北京市青年群體以租代購住房理念分析-基于朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)的抽樣調(diào)查報告

北京市青年群體“以租代購”住房理念分析基于朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)的抽樣調(diào)查（）

近年來，北京房價不斷上漲，當(dāng)前的價位讓很多年輕人望而卻步，他們無力承擔(dān)高昂的購房成本，只能選擇租房居住。政府規(guī)劃建設(shè)了各類保障性住房，一定程度上緩解了上述問題。但人地矛盾日益加劇，為有效利用土地和房屋資源，避免更大不公，政府將公共租賃房等租賃型住房作為保障性住房的主體。在此背景下，研究北京保障性住房主要保障對象——青年群體的“以租代購”意愿和訴求，顯得尤為重要，這關(guān)系到政策初衷能否完美實現(xiàn)。同時，青年群體多數(shù)在市中心工作，但家庭收入較低，又因此多租住在較遠的地方，很多人是“供職城區(qū)、居住郊區(qū)”。因此，研究北京青年群體“以租代購”住房理念，是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的一個重要問題。本研究選擇朝陽區(qū)、豐臺區(qū)、通州區(qū)三個區(qū)作為抽樣調(diào)查區(qū)域，分析北京青年群體對“以租代購”住房理念的接受程度和利益訴求，以期為有關(guān)部門出臺后續(xù)政策提供參考。一三區(qū)青年群體“以租代購”住房理念現(xiàn)狀本次調(diào)查一共發(fā)放555份調(diào)查問卷，回收有效調(diào)查問卷442份，其中朝陽區(qū)發(fā)放問卷200份，有效問卷172份；豐臺區(qū)發(fā)放問卷155份，有效問卷150份；通州區(qū)發(fā)放問卷200份，有效問卷120份。有效調(diào)查問卷顯示，朝陽區(qū)青年群體愿意以租代購的人數(shù)為66人，不愿意的為106人；豐臺區(qū)青年群體愿意以租代購的人數(shù)為32人，不愿意的為118人；通州區(qū)青年群體愿意以租代購的人數(shù)為88人，不愿意的為32人。三區(qū)青年群體愿意以租代購的人數(shù)為186人，占比42.08%；不愿意的為256人，占比57.92%?？梢娨宰獯彽淖》坷砟睿€未深入人心，大部分還不能接受以租代購，但通州區(qū)青年群體愿意以租代購的人數(shù)超過了不愿意的人數(shù)，而朝陽區(qū)和豐臺區(qū)愿意以租代購的人數(shù)遠少于不愿意的人數(shù)，三個區(qū)有差異。二被調(diào)查者背景情況分析（一）三區(qū)青年群體基本家庭情況分析從調(diào)查問卷匯總情況來看，青年人口年齡分布較為合理，家庭居住結(jié)構(gòu)以三口之家為主，家庭收入以5萬～15萬元為主，有利于本文研究（見表1、表2、表3）。表1年齡分布表2家庭居住結(jié)構(gòu)表3家庭年收入情況從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體年齡在23～27歲之間的最多，為131人，占比29.64%，如果受調(diào)查者是本科學(xué)歷的話，這個年齡正好是剛剛畢業(yè)工作三四年的年齡，“以租代購”的住房形式比較適合這個年齡段的青年群體。他們的事業(yè)剛剛起步，收入還不穩(wěn)定，住房支出占其較大的支出比例，“以租代購”可以緩解其經(jīng)濟壓力，這個青年群體對“以租代購”住房消費模式給予更多關(guān)注，更適合成為本文的調(diào)查對象，所以調(diào)查問卷中此類受調(diào)查群體最多，有利于提高本文研究的準(zhǔn)確性。