)致這一狀況的主要原因如下。一是居民長(zhǎng)期以來(lái)形成的特有的住房消費(fèi)偏好。與“有房住”相比，絕大多數(shù)居民更傾向于“有住房”。二是地方政府偏好于供給出售型保障房。由于租賃型住房的土地供給實(shí)行行政劃撥，而且收回租賃房建設(shè)成本的周期較長(zhǎng)，自然的地方政府對(duì)這一類(lèi)型保障房態(tài)度消極；相反，雖然經(jīng)濟(jì)適用房也實(shí)行“零地價(jià)”，但在政府看來(lái)，其供給是“一次性的”，建成并出售給保障對(duì)象后，不僅可收回部分建設(shè)成本且后續(xù)管理成本較低，因此比起租賃型保障房，政府更愿意供給出售型保障房。至于限價(jià)房，由于實(shí)行“競(jìng)地價(jià)”迎合了地方政府的“土地財(cái)政”，地方政府就對(duì)限價(jià)房的供給表現(xiàn)得很熱情。再者，當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)存在總量短缺和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩并存的問(wèn)題。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的研究結(jié)果表明，按照40平方米/人的改善目標(biāo)估算，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求缺口將達(dá)到15.1億平方米（見(jiàn)表2-1）。一方面，根據(jù)當(dāng)前我國(guó)居民收入分配結(jié)構(gòu)可知，中低收入群體在我國(guó)人口總數(shù)中仍占有較大比重。那么，我們可以推斷，我國(guó)當(dāng)前和未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)包括保障性住房在內(nèi)的住房總量仍處于短缺狀態(tài)，未來(lái)住房市場(chǎng)需求主要來(lái)源于中低收入階層中的住房困難群體。另一方面，近年來(lái)許多城市頻頻出現(xiàn)了保障性住房入住率低、申請(qǐng)遇冷的反?，F(xiàn)象。2012年河南鄭州市推出4002套經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)天僅有60余位購(gòu)房者登記選房，并連續(xù)幾日遇冷，主管部門(mén)不得不將選房截止日期由5月6日延長(zhǎng)至5月9日。然而，截至5月9日，4002套房源中還有866套剩余。[17]陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的數(shù)據(jù)顯示，在全省2014年竣工的91萬(wàn)套保障房中，入住率為88%，這意味著還有總數(shù)超過(guò)10萬(wàn)套保障房沒(méi)有入住。[18]相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，保障性住房申請(qǐng)“遇冷”本質(zhì)上是由于已建保障性住房并不適合住房困難群體的住房需求，戶型或配套設(shè)施不能令人滿意。表2-12011～2030年我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求缺口測(cè)算（按改善目標(biāo)）單位：億平方米年份2017201820192020202120222023住房總量缺口-9.1-10.4-11.7-13-13.5-13.9-14.2年份2024202520262027202820292030住房總量缺口-14.5-14.8-14.9-15.1-15.2-15.2-15.1資料來(lái)源：高培勇主編《新型城市化背景下的住房保障》，中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2012，第21頁(yè)。表2-12011～2030年我國(guó)城鎮(zhèn)住房供求缺口測(cè)算（按改善目標(biāo)）（二）城鄉(xiāng)供給嚴(yán)重失衡，重城輕鄉(xiāng)現(xiàn)象明顯，城鄉(xiāng)住房保障制度相互割裂由于長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)我國(guó)實(shí)行的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制，城鄉(xiāng)住房保障制度呈現(xiàn)出城鎮(zhèn)住房保障制度“一枝獨(dú)秀”的局面，在城鎮(zhèn)住房保障制度得以相當(dāng)程度發(fā)展的同時(shí)，農(nóng)村住房保障制度仍處在低級(jí)發(fā)展階段。從保障性住房供給城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)角度來(lái)講，當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)住房保障制度發(fā)展嚴(yán)重失衡，農(nóng)村住房保障水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城鎮(zhèn)，重城輕鄉(xiāng)的現(xiàn)象極為明顯。城鄉(xiāng)住房保障制度嚴(yán)重失衡具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，住房保障模式不同。城鎮(zhèn)建立起了覆蓋全體常住居民的分層次保障體系。根據(jù)不同收入水平家庭的住房支付能力，進(jìn)行分層次保障。與此相應(yīng)，農(nóng)村至今尚未建立起相應(yīng)的住房保障體系，仍停留在宅基地保障的低級(jí)階段。保障模式單一，社會(huì)水平低，家庭保障一直處于主導(dǎo)地位。其次，保障水平差異明顯。城鎮(zhèn)住房保障投入約為農(nóng)村住房保障的幾十倍甚至上百倍。從住房的環(huán)境與質(zhì)量來(lái)看，農(nóng)民的居住情況與城市相比也存在著巨大差距。[19]最后，從籌資渠道上看，城鄉(xiāng)建設(shè)保障性住房資金籌集渠道迥異，國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼不均衡現(xiàn)象較為突出。城鎮(zhèn)住房保障制度主要資金來(lái)源為財(cái)政預(yù)算安排的專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)資金以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓金凈收益等，而農(nóng)村住房保障制度資金主要依靠農(nóng)民自籌，中央及地方財(cái)政補(bǔ)助資金較少。[20]城鎮(zhèn)住房保障體系嚴(yán)格限定只有城鎮(zhèn)居民（有當(dāng)?shù)爻鞘袘艨冢┎拍芟硎芎瓦m用相關(guān)的保障性住房的規(guī)定。農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員要首先申請(qǐng)解決戶口問(wèn)題，才能再申請(qǐng)解決保障性住房問(wèn)題。[21]農(nóng)村住宅制度要求按照以戶為單位向村集體申請(qǐng)宅基地，個(gè)人利用宅基地進(jìn)行住房建設(shè)。有條件申請(qǐng)宅基地的必須是本村集體的村民，各地根據(jù)實(shí)際情況規(guī)定每戶可以申請(qǐng)宅基地的標(biāo)準(zhǔn)。[22]農(nóng)村由于實(shí)行以宅基地為基礎(chǔ)的土地保障，被普遍認(rèn)為已經(jīng)具備基本生活資料，一直沒(méi)有被納入住房保障范圍。[23]政府長(zhǎng)期忽略了農(nóng)村住房保障制度的建設(shè)與管理，農(nóng)民沒(méi)有享受到福利分房和針對(duì)住房困難家庭的住房保障制度。由此看出，當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)住房保障制度之間相互割裂，缺乏應(yīng)有的整體性。城鄉(xiāng)住房保障制度發(fā)展嚴(yán)重失衡及相互割裂帶來(lái)了一系列負(fù)面影響。第一，嚴(yán)重阻礙了社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分，而社會(huì)保障制度主要功能之一即實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。住房保障制度發(fā)展城鄉(xiāng)失衡及相互割裂必然進(jìn)一步拉大城鄉(xiāng)居民的收入差距。第二，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在當(dāng)前全面建設(shè)小康社會(huì)背景下，農(nóng)業(yè)農(nóng)村是最大短板，而農(nóng)村住房問(wèn)題又是短板中的短板。顯然，住房保障制度發(fā)展城鄉(xiāng)失衡不利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，不利于共同富裕目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。再者，重城輕鄉(xiāng)的住房保障制度最終也不利于緩解城鎮(zhèn)住房問(wèn)題。