商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理策劃案

文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.目錄TOC\o"1-5"\h\z.物業(yè)概況 11.承諾指標(biāo) 11設(shè)備管理指標(biāo)承諾 11保安服務(wù)指標(biāo)承諾 12保潔服務(wù)指標(biāo)承諾 12綠化管理指標(biāo)承諾 13.前期介入工作 14規(guī)劃設(shè)計階段 14建設(shè)施工階段 15物業(yè)銷售階段 15施工驗收階段 15前期物業(yè)規(guī)章制度制定 16創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo) 17.業(yè)主服務(wù) 17業(yè)主入戶 17裝修管理 18日常服務(wù)與聯(lián)系 20業(yè)主檔案 21權(quán)籍管理 22投訴、保修處理 23收費管理 23文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.TOC\o"1-5"\h\z.設(shè)備管理 23設(shè)備管理內(nèi)容 24設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn) 26設(shè)備檔案運行報告 28.保安服務(wù) 29保安服務(wù)內(nèi)容 29保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 30保安服務(wù)檢查制度 30.保潔服務(wù) 31保潔內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 31.物業(yè)管理服務(wù)費用預(yù)算 72開辦費預(yù)算 774項目預(yù)算管理處組織架構(gòu)74文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)簡介和管理理念我公司為14萬平方米的商貿(mào)中心提供全方位的物業(yè)管理和前期物業(yè)咨詢服務(wù)。公司根據(jù)SHOPPINGMALL的經(jīng)營理念和“購物、餐飲、娛樂、休閑、文化”的業(yè)態(tài)布局提供專業(yè)化、規(guī)范化、人性化的現(xiàn)代管理理念，為業(yè)主、經(jīng)營戶和廣大消費者提供周到、快捷的服務(wù)。物業(yè)概況“金西商貿(mào)中心”是由云南省糧油集團(tuán)開發(fā)，位于云南省昆明市?西市區(qū)。用地面積57.5畝分三期開發(fā)，總建筑面積142695平方米?一區(qū)酒店辦公?二區(qū)糧油現(xiàn)貨及超級市場?三區(qū)百貨零售區(qū)?建筑類型：多層框架結(jié)構(gòu).?商貿(mào)中心東臨近華浦路?西靠二換西路?南臨白馬小區(qū)?北接春苑小區(qū)?3 承諾指標(biāo)3.1設(shè)備管理指標(biāo)承諾設(shè)備完好率達(dá)98%以上；?業(yè)主報修，接報后20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。維修及時率達(dá)98%以上，?維修合格率達(dá)100%，返修率不高于1%；無重大設(shè)備責(zé)任事故發(fā)生；?確保設(shè)備安全正常運行；?提高設(shè)備的適用效率，降低運行成本；?設(shè)備設(shè)施檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便；?建立24小時值班制度，設(shè)立維修電話，接受業(yè)戶對物業(yè)管理服?務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄；制訂設(shè)備安全運行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)?境符合設(shè)備要求；配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；?設(shè)備良好，運行正常，一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。?商貿(mào)中心實行24小時值班及巡邏制度；?保安人員熟悉商貿(mào)中心的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語規(guī)范，?認(rèn)真負(fù)責(zé)；結(jié)合商貿(mào)中心特點，制訂安全防范措施；?進(jìn)出商貿(mào)中心各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人?通行；商貿(mào)中心停車場（包括地面和地下）有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列?整齊；地下停車場管理嚴(yán)格，出入登記；?廣場上非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，?場地整潔；危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。?3.2保潔服務(wù)指標(biāo)承諾清潔管理無盲點；清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；公共部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；商貿(mào)中心出入口、樓梯扶攔、車庫、公用玻璃窗等保持潔凈；商貿(mào)中心內(nèi)公用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；商貿(mào)中心外墻無污染。綠化管理指標(biāo)承諾盆花無紙屑、煙頭等雜物；?每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；?控制病蟲害，盆花色澤正常，生長良好，無雜草。

