世界經(jīng)濟(jì)與住房市場形勢分析與預(yù)測

世界經(jīng)濟(jì)與住房市場形勢分析與預(yù)測

一2013～2014年全球經(jīng)濟(jì)形勢分析（一）全球經(jīng)濟(jì)形勢：已處谷底，脆弱復(fù)蘇2013～2014年，全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)放緩，但是經(jīng)濟(jì)增速不再下降。由于2011年以來的經(jīng)濟(jì)增速下降可視為經(jīng)濟(jì)周期的下降階段，所以2013年的經(jīng)濟(jì)增速趨穩(wěn)表明世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到達(dá)此輪經(jīng)濟(jì)周期的低谷，即將迎來全球經(jīng)濟(jì)的整體回升。與1982年和1991年的經(jīng)濟(jì)低谷相比較，本輪經(jīng)濟(jì)周期盡管受歐債危機(jī)等因素的沖擊，仍能實(shí)現(xiàn)較高的經(jīng)濟(jì)增長率，這無疑得益于新興經(jīng)濟(jì)體較高的經(jīng)濟(jì)增速與其占全球經(jīng)濟(jì)的較高比重。因此，新興經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展已經(jīng)改變了全球經(jīng)濟(jì)周期的發(fā)展，全球經(jīng)濟(jì)在2.4%便已達(dá)到低谷階段，不會繼續(xù)下行。（如表2-1）。表2-11982～2013年部分年度世界GDP增長率正由于新興經(jīng)濟(jì)體在全球經(jīng)濟(jì)中起到越來越大的影響，所以全球經(jīng)濟(jì)走勢主要取決于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體。前者在存量上具有優(yōu)勢，后者在增量上具有優(yōu)勢。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增速較低，但已經(jīng)趨穩(wěn)；新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速較高，但已經(jīng)出現(xiàn)下降勢頭。雖然均受國際金融危機(jī)的沖擊，但是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體受到的沖擊較大，2013年的經(jīng)濟(jì)增長率為1.391%，低于2001年1.446%的低谷增速；新興經(jīng)濟(jì)體受到的沖擊較小，2013年的經(jīng)濟(jì)增長率為4.739%，仍高于2001年3.788%的低谷增速（如圖2-1）。圖2-12000～2013年全球GDP年度增長率*新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增速仍呈整體下降趨勢，但略有放緩。我們主要考慮核心的金磚五國。在金磚五國中，除中國、印度仍具有較高的經(jīng)濟(jì)增速之外，其余三國的經(jīng)濟(jì)增速都已下降到較低的水平（如圖2-2）。這表明部分新興經(jīng)濟(jì)體已經(jīng)基本失去內(nèi)在經(jīng)濟(jì)增長動力，并且與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體依賴程度越高的新興經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)增速下降越為明顯。但是，獨(dú)立性較強(qiáng)的新興經(jīng)濟(jì)體，其內(nèi)在經(jīng)濟(jì)增長可以維持下去，經(jīng)濟(jì)增速也可以處于較高的水平，一些國家（如印度）甚至有緩慢增強(qiáng)的跡象。圖2-22008年第1季度至2014年第2季度金磚五國國內(nèi)生產(chǎn)總值季度增長率發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)整體觸底反彈，主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體從2013年第三季度起均出現(xiàn)增速回升。但是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)部差別也非常顯著。美國的經(jīng)濟(jì)反彈最好，其經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)接近次貸危機(jī)之前的水平，波動幅度也較??；日本的經(jīng)濟(jì)增速雖然在強(qiáng)力刺激政策之下回到較高水平，但其波動幅度過大，增長的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固；歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速則仍處在較低水平，雖有回升，但是仍大幅低于次貸危機(jī)之前的增速（如圖2-3）。因此，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍是結(jié)構(gòu)性的。圖2-32000～2014年G3國內(nèi)生產(chǎn)總值季度增長率總體來看，2013～2014年的全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到達(dá)本輪經(jīng)濟(jì)周期的低谷，開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，但是全球的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并非同步，而是明顯分化。這種分化既體現(xiàn)在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體之間，也體現(xiàn)在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)部，是新舊危機(jī)疊加（如烏克蘭危機(jī)與歐債危機(jī)）和部分新興經(jīng)濟(jì)體內(nèi)在經(jīng)濟(jì)增長動力減弱的共同結(jié)果。由于這些危機(jī)和增長動力的地緣差異非常明顯，所以可能帶來全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展在地緣上的不平衡，使得全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程仍顯脆弱。