合肥市濱湖新區(qū)城市綜合體項(xiàng)目建議書

PAGEPAGEPAGEi皖北湖濱廣場項(xiàng)目建議書PAGE5/21目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1第二節(jié)項(xiàng)目編制依據(jù)和原則 3第三節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 5第四節(jié)結(jié)論和建議 6第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和重要性 8第一節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 8第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的重要性 10第三章項(xiàng)目選址和外部建設(shè)條件 13第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 18第五章用地方案 19第六章建設(shè)進(jìn)度安排 20第七章投資匡算及資金籌措 21第一節(jié)投資匡算 21第二節(jié)資金籌措方案 24第八章效益分析 25第一節(jié)財(cái)務(wù)分析 25第二節(jié)社會效益 27第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目業(yè)主及負(fù)責(zé)人1、項(xiàng)目名稱：皖北湖濱廣場項(xiàng)目2、業(yè)主單位：安徽省皖北經(jīng)合投資股份公司法定代表人：張崎瓊辦公地址：合肥市包河區(qū)徽州大道與南一環(huán)交口富廣大廈809室聯(lián)系電話：055165736577二、業(yè)主單位基本情況皖北經(jīng)合投資股份公司成立于2014年3月17日，注冊資金1.67億元人民幣，具有獨(dú)立法人資格，是由皖北經(jīng)濟(jì)合作發(fā)展商會的12家大中型企業(yè)聯(lián)合的、以房地產(chǎn)開發(fā)綜合運(yùn)營為主要業(yè)務(wù)且經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的多元化公司。公司主業(yè)涉及資本運(yùn)營、房產(chǎn)地開發(fā)、商業(yè)投資、工程建設(shè)、商業(yè)管理、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域。公司由綜合部、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、招商部、工程部等部門組成。如今已經(jīng)成功介入合肥的房地產(chǎn)市場，于2014年3月通過競標(biāo)取得合肥濱湖BH-2013-10-A的綜合商業(yè)用地。我公司奉行“樹立一流形象，創(chuàng)造一流效益”的經(jīng)營理念。三、工程概況1、工程名稱：皖北●濱湖廣場(暫定)。2、工程地點(diǎn)：濱湖新區(qū)紫云路與華山路交口東南角。4、資金來源：自籌。5、工程規(guī)模：本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積28939.50平方米(折合43.41畝)，擬建地上建筑面積約13萬㎡（地下約3.2萬㎡），初步規(guī)劃方案計(jì)劃擬建地下二層、地上五層為裙房、三棟高層。6、本項(xiàng)目為商業(yè)、辦公、購物、娛樂、休閑為一體的城市綜合體，可售物業(yè)為開發(fā)計(jì)容面積的30%；自持地上建筑面積不得低于地上總建筑面積的70%，且自持部分10年內(nèi)不得銷售；項(xiàng)目投入運(yùn)營后3年內(nèi)，競得人年均繳納稅收不得少于3000萬元第二節(jié)項(xiàng)目編制依據(jù)和原則編制依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《中華人民共和國土地管理法》；《城市規(guī)劃編制辦法》；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50220－95）》；《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50220－95）》；《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137-90）》；《城市規(guī)劃編制辦法及城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-20062006年版；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-97；《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ00-98；《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-20052005年版；《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26-95；《合肥市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2008年8月1日施行）；《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》合同號：合地濱湖經(jīng)營[2014]025號；15、合肥市規(guī)劃（單體）設(shè)計(jì)條件通知書批準(zhǔn)文號：合規(guī)設(shè)（2013）286號）；16、其它有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等；項(xiàng)目建議書研究范圍本項(xiàng)目建議書的研究范圍為：皖北濱湖廣場建設(shè)的必要性、項(xiàng)目地址和建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容，總平面布置、建設(shè)方案、建筑節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、投資匡算和效益進(jìn)行研究和分析，并提出相應(yīng)的對策和建議。鑒于該項(xiàng)目屬于城市綜合體開發(fā)項(xiàng)目，隨為贏利為目的，但是在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，以收回成本為宗旨。編制原則社會效益優(yōu)先原則：皖北濱湖廣場的建設(shè)為濱湖新區(qū)政府辦公、周邊企事業(yè)辦公、住宅小區(qū)居民、入住業(yè)主及合肥市人購物、休閑、娛樂等服務(wù)為主，因此應(yīng)堅(jiān)持社會效益優(yōu)先原則，為政府大湖名城做好區(qū)區(qū)域性服務(wù)。環(huán)境效益優(yōu)先原則：皖北濱湖廣場是未來濱湖新區(qū)省級行政政務(wù)中心城市綜合體，在規(guī)劃布局和總體布置上，以做到成為一座城市標(biāo)志性建筑物，注重區(qū)域環(huán)境效益，為政府、市民提供一個(gè)布局合理、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、生活安全舒適的生活、休閑、購物、娛樂的環(huán)境，做到功能齊全又具有地方特色的城市綜合體。第三節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：28939.50m2(折合43.41畝)總建筑面積:162000m2地上建筑面積：130000m2（包括公共管理用房及物業(yè)管理用房）地下建筑面積（含人防面積）：負(fù)二層32000m2容積率：≤4.5建筑密度：≤45%綠地面積：≥20%停車配置位(小型汽車)：商務(wù)辦公：0.8車位/100m2；商業(yè)零售：1車位/100m2，地面配置≤25%總投資：64833萬元。第四節(jié)結(jié)論和建議依據(jù)本項(xiàng)目以商業(yè)為項(xiàng)目發(fā)展核心物業(yè)，遵照商業(yè)價(jià)值最大華、特色商業(yè)開發(fā)及商辦價(jià)值適度創(chuàng)新的原則：1、商業(yè)為主導(dǎo)開發(fā)模式，商業(yè)體量設(shè)置在6萬㎡區(qū)間，同時(shí)需增加商業(yè)體量，建議開發(fā)地下商業(yè)空間；增加商業(yè)可售面積；其中自持約2.1萬㎡；項(xiàng)目需打平現(xiàn)金流。2、商業(yè)考慮到銷售，建議以特色街區(qū)商業(yè)和主力店商業(yè)為組合的形式，商業(yè)形象需突破創(chuàng)新；3、而商辦市場壓縮體量；開發(fā)量在6-7萬㎡；辦公需適度突破；需關(guān)注后期商業(yè)運(yùn)營和價(jià)值增長；業(yè)態(tài)定位要點(diǎn)：本項(xiàng)目在濱湖新區(qū)的城市應(yīng)差異化產(chǎn)品及濱湖新區(qū)城市位是什么考慮：1、在滿足規(guī)劃條件車位配置數(shù)量的情況下，應(yīng)增加停車位數(shù)量和車輛出入方便，基于商務(wù)、辦公及未來要求。2、可以做中央空調(diào)系統(tǒng)，但也應(yīng)留足各單體辦公空調(diào)外機(jī)的安裝位置，基于周六、周日或晚上加班時(shí)之使用。3、本項(xiàng)目考慮做內(nèi)教育產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，基于濱湖新區(qū)，的興起因產(chǎn)業(yè)布局就是初高部，但無良好學(xué)前及其它類型教育。4、本項(xiàng)目可考慮內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)業(yè)態(tài)，基于濱湖新區(qū)，的興起因因產(chǎn)業(yè)布局有高檔的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，但無民辦的或股份制醫(yī)療機(jī)構(gòu)。5、本項(xiàng)目未來發(fā)展是省政府行政服務(wù)中心，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可為政府機(jī)構(gòu)外包做好服務(wù)工作。6、本項(xiàng)目從未來發(fā)展，進(jìn)入國家老年化年代，可以考慮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)。第二章項(xiàng)目建設(shè)的必要性和重要性項(xiàng)目建設(shè)的必要性符合安徽省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃《安徽省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》部分內(nèi)容指導(dǎo)思想：——堅(jiān)持“雙輪驅(qū)動”。我省工業(yè)化城鎮(zhèn)化正處于中期加速階段，蘊(yùn)含著巨大的發(fā)展空間和潛力。繼續(xù)實(shí)施工業(yè)強(qiáng)省戰(zhàn)略，著力增強(qiáng)中心城市帶動能力，促進(jìn)城市人口與產(chǎn)業(yè)同步擴(kuò)張，推動工業(yè)化和城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)共進(jìn)、互動發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供強(qiáng)大動力?！獔?jiān)持轉(zhuǎn)型發(fā)展。