旅游房地產(chǎn)形成與發(fā)展的理論基礎(chǔ)

旅游房地產(chǎn)形成與發(fā)展的理論基礎(chǔ)

旅游房地產(chǎn)是一個(gè)具有中國(guó)特色的概念。旅游房地產(chǎn)的概念出現(xiàn)之后，旅游房地產(chǎn)只是一種概念或提法，還是具有一般產(chǎn)業(yè)演化發(fā)展的規(guī)律或特征，也就是說(shuō)，旅游房地產(chǎn)是否能夠?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，或者旅游房地產(chǎn)業(yè)又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展規(guī)律，需要進(jìn)行進(jìn)一步的探討，特別是理論層面的探討。當(dāng)前，有關(guān)旅游房地產(chǎn)形成與發(fā)展的理論解釋嚴(yán)重缺失，由于旅游房地產(chǎn)表現(xiàn)形態(tài)的多樣性，理論基礎(chǔ)的缺失自然導(dǎo)致對(duì)旅游房地產(chǎn)理解的模棱兩可、莫衷一是。綜合來(lái)看，旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生和發(fā)展有著復(fù)雜的背景和原因，單一理論往往只能解釋旅游房地產(chǎn)產(chǎn)生發(fā)展的部分原因，因此需要多元理論的綜合性解釋。第一節(jié)基于產(chǎn)業(yè)興衰演化理論的分析產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，其產(chǎn)生和發(fā)展是一個(gè)歷史的過(guò)程。從產(chǎn)業(yè)的形成過(guò)程來(lái)看，產(chǎn)業(yè)是社會(huì)生產(chǎn)力和社會(huì)分工不斷發(fā)展的產(chǎn)物，并隨著社會(huì)分工的深化和生產(chǎn)力的發(fā)展而逐漸地形成和演變。[1]馬克思的經(jīng)濟(jì)周期理論、斯密的市場(chǎng)分工理論、馬歇爾的企業(yè)成長(zhǎng)理論、施蒂格勒的產(chǎn)業(yè)生命周期理論是國(guó)外關(guān)于產(chǎn)業(yè)興衰與轉(zhuǎn)化的一般理論。產(chǎn)業(yè)興衰與轉(zhuǎn)化的一般性規(guī)律認(rèn)為，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)都有一個(gè)興衰的過(guò)程，即要經(jīng)歷形成期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四個(gè)階段。在產(chǎn)業(yè)的形成時(shí)期，某類(lèi)產(chǎn)品由于各種原因，其原來(lái)的潛在需求逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。產(chǎn)業(yè)形成過(guò)程可分為產(chǎn)業(yè)萌芽和產(chǎn)業(yè)形成兩個(gè)階段。產(chǎn)業(yè)的萌芽狀態(tài)可以表現(xiàn)為一項(xiàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)、一項(xiàng)新技術(shù)的出現(xiàn)、一個(gè)或多個(gè)新型企業(yè)的出現(xiàn)。[2]從產(chǎn)業(yè)興衰演化的角度來(lái)看旅游房地產(chǎn)的形成與發(fā)展，其中施蒂格勒的產(chǎn)業(yè)生命周期理論具有重要參考價(jià)值。根據(jù)施蒂格勒的產(chǎn)業(yè)生命周期理論，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)的新生期，市場(chǎng)狹小，再生產(chǎn)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)模較小，不足以一一分化出來(lái)由獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)化企業(yè)承擔(dān)，所以這個(gè)時(shí)期該產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大多是“全能”企業(yè)，分工主要表現(xiàn)為企業(yè)內(nèi)部分工——企業(yè)從事從材料生產(chǎn)到產(chǎn)品銷(xiāo)售的全過(guò)程；隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的擴(kuò)大，各再生產(chǎn)環(huán)節(jié)的規(guī)模大到足以獨(dú)立進(jìn)行時(shí)，企業(yè)內(nèi)部分工便轉(zhuǎn)化為社會(huì)分工，各專(zhuān)業(yè)化企業(yè)會(huì)出來(lái)承擔(dān)各個(gè)再生產(chǎn)環(huán)節(jié)；在產(chǎn)業(yè)的衰落期，隨著市場(chǎng)和生產(chǎn)規(guī)模的縮小，各再生產(chǎn)環(huán)節(jié)只能重返“娘家”，社會(huì)分工又轉(zhuǎn)化為企業(yè)內(nèi)部分工。施蒂格勒的產(chǎn)業(yè)生命周期理論如圖4-1所示。[3]圖4-1施蒂格勒的產(chǎn)業(yè)生命周期理論從產(chǎn)業(yè)萌芽產(chǎn)生的判定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，當(dāng)前，以星級(jí)酒店、景區(qū)景點(diǎn)等為代表的傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)類(lèi)型已經(jīng)擁有一定規(guī)模，以度假村、主題公園、分時(shí)度假酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等為代表的新型旅游房地產(chǎn)類(lèi)型開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)，并且已經(jīng)出現(xiàn)了一些專(zhuān)注于旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)（比如旅游企業(yè)集團(tuán)、旅游上市公司、區(qū)域旅游投資開(kāi)發(fā)企業(yè)等）。