花園酒店開發(fā)項目可行性方案研究報告

............花園酒店開發(fā)工程可行性爭論報告地產(chǎn)開發(fā)工程概述… 3～5開發(fā)工程所處地段宏觀概況… 6～20３.某市現(xiàn)有經(jīng)營賓館調(diào)查分析… 214.全國五星級飯店綜合資料… 22～355.工程投資估算… 26～35可行性數(shù)據(jù)推測和選定… 36～44工程經(jīng)濟(jì)效益爭論和評價… 45～50工程的其他風(fēng)險及對策… 51～579.可行性結(jié)論 58～5910.幾點補(bǔ)充說明… 60～62開發(fā)工程概況：工程名稱：濱?；▓@酒店開發(fā)工程工程類型：酒店、辦公、商業(yè)建設(shè)單位：濱?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)位于某市區(qū)濱海花園區(qū)的南湖畔，南湖大路中段.工程建設(shè)容和規(guī)模：20XXXXX3055533232413123.413217.063052層，擁有411房，西餐廳兼早餐廳一個，大餐廳一個，KTV30155040為４０％?，F(xiàn)預(yù)備開發(fā)，功能為酒店+商業(yè)+辦公。濱海花園酒店開發(fā)工程功能分區(qū)狀況序號功能分區(qū)所在樓層凈面積備注11.1西餐廳〔兼早餐〕202M21.21.3精品店銀行一層112M245M21.4航空50M21.5商務(wù)中心143M222.1餐廳701M22.22.3包房湖景包廂二層118157M2M2由三間組成2.4望湖亭64M22.533.1

備餐間KTV

145M21356M23.2酒水超市88M23.33.4包廂三層381527M2M2由十五個組成3.5包房152M2由三個組成3.6湖景包廂763M2由六個組成3.7備餐間72M24.1洗浴中心4.1洗浴中心1444M24.2大會議廳581M24.34.4大會議室小會議室四層418248M2M2由六個組成由五個組成4.5 會議室97M2由二個組成4.6 湖景會議室285M24.7 湖景包廂331M25.1 標(biāo)準(zhǔn)間五層～二十六層47M23745.2 豪華套間104M2446 電梯機(jī)房二十七層5商場

