廣州市限價(jià)房購(gòu)房需求調(diào)查及預(yù)登記問(wèn)卷分析報(bào)告

廣州市限價(jià)房購(gòu)房需求調(diào)查及預(yù)登記問(wèn)卷分析報(bào)告

2009年11月中旬至2010年1月中旬，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局面向全社會(huì)開(kāi)展了為期三個(gè)月的“限價(jià)房購(gòu)房需求調(diào)查及預(yù)登記”，調(diào)查通過(guò)房管局官方網(wǎng)站“陽(yáng)光家緣”進(jìn)行，問(wèn)卷的問(wèn)題主要圍繞限價(jià)房需求人群的基本情況及其對(duì)限價(jià)房銷售對(duì)象、限價(jià)房?jī)r(jià)格、限價(jià)房供應(yīng)數(shù)量和限價(jià)房分布區(qū)域等方面的認(rèn)識(shí)展開(kāi)。本次問(wèn)卷調(diào)查總共回收問(wèn)卷15090份，其中有效問(wèn)卷15069份，包括12986份預(yù)登記問(wèn)卷和2083份需求調(diào)查問(wèn)卷。有效問(wèn)卷的總體情況如下：表1廣州市限價(jià)商品住房購(gòu)買意向預(yù)登記/需求調(diào)查有效數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表2調(diào)查對(duì)象按職業(yè)性質(zhì)分類統(tǒng)計(jì)從本次調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，與2006年以后廣州市曾經(jīng)大規(guī)模批出的限價(jià)房用地?cái)?shù)量相比，目前有意向購(gòu)買并符合現(xiàn)行限價(jià)房購(gòu)買條件的人群并不算十分龐大；同時(shí)，限價(jià)房也有可能面臨經(jīng)濟(jì)適用房曾經(jīng)面臨過(guò)的問(wèn)題：一是符合條件的人買不起，買得起的人又不符合條件；二是審核申購(gòu)者收入等條件時(shí)遇到信息不透明的問(wèn)題。因此，建議適當(dāng)調(diào)整限價(jià)房申購(gòu)條件，并且允許公務(wù)員、事業(yè)單位和高校教師、科研人員等收入透明度高的人群優(yōu)先購(gòu)買。一絕大多數(shù)參與調(diào)查者符合現(xiàn)行限價(jià)房購(gòu)買限制要求廣州市2009年限價(jià)房的申購(gòu)條件有四條：①?gòu)V州市市轄區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人口；②申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房時(shí)，在廣州市市轄區(qū)范圍內(nèi)沒(méi)有現(xiàn)時(shí)登記住宅產(chǎn)權(quán)；屬已婚人員的，申請(qǐng)購(gòu)買限價(jià)房，夫妻雙方各自在廣州市市轄區(qū)范圍內(nèi)沒(méi)有現(xiàn)時(shí)登記住宅產(chǎn)權(quán)；③男性年滿25周歲，女性年滿23周歲；④個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。也就是說(shuō)，廣州市限價(jià)房申購(gòu)條件對(duì)限價(jià)房購(gòu)買者在年齡、戶籍、住宅產(chǎn)權(quán)及收入等四個(gè)方面進(jìn)行了限制。參與本次購(gòu)買意向預(yù)登記的12986名申購(gòu)者中，有10358名符合上述申購(gòu)條件，占總申購(gòu)人數(shù)的79.76%。在不符合現(xiàn)行申購(gòu)條件的2628名申購(gòu)者中，區(qū)分不同條件列表如下（有2項(xiàng)及以上者分別統(tǒng)計(jì)）：表3不符合限制項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)受收入限制的申購(gòu)者可進(jìn)一步區(qū)分如下：表4不符合限制項(xiàng)——收入（共計(jì)79名）情況統(tǒng)計(jì)受戶籍限制的申購(gòu)者的情況可進(jìn)一步區(qū)分如下：表5不符合限制項(xiàng)——戶籍（共計(jì)880名）情況統(tǒng)計(jì)不符合年齡限制的421名申購(gòu)者中，有402名與年齡下限的差值在2歲以內(nèi)?？紤]到限價(jià)房的建設(shè)周期，按現(xiàn)在的年齡下限，這部分人基本都?jí)蛸Y格購(gòu)買兩年后推出的限價(jià)房。