其次是32～35歲的受調(diào)查青年群體，人數(shù)也較多，為121人，占比27.38%。這部分人事業(yè)起步已經(jīng)有一段時間，收入較穩(wěn)定，大多成立了家庭，適應(yīng)了社會上的生活，想法更加成熟，所以調(diào)查他們，對于本文研究也有很大的幫助。從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體中三口之家最多，共有181人，占比40.95%；其次是三人以上的家庭，共有92人，占比20.81%；再次是兩口之家，共有83人，占比18.78%；最后是獨居家庭，共有63人，占比14.25%。青年群體在居住中都需要一定的空間，而面積不一樣，其房價、租金也不一樣，獨居的青年群體可能更多地考慮其結(jié)婚情況，而兩口之家一般都屬于剛結(jié)婚不久、努力奮斗的夫妻，三口之家是工作有一定年限，有一定穩(wěn)定收入的家庭，三人以上家庭是工作年限更久，具有穩(wěn)定收入的家庭。從調(diào)查問卷中可以看出受調(diào)查的青年群體年收入在10萬～14.9萬元的人數(shù)最多，為105人，占比23.76%；其次為5萬～9.9萬元，為104人，占比23.53%。從調(diào)查問卷中可以看出5萬～15萬元年收入的青年群體家庭較多，他們大部分為工薪階層，很難在較短的時間內(nèi)購買住房，說明買房壓力較大，這個時候“以租代購”的住房模式可能成為其比較現(xiàn)實的選擇，所以接受“以租代購”住房理念的人會逐漸增多。通過三個區(qū)的對比可以發(fā)現(xiàn)，三區(qū)調(diào)查家庭多為三口之家，分別為75人、44人、62人。而其家庭年收入方面朝陽區(qū)5萬～9.9萬元人數(shù)最多，為44人，豐臺區(qū)10萬～14.9萬元人數(shù)最多，為38人，通州區(qū)5萬～9.9萬元人數(shù)最多，為38人。而家庭年收入在15萬元以上的人數(shù)最多的為豐臺區(qū)，有70人，其次是朝陽區(qū)，有49人，最后為通州區(qū)，有33人，出現(xiàn)這種情況可能由于本文調(diào)查的朝陽區(qū)部分小區(qū)為老舊小區(qū)，而豐臺區(qū)、通州區(qū)遠郊的小區(qū)多為新建小區(qū)，所以這個數(shù)據(jù)比較合理。（二）三區(qū)青年群體職業(yè)調(diào)查情況分析表4青年群體職業(yè)分布從表4的受調(diào)查者的職業(yè)分布匯總中可以看出，受訪青年群體中最多的是公司員工，共有194人，占比43.89%。而這正符合本文的調(diào)查對象，從而給本文的研究提供了更加準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。公司員工或者工薪階層的青年群體非常希望擁有自己的住房，但現(xiàn)實生活中，他們可能只能租房或者由單位分配住房，等等。他們會有一個從很想要購房到“以租代購”理念的轉(zhuǎn)變，逐漸認識并接受“以租代購”。青年群體受調(diào)查者最多的為學(xué)生，而學(xué)生未來會就業(yè)，會考慮自己的就業(yè)及住所，將學(xué)生納入調(diào)查對象不失為一個好的選擇。學(xué)生大部分時間還在學(xué)校，宿舍可以供其居住，所以學(xué)生對于“以租代購”住房理念的認知較少，但隨著畢業(yè)的臨近，找工作和找住所會成為其當(dāng)務(wù)之急，其會越來越接受“以租代購”。私企老板為17人，占比3.85%，他們較為富裕，可能家里有不止一套房產(chǎn)，所以他們不缺房子，對租房并無需求，對于“以租代購”的住房理念了解甚少，甚至有些人難以接受“以租代購”的理念。