80區(qū)域投資者及消費者分析報告

投資人投資人78.5%機構/公司投資者5.9%商戶15.6%調研說明調研目的：由于考慮到工程所在區(qū)域環(huán)境及目標投資者、消費者對商業(yè)工程開展的推動作用，以及工程商業(yè)類型確定等多方因素，我們對工程所在區(qū)域進展了針對性調研，將工程周邊區(qū)域商業(yè)環(huán)境、商業(yè)開展狀況等因素進展了綜合分析，從而到達協助開發(fā)商確定工程商業(yè)總體開展方向，提供相對準確的市場信息和指導，為工程市場定位提供針對投資人方面的參考信息。調研內容包括：商鋪投資方案及需求；商鋪用房類型傾向；對工程商業(yè)模式的傾向和投資方式的選擇；對投資工程的考慮因素及與預期。調研對象為北京市范圍內的有一定投資意向的投資者和經營者，采取的調研方法是面訪及訪問的方式進展抽樣調查。樣本容量為400份，實際收回381份，有效樣本288份。投資者研究分析投資者類型確定調查對象：有效樣本范圍限定在“商鋪投資人〞及“近期有投資意向〞的被調查者。在符合有效樣本條件的288名投資人及最近有投資方案的人士中，普通投資人占78.5%，商戶占%，機構/公司投資者占%，見表8.1及圖8.1。表8.1投資者類型統(tǒng)計表總樣本3812266887有效樣本2882264517圖8.1各類投資者所占比例投資者近期投資意向在投資意向的調查中，總體來看，近期有投資意向的占76.0%，各類型投資者的投資需求旺盛。從類型來看，普通投資人中有投資意向的比例略高于公司/機構投資者，如表8.2。表8.2投資者近期投資意向統(tǒng)計表近期有投資方案的2191574517所占比例76.0%54.5%15.6%5.9%投資者有哪方面的商鋪投資需求在近期有投資意向的219家商戶中，有商鋪購置需求的占38.8%，比例最高；求租商鋪的需求占到了被訪有效樣本中的%。長期租賃商鋪〔購置一定年限的使用權〕再分租、轉租也是商鋪投資非常重要的一種投資方式，這尤其為經營商戶所熟悉和使用；同時這里不排除局部投資人/有投資意向的被訪者租賃后先自營的可能。以上兩項合計為投資投入需求，共占總有效樣本的%。需出租商鋪的有%，有商鋪出售需求的為%，此兩項為投資價值實現需求，共占到投資需求的%。以上可見，目前投資者投資購置/租賃商鋪的需求較為旺盛。見圖8.2及表8.3。圖8.2投資者商鋪投資需求統(tǒng)計圖38.8%38.8%16.4%6.4%求購商鋪出租商鋪出售商鋪求租商鋪38.4%在投資者需求類型的調查中，分類型穿插來看，投資人中有求購商鋪需求的比例最高〔%〕，其次為求租商鋪〔%〕；而商戶中有求租商鋪需求的比例最高〔%〕，出租和求購商鋪的比例較接近，分別為%和%；機構/公司投資者需求主要集中在求購、出租、出售商鋪的方面。表8.3投資者商鋪投資需求分類統(tǒng)計表有效樣本2191574514求租商鋪38.4%28.7%82.2%11.8%求購商鋪49.0%6.7%29.4%出租商鋪16.4%17.2%8.9%29.4%出售商鋪6.4%5.1%2.2%29.4%投資者最感興趣的商鋪類型如圖8.3，在投資者感興趣的商鋪類型的調查中，所有投資者最感興趣的商鋪投資類型是商業(yè)街商鋪〔選擇機率%〕，其次是社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪及辦公樓底商，有%的投資者表示對百貨商場、購物中心商鋪感興趣，19.1%認可寫字樓底商。圖8.3投資設投資商鋪類型統(tǒng)計圖在投資者感興趣的商鋪類型調查中，分類型看，投資人最感興趣的前三位依次是商業(yè)街商鋪、社區(qū)商鋪和住宅底商商鋪；商戶最感興趣的是商業(yè)街商鋪、住宅底商商鋪和百貨商店、購物中心商鋪；公司/機構投資者最感興趣的是商業(yè)街商鋪、住宅底商商鋪和社區(qū)商鋪及百貨商店、購物中心商鋪。見表8.4。