加快新型工業(yè)化進(jìn)程，把經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)到以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的發(fā)展軌道上來；加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把經(jīng)濟(jì)增長轉(zhuǎn)到以中心城市和縣域經(jīng)濟(jì)為支撐、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的軌道上來；加快優(yōu)化需求結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠投資拉動向三大需求協(xié)同拉動轉(zhuǎn)變；加快推進(jìn)自主創(chuàng)新，促進(jìn)增長動力從物質(zhì)資源消耗為主向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變；加快發(fā)展社會事業(yè)和改善民生，推動發(fā)展重心從偏重經(jīng)濟(jì)增長向經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變；加快生態(tài)文明建設(shè)，推動增長模式從粗放增長向資源節(jié)約型、環(huán)境友好型轉(zhuǎn)變，努力實(shí)現(xiàn)速度與質(zhì)量、內(nèi)需與外需、發(fā)展與民生、增長與環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與社會等方面有機(jī)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。（2）積極開拓消費(fèi)市場增加城鄉(xiāng)居民收入，提高居民消費(fèi)能力。以引導(dǎo)和培育消費(fèi)熱點(diǎn)為著力點(diǎn)，圍繞我省優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品，鞏固和發(fā)展消費(fèi)規(guī)模大、帶動性強(qiáng)、對地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大的熱點(diǎn)消費(fèi)，擴(kuò)大汽車、住房、旅游、通訊等重點(diǎn)領(lǐng)域消費(fèi)，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)。大力發(fā)展文化娛樂、教育培訓(xùn)、體育健身、養(yǎng)老服務(wù)、家庭勞動社會化等成長性服務(wù)消費(fèi)，挖掘消費(fèi)潛能。貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)政策，大力推進(jìn)家電下鄉(xiāng)、家電以舊換新等，全面開拓農(nóng)村市場，提高農(nóng)村和農(nóng)民消費(fèi)水平。拓展省外市場，提高皖貨在全國的知名度、美譽(yù)度和市場占有率，提升省外消費(fèi)對我省經(jīng)濟(jì)增長的拉動力。積極擴(kuò)大有效投入打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)、能源、原材料、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工、文化、旅游、現(xiàn)代物流八大產(chǎn)業(yè)，加快建設(shè)綜合水利工程、交通網(wǎng)絡(luò)工程、生態(tài)環(huán)保工程、金融支撐工程、人才工程、民生工程六大基礎(chǔ)工程，力爭2015年地區(qū)生產(chǎn)總值再翻一番。全方位構(gòu)建多層次、多系統(tǒng)、開放式、動態(tài)性的“861”行動計(jì)劃項(xiàng)目管理體系，形成梯次推進(jìn)格局。建立項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案、供地、環(huán)評、融資等“綠色通道”，強(qiáng)化項(xiàng)目跟蹤服務(wù)和協(xié)調(diào)調(diào)度，提高投資效益，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁。努力擴(kuò)大消費(fèi)需求增加城鄉(xiāng)居民收入，提高居民消費(fèi)能力。以引導(dǎo)和培育消費(fèi)熱點(diǎn)為著力點(diǎn)，圍繞我省優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品，鞏固和發(fā)展消費(fèi)規(guī)模大、帶動性強(qiáng)、對地方經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大的熱點(diǎn)消費(fèi)，擴(kuò)大汽車、住房、旅游、通訊等重點(diǎn)領(lǐng)域消費(fèi)，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)。大力發(fā)展文化娛樂、教育培訓(xùn)、體育健身、養(yǎng)老服務(wù)、家庭勞動社會化等成長性服務(wù)消費(fèi)，挖掘消費(fèi)潛能。貫徹落實(shí)國家各項(xiàng)促進(jìn)消費(fèi)政策，大力推進(jìn)家電下鄉(xiāng)、家電以舊換新等，全面開拓農(nóng)村市場，提高農(nóng)村和農(nóng)民消費(fèi)水平。拓展省外市場，提高皖貨在全國的知名度、美譽(yù)度和市場占有率，提升省外消費(fèi)對我省經(jīng)濟(jì)增長的拉動力。符合合肥市的發(fā)展規(guī)劃《合肥市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》部分內(nèi)容(1)戰(zhàn)略定位——全國有較大影響力的區(qū)域性特大城市。發(fā)揮省會城市的龍頭作用，走新型城市化道路，努力拓展城市空間，提升城市建設(shè)、管理水平，全面加快現(xiàn)代化、國際化、一體化進(jìn)程，經(jīng)過“十二五”乃至更長時(shí)期的努力，形成中心城區(qū)、城市副中心和小城鎮(zhèn)共同發(fā)展的格局，把合肥建成在全國有較大影響力的區(qū)域性特大城市。——全國重要的創(chuàng)新型城市。依托科教優(yōu)勢，完善創(chuàng)新體系，集聚創(chuàng)新要素，發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，建設(shè)國內(nèi)一流的科技創(chuàng)新中心、高層次人才聚集中心和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)，率先建成國家創(chuàng)新型城市。(2)發(fā)展目標(biāo)——綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破6000億元，年均增長16%，占全省比重提高到25%以上，全市人均GDP達(dá)到15000美元；財(cái)政收入達(dá)到1000億元，年均增長16%；全社會固定資產(chǎn)投資5年累計(jì)完成2.5萬億元，其中工業(yè)投資累計(jì)8500億元；社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到2000億元，年均增長19%?！鞘泄δ茱@著提升。城區(qū)常住人口突破400萬人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到410平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%。水、電、氣、熱、公交等公用設(shè)施完善，綜合交通樞紐基本建成，城市功能品位明顯提升，綜合承載力顯著增強(qiáng)，形成布局合理、特色鮮明的城市空間發(fā)展格局。(3)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)堅(jiān)持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化、國際化方向，全面提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和水平，增強(qiáng)服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。適應(yīng)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的新形勢，推動生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚化、生活性服務(wù)業(yè)便利化發(fā)展，形成全國區(qū)域性金融、物流、會展、商貿(mào)、旅游、信息服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心。商貿(mào)服務(wù)業(yè)。優(yōu)化調(diào)整商業(yè)布局，推進(jìn)老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)升級換代和功能更新，加快濱湖新區(qū)中央商務(wù)區(qū)和縣區(qū)特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)，形成合理有序的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局。以“雙百市場”、“新網(wǎng)工程”和“萬村千鄉(xiāng)”工程等為契機(jī)，改造和新建一批新型專業(yè)批發(fā)市場，建設(shè)一批年交易額超百億元的專業(yè)批發(fā)市場，發(fā)展和完善農(nóng)村標(biāo)準(zhǔn)化消費(fèi)品“農(nóng)家店”，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。大力推廣大型購物中心、連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)、社區(qū)商業(yè)等現(xiàn)代流通組織形式和經(jīng)營方式。做大做強(qiáng)商貿(mào)流通企業(yè)，培育發(fā)展一批進(jìn)入全國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)的大型商貿(mào)集團(tuán)。大力引進(jìn)國內(nèi)外知名商貿(mào)企業(yè)，提升商貿(mào)流通業(yè)的規(guī)模、檔次和功能。旅游服務(wù)業(yè)。實(shí)施旅游精品工程，加快旅游大項(xiàng)目建設(shè)；加強(qiáng)旅游航空航線培育，新開、加密國際航線，引進(jìn)一批航空企業(yè)設(shè)立基地航空公司；整合旅游資源，優(yōu)化旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以歷史文化旅游和休閑度假旅游為主要突破口，加速旅游與三次產(chǎn)業(yè)的融合，積極發(fā)展名人文化旅游、科教旅游、工業(yè)旅游、鄉(xiāng)村旅游、會展旅游、都市旅游。加強(qiáng)區(qū)域合作，實(shí)現(xiàn)與省內(nèi)及長三角地區(qū)旅游客源、旅游活動、旅游宣傳等聯(lián)動發(fā)展，共同打造旅游精品線路，建設(shè)區(qū)域性旅游中心城市、長三角地區(qū)觀光休閑度假基地。商務(wù)服務(wù)業(yè)。按照服務(wù)專業(yè)化、功能社會化的方向，積極發(fā)展法律、審計(jì)、會計(jì)、咨詢、評估、廣告策劃等商務(wù)服務(wù)業(yè)。大力發(fā)展中介組織，積極吸引國際資本和跨國公司進(jìn)入我市商務(wù)服務(wù)領(lǐng)域。建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，集中布局商務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，引進(jìn)國內(nèi)外大型企業(yè)設(shè)立地區(qū)總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)和服務(wù)中心，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。(4)優(yōu)化城市空間布局建設(shè)現(xiàn)代化中心城區(qū)。