房地產(chǎn)周期性波動與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分析

房地產(chǎn)周期性波動與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型分析

房地產(chǎn)業(yè)是為人類生活和社會再生產(chǎn)提供空間場所的經(jīng)濟(jì)部門，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理及與之相聯(lián)系的其他經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)業(yè)為居民生活提供基本物質(zhì)資料，為國民經(jīng)濟(jì)各部門的生產(chǎn)經(jīng)營活動提供立足之地和活動空間。房地產(chǎn)的發(fā)展不僅會直接帶動建筑業(yè)的發(fā)展，還會間接帶動建材、家具、家用電器、園林、旅游、交通運(yùn)輸、郵電、商業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。從國際經(jīng)驗(yàn)看，在工業(yè)化和城市化加速過程中，住房消費(fèi)逐漸成為居民的主導(dǎo)消費(fèi)，房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)的建筑業(yè)則會成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)和提高居民消費(fèi)水平具有巨大的拉動效應(yīng)。在實(shí)行改革開放政策以前，我國城市土地實(shí)行國家所有、統(tǒng)一劃撥、無償無期限使用的制度，居民住房實(shí)行福利供給制度，房地產(chǎn)不能作為商品進(jìn)行交易和流通，因而沒有獨(dú)立的房地產(chǎn)業(yè)。從1980年開始，我國實(shí)行了城鎮(zhèn)土地使用制度，并開始推行住房制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)得以復(fù)蘇，房地產(chǎn)投資不斷增長，房地產(chǎn)交易逐漸活躍起來，城鎮(zhèn)居民住房面積逐漸擴(kuò)大，城市化程度逐漸提高，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用日益提升。房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已成為我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。我們不能因房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題而否認(rèn)房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。政府需要做的事是應(yīng)該正確認(rèn)識房地產(chǎn)的周期性運(yùn)行規(guī)律，并根據(jù)房地產(chǎn)的周期性變化制定與實(shí)施科學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策；房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的周期性變化適時進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型。一房地產(chǎn)業(yè)的周期性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有明顯的周期性特征。房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動往往是一個國家經(jīng)濟(jì)增長或衰退的晴雨表，房地產(chǎn)業(yè)的波動通常領(lǐng)先于經(jīng)濟(jì)總水平及其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門的變動。（一）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動的特征在我國，房地產(chǎn)的發(fā)展也表現(xiàn)出明顯的周期性特征。在經(jīng)歷1987～1988年、1992～1993年兩次房地產(chǎn)開發(fā)投資熱后，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率由1994年的31.1%逐漸下降為1997年的-3.4%。1997年東南亞金融危機(jī)之后，我國實(shí)施擴(kuò)張性宏觀經(jīng)濟(jì)政策，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。1998年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號文件）明確提出將房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)來培育，并出臺了發(fā)展房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場的一系列政策措施。調(diào)控目標(biāo)主要是發(fā)展房地產(chǎn)市場，拉動內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。2002年8月，時任摩根斯坦利亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的謝國忠在《房地產(chǎn)泡沫會破滅嗎？》中指出，中國存在資本過剩，高收益率正吸引著越來越多的資本投入房地產(chǎn)。2003年，房地產(chǎn)投資開始在局部地區(qū)出現(xiàn)了增長過快的苗頭。為了保持房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，政府相繼出臺了一系列政策文件。2005年3月26日，國務(wù)院發(fā)布《切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》；2005年4月27日國務(wù)院常務(wù)會議做出《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控》的決定，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八項(xiàng)措施，即“國8條”。