北京市20022005年出讓住宅用地使用情況分析

北京市2002～2005年出讓住宅用地使用情況分析

近年來(lái)，北京商品住宅價(jià)格日趨上漲，引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。房?jī)r(jià)上漲的基本原因是供應(yīng)與需求失衡。在供應(yīng)方面，一些人提出住宅用地的供應(yīng)是否不足的疑問(wèn)。為此，北京市國(guó)土資源局對(duì)2002～2005年出讓住宅項(xiàng)目土地的實(shí)際利用情況連續(xù)進(jìn)行了三次全面清理調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查資料進(jìn)行分析。一2002～2005年北京市土地出讓和住宅項(xiàng)目建設(shè)情況第一次調(diào)查：2006年初，北京市國(guó)土資源局在相關(guān)委辦局的支持配合下，對(duì)北京市2002～2005年已出讓住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)情況進(jìn)行了第一次全面調(diào)查。結(jié)果顯示，2002～2005年，全市已出讓住宅總建筑面積為14760萬(wàn)平方米，截至2005年12月31日，未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的住宅面積達(dá)7975萬(wàn)平方米，占住宅項(xiàng)目總建筑面積的54%。第二次調(diào)查：2006年5月中旬，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)）文件下達(dá)后，北京市國(guó)土資源局迅即開(kāi)展第二次調(diào)查，結(jié)果顯示，北京市自2004年以來(lái)住宅項(xiàng)目供應(yīng)土地712宗，土地總面積4206公頃（不含代征地），其中未動(dòng)工土地736公頃，占17.5%；已完成土地開(kāi)發(fā)646公頃，占15%；正在開(kāi)發(fā)建設(shè)土地2186公頃，占52%；已竣工土地638公頃，占15%。第三次調(diào)查情況：2007年上半年，為進(jìn)一步掌握已出讓住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)變化情況，評(píng)估已供住宅用地未來(lái)幾年的入市銷售潛力，北京市國(guó)土資源局第三次對(duì)“2002～2005年全市已出讓住宅項(xiàng)目截至2006年末的實(shí)際使用情況”進(jìn)行調(diào)查，具體情況如表1所示。表12002～2005年北京市土地出讓基本情況根據(jù)北京市建設(shè)委員會(huì)提供的住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售情況以及北京市國(guó)土資源局第三次全面核查的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況，北京市2002～2005年已出讓住宅項(xiàng)目市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)情況如表2所示。表22002～2005年北京市已出讓住宅項(xiàng)目建設(shè)和銷售情況從表2可以看出，截至2006年12月31日，2002～2005年已出讓住宅項(xiàng)目中，未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的住宅建筑面積（由已辦理銷售許可證但未售出的1679萬(wàn)平方米和未辦理銷售許可證的4702萬(wàn)平方米兩部分組成）共計(jì)6381萬(wàn)平方米，占住宅總建筑面積的43%。二未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的住宅項(xiàng)目分析對(duì)未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的6381萬(wàn)平方米進(jìn)行分析，具體分類如表3所示。2002～2005年末形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目年度和空間區(qū)域分布如表4、圖1、圖2所示。表32002～2005年未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目構(gòu)成表42002～2005年未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目區(qū)域分布圖12002～2005年未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目年度分布圖22002～2005年未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目空間區(qū)域分布以上數(shù)據(jù)顯示，未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的6381萬(wàn)平方米住宅中，2004年度最多，有4010萬(wàn)平方米，占63%；在空間區(qū)域分布上，位于近城郊區(qū)的朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山最多，有3943萬(wàn)平方米，占62%。三未開(kāi)工住宅項(xiàng)目分析在北京市2002～2005年未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)住宅項(xiàng)目建筑面積6381萬(wàn)平方米中，截至2006年底，仍有1483萬(wàn)平方米尚未開(kāi)工建設(shè)，占24%，未開(kāi)工項(xiàng)目按年度分類的具體情況如表5所示。尚未開(kāi)工的項(xiàng)目主要集中在2004年，有106個(gè)項(xiàng)目，建筑面積1122萬(wàn)平方米，占76%。在空間區(qū)域分布上，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山占49%，東城、西城、崇文、宣武占30%，大興、通州、順義占7%，其他遠(yuǎn)郊區(qū)縣占14%。從所處交通環(huán)路分布來(lái)看，三環(huán)以內(nèi)占34%，三四環(huán)間占8%，四五環(huán)間占28%，五環(huán)以外占30%（見(jiàn)圖3）。表52002～2005年未開(kāi)工住宅項(xiàng)目年度分布情況圖32002～2005年未開(kāi)工住宅項(xiàng)目所處交通環(huán)路分布經(jīng)實(shí)地核查，以上尚未開(kāi)工項(xiàng)目涉及拆遷的項(xiàng)目有109個(gè)，建筑面積1083萬(wàn)平方米，占73%。