重慶市渝中區(qū)老舊小區(qū)改造面臨的困難問題和對策建議

重慶市渝中區(qū)老舊小區(qū)改造面臨的困難問題和對策建議摘要：老舊小區(qū)改造既是民生工程又能穩(wěn)投資擴(kuò)內(nèi)需，意義重大。重慶市渝中區(qū)作為老城區(qū)、建成區(qū)，面臨著嚴(yán)峻的老舊小區(qū)更新改造任務(wù)，然而由于老舊小區(qū)改造探索較晚，面臨較多困難。為探索老舊小區(qū)改造的提升路徑，通過分析重慶市渝中區(qū)老舊小區(qū)改造存在的問題及障礙，探索提出老舊小區(qū)改造的對策建議。關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)；改造提升；對策建議隨著時代發(fā)展、社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷攀升，我國城市建設(shè)步伐加快，但也面臨著老舊小區(qū)改造更新等問題。老舊小區(qū)是指建于2000年以前、公共設(shè)施落后、嚴(yán)重影響居民的居住和生活的住宅小區(qū)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及人民對美好生活需求的不斷提高，老舊小區(qū)已經(jīng)無法滿足居民的生活品質(zhì)提升需求。據(jù)統(tǒng)計，我國共有近16萬個老舊小區(qū)，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。2020年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度；同年7月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，指出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。渝中區(qū)作為重慶的母城，是重慶市政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及商貿(mào)流通中心，同時渝中區(qū)是老城區(qū)、建成區(qū)，老舊小區(qū)改造任務(wù)繁重。據(jù)摸排，2000年前建成的老舊小區(qū)約1076萬平方米，占全區(qū)住宅建筑總面積40%以上，由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)設(shè)計施工標(biāo)準(zhǔn)低，普遍存在建筑功能退化、市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、配套公共服務(wù)設(shè)施不足、停車難、存在安全隱患、管理不到位等突出問題。一、存在的困難和問題（一）居民或產(chǎn)權(quán)單位自發(fā)參與度較低。一是居民參與意識不強(qiáng)。政府擔(dān)任改造的主導(dǎo)者，多數(shù)居民認(rèn)為改造是政府的工作職責(zé)，不愿主動參與和分擔(dān)部分工作內(nèi)容；且老舊小區(qū)居民大多數(shù)為老年人、特困家庭等社會弱勢群體，受限于其本身經(jīng)濟(jì)條件，愿意主動參與改造的居民較少。渝中區(qū)老舊小區(qū)改造中大多數(shù)項目在方案設(shè)計階段以問卷、咨詢等形式了解居民意愿，其他階段居民較少參與。如某街道為做好老舊小區(qū)改造前期調(diào)研工作，在社區(qū)張貼公示請居民提改造意見和建議，至今未收到任何意見反饋，社區(qū)工作者挨家挨戶入戶調(diào)查，社區(qū)563戶居民僅有161戶填寫問卷。二是居民參與渠道和方式有限、反饋機(jī)制缺乏，特別是缺少對施工地進(jìn)度及安排的了解，甚至因施工期間受到施工噪音等影響而不配合改造，如老舊小區(qū)改造中，居民投訴施工腳手架影響出行、施工噪音影響上夜班居民白天休息等約6次，對施工產(chǎn)生一定抵觸情緒。三是社會單位參與較少或參與方式單一，少量投資為主，并未實(shí)質(zhì)性地參與改造流程，2020年老舊小區(qū)計劃投資中，已落實(shí)到位社會出資僅占3%，且社會單位并未承擔(dān)實(shí)質(zhì)性改造工作（二）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)難度大。一是老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不齊全等情況較為普遍，所涉的電力、水務(wù)、通信、消防等責(zé)權(quán)單位多，協(xié)調(diào)工作難度大。如某老舊小區(qū)改造工程改造過程中，因與水、電、氣、迅責(zé)權(quán)單位協(xié)調(diào)困難，導(dǎo)致施工周期延期近2個月。二是居民對改造訴求不同，說服、解釋和勸解工作量大、難度高。