文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)戶服務(wù)指標(biāo)承諾服務(wù)滿意率達(dá)100%；?無服務(wù)安全事故發(fā)生；?有效投訴處理率100%；?服務(wù)人員崗前、崗中培訓(xùn)達(dá)到100%；?4 前期介入工作要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會起到至關(guān)重要的作用。我公司在正式接受委托后，將根據(jù)委托方物業(yè)施工進(jìn)度的實際情況，對“商貿(mào)中心”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎(chǔ)。商貿(mào)中心前期介入組織架構(gòu)圖4.14.1以彌補，因此在規(guī)劃設(shè)計之初，作為前期介入的物業(yè)管理人員就需要參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，要從管理的角度看規(guī)劃設(shè)計方案是否合理，力求使設(shè)計方便日后的物業(yè)管理工作。監(jiān)控和消控中心的設(shè)置；?人車分流的設(shè)計；?公共照明開關(guān)設(shè)置位置；?公共照明開關(guān)開閉形式；文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)管理用房的位置設(shè)計；?垃圾房的設(shè)置；?公共洗手間的設(shè)置；?信報箱的設(shè)立；?公共告示欄的配置。?戶外及室內(nèi)廣告的合理配置。?4.2建設(shè)施工期間在“商貿(mào)中心”建設(shè)施工階段施工質(zhì)量直接關(guān)系到投入使用后使用功能的正常發(fā)揮，抓好建設(shè)的施工質(zhì)量是物業(yè)管理前期介入的重要內(nèi)容。在建設(shè)過程中，物業(yè)管理前期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進(jìn)度、施工情況，在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解，對有些影響使用功能的問題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計遺漏工程項目的建?議；分析物業(yè)建造選料及安裝，降低隱患，改善設(shè)備使用效果，減輕?后期管理的壓力；審查有關(guān)工程（包括綠化.景觀工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；?提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；?提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；?幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造?成損傷；提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布?置及所用建材的性能；檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建?筑師定期碰面會等）；檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的?部分提出建議；配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；?提出遺漏工程項目的建議；文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.對公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足?今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。4.3 物業(yè)銷售階段在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)管理形象、及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象。物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實際情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。制定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷售作好準(zhǔn)備；?售樓處及樣板房的保安、保潔指導(dǎo)，以規(guī)范的服務(wù)和形象展示，?建立良好的物業(yè)形象；委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對物業(yè)管理方面的疑問；?對物業(yè)與銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；?提供有關(guān)售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。?4.4 竣工驗收階段為保證物業(yè)入伙后的物業(yè)管理工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對物業(yè)情況了如指掌。物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場，參與工程例會，及時提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議，協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收，對各種設(shè)備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗收，并建立驗收檔案；?發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；?參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗收；?制訂物業(yè)驗收流程；?指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。?4.5 前期物業(yè)規(guī)章制度制訂為了使今后“商貿(mào)中心”的物業(yè)管理更能有序地對物業(yè)進(jìn)行管理，在物業(yè)正式交付驗收前，物業(yè)管理前期介入人員將設(shè)計今后物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度及編制有關(guān)文件，印制各種證件，進(jìn)行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、人員培訓(xùn)等前期工作。物業(yè)管理公約（業(yè)主臨時公約）；