表6不符合限制項(xiàng)——年齡（共計(jì)421名）情況統(tǒng)計(jì)同時(shí)不符合其中兩項(xiàng)申購(gòu)條件的申購(gòu)者人數(shù)就比較少了，而且有理由推測(cè)，同時(shí)不符合兩項(xiàng)以上申購(gòu)條件的申購(gòu)者人數(shù)將更少。表7同時(shí)不符合兩項(xiàng)以上情況統(tǒng)計(jì)自有住房的申購(gòu)者擁有的房屋多數(shù)為祖屋和房改房，二者之和的比例達(dá)到七成左右，其中僅祖屋的比例就達(dá)43.97%，擁有商品房的比例不足三成。因而可以推斷，自有住房的申購(gòu)者購(gòu)買限價(jià)房的目的是改善現(xiàn)有的居住環(huán)境質(zhì)量。表8自有住房申購(gòu)者情況統(tǒng)計(jì)二申購(gòu)者的購(gòu)房承受能力有限但卻希望調(diào)低限價(jià)房購(gòu)買收入限制要求1.申購(gòu)者收入水平較低，收入來(lái)源主要依靠工資，未來(lái)三年內(nèi)收入增長(zhǎng)較少調(diào)查結(jié)果顯示，對(duì)于個(gè)人名義申購(gòu)者（見(jiàn)圖1），超過(guò)半數(shù)的個(gè)人年總收入在5萬(wàn)元以下。同樣，對(duì)于夫妻名義申購(gòu)者（見(jiàn)圖2），家庭年總收入在10萬(wàn)元以下的比例接近八成。圖1個(gè)人年總收入分布圖2家庭年總收入分布申購(gòu)者中以工資作為主要收入來(lái)源的人數(shù)占了總數(shù)的93.52%，收入短期內(nèi)難以大幅升高。有87.74%的申購(gòu)者認(rèn)為收入在未來(lái)三年內(nèi)的依靠漲幅不會(huì)超過(guò)25%，其中甚至有近三分之一的申購(gòu)者認(rèn)為收入水平會(huì)持平或者下降。圖3主要收入來(lái)源圖4預(yù)測(cè)未來(lái)三年內(nèi)收入變化2.申購(gòu)者購(gòu)房承受能力偏低申購(gòu)者對(duì)住房總價(jià)的承受能力主要集中在30萬(wàn)～60萬(wàn)元，其中30萬(wàn)～50萬(wàn)元區(qū)間的占57.51%，50萬(wàn)～60萬(wàn)元區(qū)間的占近20%，二者之和達(dá)到75.66%。同時(shí)，九成以上的申購(gòu)者首付承受能力在20萬(wàn)元以內(nèi)，其中還有超過(guò)三分之一的申購(gòu)者首付承受能力低于10萬(wàn)元。圖5可接受住房總價(jià)圖6可接受首付3.申購(gòu)者普遍認(rèn)為，限價(jià)房申購(gòu)要求對(duì)收入水平的限定偏高限價(jià)房申購(gòu)條件中對(duì)收入水平的限制是雙刃劍，一方面防止了高收入者參與競(jìng)爭(zhēng)限價(jià)房的有限資源，另一方面也可能出現(xiàn)符合收入限制要求的申購(gòu)者無(wú)力購(gòu)房的現(xiàn)象，所以需要慎重確定收入水平限制條件。2009年對(duì)申購(gòu)限價(jià)房家庭或個(gè)人收入水平的限制為：個(gè)人名義申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下；以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。超過(guò)一半的申購(gòu)者認(rèn)為應(yīng)該將個(gè)人年收入限定為8萬(wàn)元以下，另有33.60%的申購(gòu)者認(rèn)為申購(gòu)者稅前收入應(yīng)該限定在8萬(wàn)～10萬(wàn)元之間，只有不到15%的申購(gòu)者認(rèn)為應(yīng)該將年收入上限提高到12萬(wàn)元。因此，大部分申購(gòu)者認(rèn)為政府規(guī)定的個(gè)人稅前年總收入10萬(wàn)元上限是較高的。也就是說(shuō)，許多申購(gòu)者認(rèn)為收入水平限制偏高，導(dǎo)致收入水平較高者與自己競(jìng)爭(zhēng)限價(jià)房。圖7希望個(gè)人年收入控制此外，申購(gòu)者對(duì)“個(gè)人年收入控制”的選擇與其實(shí)際收入水平相關(guān)性很強(qiáng)。調(diào)查結(jié)果顯示，收入水平越高，申購(gòu)者越傾向于選擇較高水平的“個(gè)人年收入控制”。