如屋面漏水主要影響頂層住戶，其他樓層住戶不愿出資維修，甚至有部分阻攔屋頂拆違工作開展；部分項目因居民對換窗抵觸情緒強(qiáng)烈，協(xié)調(diào)工作量大，項目進(jìn)度緩慢；蔡家石堡老舊小區(qū)改造中居民對屋頂拆違工作情緒較大，協(xié)調(diào)周期長。（三）改造資金渠道單一。老舊小區(qū)改造提升以政府財政出資為主，產(chǎn)權(quán)人出資占比較低，社會資本投入意愿較低。一是居民的直接出資微乎其微。大多老舊小區(qū)居民年齡大、經(jīng)濟(jì)狀況差、租賃戶多，改造資金難以征集，如棗一巷片區(qū)居民共475戶，其中租賃戶占20%，低保戶占4.63%；。二是小區(qū)大修維修基金難以啟用。2007年前修建小區(qū)大多沒有設(shè)立維修專項基金，雖部分小區(qū)設(shè)有維修專項基金，但維修專項基金的審批程序復(fù)雜，較少被使用。渝中區(qū)已完成的16個老舊小區(qū)改造項目中，均未使用物業(yè)專項維修資金。三是引入社會資金困難，社會單位認(rèn)為利潤空間較低，投資回收期較長，不愿意投入資金輔助改造。二、老舊小區(qū)改造提升對策建議（一）引導(dǎo)居民變被動為主動。貫徹“共商、共建、共治、共享”原則，引導(dǎo)居民主動提出申請、自主決策、積極參與老舊小區(qū)改造全過程。廣泛咨詢小區(qū)居民的意見，確保后期管理機(jī)制符合小區(qū)民意，同時管理機(jī)制也要能夠有效的保持改造成果，要能從根本上對老舊小區(qū)進(jìn)行提升。調(diào)動社會力量，促使社會單位以多種形式參與老舊小區(qū)更新改造工作；通過規(guī)模效應(yīng)，在保證改造質(zhì)量和改造進(jìn)度的同時，提升社會單位的經(jīng)濟(jì)效益，吸引真正有經(jīng)驗、有實(shí)力的公司參與改造。社區(qū)的工作人員需做好宣傳工作，輔助居民參與各項決策，做好居民與設(shè)計方、施工方、其他社會單位的溝通橋梁工作。（二）構(gòu)建出資共擔(dān)、效益共享的融資機(jī)制。建立老舊小區(qū)改造專項資金池提前將管理、成果維護(hù)的資金納入考量，改造后收益應(yīng)由出資各方共享。提升產(chǎn)權(quán)人自給自足意識，充分調(diào)動專項維修基金、小區(qū)公共收益、產(chǎn)權(quán)人據(jù)實(shí)分?jǐn)偟确绞匠鲑Y。創(chuàng)新社會單位出資形式，出臺相應(yīng)獎勵政策（如行業(yè)政策優(yōu)惠、減免稅收、特許經(jīng)營、其他經(jīng)濟(jì)效益項目優(yōu)待等）引入社會單位參與改造，探索不同招商引資模式在老舊小區(qū)改造中的適用性。積極探索社會資源變?yōu)樯鐣Y產(chǎn)途徑深入研究小區(qū)開放政策，如政府購買小區(qū)道路使用權(quán)，優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)世界山地第一城的“窄馬路、密路網(wǎng)、開放街區(qū)”。借助互聯(lián)網(wǎng)的開放性，整合社區(qū)周邊優(yōu)勢資源，發(fā)揮各方在參與、服務(wù)、管理中的優(yōu)勢。（三）探索考核評價、社區(qū)專業(yè)咨詢、信息公開等保障機(jī)制。對老舊小區(qū)改造提升制定科學(xué)可行的績效評估指標(biāo)，針對前一階段老舊小區(qū)整治改造已經(jīng)進(jìn)行的工作，通過定性、定量相結(jié)合的方法，采用相對統(tǒng)一的評價標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建相關(guān)指標(biāo)體系進(jìn)行評價，包括環(huán)境、社區(qū)秩序、基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施的完善程度、小區(qū)居民的生活改善程度、對公共服務(wù)的滿意程度等指標(biāo)，用以評估改造成果及指導(dǎo)后續(xù)管理，建立社區(qū)規(guī)劃師、社區(qū)建筑師等制度，成立咨詢委員會、工作室等機(jī)構(gòu)，吸引社會組織參與，提供咨詢與服務(wù)，強(qiáng)化技術(shù)支撐。建立線上線下結(jié)合的公共信息平臺，提供項目進(jìn)度信息公開、咨詢和意見反饋的多種渠道，提高老舊小區(qū)改造的透明度。參考文獻(xiàn)：劉承水，劉玲玲，等?老舊小區(qū)管理的現(xiàn)存問題及其解決途徑[J].城市問題，2012仇保興?城市老舊小區(qū)綠色化改造一一增加我國有效投資的新途徑[J].城市發(fā)展研究，2016蔡云楠，楊宵節(jié)，等?城市老舊小區(qū)“微改造”的內(nèi)容與對策研究[J].城市發(fā)展研究，2017，24郭斌，李楊，曹新利?老舊小區(qū)的管理困境及其解決途徑一一以陜西省老舊小區(qū)為例[J].城市問題，2018鄒艷麗，白夢圓.老社區(qū)改造決策中的多元主體博弈與平衡一一以北京市某社區(qū)改造為例[J].規(guī)劃師，20