文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)主承諾書；物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；消防安全管理責(zé)任書；精神文明建設(shè)公約；入伙須知；裝飾裝修管理辦法；裝修管理協(xié)議；安全責(zé)任書。裝修承諾責(zé)任書；房屋及共用設(shè)備、設(shè)施管理規(guī)定治安管理規(guī)定；車輛停放管理規(guī)定；綠化管理規(guī)定；環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；電梯使用須知；物業(yè)使用、服務(wù)指南；客戶基本情況登記表；客戶領(lǐng)房驗收交接表；裝修申請表；施工人員登記表；入伙會簽表；入伙資料簽收表；鑰匙簽收表；關(guān)于確定防火責(zé)任人的通知；5 業(yè)主服務(wù)業(yè)主入伙通過有效的管理，使入伙工作規(guī)范，從而為業(yè)主的入伙提供方便，保證入伙工作正常有序，同時保證入伙各項資料收集歸檔。管理處在業(yè)戶入伙前準(zhǔn)備好以下文件：a.房屋驗收單;a.房屋驗收單;文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.b.業(yè)戶使用公約；c.裝修責(zé)任書。d.其他相關(guān)資料；在業(yè)主前來辦理入伙手續(xù)時，業(yè)戶接待員應(yīng)查驗業(yè)主以下資料：?a.入伙通知書；b.售房合同；業(yè)主身份證；d.其他注明應(yīng)具備的文件資料。業(yè)戶入伙時以下文件由業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收：?業(yè)主手冊；入伙須知；裝修指弓1（附裝修申請表）；其他相關(guān)文件；管理處在受理業(yè)主入伙時由業(yè)主接待人員和陪同驗房人員做好以?下記錄：業(yè)主登記表；驗房簽收記錄；入伙資料簽收記錄；d.領(lǐng)取鑰匙簽收記錄；e.入伙收費記錄。財務(wù)核收業(yè)主各項費用。?在業(yè)主交清費用后，業(yè)主接待員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)行驗收，并填?寫《客戶領(lǐng)房驗收交接表》。驗收合格，收取鑰匙；驗收不合格的，整改合格后，由業(yè)主驗收認(rèn)可，再發(fā)放鑰匙。5.2 裝修管理通過對裝修過程的控制；對裝修隊伍的管理，從而保障物業(yè)的整潔、安全，建筑物、設(shè)備、設(shè)施的完好。裝修管理文件：?裝修申請表；b.裝修管理辦法；文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.c.業(yè)主（租戶）裝修承諾書；d.裝修管理協(xié)議；e.安全責(zé)任書；f.施工人員登記表。裝修管理審批程序?a.業(yè)主填好《裝修申請表》并附有關(guān)圖紙說明與施工人員的身份證復(fù)印件；b.管理處拿到審批材料當(dāng)場初審后，將施工人員登記表交施工隊負(fù)責(zé)人帶回填寫。同時向施工隊介紹裝修的規(guī)定；c.管理處接受裝修申請后經(jīng)設(shè)備主管初審管理處經(jīng)理復(fù)審后隔天將裝修申請表的一聯(lián)送交裝修業(yè)主；d.施工隊負(fù)責(zé)人攜《裝修申請表》及填好的《裝修施工登記表》到管理處提交施工人員有效證件、復(fù)印件和照片，現(xiàn)場管理員檢查無誤后為施工隊辦理臨時出入證，施工隊繳納有關(guān)費用，管理處出納員收繳費用后在申請表上簽字；e.業(yè)戶服務(wù)部主管辦理臨時出入證，通知業(yè)主可以開始裝修施工。裝修現(xiàn)場管理?a.業(yè)戶服務(wù)部將裝修施工隊臨時出入情況匯總表交保安主管，保安部按登記表查驗施工人員臨時出入證并巡視跟蹤施工隊的裝修過程，保持環(huán)境整潔；業(yè)戶服務(wù)部必須每天去業(yè)主到施工現(xiàn)場隨機了解施工情況，有必要時請設(shè)備人員同往；管理處經(jīng)理至少一周抽查一戶業(yè)主的裝修施工情況；d.裝修竣工后由業(yè)主和管理處業(yè)主服務(wù)人員驗收后在裝修申請表上簽字；e.業(yè)戶服務(wù)部收回臨時出入證，并結(jié)清費用。對遺失的臨時出入證作好登記并通知保安主管；裝修管理記錄業(yè)戶服務(wù)部負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄要如實地反映裝文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.修管理實際情況，并在下月五日前歸檔。裝修管理質(zhì)量要求?a.業(yè)戶裝修手續(xù)齊全符合規(guī)定，無危及安全、外觀或改變用途情況；b.裝修審核過程2天內(nèi)完成；c.管理處每天2次巡視裝修施工現(xiàn)場，消滅違章于未然；d.裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接、亂搭，無違章裝修。房屋完好率100%,投訴率0.5%。以下。裝修管理質(zhì)量檢驗?a.管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況；b.管理處經(jīng)理對違章裝修業(yè)主的處理情況每天檢查；c.對于檢查中發(fā)現(xiàn)問題書面通知相關(guān)人員改進(jìn)，屬于多次出現(xiàn)的問題分析原因并開具糾正/預(yù)防措施實施通知單；d.管理質(zhì)量的情況作為管理處的考核內(nèi)容之一。