中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融合與創(chuàng)新發(fā)展

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融合與創(chuàng)新發(fā)展

產(chǎn)業(yè)融合是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最新趨勢(shì)，是產(chǎn)業(yè)分工和產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)發(fā)展到高級(jí)階段的產(chǎn)物。隨著市場(chǎng)需求調(diào)整，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體通過(guò)積極推進(jìn)房地產(chǎn)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新和模式創(chuàng)新。在此基礎(chǔ)上，“房地產(chǎn)+”模式助推了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走上“泛產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”之路。第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革與融合創(chuàng)新發(fā)展市場(chǎng)需求調(diào)整推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)不斷融合創(chuàng)新發(fā)展，“房地產(chǎn)+”成為房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要路徑。一房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的內(nèi)涵與轉(zhuǎn)變近年來(lái)，產(chǎn)業(yè)融合逐步擴(kuò)展到房地產(chǎn)領(lǐng)域。傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)+”行業(yè)是從縱向產(chǎn)業(yè)鏈視角提出的，是指以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為中心、以房子為核心、與生活配套和生活方式相關(guān)的行業(yè)，包括房地產(chǎn)相關(guān)及延伸行業(yè)，比如，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工、設(shè)計(jì)裝修、物業(yè)資管、中介電商、地產(chǎn)金融、地產(chǎn)投資、地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化等行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不斷多樣化，產(chǎn)業(yè)升級(jí)正在以產(chǎn)業(yè)投資的跨界和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的融合等方式進(jìn)行，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的投入產(chǎn)出關(guān)系和上中下游關(guān)系，邊界越來(lái)越模糊，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是單純的住房供給，“房地產(chǎn)+”概念應(yīng)運(yùn)而生。由此，在產(chǎn)業(yè)融合新理念下，“房地產(chǎn)+”是一種產(chǎn)業(yè)間橫向融合的概念，指以房地產(chǎn)為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，與商業(yè)商務(wù)、文化旅游、體育、健康、科技、物流等業(yè)態(tài)融合打造新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，與金融、互聯(lián)網(wǎng)、城市建設(shè)等融合實(shí)現(xiàn)模式創(chuàng)新，以此促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。圖3-1“房地產(chǎn)+”的發(fā)展與演變二需求升級(jí)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)需求不再局限于簡(jiǎn)單的住房，而是越來(lái)越看重居住的體驗(yàn)以及對(duì)商業(yè)購(gòu)物的體驗(yàn)等，由此引起了商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展、住宅地產(chǎn)與健康、體育、養(yǎng)老等其他產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展；隨著其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與房地產(chǎn)業(yè)的融合越來(lái)越顯著，文化旅游地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等隨之快速發(fā)展；同時(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)、金融以及城市建設(shè)等基礎(chǔ)領(lǐng)域的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”“金融+房地產(chǎn)”“城市開(kāi)發(fā)+房地產(chǎn)”等模式也越來(lái)越普遍和成熟。由此共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)向“房地產(chǎn)+”轉(zhuǎn)型。三房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體多樣化支撐房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)涉及的行業(yè)較多，這為“房地產(chǎn)+”積累了很好的跨界運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，提高了“房地產(chǎn)+”的可行性，各個(gè)企業(yè)很容易實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與其主營(yíng)業(yè)務(wù)的融合發(fā)展。近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)主體主要分為四大類(lèi)，包括房地產(chǎn)企業(yè)（含建筑企業(yè)）、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等（周雪松，2017）。具體來(lái)看，參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠(yuǎn)洋、綠城等民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)；介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的制造業(yè)企業(yè)有三一集團(tuán)、中集集團(tuán)、華立集團(tuán)、海爾集團(tuán)等企業(yè)；金融資本類(lèi)企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團(tuán)、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂(lè)視、東百集團(tuán)、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)等。