具體如表6所示。表62002～2005年未開(kāi)工住宅項(xiàng)目拆遷進(jìn)度情況經(jīng)向相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)初步了解，項(xiàng)目尚未開(kāi)工的原因大體上可以分為以下幾種情況：一是拆遷困難，約占52%，二是涉及文保等政策因素或政府因素，占44%；上述兩項(xiàng)合計(jì)為96%（見(jiàn)表7）。表72002～2005年住宅項(xiàng)目未開(kāi)工原因分類通過(guò)上述調(diào)查統(tǒng)計(jì)的分析，可以得出的結(jié)論，一是北京市2002～2005年住宅項(xiàng)目用地供應(yīng)達(dá)73.56平方公里，占總用地面積的比例較高，達(dá)63.8%；二是已供應(yīng)土地但未形成實(shí)物（住宅）的比例達(dá)44%，土地未得到充分利用的問(wèn)題突出。與北京市統(tǒng)計(jì)局2007年中期開(kāi)展的《北京市房地產(chǎn)企業(yè)土地利用情況調(diào)查》，以及北京市建設(shè)委員會(huì)2007年開(kāi)展的《關(guān)于2002～2006年已出讓住宅項(xiàng)目進(jìn)展情況調(diào)查清理》結(jié)果對(duì)比，市國(guó)土資源局的調(diào)查雖然因統(tǒng)計(jì)時(shí)段、時(shí)點(diǎn)不同在具體數(shù)據(jù)上有差別，但是得出的結(jié)論是一致的。四結(jié)論與建議針對(duì)已供應(yīng)土地但未形成實(shí)物（住宅）的嚴(yán)重情況和土地未得到充分利用的突出問(wèn)題，政府相關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)采取有效措施，推動(dòng)未形成實(shí)物（住宅）項(xiàng)目盡早開(kāi)工并入市銷售，形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)，緩解北京住房市場(chǎng)的需求壓力。第一，在未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)的6381萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目中，已經(jīng)辦理預(yù)售但未實(shí)際售出的有1679萬(wàn)平方米，已全部或部分開(kāi)工建設(shè)但未辦理預(yù)售的有3219萬(wàn)平方米，合計(jì)4898萬(wàn)平方米，約占未形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)面積的77%。如措施得力，這4898萬(wàn)平方米有望較快形成市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)，應(yīng)作為推動(dòng)入市的重點(diǎn)。建議由北京市建設(shè)委員會(huì)牽頭，會(huì)同市發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土等部門，對(duì)相關(guān)項(xiàng)目作進(jìn)一步解剖，有針對(duì)性地采取有效措施，督促其盡快建設(shè)、銷售。第二，對(duì)超過(guò)合同約定時(shí)限的住宅項(xiàng)目，在政策允許范圍內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)規(guī)劃調(diào)整，加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，促其盡早入市。同時(shí)，對(duì)部分項(xiàng)目應(yīng)啟動(dòng)收回機(jī)制，以盤活存量資源，打擊“囤地”行為。對(duì)144個(gè)尚未開(kāi)工項(xiàng)目，建議結(jié)合具體實(shí)際情況，按以下原則處理：①經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門共同審核適合用于做“兩限普通商品房”，且開(kāi)發(fā)商愿意執(zhí)行新政策做“兩限普通商品房”的項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)企業(yè)作出明確的書面承諾的前提下，重新核定其開(kāi)發(fā)建設(shè)期限，并要求開(kāi)發(fā)企業(yè)即刻進(jìn)行“兩限普通商品房”相關(guān)規(guī)劃變更等工作。②經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門共同審核確屬不宜做“兩限普通商品房”的（主要指從區(qū)位上考慮），限期開(kāi)工，逾期仍未開(kāi)工的，視情況分別處理，直至解除出讓合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。③經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門共同審核應(yīng)做“兩限普通商品房”而拒絕實(shí)施新政策的，以及第一類項(xiàng)目在延長(zhǎng)開(kāi)工建設(shè)期限內(nèi)仍未開(kāi)工建設(shè)的，按合同約定解除出讓合同，收回國(guó)有土地使用權(quán)。第三，加快推進(jìn)拆遷進(jìn)度。區(qū)、縣政府對(duì)因拆遷滯留項(xiàng)目的管理責(zé)任要進(jìn)一步強(qiáng)化，積極行動(dòng)起來(lái)。對(duì)拆遷滯留項(xiàng)目較多的區(qū)、縣，嚴(yán)格控制第二年拆遷計(jì)劃。結(jié)合拆遷補(bǔ)償實(shí)際，完善拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，妥善解決拆遷安置用房的供應(yīng)問(wèn)題，加快推進(jìn)項(xiàng)目的拆遷進(jìn)度，促其盡早開(kāi)工建設(shè)。第四，加大對(duì)商品住宅項(xiàng)目“批后監(jiān)管”力度。建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)制度，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的重要事項(xiàng)記錄在手冊(cè)中，及時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展情況。各相關(guān)部門加大協(xié)調(diào)督促力度，實(shí)