倉(cāng)儲(chǔ)物流建筑工程費(fèi)用估算明細(xì)表

注：電氣工程包括照明、動(dòng)力、避雷、電視、電話(huà)、保安監(jiān)視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等內(nèi)容。注：電氣工程包括照明、動(dòng)力、避雷、電視、電話(huà)、保安監(jiān)視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等內(nèi)容。投資規(guī)模和資金籌措1、建設(shè)投資估算（1）建筑工程費(fèi)用經(jīng)估算，工程費(fèi)用為萬(wàn)元。根據(jù)德州市及相關(guān)地區(qū)2006年~2009年建設(shè)的類(lèi)似工程，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，采用單位造價(jià)指標(biāo)對(duì)土建及建筑裝飾、給排水、消防、采暖、電氣工程等進(jìn)行估算。詳見(jiàn)表1-2.表1-2建筑工程費(fèi)用估算明細(xì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算基數(shù)估計(jì)投資（萬(wàn)元）1181000271501.1住宅（商品房及拆遷安置房）177000267501.2配套設(shè)施40004002地下部分土建及建筑裝飾工程3325099753給排水及消防工暖工氣工程1810009056燃?xì)夤ね夤こ?017.1區(qū)內(nèi)道路及廣場(chǎng)5,4301637.2綠化11713.5237.3場(chǎng)平圍墻大門(mén)等其他工程15合計(jì)合計(jì)43661設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)經(jīng)估算，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)萬(wàn)元，包括給水設(shè)備電梯、照明設(shè)備、室外給排水消防管道、室外電纜等費(fèi)用。詳見(jiàn)表1-3.表1-3.設(shè)備購(gòu)置費(fèi)及安裝估算表序號(hào)名稱(chēng)估算價(jià)值(萬(wàn)元)1換熱站設(shè)備1052污水及中水處理設(shè)備533給水設(shè)備534燈具、配電箱1055電梯846變配電設(shè)備1587室外管道1058室外電纜539合計(jì)716(37工程建設(shè)其他a用估算經(jīng)估算，工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元，其中：①根據(jù)相關(guān)資料，本項(xiàng)目土地費(fèi)用包括耕地再造費(fèi)、土地有償使用費(fèi)、土地管理費(fèi)、土地契稅等，共計(jì)萬(wàn)元;分?jǐn)傂^(qū)公建配套費(fèi)約萬(wàn)元③勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、可行性研究報(bào)告編制費(fèi)、標(biāo)底預(yù)決算編制審查費(fèi)按國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及山東省、德州市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并參照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行估算。④人防易地建設(shè)費(fèi)按40元/川計(jì)取。其他費(fèi)用估算詳見(jiàn)表1-4。工程建設(shè)其他費(fèi)用估算表基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的10%基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的10%估算，為表1-4序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)算基礎(chǔ)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用108972分?jǐn)傂^(qū)公建配套費(fèi)16353建設(shè)單位管理費(fèi)工程費(fèi)用1074勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用6435建設(shè)監(jiān)理費(fèi)工程費(fèi)用436可研、標(biāo)底預(yù)決算編制、審查費(fèi)1007城市建設(shè)綜合配套費(fèi)18100025546168人防異地建設(shè)費(fèi)33250401339合計(jì)181731=1萬(wàn)元。（5）建設(shè)期利息項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款億元，貸款利率7%，經(jīng)測(cè)算，建設(shè)期利息為萬(wàn)元。2、投資估算表經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)總投資萬(wàn)元，其投資構(gòu)成見(jiàn)表1-5項(xiàng)目建設(shè)投資估算匯總表表1-5序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額（萬(wàn)元）占項(xiàng)目投入總資金的比例估算說(shuō)明1建設(shè)投資靜態(tài)部分7452195.51%1?1建筑丄程費(fèi)4366155.96%1.2設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)5510.71%1.3安裝工程費(fèi)1650.21%1.4工程建設(shè)其他費(fèi)用1817323.29%1.5基本預(yù)備費(fèi)1197215.34%2建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分35004.49%2.1建設(shè)期利息35004.49%3項(xiàng)目投入總資金78021100.00%3、資金籌措及使用計(jì)劃（1）資金籌措項(xiàng)目建設(shè)總投資為萬(wàn)元，由建設(shè)單位通過(guò)以下方式解決：①單位自籌資金投入萬(wàn)元。