城鎮(zhèn)住房問(wèn)題和農(nóng)村住房問(wèn)題是一個(gè)國(guó)家或地區(qū)內(nèi)部同一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)不同側(cè)面，二者之間互為因果關(guān)系。從整體上看，城鎮(zhèn)住房問(wèn)題和農(nóng)村住房問(wèn)題之間僅存在著地域不同，其本質(zhì)上都是居民因支付能力不足不能自住其力，需要政府和社會(huì)施以援手。農(nóng)村住房問(wèn)題有效解決有利于緩解城鎮(zhèn)住房問(wèn)題。（三）住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，與我國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)和住房保障需求區(qū)域特點(diǎn)背離通常說(shuō)來(lái)，住房保障供給水平受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，住房保障水平也就越高。由于歷史和地理區(qū)位等因素的影響，我國(guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平明顯高于中西部地區(qū)，因此，按理說(shuō)，東部地區(qū)住房保障水平也應(yīng)比中西部地區(qū)高。然而，事實(shí)表明，我國(guó)公共保障性住房供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡，中西部地區(qū)住房保障覆蓋水平較高，而東部地區(qū)住房保障覆蓋率較低。我國(guó)住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡有較為復(fù)雜的成因，主要有經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平差異、中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付制度以及人口流動(dòng)趨勢(shì)等。中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付對(duì)中西部地區(qū)傾斜是住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡的主要致因?！吨醒肓庾》勘Ｕ蠈?zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金實(shí)施辦法》要求得到專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金的困難地區(qū)要將資金配套用于當(dāng)?shù)亓夥恐贫冉ㄔO(shè)，因此，中西部地區(qū)有更大的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)去發(fā)展住房保障制度。而對(duì)于東部地區(qū)而言，雖然自身財(cái)政實(shí)力較強(qiáng)，但由于保障性住房建設(shè)耗資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、成本回收慢，在現(xiàn)行政績(jī)考核標(biāo)準(zhǔn)下保障房建設(shè)無(wú)助于顯示政績(jī)，而且，由于勞動(dòng)力的流動(dòng)性較強(qiáng)，住房保障的社會(huì)收益并不能被地方政府獨(dú)享（例如農(nóng)村移民在某城市獲得技能提升后可能遷移到其他城市），這樣地方政府的投入和產(chǎn)出就無(wú)法實(shí)現(xiàn)匹配[24]，東部地區(qū)政府就沒(méi)有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和政治激勵(lì)去建設(shè)保障性住房。另外，我國(guó)東中西部人口比重差異以及人口由中西部向東部地區(qū)流動(dòng)的趨勢(shì)，也造成了住房保障較大的區(qū)域差異。將近40%的人口居住在東部地區(qū)，給地方政府住房保障工作帶來(lái)巨大的壓力。加之中西部地區(qū)人口不斷流向東部地區(qū)，導(dǎo)致東部地區(qū)人口密度不斷提高。在有限財(cái)力條件下東部地區(qū)城市住房供給跟不上巨大的需求，東部地區(qū)地方政府提供的住房保障覆蓋面就十分有限。相應(yīng)地，中西部地區(qū)人口比重本來(lái)就比較低，每年都有大量人口流向東部地區(qū)，因此，該地的住房保障需求較小，住房保障供給相對(duì)水平得以大幅度提高。再者，自2007年起，中央政府開(kāi)始以轉(zhuǎn)移支付方式向地方政府提供住房保障資金。但是，轉(zhuǎn)移支付的補(bǔ)助資金重點(diǎn)僅面向中西部財(cái)政困難地區(qū)，而且，在未考慮人口流動(dòng)因素的情況下，補(bǔ)助資金投入與人口流動(dòng)趨勢(shì)之間存在一定的背離。在這幾個(gè)因素疊加影響下，我國(guó)東中西部地區(qū)住房保障水平呈現(xiàn)出明顯的差異，東部地區(qū)住房保障水平明顯低于中西部地區(qū)。與住房保障供給城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)失衡的影響相似，住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡也不利于有效配置我國(guó)住房保障資源，不利于全面推進(jìn)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，不利于住房公平社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前，我國(guó)的住房保障資源極為有限，住房保障供給區(qū)域結(jié)構(gòu)失衡造成了東部沿海地區(qū)居民居住狀況較差，而中西部地區(qū)卻存在住房保障資源被浪費(fèi)的現(xiàn)象。中西部地區(qū)部分居民居住面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)平均水平，而東部沿海地區(qū)居民卻在為有一塊立錐之地犯愁，這種狀況有礙于全面推進(jìn)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，妨礙了住房公平目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（四）供給主體過(guò)于單一，政府占據(jù)著主體而非主導(dǎo)地位，其他市場(chǎng)主體不能或不愿意參與供給從供給主體來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供給主體均為政府，資金籌集和具體建設(shè)均由政府全權(quán)負(fù)責(zé)。公共租賃房的資金來(lái)源主要以政府財(cái)政投入為主，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制吸引社會(huì)資金的投入，形成了政府、市場(chǎng)和個(gè)人共同參與的資金供給模式。限價(jià)房帶有住房保障性質(zhì)，但本質(zhì)上是商品房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)，并在住宅市場(chǎng)上銷(xiāo)售。由此可看出，在當(dāng)前，政府是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房唯一的供給主體，公共租賃房供給主體為政府和市場(chǎng)，限價(jià)房的供給主體為市場(chǎng)。從四種類(lèi)型的保障性住房來(lái)看，限價(jià)房由于更具商品屬性，其供給主體為市場(chǎng)，其余三種類(lèi)型要么以政府為唯一的供給主體，要么以政府為主導(dǎo)。而且，事實(shí)上，即便是對(duì)于有市場(chǎng)和個(gè)人參與的公共租賃房而言，由于投資規(guī)模大、收益水平低、只租不售且資金回報(bào)周期長(zhǎng)，政府相關(guān)制度不完善，吸引投融資較為困難，鮮有市場(chǎng)或者個(gè)人愿意參與供給。也就是說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)保障性住房供給主體過(guò)于單一，政府主要占據(jù)著主體而并非主導(dǎo)地位，其他主體不能或者不愿意參與供給。供給主體單一的直接后果就是保障性住房建設(shè)資金來(lái)源單一，僅靠“政府從事保障性住房建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理，會(huì)因財(cái)政壓力和經(jīng)營(yíng)效率低下等而具有不可持續(xù)性”。[25]從公共產(chǎn)品供給主體選擇的公平和效率兩大標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，當(dāng)前以政府為主體的保障性住房供給模式既缺乏公平又缺少效率。從公平方面看，政府有限的財(cái)政資金投入難以滿足龐大的保障性住房需求，致使住房保障制度覆蓋率偏低，尚有大量的中低收入家庭仍未享受到政策性住房；從效率方面看，政府為主體的供給模式效率低下，具體表現(xiàn)在供給總量不足且供給結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、分配中的尋租腐敗和高昂的交易費(fèi)用。（五）建設(shè)用地來(lái)源遭遇瓶頸，制約了住房保障制度的順利推進(jìn)當(dāng)前，可供包括保障性住房在內(nèi)的我國(guó)城市建設(shè)使用的土地來(lái)源主要有兩個(gè)。