多個(gè)行業(yè)主體參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了豐富的其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，有利于實(shí)現(xiàn)“房地產(chǎn)+”。四產(chǎn)城融合的要求推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展隨著城鎮(zhèn)化與產(chǎn)城融合的要求，單純的住宅開(kāi)發(fā)或者商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)較難滿足城市發(fā)展的需求，房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展、功能布局等問(wèn)題緊密結(jié)合起來(lái)，由此，能夠滿足多類(lèi)需求的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越普遍。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面承載了城鎮(zhèn)化建設(shè)的職能，另一方面承擔(dān)了服務(wù)企業(yè)發(fā)展的資源整合重任。新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)等都要求房地產(chǎn)項(xiàng)目與城市融合發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。房地產(chǎn)項(xiàng)目與城市功能結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大潛力。特別地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的要素和城市的功能結(jié)合在一起的“園區(qū)運(yùn)營(yíng)+配套”的產(chǎn)業(yè)新城模式將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新的主要類(lèi)型與特點(diǎn)當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新發(fā)展主要可以分為兩種類(lèi)型：一種是房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新發(fā)展，如傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)+商業(yè)/商務(wù)”，比較新的“房地產(chǎn)+文化旅游”、“房地產(chǎn)+體育”、“房地產(chǎn)+健康（養(yǎng)老/醫(yī)療）”、“房地產(chǎn)+科技創(chuàng)新”、“房地產(chǎn)+物流”等新的融合性業(yè)態(tài)；另一種是房地產(chǎn)與基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的融合創(chuàng)新發(fā)展，如與金融、互聯(lián)網(wǎng)以及城市建設(shè)等融合形成的新的發(fā)展模式。圖3-2房地產(chǎn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新與模式創(chuàng)新一商業(yè)地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+商業(yè)/商務(wù)”商業(yè)地產(chǎn)，是“房地產(chǎn)+”的主要類(lèi)型之一，主要是區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括購(gòu)物中心、百貨、超市、商業(yè)街、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等。隨著我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了多年的穩(wěn)步增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體比重也均有所上升，近兩年進(jìn)入調(diào)整期。究其原因，主要是兩方面：一是電子商務(wù)沖擊實(shí)體零售，影響了商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的市場(chǎng)需求。2015年實(shí)物商品網(wǎng)上零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額比例達(dá)到10.8%，較年初提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)顯著，相應(yīng)的快遞業(yè)務(wù)也快速增長(zhǎng)。根據(jù)商務(wù)部對(duì)實(shí)體百貨店、實(shí)體超市、實(shí)體專(zhuān)業(yè)店銷(xiāo)售額的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年三類(lèi)實(shí)體店銷(xiāo)售額增速分別為19.5%、14.1%、21.8%，2014年增速降至4%、5.4%和3.5%，增速回落幅度遠(yuǎn)超消費(fèi)品零售總額。二是批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速下降降低商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求；商務(wù)服務(wù)、金融業(yè)高速增長(zhǎng)有利于促進(jìn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展。一方面，2015年批發(fā)零售、住宿和餐飲業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6%左右，持續(xù)低于GDP增速。批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增速放緩負(fù)面影響市場(chǎng)對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。另一方面，2015年金融業(yè)增加值同比增長(zhǎng)15.9%，高出同期GDP增速9個(gè)百分點(diǎn)，金融業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高速增長(zhǎng)有利于提高寫(xiě)字樓需求。圖3-3成都魯能城近年來(lái)，順應(yīng)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和互聯(lián)網(wǎng)等新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度有所調(diào)整，具體來(lái)看，在商業(yè)項(xiàng)目創(chuàng)新、資本運(yùn)作模式、體驗(yàn)式消費(fèi)模式、線上線下融合和社群模式等方面表現(xiàn)出一些新的發(fā)展趨勢(shì)。一是階段性過(guò)剩、電商沖擊等導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房提升品質(zhì)與去庫(kù)存壓力較大。