由濱湖新區(qū)、老城區(qū)和政務(wù)文化新區(qū)構(gòu)成中心城區(qū)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，打造豐富多樣的城市特質(zhì)文化空間，提升城市品位，加快形成高端服務(wù)集聚、綜合承載能力強(qiáng)的現(xiàn)代化城區(qū)。濱湖新區(qū)，堅(jiān)持緊湊型開發(fā)，把握好項(xiàng)目布局和建設(shè)時(shí)序，高標(biāo)準(zhǔn)、快節(jié)奏地推進(jìn)各項(xiàng)建設(shè)，著力提升服務(wù)業(yè)集聚功能，完善配套，逐步形成環(huán)境優(yōu)美的行政辦公、金融商務(wù)、會展旅游中心。老城區(qū)，實(shí)施城市更新，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和城中村、危舊房、棚戶區(qū)改造，深刻發(fā)掘、傳承城市記憶，建設(shè)一批特色街區(qū)，打造國內(nèi)知名的商貿(mào)、商務(wù)、金融、文化中心。政務(wù)文化新區(qū)，完善配套設(shè)施，提升區(qū)域特色，營造良好的人居環(huán)境，打造功能先進(jìn)的行政商務(wù)、文化體育和休閑居住中心。各開發(fā)園區(qū)按照混合功能的要求，科學(xué)布局、集中建設(shè)相關(guān)配套設(shè)施，推進(jìn)各種業(yè)態(tài)集聚發(fā)展。3、符合合肥市濱湖新區(qū)的發(fā)展規(guī)劃(1)濱湖新區(qū)規(guī)劃目的合肥市濱湖新區(qū)是合肥“141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分（“一個(gè)主城區(qū)，四個(gè)副中心，一個(gè)濱湖新區(qū)”），是現(xiàn)代化濱湖大城市建設(shè)的前沿陣地。濱湖新區(qū)位于合肥主城區(qū)東南部，南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接滬蓉高速公路，東臨南淝河，規(guī)劃總用地面積約196平方公里，是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角的水上門戶。濱湖新區(qū)的規(guī)劃范圍為合安高速公路以東、南淝河以西、二環(huán)路以南、派河及巢湖以北區(qū)域，含包河區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(煙墩鄉(xiāng)、義城鎮(zhèn)、駱崗鎮(zhèn)、義興鎮(zhèn)、大圩鄉(xiāng))，區(qū)內(nèi)人口約10萬人?？傆玫孛娣e約196平方公里，其中312國道以北規(guī)劃面積約27平方公里，312國道以南至十五里河約80平方公里、十五里河至巢湖岸邊約32平方公里。沿巢湖岸線約15公里。南淝河、派河、十五里河、塘西河等眾多水系分布其間。(3)濱湖新區(qū)規(guī)劃意義合肥的濱湖通江之夢期盼已久，所以在歷次城市規(guī)劃修編時(shí)均保留合肥東南引風(fēng)口這一格局，不僅保證合肥城市中心區(qū)“綠肺”功能，也為合肥未來臨湖發(fā)展預(yù)留空間。合肥向巢湖方向發(fā)展，將真正實(shí)現(xiàn)“引湖入城，打造濱湖城市”的目標(biāo)，有助于加強(qiáng)合肥與省內(nèi)沿江城市的合作，更快地融入長三角，提升合肥中心城市地位的影響力。樹立旅游中心城市形象合肥目前的旅游產(chǎn)品主要集中在觀光、會議、商務(wù)等幾個(gè)方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，需要補(bǔ)充度假旅游產(chǎn)品類型。合肥市應(yīng)該充分利用靠近巢湖的濱水優(yōu)勢發(fā)展濱湖度假旅游。巢湖旅游開發(fā)將增強(qiáng)合肥旅游的吸引力和輻射力，扭轉(zhuǎn)合肥旅游產(chǎn)品核心吸引力不足的局面，促進(jìn)合肥向旅游目的地城市與旅游集散中心城市轉(zhuǎn)變，樹立特色鮮明的安徽省旅游中心城市形象，促進(jìn)安徽旅游的全面提升。合肥目前的旅游產(chǎn)品主要集中在觀光、會議、商務(wù)等幾個(gè)方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，需要補(bǔ)充度假旅游產(chǎn)品類型。合肥市應(yīng)該充分利用靠近巢湖的濱水優(yōu)勢發(fā)展濱湖度假旅游。巢湖旅游開發(fā)將增強(qiáng)合肥旅游的吸引力和輻射力，扭轉(zhuǎn)合肥旅游產(chǎn)品核心吸引力不足的局面，促進(jìn)合肥向旅游目的地城市與旅游集散中心城市轉(zhuǎn)變，樹立特色鮮明的安徽省旅游中心城市形象，促進(jìn)安徽旅游的全面提升。構(gòu)建生態(tài)合肥濱湖發(fā)展戰(zhàn)略要與環(huán)巢湖發(fā)展聯(lián)系起來，這種新的城市空間系統(tǒng)應(yīng)是更好地利用和發(fā)展現(xiàn)有自然條件的城市化空間系統(tǒng)。水是城市的靈魂，有水城市才有靈氣，營造濱水、濱湖城市，構(gòu)建生態(tài)合肥。新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)是構(gòu)建六大環(huán)境，打造六大中心，承接現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)移，通過加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)換巢湖區(qū)域的一個(gè)發(fā)展，同時(shí)突出生態(tài)環(huán)保，建設(shè)綠色新區(qū)，實(shí)現(xiàn)碧水環(huán)繞的，城市建設(shè)的目標(biāo)。同時(shí)走可持續(xù)發(fā)展的道路，建設(shè)節(jié)約集約用地的示范區(qū)。(4)濱湖新區(qū)規(guī)劃內(nèi)容優(yōu)化城市功能分區(qū)，加快構(gòu)筑一個(gè)主城、四個(gè)副中心、一個(gè)濱湖新區(qū)的現(xiàn)代化大城市框架，實(shí)現(xiàn)城市形態(tài)由單中心、高集聚向多中心、組團(tuán)式轉(zhuǎn)變；由環(huán)城時(shí)代向?yàn)I湖、臨江城市的方向演變，打造獨(dú)具魅力的現(xiàn)代化濱湖城市。濱湖新區(qū)在新區(qū)規(guī)劃中共分為啟動區(qū)、核心區(qū)、拓展區(qū)。按照建設(shè)計(jì)劃，啟動區(qū)的率先啟動建設(shè)肩負(fù)著奏響整個(gè)濱湖新區(qū)建設(shè)號角以及引領(lǐng)、帶動其它區(qū)域建設(shè)的重要使命。濱湖新區(qū)啟動區(qū)規(guī)劃以城市快速為交通主軸線，以城市生活性干道為連接紐帶，形成“一心一街一廊三社區(qū)”加“中學(xué)片區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)?？臻g規(guī)劃上采取規(guī)模化成片建設(shè)、高層底密度的模式，確保高速發(fā)展的同時(shí)形成優(yōu)美的人居環(huán)境。(5)建設(shè)定位在合肥市濱湖新區(qū)概念性規(guī)劃中確定了濱湖新區(qū)的功能定位：核心功能是行政辦公中心、商務(wù)文化會展中心、省級休閑旅游基地，主要功能有居住綜合新區(qū)等。形象定位：濱湖新區(qū)是合肥未來通過巢湖、走入長江、融入長三角地區(qū)的水上門戶，是合肥未來新形象的集中展示區(qū)。因此，新區(qū)形象應(yīng)充分體現(xiàn)城市禮儀界面的屬性，反映地域風(fēng)情和大城市風(fēng)貌。以人為本是轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式的核心。轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，需要城市建設(shè)理念和領(lǐng)導(dǎo)干部政績觀實(shí)現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，走出“見物不見人”和搞“形象工程”的誤區(qū)，將以人為本的理念融入城市建設(shè)全過程。一是堅(jiān)持共建、共有、共享，把濱湖新區(qū)建設(shè)成為適合各階層居民居住生活的和諧家園。二是宜居、宜商、宜學(xué)、宜游。新區(qū)建設(shè)把方便群眾和群眾滿意作為城市規(guī)劃建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，充分考慮居民上學(xué)、就醫(yī)、購物、休閑需要，著力營造環(huán)境優(yōu)美、居住舒適、出行便捷、生活方便的生活環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)的重要性皖北濱湖廣場項(xiàng)目是濱湖新城辦公、服務(wù)業(yè)震驚城市綜合體項(xiàng)目，是周邊城市已成熟業(yè)態(tài)不足部分和同業(yè)態(tài)品質(zhì)不高的補(bǔ)充，依據(jù)濱湖新總體規(guī)劃精神和土地讓規(guī)劃條件，本項(xiàng)目建設(shè)周期為兩年，本項(xiàng)目投入運(yùn)營后，三年內(nèi)均稅入收不少于3000萬元。是濱湖新區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)的重要組成部分，為城市居民、政府服務(wù)、外來旅游人員及巢湖經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展有著積極作用。黨的十八屆三中全會提出了構(gòu)建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進(jìn)和諧社會建設(shè)。拉動內(nèi)需，提高居人生活質(zhì)量，為城市居人安居樂業(yè)，解決他們生活、休閑、娛樂、健身等的后顧之憂，政府隨為關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體體現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府責(zé)任的客觀要求，而企業(yè)（不論民企、國企）均政府稅收財(cái)力的保障，故本項(xiàng)目資產(chǎn)投入和運(yùn)營也地方政府財(cái)力有力支持。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要和重要的。本項(xiàng)目擬按照城市商業(yè)服務(wù)綜體規(guī)模進(jìn)行建設(shè)的，在符合濱湖新區(qū)總體城市規(guī)劃要求的前提下，盡可能為地主居民、外來旅游人員提供更加舒適、優(yōu)雅的購物、休閑、娛樂等生活環(huán)境。第三章項(xiàng)目選址和外部建設(shè)條件項(xiàng)目選址皖北濱湖廣場項(xiàng)目地處新區(qū)紫云路與華山路交口東南角地塊，現(xiàn)狀為農(nóng)田非種植區(qū)。擬建項(xiàng)目的場地現(xiàn)在均為城市建設(shè)用地，經(jīng)現(xiàn)場踏堪，場地內(nèi)地勢平坦，沿途地表無不良地質(zhì)現(xiàn)象。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)調(diào)查資料及場地周邊的水文、工程地質(zhì)勘察結(jié)果表明，場地內(nèi)無活動的斷裂帶通過等不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地穩(wěn)定性較好，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。為保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量，應(yīng)進(jìn)行工程環(huán)境、抗震、城市交通接入等評估，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前，應(yīng)進(jìn)行工程地質(zhì)詳細(xì)勘察，為設(shè)計(jì)提供科學(xué)、可靠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第二節(jié)外部建設(shè)條件一、工程地質(zhì)條件、本項(xiàng)目位沿途地表沒有不良物理地質(zhì)現(xiàn)象，適宜進(jìn)行工程建設(shè)。