贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析

贈(zèng)送面積效益分析產(chǎn)品打造必殺技之一——偷容積的利潤(rùn)分析贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁(yè)!送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：贈(zèng)送面積的利潤(rùn)率與土地成本無(wú)關(guān)；因贈(zèng)送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈(zèng)送面積的利潤(rùn)率才會(huì)大于不贈(zèng)送面積時(shí)的項(xiàng)目利潤(rùn)率，拉升項(xiàng)目總體利潤(rùn)率，反之，則拖累項(xiàng)目利潤(rùn)率的提升；利潤(rùn)率拖累區(qū)利潤(rùn)率拉升區(qū)分界點(diǎn)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁(yè)!送與不送研判——土地成本假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈(zèng)送面積價(jià)值打折，當(dāng)土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，贈(zèng)送面積越多，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率提升越大，反之，則會(huì)拉低項(xiàng)目利潤(rùn)率；利潤(rùn)率拖累區(qū)利潤(rùn)率拉升區(qū)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁(yè)!送與不送研判——建筑成本結(jié)論：贈(zèng)送面積的利潤(rùn)率與建筑成本成反比；因贈(zèng)送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈(zèng)送面積的利潤(rùn)率才會(huì)大于不贈(zèng)送面積時(shí)的項(xiàng)目利潤(rùn)率，拉升項(xiàng)目總體利潤(rùn)率；假設(shè)：土地成本占比為10%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）利潤(rùn)率拉升區(qū)利潤(rùn)率拖累區(qū)分界點(diǎn)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁(yè)!案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤(rùn)率拉升區(qū)假設(shè)：建筑成本占比為20%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）1招商觀瀾中心2中信西鄉(xiāng)3天健寶安中心贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁(yè)!案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤(rùn)率拉升區(qū)假設(shè)：面積贈(zèng)送率為30%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁(yè)!贈(zèng)送面積價(jià)格提升公式P送=P不送×（1+R1R6/R5）△P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4案例建筑成本C建面積贈(zèng)送率R1配套面積比率R4實(shí)用率R5贈(zèng)送面積折算率R6P送P不送△P△P保底宏發(fā)領(lǐng)域180027%1.380%50%14000119792021737西岸觀邸180030%1.380%65%1000080401960819贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁(yè)!關(guān)于土地增值稅對(duì)贈(zèng)送面積的影響相對(duì)于增值率的增加，利潤(rùn)率呈波浪式上升，并在稅率分界點(diǎn)兩側(cè)形成波峰波谷（注意避開波谷）；對(duì)位于利潤(rùn)率拉升區(qū)的項(xiàng)目，贈(zèng)送面積越多，越能提升項(xiàng)目的利潤(rùn)率。增值稅稅率：增值額/總成本≤20%，免征20%＜增值額/總成本≤50%，稅率為30%50%＜增值額/總成本≤100%，稅率為40%100%＜增值額/總成本≤200%，稅率為50%200%＜增值額/總成本，稅率為60%贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁(yè)!送與不送研判——建筑成本假設(shè)：土地成本占比為10%、贈(zèng)送面積折算率為60%、配套面積率為1.3（以上圖表未考慮土地增值稅）結(jié)論：因贈(zèng)送面積價(jià)值打折，當(dāng)建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，贈(zèng)送面積越多，對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率提升越大，反之，則會(huì)拉低項(xiàng)目利潤(rùn)率；

利潤(rùn)率拖累區(qū)利潤(rùn)率拉升區(qū)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁(yè)!案例：近期招標(biāo)地塊均位于利潤(rùn)率拉升區(qū)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁(yè)!贈(zèng)送面積折算率取值參考贈(zèng)送面積項(xiàng)目折算率取值參考具體取值重點(diǎn)考慮因素內(nèi)庭院兩層通高,不能封不能隔R-50%景觀采光通風(fēng)兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風(fēng)一層,不能封R-50%景觀采光通風(fēng)一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)地下室可改為標(biāo)準(zhǔn)層高70%-90%房間好用性\景觀采光通風(fēng)2.2米層高50%-75%房間好用性\景觀采光通風(fēng)假?gòu)?fù)式夾層≤2.2米60%-80%房間好用性\景觀采光通風(fēng)夾層＞2.2米70%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)入戶花園一層,不能封R-50%景觀采光通風(fēng)一層,能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)兩層通高,不能封不能隔R-60%景觀采光通風(fēng)兩層通高,能封能隔兩層150%-195%房間好用性\景觀采光通風(fēng)隱形衣櫥

85%-100%位置尺寸合理性凸窗假凸窗80%-98%可利用性落地凸窗70%-85%可利用性凸窗50%-70%可利用性露臺(tái)不能封R-40%景觀采光通風(fēng)能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)陽(yáng)臺(tái)不能封R-40%景觀采光通風(fēng)能封50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)花池不能封R-30%可利用性能封為室內(nèi)空間50%-95%房間好用性\景觀采光通風(fēng)R為保底折算率=單位建安成本×（1+15%）/均價(jià)贈(zèng)送面積效益分析-偷容積的利潤(rùn)分析共13頁(yè)，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁(yè)!名詞解釋P送：已考慮贈(zèng)送面積后的均價(jià)P不送：不考慮贈(zèng)送面積時(shí)的均價(jià)△P保底：保底均價(jià)增加值（贈(zèng)送面積前后利潤(rùn)相等）C建：?jiǎn)挝唤ㄖ杀綬1：面積贈(zèng)送率=總贈(zèng)送面積/總可售面積R2：土地成本占比=可售面積單位土地成本/不贈(zèng)送面積單價(jià)R3：建筑成本占比=單位建筑成本/不贈(zèng)送面積單價(jià)R4：配套面積率=總建筑面積/(可售面積+贈(zèng)送面積),常規(guī)取值范圍1.1-1.2R