表8.4投資設投資商鋪類型統(tǒng)計表有效樣本2882264517商業(yè)街商鋪社區(qū)商鋪住宅底商商鋪百貨商場、購物中心商鋪商務樓、寫字樓商鋪交通設施商鋪市場類商鋪投資者對商鋪銷售的模式選擇圖8.4投資者對商鋪銷售模式選擇如圖8.4，在對工程最認同的銷售模式的選擇中，總體來看，選擇包租銷售〔%〕模式的比例最高，與此相類似的返租銷售〔%〕也被投資者認為比擬適合，共有%的投資人選擇了以上這兩種有一定收入保證的營銷模式；另外居于次位的是以租代售〔%〕和先租后售〔%〕，有%的投資人選擇了這兩種模式。圖8.4投資者對商鋪銷售模式選擇從類型上看，普通投資人最為認可的銷售模式是包租銷售〔46%〕，商戶最認可的是包租銷售〔40%〕和先租后售〔40%〕這兩種，而公司機構投資人則最認可以租代售〔44%〕，見表8.5。表8.5投資者對商鋪銷售模式選擇統(tǒng)計表有效樣本83501518包租銷售43.4%46.0%40.0%38.9%返租銷售27.7%28.0%33.3%22.2%以租代售27.7%22.0%26.7%44.4%先租后售24.1%24.0%40.0%11.1%回購銷褒18.1%18.0%20.0%16.7%一般零散銷售16.9%18.0%13.3%16.7%大面積整體銷售10.8%6.0%20.0%16.7%其他1.2%2.0%0.0%0.0%投資者對商家的認可度總體來看，投資者最認可的知名超市是家樂?！?〕和沃爾瑪〔%〕，最認可的百貨類商家是王府井百貨〔%〕。從投資者類型看，普通投資人最希望投資的是王府井百貨〔34%〕，其次是家樂福和沃爾瑪；商戶最希望進入的是家樂?！?〕，以及華潤和易初蓮花；機構/公司投資者則希望投資沃爾瑪〔%〕，其次是家樂福和宜家。表8.5投資者希望工程引進商家統(tǒng)計表有效樣本83501518家樂福沃爾瑪王府井百貨圖1.5投資者對商家認可度宜家圖1.5投資者對商家認可度百安居圖1.4投資者認可的商家及其認可度好又多量販圖1.4投資者認可的商家及其認可度易初蓮花賽特西單商場麥德隆家世界物美華潤超市華普超市東方家園豐聯廣場京客隆歐倍德民豐超市人本超市投資者對商鋪價格的傾向投資者認為適宜的商鋪價格最主要集中在萬元以下，占到%；到2萬比例為%，萬元到3萬元價格范圍是另一個主要價格區(qū)段，占%；另外3萬以上至五萬元以上都有一定的比例，圖8.5。從投資者的類型看，普通投資人承受的商鋪價位最主要集中在萬以下，占%，其它比例依照價位的提升而下降；商戶承受的商鋪價位則集中在1萬以下〔%〕和萬之間〔%〕，1至萬之間的比例為%；機構/公司投資者集中在1萬以下價位〔%〕，另外在1.5–2萬元間相對較高〔%〕，表8.6所示。圖8.5商鋪期待價格統(tǒng)計圖20.5%20.5%1.5－215.7%12.0%2.5－310.8%3－44.8%4－51.2%5以上1.2%1以下33.7%表8.6各類型投資者期待商鋪價格統(tǒng)計表有效樣本835015181萬及以下3-4萬元4-5萬元6萬元以上投資者購置商鋪的付款方式傾向在投資者購置商鋪的付款方式上，利用銀行貸款是最主要方式〔%〕，其次分次付款〔%〕。按投資者類型看，三類利用銀行貸款的比例集中在50%-60%間，其次商戶及機構/公司投資者較多采用分次付款，普通投資人中采用一次性付款方式的也占據了相當的比例〔%〕。圖8.7投資者付款方式統(tǒng)計圖投資者購置/租賃商鋪考慮的因素總體上看，投資者對工程的考慮因素最主要的集中在地理位置〔%〕和交通狀況〔%〕，其次是價格/租金、商業(yè)經營特色、停車位，另外一些接近半數被訪者考慮的因素還有是否有國內知名賣場/專賣店/餐飲店在此營業(yè)、商業(yè)物業(yè)管理、商業(yè)規(guī)模?？梢娡顿Y者對商業(yè)工程投資考慮最多的依然是工程的區(qū)位、交通停車條件、商業(yè)工程的影響力。