商圈形成的制約因素

商圈形成的制約因素第一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日【學(xué)習(xí)要點(diǎn)】

商圈概念、商圈構(gòu)成、形態(tài)與顧客來(lái)源商圈調(diào)查內(nèi)容與制約因素零售商店選址的重要性及零售商店位置的類型零售商店店址的選擇

第二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日商圈形成的制約因素第三頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日1.1商圈及意義1.商圈的概念商圈是指一個(gè)店鋪能夠有效吸引顧客來(lái)店的地理區(qū)域，也就是來(lái)店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客所居住的地理范圍，它實(shí)質(zhì)上是一個(gè)零售店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響范圍。零售店的銷售活動(dòng)通常都有一定的地理界限，也即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。它一般是以其店所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍。第四頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日2.商圈分析的意義商圈分析，是指商店對(duì)其商圈的構(gòu)成情況、特點(diǎn)、范圍以及影響商圈大小的因素進(jìn)行分析研究。進(jìn)行商圈分析具有重要的意義。具體表現(xiàn)為：（1）商圈分析是科學(xué)的選擇店址的前提（2）商圈分析有助于企業(yè)制定科學(xué)的競(jìng)爭(zhēng)策略和營(yíng)銷組合策略（3）商圈分析有利于加快企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效果（4）

商圈分析是企業(yè)制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略的依據(jù)（5）商圈分析可以有利于經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第五頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日1.2商圈構(gòu)成、形態(tài)與顧客來(lái)源1.商圈的構(gòu)成商店的商圈一般由以下三部分組成：（1）核心商圈。這是對(duì)商店?duì)I銷活動(dòng)影響最大的區(qū)域，從地理分布上最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商店對(duì)該層次的顧客吸引力最大，通常商店55%～70%的顧客來(lái)自主要商圈。（2）次要商圈。這是位于核心商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，商店對(duì)該層次的顧客吸引力不大，大約包括商店15%～25%的顧客。（3）邊緣商圈。指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，占有顧客總數(shù)的5％左右第六頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日2.商圈形態(tài)商圈的形態(tài)可分為以下幾種：（1）商業(yè)區(qū)。系指零售商業(yè)聚集、交易頻繁的地區(qū)。（2）住宅區(qū)。系指住戶聚集的地區(qū)。（3）文教區(qū)。系指該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等（4）辦公區(qū)。系指辦公大樓林立、上班族聚集的地區(qū)。（5）混合區(qū)。系指兩種或兩種以上形態(tài)的有機(jī)結(jié)合。第七頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日3.商圈顧客的來(lái)源根據(jù)商圈內(nèi)顧客的性質(zhì)，可以將商圈顧客的來(lái)源劃分為三類：（1）居住人口。是指居住在零售店鋪附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性和穩(wěn)定性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。（2）工作人口。是指那些不在店鋪周?chē)幼《ぷ鞯攸c(diǎn)在零售店附近的人口，這部分人口中有一部分人喜歡利用上下班時(shí)間就近購(gòu)買(mǎi)商品，他們是次要商圈的基本顧客的主要來(lái)源。（3）流動(dòng)人口。一般是指除了居住人口、工作人口以外，處于交通便利地帶、商業(yè)繁華地區(qū)或公共場(chǎng)所密集地區(qū)的過(guò)往人口。第八頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日