5.3 日常服務(wù)與聯(lián)系管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是為業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)主的需求樹立企業(yè)的形象，同時通過服務(wù)獲得一定的經(jīng)濟效益。日常服務(wù)內(nèi)容?a.維修保養(yǎng)服務(wù)；b.綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；c.治安消防服務(wù)；d.環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；e.停車管理服務(wù)；f.特約服務(wù)。日常聯(lián)系內(nèi)容?a.每季度發(fā)放業(yè)戶評議表，了解服務(wù)質(zhì)量；b.設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；c.設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；d.及時回訪業(yè)戶征詢意見。文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制?a.業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)多途徑與業(yè)主保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)主聽取意見，及時提供各類服務(wù)，滿足合理要求；b.每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進(jìn)提高；c.現(xiàn)場管理員要做好清潔、綠化、安保和停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求?質(zhì)量要求以《云南省物業(yè)管理條例》為依據(jù)，以物業(yè)行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)主評議滿意率95%以上；業(yè)主有效投訴率0.1%以下；投訴處理率100%。5.4 業(yè)主檔案管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)主檔案，業(yè)主檔案一戶一袋；業(yè)主檔案的管理辦法按公司檔案室要求操作；文檔管理員負(fù)責(zé)業(yè)主檔案的收集、整理、歸檔、利用；業(yè)戶服務(wù)部主管應(yīng)在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)主資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單送管理處文檔管理員簽收；管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)主檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題用書面通知整改；業(yè)主檔案內(nèi)容a.入伙通知單；b.入伙手續(xù)書；c.業(yè)主使用公約；d.裝修責(zé)任書；e.驗房簽收單；f.入伙手續(xù)資料簽收單；g.產(chǎn)權(quán)清單；h.租賃清單；文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.i.售房合同復(fù)印件；j.權(quán)證復(fù)印件；k.其他有關(guān)業(yè)主資料。5.5 權(quán)籍管理業(yè)戶服務(wù)部主管要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)主的權(quán)屬情況，負(fù)責(zé)業(yè)?主資料的收集，并將業(yè)主相關(guān)的資料記錄在管理手冊中，管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)主產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況；能正確反映業(yè)主權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式；業(yè)戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊，并輸入計算機；?產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容?a.房屋類型；b.使用面積、建筑面積；c.土地分?jǐn)偯娣e；d.使用情況；e.附設(shè)設(shè)施情況；f.車庫使用情況。租賃清冊內(nèi)容?a.租賃戶姓名；b.租賃時間；c.使用房屋地址；d.內(nèi)部裝修情況；e.其他。業(yè)戶服務(wù)部主管每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正?確反映目前實際情況；管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查管理手?冊，對于抽查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知，進(jìn)行整改。投訴、報修處理管理處設(shè)接待窗口、工作聯(lián)系箱、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)主業(yè)務(wù)咨?詢、報修、收費、投訴；文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.管理處實行一周七天業(yè)主接待，365天24小時應(yīng)急維修服務(wù)；并?公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)；管理處監(jiān)督、投訴電話24小時開通，72小時內(nèi)有回復(fù)；?管理處實行維修回訪制度；?對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知設(shè)備部人員整改；?業(yè)戶接待員要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄；?