從調(diào)查問卷來看，朝陽區(qū)私企老板最多有12人，而豐臺區(qū)、通州區(qū)都不及朝陽區(qū)的一半。公司管理人員也是朝陽區(qū)最多，為18人，說明近郊朝陽區(qū)與遠郊豐臺區(qū)、通州區(qū)存在經(jīng)濟差異，同時朝陽區(qū)個體經(jīng)營者最多有22人，說明朝陽區(qū)在個體商業(yè)方面較豐臺區(qū)、通州區(qū)發(fā)達，并且調(diào)查中朝陽區(qū)受調(diào)查者有學(xué)生33人，多于豐臺區(qū)、通州區(qū)，也符合朝陽區(qū)學(xué)校較多的情況，尤其是初高中和大學(xué)。（三）三區(qū)青年群體學(xué)歷調(diào)查情況分析中國城鄉(xiāng)一體化發(fā)展報告·北京卷（2015～2016）從表5的調(diào)查問卷匯總中可以看出，青年群體受調(diào)查者最多的為本科學(xué)歷，有224人，占比50.68%；其次為大專，有88人，占比19.91%。這說明本次調(diào)查對象較為合理，受教育學(xué)歷本科、大專的人數(shù)較多，進入社會之后的收入、職業(yè)，大體與學(xué)歷相關(guān)，而本科及大專的收入在調(diào)查人群中比較適中，所以本次調(diào)查反映的是大部分青年群體的想法，對于本研究有重要的幫助，提高了本研究成果的準(zhǔn)確度。同時學(xué)歷越高的青年群體越能接受新理念，本科、大專、碩士及其以上對于“以租代購”理念了解較多，而初中、高中學(xué)歷的青年群體對于“以租代購”的住房理念了解較少，尤其是初中及其以下學(xué)歷的青年群體還比較傳統(tǒng)、保守，覺得買房更為妥當(dāng)。從調(diào)查問卷中可以看出，受調(diào)查者中朝陽區(qū)的學(xué)歷最高，大專、本科、碩士及其以上共有135人，多于豐臺區(qū)的115人，也多于通州區(qū)的104人。這不僅是因為朝陽區(qū)高等學(xué)府較多，而且對于那些工薪階層來說，在朝陽區(qū)工作對學(xué)歷要求較高，如CBD等商務(wù)中心、銀行、網(wǎng)絡(luò)公司要求學(xué)歷都較高，相對而言，豐臺區(qū)、通州區(qū)遠郊商務(wù)中心相對較少，批發(fā)市場、工廠較多，對學(xué)歷的要求相對較低。（四）三區(qū)青年群體居住情況調(diào)查分析表6青年群體居住情況從表6的調(diào)查問卷匯總中，可以發(fā)現(xiàn)住父母家的青年群體最多為179人，占比40.50%；其次為租住房屋為111人，占比25.11%；而自己購買房屋的人數(shù)為85人，占比19.23%。這說明受調(diào)查青年群體中有80.77%的人沒有自己的住房，因為北京的房價很高，而這些青年群體邁入社會又不是很久，收入也不是非常穩(wěn)定，所以沒有自己的住房可以理解。而住父母家的青年群體對房子的需求不急迫，也不需要租房住，所以每個月的經(jīng)濟壓力比需要租房住的青年群體小得多，這部分人的“以租代購”的住房意識很弱，或者說幾乎不能接受“以租代購”。而租住房屋的青年群體為111人，占比25.11%，“以租代購”的住房理念較強，也比較關(guān)注房屋政策，對于“以租代購”接受度高?？傮w來說，沒有自己住房的人還比較多，“以租代購”的理念可能逐漸被大家認識并接受。從調(diào)查問卷中可以發(fā)現(xiàn)，朝陽區(qū)青年群體租住房屋較多，有58人，而豐臺區(qū)、通州區(qū)住父母家較多，分別為81人和43人，這可能由于朝陽區(qū)多為白領(lǐng)階層，外來人員較多，而豐臺區(qū)、通州區(qū)本地人居多，與此同時，相較于外來人員來說，本地人員住父母家可以節(jié)省一大筆經(jīng)濟開銷。