1.3商圈調(diào)查內(nèi)容與制約因素1.商圈調(diào)查內(nèi)容（1）有效商圈范圍的調(diào)查。商圈范圍的確定需要通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查和對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析來(lái)進(jìn)行。根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查與市場(chǎng)趨勢(shì)分析所掌握的資料，以商店為中心，描繪出商店的商圈形狀，為進(jìn)一步分析商圈內(nèi)消費(fèi)者的特征奠定基礎(chǔ)。第九頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日（2）商圈內(nèi)人口統(tǒng)計(jì)資料的調(diào)查主要應(yīng)了解商圈內(nèi)人口的規(guī)模及特征,通過(guò)這些統(tǒng)計(jì)資料調(diào)查，有利于掌握商圈內(nèi)人口構(gòu)成的現(xiàn)狀及未來(lái)人口變動(dòng)傾向，并為市場(chǎng)細(xì)分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。獲取商圈內(nèi)人口統(tǒng)計(jì)資料一般可以從政府的人口普查、購(gòu)買(mǎi)力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)告等資料中獲知，也可以通過(guò)企業(yè)的實(shí)地調(diào)查獲得。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒(méi)有人口增加的潛在趨勢(shì)。第十頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日（3）商圈內(nèi)顧客群的購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)查。任何一個(gè)商圈內(nèi)的顧客群都分為兩部分：一是居住人口，二是流動(dòng)人口。居住人口由于相對(duì)穩(wěn)定，所需的人口資料可以從居民委員會(huì)獲得。在調(diào)查時(shí)首先可以根據(jù)家庭的平均可支配收入來(lái)預(yù)測(cè)每戶家庭的平均消費(fèi)水平，然后，用住戶數(shù)乘以平均每戶消費(fèi)水平就是當(dāng)?shù)刈舻目傮w購(gòu)買(mǎi)能力。流動(dòng)人口由于具有很大的隨機(jī)性，所以，了解流動(dòng)人口的數(shù)量及購(gòu)買(mǎi)力的資料，則需要進(jìn)行實(shí)地測(cè)定。第十一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日（4）商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查①分析商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量及策略。②調(diào)查所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析、近期與長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。③調(diào)查商圈的飽和度。第十二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日（5）商圈內(nèi)環(huán)境因素分析首先要了解商店區(qū)位的類型、交通的便利情況、車(chē)站的性質(zhì)等。同時(shí)，還要對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分析，考察商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是否合理、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性、在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)居民收入的增長(zhǎng)可能性等。另外，企業(yè)開(kāi)店還要注意到商圈外部條件可能發(fā)生的變化。第十三頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日2.商圈形成的制約因素影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有：（1）商店的業(yè)態(tài)。（2）商店規(guī)模（3）經(jīng)營(yíng)商品的性質(zhì)。（4）商店的經(jīng)營(yíng)水平及信譽(yù)。（5）促銷力度（6）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的位置。（7）交通狀況。第十四頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日6.2零售商店位置類型第十五頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日零售商店選址的重要性1.選址是零售業(yè)的一項(xiàng)長(zhǎng)期性投資2.選址是零售商店確定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和制定經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)3.選址是影響零售店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素第十六頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日零售商店位置的類型