2013～2014年的全球通脹程度逐漸下降，低于預(yù)期的通脹是全球范圍的產(chǎn)出較高缺口和較大幅度商品價格下跌的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的潛在風(fēng)險(xiǎn)。其中，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的通脹較低，并且延續(xù)下降趨勢；新興與發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體的通脹水平較高，并且下降趨勢放緩（如圖2-4）。所以，盡管通脹下降對經(jīng)濟(jì)增速的抑制作用在各類經(jīng)濟(jì)體同時存在，但是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體受到的影響更大。并且相對而言，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的通脹受其貨幣政策影響而呈現(xiàn)更高程度的波動。圖2-42000～2013年世界消費(fèi)價格指數(shù)年均同比增長分經(jīng)濟(jì)體來看，2013年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的通脹水平整體下降，但是各國通脹下降的原因區(qū)別較大：美國通脹水平的下降與量化寬松政策基本同步，可認(rèn)為是量化寬松政策逐步退出的結(jié)果；歐元區(qū)通脹水平則未隨貨幣政策的逐步擴(kuò)張而上升，更多地表現(xiàn)為宏觀經(jīng)濟(jì)的緊縮；較為特殊的是日本，2013～2014年的通脹水平急劇上升，這主要是受安倍內(nèi)閣所推行的高度寬松政策的影響，難以長期持續(xù)（如圖2-5）?？偟膩砜?，貨幣政策力度的差異與歐債危機(jī)的沖擊是導(dǎo)致發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部通脹水平分化的兩個主要原因。圖2-52000～2014年G3消費(fèi)價格指數(shù)同比增長新興經(jīng)濟(jì)體的通脹已經(jīng)趨穩(wěn)。2013～2014年，金磚國家的通脹已經(jīng)處于平穩(wěn)狀態(tài)，并且除中國之外，其余金磚國家的通脹水平幾乎一致（如圖2-6）。總體來看，新興經(jīng)濟(jì)體通脹接近于合理水平。圖2-62000～2014年金磚五國消費(fèi)價格指數(shù)同比增長金融方面，2013～2014年，全球的融資成本基本穩(wěn)定，利率水平不再大幅波動。但是，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體在融資成本上的差距仍很明顯。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的融資成本已經(jīng)穩(wěn)定在極低的水平（如圖2-7）。一方面，歐洲央行和日本央行貨幣政策均變得更加寬松，另一方面，美國的量化寬松政策雖然逐步退出，但是量化寬松政策本身是利率已經(jīng)降無可降后的產(chǎn)物，退出量化寬松政策并不意味著貨幣政策立即變?yōu)榫o縮。因此，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之間的利率趨同既對應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增速下降，又是貨幣政策競爭的結(jié)果。在匯率貶值的競爭壓力下，沒有哪個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體有大幅提高利率的意愿，這使得發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的利率水平均處于極低的納什均衡狀態(tài)。圖2-72004～2014年G3的即期利率新興經(jīng)濟(jì)體的融資成本則居高不下。2013年金磚國家的利率水平基本穩(wěn)定，進(jìn)入2014年后，俄羅斯、巴西的利率開始出現(xiàn)較明顯上升，印度、南非大致不變，只有中國在2014年8月略有下降（如圖2-8）。因此，總的來看新興經(jīng)濟(jì)體的融資成本明顯高于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，并有提高的壓力，這顯示新興經(jīng)濟(jì)體面臨資本不足的壓力。圖2-82004～2014年歐元區(qū)與金磚五國的利率2013～2014年的全球就業(yè)形勢繼續(xù)好轉(zhuǎn)，并且新興經(jīng)濟(jì)體的就業(yè)形勢繼續(xù)好于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。2013年，無論是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體還是新興經(jīng)濟(jì)體，失業(yè)率均維持了2012年的水平，其中，新興經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率較低，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率仍然大幅高于危機(jī)之前的平均水平（如圖2-9）。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部，核心國家的就業(yè)狀況要好于平均水平，并且核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與其他發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的就業(yè)差距持續(xù)增加，G7[1]與OECD平均水平之間的差距已經(jīng)達(dá)到1個百分點(diǎn)（如圖2-10）。新興經(jīng)濟(jì)體的失業(yè)率趨于理想水平，金磚五國中，除南非之外，失業(yè)率均收斂至4%～5%，低于次貸危機(jī)之前，且接近自然失業(yè)率（如圖2-11）?？偟膩砜?，雖然全球就業(yè)整體向好，但是非核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和個別新興經(jīng)濟(jì)體的就業(yè)形勢仍然嚴(yán)峻，這是全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的又一潛在風(fēng)險(xiǎn)。