一是通過(guò)城市房屋拆遷等形式形成的存量建設(shè)用地。按照相關(guān)法律規(guī)定，存量土地可直接用于城市建設(shè)。二是通過(guò)征收農(nóng)村土地形成的增量建設(shè)用地供應(yīng)。根據(jù)國(guó)土資源部數(shù)據(jù)，盡管我國(guó)當(dāng)前土地儲(chǔ)備總量較大，但住宅建設(shè)用地的供應(yīng)仍然面臨著較大瓶頸。首先，新增建設(shè)用地來(lái)源有限。我國(guó)土地總面積居于世界第3位，但人均土地面積僅為0.777公頃，是世界人均土地資源量的1/3，而且可利用土地面積正以前所未有的速度減少。其次，存量建設(shè)用地供給（即挖潛式供給）的“潛力”也十分有限。存量土地必須首先經(jīng)過(guò)整理和儲(chǔ)備方能轉(zhuǎn)化成城市建設(shè)用地，而土地整理過(guò)程本身又充斥著制度風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)資金風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等大量風(fēng)險(xiǎn)。土地供給是住房供給的源頭，是影響住房供給的最基礎(chǔ)、最根本的一環(huán)。無(wú)論是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，還是公共租賃房的建設(shè)都需要一定的土地作為最基本的前提條件。有限的新增建設(shè)用地和存量建設(shè)用地必將制約著我國(guó)住房保障制度的進(jìn)一步發(fā)展。（六）“磚頭補(bǔ)貼”與“人頭補(bǔ)貼”的供給模式之爭(zhēng)尚無(wú)定論，缺少針對(duì)性的供給模式效率低下，嚴(yán)重影響到了住房保障制度的有效實(shí)施住房保障供給模式適當(dāng)與否，既影響著保障對(duì)象的居住滿意度，又決定著住房保障政策效率高低。選擇適當(dāng)?shù)谋Ｕ夏Ｊ讲粌H能更大限度地提高居住弱勢(shì)群體的居住效用，又能充分利用經(jīng)濟(jì)社會(huì)資源、提高住房保障政策效率。當(dāng)前學(xué)術(shù)界對(duì)于保障性住房供給模式選擇問(wèn)題可謂見(jiàn)仁見(jiàn)智，但都有其合理性，關(guān)鍵是分析問(wèn)題的角度。保障性住房供給模式的選擇受到政府財(cái)政實(shí)力高低、城市建設(shè)用地豐缺、住房存量多寡以及城市發(fā)展階段不同等諸多外部約束條件的影響。作為一項(xiàng)社會(huì)公共政策，住房保障政策效率高低又受制于政策環(huán)境的約束。也就是說(shuō)，在不同外部約束條件下，住房保障政策尤其是住房保障供給模式選擇也應(yīng)有所不同。因此，在不同外部約束條件下，應(yīng)因時(shí)而變、因地制宜地選擇住房保障供給模式。第二節(jié)基于房?jī)r(jià)租金比視角的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)存在的問(wèn)題[26]長(zhǎng)期以來(lái)，無(wú)論是普通民眾還是官方，在房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控方面存在兩大認(rèn)識(shí)誤區(qū)：首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是住房市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控就是對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控；其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控就是調(diào)節(jié)商品房需求和供給數(shù)量。受此觀念影響，一方面，居民住房市場(chǎng)成了房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控唯一對(duì)象，而且還被進(jìn)一步地限制在出售市場(chǎng)上，而商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為宏觀調(diào)控的“盲區(qū)”。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)量問(wèn)題被重點(diǎn)“照顧”，結(jié)構(gòu)問(wèn)題卻被忽略。實(shí)際上，除了住房市場(chǎng)外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還包括商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)兩部分，它們又可細(xì)分為租賃市場(chǎng)和出售市場(chǎng)。住房市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)三類(lèi)市場(chǎng)數(shù)量問(wèn)題比較突出，但結(jié)構(gòu)問(wèn)題也不容忽視，而且，有時(shí)結(jié)構(gòu)問(wèn)題就是數(shù)量問(wèn)題的致因，結(jié)構(gòu)問(wèn)題的破解有助于數(shù)量問(wèn)題的解決。房?jī)r(jià)租金比是衡量租賃市場(chǎng)和出售市場(chǎng)關(guān)系協(xié)調(diào)程度的重要指標(biāo)。房?jī)r(jià)租金比是指在相同時(shí)期內(nèi)同一類(lèi)住房的租賃價(jià)格與出售價(jià)格之間的比例關(guān)系。它是國(guó)際上用以判斷房產(chǎn)是否具有投資價(jià)值和存在泡沫的普遍標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)內(nèi)稱為衡量樓市健康與否的晴雨表。實(shí)際上，除了能反映居民在商品房市場(chǎng)上的投資結(jié)構(gòu)外，房?jī)r(jià)租金比還可用來(lái)判斷商品房市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理與否。一般而言，房?jī)r(jià)租金比1∶200到1∶250之間意味著區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行良好，而1∶300則是警戒線。近年來(lái)我國(guó)不少大中城市商品房出售價(jià)格上漲的同時(shí)，租金卻漲幅甚微，甚至略有下降，2012年北京、上海、深圳、杭州等地住房房?jī)r(jià)租金比均超過(guò)了1∶300的警戒線。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)有機(jī)整體，不僅包括住房市場(chǎng)，還包括商業(yè)房地產(chǎn)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，每類(lèi)市場(chǎng)又可細(xì)分為租賃和出售市場(chǎng)。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，就應(yīng)將住房市場(chǎng)、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及每類(lèi)市場(chǎng)的租賃市場(chǎng)和出售市場(chǎng)均納入調(diào)控范圍。近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)不少大中城市房?jī)r(jià)上漲幅度很大，而租金上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象的發(fā)生，房?jī)r(jià)與租金的相互關(guān)系已引起了學(xué)界越來(lái)越多的關(guān)注。田傳浩（2003）研究指出，由于租賃市場(chǎng)需求的真實(shí)性，市場(chǎng)均衡狀態(tài)下的租金往往真實(shí)地反映了住房市場(chǎng)整體的供求關(guān)系，但房?jī)r(jià)可能發(fā)生背離市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)格的泡沫，這使得房?jī)r(jià)租金比可以成為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的指標(biāo)之一。謝岳來(lái)（2004）從購(gòu)房行為的潛在投資性出發(fā)探討了房?jī)r(jià)租金比的合理范圍，分析了泡沫和經(jīng)濟(jì)非理性影響房?jī)r(jià)租金比的內(nèi)在機(jī)制，并對(duì)京、滬、穗、杭四城市的房?jī)r(jià)租金比現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)證研究，但沒(méi)有得出房?jī)r(jià)與租金的相關(guān)結(jié)論。