4000M24000M2工程總投資26233〔7314萬167541235萬元〕開發(fā)工程所在地宏觀概況某市概況綠園、二道、雙陽6416綠園、二道、雙陽64162市高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)；省級開發(fā)區(qū)(工業(yè)集中區(qū))14個：某市凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔凈月鎮(zhèn)、某市汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、某市長江路經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、某市工業(yè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、德惠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔德惠市、某市雙陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔雙陽區(qū)、某市綠園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔綠園區(qū)、某市東湖經(jīng)濟(jì)〔合隆鎮(zhèn)〔五棵樹鎮(zhèn)等、某市二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔二道區(qū)、某市南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)棵樹鎮(zhèn)等、某市二道經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〔二道區(qū)、某市南關(guān)都市經(jīng)濟(jì)開發(fā)〔南關(guān)區(qū)〔環(huán)城鄉(xiāng)〔農(nóng)安縣，有981036144個居委會，土地20604745.94906方公里，四環(huán)建成區(qū)〔核心建成區(qū)〕面積379.94建成區(qū)面積660.19〔〕。487.6〔四環(huán)路以其中三環(huán)以戶籍人口368745.9萬〔2023〕。包括外來和流淌人口總?cè)丝诮咏f。四環(huán)實居住人口超過500萬，其中外來和流淌人口約為200種，其中煤炭資源遠(yuǎn)景儲量844174168.2“東北煤都”之稱。經(jīng)過三線建設(shè)者“獻(xiàn)了青春獻(xiàn)終身，獻(xiàn)了終身獻(xiàn)生了翻天覆地的變化，成為中部一座以煤炭、鋼鐵、電力、建材為重要支柱的現(xiàn)代化能源原材料工業(yè)城。某市區(qū)位優(yōu)勢明顯，與、兩個省會城市的距離均在300—500路十字大通道，故有“三省立交”之稱。某市經(jīng)濟(jì)社會的全面進(jìn)展，得益于三線建設(shè)的工業(yè)根底益于地企共建的雙贏共享，得益于敢為省先的全國人才公開聘請。300些成就的取得，是在黨中心、國務(wù)院和省委、省政府的領(lǐng)導(dǎo)下，加強(qiáng)黨的建設(shè)，提高執(zhí)政力量，充分調(diào)動各方樂觀性，努力依法治市的結(jié)果。某市與改革開放同歲，與中國崛起同步，與世界進(jìn)展同脈，其進(jìn)展見證了中國改革開放的艱辛歷程，印證了中國改革開放的巨大成功。某市經(jīng)濟(jì)概況某市２００8年宏觀經(jīng)濟(jì)狀況國生產(chǎn)總值GD：384.27億元，比上年增速14.993.8120.9%；地方財政收入：61.4133.33%;............城填居民年人均可支配收入：12142.194%某市２００8年對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易及旅游概況營狀況，特別是高星級的賓館與酒店首當(dāng)其沖。20234.254.44.2412.66.891141035.613460.5721.6%。2023年，全市接待國旅游總?cè)藬?shù)195.33萬人次，比上年下降15.811.7419%。