為保證項(xiàng)目的工程質(zhì)量，在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)之前，應(yīng)進(jìn)行工程地質(zhì)詳細(xì)勘察，確有其事認(rèn)基礎(chǔ)類型及施工時(shí)的基礎(chǔ)支護(hù)方案,為設(shè)計(jì)院提供可靠的、科學(xué)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）及使用規(guī)定》，本工程所處地區(qū)地震烈度為7度區(qū)。二、項(xiàng)目的社會經(jīng)濟(jì)概況\o"合肥"合肥市2013年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)初步核算，全年生產(chǎn)總值(GDP)4164.34億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長13.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值229.05億元，增長5.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2303.91億元，增長15.4%;第三產(chǎn)業(yè)增加值1631.38億元，增長12.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為5.5：55.3：39.2，其中工業(yè)增加值占GDP的比重為43.6%，比上年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值達(dá)到55186元(折合8742美元)。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲2.2%，漲幅比上年回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格下降0.1%，工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格下降2.3%。三、自然地理概況（1）地理區(qū)位道路名稱：紫云路道路等級：主干道起止位置：滬蓉高速巢湖南路中心線條件：X=13425綠線寬度：8紅線寬度：60道路名稱：華山路道路等級次起止位置：紫云路云谷路中心線條件：Y=28870紅線寬度：36道路名稱：規(guī)劃支路中心線條件：Y=29023.000（2）自然地理?xiàng)l件合肥市濱湖新區(qū)地形較為平坦，總體上是西北高、東南低，最高位西北角糟坊郢，海拔35.2米，最低巢湖岸邊海拔不到6米。地面坳溝密布崗地發(fā)育，坳溝深達(dá)十余米，氣候?qū)贌釒駶櫦撅L(fēng)氣候。合肥市濱湖新區(qū)地貌系統(tǒng)按成分為自然地貌的人工地貌.自然地貌依據(jù)形態(tài)成因分類原則,劃分為波狀平原和平坦平原;人工地貌依據(jù)生態(tài)形態(tài)分類原則,從地面透水性,建筑活動和地貌形態(tài)三方面對濱湖新區(qū)人工地貌進(jìn)行劃分.通過對濱湖新區(qū)人工地貌的地面透水性、建筑活動和地貌形態(tài)三方面調(diào)查表明，人類活動對濱湖新區(qū)地貌改造較小，城市人工地貌對濱湖新區(qū)生態(tài)環(huán)境影響較弱。本項(xiàng)目建設(shè)場地瀕臨巢湖，圩壩較多。根據(jù)現(xiàn)場踏勘，土壤以黃棕壤為主，表面為耕植土，分布均勻，地基承載力良好。（3）水文氣象濱湖新區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，襟三河帶一湖：南淝河、派河、塘西河。南臨全國五大淡水湖之一的巢湖，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。濱湖區(qū)處于合肥市城市上風(fēng)口，是發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、觀光旅游等服務(wù)業(yè)最佳選擇。未來新合肥大步向南趨向巢湖發(fā)展的核心區(qū)域。合肥居皖中，江淮分水嶺橫亙其間，是典型的平緩丘陵地區(qū)，屬北亞執(zhí)帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨量適中，光照充足，無霜期較長。合肥全年平均日照時(shí)數(shù)為2218小時(shí)。，年平均溫度為15.7度，歷史極端最高氣溫41度，歷史極端高低氣溫-20.60度，一月份平均氣溫1.90度,七月份平均氣溫28.5度,無霜期約245天,年平均降水量696.5㎜,降水主要集中在三個(gè)時(shí)期,即春雨期(3月下旬至5月下旬)、梅雨期（6月中旬至7月上旬）、秋雨期（8月中旬及9月下旬）。按平均氣溫低于10度為冬季，高于22度為夏季，10—22度間為春、秋的劃分，合肥四季時(shí)間春秋短，冬夏季長，按春夏秋冬時(shí)序分別為71天、118天、61天、115天。合肥主導(dǎo)風(fēng)向風(fēng)，全年為東北偏東風(fēng)，夏季盛行東南風(fēng)和東風(fēng)，冬季多東北風(fēng)和西北風(fēng)，歷年最在風(fēng)速21.3m/s。歷年土地凍結(jié)深度6--8㎝，最大凍結(jié)深度為11㎝。地下潛水位埋深1.5—2m。地震合肥地區(qū)歷史上未曾發(fā)生大地震（但受過波及），貪廬斷裂帶走向北、東北，從肥東、巢湖之間經(jīng)過，距合肥約30公里，肥中斷裂東起肥東梁園、經(jīng)合肥北部到河南固始，走向東西。國家地震部局1997頒布的《合肥地震烈度區(qū)區(qū)劃圖》，劃定合肥市地震基本烈度為7度。合肥市被列為全國38個(gè)重點(diǎn)護(hù)墻抗震城市之一。本工程抗震設(shè)計(jì)烈度按7度控制。四、材料供應(yīng)合肥市是建材基地，合馬鋼廠生鋼材、巢湖牌水泥產(chǎn)量居全省首位，質(zhì)量好，運(yùn)輸距離短，價(jià)格便宜，所需砂石、鋼材均能在本市解決，且材料、設(shè)備進(jìn)場可利用已通的紫云路、華山路。五、市政設(shè)施條件本項(xiàng)目所需供水、供電、有線電視和通訊線路均可向相關(guān)部門申請解決，按規(guī)劃要求就近與已建紫云路、華山路市政管網(wǎng)合理銜接。生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管，雨水經(jīng)收集后排入城市雨水管。在交通出入口方面，城市主次干道路紫云路、華山路已實(shí)施完成，能非常方便地進(jìn)入城市道路網(wǎng)絡(luò)。六、征地及拆遷擬建的皖北濱湖項(xiàng)目征地面積28939.50平方米(折合43.41畝)，在湖合肥市國土資源局的大力支持下，本項(xiàng)目僅地面部分青苗沒有完成。本項(xiàng)目措施前注意以下事項(xiàng)：一是在規(guī)劃用地紅線核定時(shí)，要仔細(xì)審核征地范圍能否確保項(xiàng)目的實(shí)施要求。由上可知，該項(xiàng)目的建設(shè)外部條件較為良好，有利于項(xiàng)目建設(shè)的順利實(shí)施。第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容根據(jù)建設(shè)本項(xiàng)目的規(guī)劃要求，本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28937.11平方米，建筑物占地面積13021平方米，總建筑面積130217平方米，地下建筑面積32000平方米；停車位900個(gè)（地上225個(gè)，地下675個(gè)）。2個(gè)地下停車場出入口。主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：1、商業(yè)面積：56000平方米；2、寫字樓面積：36000平方米；3、公寓辦公樓面積：30000平方米4、辦公樓面積：8000平方米5、地下商業(yè)面積：10000平方6、地下車庫面積：12000平方米（包括人防建筑面積）7、綠地面積：5787平方米；第五章用地方案皖北濱湖廣場項(xiàng)目場地內(nèi)現(xiàn)狀為耕地。其建設(shè)用地方案為：一、建筑物用地本項(xiàng)目建筑物由二層地下室、五層裙房、三棟高層組成，建筑物根據(jù)地塊特點(diǎn)，建筑物占地面積為13021平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的45%。二、道路及硬地用地規(guī)劃道路按6米寬設(shè)置，在規(guī)劃上滿足生活和消防疏散要求。道路及硬地規(guī)劃用地面積為10128平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的35%。三、綠化用地為提高本項(xiàng)目環(huán)境質(zhì)量，應(yīng)盡量提高小區(qū)的綠地率，在道路兩旁和建筑物四周設(shè)置綠化帶。根據(jù)場地條件和規(guī)劃要求，本項(xiàng)目綠化規(guī)劃面積為5787平方米，占規(guī)劃建設(shè)用地面積的20%。項(xiàng)目建設(shè)用地平衡表序號用地代碼用地名稱面積（m2）占建設(shè)用地（%）1C建筑用地13021452S道路、硬地用地10128353G綠化用地578720合計(jì)建設(shè)用地28936100

第六章建設(shè)進(jìn)度安排該項(xiàng)目計(jì)劃于2014年7月底完成項(xiàng)目項(xiàng)目建議書的編制及審批工作、勘察設(shè)計(jì)等前期準(zhǔn)備工作，2014年8月開工建設(shè)，計(jì)劃2016年1月底項(xiàng)目竣工，期間完成工程項(xiàng)目土建、設(shè)備安裝及調(diào)試、綠化等工作，項(xiàng)目建設(shè)期共計(jì)12個(gè)月。項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度見下表：項(xiàng)目進(jìn)度表項(xiàng)目2014年2015年至2016年立項(xiàng)、初步設(shè)計(jì)等前期工作土建及初裝飾工程安裝工程道路、綠化竣工、驗(yàn)收交付使用第七章投資估算及資金籌措第一節(jié)投資估算一、測算依據(jù)1、土建工程執(zhí)行2000年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省綜合估價(jià)表》（上下冊）及《2003年安徽省建設(shè)工程補(bǔ)充定額估價(jià)表》、安裝工程執(zhí)行2000年《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額安徽省綜合估價(jià)表》。2、裝飾工程執(zhí)行1999年《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額安徽省裝飾工程綜合估價(jià)表》。3費(fèi)用定額套用依據(jù)：2000年《安徽省建筑安裝工程費(fèi)用定額》，1999年《安徽省裝飾工程費(fèi)用定額》4、材料價(jià)執(zhí)行合肥市工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的同期材料信息價(jià)2014年最新發(fā)布的建筑材料預(yù)算價(jià)格。二、投資估算說明1、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]10號《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》2、工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)發(fā)改價(jià)格[2007]670號《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》3、環(huán)保環(huán)評費(fèi)依據(jù)計(jì)價(jià)格[2002]125號《國家計(jì)委、國家環(huán)?？