圖2-92000～2013年OECD國家的年平均失業(yè)率2013～2014年的全球貿(mào)易增速有所好轉(zhuǎn)，不但新興經(jīng)濟(jì)體延續(xù)了之前增速回升的趨勢，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的對外貿(mào)易也觸底反彈。盡管發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的出口增速仍未達(dá)到危機(jī)之前與之后的較高水平，但是國際貿(mào)易復(fù)蘇的跡象已經(jīng)比較顯著（如圖2-12）。圖2-102000年1月至2014年9月OECD國家的月平均失業(yè)率圖2-112000～2013年巴西、中國、俄羅斯與南非的年平均失業(yè)率圖2-122000～2013年世界貨物與服務(wù)出口季度同比增長總的來看，全球經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)到達(dá)經(jīng)濟(jì)周期的谷底，開始整體復(fù)蘇。但是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是不平衡的，存在較高的潛在風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的不平衡在地域上非常明顯，亞洲金磚國家的經(jīng)濟(jì)增速雖有回落，但是仍遠(yuǎn)好于歐洲非核心發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。我國經(jīng)濟(jì)與全球經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持緊密聯(lián)系。2013～2014年，中國大陸仍是全球經(jīng)濟(jì)增長的主要帶動者。從經(jīng)濟(jì)總量上看，根據(jù)IMF公布的世界國家與地區(qū)GDP數(shù)據(jù)，中國大陸在2013年的GDP為9.1814萬億美元，占全球GDP總量的12.4%，仍位居第二[2]。從經(jīng)濟(jì)增速看，根據(jù)IMF《世界經(jīng)濟(jì)展望（2014年10月）》的數(shù)據(jù)，中國在2013年全球各國與地區(qū)的GDP增速中排第17位，但是排名在中國之前的國家主要是亞洲與非洲的新興經(jīng)濟(jì)體，以及在戰(zhàn)亂中的南蘇丹、敘利亞，經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于中國大陸，而經(jīng)濟(jì)總量較高的美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增速又遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于中國，所以，全球經(jīng)濟(jì)增長仍主要?dú)w因于中國大陸經(jīng)濟(jì)的較高發(fā)展速度。2013年，中國大陸對全球經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到36.4%，盡管因中國大陸經(jīng)濟(jì)增速的下滑而低于2012年的貢獻(xiàn)率，但仍然是全球經(jīng)濟(jì)增長的主要引擎[3]。我國與世界的關(guān)聯(lián)主要體現(xiàn)在國際貿(mào)易上，2013年，我國進(jìn)出口穩(wěn)中有升。全年貨物進(jìn)出口總額41600億美元，已經(jīng)成為全球貨物貿(mào)易第一大國。進(jìn)出口同樣在我國經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，雖然貿(mào)易順差僅占GDP的2.8%[4]，但是進(jìn)出口總額與GDP的比值為45.4%，仍然在我國宏觀經(jīng)濟(jì)中占據(jù)舉足輕重的地位。相對而言，資本流動在我國和世界經(jīng)濟(jì)的交流中影響不大。2013年，我國資本和金融項(xiàng)目順差3262億美元，其中，直接投資凈流入1850億美元，證券投資凈流入605億美元，其他投資凈流入776億美元。國際儲備資產(chǎn)增加4314億美元，其中，外匯儲備資產(chǎn)增加4327億美元[5]?？偟膩砜矗瑢DP的影響并不大。（二）全球住房市場形勢：全球房價整體高速增長，但存在危機(jī)階段與地域差異2013～2014年的全球住房市場強(qiáng)勁反彈。2013年，萊坊全球住房價格指數(shù)的年度增長率達(dá)到8.4%，不但遠(yuǎn)高于2012年4.6%的增長率，也是1995年以來的最高值[6]。進(jìn)入2014年，住房市場的增速仍然較高，第一季度同比增長率達(dá)到7.1%，第二季度下降為5.2%，仍處于較高水平[7]。在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中，有39個呈同比上漲趨勢，1個持平，14個下降。與之前年份相比，2013～2014年的全球住房市場已經(jīng)反彈至新的高峰（如圖2-13）。圖2-132009年第4季度至2014年第2季度萊坊（KnightFrank）全球房價指數(shù)12個月累計(jì)增長率2013～2014年的各國與地區(qū)住房市場反彈有明顯的危機(jī)階段差異。后危機(jī)國家反彈顯著，2014年第二季度，愛爾蘭的住房價格同比增長12.5%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第3位；冰島的住房價格同比增長8.4%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第9位；美國的住房價格同比增長6.2%，在萊坊跟蹤的54個國家和地區(qū)中居第19位[8]。處于歐債危機(jī)沖擊之下的歐元區(qū)住房市場仍普遍低迷，在2014年第二季度住房價格增速后十位的國家和地區(qū)中，除新加坡之外，均為歐元區(qū)或積極準(zhǔn)備加入歐元區(qū)的國家[9]。2013～2014年的各國與地區(qū)住房市場反彈仍存在明顯的地域差異，而之前高速增長的東亞與東南亞未能保持領(lǐng)頭羊地位。部分亞洲新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場開始低迷。香港的住宅價格在2013年停滯不前，直到2014年6月之后才重拾上升趨勢（如圖2-14）；印度尼西亞的住房價格雖然在2013年下半年出現(xiàn)快速上升，但是在進(jìn)入2014年后增速下降（如圖2-15）；新加坡的住房市場則持續(xù)低迷，并在2013年第四季度之后連續(xù)出現(xiàn)負(fù)增長（如圖2-16）。