2006年5月17日提出“國6條”；5月29日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、人民銀行等9部委《關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。然而，房地產(chǎn)需求、供給結(jié)構(gòu)不合理，需求與供給總量不平衡的局面并沒有因這些政策的出臺而迅速得到改變，城市住房價格持續(xù)大幅上漲，引起社會各界越來越普遍的關(guān)注。2007年、2008年，政府進(jìn)一步加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。至2008年，房地產(chǎn)價格才出現(xiàn)明顯的回落。（二）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動的原因1.房地產(chǎn)業(yè)周期性波動是由經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性決定的從世界范圍看，在工業(yè)化和城市化初期，許多國家曾出現(xiàn)住宅的嚴(yán)重短缺。在工業(yè)化和城市化加速的過程中，房地產(chǎn)投資通常會加速增長，房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。工業(yè)化和城市化過程基本完成后，房地產(chǎn)投資則會減速。2.房地產(chǎn)周期波動與房產(chǎn)周期更新有關(guān)房地產(chǎn)商品通常可以在較長的時期內(nèi)發(fā)揮作用，其主體結(jié)構(gòu)的使用壽命可以達(dá)到幾十年甚至上百年。但是，房產(chǎn)的裝修材料有的只能使用上十年甚至使用幾年后就要進(jìn)行更新改造。伴隨著生活水平的提高，人們對房產(chǎn)面積、品質(zhì)、外部環(huán)境的要求提高，可能需要更換面積更大，品質(zhì)和外部環(huán)境更好的房產(chǎn)。這種更換并不是隨收入提高不間斷進(jìn)行的，而是間斷性、跳躍式的，往往會在收入積累達(dá)到一定水平后一次性完成，然后在收入積累達(dá)到一定水平后再次進(jìn)行更換。無論是房地產(chǎn)折舊引起的更新，還是收入水平提高引致的更新，都會使房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出周期性的特征。3.房地產(chǎn)發(fā)展的周期與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期密切相關(guān)就住宅而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期會影響居民家庭的收入，同時也會影響房屋裝修材料和建筑材料的供給。就商業(yè)房產(chǎn)而言，房地產(chǎn)的需求更是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期緊密相關(guān)。在經(jīng)濟(jì)上漲期，房地產(chǎn)需求逐漸擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資加速；在經(jīng)濟(jì)衰退時期，房地產(chǎn)需求縮小，房地產(chǎn)投資則可能衰退。在房地產(chǎn)周期的上行階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)價格呈逐漸上漲的趨勢。（三）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶來的影響在短期內(nèi)，房地產(chǎn)價格上漲可能帶來多重好處：投資者因房地產(chǎn)價格上升而財(cái)富增值，如果投資者將房地產(chǎn)銷售出去，購入價格和售出價格之間的差額則成為投資者的收益；房地產(chǎn)開發(fā)商因房地產(chǎn)價格上漲，會加速房地產(chǎn)的開發(fā)，并獲得較高的投資收益；地方政府因土地供給價格和房地產(chǎn)交易價格上漲，可以獲得更多的土地批租收入、房地產(chǎn)交易稅和其他多種規(guī)費(fèi)收入；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這時，居民可能選擇提前消費(fèi)；住房投資購買者可能選擇增加投資；開發(fā)商可能選擇增加供給；地方政府可能選擇增加土地供給和提高土地租金價格。他們的行為形成合力，共同推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，一些低收入家庭因支付能力不足將被逐漸排斥到市場之外。房地產(chǎn)價格逐漸提高，受到排斥的家庭就逐漸增多。房地產(chǎn)價格上漲達(dá)到一定程度，中收入家庭也會因?yàn)橹Ц赌芰Σ蛔愣慌懦獾绞袌鲋?。?dāng)房地產(chǎn)市場總體上缺乏真實(shí)消費(fèi)需求支持時就會形成房地產(chǎn)泡沫，而房地產(chǎn)泡沫累積達(dá)到一定程度，房地產(chǎn)投資預(yù)期會發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此將導(dǎo)致市場需求萎縮和房地產(chǎn)業(yè)衰退。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，就可能危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)并影響社會穩(wěn)定。伴隨著房地產(chǎn)價格的不斷攀升，被排斥到市場之外的居民家庭不斷增加，政府受到的來自社會各方面的批評和不滿也會逐漸增加。為了避免引發(fā)社會尖銳的矛盾和失去政治支持，政府主動采取支持低收入家庭和緊縮性政策，可以影響房地產(chǎn)價格的預(yù)期，縮小房地產(chǎn)周期性波動的幅度，但并不能改變房地產(chǎn)業(yè)的周期性。