見下表：指標(biāo)名稱計量單位確定數(shù)比上年增長〔%〕國旅游人數(shù)萬人次195.33-15.8境外入境旅游人數(shù)人次860-8.6其中：外國人人次802-7.3港澳臺同胞人次58-23.7國旅游總收入萬元117390.5619.0國際旅游外匯收入萬美元16.93-4.1某市旅游行業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r某市旅游行業(yè)概況............不斷提高，旅游業(yè)持續(xù)快速增長，已形成了肯定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。十五期間，市政府對旅游業(yè)進(jìn)展傾注了大量財力，斥巨資打造202020景區(qū)的油路根本建成。同時，民營企業(yè)也紛紛投資旅游工程，如天湖92023714275家地質(zhì)公園、玉舍國家森林公園；省級：盤縣坡上草原省級風(fēng)景名勝區(qū)、古銀杏省級風(fēng)景名勝區(qū)、大洞竹海省級風(fēng)景名勝區(qū)、南開省級風(fēng)景名勝區(qū)、月亮河省級森林公園、梅林場省級森林公園；市郊旅游景區(qū)：天生湖旅游度假區(qū)、鐘山區(qū)白鶴生態(tài)旅游區(qū)、石河生態(tài)旅游區(qū)、阿勒河生態(tài)旅游區(qū)。全市在旅游規(guī)劃、旅游市場、景區(qū)景點、賓館飯店、旅行社等旅游事業(yè)上取得了可喜的進(jìn)步?，F(xiàn)全市及四個縣、特區(qū)、區(qū)已完成或根本達(dá)各類景區(qū)。擁有國家地質(zhì)公園11528〔332528004000〕；157個、旅游定點餐館2131育培訓(xùn)、旅游貫標(biāo)日益得到重視，生態(tài)旅游、鄉(xiāng)村旅游、工業(yè)旅游、農(nóng)家樂、高端休閑旅游、汽車自駕游、市民近郊休閑游等正成為我市旅游進(jìn)展的主流。結(jié)合我市夏季氣候涼快宜人的特征以及中國氣象協(xié)會授予的“中國涼都”美譽(yù)，市人民政府正在著力將某市打造成為集自然旅2023A1997年――2023〔2023年因非典緣由不作比照年份，647867613.922023136.81997129.45199718.619100199718360199725.820238122.1217660.03104.7812573.97202334%以上。旅游業(yè)在擴(kuò)大需、拉動經(jīng)濟(jì)增長點。20237155〔3〕10除陽光假日旅行社、鐘山賓館旅行社為水城工礦〔集團(tuán)〕公司和鐘山82――350某市市旅游需求分析動，且大有潛力。100閑消費(fèi)狀況進(jìn)展了統(tǒng)計分析如下。依據(jù)某市統(tǒng)計局公布的資料，202312142101210032%。在這局部低收5068%月收入高于全市平均水平的調(diào)查對象中，82%的人每月有休閑消費(fèi)支出。平均計71%的調(diào)查對象每月有休閑消費(fèi)支出。與鄰近的同等〔略高〕學(xué)對市居民休閑消費(fèi)狀況的分析，202363358%的人每月有休閑消費(fèi)支出。據(jù)此，我們可以初步推斷，某動。市外旅游客源市場分析開通、城市建設(shè)提速等，為進(jìn)展避暑旅游制造了條件。隨著“中國涼2023除、、、兩廣、、、、、、、等地來我市投資、安家的客商不斷增加以外，、來我市進(jìn)展中、短、長期避暑的游客越來越多。市委市政藍(lán)圖，信任不久的將來“中國涼都-某市”肯定會成為世界的避暑之都。避暑市場開發(fā)細(xì)分為：一級市場：珠江三角洲、成渝地區(qū)、、等地區(qū)。這些地區(qū)夏季氣候炎熱，有幾個是著名的火爐，到某市交通便捷，坐火車或者自駕車109+2。二級市場：長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)、周邊地區(qū)中等城市。市場。周邊旅游行業(yè)環(huán)境分析〔一〕省市旅游進(jìn)展?fàn)顩r主要靠航空、鐵路〕處于畢水興高速大路和某市機(jī)場通車、通航后狀況才能有根本轉(zhuǎn)變?！捕呈新糜芜M(jìn)展?fàn)顩r市是全省的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，加上交通因素，目前全省各1681589796它的竟?fàn)帉κ?