按投資者類型分，普通投資人關注因素前五位與總體一樣；商戶則次序稍有不同，且對交通狀況和價格/租金更位敏感，其次是商業(yè)經營特色；機構/公司投資者綜合考慮因素較多，并把交通狀況、停車位作為最需考慮的因素，其次是商業(yè)經營特色和商業(yè)總規(guī)模，同時對地理位置因素重要性的認同度也較高。圖8.8購置商鋪考慮因素統(tǒng)計圖表8.7各類型投資者購置商鋪考慮因素統(tǒng)計表有效樣本83501815地理位置74.7%82.0%61.1%66.7%交通狀況69.9%66.0%72.2%80.0%價格/租金61.4%58.0%72.2%60.0%商業(yè)經營特色60.2%54.0%66.7%73.3%停車位60.2%54.0%61.1%80.0%是否有國內知名的品牌47.0%42.0%55.6%53.3％商業(yè)總規(guī)模45.8%48.0%38.9%46.7％各類配套設施44.6%36.0%44.4%73.3％商業(yè)景觀風格34.9%32.0%38.9%40.0%街道寬度32.5%28.0%38.9%40.0%供電充足及穩(wěn)定性24.1%24.0%16.7%33.3%餐飲效勞設施22.9%24.0%11.1%33.3%內部空調設置/運送21.7%22.0%0.0%46.7%網絡與通訊設置19.3%22.0%5.6%26.7%照明系統(tǒng)12.0%12.0%0.0%26.7%投資者對工程未來市場潛力判斷對于工程未來市場潛力的判斷，投資者總體認為有潛力(非常有潛力/比擬有潛力合計共占%)，認為不太有潛力的僅有%，其它%的被訪者認為一般或不確定。按投資者類型分析，對工程未來市場潛力各類型與總體差異不大，投資/公司投資者略顯保守。圖8.9投資者對工程未來市場潛在判斷統(tǒng)計圖小結調研說明調研目的是通過北京市范圍內現有商戶的面訪，了解目前北京市餐飲業(yè)、室內休閑娛樂業(yè)及專賣店的商業(yè)用房根本狀況、對目前營業(yè)用房物業(yè)的滿意程度、未來商業(yè)用房需求意向、對工程的評價與預期，從而為工程市場定位提供商戶方面的參考信息。調研對象為北京市范圍內的經營商戶，采取的調研方法是抽樣進展面訪及訪問。樣本容量為200份，有效樣本188份。經營者調研分析請問貴公司在北京市目前店鋪的經營方式有哪些？表8.8商戶經營物業(yè)類型統(tǒng)計表有效樣業(yè)街獨立店鋪582216155非商業(yè)街獨立店問貴公司目前在北京市以獨立店鋪形式營業(yè)的店鋪的營業(yè)點面積平均為__平方米？表8.9店鋪營業(yè)面積統(tǒng)計表餐飲50-10041%101-20032%200-5009%600-10005%平均157平方米休閑娛樂101-20025%200-50044%600-100025%3000以上6%平均366平方米專賣店50-10081%101-20016%200-5003%600-10000%平均94平方米其它50-10060%101-20040%200-5000%600-10000%平均77平方米請問貴公司目前獨立店鋪鋪面的房產形式包含哪些形式？表8.10店鋪房產形式統(tǒng)計表有效樣本582216155購置2%0%0%155租賃88%87%89%1661自有物業(yè)5%13%11%其它5%0%0%請問貴公司在北京市營業(yè)的店鋪租金(不包括物業(yè)管理費)為:__人民幣/平方米/月？表8.11店鋪租金承受水平統(tǒng)計表餐飲20及以下0%21-5039%51-10033%101-15011%151及以上17%平均111元/平方米/月休閑娛樂15及以下13%16-3053%31-6020%61-15014%151及以上0%平均57元/平方米/月專賣店15及以下0%16-3027%31-6046%61-15027%151及以上0%平均81元/平方米/月其它15及以下0%16-3020%31-6040%61-15040%151及以上0%平均81元/平方米/月總體而言，貴公司對目前獨立店鋪店鋪所在營業(yè)點的總體滿意程度如何表8.12店鋪營業(yè)滿意程度統(tǒng)計表總體0%50%31%14%5%餐飲0%36%41%18%5%休閑娛樂0%75%25%0%0%專賣店0%47%20%27%7%其它0%40%40%0%20%請問貴公司對其感到滿意的最主要原因是什么？