二是房企更專(zhuān)注于設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)等核心業(yè)務(wù)，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。三是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)客空間產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，典型的有優(yōu)客工場(chǎng)、SOHO3Q等。四是更加注重消費(fèi)者體驗(yàn)，更強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)配比、環(huán)境設(shè)計(jì)等方面的考量，體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)日益成為大勢(shì)所趨（見(jiàn)表3-1）。2015年，互聯(lián)網(wǎng)電商零售沖擊實(shí)體銷(xiāo)售，消費(fèi)者心態(tài)的日漸成熟，商場(chǎng)的布局尤其是體驗(yàn)消費(fèi)型商家的引進(jìn)及布局、人文設(shè)施和服務(wù)的改善日益重要，未來(lái)的消費(fèi)者會(huì)更愿意為體驗(yàn)、環(huán)境、情感和服務(wù)買(mǎi)單。五是“互聯(lián)網(wǎng)+”促進(jìn)線上線下融合，以互聯(lián)網(wǎng)思維延長(zhǎng)商業(yè)鏈條。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用也不再是簡(jiǎn)單的網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)一個(gè)App，范圍正在被逐步拓寬，商業(yè)鏈條正在不斷延長(zhǎng)。表3-1體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)成為大勢(shì)所趨說(shuō)明背景越來(lái)越多的消費(fèi)者已經(jīng)不能滿足于僅在商場(chǎng)購(gòu)物，而是呈現(xiàn)出休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、就餐、培訓(xùn)等多方面的消費(fèi)訴求，同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物環(huán)境的要求也越來(lái)越高定義區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高形式以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)在購(gòu)物中心中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、冰場(chǎng)、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗(yàn)、兒童游藝等區(qū)別以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類(lèi)業(yè)態(tài)的占比能達(dá)到70%～80%，是商業(yè)體中的絕對(duì)主導(dǎo)在“體驗(yàn)式購(gòu)物中心”中，以休閑娛樂(lè)、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，在購(gòu)物中心中的占比可達(dá)到20%～30%，甚至更高，而零售類(lèi)業(yè)態(tài)的占比降至30%～40%優(yōu)勢(shì)集客能力強(qiáng)；有效縮短新項(xiàng)目市場(chǎng)培育期；消費(fèi)滯留時(shí)間長(zhǎng)；對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著表3-1體驗(yàn)式商業(yè)地產(chǎn)成為大勢(shì)所趨二文旅地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+文化旅游”文旅地產(chǎn)是依托周邊豐富的文化旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時(shí)度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是文化旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的深度融合，具有很好的文化資源、自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。旅游與地產(chǎn)的結(jié)合不但是互補(bǔ)關(guān)系更是一種互惠關(guān)系。旅游帶動(dòng)了地產(chǎn)項(xiàng)目的人氣，促進(jìn)了地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值上升；地產(chǎn)項(xiàng)目彌補(bǔ)了旅游的資金缺口、實(shí)現(xiàn)了短期盈利。旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對(duì)于資源整合和產(chǎn)業(yè)整合應(yīng)用的最卓有成效的一種模式。我國(guó)旅游地產(chǎn)經(jīng)歷了2007～2012年的井噴發(fā)展、2013—2015年的轉(zhuǎn)型回落，2016年開(kāi)始再次快速發(fā)展。在經(jīng)過(guò)井噴期之后，開(kāi)發(fā)企業(yè)逐漸意識(shí)到，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高，進(jìn)入和開(kāi)發(fā)都變得更加謹(jǐn)慎，因此項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)較少。到2016年底，累計(jì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目總數(shù)為8918個(gè)，全年旅游地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量增速雖有所下降，但中國(guó)旅游地產(chǎn)實(shí)際完成投資額高達(dá)12997億元，達(dá)到歷史新高點(diǎn)。旅游地產(chǎn)類(lèi)型從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂(lè)設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)形態(tài)主要有休閑度假村、主題公園、旅游培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村和風(fēng)景名勝度假村等。我國(guó)旅游地產(chǎn)存在顯著的分布特征，基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來(lái)配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開(kāi)發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“資源”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)文化旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。由于我國(guó)地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足；而中、西部旅游地產(chǎn)不僅在數(shù)量上較少，且多集中在郊區(qū)。