二我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢（一）長期趨勢目前，我國房地產(chǎn)價格在一定程度上出現(xiàn)回落，主要是中央銀行控制商業(yè)銀行信貸、提高個人兩套以上住房首付比率及貸款利率的結(jié)果，是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展的一種主動調(diào)整。這種回落并不能代表我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期趨勢。我國房地產(chǎn)發(fā)展的長期趨勢主要取決于我國城市化的進(jìn)程、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)的變化以及居民收入水平等因素。我國是一個擁有13億人口的大國，但城市人口的比例還不到50%，而根據(jù)聯(lián)合國出版的《世界城市展望2007》，截至2007年底，全世界約33億人居住在城市中，世界城市化水平已突破50%。這就是說，我國城市化水平還低于世界平均水平。總體來看，我國仍處于城市化加速階段，城市化進(jìn)程還遠(yuǎn)未結(jié)束。除少數(shù)特大城市外，我國城市人口主要集中在中小城鎮(zhèn)。在今后一定時期，雖然會有一部分大城市或特大城市的居民向郊區(qū)流動，但總體上看，人口的主要流向?qū)⑹寝r(nóng)村人口向城鎮(zhèn)流動，中小城市的人口進(jìn)一步向大城市及特大城市流動。我國的人口規(guī)模迄今為止尚未達(dá)到峰值。盡管我國早已實(shí)行計(jì)劃生育，但人口規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大，三口之家、兩口之家以及單身家庭的比例也可能進(jìn)一步提高。除少數(shù)一線城市外，大多數(shù)二線、三線城市房地產(chǎn)價格雖然相對居民收入水平來說較高，但離國外及國內(nèi)一線城市有較大差距，因此還存在上升的空間。同時，房地產(chǎn)價格的高低始終是與一定的收入水平相對而言的，一定的房價水平相對于現(xiàn)在的收入水平可能較高，但隨著收入水平的提高，同樣的價格水平就可能是居民可接受的。廣東已在全國率先提出收入倍增計(jì)劃，這標(biāo)志著我國今后一定時期將進(jìn)入居民收入加速增長期，從而將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力的支撐。（二）中短期走勢從中短期看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展可能經(jīng)歷一個或長或短的調(diào)整期。調(diào)整期的長短及深度具有許多不確定性，受多種因素的影響和制約，其中主要有以下幾方面。一是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本面。如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)可以得到消費(fèi)需求擴(kuò)大的支撐，房價回落到成本加開發(fā)商合理利潤的水平就可以趨穩(wěn)；但如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的衰退，失業(yè)增加，居民收入下降，房地產(chǎn)價格將首當(dāng)其沖。二是通貨膨脹率。如果通貨膨脹率能夠得到有效控制，中央銀行不需要進(jìn)一步加大貨幣政策的緊縮力度，房地產(chǎn)價格的下調(diào)有限；但如果通貨膨脹率繼續(xù)走高，中央銀行不得不繼續(xù)加大貨幣政策的緊縮力度，房地產(chǎn)資金鏈條進(jìn)一步繃緊，甚至大面積出現(xiàn)斷裂，房價有可能出現(xiàn)深度下調(diào)；如果中央銀行放任通貨膨脹，房地產(chǎn)價格短期內(nèi)可能繼續(xù)在高位運(yùn)行，甚至進(jìn)一步攀升，一定時期后，房價下挫回調(diào)的幅度則會更大。三是國際金融與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，西方國家正經(jīng)受著自20世紀(jì)30年代經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來最大的金融危機(jī)的考驗(yàn)。這場危機(jī)表面上看主要原因是美國的次貸危機(jī)，但實(shí)際上是多種因素綜合作用的結(jié)果。此次金融危機(jī)已經(jīng)波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)，未來還將產(chǎn)生哪些影響仍具有許多不確定性。（三）發(fā)展趨勢影響因素房地產(chǎn)發(fā)展的最終趨勢還取決于相關(guān)主體的博弈。房地產(chǎn)市場的基本特征為壟斷競爭市場，房地產(chǎn)供需平衡取決于相關(guān)主體的博弈。首先看中央政府的行為。中央政府要對全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定負(fù)責(zé)。為了維持經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會穩(wěn)定，必須防止通脹，包括穩(wěn)定房價；同時又必須防止衰退，增加就業(yè)。目前，中央政府宏觀調(diào)控政策的取向已由兩防（防通脹、防衰退）轉(zhuǎn)向主要防止經(jīng)濟(jì)衰退。其次看地方政府。土地收益已成為地方財(cái)政的重要來源，房地產(chǎn)增長已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要牽引力。如果房地產(chǎn)價格不斷下降，不僅會拖累各地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還會嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入。目前，地方政府已紛紛采取“救市”政策。再次看商業(yè)銀行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用的商業(yè)運(yùn)作模式是只投入少量的資本金用于項(xiàng)目前期工作和支付部分土地款項(xiàng)；在簽訂土地使用權(quán)協(xié)議或獲取土地使用權(quán)后，便向銀行借款用于后期的投入；工程施工通常要求施工企業(yè)墊付工程施工款，其中相當(dāng)一部分也來自銀行；工程施工進(jìn)行到一定程度便開始預(yù)售商品房，由銀行向購房者提供按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的60%左右直接或間接來源于銀行，其資產(chǎn)負(fù)債率平均維持在75%左右，有的甚至更高。