對我國房地產(chǎn)調(diào)控方向的兩點意見

對我國房地產(chǎn)調(diào)控方向的兩點意見

2003年以來，在加強(qiáng)國民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的背景下，國家對房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺之密集、力度之大前所未有，各界對房地產(chǎn)業(yè)如何調(diào)控的爭論也空前激烈。這是件好事，既表明房地產(chǎn)事關(guān)國計民生，又是社會轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期的正?，F(xiàn)象。作為《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》（房地產(chǎn)藍(lán)皮書）主編，我的一些看法已體現(xiàn)在總報告之中，以下再就我國房地產(chǎn)調(diào)控方向和目標(biāo)問題談兩點意見。一控制投資和房價不應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)1.3萬億元，同比上升28.1%，占社會固定資產(chǎn)投資的18.78%，前者為1998年以來第2高，后者為最高；全國商品房平均價格上漲9.7%，比上年增幅上升4.9個百分點。于是控制房地產(chǎn)投資、控制房價呼聲四起。但是在我看來，控制房地產(chǎn)投資和房價既不應(yīng)是調(diào)控方向，也難以達(dá)到平衡商品房供求的目的。理由有三。其一，控制投資和房價與市場經(jīng)濟(jì)運行的規(guī)律相悖。平衡商品市場供求的基本途徑有兩條：一是增加有效供給，二是減少有效需求?？刂品康禺a(chǎn)投資只能減少商品房供給，不能增加供給，這是常識；而控制房價只能扭曲房地產(chǎn)市場真實的供求關(guān)系，可能根本達(dá)不到減少需求、平衡市場供求的目的。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過控制某種競爭性物品市場價格達(dá)到平衡供求關(guān)系的目的，除了在非常時期，作為臨時性應(yīng)急措施具有必要性以外，從一個較長時期考察，似乎還沒有成功的先例。計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國糧、油、肉、蛋、奶等食物必需品價格控制了幾十年都沒有解決供給不足問題，是市場價格放開之后才有了供求基本平衡；如果家用電器等耐用消費品價格不放開，恐怕至今仍然只是少數(shù)富裕家庭的奢侈品；我國化肥等農(nóng)用物資控制售價已經(jīng)十幾年，今春控價之聲尤甚，也從反面證明了持續(xù)控制市場價格之于平衡市場供求關(guān)系的無效！深層原因在于，某種商品的生產(chǎn)沒有相應(yīng)的利潤回報，就不會有相應(yīng)的供給；沒有較高的投入回報，就不會有較多的相關(guān)要素進(jìn)入，也就不會有供給的較大增加，當(dāng)然也不可能有市場的供求平衡。至于房地產(chǎn)業(yè)由于壟斷而引發(fā)的市場問題，則應(yīng)通過反壟斷立法和強(qiáng)化行業(yè)管理去解決。其二，控制房地產(chǎn)投資與中國房地產(chǎn)供求關(guān)系的基本走勢相向。我國正處于加速城市化階段，城市正處于現(xiàn)代化建設(shè)時期。在解決溫飽之后、全面建設(shè)小康階段，人均一間房、戶均一套房（不一定是自有住房）已經(jīng)成為中國城鎮(zhèn)居民最迫切的基本生活需求。構(gòu)建和諧社會已成為全國上下的主流共識，安居是構(gòu)建和諧社會的重要物質(zhì)載體，而房地產(chǎn)業(yè)則是實現(xiàn)安居的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。社會需求的變化必然要求產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，在一定時期內(nèi)某一行業(yè)以高于其他產(chǎn)業(yè)的速度發(fā)展是市場需求的反映。一個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)投資的年度增長率和占社會固定資產(chǎn)投資的比重，要受到發(fā)展階段、資源稟賦等多種因素的影響，特別是要取決于市場的供求關(guān)系，因而沒有一個普遍適用的房地產(chǎn)投資是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。商品住房的增量需求和改善需求雙旺盛是我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的動力。住房的不可替代性，住房需求增長的剛性，土地、資金稀缺的約束等等，決定了供不應(yīng)求將是未來幾十年我國房地產(chǎn)市場的基本走勢。我國房地產(chǎn)市場化的歷史較短，還屬于成長中的產(chǎn)業(yè)，無論是市場秩序、產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，還是行業(yè)信息的及時收集、整理、分析和發(fā)布以及行業(yè)管理、行業(yè)規(guī)范等等都有諸多不足、不完善之處，當(dāng)然需要政府加強(qiáng)引導(dǎo)、規(guī)范和管理，但控制投資不僅于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展無益，而且將危害我國經(jīng)濟(jì)社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。低收入家庭的住房保障應(yīng)是國家社會保障政策的目標(biāo)，而不應(yīng)是房地產(chǎn)行業(yè)的職責(zé)。其三，控制房價對于平衡住房市場供求無效率。雖然沒有一個城市政府承認(rèn)自己所在城市有房地產(chǎn)泡沫，但房地產(chǎn)泡沫論仍不絕于耳，2004年9.7%的房價升幅是主要依據(jù)。我國房價是高是低，不同的利益關(guān)系、價值取向和知識結(jié)構(gòu)當(dāng)然會有不同的判斷。