也就是說(shuō)，收入水平較高者試圖選擇一個(gè)較高的“個(gè)人年收入控制”，從而使自己夠資格申購(gòu)；而收入水平較低者試圖選擇一個(gè)較低的“個(gè)人年收入控制”，以排除收入水平較高者的競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)廣州城市建設(shè)發(fā)展報(bào)告（2011）我們?cè)谇懊娴姆治鲋性?jīng)指出申購(gòu)者填寫的收入有可能不真實(shí)，但從申購(gòu)者對(duì)“個(gè)人年收入控制”的選擇傾向來(lái)看，似乎又隱含說(shuō)明了他們的真實(shí)收入的確不高。三建議限價(jià)房建在天河龍洞、番禺南村、蘿崗中心區(qū)圖8購(gòu)房意向區(qū)域本次調(diào)查提供了未來(lái)可能建設(shè)限價(jià)房的四個(gè)地點(diǎn)，包括番禺南村、蘿崗中心區(qū)、天河龍洞和增城新塘。申購(gòu)者選擇天河龍洞的比例達(dá)到83.17%，同時(shí)，選擇番禺南村的比例也超過(guò)一半，而選擇增城新塘的人數(shù)只占18.86%（可多選）。四限價(jià)房需求總量在100萬(wàn)平方米左右按本次調(diào)查征集到的12986名申購(gòu)者全部以每戶（單身也算一戶）90平方米計(jì)算，需要不到117萬(wàn)平方米限價(jià)房，若按符合現(xiàn)行限價(jià)房申購(gòu)條件的10358名申購(gòu)者以每戶90平方米計(jì)算，只需建筑面積93.2萬(wàn)平方米，假設(shè)容積率為2.0，需要約0.47平方公里的限價(jià)房土地，大致相當(dāng)于截至目前推出的10塊限價(jià)房用地總面積的一半。依照同樣的計(jì)算方法，如果要滿足總共12986名申購(gòu)者的購(gòu)房需求，則需約0.58平方公里限價(jià)房用地。五限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象可適當(dāng)調(diào)整根據(jù)限價(jià)房實(shí)行“長(zhǎng)期政策，靈活措施”的原則，可以依據(jù)形勢(shì)適當(dāng)調(diào)整限價(jià)房供應(yīng)對(duì)象，結(jié)合廣州市目前實(shí)際情況，可以考慮：1.建議允許“三舊”改造中的拆遷戶購(gòu)買限價(jià)房申購(gòu)者不符合2009年申購(gòu)條件的主要原因包括住宅產(chǎn)權(quán)方面的限制。在不符合要求的2628名申購(gòu)者中，自有住房者為1419名，占比超過(guò)一半達(dá)到54.00%。此外，自有住房的申購(gòu)者很可能主要為廣州本地收入水平較低的群體，擁有的房屋大多是父輩遺留下來(lái)的老舊住房（如位于舊城區(qū)的祖屋、單位的房改房等）。因此，在建設(shè)限價(jià)房時(shí)，可以考慮結(jié)合當(dāng)前正在實(shí)行的“三舊”改造政策，允許一部分擁有“三舊”改造區(qū)域住宅產(chǎn)權(quán)的申購(gòu)者購(gòu)買限價(jià)房。一方面，這部分人群有購(gòu)買限價(jià)房的需求；另一方面，對(duì)被拆遷者補(bǔ)償方式的多樣化有利于保證“三舊”改造的順利進(jìn)行。2.公務(wù)員、大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員可以優(yōu)先選購(gòu)限價(jià)房從本次調(diào)查結(jié)果來(lái)看，公務(wù)員、大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員申購(gòu)者的家庭收入處于中等偏上水平，相對(duì)于其他申購(gòu)者，他們具備更強(qiáng)的住房購(gòu)買和承受能力，但當(dāng)前市場(chǎng)上商品房?jī)r(jià)格的高企還是讓他們只能望房興嘆。因此，政府可以考慮有針對(duì)性地向這部分申購(gòu)者推薦限價(jià)房，也就是說(shuō)，符合條件的公務(wù)員、教師等可以優(yōu)先購(gòu)買。一方面，這種限價(jià)房的推出可以有效地消化這部分剛性購(gòu)房需求，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，達(dá)到平抑住房市場(chǎng)價(jià)格的目的；另一方面，與其他申購(gòu)者相比，公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員的收入水平較為透明化，更便于監(jiān)督，從而可以將限價(jià)房更準(zhǔn)確地提供給最需要的人群，同時(shí)降低限價(jià)房銷售過(guò)程中的執(zhí)行成本。還有就是他們的收入水平可以保證他們能夠支付得了限價(jià)房的購(gòu)買，不至于出現(xiàn)符合購(gòu)買條件又無(wú)力購(gòu)買的尷尬局面。