杜紅艷和馬永開(kāi)（2009）利用1998年第一季度到2006年第三季度的全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)的時(shí)間序列數(shù)據(jù)，運(yùn)用單位根檢驗(yàn)、協(xié)整關(guān)系檢驗(yàn)和格蘭杰英國(guó)關(guān)系檢驗(yàn)等方法，對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)與租金之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，研究結(jié)果表明，在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)和租金短期內(nèi)相互獨(dú)立，而房?jī)r(jià)是租金變動(dòng)的長(zhǎng)期原因。國(guó)外學(xué)者也較早地注意到了房?jī)r(jià)與租金的相互關(guān)系問(wèn)題。Clayton（1996）首先提出租金與房?jī)r(jià)的關(guān)系類(lèi)似于股票市場(chǎng)股利與股價(jià)的關(guān)系，他們運(yùn)用現(xiàn)值模型對(duì)兩者的關(guān)系進(jìn)行研究，認(rèn)為房?jī)r(jià)是未來(lái)租金收益的現(xiàn)值之和。以JoshuaGallin（2004）為代表的學(xué)者以時(shí)間序列為基礎(chǔ)，應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)誤差修正模型和長(zhǎng)期水平回歸模型檢驗(yàn)租金房?jī)r(jià)比這一指標(biāo)對(duì)于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)租金和房?jī)r(jià)變化的能力。研究結(jié)論為，租金房?jī)r(jià)比對(duì)預(yù)測(cè)未來(lái)四年內(nèi)房?jī)r(jià)的走勢(shì)能力較強(qiáng)，而無(wú)法預(yù)測(cè)同等時(shí)間內(nèi)未來(lái)租金的波動(dòng)趨勢(shì)?？煽闯?，已有成果主要從兩個(gè)方面展開(kāi)研究。首先，從投資行為風(fēng)險(xiǎn)性角度考察不合理的房?jī)r(jià)租金比帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，其基本邏輯為，房?jī)r(jià)租金比相當(dāng)于股票市場(chǎng)中的市盈率，其倒數(shù)（即租金房?jī)r(jià)比）相當(dāng)于房地產(chǎn)的投資收益率。如果房?jī)r(jià)偏離租金回報(bào)率過(guò)遠(yuǎn)，意味著房地產(chǎn)價(jià)值被高估，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。其次，對(duì)租金和房?jī)r(jià)二者關(guān)系本身進(jìn)行實(shí)證分析。因此，從整體上看，現(xiàn)有成果主要有兩方面不足：一是鮮有學(xué)者從房?jī)r(jià)租金比角度出發(fā)考察房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控問(wèn)題；二是偏重于對(duì)投資行為的分析而忽略對(duì)消費(fèi)習(xí)慣的探討。其結(jié)果是，不能提出針對(duì)性較強(qiáng)的有效的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控措施。因此，本節(jié)將在前人的研究成果基礎(chǔ)上，以房?jī)r(jià)租金比為視角，探討我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的有效對(duì)策。一商品房市場(chǎng)租售價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制及房?jī)r(jià)租金比分析（一）商品房市場(chǎng)租售價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制分析商品房市場(chǎng)由租賃市場(chǎng)和出售市場(chǎng)組成，兩類(lèi)市場(chǎng)之間聯(lián)系緊密。出售價(jià)格是商品房一次性出售的單價(jià)，租賃價(jià)格則是商品房的“零售”單價(jià)，兩者都是同一商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。出售價(jià)格變化將引起租賃價(jià)格的相應(yīng)變化，反之亦是。我們可將商品房租賃市場(chǎng)和出售市場(chǎng)以縱軸為中心進(jìn)行水平翻轉(zhuǎn)，在同一平面上顯示兩個(gè)市場(chǎng)的關(guān)系（見(jiàn)圖2-1）。圖2-1商品房租賃市場(chǎng)與銷(xiāo)售市場(chǎng)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制由圖2-1可看出，E1和E2分別是出售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的均衡點(diǎn)，P和R是相應(yīng)的均衡價(jià)格。假如在出售市場(chǎng)上商品房出售價(jià)格由P上升至P′，租賃市場(chǎng)價(jià)格不變，那么，出售市場(chǎng)有效需求將減少，減少的這部分有效需求將轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)由于受到新增需求的沖擊，需求曲線D2將向左上方移動(dòng)，使租賃價(jià)格由R上升至R′。商品房市場(chǎng)的有效需求在兩個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)轉(zhuǎn)移，將抑制出售市場(chǎng)價(jià)格的不斷上漲，促使租賃市場(chǎng)價(jià)格上升，這種變化將一直持續(xù)到兩種價(jià)格比例關(guān)系恢復(fù)到合理水平。顯然，市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)果是，租賃價(jià)格隨出售價(jià)格上漲而上漲，只有二者比例合理時(shí)，租售市場(chǎng)才能得以平衡。[27]（二）我國(guó)房?jī)r(jià)租金比分析近年來(lái)，由于供需失衡引致銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)租金水平的過(guò)快上漲，住宅和商業(yè)物業(yè)租價(jià)比總體呈下降趨勢(shì)。租售價(jià)格變化未能保持相應(yīng)速度，在一定程度上反映了租售市場(chǎng)失衡，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。表2-2、表2-3和表2-4分別是2005～2009年我國(guó)部分城市居住物業(yè)租價(jià)比、商業(yè)物業(yè)租價(jià)比和工業(yè)廠房租價(jià)比變化情況。表2-22005～2009年樣本城市居住物業(yè)租價(jià)比年份20052006200720082009城市北京1∶1871∶1961∶2481∶2611∶314深圳1∶1891∶1991∶2761∶2871∶331上海1∶1761∶1731∶2181∶2541∶319杭州1∶2091∶2011∶2271∶2151∶312天津1∶2041∶2021∶2351∶2621∶302青島1∶1951∶1901∶2261∶2911∶356資料來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價(jià)比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價(jià)比。表2-22005～2009年樣本城市居住物業(yè)租價(jià)比表2-32005～2009年樣本城市商業(yè)物業(yè)租價(jià)比年份20052006200720082009城市北京1∶1371∶1331∶1321∶1341∶143深圳1∶1341∶1311∶1311∶1891∶234上海1∶1351∶1301∶1291∶1581∶171杭州1∶1511∶1611∶1561∶1841∶191天津1∶1621∶1541∶1621∶1491∶152青島1∶1411∶1371∶1451∶1951∶209資料來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價(jià)比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價(jià)比。表2-32005～2009年樣本城市商業(yè)物業(yè)租價(jià)比表2-42005～2009年樣本城市工業(yè)廠房租價(jià)比年份20052006200720082009城市北京1∶2401∶2261∶2191∶1851∶180深圳———1∶2231∶176上海1∶2361∶2161∶1791∶1691∶152杭州———1∶1601∶159天津1∶2461∶2301∶2111∶2091∶190資料來(lái)源：中國(guó)城市地價(jià)網(wǎng)，2010年4月1日。原數(shù)據(jù)為年租價(jià)比，筆者根據(jù)需要已換算成月租價(jià)比。表2-42005～2009年樣本城市工業(yè)廠房租價(jià)比由表2-2可看出，2005～2008年，雖然北京、深圳等六個(gè)城市居住物業(yè)租價(jià)比均高于1∶300，但基本處于一直下降的趨勢(shì)，而且降幅明顯，2009年各樣本城市租價(jià)比均突破1∶300的警戒線。這一情況表明，居住物業(yè)租金上漲跟不上售價(jià)上漲速度。