②設(shè)單位自有資金投入萬(wàn)元，為項(xiàng)目資本金。（2）投資及資金使用計(jì)劃據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、融資方案和資金到位可能性，總投資需要在項(xiàng)目建設(shè)期一年內(nèi)全部投入。經(jīng)濟(jì)影響分析因項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故只進(jìn)行財(cái)務(wù)分析第一節(jié)財(cái)務(wù)測(cè)算經(jīng)濟(jì)效益分析的依據(jù)1、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）21、建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定1、項(xiàng)目計(jì)算期4年，其中建設(shè)期2年，銷(xiāo)售期2年，第2年開(kāi)始銷(xiāo)售。2、項(xiàng)目行業(yè)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率Ic為12%。3、收入測(cè)算（1）銷(xiāo)售價(jià)格根據(jù)樂(lè)陵市西部地區(qū)商品房及住宅行情和項(xiàng)目地理位置，參照周邊地區(qū)類(lèi)似項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格，確定本項(xiàng)目住宅、商業(yè)和地下設(shè)施的銷(xiāo)售價(jià)格如下：高層住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)為3500元/m2地上商業(yè)設(shè)施售均價(jià)為4000元/m辦公樓、酒店銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/m地下室銷(xiāo)售均價(jià)為4000元/m2地下車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)為地下車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)為15萬(wàn)元/車(chē)位序號(hào)_名稱(chēng)序號(hào)_名稱(chēng)第1年I_第2年__第T年_合計(jì)地下車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售均價(jià)為15萬(wàn)元/車(chē)位(2)銷(xiāo)售面積項(xiàng)目地上建筑面積為128600平方米，地上商業(yè)設(shè)施68000平方米，高層住宅14400平方米，辦公樓、酒店46200平方米；地下部分包括地下室25000平方米，地下停車(chē)位700個(gè)。(3)銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售收入計(jì)算表表7-1序號(hào)項(xiàng)目■數(shù)量平均單價(jià)銷(xiāo)售收入(萬(wàn)兀)1住宅樓144003500元/m250402商業(yè)設(shè)施680004000元/m2272003辦公樓、酒店462005500元/m2254104地下室250004000元/m2100005地下車(chē)位70015萬(wàn)元/個(gè)10500合計(jì)78150(4)銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在建設(shè)期第二年開(kāi)展銷(xiāo)售工作，計(jì)劃項(xiàng)目建成后三年內(nèi)全部售出，銷(xiāo)售期限為3年每年銷(xiāo)售比例為30%50嚇口20%年度銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表7-2.年銷(xiāo)售收入測(cè)算表表7-2單位：萬(wàn)元

1住宅樓15122520100850402商業(yè)設(shè)施8160136005440272003辦公樓、酒店762312/055082254104地下室300050002000100005地下車(chē)位■31505250210010500合計(jì)23445390/515630781504、建設(shè)成本費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)成本費(fèi)用，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)構(gòu)成。(1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資為45313萬(wàn)元。(2)運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用。?銷(xiāo)售費(fèi)用為房屋銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)等，按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)算。?管理費(fèi)用為組織和管理項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、各項(xiàng)稅收等，按銷(xiāo)售收入的2%計(jì)算。三、稅金及附加(1)本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的7%和3%計(jì)算。