從房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)發(fā)育情況來(lái)看，正在不斷積蓄將旅游房地產(chǎn)業(yè)分化脫離的力量。旅游房地產(chǎn)業(yè)不是單一產(chǎn)業(yè)，整體來(lái)看旅游房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)處于形成期，部分傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)類(lèi)型已經(jīng)處于成長(zhǎng)期。從產(chǎn)業(yè)興衰與演化的一般規(guī)律判斷，旅游房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始起步發(fā)展。旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相互融合而產(chǎn)生的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，而房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域旅游業(yè)又具備自身的產(chǎn)業(yè)演化規(guī)律和特征，因此有必要分別從房地產(chǎn)和旅游業(yè)的角度分別進(jìn)行分析。一基于房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論的分析曹振良（2007）認(rèn)為由于二元社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)迅速向工業(yè)化社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化，城市化進(jìn)程加快，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加速，城鎮(zhèn)居民住房迅速由生存需求型向改善需求型過(guò)渡等帶有必然性和規(guī)律性因素的影響，中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期高位增長(zhǎng)并呈現(xiàn)倒U形發(fā)展曲線。從1978年至2007年，我國(guó)GDP年均增長(zhǎng)9.6%，而房地產(chǎn)又以高出其約1倍的速度快速增長(zhǎng)，無(wú)論是投資、開(kāi)工面積和竣工面積的增幅均超過(guò)20%。房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線是指一個(gè)國(guó)家在經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，隨著GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)以高于GDP的增長(zhǎng)速度快速增長(zhǎng)；隨著GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的增長(zhǎng)速度逐漸放慢，直至與GDP同速，甚至低于GDP的增長(zhǎng)速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線（如圖4-2所示）。[4]圖4-2房地產(chǎn)發(fā)展軌跡當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展仍處在倒U曲線的左側(cè)向上發(fā)展階段，尚未進(jìn)入“拐點(diǎn)”。不論是個(gè)別城市還是全國(guó)，即使沖過(guò)倒U曲線拐點(diǎn)，房地產(chǎn)增幅有所下降，也仍將高于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增幅，持續(xù)20～30年。[5]有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線重點(diǎn)描述的是在經(jīng)濟(jì)起飛階段，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的規(guī)律性關(guān)系。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)起飛階段之后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)踐表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模及其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量中所占的比重，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間是逐步增加和提高的。[6]當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正由成長(zhǎng)期走向成熟期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量占世界經(jīng)濟(jì)的份額已經(jīng)從1978年的1.8%提高到2009年的8.5%左右，人均GDP正向4000美元邁進(jìn)。2010年，中國(guó)財(cái)富增長(zhǎng)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史節(jié)點(diǎn)，中國(guó)能否通過(guò)動(dòng)力結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、要素結(jié)構(gòu)、對(duì)外經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等增長(zhǎng)格局的調(diào)整和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，跨越難以逾越的“中等收入陷阱”，將是中國(guó)真正邁向經(jīng)濟(jì)發(fā)展更高階段的關(guān)鍵。[7]結(jié)合房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互關(guān)系的倒U曲線，將來(lái)只要中國(guó)能夠成功邁過(guò)“中等收入陷阱”的障礙，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)還將獲得持續(xù)快速的發(fā)展。