由表2-3和圖2-2可看出，2005～2009年各樣本城市商業(yè)物業(yè)租價(jià)比均呈下降趨勢(shì)，但降幅并不明顯，表明商業(yè)物業(yè)租金和售價(jià)上漲幅度差不多。2007年以前，我國(guó)住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)漲幅迅速超過(guò)非住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的漲幅，但自2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)“V”形反轉(zhuǎn)以后，商業(yè)用房不僅在漲幅上落后于住宅價(jià)格，實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格也已絕對(duì)低于住宅，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了商住倒掛現(xiàn)象。由表2-4可看出，工業(yè)廠房租價(jià)比呈上升態(tài)勢(shì)，整體偏高，普遍高于住宅，甚至高于商業(yè)物業(yè)租價(jià)比，該現(xiàn)象打破了不動(dòng)產(chǎn)投資的基本規(guī)律，存在明顯不合理成分。這一情況表明，工業(yè)用地出讓價(jià)格有進(jìn)一步提高的空間，工業(yè)用地的真實(shí)價(jià)值有待逐步得到體現(xiàn)。從圖2-2可看出，整體上看，居住物業(yè)地價(jià)漲幅明顯高于商業(yè)和工業(yè)物業(yè)地價(jià)，除2006～2008年外，工業(yè)物業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率均低于商業(yè)和居住物業(yè)。這也可部分地解釋工業(yè)物業(yè)租價(jià)比一直高于商業(yè)和居住物業(yè)租價(jià)比的原因。圖2-22001～2011年全國(guó)主要城市監(jiān)測(cè)地價(jià)情況因此，從整體上看，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)租價(jià)比均不合理。居住物業(yè)方面，租價(jià)比下降速度過(guò)快、幅度過(guò)大，逐漸逼近或超過(guò)國(guó)際警戒線。商業(yè)物業(yè)方面，租賃價(jià)格漲幅不明顯，城市商業(yè)地段房租價(jià)格特別是建筑地段地租未能充分體現(xiàn)資源的稀缺性。按照一般規(guī)律，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值的比例應(yīng)該更高，而我國(guó)目前的居住地價(jià)與商業(yè)地價(jià)的差距并不大，商業(yè)用地地價(jià)房?jī)r(jià)比高于居住用地地價(jià)房?jī)r(jià)比。這一反?，F(xiàn)象說(shuō)明，現(xiàn)階段我國(guó)住宅市場(chǎng)化程度較商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)化程度更高。工業(yè)物業(yè)方面，租價(jià)比呈不降反升趨勢(shì)，特別是工業(yè)用地價(jià)格有明顯的下降跡象。二我國(guó)不合理房?jī)r(jià)租金比的形成原因分析（一）傳統(tǒng)的置業(yè)文化產(chǎn)權(quán)意識(shí)根深蒂固從住房消費(fèi)方式來(lái)看，通常說(shuō)來(lái)，居民住房消費(fèi)有購(gòu)買(mǎi)和租賃方式之分。兩者主要區(qū)別在于，在購(gòu)買(mǎi)商品房消費(fèi)中，居民擁有完全產(chǎn)權(quán)，包括獨(dú)自占有、使用、支配、處置并收益等一系列完整權(quán)利；而商品房租賃者只擁有部分產(chǎn)權(quán)，主要是使用權(quán)。隨著住房體制改革的不斷深入，我國(guó)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化——住房消費(fèi)由公有產(chǎn)權(quán)為主向私有產(chǎn)權(quán)為主轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)明顯。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民形成特有的“擁有住房”的消費(fèi)偏好。與“有房住”相比，絕大多數(shù)居民更傾向于“有住房”。20世紀(jì)70年代末，中國(guó)城市住房自有化率僅10%左右，有些城市甚至低于4%，而截至2009年我國(guó)住房自有化率已高達(dá)92%。絕大部分居民都認(rèn)為住房就意味著財(cái)產(chǎn)，特別是在近年來(lái)房?jī)r(jià)一直在高位運(yùn)行的情況下，包括中低收入群體在內(nèi)的消費(fèi)者擁有房產(chǎn)的欲望就更為強(qiáng)烈，住房剛性需求不斷增加。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，到20世紀(jì)末，美國(guó)住房私有率為66%，英國(guó)為68%，德國(guó)為44%，日本為62%，歐洲一些國(guó)家的住房私有率長(zhǎng)期維持在40%左右。[28]在傳統(tǒng)置業(yè)文化完全產(chǎn)權(quán)意識(shí)影響下，不少城鎮(zhèn)居民“理性”地選擇了購(gòu)房而不是租房。而在資源約束條件下，住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上過(guò)快增長(zhǎng)的住房購(gòu)買(mǎi)需求。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在其他因素不變的情況下，住房需求膨脹帶來(lái)的后果就是住房出售價(jià)格飆升。相反地，由于租賃市場(chǎng)被大部分消費(fèi)者冷落，需求增長(zhǎng)緩慢，甚至停止或負(fù)增長(zhǎng)，住房租金價(jià)格水平增長(zhǎng)甚微甚至負(fù)增長(zhǎng)。因此，租售兩個(gè)市場(chǎng)此消彼長(zhǎng)的結(jié)果使整個(gè)住房市場(chǎng)租售比不斷上升。（二）住房商品的投資性和投資渠道瓶頸溢出的投資需求助推房?jī)r(jià)高企住房商品與其他普通商品不同，具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，而且價(jià)格巨大。住房既可用于居住，即用于生活消費(fèi)，也可以用于投資租賃，以達(dá)到保值增值的目的。而且住房的投資性和消費(fèi)性不易區(qū)分，在住房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期上漲的情況下，常被視為投資工具。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，我國(guó)城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷增長(zhǎng)，但由于包括醫(yī)療保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)在內(nèi)的社會(huì)保障制度不完善，居民消費(fèi)傾向低，而儲(chǔ)蓄傾向較高。居民儲(chǔ)蓄目的就是通過(guò)投資實(shí)現(xiàn)資金保值和增值。然而，一些投資項(xiàng)目缺乏規(guī)范與穩(wěn)健機(jī)制，股市投資風(fēng)險(xiǎn)大，使老百姓對(duì)某些領(lǐng)域與項(xiàng)目投資缺乏信心，所以，一旦房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲區(qū)間，時(shí)機(jī)成熟，就會(huì)引起投機(jī)性短期資本大量涌入住房市場(chǎng)，近年來(lái)特別是在通貨膨脹預(yù)期影響下，居民通過(guò)買(mǎi)房置業(yè)使其儲(chǔ)蓄保值的愿望更為強(qiáng)烈。因此，我國(guó)居民投資渠道單一、投資品種稀少是引發(fā)一些城市炒房熱潮的主要原因。[29]正是由于住房商品具有投資性和當(dāng)前居民投資渠道狹窄，不少居民將其剩余資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，想通過(guò)賤買(mǎi)貴賣(mài)方式獲得資金增值收益。投資性特別是投機(jī)性需求的惡性膨脹，是房?jī)r(jià)偏離均衡價(jià)格水平的背后推手。而在住房租賃市場(chǎng)不活躍的情況下，租售比上升就成了必然。（三）住房租賃市場(chǎng)發(fā)展滯后阻抑房租價(jià)格的上漲我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，住房總量還不足，加之居民住房需求的換代升級(jí)才剛剛開(kāi)始，住房過(guò)濾效應(yīng)尚未充分體現(xiàn)，使得我國(guó)住房一級(jí)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后。住房三級(jí)市場(chǎng)是住房租賃市場(chǎng)。