圖3-4魯能大連金石灘隨著文化旅游市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)，加上近年來(lái)房地產(chǎn)政策的調(diào)整和支持現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的政策，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景較大。旅游地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)出以下幾方面特征。第一，從概念需求到產(chǎn)品支持，旅游產(chǎn)品逐漸成了旅游地產(chǎn)的重要支撐。第二，資源整合模式逐漸多樣性。依托多樣化的文化旅游資源，使得旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)一步多樣化。第三，主題特色與質(zhì)量要求提高。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目客戶群體的需求多樣化以及客源結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能產(chǎn)品多樣化，以便適應(yīng)不同層次的客戶群體。主題旅游地產(chǎn)有利于實(shí)現(xiàn)有序的和精致的市場(chǎng)細(xì)分。第四，旅游地產(chǎn)內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)化，旅游地產(chǎn)不只是簡(jiǎn)單的地產(chǎn)概念，更多地需要文化支撐、產(chǎn)業(yè)支撐（包括養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等復(fù)合型的地產(chǎn)），以此實(shí)現(xiàn)行與居的結(jié)合，滿足消費(fèi)者對(duì)休閑與投資的雙重追求。三體育地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+體育”體育地產(chǎn)是體育產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的產(chǎn)物，是以體育作為主體概念的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，并且將體育納入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總規(guī)劃。它以特定的地域空間為載體，以體育產(chǎn)品開(kāi)發(fā)（體育賽事、體育場(chǎng)館）為依托，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為先導(dǎo)，以一定的體育文化為填充，以運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)為核心的設(shè)計(jì)理念將體育元素引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，滿足居民日常體育需要。其核心實(shí)質(zhì)是運(yùn)用體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)模式走“體育搭臺(tái)，房產(chǎn)唱戲”的發(fā)展之路。體育場(chǎng)館、體育公園等體育設(shè)施承擔(dān)公共服務(wù)功能，能夠吸引大量的人流，“體育+地產(chǎn)”模式具有兩大優(yōu)勢(shì)：一是帶動(dòng)周邊商業(yè)的消費(fèi)升級(jí)，促進(jìn)商業(yè)物業(yè)升值；二是作為居住配套，提升住宅產(chǎn)品的附加值，并促進(jìn)房產(chǎn)項(xiàng)目的增值和銷(xiāo)售去化。隨著人們居住品質(zhì)的全面升級(jí)，社區(qū)的健康設(shè)施和周邊環(huán)境對(duì)居住體驗(yàn)有著重要影響，全民體育的推進(jìn)和公眾對(duì)于健身認(rèn)知逐步推崇，多家房企紛紛跨界體育。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括魯能、萬(wàn)達(dá)、恒大等房企均已入場(chǎng)，但存在兩種模式。體育地產(chǎn)的典型代表是魯能泰山7號(hào)產(chǎn)品。魯能集團(tuán)的企業(yè)基因中有著強(qiáng)烈的體育屬性，在探索具有“魯能特色”企業(yè)發(fā)展之路的過(guò)程中，“體育”成為魯能得天獨(dú)厚的資源稟賦。魯能在開(kāi)展職業(yè)體育的同時(shí)，推進(jìn)體育大眾化，創(chuàng)新研發(fā)了“讓體育走進(jìn)社區(qū)，讓運(yùn)動(dòng)融入生活”的體育產(chǎn)品線，積極倡導(dǎo)全民健康的生活方式，踐行“健康生活，體育強(qiáng)國(guó)”的中國(guó)夢(mèng)。魯能集團(tuán)充分抓住了健身時(shí)機(jī)，攜手“傳奇7號(hào)”貝克漢姆，提出“體育+”產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃，以魯能泰山7號(hào)開(kāi)啟國(guó)民健康休閑生活新方式。圖3-5魯能“房地產(chǎn)+體育”另外，非凡中國(guó)在入股中信置業(yè)之前，已經(jīng)在南寧、揚(yáng)州等地布局有多個(gè)李寧體育公園。2015年7月以1.68億元獲得毗連揚(yáng)州李寧體育園的地塊，計(jì)劃開(kāi)發(fā)體育主題社區(qū)。另一種體育地產(chǎn)模式則是地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入一般體育產(chǎn)業(yè)，但還有待進(jìn)一步深度融合。截至目前，包括萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、中天城投、萊茵置業(yè)等房企已經(jīng)開(kāi)始在包括足球俱樂(lè)部、體育活動(dòng)組織管理、體育場(chǎng)館建設(shè)運(yùn)營(yíng)、體育金融等領(lǐng)域布局。近年來(lái)，我國(guó)體育產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，體育產(chǎn)業(yè)“十三五規(guī)劃”、健康中國(guó)2030等文件均有利于促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展。目前我國(guó)人均體育場(chǎng)地面積僅1.46平方米，室內(nèi)場(chǎng)館人均0.19平方米，到2025年我國(guó)人均體育場(chǎng)地將達(dá)到2平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)需要建設(shè)將近8億平方米體育場(chǎng)地。體育旅游度假占據(jù)旅游度假份額超過(guò)四分之一，預(yù)計(jì)未來(lái)將繼續(xù)保持年20%以上增勢(shì)?？梢灶A(yù)測(cè)，體育產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)快速發(fā)展期，體育市場(chǎng)急劇擴(kuò)大，體育人口倍增。與此同時(shí)，2016年，國(guó)內(nèi)進(jìn)入建設(shè)階段的體育小鎮(zhèn)已經(jīng)超過(guò)100個(gè)。2017年5月，國(guó)家體育總局辦公廳下發(fā)《關(guān)于推動(dòng)運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作的通知》，正式啟動(dòng)了運(yùn)動(dòng)休閑特色小鎮(zhèn)建設(shè)工作，在這些小鎮(zhèn)的規(guī)劃藍(lán)圖中，自行車(chē)、馬拉松、釣魚(yú)、登山、冰雪等戶外項(xiàng)目成為熱門(mén)主題。