處理投訴要做到讓業(yè)戶滿意，及時與業(yè)戶溝通，處理結(jié)果做好記?錄，每周進(jìn)行統(tǒng)計和小結(jié)。收費管理管理處應(yīng)從入伙通知書發(fā)出之日起向業(yè)戶收取管理費，管理費的?收取標(biāo)準(zhǔn)按委托管理合同執(zhí)行；管理處每月由設(shè)備部人員準(zhǔn)確抄記水、電、煤氣表度數(shù)，根據(jù)抄?見數(shù)或代收代付，或準(zhǔn)確分?jǐn)?；業(yè)戶接待員每月20日前向業(yè)戶派發(fā)管理費通知單；?對逾期不交納管理費的業(yè)戶，管理處應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理條例及《業(yè)?主公約》有關(guān)規(guī)定處理。6 設(shè)備管理總體方案物業(yè)管理公司必須擁有各類專業(yè)工程技術(shù)人員確?！吧藤Q(mào)中心”設(shè)備設(shè)施的運行管理和維修保養(yǎng)工作正常開展。物業(yè)管理公司的專業(yè)工程師隊伍為設(shè)備管理提供堅實的技術(shù)支持。物業(yè)管理公司的維修中心必須具有一支精良的維修隊伍和先進(jìn)的維修設(shè)備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。物業(yè)管理公司建立的設(shè)備應(yīng)急支持網(wǎng)絡(luò)保證了設(shè)備應(yīng)急事件的及時有效處理。物業(yè)管理公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設(shè)備機房安全管理制度，設(shè)備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.確保安全正常運行和使用。設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司運用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常保養(yǎng)和維修管理提出了更高的要求，為此特制定本檢查標(biāo)準(zhǔn)。^配電設(shè)備［工作程序］電工a.每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》；b.配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜（箱）“運行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟動表》；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)；e.供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告電氣領(lǐng)班，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在電氣領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障。電氣領(lǐng)班a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作；b.每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》；c.組織實施供配電設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.導(dǎo)，檢查；d.每周巡視配電房設(shè)備，檢查巡視記錄、交接班記錄；［工作程序］日常巡視a.設(shè)備維修工每日一次按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房及風(fēng)機房設(shè)備，記錄《水泵房巡視記錄表》和《風(fēng)機設(shè)備巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告設(shè)備主管，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在弱電領(lǐng)班協(xié)同下排除異常和故障；b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對各層面消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。定期檢查a.由弱電維修操作工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機、雙電源啟動測試，記錄《設(shè)備定期啟動記錄表》；b.由弱電領(lǐng)班組織，并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓；記錄《消火栓測試記錄表》。維修保養(yǎng)a.弱電操作維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b.設(shè)備機房每周打掃一次，機組每月清潔一次。消防泵“運行”與“備用”每月定期啟動后交替更換一次；c.按《設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)；d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。6.2設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)^配電設(shè)備［電力變壓器］檢查電力變壓器是否符合要求。?分接開關(guān)檔位是否與電源相符。?外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。?變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。?各接線端子緊固是否良好。?［高壓開關(guān)柜］耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。?隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器位置正確、平整和牢固。?