目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)主要存在以下一些問(wèn)題：隱形租賃市場(chǎng)、地下租賃活動(dòng)盛行，缺少依法租賃觀念，影響到房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)作，難以有效保障消費(fèi)者的合法權(quán)益；管理體制不順，各管理主體之間嚴(yán)重缺乏協(xié)調(diào)和溝通，造成多頭管理、政出多門(mén)的負(fù)面影響，管理主動(dòng)性不足、效率低下，加劇了租賃市場(chǎng)秩序混亂；市場(chǎng)誠(chéng)信問(wèn)題嚴(yán)重，存在著房屋中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、欺騙出租人和承租人現(xiàn)象，房東無(wú)端克扣租戶押金，租客欠費(fèi)損壞房屋設(shè)備等不誠(chéng)信行為；市場(chǎng)服務(wù)水平低，服務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，整體素質(zhì)不高，中介機(jī)構(gòu)數(shù)量多但規(guī)模小、資信差，經(jīng)營(yíng)行為短期性明顯，行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。住房租賃市場(chǎng)滯后導(dǎo)致我國(guó)整個(gè)住房市場(chǎng)不協(xié)調(diào)和非均衡發(fā)展，繁榮的出售市場(chǎng)背后是蕭條的租賃市場(chǎng)。出售與租賃兩個(gè)市場(chǎng)非均衡發(fā)展的后果是，一方面，絕大多數(shù)居民涌入出售市場(chǎng)，強(qiáng)行推高市場(chǎng)需求，使住房?jī)r(jià)格大大偏離其價(jià)值，住房租售比偏離合理區(qū)間；另一方面，從長(zhǎng)期看，住房過(guò)濾效應(yīng)不明顯最終成為住房一級(jí)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的掣肘。（四）商業(yè)行業(yè)特點(diǎn)、國(guó)家政策影響及新興業(yè)態(tài)的沖擊使商業(yè)物業(yè)租售比難以降低隨著人們經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域的擴(kuò)大，商業(yè)活動(dòng)也越來(lái)越頻繁，從而產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所——商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求。在一個(gè)相對(duì)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)普遍高于住宅價(jià)格，然而，目前我國(guó)不少城市商住倒掛現(xiàn)象較為明顯。當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)租價(jià)比較高的原因大致有四個(gè)。一是整體上我國(guó)商業(yè)發(fā)展較為落后，社會(huì)消費(fèi)品零售規(guī)模并不大。同時(shí)，商業(yè)受?chē)?guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)影響較大，商業(yè)地產(chǎn)投資商對(duì)未來(lái)收益預(yù)期不確定，因此，不少投資者更偏好于租賃房屋的短期投資，而不是購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)期投資。二是商業(yè)房地產(chǎn)僅是商業(yè)的輔助性生產(chǎn)要素，即僅僅是人們從事商業(yè)活動(dòng)的場(chǎng)所，而這種輔助性生產(chǎn)要素價(jià)格需以生產(chǎn)成本形式從商業(yè)利潤(rùn)中收回，而且這種生產(chǎn)要素本身升值空間不大且不穩(wěn)定，因此商業(yè)投資者更傾向于租賃商業(yè)物業(yè)。三是由于近年來(lái)新興商業(yè)業(yè)態(tài)——超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心和網(wǎng)絡(luò)零售等迅猛發(fā)展，進(jìn)一步降低了商業(yè)地產(chǎn)需求。超級(jí)市場(chǎng)、購(gòu)物中心的出現(xiàn)提高了商業(yè)活動(dòng)的集中度，減少了商業(yè)地產(chǎn)需求量；網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物也因減少了商業(yè)地產(chǎn)方面的支出而備受商業(yè)投資者的青睞。四是商業(yè)地產(chǎn)的政策控制比普通商品房更為嚴(yán)格，投資普通商品房對(duì)房產(chǎn)投資者更具吸引力。目前，無(wú)論是就信貸政策還是稅收政策而言，商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻都高于普通商品房，這在較大程度上阻抑了社會(huì)資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在此四方面因素影響下，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)出售價(jià)格上漲幅度小、速度慢，較之居住物業(yè)租售比明顯偏高。（五）工業(yè)化和招商引資目標(biāo)下工業(yè)用地廉價(jià)化趨勢(shì)明顯整體上看，當(dāng)前我國(guó)正處于工業(yè)化中期或中后期。工業(yè)化的加速推進(jìn)離不開(kāi)城鎮(zhèn)土地的支撐，工業(yè)化進(jìn)程加快也提升了城市土地利用規(guī)模和強(qiáng)度。作為必要的生產(chǎn)要素，土地資源配置到工業(yè)中來(lái)本應(yīng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，即土地資源應(yīng)按照市場(chǎng)供需狀況來(lái)決定其價(jià)格。然而，我國(guó)的工業(yè)化是在政府強(qiáng)力干預(yù)下進(jìn)行的，政府部門(mén)在工業(yè)用地審批中大開(kāi)方便之門(mén)，不僅如此，還以低于市場(chǎng)水平的價(jià)格將土地資源配置到工業(yè)中。特別是，近年來(lái)，無(wú)論是沿海城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造，還是內(nèi)地城市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，不少地方政府都拋出土地價(jià)格優(yōu)惠橄欖枝以招商引資，在地價(jià)上和土地出讓金繳納方式上都給予最大限度的優(yōu)惠。因此，在工業(yè)化和招商引資目標(biāo)的驅(qū)使下，地方政府以廉價(jià)土地?fù)Q取本地工業(yè)發(fā)展的做法致使工業(yè)用地價(jià)格一直維持在較低水平上，其結(jié)果是工業(yè)物業(yè)租售比較高。進(jìn)一步的，由于工業(yè)用地價(jià)格將被計(jì)入產(chǎn)品成本，因此理性的生產(chǎn)廠商在利潤(rùn)最大化動(dòng)機(jī)驅(qū)使下，力爭(zhēng)以更低的地價(jià)建廠進(jìn)行生產(chǎn)。廠商在建廠時(shí)通常有租用場(chǎng)地和從政府手中拿地新建兩種選擇，他們將權(quán)衡兩種方式的成本高低。如果租用場(chǎng)地比新建廠房更有利，廠商將選擇租用場(chǎng)地進(jìn)行生產(chǎn)。這一點(diǎn)與居住物業(yè)和商用物業(yè)投資者略有不同，居住物業(yè)和商用物業(yè)投資者在進(jìn)行投資時(shí)期望所投資項(xiàng)目不僅能保值還能增值，而由于工業(yè)物業(yè)往往地處城市非繁華地段，加之各類(lèi)企業(yè)在廠房戶型等設(shè)計(jì)上不盡相同，使其日后轉(zhuǎn)讓價(jià)值大幅度降低，因此工業(yè)物業(yè)基本不具備保值和增值功能，投資者更偏好于租賃廠房。由此，工業(yè)物業(yè)租售比將維持在較高水平。第三節(jié)基于宏觀調(diào)控視角的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革[30]根據(jù)前文分析結(jié)論可知，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象主要源于供給側(cè)。市場(chǎng)壟斷性質(zhì)注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)要出現(xiàn)供給價(jià)格偏高、供給結(jié)構(gòu)不合理、結(jié)構(gòu)性短缺與總量庫(kù)存嚴(yán)重短缺并存等現(xiàn)象；政府壟斷著土地供給數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)和供給價(jià)格，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的幕后推手；銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受盈利動(dòng)機(jī)的驅(qū)使，住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模日益擴(kuò)張和信貸資源錯(cuò)配也是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升的始作俑者。