隨著體育特色小鎮(zhèn)大范圍布局，與地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度關(guān)聯(lián)性的體育主題旅游度假、體育場(chǎng)地設(shè)施建設(shè)，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、體育IP等迅猛發(fā)展。未來(lái)體育產(chǎn)業(yè)投資更趨于理性，體育小鎮(zhèn)、場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)和體育消費(fèi)等將被重點(diǎn)關(guān)注。四健康地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+養(yǎng)老、醫(yī)療”地產(chǎn)公司涉足養(yǎng)老、醫(yī)療等健康產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要新的業(yè)務(wù)提高收益；另一方面，醫(yī)療、養(yǎng)老以及大健康產(chǎn)業(yè)是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。（一）養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和健康服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。老齡化社會(huì)催生的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”促使眾多保險(xiǎn)企業(yè)和房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)跨界合作、資源共享創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式。截止到2015年底，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)、80多家地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過(guò)3000億元。養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)衍生出了很多不同業(yè)態(tài)，養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、服務(wù)與休閑、文旅、金融等業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了多元化的融合發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)主要有與社區(qū)共建、與相關(guān)設(shè)施并設(shè)、與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合等模式（見(jiàn)表3-2）。圖3-6魯能格拉斯小鎮(zhèn)表3-2養(yǎng)老地產(chǎn)主要融合開(kāi)發(fā)模式類(lèi)別具體模式亮點(diǎn)與社區(qū)共同建設(shè)專(zhuān)門(mén)建設(shè)綜合型養(yǎng)老社區(qū)包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類(lèi)型的居住社區(qū)新建大型社區(qū)的同時(shí)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老組團(tuán)養(yǎng)老組團(tuán)與社區(qū)其他組團(tuán)能夠共享配套服務(wù)資源，降低配套設(shè)施的建設(shè)量普通社區(qū)中配建各類(lèi)養(yǎng)老產(chǎn)品滿足老人與子女在同一社區(qū)就近居住的需求成熟社區(qū)周邊插建多功能老年服務(wù)設(shè)施投資相對(duì)較少，易于復(fù)制和實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)與相關(guān)設(shè)施并設(shè)與醫(yī)療機(jī)構(gòu)結(jié)合，就近設(shè)置養(yǎng)老設(shè)施養(yǎng)老設(shè)施或養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院就近設(shè)置、共同建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”養(yǎng)老設(shè)施與幼兒園并設(shè)迎合老人愿意與兒童在一起的心理與教育設(shè)施結(jié)合，建設(shè)養(yǎng)老公寓“高知老人”在退休后能夠繼續(xù)學(xué)習(xí)、發(fā)揮余熱與旅游或商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合在旅游風(fēng)景區(qū)中開(kāi)發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的同時(shí)，加入養(yǎng)老養(yǎng)生、康復(fù)保健、長(zhǎng)壽文化等理念。與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，開(kāi)發(fā)老年公寓能享受城區(qū)中便利的商業(yè)、休閑配套資源表3-2養(yǎng)老地產(chǎn)主要融合開(kāi)發(fā)模式在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為第一大參與主體，其擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、強(qiáng)大的資金后盾、豐富的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、客群資源為最大的優(yōu)勢(shì)。從房地產(chǎn)企業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)布局中可看出，基本以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，結(jié)合不同的創(chuàng)新模式和產(chǎn)品概念貼近不同老年人的需求，打造復(fù)合型、生態(tài)型的綜合養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目。除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商外，不少保險(xiǎn)企業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也紛紛進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。近年來(lái)，泰康人壽、中國(guó)人壽、中國(guó)平安、新華保險(xiǎn)、合眾人壽等多家險(xiǎn)企紛紛拿地布局養(yǎng)老地產(chǎn)。