綜上所述，可以考慮讓符合限價(jià)房申購(gòu)條件的公務(wù)員和大中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員優(yōu)先選購(gòu)限價(jià)房。不過(guò)本次調(diào)查反映的一個(gè)重要情況是：雖然經(jīng)過(guò)多次動(dòng)員，但公務(wù)員參與限價(jià)房需求調(diào)查的人數(shù)并不很多，總共只有1333名公務(wù)員參加（其中還有兩成左右是參照公務(wù)員管理單位的申購(gòu)者）。3.適當(dāng)放松現(xiàn)行限價(jià)房購(gòu)買限制條件針對(duì)本次預(yù)登記中不符合現(xiàn)行限價(jià)房購(gòu)買限制條件的2628名申購(gòu)者，若放松現(xiàn)行限價(jià)房申購(gòu)條件中的某一項(xiàng)，增加的人數(shù)如下表。表9限價(jià)房申購(gòu)條件放寬一項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)若同時(shí)放松現(xiàn)行限價(jià)房申購(gòu)條件中的某兩項(xiàng)，增加的人數(shù)如下表。表10限價(jià)房申購(gòu)條件放寬兩項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)若同時(shí)放松現(xiàn)行限價(jià)房申購(gòu)條件中的某三項(xiàng)，增加的人數(shù)如下表。表11限價(jià)房申購(gòu)條件放寬三項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)參與本次購(gòu)買預(yù)登記的1333名公務(wù)員（包括參照公務(wù)員管理單位申購(gòu)者）中，不符合2009年限價(jià)房申購(gòu)條件的人數(shù)有250名，占比18.75%。公務(wù)員申購(gòu)者受戶籍限制的原因主要也在于以夫妻名義申購(gòu)，但配偶的戶籍不符合廣州市戶籍要求。表12不符合限制項(xiàng)公務(wù)員情況統(tǒng)計(jì)對(duì)公務(wù)員申購(gòu)者分別放松一個(gè)、兩個(gè)、三個(gè)限制條件，結(jié)果分別如下三個(gè)表所示。若放松產(chǎn)權(quán)、年齡及戶籍的限制，亦即只對(duì)收入進(jìn)行限制，那么幾乎所有參與申購(gòu)的公務(wù)員都?jí)蛸Y格購(gòu)買限價(jià)房。表13對(duì)公務(wù)員放寬限制項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)共有1753名大、中院校及科研機(jī)構(gòu)工作人員（以下簡(jiǎn)稱“高校教師”）參與了對(duì)于本次購(gòu)買意向的預(yù)登記。這部分申購(gòu)者中，有304人不符合現(xiàn)行的限價(jià)房申購(gòu)條件，占全部高校教師申購(gòu)者人數(shù)的17.34%。高校教師申購(gòu)者戶籍受限的主要原因也在于部分以夫妻名義申購(gòu)者的配偶戶籍不在廣州市市轄區(qū)。表14不符合限制項(xiàng)高校教師情況統(tǒng)計(jì)對(duì)高校教師申購(gòu)者分別放松一個(gè)、兩個(gè)、三個(gè)限制條件，結(jié)果分別如下三個(gè)表所示。表15對(duì)高校教師放寬限制項(xiàng)情況統(tǒng)計(jì)六可采取更加靈活的限價(jià)房供應(yīng)模式1.合理利用“三舊”改造土地?fù)?jù)廣州市國(guó)土房管局的初步統(tǒng)計(jì)，未來(lái)十年時(shí)間，“三舊”改造將盤活低效用地達(dá)74平方公里，僅未來(lái)5年就可以騰出28平方公里低效用地，這將超過(guò)廣州十年的住宅土地供應(yīng)量。因此，“三舊”改造土地是未來(lái)廣州住宅土地供應(yīng)的重要來(lái)源。2010年，廣州市將有5平方公里的“三舊”盤活土地面市。根據(jù)“三舊”改造計(jì)劃，這些土地將主要用于增加中心城區(qū)居住用地供應(yīng)，同時(shí)優(yōu)先保證和有效增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房用地。因此，政府可以考慮將合適的“三舊”改造地塊作為限價(jià)房用地，并允許符合要求的當(dāng)?shù)夭疬w戶優(yōu)先購(gòu)買。2.鼓勵(lì)單位參與限價(jià)房的建設(shè)2010年1月，廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)蘇澤群在一次工作會(huì)議上表示，“