，但是某市在上瑞、杭瑞、畢水興高速大路和某市機(jī)場10客源地將來自某市方向，屆時將占省外進(jìn)入游客量的三分之一強(qiáng)。〔三〕廣西市是和某市類似的工業(yè)城市，旅游資源相對、匱乏，但近幾年努力進(jìn)展旅游業(yè)，由于收入高〔GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入排名全區(qū)第三〕，人口多，旅游客源根底厚實，目前黔貴鐵路復(fù)線正南昆線、黔貴線，大路方面通過至高速，遠(yuǎn)期可以通過至，至高速，或航空直達(dá)某市。某市旅游行業(yè)“十一五”進(jìn)展思路〔一〕突出特色和重點，樂觀進(jìn)展旅游業(yè)。圍繞“中國涼都”品牌的打造，突出城市共性，完善效勞功能，風(fēng)情旅游資源開發(fā)。堅持規(guī)劃先行、保護(hù)第一、永續(xù)利用，鼓舞各類投資者參與景區(qū)開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營。重點開發(fā)玉舍國家森林公園、南開風(fēng)景名勝區(qū)、韭菜坪景區(qū)等近郊旅游，逐步推動??江風(fēng)景名勝區(qū)、30%以上?！捕蔚乃悸?，其它零七八碎的諸如各類山莊等，只是簡潔的休憩之地，類，如水城縣阿嘎鄉(xiāng)溫泉城〔水黃大路沿線〕、六枝巖腳鎮(zhèn)木貢溫泉〔梭戛長角苗博物管中途〕、洗馬河溫泉〔黃果樹上游滴水灘瀑布中途〕等。旅游巡游類，如水城縣阿勒河峽谷旅游區(qū)、北錦綸峽谷旅游區(qū)、韭菜坪旅游區(qū)。高端休閑類，鐘山區(qū)馬落箐生態(tài)汽車主題樂園、老鷹山石河生態(tài)旅游度假區(qū)，六枝郎岱古城、巖腳古鎮(zhèn)、月亮河省級態(tài)旅游區(qū)。....３.某市現(xiàn)有經(jīng)營賓館調(diào)查分析....按200８年某市旅游的統(tǒng)計資料反映某市200８年接待旅游人數(shù)195860～三星級酒店接待水準(zhǔn)的八家酒店共有床位2800個;按其綜合平均開房率計................算,全年接待來賓66.48.324000128.6881.5間是格外可觀的。某市主要酒店賓館狀況調(diào)查表名稱星級住房率客房數(shù)量房價〔標(biāo)間〕備注時代假日酒店470%438/天.間鳳凰祥林酒店4150未開業(yè)華美豪酒店365%258/天.間賓館365%168268/天.間金三角大酒店365%230/天.間雨田酒店365%198/天.間全國五星級飯店綜合資料全國星級飯店綜合狀況飯店注冊登記類型、飯店規(guī)模飯房間床位客房營業(yè)收入營業(yè)稅金〔萬店數(shù)數(shù)出租〔萬元〕〔萬元〕元〕數(shù)〔〕率〔〔間〕〔％〕〔〔間〕〔％〕座〕合計129503427768365.121496590.5775632.794267249.48國有企業(yè)2687771397163.74258062.6612565.89712555.73集體企業(yè)51061156450.9111307.311267.8339554.91股份合作企業(yè)155599975.5339088--聯(lián)營企業(yè)-------有限責(zé)任公司360841068.2919332.531054.7319.67股份94181702663.37115480.15135.74496603.74私營企業(yè)1------其他資企業(yè)41138176768.3219562.221027.14579.25港澳臺投資企業(yè)36149922271365.71441856.122137.611353569.44外商投資企業(yè)44190302923366.28591901.6532443.851664366.74注冊登記合計129503427768365.121496590.5775632.794267249.4850038245843828567.2837686.5440835.212063549.43飯店規(guī)模300－49959215343302164.78480222.4925837.641919286.69200－299143651538458106537.475001.79231122.22100－199345477752.2116023932518851－991511921661.0956121.073026.151406.14全國五星級飯店的地區(qū)分布飯店數(shù)地區(qū)

