房地產(chǎn)企業(yè)成本有效控制的思考

房地產(chǎn)企業(yè)成本有效控制的思考房地產(chǎn)企業(yè)本錢有效控制的思考

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制的重要性

本錢控制是企業(yè)內(nèi)部控制的重要內(nèi)容之一，科學(xué)有效地實(shí)施本錢控制不僅能夠給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益而且更能增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生存環(huán)境也在發(fā)生不斷變化。在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要想取得成功，立于不敗之地，必須結(jié)合企業(yè)內(nèi)自身實(shí)際情況，加強(qiáng)本錢控制體系的完善與實(shí)行。房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制，不應(yīng)該僅僅是一個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的術(shù)語(yǔ)，而更應(yīng)該是一個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略開展目標(biāo)，合理有效地降低企業(yè)的本錢是一種增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有辦法及途徑，也是企業(yè)永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。本錢控制貫通于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的全過程、貫通于工程開發(fā)過程中的每一個(gè)階段，具有全員性、系統(tǒng)性、連續(xù)性，即本錢控制應(yīng)該是一種全過程、全員參與的波及到房地產(chǎn)企業(yè)各職能部門的內(nèi)部控制制度。因此對(duì)本錢進(jìn)行有效控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不可無(wú)視的重要課題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制過程中存在的問題

〔一〕對(duì)本錢控制存在思想上的懈怠

近幾年來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷開展壯大，以及近年來(lái)良好的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，使得房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率較高，隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的高層領(lǐng)導(dǎo)僅重視投資房地產(chǎn)所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益而無(wú)視了對(duì)本錢管控的思想意識(shí)。同時(shí)，目前只有很小一局部房地產(chǎn)企業(yè)是實(shí)行全過程、全員的全面本錢控制制度流程，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都還沒有實(shí)行全面本錢控制體系。這樣就造成本錢控制僅是財(cái)務(wù)部門和工程部的職責(zé)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能在過程中對(duì)本錢進(jìn)行有效的監(jiān)督、控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在本錢控制方面的態(tài)度、思想不一致。很多房地產(chǎn)企業(yè)思想層面上關(guān)于對(duì)本錢控制的感悟還是比擬淺顯、比擬淡薄，有些房地產(chǎn)企業(yè)注重前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段的本錢控制，自認(rèn)為前期將本錢控制好，后期的其他階段本錢控制對(duì)整體的本錢影響較??；有些房地產(chǎn)企業(yè)那么認(rèn)為建安本錢控制是最重要的本錢控制構(gòu)成，因?yàn)榻ò脖惧X預(yù)計(jì)占總本錢的70%以上。其實(shí)隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的越來(lái)越精準(zhǔn)化，本錢控制應(yīng)包含整個(gè)工程開發(fā)過程中的全部環(huán)節(jié)，不能顧此薄彼，致使本錢控制存在思想上的誤區(qū)，從而達(dá)不到預(yù)想的結(jié)果。

〔二〕在本錢控制辦法上信息化缺乏

由于不足對(duì)本錢控制的意識(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制管理辦法根本上是依據(jù)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)報(bào)表體系來(lái)實(shí)現(xiàn)本錢事后控制的，由于財(cái)務(wù)部門出具的各種財(cái)務(wù)報(bào)表都是事后的數(shù)據(jù)呈現(xiàn)和體現(xiàn)，因此報(bào)表中財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的時(shí)效性相對(duì)滯后，在這種核算辦法體制下，是不能夠完全發(fā)揮本錢控制在事中進(jìn)行控制的作用。

目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代管理信息化水平還處在起步階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)工程從開工開發(fā)至工程結(jié)束周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致前期歷史數(shù)據(jù)不能實(shí)現(xiàn)有效共享，工程過程中進(jìn)度數(shù)據(jù)不能及時(shí)傳遞，造成實(shí)際完工項(xiàng)目量與財(cái)務(wù)賬面本錢數(shù)據(jù)不具有關(guān)聯(lián)性。同時(shí)，由于不足在房地產(chǎn)整個(gè)工程開發(fā)過程中的事前估測(cè)及過程中的本錢控制，僅靠事后財(cái)務(wù)報(bào)表中的已成事實(shí)的數(shù)據(jù)顯示，致使房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制流于形式，不能夠滿足當(dāng)今社會(huì)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于本錢控制制度體系的要求。因此在房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制過程中真實(shí)存在問題和基本原因便不能更早、更及時(shí)地被暴露，很難對(duì)其采取及時(shí)的措施來(lái)更正，這就需要采取更為先進(jìn)的本錢控制技術(shù)支持，才能有效的控制企業(yè)本錢。