作為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，日本2013～2014年的住房市場雖然處于次貸危機(jī)之后的最好時期，但是起伏過大，并且有數(shù)月的住房市場價格同比下降，仍未走出低迷狀態(tài)（如圖2-17）。與以往年份不同的是南美的房價異軍突起，哥倫比亞、巴西進(jìn)入萊坊所跟蹤54國住房價格增速的前十名。圖2-142008～2014年香港私人住宅售價指數(shù)圖2-152007～2014年印度尼西亞房屋價格指數(shù)圖2-162005～2014年新加坡房屋價格指數(shù)環(huán)比增長率圖2-172006～2014年日本首都圈新建住宅每平方米單價同比增長率北美房地產(chǎn)延續(xù)了較好的走勢。2013～2014年，美國的房屋價格指數(shù)呈現(xiàn)較強(qiáng)的上升趨勢，雖然上升趨勢在2014年有所放緩，但是仍處于復(fù)蘇的進(jìn)程中（如圖2-18）；加拿大的住房市場發(fā)展良好，房屋價格指數(shù)在小幅波動中持續(xù)上行（如圖2-19）。圖2-182007～2014年美國房屋價格指數(shù)圖2-192007～2014年加拿大房屋價格指數(shù)歐洲的住房市場因危機(jī)階段不同而產(chǎn)生顯著差異。歐元區(qū)核心國（如德國和法國）的住房市場雖然保持增長，但是增速持續(xù)下降（如圖2-20、圖2-21）；危機(jī)所在國（如希臘）的房地產(chǎn)市場仍在持續(xù)下跌（如圖2-22）；后危機(jī)國家（如冰島）的住房市場則開始復(fù)蘇，在2013～2014年出現(xiàn)較明顯的反彈（如圖2-23）。圖2-202001～2014年德國房屋價格指數(shù)季度同比圖2-212006～2014年法國房屋價格指數(shù)季度同比圖2-222005～2014年希臘房屋價格指數(shù)環(huán)比增長率圖2-232005～2014年冰島住房價格指數(shù)環(huán)比增速總體來看，2013～2014年的世界房地產(chǎn)市場以地理位置和危機(jī)階段為劃分。地理位置方面，由于歐債危機(jī)沖擊的局部影響遠(yuǎn)大于全球影響，所以不同地域國家和地區(qū)的住房市場差異顯著，北美市場延續(xù)復(fù)蘇，南美市場異軍突起，亞洲市場顯出疲態(tài)，歐洲市場呈現(xiàn)分化；危機(jī)階段方面，由于未來預(yù)期與資本流動的共同作用，不同國家或地區(qū)差異也非常顯著，危機(jī)所在國市場持續(xù)低迷，危機(jī)周邊國市場受到拖累，后危機(jī)國家市場則出現(xiàn)反彈。（三）我國住房市場的全球定位：受地緣因素影響顯著，與發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的高端住房市場出現(xiàn)競爭2013～2014年的中國住房市場與全球住房市場的關(guān)聯(lián)度進(jìn)一步增加。這種關(guān)聯(lián)并非是與全球住房市場的簡單同向或反向關(guān)聯(lián)，而是隨著全球住房市場的結(jié)構(gòu)變化，在局部市場表現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。首先，地緣因素的影響更加顯著。繼2012～2013年我國住房市場和東南亞住房市場同步上揚(yáng)之后，2013～2014年我國住房市場和東南亞住房市場也同步出現(xiàn)疲態(tài)。我們以北京和典型城市房價相比較（如表2-2），2014年第2季度，北京的房價指數(shù)季度同比上漲幅度顯著低于亞洲之外的新興經(jīng)濟(jì)體城市以及從金融危機(jī)中恢復(fù)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體城市，與東南亞其他新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場增速比較接近。我國住房市場與亞洲住房市場的同步不能用資本流動來解釋，2014年1～9月，我國利用外資與外商直接投資在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的比重均不足0.5%[10]，外資對我國住房市場投資的影響并不大。相對而言，地緣因素帶來的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期變化可能是更重要的影響渠道。世界銀行、IMF乃至亞洲開發(fā)銀行均普遍調(diào)整東南亞的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，而我國一方面與東南亞國家有密切的經(jīng)貿(mào)往來，另一方面又積極推動與東南亞國家的經(jīng)濟(jì)合作，這將使得我國經(jīng)濟(jì)增長更多地受東南亞國家經(jīng)濟(jì)增速下降的沖擊，并強(qiáng)化未來經(jīng)濟(jì)增速放緩的預(yù)期。住房市場與金融市場關(guān)系密切，對未來的潛在經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期有較明顯的反應(yīng)，從而表現(xiàn)為我國住房市場與東南亞經(jīng)濟(jì)乃至東南亞住房市場的一致變動。表2-2典型城市的房價指數(shù)變化圖2-242008～2014年我國房地產(chǎn)業(yè)工資占總投資比重其次，資本流出對房地產(chǎn)業(yè)形成沖擊。全球住房市場對我國住房市場供給的直接影響主要通過資本向房地產(chǎn)業(yè)的流入來實(shí)現(xiàn)。但是，2014年1～9月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中，利用外資部分僅有429.8億元，不到全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金的0.5%。相對而言，房地產(chǎn)業(yè)流出對我國住房市場供給的沖擊更強(qiáng)一些。一方面，我國以房地產(chǎn)市場為調(diào)控對象，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本上升，另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的人力成本正在增加，2013～2014年，房地產(chǎn)業(yè)的工資比重較之前有顯著的上升（如圖2-24）。