偩株P(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》。4、可研編制費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委計(jì)價(jià)格[1999]1283號《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知》5、地災(zāi)評估費(fèi)依據(jù)原地礦部地發(fā)[1994]91號《地災(zāi)勘查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》和計(jì)價(jià)格[2002]10號《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》6、建設(shè)單位管理費(fèi)依據(jù)國家財(cái)政部財(cái)建[2002]394號《關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定的通知》7、委托方提供的有關(guān)文件和數(shù)據(jù)。8、工程費(fèi)用中的各項(xiàng)目的匡算價(jià)格參照市區(qū)近期類似工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行匡算。三、投資估算本項(xiàng)目投資匡估算內(nèi)容包括：詳見投資匡估算表。類別單價(jià)元/㎡）面積（㎡）總價(jià)（萬元）備注一、土地費(fèi)用17368土地費(fèi)用16700土地契稅668按地價(jià)4%計(jì)算二、前期費(fèi)用1801300002340按地上建筑面積計(jì)算三、建安費(fèi)用31760商辦200013000026000包括內(nèi)外裝修到位地庫1800320005760100㎡/0.8個(gè)車位，車位35㎡計(jì)算四、配套費(fèi)用4001300005200按地上建筑面積計(jì)算五、其它費(fèi)用6995財(cái)務(wù)費(fèi)用4005按成本65%計(jì)算，利率10%營銷費(fèi)用1101300001430按150元/㎡計(jì)算管理費(fèi)用60130000780按60元/㎡計(jì)算不可預(yù)見費(fèi)60130000780按60元/㎡計(jì)算六、銷售稅金300390001170按300元/㎡計(jì)算合計(jì)64833第二節(jié)資金籌措方案項(xiàng)目總投資64833萬元。資金來源：項(xiàng)目業(yè)主單位自籌25000萬元。向銀行申請貸款或融資35000萬元，第一年全部貸入（或融入）。第八章效益分析第一節(jié)財(cái)務(wù)分析一、測算依據(jù)及說明1、測算依據(jù)(1)國家計(jì)委1993年頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；(2)國家發(fā)展改革委及建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；(3)建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)。2、說明(1)本項(xiàng)目依據(jù)土地出讓條件可售計(jì)容面積為規(guī)劃總的面積的30%及3.9萬平方米；故商業(yè)可售面積為：3.9萬平方米;地下可售面積為:1萬平方米。余下建筑面積均可出讓使用權(quán)性質(zhì)出租。(2)項(xiàng)目開發(fā)以回收成本為宗旨。二、財(cái)務(wù)測算(一)項(xiàng)目成本項(xiàng)目總成本=土地費(fèi)用+前期費(fèi)用+建安費(fèi)用+配套費(fèi)用+其它費(fèi)用+銷售稅金等。(二)收入商業(yè)可售價(jià)：2萬元/平方米；地下可售價(jià)為：1萬元/平方米；計(jì)銷售收入額：8.8億元。本項(xiàng)目自持物業(yè)經(jīng)營面積：9.1萬平方米；地下面積為：2.2萬平方米。依據(jù)招商出租地上：60元/平方米，地下：30元/平方米；計(jì)年招商收總額為：0.7344億元第二節(jié)社會效益本項(xiàng)目的建設(shè)，符合國家及合肥產(chǎn)業(yè)政策，符合居民購物、娛樂、休閑、旅游等需求，不僅提升了城市形象、擴(kuò)大了城市規(guī)模，而且改善了城市居民生活環(huán)境，解決了居民的大型配套工程服務(wù)問題，該項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高、功能配套齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、建設(shè)條件優(yōu)越。經(jīng)測算，項(xiàng)目建成后能年不交國家及地方稅金不少3000萬元，符合合肥市固定資產(chǎn)投資有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)社會效益、環(huán)境效益顯著。因此，項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。PAGEPAGE38原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！施工組織設(shè)計(jì)本施工組織設(shè)計(jì)是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學(xué)管理”來進(jìn)行編制的。編制時(shí)，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項(xiàng)目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進(jìn)工藝，特制定本施工組織設(shè)計(jì)。工程概況：西夏建材城生活區(qū)27#、30#住宅樓位于銀川市新市區(qū)，橡膠廠對面。本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)。本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為8度，設(shè)計(jì)使用年限50年。本工程建筑面積:27#樓3824.75m2;30#樓3824.75m2。室內(nèi)地坪±0.00以絕對標(biāo)高1110.5m為準(zhǔn)，總長27#樓47.28m；30#樓47.28m?？倢?7#樓14.26m；30#樓14.26m。設(shè)計(jì)室外地坪至檐口高度18.600m，呈長方形布置，東西向，三個(gè)單元。本工程設(shè)計(jì)屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間200×300瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩?zhàn)?；樓梯間內(nèi)墻采用50厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間200×200防滑地磚，樓梯間50厚細(xì)石砼1：1水泥砂漿壓光外，其余均采用50厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進(jìn)戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻窗，開啟窗均加紗扇。本工程設(shè)計(jì)為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。本工程設(shè)計(jì)為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A(chǔ)采用C30鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌MU30毛石基礎(chǔ)，砂漿采用M10水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用M10混合砂漿砌筑MU15多孔磚；五層以上采用M7.5混合砂漿砌筑MU15多孔磚。本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材：=1\*ROMANI級鋼，=2\*ROMANII級鋼；砼：基礎(chǔ)墊層C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用C30，其余均C20。本工程設(shè)計(jì)給水管采用PPR塑料管，熱熔連接；排水管采用UPVC硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝IC卡水表的管段明設(shè)計(jì)外，其余均暗設(shè)。本工程設(shè)計(jì)采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。本工程設(shè)計(jì)照明電源采用BV－2.5銅芯線，插座電源等采用BV－4銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。施工部署及進(jìn)度計(jì)劃1、工期安排本工程合同計(jì)劃開工日期：2004年8月21日，竣工日期：2005年7月10日，合同工期315天。計(jì)劃2004年9月15日前完成基礎(chǔ)工程，2004年12月30日完成主體結(jié)構(gòu)工程，2005年6月20日完成裝修工種，安裝工程穿插進(jìn)行，于2005年7月1日前完成。具體進(jìn)度計(jì)劃詳見附圖－1（施工進(jìn)度計(jì)劃）。2、施工順序=1\*GB2⑴基礎(chǔ)工程工程定位線（驗(yàn)線）→挖坑→釬探（驗(yàn)坑）→砂礫墊層的施工→基礎(chǔ)砼墊層→刷環(huán)保瀝青→基礎(chǔ)放線（預(yù)檢）→砼條形基礎(chǔ)→刷環(huán)保瀝青→毛石基礎(chǔ)的砌筑→構(gòu)造柱砼→地圈梁→地溝→回填工。=2\*GB2⑵結(jié)構(gòu)工程結(jié)構(gòu)定位放線（預(yù)檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋50cm線找平、預(yù)檢）→柱梁、頂板支模（預(yù)檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）→砼澆筑→下一層結(jié)構(gòu)定位放線→重復(fù)上述施工工序直至頂。=3\*GB2⑶內(nèi)裝修工程門窗框安裝→室內(nèi)墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內(nèi)部清理→通水通電、竣工。=4\*GB2⑷外裝修工程外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進(jìn)行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。施工準(zhǔn)備現(xiàn)場道路本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機(jī)壓。機(jī)械準(zhǔn)備=1\*GB2⑴設(shè)2臺攪拌機(jī)，2臺水泵。=2\*GB2⑵現(xiàn)場設(shè)鋼筋切斷機(jī)1臺，調(diào)直機(jī)1臺，電焊機(jī)2臺，1臺對焊機(jī)。=3\*GB2⑶現(xiàn)場設(shè)木工鋸，木工刨各1臺。=4\*GB2⑷回填期間設(shè)打夯機(jī)2臺。=5\*GB2⑸現(xiàn)場設(shè)塔吊2臺。3、施工用電施工用電已由建設(shè)單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點(diǎn)，設(shè)總配電箱1個(gè)，塔吊、攪抖站、攪拌機(jī)、切斷機(jī)、調(diào)直機(jī)、對焊機(jī)、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱1個(gè)；電源均采用三相五線制；各分支均采用鋼管埋地；各種機(jī)械均設(shè)置接零、接地保護(hù)。具體配電箱位置詳見總施工平面圖。