特別是由于旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)不斷分蘗的結(jié)果，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入水平提高、旅游需求上漲是推動(dòng)房地產(chǎn)分蘗出旅游房地產(chǎn)的基本動(dòng)力，因此在將來(lái)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展的過(guò)程中，旅游房地產(chǎn)有望成為房地產(chǎn)業(yè)整體快速發(fā)展的亮點(diǎn)組成部分。二基于旅游地生命周期理論的分析旅游地是旅游活動(dòng)發(fā)生的密集地區(qū)，也是旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的密集地區(qū)。巴特勒（Butler，1980）的旅游地生命周期理論是與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)緊密相關(guān)的理論，也是影響最為廣泛的旅游地生命周期理論。巴特勒提出的S形旅游地生命周期演化模型認(rèn)為，旅游地生命周期一般經(jīng)歷探索階段、參與階段、發(fā)展階段、鞏固階段、停滯階段、衰落階段或復(fù)蘇階段（如圖4-3所示）。[8]雖然有人對(duì)巴特勒的旅游地生命周期理論提出多方面的質(zhì)疑，比如Haywood（1986）認(rèn)為旅游地生命周期模型沒(méi)有考慮漸進(jìn)的、持續(xù)的變化，也不能反映目的地間的競(jìng)爭(zhēng)、社團(tuán)或當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的戰(zhàn)略以及導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)輕微衰退的條件、境況性因素的影響；[9]Pearce、Moscardo（1991）認(rèn)為巴特勒模型無(wú)法區(qū)分各個(gè)階段；[10]Cooper、Jackson（1989）認(rèn)為對(duì)這些階段的事后認(rèn)定遠(yuǎn)比預(yù)測(cè)更容易。[11]但是總體看來(lái)，巴特勒的旅游地生命周期演化模型較好地總結(jié)了旅游地的演化特點(diǎn)，特別是能夠較為充分地說(shuō)明旅游地旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的演化規(guī)律或特點(diǎn)。圖4-3巴特勒旅游地生命周期模型結(jié)合對(duì)巴特勒旅游地生命周期演化模型的理解，筆者總結(jié)出旅游地生命周期演化各階段旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征如表4-1所示。表4-1旅游地生命周期演化各階段旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特征一覽表續(xù)表旅游地生命周期理論，有時(shí)也稱(chēng)為旅游產(chǎn)品生命周期理論，基本上是從區(qū)域或產(chǎn)品的角度解釋其生命周期演化規(guī)律。如果從某個(gè)旅游地或某項(xiàng)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的角度來(lái)看，有些旅游地或旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品正處于探索階段，而有些旅游地或旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)處于發(fā)展或鞏固階段，個(gè)別旅游地或旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)處于停滯或衰落階段。本書(shū)重點(diǎn)從宏觀或大都市區(qū)的角度探討旅游房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)問(wèn)題，當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于是否能夠邁過(guò)“中等收入陷阱”的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，正處于大都市區(qū)化的快速發(fā)展階段，不論是成功邁過(guò)“中等收入陷阱”，還是保障城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，關(guān)鍵需要通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需以轉(zhuǎn)變長(zhǎng)期以來(lái)扭曲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。2009年11月25日，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》之所以提出要將旅游業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，主要看重旅游業(yè)在保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面的積極作用。旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型，大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)對(duì)于推動(dòng)中國(guó)從觀光旅游向休閑度假旅游轉(zhuǎn)型，對(duì)于促進(jìn)旅游業(yè)更好地發(fā)揮在擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)方面的積極作用具有重要意義。因此，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)該獲得政策層面的大力支持。第二節(jié)基于產(chǎn)業(yè)分蘗理論的分析以上是從產(chǎn)業(yè)興衰演化的一般規(guī)律來(lái)闡釋旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，而曹振良[12]、劉艷紅[13]曾分別利用產(chǎn)業(yè)分蘗理論[14]來(lái)解釋住宅產(chǎn)業(yè)以及旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成。