成本的增加促使我國房地產(chǎn)業(yè)向海外擴(kuò)張，而全球房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁反彈又促使房地產(chǎn)商通過向海外業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行套現(xiàn)。根據(jù)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，2013年，我國建筑業(yè)的對外投資為65.3億美元，占全部對外投資的7.2%，同比增長129.1%，是對外投資增速最快的領(lǐng)域[11]。房地產(chǎn)業(yè)的對外投資雖然在總量上不及建筑業(yè)，但是也實(shí)現(xiàn)了較快增長，尤其是在2014年上半年，中國境外住宅項(xiàng)目投資總額較上年同期飆升84%，達(dá)到15億美元[12]。進(jìn)入2014年后，中國的大型房地產(chǎn)企業(yè)尤其是千億級企業(yè)，陸續(xù)公布了對外投資計(jì)劃，至4月份投資總額已達(dá)到600億元人民幣，預(yù)計(jì)2014年全年超過100億美元[13]。房地產(chǎn)企業(yè)的對外投資使得我國住房市場供給向國外轉(zhuǎn)移，但是，根據(jù)仲量聯(lián)行的一項(xiàng)調(diào)查，在中國對外房地產(chǎn)投資中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額約占3/4[12]，所以對全球住房市場的總體影響有限。最后，移民潮推動海外高端房價。經(jīng)濟(jì)的全球化使得人力資源不再固化在某一國家，海外居住或移民規(guī)?？焖僭鲩L?！秶H人才藍(lán)皮書：中國國際移民報(bào)告（2014）》顯示，截至2013年，中國已成為全球第四大移民輸出國，且移民更傾向流入發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，在加拿大多倫多、英國倫敦等海外置業(yè)熱門城市中，境外買家當(dāng)中有20%～40%來自中國[14]。在我國公民向國外的移民過程中，住房市場的高端客戶流失顯著，《2014匯加顧問·胡潤中國投資移民白皮書》顯示，中國富豪移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè)，在富豪海外投資項(xiàng)目中占最大比重，超過四成。其中，海外置業(yè)七成為了自住，1/3為投資，平均投入600萬元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市，近四成富豪選擇獨(dú)棟別墅，近一半選擇學(xué)區(qū)房[15]。我國的境外購房需求在局部地區(qū)中高端住房市場需求中占較高的比重。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（nationalassociationofrealtors，NAR）的數(shù)據(jù)顯示，從2013年4月到2014年3月，美國房地產(chǎn)市場中來自外國投資者的交易額達(dá)到922億美元，遠(yuǎn)高于2012～2013年同期的682億美元。其中，來自中國的購買量為220億美元，占全部交易量的24%，且置業(yè)地點(diǎn)集中在洛杉磯、舊金山、紐約、西雅圖和休斯敦等大城市[16]，我國居民在海外市場的購房均價也顯著高于其他國家居民（如圖2-25）。這表明，我國對局部地區(qū)住房高端市場有著顯著影響，并且影響程度呈擴(kuò)大趨勢。隨著部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體走出金融危機(jī)的陰影，其經(jīng)濟(jì)增速的回升和房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇會進(jìn)一步吸引中國富裕移民的流入，“購房移民”和“以房養(yǎng)學(xué)”已經(jīng)成為主要的模式[17]?？偟膩砜?，2013～2014年的中國住房市場已經(jīng)與全球房地產(chǎn)市場聯(lián)系緊密，并且已經(jīng)與海外局部地區(qū)住房高端市場形成競爭格局，海外置業(yè)的高速增長分流了國內(nèi)高端住房市場的需求，也抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的住房建設(shè)投資。圖2-252013年4月至2014年3月主要國家居民在美國所購住房的均價二2014～2015年全球經(jīng)濟(jì)與住房市場形勢預(yù)測（一）2014～2015年全球經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測：小幅結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇2014～2015年的全球經(jīng)濟(jì)將會小幅復(fù)蘇，并且呈現(xiàn)較為明顯的分化。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，歐洲之外的經(jīng)濟(jì)體會有較明顯的經(jīng)濟(jì)增速，歐洲經(jīng)濟(jì)體則將持續(xù)低迷。在新興經(jīng)濟(jì)體中，東亞與東南亞新興經(jīng)濟(jì)體的增速將繼續(xù)維持在較低水平，非洲與中亞的新興經(jīng)濟(jì)體將出現(xiàn)較高的增速，南美洲的新興經(jīng)濟(jì)體可能再度陷入停滯。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體仍然決定全球經(jīng)濟(jì)的基本走勢。2013～2014年的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示出發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體之間，以及各自內(nèi)部的分化加快。盡管歐債危機(jī)、烏克蘭危機(jī)甚至非洲疫情的影響趨于全球化，但是它們對所在地區(qū)的局域性影響程度明顯大于全球?；谶@一結(jié)論，我們認(rèn)為2014～2015年將是全球經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的年度。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，美國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景較好。