圖8.10店鋪滿意原因統(tǒng)計圖未來2-4年內，各業(yè)態(tài)開店方案圖8.11店鋪開店方案統(tǒng)計圖有效樣本數效樣本數認為此綜合工程的未來市場潛力在哪圖8.12工程未來市場潛力統(tǒng)計圖66.0%63.9%66.0%63.9%86.7%54.8%63.6%50%55%60%65%70%總體效勞、餐飲室內休閑娛樂專賣店商品批發(fā)店總體來看，受訪的休閑娛樂類店鋪經營者對店鋪的滿意程度較高，比擬滿意的比例到達66%。店鋪營業(yè)面積一般在200-800平米之間〔75%〕，平均面積為438平方米圖8.13店鋪營業(yè)面積統(tǒng)計圖請問貴公司營業(yè)店鋪的租金(不包括物業(yè)管理費)為:__人民幣/平方米/月？受訪的休閑娛樂類店鋪的租金平均為元/平方米/月，主要則以25－50元/平方米/月〔48％〕和51－100元/平方米/月〔32％〕為主。圖8.14店鋪承受租金水平統(tǒng)計圖未來2-4年內，貴公司有無開新址的方案圖8.15商戶開店方案統(tǒng)計圖有明確/大概的有明確/大概的方案47%不確定/不明確30%完全沒有方案23%受訪休閑娛樂類經營者中，在未來2至4年內對開新店有明確方案/有大概方案的商家占所有被訪商家的47％；有23％的店鋪未來完全沒有開店方案。認為此綜合工程的未來市場潛力如何圖8.16工程未來市場潛力統(tǒng)計圖非常/比擬有潛非常/比擬有潛力87%一般3%不確定\不知道3%不太有潛力7%總體來說，在受訪休閑娛樂類店鋪中，認為工程非常有潛力/比擬有潛力的經營者比例為87％，是對工程未來市場潛力評價最高的一類店鋪。小結商戶對商業(yè)街獨立店鋪綜合狀況考慮主要以50-100平方米的面積為主。最主要的房產形式以租賃〔88％〕為主，其次為自有物業(yè)〔5％〕。主要則以21－50元/平方米/月〔39％〕和51－100元/平方米/月〔33％〕為主。租金支付方式主要以月付〔29％〕和季付〔27％〕為主。店中店店鋪綜合狀況考慮主要以50－100平方米為主〔36％〕。最主要的房產形式仍然是租賃〔95％〕。主要則以101－200元/平方米/月〔47％〕為主；租金支付方式主要以月付〔38％〕為主，其次為季付。商戶對寫字樓/住宅底商店鋪綜合狀況考慮店鋪平均面積為119平方米。最主要的房產形式仍然以租賃為主。主要則以30－100元/平方米/月(75%)為主；租金支付方式主要以月付(62.5%〕為主，其次為季付。商戶對商業(yè)用房的要求及期望商鋪理想的營業(yè)網點條件前三項分別為：交通方便/停車方便(35%)，地理位置好(25%)，有人氣/客流量大(20%)。商戶未來商業(yè)用房需求意向在未來2至4年內，對開新店有明確方案/有大概方案的商家占所有北部188家被訪商家的46.8％〔88家〕；其中，效勞餐飲業(yè)有49.2％有開店方案，比例最高。在未來2至4年內有開店方案的88家被訪商鋪中，43％表示會考慮租賃/購置商業(yè)街的獨立店鋪做為營業(yè)點，比例最高，其次為專業(yè)市場中的店鋪〔28％〕。商戶對未來商業(yè)用房選擇條件在選擇商業(yè)街獨立店鋪時，最被商戶著重考慮的商廈條件有地理位置、價格/租金、交通狀況、供電充足及穩(wěn)定性及照明系統(tǒng)。在選擇專業(yè)市場內店鋪時，最被商戶著重考慮的商廈條件有停車位、地理位置、交通狀況、內部空調配置運作及倉儲物流配置。商戶對周邊商戶未來商業(yè)用房需求意向選擇條件在未來2至4年內，商戶對開新店有明確方案/有大概方案的商家占所有被訪商家的42.7％。