產(chǎn)業(yè)分蘗理論可以看作是產(chǎn)業(yè)興衰演化理論體系的某種表現(xiàn)形式，較為形象地闡釋了一種新興產(chǎn)業(yè)從施蒂格勒產(chǎn)業(yè)生命周期理論所說(shuō)的“全能”企業(yè)中發(fā)育、分化、脫離的機(jī)理或過(guò)程。一產(chǎn)業(yè)分蘗理論簡(jiǎn)介分蘗是植物學(xué)中的一個(gè)術(shù)語(yǔ)，具體指稻、麥、甘蔗等植物生長(zhǎng)發(fā)育的一種機(jī)理，即從植物的基部或從植物的低處葉腋發(fā)出新枝。產(chǎn)業(yè)分蘗是指原來(lái)附著在某類(lèi)產(chǎn)業(yè)的活動(dòng)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們對(duì)其需求的擴(kuò)大，逐漸從母體中分離出來(lái)發(fā)展成為相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)分蘗的過(guò)程實(shí)際上是產(chǎn)業(yè)樹(shù)成長(zhǎng)的過(guò)程，即一個(gè)母體產(chǎn)業(yè)分蘗出若干分支，每個(gè)分支可能還會(huì)分蘗出更小的分支，從而構(gòu)成網(wǎng)狀的產(chǎn)業(yè)樹(shù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成長(zhǎng)為相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就屬于這種機(jī)制，它在成長(zhǎng)為獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)之前依附于建筑業(yè)，獨(dú)立后又分蘗出以住宅產(chǎn)業(yè)、非住宅產(chǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)為代表的三個(gè)產(chǎn)業(yè)（產(chǎn)業(yè)分蘗闡釋如圖4-4所示）。非住宅產(chǎn)業(yè)包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)類(lèi)型。圖4-4產(chǎn)業(yè)分蘗二旅游房地產(chǎn)分蘗形成的機(jī)理分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是產(chǎn)業(yè)分蘗的內(nèi)在動(dòng)力，環(huán)境變化是產(chǎn)業(yè)分蘗的外部推力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從內(nèi)部推動(dòng)旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人均收入水平的提高引發(fā)了需求結(jié)構(gòu)的變化，導(dǎo)致了旅游度假消費(fèi)的增加，為旅游房地產(chǎn)的有效需求奠定了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和人均收入水平的提高促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，加劇了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品的多樣化和市場(chǎng)的細(xì)分化。住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速發(fā)展，其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)已日趨成熟。大量傳統(tǒng)的房地產(chǎn)資金開(kāi)始投向新的領(lǐng)域，推動(dòng)了房地產(chǎn)邊緣市場(chǎng)的發(fā)展，其中的旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速。產(chǎn)業(yè)分蘗理論屬于產(chǎn)業(yè)細(xì)分理論的范疇，產(chǎn)業(yè)分蘗是形象化闡釋旅游房地產(chǎn)發(fā)育形成的理論，需要注意的是圖4-4的產(chǎn)業(yè)分蘗樹(shù)有些內(nèi)容是屬于產(chǎn)業(yè)分類(lèi)的范疇，有些是屬于產(chǎn)業(yè)分蘗的范疇，房地產(chǎn)業(yè)從建筑業(yè)分蘗出來(lái)之后，是劃歸為第三產(chǎn)業(yè)的。從中國(guó)旅游房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況來(lái)看，旅游房地產(chǎn)是從房地產(chǎn)業(yè)中分蘗出來(lái)的，準(zhǔn)確地說(shuō)是從首先發(fā)展壯大的住宅產(chǎn)業(yè)中分蘗出來(lái)的。旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及熱炒，在很大程度上是長(zhǎng)期致力于住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)力圖介入旅游開(kāi)發(fā)的結(jié)果，以住宅開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正在不斷尋求新的市場(chǎng)發(fā)展空間。根據(jù)邁克爾·波特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)理論，比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更早地辨識(shí)新的細(xì)分產(chǎn)業(yè)，意味著企業(yè)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多了一個(gè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求新的市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)是推動(dòng)旅游房地產(chǎn)形成發(fā)展的直接動(dòng)力，而旅游房地產(chǎn)的形成，從微觀層面來(lái)看，不僅僅是分蘗于房地產(chǎn)業(yè)，還在于房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合互動(dòng)。