購房者追求低房價，是天生的高房價的反對派；開發(fā)商追求高房價，自然是低房價的反對派，這是市場供求雙方博弈的反映。但不論判斷如何，市場成交的房價，即市場形成的房價才是真實的房價。對于一個普通家庭來說，住房既是必需品又是耐用品，購房是一次性巨大支出，當(dāng)年實際發(fā)生的購買行為是以過去多年積蓄，或者以對未來收入預(yù)期為前提的，當(dāng)年的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系也是多年積累的結(jié)果。1998～2004年我國商品房價格年上升3.94%，城鎮(zhèn)居民可支配收入年增長10.06%，GDP年增長8.73%，三者之比為1：2.5：2.2。由于房地產(chǎn)的不動產(chǎn)性質(zhì)、連帶品性質(zhì)和房地產(chǎn)業(yè)作為下游產(chǎn)業(yè)等原因，年度之間的房價具有許多不可比性。比如，建筑材料價格上升（有論者認(rèn)為，是房地產(chǎn)業(yè)拉動了原材料價格上漲）、房屋規(guī)劃設(shè)計和建筑品質(zhì)的提高以及區(qū)位和外部環(huán)境的改善等都會導(dǎo)致房價上升。有人以房地產(chǎn)具有投資品市場“追漲殺跌”特征支持泡沫論。這里需要指出的是，①自住購房的房價彈性較小，我國目前的自住購房占絕大比例，而投資性購房（投機(jī)、炒房與此沒有本質(zhì)區(qū)別）所占比例較小；②投資性購房與房價預(yù)期有關(guān)，于引導(dǎo)資源配置不無益處；③控制投資性購房可通過征收不動產(chǎn)稅、調(diào)整房產(chǎn)交易稅、開征房產(chǎn)增值稅、實現(xiàn)銀行個人房貸信息聯(lián)網(wǎng)、限制靠信貸多套購房等措施來解決。而控制房價不僅難以遏制購房投資，反而要支付很高的執(zhí)行成本，最終使自住購房者利益受損。收入房價比過高是泡沫論者的又一重要依據(jù)，但以發(fā)達(dá)國家收入房價比作為分析問題的參照系，則要慎之又慎。原因一是我國的國情。房地產(chǎn)業(yè)是對土地、資金高度依賴的產(chǎn)業(yè)，而土地、資金恰恰是我國的稀缺資源，其較高的價格是優(yōu)化我國要素配置的必然要求。二是我國的發(fā)展階段。住房供求平衡是一個由先滿足部分群體需求到滿足社會整體需求、由較低水平滿足到較高水平滿足的過程。我國不可能在短時期內(nèi)完成這一過程。三是我國城鎮(zhèn)居民實際收入水平和結(jié)構(gòu)與發(fā)達(dá)國家并不完全相同，統(tǒng)計的平均數(shù)要比實際發(fā)生購房行為的家庭收入水平低。年輕夫婦購房的背后多有雙方老人的支持，統(tǒng)計的家庭平均收入并不能代表現(xiàn)實的購買住房支付能力。二不要夸大房地產(chǎn)信貸與我國金融安全的相關(guān)關(guān)系目前我國的房地產(chǎn)調(diào)控多以確保金融安全為重要目標(biāo)，論者也多從減少金融風(fēng)險視角論證控制房地產(chǎn)信貸的必要性。無怪有人驚呼，銀行是房貸提息唯一的贏家。確保金融安全當(dāng)然是關(guān)乎國計民生的大事，但對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行調(diào)控能在多大程度上降低金融風(fēng)險？能否確保金融安全？我的判斷是，房地產(chǎn)信貸的良性發(fā)展雖有利于降低金融風(fēng)險，但確保金融安全的主要作用點在金融系統(tǒng)本身，關(guān)鍵在于金融系統(tǒng)自身改革治理結(jié)構(gòu)?？纯唇臧l(fā)生的金融大案要案，就足以證明此論決非妄斷。金融系統(tǒng)“有病”，房地產(chǎn)“吃藥”是“吃”不出金融安全的。另一個問題是房地產(chǎn)信貸可能在多大程度上影響金融安全。一要看房地產(chǎn)信貸占金融貸款的比例。據(jù)人民銀行上海分行報告，2004年末全市人民幣房地產(chǎn)貸款余額約為3500億元，占全市本外幣貸款余額的25%。上海是房地產(chǎn)貸款比例較高的城市之一，全國平均房地產(chǎn)貸款余額所占比例大約為13%。二要看房地產(chǎn)信貸質(zhì)量。2004年上海中資金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款累計增加1023億元，其中個人住房貸款累計增加728億元，占71%；深圳國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款年末余額1652.5億元，其中個人房貸余額1171.7億元，占70.9%。這說明70%的房地產(chǎn)貸款是個人貸款，而個人房貸被公認(rèn)為壞賬率較低。就是說，房地產(chǎn)企業(yè)貸款余額只占金融機(jī)構(gòu)全部貸款余額的4%～6%，而房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險是否比其他行業(yè)企業(yè)大，還是一個有待證明的問題。三要看對國民經(jīng)濟(jì)社會生活的整體影響。我國是高儲蓄國家，購房是城鎮(zhèn)居民儲蓄的重要目的之一，年末儲蓄余額已達(dá)十萬億元以上。開展住房消費信貸，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要杠桿?？刂谱》抗┙o，將使居民儲蓄的目的無法實現(xiàn)。另一方面，居民儲蓄增加，銀行資金寬裕，控制房貸既將阻隔放貸渠道，也不利于減少放貸風(fēng)險，提高經(jīng)營水平。有金融學(xué)者對房地產(chǎn)融資過于依賴銀行貸款多有批評，但房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，是房地產(chǎn)企業(yè)自身融資本領(lǐng)低，還是金融體制限制了房地產(chǎn)融資的多元化？若是后者，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道上能有多少作為？建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)行宏觀調(diào)控，但對社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的時機(jī)、力度、方式、方法等，我們還有一個不斷探索的過程。在完善社會主義市