總體來說，認為工程非常有潛力/比擬有潛力的被訪商家比例為66.0％，對工程潛力最為認可的是經營室內休閑娛樂的商戶(86.7%)。調研說明調研目的是更好的了解工程周邊區(qū)域內最終消費者的消費心理、消費取向和實際消費行為，使工程的商業(yè)定位有確鑿的論據可依。調研對象為劃定區(qū)域范圍內的消費者。通過選取重點住宅小區(qū)以及在重點消費場所方式進展消費者，以調查問卷的形式進展面訪。選取的重點包括：華堂商場、易初蓮花超市、珠江羅馬、炫特區(qū)、晨光家園、石佛營小區(qū)、青年路小區(qū)等等。樣本容量為120份，有效樣本107份。調研對象根本信息統(tǒng)計性別圖8.17被調查者性別比例圖年齡圖8.18被調查者年齡分布圖婚姻狀況圖8.19被調查者婚姻狀況統(tǒng)計圖學歷圖8.20被調查者學歷分布圖職業(yè)圖8.21被調查者職業(yè)構成圖家庭月收入圖8.22被調查者家庭月收入統(tǒng)計圖小結在本次調查的被調查者中，男性占45.6%，女性占54.4%。年齡在20-30歲之間的被調查者占了63.8%，不在婚的被調查者所占的比重接近50%，大專以上學歷者有65.1%，職業(yè)多為公司職員，家庭月收入集中在2000到5000元這一區(qū)間。以上對被調查者根本信息的統(tǒng)計中，我們可以看出此次消費者調查在性別比例、年齡構造、職業(yè)構成等各方面均符合本區(qū)域的根本特點〔對本區(qū)域居民特點的描述見本報告2.0章節(jié)〕，是一次有代表性、可承受的合理抽樣。以上被調查者的根本信息反映出該區(qū)域內的消費者以年輕的都市白領為主，他們的根本特點是有較高的學歷，良好的職業(yè)和穩(wěn)定的家庭收入，具有較強的消費能力。調研結果分析您閑暇時通常如何安排？圖8.23閑暇時間安排在對消費者閑暇時間安排的調查中，排名前三位的選擇是逛街購物、在家和公園游玩，其中有57.0%的人都會在閑暇的時候逛街購物，足見該區(qū)域內消費者對商業(yè)購物場所的強烈需求。圖8.24經常購物場所選擇您通常購物時所選擇的場所？圖8.24經常購物場所選擇消費者對經常性購物場所的選擇集中在區(qū)域內的華堂商場以及易初蓮花、美廉美超市等，可見該區(qū)域內消費者的流出性消費所占的比例不大，絕大多數還是區(qū)域內消費。同時，選擇率排名前10位的商場中，除了區(qū)域內的華堂之外，多數是像中友、華聯、西單這樣的老牌商場，新興商場較少。以上兩個方面不僅僅反映了該區(qū)域居民的消費傾向，它也從另外一個角度佐證了該區(qū)域內居民的2000-5000元的家庭收入水平。您認為上述商場最吸引您的因素？圖8.25商場吸引力因素調查中，我們可以發(fā)現該區(qū)域消費者選擇商場購物時，在信譽、價格、環(huán)境、效勞、商品種類、距離、交通、檔次等因素中，比擬有吸引力的是商場信譽、購物環(huán)境和產品價格，對其他餐飲娛樂配套和周邊氣氛幾乎沒有關注。您通常選擇何種交通工具去上述商場購物？圖8.26購物交通方式選擇圖8.26購物交通方式選擇通過上圖可以看出，在外出購物時，多數人選擇乘坐公交車或是地鐵，占到總人數的50%以上，其中尤以公交為主；而乘坐出租車或是自駕車出行購物的人也占到了30%。由此可見，目前該區(qū)域居民出行購物主要以乘坐公交車為主，但也不乏乘坐出租車或是自駕車。如果工程周邊公交線路眾多，公路交通體系興旺，可為消費人群到達工程提供便利的交通條件，就可以吸引更多的消費人群。您最近一個月購物消費的金額？圖8.27月度消費金額統(tǒng)計圖圖8.27月度消費金額統(tǒng)計圖如圖8.27，被調查者月度購物消費金額根本上都集中在300以上2000元以下的區(qū)間，占總人數的71.1%。其平均消費金額占平均收入的40%左右，較高于北京市的平均水平。您認為目前這一帶是否缺乏購物/消