操作機構(gòu)動作靈活、正確、瓷件應(yīng)清潔，不應(yīng)有裂紋和傷痕。?隔離開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)和熔斷器與電線連接應(yīng)緊密。?接地線連接應(yīng)緊密、牢固，防腐處理應(yīng)均勻，無遺漏。?［低壓開關(guān)柜］耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。?開關(guān)柜內(nèi)設(shè)備應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好。?二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清?晰齊全。接地線連接應(yīng)緊密牢固。?操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。?閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。?接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。?雙電源切換箱能自動切換。?控制箱手動和自動操作均能運行。?［水系統(tǒng)］定期做好循環(huán)水、水質(zhì)分析、測試，做到1次/月測試、投藥。水系統(tǒng)無泄漏。自動放氣閥齊全、有效。膨脹水箱控制正常。保溫良好，支架無銹蝕。［資料］各運行記錄。原始技術(shù)資料。操作運行制度。?給排水系統(tǒng)檢查標(biāo)準(zhǔn)文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.［供水泵］各水泵運行主要參數(shù)（流量、揚程等）符合出廠要求。?管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效，無泄?漏，閥門啟閉靈活。各水泵運行平穩(wěn)，無震動，無異常聲，潤滑良好，無咬泵現(xiàn)象。?電氣控制箱中各器件齊全，啟動、運行正?？煽?。?水泵、電機等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠，無缺損。?［水箱及附件］各浮球閥自動啟閉靈活、可靠。?各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效，無滲漏。?溢水管暢通，箱底排污閥良好。?減壓閥暢通完好，減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效。。?6.6 設(shè)備接管驗收辦法對物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行驗收，以確保“金西商貿(mào)中心”設(shè)備投入使用后能安全正常運作。職責(zé)物業(yè)管理公司管理部負(fù)責(zé)對所需驗收的物業(yè)提出驗收項目內(nèi)容?和要求,并對項目驗收報告進(jìn)行審核。物業(yè)管理公司總工程師負(fù)責(zé)對設(shè)備驗收中或接管使用后發(fā)生的?隱蔽性質(zhì)量問題或重大質(zhì)量事故的審核，組織協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位的關(guān)系并查明原因，及時處理?！吧藤Q(mào)中心”設(shè)備部負(fù)責(zé)具體實施項目驗收工作，擬定項目驗收?報告及與移交單位的聯(lián)系工作。程序［接管驗收應(yīng)具備的條件］建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格。?供電、采暖、給水、排水、衛(wèi)生等設(shè)備能正常使用。?［接管驗收提交的資料］技術(shù)資料?［接管驗收程序］文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.物業(yè)管理公司對物業(yè)接管所具備的條件和資料進(jìn)行審核，并開出?《接管驗收單》。設(shè)備部負(fù)責(zé)按驗收項目內(nèi)容和要求制定驗收方案，會同建設(shè)單位?對物業(yè)房屋、設(shè)備和設(shè)施的使用功能進(jìn)行質(zhì)量檢驗。經(jīng)檢驗后，由設(shè)備部擬定項目驗收報告并填寫《接管驗收單》。?由公司管理部對技術(shù)資料及重要項目進(jìn)行抽查，對驗收結(jié)果作出?評定意見，報物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理室審批，并向商貿(mào)中心主管部門呈交項目驗收報告。對于項目驗收中存在的問題，由移交方整改。整改實施后，對于?整改項目重新驗收，經(jīng)驗收合格后進(jìn)行正式接管。［使用功能的質(zhì)量檢驗項目內(nèi)容］電氣系統(tǒng)檢驗?給排水、給排風(fēng)、衛(wèi)生設(shè)備的檢驗?消防系統(tǒng)設(shè)備的檢驗?弱電設(shè)備檢驗?中央空調(diào)系統(tǒng)檢驗?垂直電梯、自動扶梯、觀光電梯的檢驗?［設(shè)備接管交付使用后］如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由本公司工程技術(shù)部會同移交?人和建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料等原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理或可委托本公司處理。對接管后的商貿(mào)中心的管理按照《設(shè)備維修保養(yǎng)控制程序》執(zhí)行。?7 保安服務(wù)7.1 保安服務(wù)內(nèi)容小區(qū)守護(hù)保衛(wèi)工作；?確保小區(qū)外側(cè)道路交通順暢；?執(zhí)行小區(qū)內(nèi)各樓面巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)?助記錄維修事項，如：照明、漏水、空調(diào)運行等；及時處理商貿(mào)中心內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.業(yè)管理部門并做好記錄；檢查商貿(mào)中心設(shè)施是否完好；?