〔三〕本錢控制制度體系尚不完善

房地產(chǎn)企業(yè)大多對(duì)于工程項(xiàng)目技術(shù)管理方面比擬重視，而忽略了對(duì)其財(cái)務(wù)本錢控制上的管理，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)在本錢控制上處于無(wú)人管理的狀態(tài)，沒有建立與企業(yè)自身實(shí)際開展情況相結(jié)合的財(cái)務(wù)本錢管理體系。而有些房地產(chǎn)企業(yè)盡管建立了比擬完整的本錢控制制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中財(cái)務(wù)工作僅是對(duì)事后事實(shí)數(shù)據(jù)進(jìn)行核算，短少事中財(cái)務(wù)控制，導(dǎo)致財(cái)務(wù)本錢控制制度體系形同虛設(shè)，同時(shí)在施工過程中，工程現(xiàn)場(chǎng)的簽證變更、設(shè)計(jì)變更隨時(shí)發(fā)生，致使財(cái)務(wù)部門無(wú)法第一時(shí)間對(duì)這些信息進(jìn)行控制，超合同付款、超預(yù)算結(jié)算時(shí)有發(fā)生，從基本上失去了財(cái)務(wù)本錢控制體系的實(shí)時(shí)監(jiān)督、控制功能。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)沒有設(shè)立合理、有效的績(jī)效考核機(jī)制，在本錢控制方面，干好與干壞一個(gè)樣，節(jié)約費(fèi)用和超支費(fèi)用無(wú)具體考核規(guī)范，嚴(yán)重消除具體業(yè)務(wù)人員的工作積極性，給后期的本錢控制工作帶來(lái)難以估量的損失。

三、房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施本錢控制的相關(guān)策略

〔一〕實(shí)行全員本錢管理控制，提高企業(yè)本錢控制的意識(shí)

首先，提升房地產(chǎn)企業(yè)的本錢控制意識(shí)應(yīng)全面研究和分析企業(yè)內(nèi)部本錢控制的相關(guān)內(nèi)容，包括設(shè)計(jì)階段本錢控制、施工過程中的本錢控制、管理人員及銷售人員本錢控制等，對(duì)一個(gè)工程開發(fā)的整體與全局進(jìn)行本錢控制的強(qiáng)調(diào)，因?yàn)槿魏我粋€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程短那么2～3年，長(zhǎng)那么4～5年，如此長(zhǎng)的生產(chǎn)周期勢(shì)必造成房地產(chǎn)行業(yè)的本錢控制應(yīng)作為一項(xiàng)系統(tǒng)項(xiàng)目來(lái)做。同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的新態(tài)勢(shì)，本錢控制也不應(yīng)僅局限于財(cái)務(wù)部門的工作，其內(nèi)涵應(yīng)該融合于房地產(chǎn)企業(yè)開過的每個(gè)環(huán)節(jié)和工序，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，讓房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得生存、成長(zhǎng)和可持續(xù)性開展。

進(jìn)而，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該逐步提高全員本錢控制的觀念，結(jié)合企業(yè)自身開展的實(shí)際情況，將本錢控制管理與項(xiàng)目質(zhì)量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣傳。同時(shí)通過定期的全員本錢控制培訓(xùn)來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)員工的本錢控制意識(shí)，可以采用案例的分享的形式，讓全員都參與到企業(yè)本錢控制管理中。另外應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員對(duì)本錢控制管理的技術(shù)性提高，高度重視專業(yè)的本錢控制人才培養(yǎng)。只有將本錢控制在相關(guān)專業(yè)知識(shí)領(lǐng)域中得到提高才能從技術(shù)上通過降低本錢，到達(dá)本錢控制的目的?！捕潮惧X控制制度體系的建立與完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將本錢控制制度體系與其開展戰(zhàn)略目標(biāo)相結(jié)合，其制定的年度工作目標(biāo)是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略開展為主旨。在實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的整個(gè)過程中本錢控制的理念始終貫通其中，全面了解公司的本錢構(gòu)成及本錢發(fā)生的主要事項(xiàng)，并對(duì)其進(jìn)行過程中督導(dǎo)、控制及完善，這樣才能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加的久遠(yuǎn)。同時(shí)，將企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)與外部的市場(chǎng)環(huán)境相綜合，企業(yè)生存開展的基本正是如何將內(nèi)部的自身實(shí)力展現(xiàn)于外部的市場(chǎng)環(huán)境中，展現(xiàn)于客戶群體中。從企業(yè)所在行業(yè)進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略性本錢控制，對(duì)企業(yè)自身的數(shù)據(jù)分析，同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的數(shù)據(jù)分析，通過大數(shù)據(jù)的比照找出企業(yè)自身在本錢控制方面存在的缺乏及需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制體系是企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要事項(xiàng)。