施工用水施工用水采用深井水自來水，并砌筑一蓄水池進(jìn)行蓄水。樓層用水采用鋼管焊接給水管，每層留一出水口；給水管不置蓄水池內(nèi)，由潛水泵進(jìn)行送水。生活用水生活用水采用自來水。勞動力安排=1\*GB2⑴結(jié)構(gòu)期間：瓦工40人；鋼筋工15人；木工15人；放線工2人；材料1人；機(jī)工4人；電工2人；水暖工2人；架子工8人；電焊工2人；壯工20人。=2\*GB2⑵裝修期間抹灰工60人；木工4人；油工8人；電工6人；水暖工10人。四、主要施工方法1、施工測量放線=1\*GB2⑴施工測量基本要求A、西夏建材城生活區(qū)17#、30#住宅樓定位依據(jù)：西夏建材城生活區(qū)工程總體規(guī)劃圖，北京路、規(guī)劃道路永久性定位B、根據(jù)工程特點(diǎn)及＜建筑工程施工測量規(guī)程＞DBI01－21－95，4、3、2條，此工程設(shè)置精度等級為二級，測角中誤差±12，邊長相對誤差1/15000。C、根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)中進(jìn)度控制測量工作進(jìn)度，明確對工程服務(wù)，對工程進(jìn)度負(fù)責(zé)的工作目的。=2\*GB2⑵工程定位A、根據(jù)工程特點(diǎn)，平面布置和定位原則，設(shè)置一橫一縱兩條主控線即27#樓：（A）軸線和（1）軸線；30#樓：（A）軸線和（1）軸線。根據(jù)主軸線設(shè)置兩條次軸線即27#樓：（H）軸線和（27）軸線；30#樓：（H）軸線和（27）軸線。B、主、次控軸線定位時(shí)均布置引樁，引樁采用木樁，后砌一水泥砂漿磚墩；并將軸線標(biāo)注在四周永久性建筑物或構(gòu)造物上，施測完成后報(bào)建設(shè)單位、監(jiān)理單位確認(rèn)后另以妥善保護(hù)。C、控軸線沿結(jié)構(gòu)逐層彈在墻上，用以控制樓層定位。D、水準(zhǔn)點(diǎn)：建設(shè)單位給定準(zhǔn)點(diǎn)，建筑物±0.00相當(dāng)于絕對標(biāo)高1110.500m。=3\*GB2⑶基礎(chǔ)測量A、在開挖前，基坑根據(jù)平面布置，軸線控制樁為基準(zhǔn)定出基坑長、寬度，作為拉小線的依據(jù)；根據(jù)結(jié)構(gòu)要求，條基外側(cè)1100mm為砂礫墊層邊，考慮放坡，撒上白灰線，進(jìn)行開挖。B、在墊層上進(jìn)行基礎(chǔ)定位放線前，以建筑物平面控制線為準(zhǔn)，校測建筑物軸線控制樁無誤后，再用經(jīng)緯儀以正倒鏡挑直法直接投測各軸線。C、標(biāo)高由水準(zhǔn)點(diǎn)引測至坑底。=4\*GB2⑷結(jié)構(gòu)施工測量A、首層放線驗(yàn)收后，主控軸一引至外墻立面上，作為以上務(wù)層主軸線豎身高以測的基準(zhǔn)。B、施工層放線時(shí)，應(yīng)在結(jié)構(gòu)平面上校投測軸線，閉合后再測設(shè)細(xì)部尺寸和邊線。C、標(biāo)高豎向傳遞設(shè)置3個(gè)標(biāo)高點(diǎn)，以其平均點(diǎn)引測水平線折平時(shí)，盡量將水準(zhǔn)儀安置在測點(diǎn)范圍內(nèi)中心位置，進(jìn)行測設(shè)。2、基坑開挖本工種設(shè)計(jì)地基換工，夯填砂礫墊層1100mm；根據(jù)此特點(diǎn)，采用機(jī)械大開挖，留200mm厚進(jìn)行挖工、鏟平。開挖時(shí)，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際土質(zhì)，按規(guī)范要求1:0.33放坡，反鏟挖掘機(jī)挖土。開挖出的土，根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況，盡量留足需用的好土，多余土方挖出，避免二次搬運(yùn)。人工開挖時(shí)，由技術(shù)員抄平好水平控制小木樁，用方鏟鏟平。挖掘機(jī)挖土應(yīng)該從上而下施工，禁止采用挖空底腳的操作方法。機(jī)械挖土,先發(fā)出信號，挖土的時(shí)候，挖掘機(jī)操作范圍內(nèi)，不許進(jìn)行其他工作，裝土的時(shí)候，任何人都不能停留在裝土車上。3、砌筑工程=1\*GB2⑴材料磚：MU15多孔磚，毛石基礎(chǔ)采用MU30毛石。砂漿：±0.00以下采用M10水泥砂漿，一、二、三、四層采用M10混合砂漿，五層以上采用M7.5混合砂漿。=2\*GB2⑵砌筑要求A、開工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底。B、砌筑前應(yīng)提前澆水濕潤磚塊，水率保持在10％－15％。C、砌筑采用滿鋪滿擠“三一砌筑法“，要求灰漿飽滿，灰縫8－12mm。D、外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)同時(shí)砌筑，內(nèi)外墻交接處必須留斜槎，槎子長度不小于墻體高度的2/3，槎子必須平直、通順。E、隔墻與墻不同時(shí)砌筑又不留成斜槎時(shí)可于墻中引出陽槎或在墻的灰縫中預(yù)埋拉結(jié)筋，每道不少于2根。F、接槎時(shí)必須將表面清理干凈，澆水濕潤，填實(shí)砂漿，保持灰縫平直。G、磚墻按圖紙要求每50mm設(shè)置2φ6鋼筋與構(gòu)造柱拉結(jié)，具體要求見結(jié)構(gòu)總說明。H、施工時(shí)需留置臨時(shí)洞口，其側(cè)邊離交接處的墻面不少于500mm，頂部設(shè)邊梁。4、鋼筋工程=1\*GB2⑴凡進(jìn)場鋼筋須具備材質(zhì)證明，原材料須取樣試驗(yàn)，經(jīng)復(fù)試合格后方可使用。=2\*GB2⑵鋼筋綁扎前應(yīng)仔細(xì)對照圖紙進(jìn)行翻樣，根據(jù)翻樣配料，施工前由工長對所管轄班組下發(fā)技術(shù)交底，準(zhǔn)備施工工具，做好施工的準(zhǔn)備工作。=3\*GB2⑶板中受力鋼筋搭接，=1\*ROMANI級鋼30d，=2\*ROMANII級鋼40d，搭接位置：上部鋼筋在跨中1/3范圍內(nèi)，下部鋼筋在支座1/3范圍內(nèi)。=4\*GB2⑷鋼筋保護(hù)層：基礎(chǔ)40mm，柱、梁30mm，板20mm。保護(hù)層采用50mm×50mm的水泥砂漿塊。板上部鋼筋用馬凳按梅花狀支起。=5\*GB2⑸所有鋼筋綁扎，須填寫隱檢記錄，質(zhì)評資料及目檢記錄，驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下道工序。5、砼工程=1\*GB2⑴水泥進(jìn)場后須做復(fù)試，經(jīng)復(fù)試合格后由試驗(yàn)室下達(dá)配合比。施工中嚴(yán)格掌握各種材料的用量，并在攪拌機(jī)前進(jìn)行標(biāo)識，注明每立方米、每盤用量。同時(shí)攪拌時(shí)，須車車進(jìn)磅，做好記錄。=2\*GB2⑵澆筑前，對模板內(nèi)雜物及油污、泥土清理干凈。=3\*GB2⑶投料順序：石子→水泥→砂子。=4\*GB2⑷本工程均采用插入式振搗器，一次澆筑厚度不宜超過振搗器作用部分長度的1.25倍，搗實(shí)砼的移動間距不宜大于振搗器作用半徑的1.5倍。=5\*GB2⑸砼澆筑后1晝夜?jié)菜B(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)期不少于7d，砼強(qiáng)度未達(dá)到1.2MPa之前不得上人作業(yè)。6、模板工程=1\*GB2⑴本工程模板采用鋼木混合模板。模板支搭的標(biāo)高、截面尺寸、平整度、垂直度應(yīng)達(dá)到質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以滿足其鋼度，穩(wěn)定性要求。=2\*GB2⑵模板支撐應(yīng)牢固可靠，安裝進(jìn)程中須有防傾覆的臨時(shí)固定措施。=3\*GB2⑶本工程選用851脫模劑，每拆除一次模板經(jīng)清理后涂刷脫模劑，再重新組裝，以保證砼的外觀質(zhì)量。架子工程=1\*GB2⑴本工程采用雙排架子防護(hù)，外設(shè)立桿距墻2m，里皮距墻50cm，立桿間距1.5m，順?biāo)g距1.2m，間距不大于1m。=2\*GB2⑵架子底部夯實(shí)，墊木板，綁掃地桿。=3\*GB2⑶為加強(qiáng)架子的穩(wěn)定性，每七根立桿間設(shè)十字蓋，斜桿與地面夾角60o。=4\*GB2⑷為防止腳平架外傾，與結(jié)構(gòu)采用鋼性拉接，拉接點(diǎn)間距附和“垂四平六“的原則。=5\*GB2⑸外防護(hù)架用閉目式安全網(wǎng)進(jìn)行封閉，兩平網(wǎng)塔接和網(wǎng)下口必須綁孔緊密。=6\*GB2⑹結(jié)構(gòu)架子高出作業(yè)層1m，每步架子滿鋪腳手板，要求嚴(yán)密牢固并嚴(yán)禁探頭板。裝飾工程裝飾工程施工前，要組織質(zhì)監(jiān)部門、建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位四方參加的主體結(jié)構(gòu)工程核驗(yàn)收，對已完全體分部工程進(jìn)行全面檢查、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，清除隱患，并做好裝飾前材料、機(jī)具及技術(shù)準(zhǔn)備工作。1、根據(jù)預(yù)算所需材料數(shù)量，提出材料進(jìn)場日期，在不影響施工用料的原則下，盡量減少施工用地，按照供料計(jì)劃分期分批組織材料進(jìn)場。2、將墻面找方垂直線，清理基層，然后沖筋，按照圖紙要求，分層找平垂直，陰陽角度方正，然后拉線作灰餅。底子灰應(yīng)粘結(jié)牢固，并用刮杠刮平，木抹子抹平。3、罩面應(yīng)均勻一致，并應(yīng)在終凝前刮平壓光，上三遍灰抹子。4、油漆、涂料施工：油漆工程施工時(shí)，施工環(huán)境應(yīng)清潔干凈，待抹灰、樓地面工程全部完工后方可施工，油漆涂刷前被涂物的表面必須干燥、清潔，刷漆時(shí)要多刷多理不流墜，達(dá)到薄厚均勻，色調(diào)一致，表面光亮。墻面涂料基層要求現(xiàn)整，對縫隙微小孔洞，要用膩?zhàn)诱移?，并用砂紙磨平。為了使顏色一致，?yīng)使用同一配合比的涂料，使用時(shí)涂料攪勻，方可涂刷，接槎外留在陰陽角外必須保證涂層均勻一致表面不顯刷紋。樓地面工程樓地面工程只作50厚豆石砼墊層。做墊層必須先沖筋后做墊層，其平整度要控制在4mm以內(nèi)，加強(qiáng)養(yǎng)護(hù)4－5天后，才能進(jìn)行上層施工。10、層面工程1、屋面保溫層及找平層必須符合設(shè)計(jì)要求，防水采用防水卷材。2、做水泥砂漿找平層表面應(yīng)平整壓光，屋面與女兒墻交接處抹成R≥150mm圓角。3、本工程屋面材料防水，專業(yè)性強(qiáng)，為保證質(zhì)量，我們請專業(yè)人員作防水層。4、原材料在使用前經(jīng)化驗(yàn)合格后才能使用，不合格材料嚴(yán)禁使用。11、水、暖、電安裝工程=1\*GB2⑴管道安裝應(yīng)選用合格的產(chǎn)品，并按設(shè)計(jì)放線，坡度值及坡向應(yīng)符合圖紙和規(guī)范要求。=2\*GB2⑵水、暖安裝前做單項(xiàng)試壓，完畢后做通、閉水后試驗(yàn)和打壓試驗(yàn)，衛(wèi)生間閉水試驗(yàn)不少于24小時(shí)。=3\*GB2⑶電預(yù)埋管路宜沿最近線路敷設(shè)，應(yīng)盡量減少彎曲，用線管的彎曲絲接套絲，折扁裂縫焊接，管口應(yīng)套絲用堵頭堵塞。油漆防腐等均符合圖紙各施工規(guī)范及質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)。=4\*GB2⑷燈具、插座、開關(guān)等器具安裝，其標(biāo)高位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，表面應(yīng)平直潔凈方正。=5\*GB2⑸燈具、插座、開關(guān)等器具必須選用合格產(chǎn)品，不合格產(chǎn)品嚴(yán)禁使用。=6\*GB2⑹做好各種絕緣接地電阻的測試和系統(tǒng)調(diào)整記錄，檢查配線的組序一定要符合設(shè)計(jì)要求。