險(xiǎn)資通過(guò)與房企開(kāi)發(fā)商合作或自主開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，可以隨之開(kāi)發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)項(xiàng)目、拓寬投資渠道；而養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的加入，則是賦予了養(yǎng)老地產(chǎn)更為專(zhuān)業(yè)的元素，其通過(guò)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、專(zhuān)業(yè)的技術(shù)以及團(tuán)隊(duì)的組建，逐漸成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中不可或缺的一部分，并擔(dān)當(dāng)起了養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)配套商的角色。（二）醫(yī)療地產(chǎn)2015年，我國(guó)醫(yī)療衛(wèi)生費(fèi)用為4萬(wàn)億元左右，根據(jù)我國(guó)政府規(guī)劃，未來(lái)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)行業(yè)增速將達(dá)到15%。由此可見(jiàn)，醫(yī)療產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空間巨大，且具有較快的增長(zhǎng)潛力。在此背景下，不少房地產(chǎn)商紛紛開(kāi)始業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，投入重金布局醫(yī)療領(lǐng)域，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從近5年公布的資料來(lái)看，累計(jì)投資金額超過(guò)5億元的地產(chǎn)公司主要有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、綠景控股、深天地、華業(yè)資本、宜華健康、恒大地產(chǎn)、運(yùn)盛地產(chǎn)和萬(wàn)科集團(tuán)。其中，有的地產(chǎn)公司將醫(yī)療和地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)合起來(lái)，打造醫(yī)療地產(chǎn)，如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)的相關(guān)項(xiàng)目；而有的地產(chǎn)公司只是進(jìn)入醫(yī)療領(lǐng)域，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)醫(yī)療和地產(chǎn)項(xiàng)目的融合，如恒大、綠城、綠景等，但是，這些地產(chǎn)公司在醫(yī)療領(lǐng)域積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)之后，將有利于未來(lái)更好地實(shí)現(xiàn)醫(yī)療與地產(chǎn)的融合發(fā)展。五科技地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+科技創(chuàng)新”科技地產(chǎn)主要有兩種，第一類(lèi)科技地產(chǎn)是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中通過(guò)樓盤(pán)規(guī)劃、建筑工藝、建筑材料、通信信息化、生活智能化等環(huán)節(jié)，運(yùn)用科技元素提升產(chǎn)品的科技含量和質(zhì)量，以增加人在其中工作和生活的舒適性，從而打造出性價(jià)比較高的新型房產(chǎn)，如“高舒適度”“低能耗”“恒溫恒濕”等具有高科技含量的住宅用語(yǔ)，都屬于科技地產(chǎn)范疇。第二類(lèi)科技地產(chǎn)是以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客戶群，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為手段，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)為其提供研發(fā)載體和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的一種新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。表3-3主要“醫(yī)療+地產(chǎn)”模式案例基本情況意義萬(wàn)科：醫(yī)療地產(chǎn)2013年，萬(wàn)科宣稱(chēng)將投資3億元資金建立萬(wàn)科兒童醫(yī)院通過(guò)兒童醫(yī)院構(gòu)造商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)住宅等多維度的商業(yè)體系萬(wàn)達(dá)集團(tuán)：醫(yī)院投資合作運(yùn)營(yíng)，高端醫(yī)療2016年，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃總投資150億元，在上海、成都、青島建設(shè)三座綜合性國(guó)際醫(yī)院用來(lái)滿足高端人群對(duì)健康醫(yī)療的需求，為他們提供國(guó)際一流水平的醫(yī)療服務(wù)宜華健康收購(gòu)相關(guān)企業(yè)進(jìn)軍醫(yī)療領(lǐng)域醫(yī)療后勤綜合服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療恒大集團(tuán)：成立恒大健康，進(jìn)軍整形美容2014年9月，恒大建立了恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院；2015年2月，收購(gòu)成立恒大健康，2015年6月，恒大健康與美國(guó)內(nèi)布拉斯加大學(xué)醫(yī)學(xué)中心共同建立的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)健康管理中心開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目涵蓋“互聯(lián)網(wǎng)+”社區(qū)健康管理服務(wù)、新型高端國(guó)際醫(yī)院、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和醫(yī)學(xué)美容及抗衰老等四大業(yè)務(wù)板塊綠城集團(tuán)2007年，建立浙江綠城心血管病醫(yī)院建立醫(yī)院綠景控股2015年，與北京兒童醫(yī)院達(dá)成戰(zhàn)略合作全面轉(zhuǎn)型醫(yī)療、建立多家醫(yī)院表3-3主要“醫(yī)療+地產(chǎn)”模式圖3-7科技住宅示意第一種科技地產(chǎn)是住宅開(kāi)發(fā)的高級(jí)產(chǎn)品，也可以稱(chēng)為科技住宅，秉承節(jié)能環(huán)保、高科技的開(kāi)發(fā)理念，同時(shí)還要實(shí)現(xiàn)高舒適性，其本質(zhì)是住宅，提高了住宅的科技含量?！昂銣亍⒑銤?、恒氧、低噪、適光”是科技住宅的核心特征。室內(nèi)室溫常年保持在20℃～26℃，濕度保持在30%～70%，24小時(shí)持續(xù)輸送新風(fēng)等，以高科技保障科技住宅居住的高舒適性特征。科技地產(chǎn)很好地解決了舒適性與能耗的矛盾，成為住宅節(jié)能的重要典范。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，科技住宅相關(guān)的建筑科技已經(jīng)比較成熟，對(duì)于傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太多進(jìn)入的障礙，關(guān)鍵的問(wèn)題是，科技地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本難以降低，一般消費(fèi)者較難以承擔(dān)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，科技地產(chǎn)以其高舒適性和高節(jié)能的特性將會(huì)越來(lái)越普及。