既然如此，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效的宏觀調(diào)控目標(biāo)，應(yīng)從供給側(cè)入手，著力于改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給制度以及優(yōu)化住房信貸資源配置。當(dāng)然，無(wú)論是改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給制度，還是優(yōu)化住房信貸資源配置，這些政策的效應(yīng)不盡相同。要優(yōu)化調(diào)控效果，必須根據(jù)特定時(shí)期的宏觀調(diào)控目標(biāo)，考慮各項(xiàng)措施之間的抵消效應(yīng)。本部分以宏觀調(diào)控為視角分析普通商品房市場(chǎng)供給側(cè)改革的措施，同時(shí)對(duì)這些措施的效應(yīng)進(jìn)行比較分析，進(jìn)而探索如何搭配使用這些調(diào)控措施。一基于房?jī)r(jià)視角的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)改革措施（一）適當(dāng)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度，提升房地產(chǎn)行業(yè)自律水平市場(chǎng)集中度是反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的基本因素，主要表現(xiàn)為市場(chǎng)壟斷程度或競(jìng)爭(zhēng)程度的高低，是市場(chǎng)勢(shì)力的重要量化指標(biāo)。某一市場(chǎng)集中度越高，少數(shù)企業(yè)所占市場(chǎng)份額就越大，市場(chǎng)勢(shì)力越大，壟斷程度也就越高。根據(jù)前文分析結(jié)論，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的寡頭壟斷市場(chǎng)，其市場(chǎng)集中度過(guò)高，在某一個(gè)特定區(qū)域，少數(shù)幾家房地產(chǎn)企業(yè)控制著當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)供給，瓜分了該地的住房市場(chǎng)份額。既然市場(chǎng)集中度過(guò)高，容易導(dǎo)致市場(chǎng)壟斷，那么，作為宏觀市場(chǎng)調(diào)控者，政府當(dāng)前應(yīng)將主要精力集中于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和反壟斷的措施上來(lái)。具體地講，可以通過(guò)適當(dāng)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，讓更多資金實(shí)力雄厚、具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)供給住房；進(jìn)一步完善《反壟斷法》，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)生產(chǎn)更多的住房，從而降低住房市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)，提升房地產(chǎn)行業(yè)自律水平也勢(shì)在必行。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)缺少行業(yè)自律，一旦政府放松限制政策，個(gè)別企業(yè)就出現(xiàn)捂盤(pán)惜售、囤積居奇，或者直接漲價(jià)等違背市場(chǎng)規(guī)則和行業(yè)規(guī)則的不法行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)集體調(diào)價(jià)，從而導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)亂象頻出。從發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的自律對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展至關(guān)重要。加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)自律，可從以下三個(gè)方面著手。第一，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)該充分發(fā)揮協(xié)調(diào)管理作用，通過(guò)規(guī)范內(nèi)部活動(dòng)，促進(jìn)內(nèi)部團(tuán)結(jié)，并通過(guò)協(xié)商協(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個(gè)有利于行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展的良好環(huán)境。第二，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的立法，規(guī)范行業(yè)協(xié)會(huì)的行為。為保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的組織與行為，就需要立法，通過(guò)立法來(lái)明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的宗旨。在推進(jìn)立法規(guī)范的同時(shí)，輔之以制定房地產(chǎn)職業(yè)道德準(zhǔn)則，以約束協(xié)會(huì)成員的從業(yè)行為。第三，由行業(yè)組織頒發(fā)職業(yè)資格證書(shū)，提高從業(yè)者的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，大多數(shù)從業(yè)人員均未受過(guò)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)教育和訓(xùn)練，缺乏必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能。由行業(yè)組織頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書(shū)既能保證其權(quán)威性，又能保證其公正性。（二）完善住房市場(chǎng)土地供給制度，降低住房建設(shè)的土地成本2002年開(kāi)始實(shí)行的土地出讓“招拍掛”制度刺激了地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴。從各國(guó)和地區(qū)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地出讓不是土地供給的唯一方式，中國(guó)香港的批租制度、瑞典的土地銀行制度、美國(guó)的私有與公有混合制度都具有分層次供給土地的特征（李珂、高曉巍，2009）。我國(guó)的土地供給方式也應(yīng)該有多層次的選擇，這樣有利于土地價(jià)格與租賃價(jià)格的互補(bǔ)完善，同時(shí)可解決土地財(cái)政的死結(jié)。具體而言，首先，可將現(xiàn)行土地出讓制改為年租制，不僅降低了土地收入，而且降低了土地開(kāi)發(fā)成本。其次，改變目前住房用地出讓方式，對(duì)普通住房用地采用“協(xié)議”方式出讓?zhuān)越档推胀ㄗ》坑玫貎r(jià)格，抑制居住用地出讓價(jià)格的非理性上漲。[31]同時(shí)，為了扭轉(zhuǎn)地方政府日益嚴(yán)重的土地財(cái)政現(xiàn)象，大力發(fā)展地方債券市場(chǎng)，減少地方融資平臺(tái)對(duì)土地的依賴，使地方債券的發(fā)行建立在未來(lái)財(cái)政收入而非土地收入的基礎(chǔ)上。[32]從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上調(diào)整住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡的有效途徑之一。現(xiàn)階段我國(guó)的住房需求主要以中小戶型的普通住房和保障性住房為主，因此，應(yīng)加大對(duì)普通住房特別是中小型普通住房以及保障性住房的建設(shè)用地供給，相應(yīng)地，嚴(yán)格限制對(duì)高檔住房、別墅類(lèi)項(xiàng)目的建設(shè)用地供給。（三）適度控制住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模，合理配置住房信貸資源適度控制住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例，既是規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的需要，又是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的需要。降低開(kāi)發(fā)商的外部融資比例，在資本金一定的條件下會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商減少投資量，使住房存量不致過(guò)快增長(zhǎng)（張偉，2009）。