雖然2014年第一季度因氣候影響而出現(xiàn)0.1%的極低經(jīng)濟(jì)增速，但是經(jīng)濟(jì)增速在第二季度便回升到4.6%[18]，這表明美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)正式進(jìn)入回升周期，短期沖擊并不會改變這一長期趨勢。日本的經(jīng)濟(jì)刺激政策雖然在2013年取得一定成效，經(jīng)濟(jì)增速達(dá)到1.6%，但是刺激政策的作用正在消退，不適當(dāng)?shù)恼握哌M(jìn)一步對經(jīng)濟(jì)增長造成壓力。在2014年5月1日公布的《經(jīng)濟(jì)及物價形勢展望報(bào)告》中，日本銀行預(yù)測2014年的經(jīng)濟(jì)增速為0.5%～1.4%。但是，安倍政權(quán)的強(qiáng)硬政策造成的后果可能更為嚴(yán)重。日本銀行列出了四大風(fēng)險(xiǎn)因素，分別是出口增速的不確定性、消費(fèi)稅上升、企業(yè)與家庭的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期以及對財(cái)政可持續(xù)性的信心[19]。這四大風(fēng)險(xiǎn)因素均與日本政府的政策關(guān)系密切。即使強(qiáng)硬的姿態(tài)能增強(qiáng)對日本企業(yè)和家庭財(cái)政可持續(xù)性的信心，但是由此所帶來的稅收上升、出口下降將會進(jìn)一步抑制日本經(jīng)濟(jì)。因此，日本在2014～2015年的經(jīng)濟(jì)增速可能有更明顯的下降。歐元區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢可能較2013～2014年更差。首先，希臘等債務(wù)危機(jī)國形勢惡化。如希臘的國債收益率在2014年10月飆升，中歐國家的股票指數(shù)也紛紛大幅下挫。其次，歐盟核心國經(jīng)濟(jì)低迷。2014年10月德國經(jīng)濟(jì)智庫ZEW公布的經(jīng)濟(jì)景氣判斷指數(shù)跌至-3.6，連續(xù)10個月下滑。雖然德國Markit綜合采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）在2014年9月升至54.1，高于8月的53.7，但是這一指數(shù)主要由服務(wù)業(yè)擴(kuò)張推升，制造業(yè)仍然萎縮。最后，烏克蘭危機(jī)使得歐洲的能源供應(yīng)緊張，其影響將在2014年冬季充分顯示出來。綜合美國、日本和歐盟的情況，我們認(rèn)為2014～2015年的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國和后危機(jī)國家的經(jīng)濟(jì)反彈將與歐元區(qū)、日本的經(jīng)濟(jì)低迷共存。進(jìn)一步觀察發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體消費(fèi)者的未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期，美國和歐元區(qū)的未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期均較差，而且已經(jīng)比較接近。但是，消費(fèi)者對美國的未來經(jīng)濟(jì)預(yù)期略好于歐元區(qū)，并且呈反彈跡象（圖2-26）。因此，一方面2014～2015年的美國經(jīng)濟(jì)增速將好于歐元區(qū)，另一方面美國經(jīng)濟(jì)的反彈幅度不會很高。圖2-262010～2014年美國與歐元區(qū)的未來經(jīng)濟(jì)趨勢預(yù)期新興經(jīng)濟(jì)體的消費(fèi)者預(yù)期變得平穩(wěn)。我們以巴西、印度尼西亞和中國作為代表經(jīng)濟(jì)體：巴西的消費(fèi)者信心水平呈較大幅度下降，但是已經(jīng)出現(xiàn)回升趨勢；中國的消費(fèi)者信心有所回調(diào)，并相對穩(wěn)定[20]；印度尼西亞的消費(fèi)者信心水平則呈穩(wěn)步上升趨勢（如圖2-27）。因此，在2014～2015年的全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中，新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速分化將日漸明顯。圖2-272010～2014年巴西、印度尼西亞與中國的消費(fèi)者信心指數(shù)2014～2015年的全球通脹程度將持續(xù)放緩。對發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體而言，美國的第三輪量化寬松政策已經(jīng)結(jié)束，由于美國金融市場已經(jīng)快速復(fù)蘇，出于對通脹的擔(dān)憂，下一輪量化寬松政策的可能性并不高，2014～2015年的通脹水平也會繼續(xù)維持在較低水平；日本雖然持續(xù)貨幣擴(kuò)張，但是短期內(nèi)難以擺脫通貨緊縮，其目標(biāo)也僅是溫和的通脹；歐盟雖然進(jìn)行貨幣政策的擴(kuò)張，但是未結(jié)束的歐債危機(jī)與烏克蘭危機(jī)疊加，市場上的流動性會持續(xù)不足。因此，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的通脹水平會有進(jìn)一步下降的趨勢。對新興經(jīng)濟(jì)體而言，由于部分國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)低迷趨勢，貨幣政策會有一定程度的擴(kuò)張，但是，出于對前一階段經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂，貨幣擴(kuò)張的幅度不會太高。因此，通脹水平穩(wěn)中趨降的趨勢會持續(xù)下去?？偟膩砜?，2014～2015年的全球通脹程度會下降到一個較低的水平，但是下降的幅度不會很大。2014～2015年的全球利率將出現(xiàn)分化。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新興經(jīng)濟(jì)體之間的利率差已經(jīng)維持多年，也將繼續(xù)下去。