第三節(jié)基于產(chǎn)業(yè)融合理論的分析產(chǎn)業(yè)總是不斷變化的，產(chǎn)業(yè)的邊界并不是一成不變的。隨著技術(shù)革命和需求變化的加速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)之間的界限越來(lái)越模糊，在一些衰退產(chǎn)業(yè)解體并演化出新興產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，又出現(xiàn)了不同產(chǎn)業(yè)的匯聚或融合現(xiàn)象。這些產(chǎn)業(yè)大多數(shù)集過(guò)去所定義的多種產(chǎn)業(yè)于一體，企業(yè)可以重新設(shè)定產(chǎn)業(yè)邊界，從中找到新的生存空間。[15]自20世紀(jì)七八十年代以來(lái)，隨著高新技術(shù)特別是現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的“軟化”和經(jīng)濟(jì)體系的“服務(wù)化”的加深，出現(xiàn)了所謂的“產(chǎn)業(yè)融合”現(xiàn)象，表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)之間原有的固定邊界逐漸模糊甚至消失，原來(lái)處于分立狀態(tài)的兩個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)之間大量地互相滲透、業(yè)務(wù)交叉和并購(gòu)重組。一產(chǎn)業(yè)融合理論簡(jiǎn)介格林斯坦和卡恩納（Greenstein&Khanna，1997）認(rèn)為產(chǎn)業(yè)融合是指為了適應(yīng)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)而發(fā)生的產(chǎn)業(yè)邊界的收縮或消失，并且以阿勒格尼河和莫農(nóng)加希拉河兩河匯流的例子生動(dòng)地闡述產(chǎn)業(yè)融合現(xiàn)象。[16]馬?。?002）將產(chǎn)業(yè)融合定義為：由于技術(shù)進(jìn)步和放松管制，發(fā)生在產(chǎn)業(yè)邊界和交叉處的技術(shù)融合，改變了原有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特征和市場(chǎng)需求，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)的企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系發(fā)生改變，從而導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)界限的模糊化甚至重劃產(chǎn)業(yè)界限。[17]植草益（2001）認(rèn)為產(chǎn)業(yè)融合就是通過(guò)技術(shù)革新和放寬限制來(lái)降低行業(yè)間的壁壘，加強(qiáng)行業(yè)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)合作關(guān)系。[18]產(chǎn)業(yè)融合發(fā)生的前提條件是產(chǎn)業(yè)之間具有共同的技術(shù)基礎(chǔ)，[19]而技術(shù)革新和放寬管制是產(chǎn)業(yè)融合的主要原因。[20]隨著技術(shù)變革與產(chǎn)業(yè)管制放松等因素的變化，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作方式發(fā)生了根本的變化。[21]一旦由于技術(shù)革新開(kāi)發(fā)出了替代性的產(chǎn)品或服務(wù)，或是由于放寬限制積極地展開(kāi)了相互介入，各產(chǎn)業(yè)的企業(yè)群就會(huì)處于相互競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)之中，[22]原來(lái)分屬不同產(chǎn)業(yè)的企業(yè)在相互競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)作的過(guò)程中將會(huì)演化出新興的產(chǎn)業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生是企業(yè)追求自身利益的結(jié)果，是由企業(yè)的互動(dòng)行為所導(dǎo)致的。[23]產(chǎn)業(yè)融合過(guò)程如圖4-5所示。圖4-5產(chǎn)業(yè)融合過(guò)程二房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相互融合的機(jī)理分析產(chǎn)業(yè)融合理論可以較為全面地解釋中國(guó)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的出現(xiàn)以及旅游房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生。自從改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)均快速發(fā)展，然而房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展基本走在兩條互不相交的平行線上，正如格林斯坦和卡恩納（1997）提到的尚未交匯、各自流淌的阿勒格尼河與莫農(nóng)加希拉河。長(zhǎng)期以來(lái)兩者之間并不存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游開(kāi)發(fā)都擁有以建筑業(yè)為前提的共同的技術(shù)基礎(chǔ)。從房地產(chǎn)的發(fā)展路徑來(lái)看，住房制度改革在逐漸實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)化、商品化的同時(shí)，培育出大量的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為主體的市場(chǎng)化主體。