(2)土地增值稅根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行測(cè)算。所得稅企業(yè)所得稅稅率按25%計(jì)算。第二節(jié)財(cái)務(wù)分析一、盈利能力分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入78150萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額為17695萬(wàn)元，稅后凈利潤(rùn)為12916萬(wàn)元。項(xiàng)目利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)表7-31根據(jù)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表和總投資表計(jì)算出如下指標(biāo)：總投資收益率二息、稅刖利潤(rùn)X100%=39.05%總投資投資凈利潤(rùn)率二稅后總額x100%=28.5%總投資銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率二稅后總額x100%=16.53%銷(xiāo)售收入項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表表7-3丿予號(hào)項(xiàng)目■比例(%)■第1年第2年第3年^4年1經(jīng)營(yíng)收入2344539075156301.1售房收入2344539075156301.2租房收入

2開(kāi)發(fā)成本453133管理費(fèi)用469/823134銷(xiāo)售費(fèi)用/03TI724695￥肖售稅金及附加T289~21498606土地增值稅"2312~2312"23127利潤(rùn)總額-45313186/232660116/68彌補(bǔ)上年度虧損額266419應(yīng)納稅所得額"60191167610所得稅1505291911稅后利潤(rùn)045148/5/12可分g配利潤(rùn)045148/5/13盈余公枳金100451.48/5./14應(yīng)付利潤(rùn)00015未分g配利潤(rùn)04062.67881.316累計(jì)未分配利潤(rùn)04062.67881.33、根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（詳見(jiàn)表7-4）表7-4財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目第1年第2年第3年^4年1經(jīng)營(yíng)收入2344539075156302售房收入234453907515630

3租房收入4口5口收流動(dòng)資金6其他72現(xiàn)金流岀453134773792068738建設(shè)投資453139流動(dòng)資金10經(jīng)營(yíng)成本T17211銷(xiāo)售稅金及附加1289214986012土地增值稅723122312231213所得稅01505291914其他153凈現(xiàn)金流量-4531318672311558757164累計(jì)凈現(xiàn)金流量-45313-26641451413271175所得稅刖凈現(xiàn)金流量-45313186723266011676186所得稅刖累計(jì)凈現(xiàn)金流量-45313-26641601917695計(jì)算指標(biāo)如下:所得稅前：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：19.55%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%:5094.22萬(wàn)元投資回收期：2.6年（含建設(shè)期）上述指標(biāo)表明，項(xiàng)目建設(shè)具有一定的盈利能力所得稅后：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：15.36%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=12%:2167.91萬(wàn)元投資回收期:2.8審（含建設(shè)期）第三節(jié)不確定性分析敏感性分析該項(xiàng)目作了所得稅前投資的敏感性分析，將建設(shè)投資、銷(xiāo)售收入等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，詳見(jiàn)表7-5和圖7-1.敏感性分析表7-5項(xiàng)目變化率（%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（％）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）建設(shè)投資+1013.441048.422.95-1023.729140.022.68銷(xiāo)售收入+1026.5910026.012.68III??-1013321266.52.95基本方案：內(nèi)部收益率為投資回收期：2.6年19.55%凈現(xiàn)值：5094.22萬(wàn)兀雄設(shè)投資40書(shū)房?jī)r(jià)格30卑本丿j棗雄設(shè)投資40書(shū)房?jī)r(jià)格30卑本丿j棗從表和圖中可以看出建設(shè)投資和銷(xiāo)售收入兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益都很敏感。如果銷(xiāo)售收入向不利方面變動(dòng)10%全部?jī)?nèi)部投資收益率降至13.31%，凈現(xiàn)值下降為1266.5萬(wàn)元，投資回收期增加到2.95年。如果建設(shè)投資向不利方面變動(dòng)10%全部投資內(nèi)部收益率下降至13.44%，凈現(xiàn)值下降為1048.42萬(wàn)元，投資回收期增加到2.95年。二、臨界點(diǎn)分析臨界點(diǎn)分析是反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方能承受的各種