三被調(diào)查者個人消費觀念分析（一）三區(qū)青年群體是否愿意“以租代購”調(diào)查情況分析表7青年群體對“以租代購”的態(tài)度從表7的調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)愿意“以租代購”的人數(shù)為186人，占比42.08%；不愿意“以租代購”的人數(shù)為256人，占比57.92%?？梢园l(fā)現(xiàn)不愿意“以租代購”的青年群體略多于愿意“以租代購”的青年群體。這說明擁有住房、想自己買房的觀念深入人心，青年群體更希望通過自己的努力，去買房證明自己的成功，同時可以有一個安居的住所。與此同時，雖然愿意“以租代購”的青年群體人數(shù)較少，但可以發(fā)現(xiàn)還是有很多人接受此理念，并且在理想與現(xiàn)實的選擇中更愿意踏實地選擇后者，先解決基本住所，逐步減輕自己的經(jīng)濟負擔(dān)，再通過努力實現(xiàn)買房的目標(biāo)。從調(diào)查問卷中可以很明顯地看出來，朝陽區(qū)、豐臺區(qū)的青年群體不愿意“以租代購”的比例遠遠多于愿意“以租代購”的比例，而通州區(qū)正好相反，愿意的遠遠多于不愿意的。這可能是由于通州逐漸興起房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，白領(lǐng)或上班族白天到市中心上班，晚上就回通州居住，通州租房市場逐漸火爆，這里的青年群體多為外來人員，更多接受客觀現(xiàn)實，在無力買房的情況下，愿意“以租代購”。（二）三區(qū)青年群體租住房屋主要考慮的因素調(diào)查情況分析（多選）表8青年群體租房考慮的主要因素在調(diào)查問卷中此問題為多選，因此本文按被調(diào)查對象選擇的次數(shù)計數(shù)（豐臺區(qū)數(shù)據(jù)缺失）。從表8的調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)，青年群體最關(guān)注的還是交通因素，共有110人次選擇了交通便利，緊隨其后的是房屋成本，可見交通因素、房屋成本成為青年群體租住房屋的主要考慮因素。通州區(qū)的青年群體選擇交通因素的更多，可能是由于現(xiàn)在通州的交通設(shè)施并不發(fā)達，尤其是地鐵，在通州租住房屋的青年人多，但是通州現(xiàn)階段運營的地鐵很少，不少白領(lǐng)仍然需要每天擠地鐵和公交上班。（三）三區(qū)青年群體租住房屋愿意支出月租金調(diào)查情況分析表9青年群體租房愿意支出月租金在調(diào)查問卷中此問題回收有效問卷116份，朝陽區(qū)56份，通州區(qū)60份，豐臺區(qū)數(shù)據(jù)缺失。從表9調(diào)查問卷匯總中可以發(fā)現(xiàn)，青年群體可接受的租金大多在3000元以下，共有109人，占比93.97%。超出這個租金范圍，青年群體無法接受“以租代購”。這說明調(diào)查問卷對象大部分青年群體收入一般，并不是很富裕，比較符合應(yīng)調(diào)查的對象，他們更加現(xiàn)實，說明了租房租金對其生活影響也很大。從調(diào)查問卷中可以發(fā)現(xiàn)朝陽區(qū)有29人選擇愿意接受1000元以下的租金價格，而通州區(qū)選擇最多的是1001～2000元，有24人。這說明可能朝陽區(qū)的消費水平較高，青年群體將錢用在了其他生活消費上，而希望租金越低越好。四青年群體不愿意“以租代購”的原因及問題分析（一）三區(qū)青年群體不愿意“以租代購”的原因調(diào)查情況分析在調(diào)查問卷中此問題為多選，所以還是按人選擇的次數(shù)計數(shù)，通過表10的調(diào)查問卷匯總可以發(fā)現(xiàn)，認為租金高的居首位，為128次，其次是區(qū)位、環(huán)境不好，為118次。