同時(shí)本錢控制制度體系應(yīng)由企業(yè)內(nèi)部高管層進(jìn)行全通統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，建立健全的目標(biāo)本錢責(zé)任制度及有效的監(jiān)督考核機(jī)制，并要滿足對(duì)過程中的動(dòng)態(tài)本錢進(jìn)行控制。這樣才能逐步完善本錢控制制度體系。

〔三〕加強(qiáng)全面預(yù)算的推進(jìn)與實(shí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算內(nèi)容應(yīng)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算和工程項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算。工程項(xiàng)目造價(jià)預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)也可以稱作工程預(yù)算，是對(duì)整個(gè)開發(fā)工程全過程、任一道工序編制的預(yù)算；財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)算包括預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表、資金需求預(yù)算等。全面預(yù)算是一種專業(yè)性的本錢管理途徑，也是一套系統(tǒng)的管理體系。通過全面預(yù)算管控合理對(duì)資金、本錢、費(fèi)用進(jìn)行分配，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定的戰(zhàn)略目標(biāo)有效伎倆。

1.全面預(yù)算是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效途徑

全面預(yù)算能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)公司的年度經(jīng)營(yíng)方案與公司未來(lái)戰(zhàn)略規(guī)劃通過量化指標(biāo)的形式來(lái)具體化，通過細(xì)化的每一節(jié)點(diǎn)工作目標(biāo)，將企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)及公司未來(lái)戰(zhàn)略開展目標(biāo)進(jìn)行過程中的跟進(jìn)，能夠起到及事監(jiān)控的作用。通過公司全面預(yù)算的編制，使公司經(jīng)營(yíng)者必須在前期仔細(xì)思考為了到達(dá)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所需的途徑及策略，并做好如何應(yīng)對(duì)順?biāo)蚕⑷f(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境變化的預(yù)案。

2.通過風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)預(yù)測(cè)加強(qiáng)本錢管理

在全面預(yù)算體系中，有很多數(shù)據(jù)都可以為下一年度企業(yè)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)指標(biāo)做出指導(dǎo)性數(shù)據(jù)支持，根據(jù)全面預(yù)算所出具的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)執(zhí)行過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)，能讓管理者預(yù)先采取風(fēng)險(xiǎn)控制的防備措施，同時(shí)可以作為調(diào)配企業(yè)資源的依據(jù)之一，提高資源利用效率。并能夠有效對(duì)工作重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。

3.過程中的本錢監(jiān)控降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

全面預(yù)算是公司高管層在實(shí)現(xiàn)公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的過程中所進(jìn)行事前、事中、事后監(jiān)控的有效方式，通過將實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果活動(dòng)與預(yù)算數(shù)據(jù)的的差距比對(duì)，可以及時(shí)地發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過程中存在問題與缺乏并采取相應(yīng)的措施來(lái)解決問題，并使之完善，通過企業(yè)內(nèi)部控制的加強(qiáng)，從而到達(dá)降低了企業(yè)日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4.通過指標(biāo)分解加強(qiáng)考核鼓勵(lì)

根據(jù)企業(yè)全面預(yù)算管理指標(biāo)，統(tǒng)籌每個(gè)預(yù)算部門的責(zé)權(quán)利，將指標(biāo)自上而下層層分解，做到“千斤重?fù)?dān)眾人挑，人人頭上有指標(biāo)〞，每一個(gè)崗位都能做到職責(zé)明確，各崗位之間職責(zé)清晰，無(wú)論哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都能找到與之對(duì)應(yīng)的責(zé)任人；同時(shí)還要將全面預(yù)算的執(zhí)行情況與公司內(nèi)部的績(jī)效考核機(jī)制進(jìn)行照應(yīng)，合理控制各項(xiàng)本錢、費(fèi)用等支出工程，并要估測(cè)整個(gè)過程中的資金供需量、利潤(rùn)指標(biāo)和其他財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)等，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)者的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行衡量，嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲措施，極大程度的鼓勵(lì)員工發(fā)揮發(fā)明性和積極性。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)本錢控制是貫通于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)工程的全過程，是一項(xiàng)全員的系統(tǒng)性工作，包括前期規(guī)劃、招投標(biāo)階段、施工單位施工階段及工程竣工結(jié)算階段，也是房