第二種科技地產(chǎn)的本質(zhì)是工業(yè)地產(chǎn)，以產(chǎn)業(yè)集群理論為基礎(chǔ)，以創(chuàng)新型和成長(zhǎng)型企業(yè)為客戶群，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為手段，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化的園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)和要素資源整合，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，是實(shí)現(xiàn)政府、入園企業(yè)、開(kāi)發(fā)商利益均衡的一種科技園區(qū)開(kāi)發(fā)模式。比如，北科建開(kāi)發(fā)的中關(guān)村高科技園區(qū)，園區(qū)內(nèi)入住的都是國(guó)內(nèi)高科技企業(yè)，還有包括后期開(kāi)發(fā)的一些產(chǎn)業(yè)園。科技地產(chǎn)進(jìn)入后期，園區(qū)內(nèi)則集成了商業(yè)、五星級(jí)酒店、配套住宅等多重服務(wù)功能，能夠?yàn)槿胱「呖萍计髽I(yè)提高比較完善的商業(yè)服務(wù)。在發(fā)展模式上，科技新城在吸引領(lǐng)頭企業(yè)的同時(shí)，也關(guān)注符合園區(qū)定位的、有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)的培養(yǎng)，與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建新的發(fā)展平臺(tái)，與企業(yè)共同成長(zhǎng)。六物流地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+物流”現(xiàn)代物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的載體。其投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商和專(zhuān)業(yè)投資商。目前，在我國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)中，外資占了大部分份額。主要原因一是國(guó)外商業(yè)消費(fèi)更發(fā)達(dá)，外資從海外而來(lái)，能夠前瞻性地提前布局物流倉(cāng)儲(chǔ)，有很好的先發(fā)優(yōu)勢(shì)；二是物流地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，對(duì)國(guó)內(nèi)資本吸引力不高，而且這種產(chǎn)品更適合對(duì)接國(guó)際金融市場(chǎng)，外資相對(duì)而言更有用武之地。物流地產(chǎn)方面最具代表性的4家企業(yè)是普洛斯、嘉民、AMB安博和蓋世里。近年來(lái)，以平安不動(dòng)產(chǎn)為代表的本土物流品牌正在迅速地發(fā)展壯大。中國(guó)本土背景的公司正在大舉進(jìn)入高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)，其中不乏萬(wàn)科、平安等房地產(chǎn)的“跨界”企業(yè)；宇培、寶灣這樣的國(guó)內(nèi)背景的物流地產(chǎn)公司，近兩年發(fā)展勢(shì)頭正盛，目前已經(jīng)躋入物流領(lǐng)域的前十名。我國(guó)的物流地產(chǎn)主要有四種類(lèi)型：以普洛斯、傳化等為代表的大型物流地產(chǎn)商，通過(guò)大范圍地圈地、全國(guó)范圍的公路港建設(shè)，形成公路港對(duì)流，搭建龐大的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)；地區(qū)型的物流園區(qū)，此類(lèi)園區(qū)多由地方政府牽頭進(jìn)行規(guī)劃，根據(jù)本地的實(shí)際需要，進(jìn)行園區(qū)建設(shè)，多服務(wù)于當(dāng)?shù)?，缺乏?duì)外擴(kuò)展的信息資源；定點(diǎn)式物流園區(qū)，符合當(dāng)?shù)厣a(chǎn)特色的需要而進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的物流服務(wù)。如服務(wù)于大型農(nóng)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)、服裝類(lèi)批發(fā)市場(chǎng)等；多見(jiàn)于第三方物流企業(yè)的自建園區(qū)，企業(yè)在拿地成功后，將一部分暫時(shí)用不到的土地進(jìn)行物流園區(qū)建設(shè)，用于企業(yè)自身發(fā)展。隨著《中國(guó)制造2025》以及鼓勵(lì)跨境電商、農(nóng)村電商、智慧物流等政策相繼出臺(tái)，物流地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境越來(lái)越優(yōu)越；“互聯(lián)網(wǎng)+物流”、電商、跨境電商等市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展也帶動(dòng)了物流地產(chǎn)的需求。伴隨著日益增長(zhǎng)的需求，以及高標(biāo)準(zhǔn)、智能化倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求，我國(guó)物流地產(chǎn)勢(shì)必即將面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)。由此，伴隨著我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、商貿(mào)流通模式變革和新一輪對(duì)外開(kāi)放，未來(lái)我國(guó)物流地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間，構(gòu)建功能集約化、作業(yè)效率高效化、管理精細(xì)化的物流基礎(chǔ)設(shè)施體系是未來(lái)物流地產(chǎn)的發(fā)展方向。專(zhuān)欄主要物流地產(chǎn)公司介紹普洛斯：普洛斯中國(guó)成立于2003年，總部設(shè)于上海，在中國(guó)的38個(gè)城市擁有并管理著229個(gè)綜合性園區(qū)，總建筑面積2670萬(wàn)平方米，形成了一個(gè)覆蓋主要物流樞紐、工業(yè)園區(qū)和城市配送中心等戰(zhàn)略接點(diǎn)的高效物流網(wǎng)絡(luò)。安博：安博置業(yè)（AMB）在中國(guó)的發(fā)展有條不紊，提供通用型物流設(shè)施建造和定制建造等解決方案，截至2015年3月，總面積達(dá)到5520萬(wàn)平方米，成為全球最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和運(yùn)營(yíng)商。嘉民：2005年進(jìn)入中國(guó)的嘉民原本是澳大利亞麥格理集團(tuán)旗下的倉(cāng)儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)平臺(tái)，原來(lái)更為人熟知的名字是“麥格理佳文集團(tuán)”。2012年，嘉民獲得加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)注資，從而在中國(guó)物流地產(chǎn)領(lǐng)域更加活躍，也大有追趕普洛斯的強(qiáng)勁勢(shì)頭。