由此發(fā)現(xiàn)，大部分青年群體不愿意“以租代購”的主要原因是租金高，以及區(qū)位、環(huán)境不好。的確，北京不僅買房賣房市場火熱，房屋價格較高，而且租賃市場也很火熱，價格也飆升很快，房租越來越貴。然而隨著北京市保障房的逐漸增多，現(xiàn)在不僅可以租住商品房，還可以租住保障性住房，而保障性住房逐漸增多，同時租金比商品房低很多，會有越來越多的人選擇租住保障性住房。同理，就會有越來越多的人接受“以租代購”的住房理念，尤其對于那些不想買房選擇租房的青年群體來說，此理念更會不斷加深。然而，不愿“以租代購”不僅是因為租金高，區(qū)位、環(huán)境不好也是弊端，一般出租的住房都是業(yè)主住了很久的房子，基本設(shè)施可能會有些老化，交通不方便，尤其是那些保障性住房，距離市中心更遠，交通不便，小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，人們的衣食住行多有不便，所以部分青年群體會對“以租代購”的住房理念有些排斥。表10青年群體不愿意“以租代購”的原因通過調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，朝陽區(qū)、豐臺區(qū)青年群體不愿意“以租代購”集中在租金高、區(qū)位環(huán)境不好兩項上，而通州區(qū)青年群體集中在標(biāo)準(zhǔn)模糊、租賃期間租金上漲這兩項上。通州區(qū)的保障性住房多于朝陽區(qū)、豐臺區(qū)，也是青年群體的租房首選，但是其標(biāo)準(zhǔn)模糊、相關(guān)法律法規(guī)不完善，可能會導(dǎo)致青年群體認為租這類房沒有安全感，從而排斥“以租代購”的住房理念。（二）“以租代購”住房理念無法普及的問題分析1.傳統(tǒng)觀念深入人心通過本次調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)買房這個傳統(tǒng)觀念深入人心，買房是青年群體通過不懈奮斗獲得成功的標(biāo)志，自己擁有住房是對自己的肯定，也為未來結(jié)婚成家打下了基礎(chǔ)。自己購買的房子屬于自己，而租住的住房卻不是自己的，少有安全感，擁有自己的住房更加有自由感，同時大部分青年群體租房是現(xiàn)實的選擇，因為自己并沒有足夠的經(jīng)濟能力去買房，即使先付首付，未來每月還貸款對其也是不小的經(jīng)濟壓力，所以大部分青年群體打心眼里還是愿意買房，租房只是其過渡期的行為。2.租房環(huán)境滿意度較低青年群體選擇租房本身就是一個現(xiàn)實的選擇，而較差的居住環(huán)境、交通不便捷、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、娛樂設(shè)施較少更加影響其對“以租代購”住房理念的接受。的確，作為青年群體剛邁入社會工作不久，每天有很大一部分時間浪費在交通出行上，職住分離，會影響正常的生活，同時租住地方基礎(chǔ)設(shè)施不完善，有時停水、停電，小區(qū)綠化很少，沒有足夠的運動設(shè)施，都會影響青年群體正常的生活，影響其租房意愿。3.房屋租金較高通過調(diào)查問卷可以發(fā)現(xiàn)，租金過高是青年群體難以接受“以租代購”住房理念的最主要因素，很多青年群體認為如果辛辛苦苦打拼很長時間所獲收入大部分用來交房租，卻沒有屬于自己的住房，無法對得起自己的努力。同時，火爆的房地產(chǎn)市場使一些租房中介興起，租房中介雖然對房子的流通起到一定的作用，連接買家賣家，加快了租房信息的傳播速度，但是其也有負面作用。