它們長(zhǎng)期致力于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，積累了雄厚的資金實(shí)力，具備多元化經(jīng)營(yíng)的沖動(dòng)。面對(duì)政府頻繁的房地產(chǎn)調(diào)控以及對(duì)住房?jī)r(jià)格的打壓，它們對(duì)未來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充滿不確定性預(yù)期，開(kāi)始不斷尋求新的投資機(jī)會(huì)。從旅游業(yè)的發(fā)展路徑來(lái)看，地區(qū)旅游發(fā)展長(zhǎng)期由地方政府主導(dǎo)，導(dǎo)致旅游業(yè)管理體制和投資機(jī)制的市場(chǎng)化程度至今都較低。旅游業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)住宿業(yè)（酒店業(yè)）、旅行社業(yè)和景區(qū)景點(diǎn)業(yè)，除了住宿業(yè)的市場(chǎng)化程度相對(duì)較高之外，旅行社業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)形成的寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)至今沒(méi)有打破，三大國(guó)有旅行社與眾多中小旅行社并存，旅行社業(yè)整體小、散、弱，惡性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。景區(qū)景點(diǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度最低，基本由各級(jí)政府壟斷經(jīng)營(yíng)，國(guó)有企業(yè)性質(zhì)嚴(yán)重。伴隨著改革開(kāi)放不斷向縱深發(fā)展，旅游業(yè)改革開(kāi)放也不斷破冰和深化，政府主導(dǎo)的旅游經(jīng)營(yíng)管理體制不斷尋求與市場(chǎng)接軌，旅游業(yè)內(nèi)部正不斷探索市場(chǎng)化的資源開(kāi)發(fā)投資機(jī)制、積極培育市場(chǎng)化的投資開(kāi)發(fā)主體。整體來(lái)看旅游產(chǎn)業(yè)的政府管制不斷放松，這就為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體介入旅游開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了條件。圖4-6房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)融合機(jī)理技術(shù)革新和放松管制是產(chǎn)業(yè)融合的兩大主要原因，而與電信、廣播電視、出版發(fā)行、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等產(chǎn)業(yè)在信息化技術(shù)基礎(chǔ)上基于技術(shù)革新的融合不同，房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相互融合的原因一方面在于旅游行業(yè)政府管制的不斷放松為房地產(chǎn)企業(yè)的介入創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。另一方面隨著政府不斷放松旅游管制或者積極謀求市場(chǎng)化發(fā)展，旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)或協(xié)作關(guān)系，在相互競(jìng)爭(zhēng)與協(xié)作的過(guò)程中開(kāi)發(fā)出旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，隨后產(chǎn)生專(zhuān)門(mén)致力于旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的企業(yè)，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)企業(yè)的集合將構(gòu)成旅游房地產(chǎn)業(yè)。根據(jù)產(chǎn)業(yè)融合理論并結(jié)合中國(guó)實(shí)際可以看出，旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育成長(zhǎng)，在很大程度上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)介入旅游開(kāi)發(fā)的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)融合，更準(zhǔn)確地說(shuō)是住宅產(chǎn)業(yè)與旅游開(kāi)發(fā)的融合，對(duì)市場(chǎng)上已經(jīng)存在的旅游開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不僅是機(jī)遇，而且也是挑戰(zhàn)，甚至是狼來(lái)了的問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相互融合衍生出旅游房地產(chǎn)的機(jī)理如圖4-6所示。第四節(jié)基于需求結(jié)構(gòu)高級(jí)化理論的分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律表明，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)往往伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化，由第一產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)逐步向第二、第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。[24]經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是收入的源泉，收入水平影響需求結(jié)構(gòu)。實(shí)際上，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平的提高，人類(lèi)的需求結(jié)構(gòu)也會(huì)出現(xiàn)不斷高級(jí)化的現(xiàn)象。