1.獨(dú)家店所謂的獨(dú)家店是指單獨(dú)坐落在一定的區(qū)域，獨(dú)立開(kāi)店，鄰近沒(méi)有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與之分享客流。優(yōu)勢(shì)：?jiǎn)为?dú)設(shè)店，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開(kāi)店的成功率較高；如果采用租用營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，租金較低，開(kāi)店費(fèi)用低；單獨(dú)設(shè)店，一般都會(huì)選擇在公路或街道旁邊，能見(jiàn)度高；建筑物單獨(dú)設(shè)立，經(jīng)營(yíng)成功后有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力。但是，如果這類商店規(guī)模不足夠大，商品種類較少的話，不容易吸引遠(yuǎn)距離的消費(fèi)者，商圈較??；廣告費(fèi)用必須獨(dú)立承擔(dān)，廣告費(fèi)較高；大多數(shù)情況下，商場(chǎng)建筑一般不能租用而必須新建，開(kāi)店的前期投入較高；獨(dú)立設(shè)店，消費(fèi)者的選擇余地較小，購(gòu)買(mǎi)選購(gòu)品時(shí)，消費(fèi)者更愿意去店鋪集中的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。由于獨(dú)家店的特點(diǎn)，一般比較適合開(kāi)設(shè)大型綜合超市和倉(cāng)儲(chǔ)商店。第十七頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日2.無(wú)規(guī)劃的商業(yè)區(qū)是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的零售商店相距較近，未經(jīng)總體布局或長(zhǎng)期規(guī)劃而自然發(fā)展起來(lái)的商業(yè)中心。（1）中心商業(yè)區(qū)。中心商業(yè)區(qū)是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，也是整個(gè)城市的最大購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者。（2）次級(jí)商業(yè)區(qū)。是分散在一座城市的無(wú)規(guī)劃的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大賣(mài)場(chǎng)和幾家專業(yè)店或?qū)Ｙu(mài)店。（3）鄰里商業(yè)區(qū)。是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。（4）商業(yè)街。商業(yè)街是由一組經(jīng)營(yíng)類似商品的商店未經(jīng)規(guī)劃聚集在一起形成的小型購(gòu)物區(qū)。第十八頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日3．規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心這是經(jīng)過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)權(quán)集中的商店群，統(tǒng)一興建完工后再把各商店出租或出售給零售企業(yè)，集中進(jìn)行管理的一種購(gòu)物區(qū)域。這種事先規(guī)劃的商業(yè)中心具備完善的設(shè)施，規(guī)劃協(xié)調(diào)，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，以及統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，容易形成較大的商圈。但是，受管理者的制約，經(jīng)營(yíng)的靈活性較差；競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)也比較激烈。規(guī)劃的購(gòu)物中心在國(guó)外發(fā)展較快，在我國(guó)則剛剛起步。由于興建統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心投資較多，回收期較長(zhǎng)，因此，興建統(tǒng)一規(guī)劃的商業(yè)購(gòu)物中心一定要慎重。第十九頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日6.3零售商店店址的選擇第二十頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日零售商店店址所在地區(qū)位置的選擇

1.從城市規(guī)模的分析按照城市的人口數(shù)量的多少，一般將城市劃分為大城市、中等城市和小城市。

2.從城市類型分析由于城市的地理位置、地形、自然資源、交通條件等的差異，不同的城市有不同的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，逐漸形成了工業(yè)城市、商業(yè)城市、旅游城市或混合型城市等類型。

3.從城市的作用分析從城市的作用來(lái)分，可以將城市分成中心城市和衛(wèi)星城市。第二十一頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日零售商店店址所在區(qū)域的選擇

1.城市中央商業(yè)區(qū)這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，全市性的主要大街貫穿其間，交通便利，客流量大，在商業(yè)區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)的商店云集。

2.

城市交通要道和交通樞紐地區(qū)它是大城市的次要的商業(yè)街。一般包括城市的直通街道，地下鐵道的大中轉(zhuǎn)站等。

3.城市居民區(qū)商業(yè)街城市居民區(qū)商業(yè)街主要座落在居民區(qū)內(nèi)

4.

郊區(qū)購(gòu)物中心郊區(qū)購(gòu)物中心往往分布在城市的邊緣地帶。第二十二頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日零售商店店址所在地點(diǎn)的選擇1.零售商店店址所在地點(diǎn)的選擇的原則（1）方便消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)（2）方便貨品運(yùn)送（3）有利于競(jìng)爭(zhēng)（4）有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充（5）有充足的購(gòu)買(mǎi)力。第二十三頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日2.零售商店店址所在地點(diǎn)選擇的影響因素（1）分析交通條件（2）分析客流規(guī)律一是分析客流量大??；二是分析客流類型；三是分析客流目的、速度和停留時(shí)間；四是要分析街道特點(diǎn)與客流的關(guān)系（3）分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（4）分析商店聚集狀況（5）分析開(kāi)設(shè)地區(qū)的物質(zhì)特性（6）分析城市規(guī)劃第二十四頁(yè)，共二十五頁(yè)，2022年，8月28日3.零售商店店址所在地點(diǎn)的選擇（1