例如將租金定得很高，中介可以獲得豐厚的中間差價，還有很多中介有騙租騙購的行為，影響了青年群體對于租房的信任，從而影響了“以租代購”住房理念的傳播。而這時候保障性住房的價格優(yōu)勢就顯示出來，尤其是租金價格，一般能比商品房租金價格低20%～30%，尤其是公租房，租金更加低廉，因此越來越受到人們的青睞，所以應(yīng)該大力發(fā)展保障房項目。4.保障性住房建設(shè)較少租金是青年群體選擇“以租代購”的重要因素，在商品房價格持續(xù)飆升的情況下，保障房建設(shè)顯得尤為重要，如公租房，其租金價格是市場租金的70%～80%，這對于青年群體尤其是工作不久以及外來人員來說，可以減輕其經(jīng)濟壓力。5.相關(guān)法律法規(guī)不完善青年群體之所以無法接受“以租代購”的住房理念，是由于國家對這方面法律法規(guī)的制定還不完善，如保障性住房的租金價格會不會波動很大，其租金能比市場價格便宜多少，管理機構(gòu)是否統(tǒng)一，住房是否充足，滿足何標(biāo)準(zhǔn)才能租住保障性住房，準(zhǔn)入機制、退出機制如何進一步完善，對于騙租騙購行為有何懲罰標(biāo)準(zhǔn)和措施，這都是值得思考的問題。五對策建議1.堅決嚴(yán)厲打擊騙租騙購的行為國家應(yīng)盡快出臺有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格懲罰此類行為，對騙租騙購者，應(yīng)立即取消租住資格及其一切申請，將房子提供給真正符合標(biāo)準(zhǔn)的租戶，并將其加入租戶黑名單，使其終身不得享受國家保障房的政策。應(yīng)采取相應(yīng)的教育及罰款措施來遏制這種行為。2.降低租賃市場的租金在調(diào)查中大部分青年群體認為房屋租金較高，可以考慮根據(jù)人均收入水平來制定租金，并且從土地供應(yīng)上著手降低租房成本租金?？梢愿鶕?jù)承租房屋的分類等級，實施級差租金和級差補貼。同一租賃房類型的，可根據(jù)地段等級等因素，按照從低到高依次遞增原則建立租金標(biāo)準(zhǔn)。3.建立公租房融資機制由于保障房在租金價格上有巨大的優(yōu)勢，能減輕很多青年群體的負擔(dān)，所以保障房越來越受到人們的關(guān)注，而公租房是國家力推的一種保障性住房形式，由于其租金低廉所以更受到大家的關(guān)注，而大力建設(shè)公租房有利于推廣“以租代購”的住房理念。資金是公共租賃住房建設(shè)與發(fā)展的保證，因為公共租賃住房房源籌集需要大量資金，建成后的住房也需要大量的運營維護費用。目前，融資渠道較為單一，資金來源也成為公共租賃住房亟待解決的問題。一方面，融資的資金來源都是中央和地方政府、銀行貸款及土地出讓金等，而且很大部分的資金來源都是銀行貸款；另一方面，由于公共租賃住房所需貸款時間較長，房地產(chǎn)信托投資基金和保險資金等不愿參與公共租賃住房的建設(shè)和運營，金融機構(gòu)也沒有較強的意愿給其發(fā)放中長期貸款?？梢試L試?yán)米》抗e金、與商業(yè)銀行合作、與政策性銀行簽署長期貸款協(xié)議等，提供相關(guān)政策措施，充分利用廣大社會和民間資本渠道，如通過股權(quán)融資、貿(mào)易融資、保險融資，等等。4.完善公共租賃住房法律體系雖然北京2009年在全國率先啟動了公租房建設(shè)，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，越來越成熟。但是從國家層面上看，我國在公共租賃住房方面的立法尚顯不足，自2007年深圳試點公共租賃住房到2010年北京、上海、深圳等地相繼出臺公共租賃住房管理辦法，對公共租賃住房的涵蓋范圍和實施細則則大相徑庭，各地方還缺乏統(tǒng)一規(guī)范的法規(guī)制度或指導(dǎo)意見。