說(shuō)明消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)的恩格爾定律（Engel’sLaw）認(rèn)為：一個(gè)家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出所占的比例就越大；隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來(lái)購(gòu)買(mǎi)食物的支出比例則會(huì)下降。隨著收入的增加，在食物需求基本滿足的情況下，消費(fèi)的重心將會(huì)開(kāi)始向穿、用等其他方面轉(zhuǎn)移。馬斯洛需求層次理論（Maslow’sHierarchyofNeeds）將人類(lèi)需求分為生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實(shí)現(xiàn)需求五類(lèi)，依次由較低層次到較高層次排列。馬斯洛認(rèn)為，需要的產(chǎn)生由低級(jí)向高級(jí)的發(fā)展是波浪形地推進(jìn)的，在低一級(jí)需要沒(méi)有完全滿足時(shí)，高一級(jí)的需要就產(chǎn)生了。[25]經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平是決定一個(gè)國(guó)家多數(shù)人的需求結(jié)構(gòu)最主要的兩大因素。借用產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化的概念，需求結(jié)構(gòu)高級(jí)化就是指隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平的提高，人們的需求水平不斷從低級(jí)到高級(jí)提升的過(guò)程。產(chǎn)業(yè)融合理論較好地從供給的角度解釋了旅游房地產(chǎn)的形成，實(shí)際上，供給角度是旅游房地產(chǎn)形成發(fā)展的推動(dòng)力量，旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的出現(xiàn)，更主要的是來(lái)自于人們需求結(jié)構(gòu)高級(jí)化的拉動(dòng)力量。需求結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)是人們消費(fèi)的基本規(guī)律，對(duì)需求結(jié)構(gòu)高級(jí)化的分析存在兩個(gè)層次，一個(gè)層次是總體趨勢(shì)的分析，恩格爾系數(shù)以及馬斯洛的需求層次理論就是總體趨勢(shì)的分析；另一個(gè)層次是個(gè)體層次的分析，主要是指在某類(lèi)產(chǎn)品的消費(fèi)需求上，也會(huì)發(fā)生從低檔向高檔提升的現(xiàn)象。旅游房地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相互融合形成的產(chǎn)品類(lèi)型，是房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，人們對(duì)住房消費(fèi)與旅游消費(fèi)分別不斷升級(jí)的過(guò)程可以較好地體現(xiàn)旅游房地產(chǎn)由于需求高級(jí)化拉動(dòng)而產(chǎn)生的規(guī)律性。一基于居住需求高級(jí)化的分析隨著我國(guó)人民生活水平的不斷提高和住房分配制度改革的進(jìn)一步深化，城市居民日常生活需求得到滿足之后，住房需求便從潛在需求上升為顯性需求。從“需求理論”的角度而言，居住需求可以說(shuō)跨越了人類(lèi)的基本生理需要到最高層次的自我實(shí)現(xiàn)需要的所有階段。人們對(duì)于居住的需求總是在基本需求滿足之后才會(huì)提出更高的要求，形成不同的需求層次，如同馬斯洛提出的需求層次理論一樣，形成由低到高的層次。[26]劉芳（2007）從區(qū)位的角度，根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，將居住的需求層次由低到高劃分為生存需求層次、一般需求層次、小康需求層次、享受需求層次和自我實(shí)現(xiàn)需求層次五個(gè)層次階段。居住需求層次結(jié)構(gòu)如圖4-7所示。圖4-7居住需求層次在生存需求、一般需求、小康需求層次階段，人們的居住需求一般局限于住宅需求的層次，住宅僅僅是作為生存資料的形式存在。隨著人們生活水平以及文化素質(zhì)的不斷提高，居住需求將不斷升級(jí)，開(kāi)始向享受需求和自我實(shí)現(xiàn)需求的方向躍升，對(duì)住區(qū)的自然環(huán)境、人文環(huán)境等方面不斷提出新的要求，不斷出現(xiàn)居住郊區(qū)化的現(xiàn)象，推動(dòng)了大都市區(qū)郊區(qū)化的發(fā)展。居住郊區(qū)化的發(fā)展是旅游房地產(chǎn)發(fā)展的重要背景，旅游房地產(chǎn)將構(gòu)成居住郊區(qū)化的重要內(nèi)容，實(shí)際上，旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)生很大程度上就是居住需求不斷高級(jí)化的結(jié)果，[27]因?yàn)槁糜蔚倪^(guò)程就是異地短暫停留與居住的過(guò)程。伴隨著旅游需求不斷從觀光需求向度假需求轉(zhuǎn)變，旅游短暫停留的概念也將不斷發(fā)生改變，異地停留的時(shí)間不斷延長(zhǎng)，不斷催生度假村、第二居所等度假型旅游房地產(chǎn)的發(fā)展，推動(dòng)旅游業(yè)的依托基礎(chǔ)不斷從自然、遺址遺跡類(lèi)資源向與開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)資源的結(jié)合轉(zhuǎn)變，而開(kāi)發(fā)建設(shè)類(lèi)資源增加的過(guò)程實(shí)際上也是旅游房地產(chǎn)不斷發(fā)展的過(guò)程。二基于旅游需求高級(jí)化的分析改革開(kāi)放以來(lái)，旅游活動(dòng)的大量出現(xiàn)是人們需求結(jié)構(gòu)不斷高級(jí)化的產(chǎn)物。于光遠(yuǎn)認(rèn)為旅游是人的物質(zhì)生活發(fā)展起來(lái)之后的一種休閑生活需要。[28]馬惠娣認(rèn)為休閑與旅游是人的一種精神文化生活，體現(xiàn)一種新的生活方式，是人性的一大進(jìn)步。旅游—旅游休閑—休閑旅游—體閑是旅游業(yè)發(fā)展的必然規(guī)律，是旅游者成熟和理性選擇的法則。