為了杜絕自有資金少、主要靠銀行信貸獲得開(kāi)發(fā)資金的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，應(yīng)該適度提高開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入的自有資本金門(mén)檻，從而從源頭上減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的逐利壓力，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)由壟斷利潤(rùn)水平逐漸回歸到平均利潤(rùn)水平，使得部分中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇自動(dòng)退出。推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組，鼓勵(lì)建立大的企業(yè)集團(tuán)，逐漸淘汰貸款依賴型的中小房地產(chǎn)企業(yè)，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模，提高其自我積累和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。適度控制住房開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的間接手段是提高住房開(kāi)發(fā)信貸利率水平。隨著貸款利率的提高，開(kāi)發(fā)商成本增加，在住房?jī)r(jià)格既定的條件下，開(kāi)發(fā)商將減少投資。對(duì)于那些貸款依賴型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其開(kāi)發(fā)投資的貸款利率敏感性較大，從而迫使其選擇退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。既然住房開(kāi)發(fā)信貸資源錯(cuò)配也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下的主要原因之一，那么，政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)該采取措施進(jìn)行宏觀調(diào)控和引導(dǎo)更多的住房信貸資源配置到中低檔住房開(kāi)發(fā)中來(lái)，充分發(fā)揮住房開(kāi)發(fā)信貸政策對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用。具體而言，將住房建設(shè)項(xiàng)目按建設(shè)檔次、面積、建設(shè)地段等指標(biāo)劃分為重點(diǎn)支持、優(yōu)先支持、嚴(yán)格限制、禁止開(kāi)發(fā)等類(lèi)別，實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的信貸政策傾斜，如重點(diǎn)和優(yōu)先支持普通商品房建設(shè)的資金需要，嚴(yán)格限制對(duì)高檔住房項(xiàng)目的信貸投放，禁止對(duì)豪華住房項(xiàng)目提供信貸支持。在貸款定價(jià)上，實(shí)行扶優(yōu)限劣。對(duì)保障性住房和普通商品房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行利率優(yōu)惠政策，而對(duì)高檔住房項(xiàng)目則實(shí)現(xiàn)上浮利率政策。[33]盡管三種措施的最終目標(biāo)都是宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，確保其可持續(xù)健康發(fā)展，但由于政策作用對(duì)象、政策手段、效果顯現(xiàn)、直接目標(biāo)等不盡相同，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給與優(yōu)化信貸配置三種措施的效應(yīng)也就不盡相同（見(jiàn)表2-5）。改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的作用對(duì)象是整個(gè)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，其政策手段為降低房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度和提高行業(yè)自律水平，其直接目標(biāo)為優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、減少市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為；完善土地供給作用對(duì)象是地產(chǎn)供給市場(chǎng)，其政策手段為優(yōu)化土地供給模式和土地供給結(jié)構(gòu)，其直接目標(biāo)為降低住房建設(shè)的土地成本及優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)；優(yōu)化信貸資源配置作用對(duì)象是整個(gè)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)，其政策手段是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例和優(yōu)化信貸資源配置結(jié)構(gòu)，其直接目標(biāo)是培育經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以及優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。從效果顯現(xiàn)快慢上看，由于建設(shè)和整頓市場(chǎng)、提高行業(yè)自律水平、營(yíng)造健康的市場(chǎng)環(huán)境等措施并非一蹴而就，因此，改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)需要幾十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，其效果顯現(xiàn)較慢；畢竟土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有別，而且促使政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”依賴癥從而優(yōu)化土地供給模式不是短時(shí)間內(nèi)就能完成的任務(wù)，因此，針對(duì)土地市場(chǎng)的改革措施還需假以時(shí)日才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其效果顯現(xiàn)較慢，但較之改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)耗時(shí)較短；由于信貸規(guī)模控制和信貸資源配置措施直接作用于房地產(chǎn)企業(yè)，提高自有資本金比例和提高貸款利率都能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)行為產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響，因此，優(yōu)化信貸資源配置的效果顯現(xiàn)較快。表2-5改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置比較及政策效應(yīng)調(diào)控措施政策作用對(duì)象政策手段直接目標(biāo)效果顯現(xiàn)改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)供給市場(chǎng)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度、提高行業(yè)自律水平優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境、減少市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)行為慢完善土地供給土地供給市場(chǎng)優(yōu)化土地供給模式和土地供給結(jié)構(gòu)降低住房建設(shè)土地成本、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)較慢優(yōu)化信貸配置房產(chǎn)供給市場(chǎng)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金比例、優(yōu)化信貸資源配置結(jié)構(gòu)培育經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、誠(chéng)實(shí)守信的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)快表2-5改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置比較及政策效應(yīng)改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、完善土地供給和優(yōu)化信貸配置三者之間還存在著抵消