蓋世理：歐洲領(lǐng)先的可持續(xù)配送空間開(kāi)發(fā)商，主要為跨國(guó)公司、第三方物流服務(wù)提供商、制造商以及外包物流服務(wù)或租賃倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的零售商提供低成本、環(huán)保型與零風(fēng)險(xiǎn)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃服務(wù)。盡管物流地產(chǎn)商蓋世理（Gazeley）很早就進(jìn)入中國(guó)，但卻并未取得普洛斯和嘉民這樣的影響力。宇培：是國(guó)內(nèi)最大的物流設(shè)施開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商之一。公司注冊(cè)資本為人民幣4.36億元，投資總額人民幣12.5億元。目前，宇培在中國(guó)28個(gè)城市已開(kāi)發(fā)并管理運(yùn)營(yíng)著40個(gè)物流園區(qū)，物流資產(chǎn)組合超過(guò)3000000平方米，初步形成一個(gè)覆蓋中國(guó)主要物流樞紐城市的高效物流網(wǎng)絡(luò)。七金融地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+金融”金融投資是建立在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)上的，是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)的，如果沒(méi)有了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)，金融本身也就不會(huì)有任何價(jià)值。所以，資本市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深度融合是必然的?？傮w來(lái)看，主要有三種“房地產(chǎn)+金融”模式。一是地產(chǎn)公司從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。輕資產(chǎn)主要還是指以輸出管理為主，幫助他人管理與運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)模式，一般層面以收取管理費(fèi)為主要盈利，較高層次的可以通過(guò)資本運(yùn)作在未來(lái)退出時(shí)獲得更高的收益。近年來(lái)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、星河、紅星等知名企業(yè)紛紛開(kāi)啟輕資產(chǎn)模式。2015年，萬(wàn)達(dá)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢(qián)公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)宣布投資240億元人民幣，建設(shè)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。對(duì)此，有人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)分水嶺，今后專(zhuān)業(yè)的事應(yīng)由專(zhuān)業(yè)公司做，行業(yè)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化時(shí)代；也有人認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)重資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇的標(biāo)志。目前來(lái)看，萬(wàn)達(dá)、紅星、華潤(rùn)、萬(wàn)科、保利、印力、陽(yáng)光新業(yè)、同昌盛業(yè)（新薈城）、永旺（夢(mèng)樂(lè)城）等大企業(yè)以輕資產(chǎn)模式運(yùn)作，百聯(lián)、首創(chuàng)、砂之船等旗下奧萊也啟動(dòng)了輕資產(chǎn)布局，甚至還有陽(yáng)光城等集團(tuán)采用小股操盤(pán)等靈活的合作模式介入。二是資本大量收購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目。受電商沖擊、消費(fèi)需求縮減等影響，多個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)或銷(xiāo)售情況惡化甚至持續(xù)虧損。與此同時(shí)，一些具有專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的集團(tuán)、基金不斷發(fā)展壯大，伺機(jī)收購(gòu)。目前市場(chǎng)上有拋售意愿的商業(yè)物業(yè)數(shù)量明顯增加，但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值不切實(shí)際的高估，導(dǎo)致大量項(xiàng)目有價(jià)無(wú)市。但業(yè)界普遍認(rèn)為，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)洗牌的高峰期即將來(lái)臨。2015年是北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)高峰年，其中，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司以百億天價(jià)收購(gòu)新加坡國(guó)浩集團(tuán)東直門(mén)項(xiàng)目最受矚目。其他并購(gòu)案還有中信收購(gòu)東四環(huán)百盛、領(lǐng)匯基金收購(gòu)歐美匯、藍(lán)色港灣入股北京卓展等。三是REITs興起促進(jìn)商業(yè)資產(chǎn)證券化。REITs，特別是股權(quán)REITs作為一種將房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行證券化的金融產(chǎn)品，可以提供給投資者更具流動(dòng)性的地產(chǎn)投資工具，亦可以為開(kāi)發(fā)商提高周轉(zhuǎn)率。2015年是國(guó)內(nèi)REITs發(fā)展元年，“招商創(chuàng)融—天虹商場(chǎng)（一期）資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首單以國(guó)有不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所REITs項(xiàng)目；北京華聯(lián)購(gòu)物中心于12月11日在新加坡主板掛牌交易，這也是新交所主板今年第一只新股上市，也是新加坡主板在2015年度唯一一家IPO企業(yè)。另外，繼華南城、張江高科、毅德控股等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商登陸資本市場(chǎng)后，光谷聯(lián)合、主打軟件園與科技園的“商務(wù)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商”億達(dá)中國(guó)、中國(guó)宏泰相繼在香港IPO。八互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)：“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”目前來(lái)看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的結(jié)合主要經(jīng)歷了兩個(gè)階段。一