資本自由流動下的貨幣政策競爭使得發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不得不維持低利率，新興經(jīng)濟(jì)體較高投資需求帶來較高的利率水平，較高的平均經(jīng)濟(jì)增速也可支撐較高的利率水平，這使得新興經(jīng)濟(jì)體和發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體之間的利率差可能進(jìn)一步加大。利率差的加大會使得新興經(jīng)濟(jì)體繼續(xù)從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體吸收資本，也會帶來資本在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部和新興經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部的進(jìn)一步流動。總的來看，后危機(jī)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體和新發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體會吸引更多的資本流入。2014～2015年的全球貿(mào)易將出現(xiàn)反彈。首先，全球經(jīng)濟(jì)觸底反彈，各國進(jìn)口增加，出口也被他國的進(jìn)口帶動。其次，在全球化的背景下，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后的跨國消費(fèi)增加，并帶動國際貿(mào)易增長。再次，跨國資本流動的增長進(jìn)一步推動國際分工，并帶來跨國商品流動。因此，未來一年的全球貿(mào)易可能出現(xiàn)一定程度的反彈。2014～2015年的全球通脹會繼續(xù)放緩。從發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體來看，雖然總體上貨幣政策呈擴(kuò)張趨勢，但是金融危機(jī)的沖擊尚未完全結(jié)束，流動性仍然不足，導(dǎo)致貨幣擴(kuò)張難以推動物價水平的上升，通貨膨脹預(yù)期也持續(xù)下降。由于日本尚未走出通貨緊縮，所以我們側(cè)重觀察英國、美國和歐元區(qū)的消費(fèi)者對未來通貨膨脹的預(yù)期。進(jìn)入2014年后，美國消費(fèi)者的通脹預(yù)期穩(wěn)定在較低水平，歐元區(qū)消費(fèi)者的通脹預(yù)期也降至美國的較低水平，英國的通脹預(yù)期雖然較高，但是也呈明顯的下降趨勢（如圖2-28）。因此，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的通脹水平將繼續(xù)下降。新興經(jīng)濟(jì)體的通脹在2014年已經(jīng)趨于穩(wěn)定，如果不存在大的沖擊，這一穩(wěn)定趨勢將繼續(xù)維持下去。因此，未來一年的全球通脹將進(jìn)一步小幅下降。圖2-282010～2014年英國、美國和歐元區(qū)的通貨膨脹預(yù)期2014～2015年，我國對全球經(jīng)濟(jì)增長和穩(wěn)定將繼續(xù)起到突出的作用。雖然我國經(jīng)濟(jì)增速較之前有所下降，但是仍然支撐著較高的進(jìn)口規(guī)模與進(jìn)口增速。一方面，我國已經(jīng)成為全球第一大貿(mào)易國，是全球貿(mào)易的重要組成部分，與歐洲等國的經(jīng)濟(jì)合作有助于帶動這些國家走出金融危機(jī)；另一方面，我國積極推動貿(mào)易自由化，在WTO的基礎(chǔ)上積極推動區(qū)域貿(mào)易合作，帶動全球貿(mào)易的回升。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定方面的貢獻(xiàn)，一是保持較高的經(jīng)濟(jì)增速，使得全球經(jīng)濟(jì)不致衰落，二是始終避免惡性的貨幣政策競爭，促成金融危機(jī)中的國際合作。2014～2015年，國際貿(mào)易對我國的短期影響仍然顯著。我國巨大的出口規(guī)模形成對境外需求的依賴，隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國的出口也會回升，并帶來凈出口增速的加快。但是，發(fā)達(dá)國家與發(fā)展中國家內(nèi)部的分化將改變我國的貿(mào)易結(jié)構(gòu)。隨著歐洲經(jīng)濟(jì)的低迷、美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇以及傳統(tǒng)新興經(jīng)濟(jì)體的衰落，與美國等后危機(jī)國家和新的新興經(jīng)濟(jì)體的貿(mào)易比重將增加，我國出口的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也會逐步由勞動密集型產(chǎn)品向技術(shù)與資本密集型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。2014～2015年，資本流動對我國的影響將逐步增加。一方面，隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和部分產(chǎn)品市場的飽和，過剩的產(chǎn)能將向境外流出；另一方面我國是全球分工的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶來全球范圍的國際分工調(diào)整，外資的投資領(lǐng)域也將發(fā)生較大變化，產(chǎn)生大量的重置投資。因此，資本流動將對我國經(jīng)濟(jì)增速的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生更大的影響。（二）2014～2015年全球住房市場預(yù)測：全球房價的不平衡增長全球經(jīng)濟(jì)走勢、物價水平和融資成本是影響全球住房市場的重要因素，這些因素的影響方向并不相同，但是總的來看，我們認(rèn)為推動因素是主要的，2014～2015年的全球住房市場將繼續(xù)表現(xiàn)為不平衡的反彈。觸底回升的經(jīng)濟(jì)周期是全球住房市場的主要推動力量。隨著全球經(jīng)濟(jì)觸底反彈，全球住房市場的需求將較快增加，促使全球住房市場出現(xiàn)較高幅度的上漲；但是，各經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)低迷與復(fù)蘇程度的不同，將促使資本從經(jīng)濟(jì)低迷的經(jīng)濟(jì)體流向經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)體，尤其是后危機(jī)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，受益于資本管制的高度寬松，資本流入會更加迅猛，并帶動住房市場的較快發(fā)展。