如果房地產(chǎn)價格下降超過一定幅度，受損的將不僅是開發(fā)商和房地產(chǎn)持有者，商業(yè)銀行也將受損。而我國房地產(chǎn)信貸主要集中于國有或國有控股的商業(yè)銀行，商業(yè)銀行一旦出現(xiàn)危機(jī)，必將影響整個金融業(yè)甚至整個經(jīng)濟(jì)。因此，當(dāng)房地產(chǎn)價格下降到一定程度，商業(yè)銀行必然呼吁中央政府放松對房地產(chǎn)的管制，而中央政府不得不考慮金融的穩(wěn)定。最后看居民。居民可以分為兩大類：一類是住房持有者，包括住房消費(fèi)持有者和投資持有者。這類居民總體上說并不希望住房價格大幅下降，投資性持有者更是如此。另一類是住房待購者，包括消費(fèi)待購者和投資待購者。這類居民希望住房價格進(jìn)一步下降?？傮w來說，從長期看，我國總體上仍將處于房地產(chǎn)快速發(fā)展時期；從短期看，我國房地產(chǎn)可能進(jìn)入調(diào)整期，但是調(diào)整的幅度不會太大，出現(xiàn)美國、日本類似的房地產(chǎn)衰退并引發(fā)金融危機(jī)的可能性不大。三房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的上行階段，市場需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)只要能夠獲得土地，能夠從銀行貸到款，大多比較容易賺取豐厚的利潤。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的變化，市場需求不振，房地產(chǎn)企業(yè)必須實(shí)行發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。（一）內(nèi)涵擴(kuò)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)不等于住宅，但我們在談?wù)摲康禺a(chǎn)問題時，通常是在談?wù)撟≌袌觥７康禺a(chǎn)包括房產(chǎn)與地產(chǎn)，除住宅外，還有商業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展不平衡，住宅投資一度增長過快，但并不等于所有的房地產(chǎn)都發(fā)展過快，事實(shí)上許多非住宅地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重不足，具有廣闊的發(fā)展前景。在住房市場低迷不振的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向開發(fā)非住宅房地產(chǎn)，如投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)（商店、購物中心、酒店等），文化地產(chǎn)（影視城、文化廣場等），旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)（標(biāo)準(zhǔn)廠房、創(chuàng)業(yè)中心）以及基礎(chǔ)設(shè)施地產(chǎn)等。近年來，如家在酒店業(yè)的激烈競爭中，以其獨(dú)特的市場定位和新的經(jīng)營理念，異軍突起；保利集團(tuán)著力于文化地產(chǎn)的開發(fā)，將房地產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)有機(jī)地整合起來，推出了一系列文化地產(chǎn)項(xiàng)目，并獲得成功。這類成功的例子還很多，對我們不無啟示意義。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行內(nèi)涵擴(kuò)展策略，可以采取組合投資方式：即對同一物業(yè)類型，進(jìn)行跨地域的投資；在同一區(qū)域，進(jìn)行跨物業(yè)類型投資；還可以同時選擇跨物業(yè)類型和跨區(qū)域投資。（二）適度多元化戰(zhàn)略首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行從開發(fā)為主向開發(fā)與持有并重的轉(zhuǎn)變。國際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營作為其主營業(yè)務(wù)，其參與開發(fā)的房地產(chǎn)，有很大比例是作為長期投資自己擁有、進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行穩(wěn)健發(fā)展，在房地產(chǎn)市場處于低潮時能夠經(jīng)受市場周期的考驗(yàn)；市場走出低潮時，則能夠更加容易抓住發(fā)展機(jī)會。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以適度發(fā)展與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)周期性強(qiáng)，為了避免房地產(chǎn)周期波動的影響，可以適度投資發(fā)展一些能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的實(shí)業(yè)：如碼頭、水電站等。這樣，在房地產(chǎn)業(yè)處于衰退期時，企業(yè)可以依托碼頭、電站的穩(wěn)定現(xiàn)金流或用這些資產(chǎn)作抵押從銀行獲取貸款，而不至于因資金流的斷裂而陷入危機(jī)。（三）差異化戰(zhàn)略長期以來，我國房地產(chǎn)企業(yè)總體上看是同質(zhì)競爭。許多企業(yè)不僅經(jīng)營手段大同小異，甚至在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中也采取簡單“克隆”其他設(shè)計(jì)的辦法。伴隨著居民收入水平的提高，房地產(chǎn)需求日趨差異化。在房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整期，尤其需要考慮