五、預(yù)防質(zhì)量通病之措施本工程按優(yōu)質(zhì)工程進(jìn)行管理與控制，其優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)體系與創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程的保證措施在本工程施工組織設(shè)計(jì)中做了詳述。本措施不再述。創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程除對各分部、分項(xiàng)、工序工程施工中，精心操作，一絲不茍、高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求作業(yè)外，關(guān)鍵是防止質(zhì)量通病。為此，提出防止通病的作業(yè)措施如下：1、磚墻砌體組砌方法：=1\*GB2⑴、組砌方法：一順一丁組砌，由于這種方法有較多的丁磚，加強(qiáng)了在墻體厚度方向的連結(jié)，砌體的抗壓強(qiáng)度要高一些。=2\*GB2⑵、重視磚砌體水平灰縫的厚度不均與砂漿飽滿度：=1\*GB3①、水平灰縫不勻：規(guī)范規(guī)定磚砌體水平灰縫厚度與豎向灰縫寬度一般為10mm，但不應(yīng)小于8mm，也不應(yīng)小于12mm。砂漿的作用：一是鋪平磚的砌筑表面，二是將塊體磚粘接成一個(gè)整體。規(guī)范中之所以有厚度和寬度要求，是由于灰縫過薄，使砌體產(chǎn)生不均勻受力，影響砌體隨載能力。如果灰縫過厚，由于砂漿抗壓強(qiáng)度低于壓的抗壓可度。在荷載作用下，會增大砂漿的橫向變形，降低砌體的強(qiáng)度。試驗(yàn)研究表明，當(dāng)水平灰縫為12mm時(shí)，磚砌體的抗壓強(qiáng)度極限，僅為10mm厚時(shí)的70－75％，所以要保證水平灰縫厚度在8－12mm之間。怎樣確保水平灰縫的厚度呢？A、皮數(shù)桿上，一定將縫厚度標(biāo)明、標(biāo)準(zhǔn)。B、砌磚時(shí)，一定要按皮數(shù)桿的分層掛線，將小線接緊，跟線鋪灰，跟線砌筑。C、砌漿所用之中砂，一定要過篩，將大于5mm的砂子篩掉。D、要選磚，將過厚的磚剔掉。E、均勻鋪灰，務(wù)使鋪灰之厚度均勻一致。堅(jiān)持“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“的“三一“砌磚法“。=2\*GB3②砂漿必須滿鋪，確保砂漿飽滿度。規(guī)范規(guī)定：多孔磚砌體，水平灰縫的砂漿飽滿度不得低于80％，這是因?yàn)?，灰縫的飽滿度，對砌體的強(qiáng)度影響很大。比如：根據(jù)試驗(yàn)研究，當(dāng)水平灰縫滿足80％以上，豎縫飽滿度滿足60％以上時(shí)，砌體強(qiáng)度較不飽滿時(shí)，要提高2－3倍，怎樣保證灰縫飽滿度呢？A、支持使用所述的“三一“砌磚法，即“一塊磚、一鏟灰、一揉擠“。B、水平縫用鋪漿法（鋪漿長度≤50cm）砌筑，豎縫用擠漿法砌筑，豎縫還要畏助以加漿法，以使豎向飽滿，絕不可用水沖灌漿法。C、砂漿使用時(shí)，如有淅水，須作二次拌合后再用。絕不可加水二次拌合。拌好的砂漿，須于3小時(shí)之內(nèi)使用完畢。D、不可以干磚砌筑。淋磚時(shí)，一般以15％含水率為宜。（約磚塊四周浸水15mm左右）。=3\*GB3③注意砌磚時(shí)的拉結(jié)筋的留置方法：磚砌體的拉結(jié)筋留置方法，按設(shè)計(jì)要求招待。如設(shè)計(jì)沒有具體規(guī)定時(shí)，按規(guī)范執(zhí)行。規(guī)范規(guī)定“拉結(jié)筋的數(shù)量每12cm厚墻放1根Ф6鋼筋，沿墻高每50cm留一組。埋入長度從墻的留槎處算起，每邊均＜100cm，末端應(yīng)有彎鉤”見圖。規(guī)范還規(guī)定：“構(gòu)造柱與墻連拉處，宜砌成馬牙槎，并沿墻高每50cm設(shè)2Ф6拉結(jié)鋼筋，每邊伸入墻內(nèi)＞100cm。2、預(yù)防樓梯砼踏步掉角：樓梯踏步澆筑砼后，往往因達(dá)不到砼強(qiáng)度要求，就因施工需要提前使用，既便有了足夠強(qiáng)度，使用不慎，都會掉楞掉角。而且有了掉角，修補(bǔ)十分困難，且不定期牢固。為此宜采用兩種方式予以防治：=1\*GB2⑴踏步楞角上，在澆筑砼時(shí)增設(shè)防護(hù)鋼筋。=2\*GB2⑵踏步拆模時(shí)，立即以砂袋將踏步覆蓋。（水泥袋或用針織袋裝砂）既有利于砼養(yǎng)護(hù)，又可保護(hù)踏步楞角。3、樓梯弊端的預(yù)防：防止踏步不等高：踏步不等高，既不美觀，又影響使用。踏步不等高現(xiàn)象，一般發(fā)生在最上或最下一步踏步中。產(chǎn)生的原則，一是建筑標(biāo)高與結(jié)構(gòu)標(biāo)高不吻合。二是將結(jié)構(gòu)標(biāo)高誤為建筑標(biāo)高。三是施工粗心，支模有誤。為此，澆筑樓梯之間：=1\*GB2⑴仔細(xì)核查樓梯結(jié)構(gòu)圖與建筑圖中的標(biāo)高是否吻合。經(jīng)查核與細(xì)致計(jì)算無誤后，再制作安裝模板。=2\*GB2⑵澆筑砼中，往往由于操作與模板細(xì)微變形，也會使踏步有稍話誤差。這一個(gè)誤差，要在水泥砂漿罩面時(shí)予以調(diào)整。為使罩面有標(biāo)準(zhǔn)。在罩面之前，根據(jù)平臺標(biāo)高在樓梯側(cè)面墻上彈出一道踏步踏級的標(biāo)準(zhǔn)斜線。罩面抹灰時(shí)，便踏步的外陽角恰恰落在這一條斜線上。這樣做，罩面完成后，踏步的級高級寬就一致了。=3\*GB2⑶如果，施工出現(xiàn)踏步尺寸有較大誤差，一定要先行剔鑿，并用細(xì)石砼或高強(qiáng)度水泥砂漿調(diào)整生，再做罩面。4、堵好腳手眼：堵腳手眼做得好壞，直接影響裝修質(zhì)量。一是影響墻面抹灰之脫落、開裂也空鼓；二是灑水可沿已開裂的腳手眼進(jìn)入室內(nèi)。因此，堵腳手眼的工作萬不可忽視、大意：=1\*GB2⑴將腳手眼孔內(nèi)的砂漿、灰塵鑿掉，清除潔凈，灑水濕透眼內(nèi)孔壁。=2\*GB2⑵將磚浸水濕透。腳手眼內(nèi)外同時(shí)堵砌，絕不準(zhǔn)用干磚堵塞。=3\*GB2⑶用“一磚、一鏟灰、一擠塞“三一砌磚法堵塞，絕不準(zhǔn)用碎塊碴堵塞。=4\*GB2⑷砂漿必須飽滿（最后的一塊磚堵完后，用竹片或扁平鋼筋將砂漿塞實(shí)，刮平，灰縫要均勻、實(shí)心實(shí)意，不準(zhǔn)不刮漿干塞磚塊）。5、散水砼變形縫的做法：砼散水的變形縫，常規(guī)做法是鑲嵌木條，砼澆筑有足夠強(qiáng)度后將此木條取出，再灌以瀝青砂漿。其缺點(diǎn)是L散水板塊相鄰高差平整不易保證，木嵌條不可取凈，取木條將板塊楞角碰壞，不灌瀝青砂漿而灌熱瀝青等。好的做法是：=1\*GB2⑴、事先按變形的長短、高度（板塊砼厚）的制作厚為20mm的瀝青砂漿板條；=2\*GB2⑵砼板塊澆筑前，第一塊板的斷縫處支設(shè)模塊，砼有足夠強(qiáng)度（1.2Mpa）后，拆除側(cè)模板，將預(yù)制瀝青砂漿板條貼粘在砼板塊側(cè)縫表面，接著澆筑第二塊板塊砼。集資或跳澆散水板塊。（靠墻身處不支模板，直接將瀝青砂漿板條粘貼）。=3\*GB2⑶當(dāng)板塊砼都有了足夠強(qiáng)度后，再用加熱后的鐵鉻子，將縫處瀝青砂漿板條予以慰湯，使其縫隙深淺一致，交角平順。6、衛(wèi)生間地面漏水的預(yù)防：=1\*GB2⑴現(xiàn)澆砼樓板：沿房間四周墻上翻150mm。=2\*GB2⑵找平層：施工前，清理面層須潔凈，并濕潤砼樓板表面，之后刷一層TG膠素水泥漿。=3\*GB2⑶找坡層用細(xì)石砼，并找出排隊(duì)水坡度，坡向地漏，要平整光潔。上刷冷底油一道。=4\*GB2⑷防水層：用一布四涂。但沿四周墻上150mm，遇向口時(shí)，伸向口外300mm。=5\*GB2⑸粘結(jié)層：用1：20水泥砂漿厚≥20mm，沿墻四周上翻150mm并粉光。注意排水坡度與坡向或做C20細(xì)石砼。7、管道根部的滲漏預(yù)防：=1\*GB2⑴、澆筑鋼筋砼樓板，用時(shí)準(zhǔn)確地將位置、尺寸預(yù)留樓板管道孔?；蚵裨O(shè)預(yù)留套管。=2\*GB2⑵、如為預(yù)留孔洞時(shí)，要預(yù)留萬不可事后鑿孔或擴(kuò)孔。如為預(yù)留套管進(jìn)，位置一定要準(zhǔn)確。套管要焊上止水鋼環(huán)。=3\*GB2⑶、預(yù)留孔洞的模盒或套管一棕要與樓板的模板固定防止錯(cuò)位。澆筑砼時(shí)派專人看護(hù)，以利及時(shí)修正。=4\*GB2⑷、地面的做法按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行或建議甲方按上述“地面漏水防預(yù)“中所提做法處理，但防水層必須沿套管或給排水管上翻150mm并與管子貼粘牢固。=5\*GB2⑸、如為預(yù)留孔洞，等管道安裝就位并校正固定后，對預(yù)留洞要用與樓板同標(biāo)號的砂漿（或1：2－1：2.5的水泥砂漿等）填實(shí)、搗固，使其與砼結(jié)合密實(shí)，決不許以碎磚、碎石、雜物隨意堵塞。=6\*GB2⑹、做地面時(shí)，切切注意地面排水坡度與坡向。8、門窗固定用木磚的改進(jìn)：

木門傳統(tǒng)的固定方法是：用釘子將木門框固定在預(yù)先埋設(shè)在磚內(nèi)的木磚上。每邊固定點(diǎn)不少于2處，間距≯1.2m。這種傳統(tǒng)做法的弊端是：木磚容易松動，木磚漏留，木磚大小倒放等，致使門窗的安裝質(zhì)量受到影響。改進(jìn)方法是以用C20砼制成120mm及240mm的預(yù)制塊，內(nèi)預(yù)埋木磚。=1\*GB2⑴、木磚埋入預(yù)制塊模具前，須以防腐處理。=2\*GB2⑵、120預(yù)制塊用于370墻及120墻中。240預(yù)制塊用于240墻中。9、塑鋼窗之固定：=1\*GB2⑴、塑鋼窗與墻體的固定用連接點(diǎn)的設(shè)置：距框角≯180mm；間距≯600mm。眼下存在的問題是：設(shè)置連接點(diǎn)不足，甚或漏設(shè)，這不僅影響門窗板動不穩(wěn)，更有甚者會影響日后擦窗人的生命安全。為此，日后一定要按圖示之要求設(shè)置固定杠用連接點(diǎn)。=2\*GB2⑵、連接點(diǎn)的釘固方法：墻體砌筑時(shí)，將C20砼預(yù)制塊，不論磚墻、砼墻、加氣塊墻、都用射釘將鐵板連接條釘在墻上，更有將普通鐵釘釘在墻上者，都是極不安全，極不妥的操作方法。=3\*GB2⑶、固定門窗框用的連接鐵板與釘接：=1\*GB3①、連接鐵板條：其規(guī)格為：（長×寬×厚）≥140mm×20mm×1.5mm射釘規(guī)格為：（直徑×長）≥3.7mm×42mm或金屬脹錨螺栓：（直徑×長）≥8mm×65mm施工中，常常見到連接鐵板條規(guī)格過小（厚不到1mm），甚至有的用0.5mm的鍍鋅鐵皮剪成條狀做連接鐵板條用，用直徑4mm的螺釘固定連接鐵板條，都不是妥的，或直接用鐵釘釘更為不妥。=2\*GB3②、連接鐵板條與塑鋼之連接，用塑鋼抽芯鉚釘，其直徑≥5mm，不用5mm螺釘或4mm的自攻螺絲。=4\*GB2⑷、預(yù)防塑鋼與鐵制連接鐵板條之間的電偶腐蝕L：為了防止塑鋼和連接鐵板條之間的電偶腐蝕，采取下列措施：=1\*GB3①、采用鍍鋅鋼板制作連接鐵板條。=2\*GB3②、或?qū)⑦B接用鐵板條與塑鋼之間用塑料膜隔開。=3\*GB3③、或用密封漆將塑鋼與鐵板條之間，窗框與墻之間予以封閉以免雨水浸入。10、給水管道施工給水管道安裝施工比較簡單。便是它是承壓管，將受較高水壓力，如粗心施工，也會帶來管道滲漏，為此：=1\*GB2⑴、管子接口：=1\*GB3①、絲口連接：加工絲扣時(shí)要做到：絲扣光滑、端正、不抖絲、不亂扣、有椎度。這五點(diǎn)都要達(dá)到。有一點(diǎn)不符合要求，剔出重新加工或切去此端重做。=2\*GB3②、焊接接口：設(shè)計(jì)要要求坡口焊時(shí)，坡口加工的形式須符合設(shè)計(jì)要求。不需坡口焊時(shí)，在焊前用砂布將管口打磨干凈，兩管對口間要均勻，不可一側(cè)大，一側(cè)小。焊接時(shí)，焊縫高度要符合規(guī)范要求。=2\*GB2⑵、安裝=1\*GB3①、 安裝前弄清圖紙，查清管子位置，走向、標(biāo)高。并做現(xiàn)場查驗(yàn)當(dāng)實(shí)際尺寸與圖紙不符合時(shí)，提出修正，以免與土建產(chǎn)生矛盾。=2\*GB3②、安裝時(shí)，管子必須找正后再擰緊，不得倒擰，以免損壞絲扣。=3\*GB2⑶、下料：管道不料時(shí)，尺寸一定要準(zhǔn)確，給水管誤差≤5mm。為確保下料時(shí)尺寸準(zhǔn)確，對實(shí)際安裝位置與尺寸進(jìn)行實(shí)測實(shí)量，不要按圖紙尺寸下料。