部分新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場則隨著增長動力的弱化而出現(xiàn)低迷，這些缺乏增長動力的經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)較強(qiáng)的資本外流趨勢，帶來新興經(jīng)濟(jì)體住房市場增速的進(jìn)一步放緩。通脹水平差異將促使全球住房市場不平衡發(fā)展。雖然一般認(rèn)為通脹與房地產(chǎn)市場的走勢正向關(guān)聯(lián)，但是2013～2014年的全球通脹水平下降并未妨礙全球住房市場的強(qiáng)勁反彈?？梢灶A(yù)期2014～2015年的預(yù)期通脹水平下降也不會對全球住房市場產(chǎn)生大的沖擊。但是，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的通脹差異可能使得全球住房市場更加不平衡。新興經(jīng)濟(jì)體較高的通脹水平促使其貨幣貶值，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)投資收益在兌換回本國貨幣時會有更高的收益，這進(jìn)一步促使房地產(chǎn)投資從新興經(jīng)濟(jì)體流向已經(jīng)走出危機(jī)的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，從而加劇發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體與新興經(jīng)濟(jì)體的住房市場分化。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體較低的融資成本加劇了全球住房市場的不平衡。2014～2015年，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的低利率將普遍存在，但是，一國的低利率未必會促進(jìn)本國住房市場的發(fā)展。在資本自由流動的條件下，低利率具有很強(qiáng)的外部性，企業(yè)或家庭可以較容易地從經(jīng)濟(jì)前景不好的國家融資，并投資于經(jīng)濟(jì)前景較好的國家或地區(qū)的住房市場。其結(jié)果是，大量的貨幣用于滿足貨幣兌換與風(fēng)險(xiǎn)對沖的金融市場，而危機(jī)國家或地區(qū)的寬松貨幣政策成為后危機(jī)經(jīng)濟(jì)體住房市場上漲的重要推動力量，從而加劇全球住房市場的不平衡。地緣危機(jī)也在一定程度上推動住房市場的不平衡發(fā)展。烏克蘭危機(jī)越演越烈，歐盟與俄羅斯的沖突將增加歐盟經(jīng)濟(jì)下挫的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，日本在東亞的不適舉措也會帶來東亞與東南亞政治風(fēng)險(xiǎn)的增加，對日本與東南亞的住房市場產(chǎn)生抑制作用。雖然這些危機(jī)對全球住房影響不太大，但仍會在一定程度上沖擊危機(jī)所在地的住房市場。因此，2014～2015年的全球住房市場將出現(xiàn)不平衡增長。在整體增長的同時，各國或地區(qū)的住房市場將以主要危機(jī)源為中心，由低迷到高漲。具體而言，美國、愛爾蘭等后危機(jī)國家遠(yuǎn)離歐債危機(jī)等危機(jī)源，住房市場會有較快發(fā)展，歐元區(qū)則因?yàn)橄萑霘W債危機(jī)，住房市場會持續(xù)低迷。新興經(jīng)濟(jì)體中，非洲及中亞國家，遠(yuǎn)離危機(jī)源，住房市場也會發(fā)展迅速，但是作為新興經(jīng)濟(jì)體的金磚國家將呈現(xiàn)住房市場的低迷狀態(tài)。（三）2014～2015年世界經(jīng)濟(jì)對我國住房市場的影響：高端住房市場面臨激烈競爭，一、二線城市受到顯著沖擊在2014～2015年，世界經(jīng)濟(jì)對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市，并對我國的高端住房市場產(chǎn)生較大沖擊。第一，東亞與東南亞較差的經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期會抑制我國住房市場。隨著我國房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)疲態(tài)，人們對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期高度易變。雖然2014～2015年的全球經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)小幅增長，但是東亞與東南亞的經(jīng)濟(jì)增速放緩將促使我國居民下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期，進(jìn)而帶來住房市場預(yù)期的下降。受南非、巴西等金磚國家經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，金磚國家的概念有所弱化，“薄荷四國”[21]等新的新興經(jīng)濟(jì)體開始興起，這將引導(dǎo)國際資本流向較新的新興經(jīng)濟(jì)體，使得東亞新興經(jīng)濟(jì)體住房市場的吸引力下降。我國作為已經(jīng)持續(xù)較長增長時期的新興經(jīng)濟(jì)體，在新舊新興經(jīng)濟(jì)體的競爭下更易被看空，從而形成對未來經(jīng)濟(jì)增長的較差預(yù)期，并進(jìn)一步導(dǎo)致住房市場預(yù)期的下降，從而抑制住房市場的回暖。示范效應(yīng)會進(jìn)一步強(qiáng)化東南亞住房市場低迷對我國的沖擊。2014～2015年，已經(jīng)過房地產(chǎn)泡沫高漲期的東南亞新興國家將延續(xù)住房市場的低迷態(tài)勢，這些住房市場的低迷態(tài)勢會對我國住房市場產(chǎn)生示范效應(yīng)，從而進(jìn)一步抑制我國住房市場的預(yù)期。對于和東南亞國家相鄰的二線城市而言，受東南亞的住房市場示范效應(yīng)的影響會更加強(qiáng)烈。第二，產(chǎn)業(yè)升級在短期內(nèi)難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。一方面，我國