[28]于光遠(yuǎn)和馬惠娣主要是從旅游與休閑相互關(guān)系的角度闡述旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)律。從改革開(kāi)放算起，中國(guó)旅游業(yè)已經(jīng)歷30多年的快速發(fā)展，旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷高級(jí)化，不斷從觀光型向休閑度假型、娛樂(lè)體驗(yàn)型轉(zhuǎn)變，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從自在自然層、基礎(chǔ)設(shè)施層、服務(wù)設(shè)施層到產(chǎn)品消費(fèi)層的升級(jí)也體現(xiàn)了旅游需求結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高級(jí)化，源于旅游者需求結(jié)構(gòu)的高級(jí)化。旅游者需求結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。（一）旅游市場(chǎng)需求不斷升級(jí)，休閑度假需求將構(gòu)成旅游房地產(chǎn)的市場(chǎng)基礎(chǔ)當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前發(fā)展，人民收入水平不斷提高。在經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，恩格爾系數(shù)迅速降低。根據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)和中華全國(guó)商業(yè)信息中心披露的數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)由1978年的57.5%下降到2008年的37.9%，下降了19.6個(gè)百分點(diǎn)；農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)由1978年的67.7%下降到2008年的43.7%，下降了24個(gè)百分點(diǎn)。[29]隨著經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)和收入水平的持續(xù)提高，人們對(duì)富有收入彈性的商品的需求不斷增加，其中也包括對(duì)旅游消費(fèi)需求的不斷增加。中國(guó)旅游業(yè)經(jīng)歷了30多年的快速發(fā)展，隨著旅游者出游次數(shù)的增多和頻率的增加，旅游邊際消費(fèi)傾向遞減。旅游者已經(jīng)不再滿足走走看看的觀光旅游形式，旅游需求結(jié)構(gòu)正在不斷發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸開(kāi)始從簡(jiǎn)單的觀光需求向更高級(jí)的休閑度假需求轉(zhuǎn)變，休閑度假旅游的不斷興起，將對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生深刻影響。在傳統(tǒng)的觀光旅游模式下，旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中于基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等層面。旅游需求結(jié)構(gòu)的高級(jí)化，將推動(dòng)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不斷向產(chǎn)品消費(fèi)層躍升，吸引以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主的外來(lái)投資者不斷介入，進(jìn)而開(kāi)發(fā)出旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品，推動(dòng)了旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。（二）大眾旅游市場(chǎng)需求不斷分化，對(duì)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)需求不斷提高傳統(tǒng)的大眾觀光旅游形式，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展不斷出現(xiàn)分化，并逐漸細(xì)分。傳統(tǒng)的觀光型旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已經(jīng)難以滿足旅游者的需求，因?yàn)榇蟊娐糜问袌?chǎng)需求不斷產(chǎn)生分化，逐漸向諸多細(xì)分旅游市場(chǎng)需求演化，逐漸向個(gè)性化、特色化的方向發(fā)展。大眾旅游市場(chǎng)逐漸細(xì)分化為眾多利基旅游市場(chǎng)，這些不斷分化出的利基旅游市場(chǎng)構(gòu)成更加龐大的市場(chǎng)規(guī)模。傳統(tǒng)大眾觀光旅游市場(chǎng)需求的細(xì)分及演化也是旅游市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)高級(jí)化的重要表現(xiàn)。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)基礎(chǔ)實(shí)際上就在于已經(jīng)初露端倪的以度假村、度假酒店、主題公園、時(shí)權(quán)酒店等為代表的細(xì)分市場(chǎng)需求?？死锼埂ぐ驳律岢龅拈L(zhǎng)尾理論（TheLongTail）認(rèn)為商業(yè)和文化的未來(lái)不在熱門(mén)產(chǎn)品，不在傳統(tǒng)需求曲線的頭部，而在于過(guò)去被看作“失敗者”的那些產(chǎn)品——也就是需求曲線中那個(gè)無(wú)窮長(zhǎng)的尾巴。[30]以分時(shí)度假為代表的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)形式引入中國(guó)后雖然一度水土不服，但并不代表缺乏市場(chǎng)前景。藍(lán)海戰(zhàn)略（BlueOceanStrategy）認(rèn)為，企業(yè)要贏得明天的關(guān)鍵不是與對(duì)手在競(jìng)爭(zhēng)激烈的紅