同時(shí)，必須逐根管道都要實(shí)測實(shí)量。=4\*GB2⑷、水壓試驗(yàn)：=1\*GB3①、把好水壓試驗(yàn)關(guān)，是控制管道安裝質(zhì)量的關(guān)鍵。=2\*GB3②、壓力表必須精確，使用前要進(jìn)行校驗(yàn)。=3\*GB3③、試驗(yàn)時(shí)，第一要查看壓力表的壓力降，第二要逐房間察看管道的滲漏情況。=4\*GB3④、滲水的接頭、管子必須返工。大面積漏水的管段必須換掉或修理，并至不再出現(xiàn)“跑、冒、漏、滲“為止。11、注意配電箱的產(chǎn)品質(zhì)量驗(yàn)收：市場采購的配電箱，不少是不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的新產(chǎn)品。除新產(chǎn)品的外觀質(zhì)量外，突出的質(zhì)量缺點(diǎn)是：=1\*GB2⑴、不設(shè)零線；=2\*GB2⑵、沒有設(shè)置零線與保護(hù)接地匯流排。這種缺陷的存在，在接線時(shí)，往往將箱上的所有插座的零線串接，保護(hù)接地串接。這樣，當(dāng)前面的插座壞了，接在后面的幾個(gè)插座就會發(fā)生零線斷線或地線斷線，造成搞插座沒有電，或在發(fā)生漏電事故時(shí)，漏電開關(guān)不動作，嚴(yán)重者造成人員傷亡。為此，在采購配電箱時(shí)和安裝配電箱之前，對其質(zhì)量進(jìn)行檢查。查看是否分別設(shè)置了零線和保護(hù)地線匯流排。不合格者，不得使用。12、插座接線：=1\*GB2⑴、單相二線插座：原則是“開關(guān)永遠(yuǎn)控制相線“。=2\*GB2⑵、單相三線插座：面對插座的右孔接相線，左孔接零線。13、電器的接地電器安裝中，首先考慮的就是用電安全。低壓系統(tǒng)地接地保護(hù)最優(yōu)形式就是“三相五線制供電形式“，它非常適用于分散的民用建筑，也適用于施工現(xiàn)場的臨時(shí)供電。從電源時(shí)入配電箱之后，從接地板的引上線和電源中性點(diǎn)的焦點(diǎn)處，向室內(nèi)分出保護(hù)線PE和進(jìn)入電路的零線N，在建筑物地也不得混淆，困為，一旦線進(jìn)入電路，就有電源通過，混淆后，就會引起漏保護(hù)器跳閘，影響正常使用。所以在用戶配電線路中，插座中的線和線應(yīng)該統(tǒng)一有顏色的區(qū)別。六、工程進(jìn)度計(jì)劃工期控制：要工程計(jì)劃自2004年8月15日開工，2005年7月10日竣工，總工期330天。為保證工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將施工過程劃分為五個(gè)階段。1、基礎(chǔ)施工階段：自2004年8月15日至9月30日為基礎(chǔ)工程施工階段，本階段需要完成定位放線、挖工、砂礫墊層、條形基礎(chǔ)砼、毛石基礎(chǔ)、地圈梁等項(xiàng)目。同時(shí)，安排人員按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要求預(yù)制門、窗梁主體結(jié)構(gòu)鋼筋制作，模板配制，主體施工做好準(zhǔn)備工作。2、主體施工階段：自2004年10月1日至2004年12月30日是主體施工階段，本階段要完成墻體砌筑，預(yù)制過梁安裝，現(xiàn)澆鋼筋砼，梁、板的支模、砼等項(xiàng)目。主體施工階段組織流水施工，每層主體施工15天。施工期間，水、暖、電施工人員密切配合，作好預(yù)留、預(yù)埋工作，避免事后在墻體上打洞。3、裝修施工階段：自2005年3月1日至2005年6月20日為裝修工程施工階段。4、安裝工程施工階段：自基礎(chǔ)工程至裝修工程，安裝工程施工貫穿始終，從時(shí)間上雖然與土建同步進(jìn)行，但本工程設(shè)計(jì)有給排水、采暖、一般電照處還有電話、有線電視，所以說，是一個(gè)水暖、電等較齊全的工程。為此，在勞動力安排上專門有水暖工、電工施工班組與土建施工密切配合，相對獨(dú)立地完成水暖、電安裝工程施工任務(wù)。5、工程收尾交工階段：本階段主要做好成品保護(hù)及清理等工作。七、施工平面布置（見附圖）施工平面布置原則是：1、盡最大可能少占施工用地，對劃定的施工用地，作合理安排；2、塔吊固定后，主要材料及攪拌機(jī)械的布置，以其服務(wù)業(yè)范圍為準(zhǔn)，緊湊布置。3、根據(jù)工程進(jìn)度，動態(tài)管理施工總平面，該高速時(shí)及時(shí)調(diào)整；4、交通道路、供水、供電、消防一次到位進(jìn)行布置，確保道路通暢，供水供電空耗小，供應(yīng)充足，并確保工地消防安全。5、建立文明施工現(xiàn)場：材料、配件、工棚、廁所、大宗材料按施工平面圖嚴(yán)格要求就位管理，周轉(zhuǎn)材料堆放有序。八、施工組織措施本工程采取項(xiàng)目管理法，按目標(biāo)進(jìn)行管理與控制，以目標(biāo)計(jì)劃來指導(dǎo)管理與控制行動，變以往以行動來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的被動管理方式為以目標(biāo)指導(dǎo)行動的主動的主動管理方式。將主動管理與被動管理相結(jié)合、前饋控制與反饋控制相結(jié)合，事先控制與事中、事后控制相結(jié)合。=1\*GB4㈠、確保工程進(jìn)度、實(shí)現(xiàn)合同工期的措施：1、工期目標(biāo)：（平面流水、主體交叉施工）控制工期目標(biāo)330天；其中：±0.00以下工期目標(biāo)45天；主體結(jié)構(gòu)工期目標(biāo)：90天；內(nèi)、外裝飾工期目標(biāo)：80天；水暖電安裝工期目標(biāo)：90天；收尾工期目標(biāo)：10天。2、確保工期目標(biāo)的措施：=1\*GB2⑴、組建職能完善、人員配套、分工明確的施工項(xiàng)目管理組：項(xiàng)目經(jīng)理：統(tǒng)籌工期目標(biāo)，制定工期目標(biāo)施工措施，決策生產(chǎn)要素供應(yīng)與優(yōu)化配置，檢查平衡工期目標(biāo)的實(shí)施；技術(shù)負(fù)責(zé)人：制定工期目標(biāo)計(jì)劃實(shí)施的技術(shù)措施，監(jiān)督按工藝程序施工，解決施工技術(shù)措施實(shí)施中工期目標(biāo)計(jì)劃之失衡；解決施工技術(shù)措施實(shí)施中工期目標(biāo)計(jì)劃之實(shí)施，協(xié)調(diào)工種之穿插，布置與平衡生產(chǎn)要素，做好施工計(jì)劃之安排與統(tǒng)計(jì)；料具供應(yīng)員：組織材料、構(gòu)配件、機(jī)具之供應(yīng)，根據(jù)生產(chǎn)進(jìn)度編制料具供應(yīng)計(jì)劃；財(cái)務(wù)管理員：根據(jù)工期安排與施工進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)資金之供應(yīng)，提出月獎金之收支計(jì)劃，按期收取工程進(jìn)度款；=2\*GB2⑵、按分部分項(xiàng)工程進(jìn)度制定施工技術(shù)措施，制定合理施工流水程序，嚴(yán)格要求操作程序與操作要點(diǎn)之管理，保證工期目標(biāo)計(jì)劃之順利實(shí)施；=3\*GB2⑶、以日調(diào)度日平衡為手段，項(xiàng)目經(jīng)理及有關(guān)人員跟蹤檢查工期目標(biāo)計(jì)劃之實(shí)施，對工期目標(biāo)計(jì)劃做動態(tài)管理與監(jiān)控；=4\*GB2⑷、采取激勵(lì)措施，對工期、工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工的管理者與操作者有上好成績者予以獎勵(lì)。=2\*GB4㈡、確保工程質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)人同質(zhì)量目標(biāo)措施：1、質(zhì)量目標(biāo)：工程質(zhì)量總目標(biāo)：合格，按合格目標(biāo)進(jìn)行控制與管理。其中：基礎(chǔ)分部工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；主體工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；裝飾工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；屋面工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；門窗工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；地面樓地面工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；給排水及供暖工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；電氣、照明工程質(zhì)量目標(biāo)：合格；2、確保工程質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的措施：=1\*GB2⑴、項(xiàng)目經(jīng)理部職能組織人員分工明確、職責(zé)分明項(xiàng)目經(jīng)理：施工項(xiàng)目的本權(quán)負(fù)責(zé)人，是質(zhì)量第一負(fù)責(zé)人。主管質(zhì)量之制定，監(jiān)控質(zhì)量目標(biāo)計(jì)劃之實(shí)施評價(jià)與激勵(lì)；技術(shù)負(fù)責(zé)人：主持質(zhì)量目標(biāo)實(shí)施的技術(shù)措施之制定，確保質(zhì)量目標(biāo)與技術(shù)措施對有關(guān)工長、作業(yè)班長之技術(shù)交底、監(jiān)督技術(shù)措施之執(zhí)行、作好跟蹤檢查與操作生產(chǎn)調(diào)查、建議項(xiàng)目經(jīng)理與總工長調(diào)整作業(yè)布置與調(diào)換不良作業(yè)人員；總工長：監(jiān)督施工技術(shù)措施之履行、調(diào)整不良作業(yè)人員之崗位、作好材料構(gòu)配件事先檢查、監(jiān)控配合比的嚴(yán)格執(zhí)行；有關(guān)工長：跟蹤檢查操作要點(diǎn)之執(zhí)行、糾正不良作業(yè)事件。作好自檢、與檢、交接質(zhì)量檢查。作好工序、分項(xiàng)工程、分部工程質(zhì)量進(jìn)行檢查、驗(yàn)收。建議對不良作業(yè)人員進(jìn)行崗位調(diào)整；有關(guān)班組長與班組質(zhì)量檢查員：對本班人員進(jìn)行班前操作交底，進(jìn)行班后作業(yè)自檢與獎評，監(jiān)督本班組人員嚴(yán)格操作要點(diǎn)進(jìn)行作業(yè)，參與互檢與交接檢查，調(diào)換不良作業(yè)人員崗位；=2\*GB2⑵、針對本工程特點(diǎn)與本公司的質(zhì)量通病，由技術(shù)負(fù)責(zé)人設(shè)置質(zhì)量控制點(diǎn)，并制定操作要點(diǎn)與防治措施，實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控；=3\*GB2⑶、工程質(zhì)量是企業(yè)生命，工程質(zhì)量人人有責(zé)，工層層確保工程質(zhì)量的技術(shù)交流；=4\*GB2⑷、對工程質(zhì)量施行“開路“、“一票否決“、“掛牌作業(yè)“。工程質(zhì)量與進(jìn)度發(fā)生矛盾，以質(zhì)量為主；工程質(zhì)量與人員安排發(fā)生矛盾，以質(zhì)量為主調(diào)換人員；工程質(zhì)量與材料發(fā)生矛盾，以質(zhì)量為主調(diào)換材料；工程質(zhì)量與機(jī)具發(fā)生矛盾，以質(zhì)量為主調(diào)換機(jī)具；工程質(zhì)量與工資掛鉤，施行優(yōu)質(zhì)優(yōu)獎；=5\*GB2⑸、作好材料、構(gòu)配件的事先檢驗(yàn)與控制，把好三關(guān)：把好材料、構(gòu)配件進(jìn)場驗(yàn)收關(guān)：不合格者不準(zhǔn)進(jìn)場；把好材料復(fù)試關(guān)：對主材料（鋼材、水泥、骨料、磚、裝飾材料）作好復(fù)驗(yàn)