而公共租賃住房的資格審核和后續(xù)管理也是一項非常復(fù)雜的工程，雖然政策在不斷完善，但問題也在不斷出現(xiàn)。由于經(jīng)濟在不斷發(fā)展，住房政策等也要與時俱進。在政策細節(jié)上，公共租賃住房除了申請條件等以外，在建設(shè)上更應(yīng)該有詳細規(guī)定，如住房布局、面積，社區(qū)配備，管理監(jiān)督等，還需要根據(jù)經(jīng)濟需求、居民住房需求、生活需求等進一步完善。從目前的規(guī)定文件看，存在與公租房相關(guān)的準(zhǔn)入退出機制尚未完善等問題，所以要盡快出臺住房保障相關(guān)法律，使各個保障性住房的建設(shè)、運營、管理、懲罰等都有法可依，政府與企業(yè)也可以明確自己的權(quán)利與義務(wù)，公眾也可以讓自己的權(quán)益得到合法保障并清楚地知道自己要承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)。為提高公共租賃住房的使用效率，必須實行嚴(yán)格的退出機制。在退出公共租賃住房時，如果家庭情況滿足經(jīng)濟適用房或者限價房的申請條件，可以批準(zhǔn)其申請購買經(jīng)濟適用房或者限價房，可給予一定的稅費優(yōu)惠，并給予銀行優(yōu)惠貸款政策，這樣在騰退時也能盡快空出承租住房。若公共租賃住房的房源不緊張，可以采用以經(jīng)濟適用房、限價房的均價或者略高于限價房的均價使承租者購買當(dāng)下租賃的公共租賃房。但是如果申請人的收入超過了人均可支配收入的一定比例，則不可以購買。另外，要加強準(zhǔn)入和退出機制監(jiān)管。對承租人個人信息、房屋租賃信息等進行動態(tài)監(jiān)管，隨時了解真實信息能有效剔除不符合條件的租房人。這些都需要立法制定，只有有法可依，才能有利于公租房更好地發(fā)展。5.建立統(tǒng)一的管理機構(gòu)近年來公租房因其租金相較于其他住房便宜，所以受到人們的青睞，越來越多的人希望租住公租房，而公租房的建設(shè)又能很好地推廣“以租代購”的住房理念。目前，北京市公租房行政管理體系初步成形。而公租房的運營、管理、制度構(gòu)建及執(zhí)行等工作主要由住建部承擔(dān)，由于公共租賃住房的具體實施要牽涉到政府部門，每一個步驟都是一個極其復(fù)雜的工程。上述問題反映了一些項目尚處于土地的前期開發(fā)階段，另一些項目的立項文件、土地使用證、用地規(guī)劃許可證、建筑規(guī)劃許可證和工程施工許可證尚未辦完，但為完成年度目標(biāo)，已施工，現(xiàn)場查看處于停滯狀態(tài)；對于一些已經(jīng)無閑置土地供應(yīng)的城區(qū)，雖有市政府免費劃撥的土地，但是由于拆遷、建安、環(huán)境各種原因，目前都尚未進入施工階段，任務(wù)實際未完成?？梢钥闯鰣?zhí)行的效果較差、效率低。所以需要建立一個專門管理機構(gòu)來協(xié)調(diào)和調(diào)動各部門。在管理機構(gòu)上，要嚴(yán)格落實責(zé)任和職責(zé)，總的統(tǒng)籌指揮機構(gòu)是必不可少的，自上而下，北京市要有統(tǒng)一的住房保障機構(gòu)，各區(qū)縣也要有公租房保障機構(gòu)，并接受中央的指導(dǎo)和監(jiān)督；除了高層的統(tǒng)籌指揮機構(gòu)，還需要各個執(zhí)行層面的有效平臺來協(xié)調(diào)各政府部門和充分利用我國現(xiàn)有的行政資源，可設(shè)立專門的機構(gòu)監(jiān)督住房保障工作，其主要任務(wù)是參與討論公租房工作的預(yù)算，檢查、評估公租房工作的透明度及整體效益，以確保