負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸?區(qū)的車輛、人員管理；保安監(jiān)控室消防安報監(jiān)控工作；?檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登?記工作；按業(yè)主要求及商貿(mào)中心二次裝修手冊監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施?工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。7.2保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)保安人員基本要求上崗前應(yīng)適當(dāng)修飾，保持儀表、儀容的端莊整潔，精神飽滿，在?崗時不允許手插入口袋；保安人員的頭發(fā)應(yīng)勤梳理，不留長發(fā)，不留鬢腳，不留長指甲；?立崗時，在規(guī)定位置上立姿，左腳向左跨出，雙腳與肩同距，作?跨立狀，上身保持立正姿勢，身體重心落于兩腳之間，挺胸收腹，兩手后背于皮帶處，左手握右手腕；對講機佩帶在腰間皮帶右后側(cè)，耳機塞在右耳，話筒別在襯衫左?領(lǐng)上，用較慢語速進(jìn)行對話；上崗要保持制服干凈無褶皺，衣服紐扣全部扣上，大沿帽佩帶端?正，佩帶白手套，穿黑色皮鞋，保持光亮，領(lǐng)帶系好后，領(lǐng)帶下口與皮帶下沿相齊；不在工作場所以外的場合穿制服；?不在公眾場合抽煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或做與工作無關(guān)?的事；值崗人員只能在保安休息室內(nèi)喝水、休息，不允許在執(zhí)崗時端著?茶杯喝水或拿著與工作無關(guān)的物品在管理區(qū)域內(nèi)走動；值崗態(tài)度認(rèn)真，做好相關(guān)記錄，不準(zhǔn)代他人填寫。交接班嚴(yán)格執(zhí)?行交接班制度，接班人員未上崗前，當(dāng)崗人員不準(zhǔn)下崗。7.3 保安服務(wù)檢查制度文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.自查：保安各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好記錄；保安主管巡查：保安主管巡回監(jiān)督檢查保安各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查不少于4次，做好記錄；保安領(lǐng)班抽查保安巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場每天至少一次，做好記錄。保潔服務(wù)保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)［入口的保潔］項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實施方案日周月季梯級無灰塵、無污漬、無痰跡、無垃圾視檢巡回一次洗刷入口地坪無腳印、無污漬、無痰跡、無垃圾視檢大理石地面光亮有倒影巡回二次拋光蠟大花盆、盆景盆體表面光亮保潔，盆內(nèi)無煙蒂、雜物視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。［公共區(qū)域的保潔］項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實施方案日周月季走廊、過道保潔明亮、無污跡、水跡、腳印視檢三次一次洗刷門、窗、欄桿、扶手保潔明亮、無灰塵，適當(dāng)使用光亮劑手檢用餐巾紙擦拭1米無灰塵巡回大花盆、盆景盆體表面光亮保潔、盆內(nèi)無煙蒂、雜物視檢與手檢巡回

文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.垃圾箱、不銹鋼痰盂表面保潔光亮，箱內(nèi)視棄物及時清倒，盂口無痰跡，煙蒂不超過6個視檢巡回門口垃圾及垃圾袋隨收隨掃，無圾跡視檢巡回照明燈及附屬設(shè)備無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回一次清洗墻面、墻角四周無塵灰、無污跡視檢與手檢巡回檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。［［樓梯的保潔］項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實施方案日周月季門表面、內(nèi)壁、底面、天花板無泥跡、無塵灰、無雜物、視感光亮視檢一次一次擦洗樓梯臺階、扶手、欄桿干凈、無泥土、無塵灰、無雜物視檢與手檢巡回一次清洗花卉盆景盆體干凈光潔、盆內(nèi)無雜物煙蒂視檢與手檢巡回室內(nèi)空間空氣流通、清晰嗅檢噴香檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。［車庫的保潔］項目及內(nèi)容保潔質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)檢查手段實施方案日周月季地面干凈、整潔、無棄放物、無垃圾、落水管道暢通視檢巡回一次清洗綠化盆景無煙蒂、雜物、表面十凈視檢與手檢巡回車庫地面道路無塵灰、無垃圾、無堆放物視檢巡回一次沖洗

文檔來源為:從網(wǎng)絡(luò)收集整理.word版本可編輯.歡迎下載支持.車庫空間空氣流暢、無異味嗅檢巡回一次噴藥檢查手段：視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。手檢：戴白手套或用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面。擦拭1米的距離，應(yīng)無灰塵、污跡。嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。物業(yè)管理服務(wù)費用預(yù)算、前期物業(yè)管理費用的測算為保證“商貿(mào)中心”管理品質(zhì)和物業(yè)管理工作的順利開展，貴方需免費提供一定面積的場地作為物業(yè)管理的辦公、休息用房和倉庫；貴方需提供一筆開辦費191370元，或提供相應(yīng)的設(shè)備器具等，用于為“商貿(mào)中心”的業(yè)戶服務(wù)，并應(yīng)符合我