房間數(shù)

床位數(shù)〔座〕〔間〕〔座〕〔間〕合計129503427768365.121496590.675632.794287249.5北京21108751748668.7375228.520770.38999823.75天津130038068.358708.93444.8716343.94131753761.67575333815857遼寧62620341365.7354750.662782.63244587吉林2759119662.341279365896778268472362.2514621.66863121790上海1573801070671.59301831.0413211.89577181.53江蘇82885427160.2798884.283805.35247499.96浙江41198178769.7539005.431966.62164326.28安徽258889165.518852.5678.2619160福建41296208146.2719523.32181157078.21山東62477368758.8655266.542776.45217257.63河南2--50.51---湖北232646453.437683.86385.47-湖南3675107157.4620917.67504.1957127.34廣東2480951292768.28311847.7215812.4612333.54廣西41427253659.7220564.641029.46107419.59海南52023314757.827996.211652.13182151.14重慶2908129155.5715649.93773.78110792四川31486222858.6420664.111068.3695858.17云南51897322659.0221304.041140.81137660.29陜西41507271943.1131366.291546.89116884.96疆363891653.3623377.241612.8569339.15

客房出租率〔％〕

營業(yè)收入〔萬元〕

營業(yè)稅金〔萬元〕

固定資產(chǎn)〔萬元〕全國五星級飯店的營業(yè)收入總額地區(qū)營業(yè)收入客房餐飲商品其他合計1496590.57705533.22516577.2866458.16208021.91北京375228.5181292.05120492.772479548648.68天津8708.935113.872089.670.00 1505.39575323532453313634遼寧54750.6628701.6817041.623904.875102.49吉林127936346446099188814621.6668425367592353.66上海301831.04165191.96107096.986855.6622686.44江蘇98884.2824396.8523371.5521085.1830030.7浙江39005.4314840.115486.211071.977607.15安徽8852.54232.423473.6713.91132.51福建19523.3210405.198070.71389.8657.62山東55266.5426221.6523421.01429.45194.48湖北7683.863683.753138.9728.48832.66湖南20917.676080.8713503.49124.721208.59廣東311847.72135504.69108706.925611.5962024.52廣西20564.6411581.947633.41341.891007.4海南27996.2116774.446970.81520.413730.55重慶15649.938694.055900.4201055.46四川20664.1111477.037020.15198.741968.19云南21304.0410247.928851.4570.992133.68陜南31366.2918849.8910140.87544.561830.97疆23377.246701.8711886.604788.77全國五星級飯店的營業(yè)收入構(gòu)成地區(qū)營業(yè)收入〔萬客房〔%〕餐飲〔%〕商品〔%〕其它〔%〕元〕13.90合計1469590.5747.1434.524.4412.97北京375228.5048.3232.116.6117.29天津8708.9358.7223.990.0011.025753.0040.9042.645.449.32遼寧54750.6652.4231.137.1314.76吉林12793.0049.6134.860.7716.1014621.6646.7936.710.407.52上海301831.0454.7335.482.2730.37江蘇98884.2824.6723.6421.3219.50浙江39005.4338.0539.702.7512.79安徽8852.5047.8139.240.163.37福建19523.3253.3041.342.009.40山東55266.5447.4542.380.7810.84湖北7683.8647.9440.850.375.78湖南20917.6729.0764.560.6019.89廣東311847.7243.4534.861.804.90廣 西20564.6456.3237.121.6613.33海南27996.2159.9224.901.866.47重慶15649.9355.5537.700.009.52四川20664.1155.5433.970.9610.02云南21304.0448.1041.550.335.84陜西31366.2960.1032.331.7420.48疆23377.2428.6750.850.00工程投資估算濱海花園酒店投資估算〔擬按五星級標(biāo)準(zhǔn)考慮〕工程概況工程類型：五星級酒店⑵：4287/m2⑶擬建地點：某市⑷5592050020m590033040m2⑸107.5m〔檐口高度。⑹127〔5〕⑺構(gòu)造形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框筒構(gòu)造擬承受建筑標(biāo)準(zhǔn)⑴ 外裝飾標(biāo)準(zhǔn)：高檔外墻涂料，局部石材/鋁板幕墻，氧化著色鋁合金中空玻璃窗，外墻保溫⑵屋面：防水砂漿，高分子防水卷材，憎水珍寶巖砂漿，擠塑聚苯板保溫層，局部地磚，種植花草⑶裝飾標(biāo)準(zhǔn)：〔石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套高檔活動和固定家具，全部承受國產(chǎn)品其他公共部位〔餐廳、酒吧、公共走道、會議室、健身房等：花崗石/地毯/木地板地面，石/墻紙/局部高檔木飾墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，高檔裝飾燈具，配套活動和固定家具，全部承受國產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)客房：地毯地面，墻紙和局部木飾面墻面，石膏板吊頂，石膏板吊頂。根本承受一般產(chǎn)品客房層走道：地毯地面，墻紙和局部木飾墻面，石膏板吊頂，裝飾燈具。根本承受一般產(chǎn)品后勤用房和消防樓梯間：地磚地坪，墻面乳膠漆，涂料天花擬承受設(shè)備管線UPVCUPVC⑵80mm鋼管，卡箍式連接⑶煤氣：鍍鋅鋼管⑷變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線，熱鍍鋅橋架⑸電氣管道：熱鍍鋅橋架，低煙無鹵阻燃電線，塑料管，四級熱鍍鋅鋼管，插接式母線⑹空調(diào)通風(fēng)：分體式空調(diào)⑺綜合布線：六類線，RJ45⑻BA⑼消防報警：低煙無鹵阻燃電線，阻燃掌握線⑽安防系統(tǒng)：掌握線，視頻線，電源線⑾衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜擬承受設(shè)備配置給排水工程：拼裝式不銹鋼水箱，中繼水箱，變頻水泵，中檔衛(wèi)生潔具及配套五金件，國產(chǎn)飲用水凈化設(shè)備⑵消防工程；雙頭消火栓箱，濕式報警，消防泵，中繼水箱，機(jī)房承受FM200⑶煤氣：煤氣表房⑷變配電：變壓器，高壓柜〔進(jìn)口，低壓柜，二路供電⑸應(yīng)急發(fā)電機(jī)：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，切換柜⑹電氣工程：配電箱〔主開關(guān)進(jìn)口，配電柜，家電配套⑺泛光照明：投光燈〔光源為進(jìn)口，掌握箱⑻空調(diào)通風(fēng)：1～4冷卻塔，熱交換器，變風(fēng)量空調(diào)箱，四管制風(fēng)機(jī)盤管，四管制供回水系統(tǒng)，送排風(fēng)機(jī)組，風(fēng)機(jī)組，IT24統(tǒng)，5～27⑼鍋爐：高檔燃?xì)忮仩t，水泵，集/分水器⑽綜合布線：光端轉(zhuǎn)換器，配線架⑾BA⑿消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯(lián)動掌握器，掌握模塊⒀安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)，監(jiān)視器，采集點⒁播送系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚(yáng)聲器，播送接線箱⒂衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，安排器，分支器，樓層接線箱⒃2.5～3.0/秒，荷載≤1350⒄車庫治理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費(fèi)閘機(jī)，電腦治理系統(tǒng)⒅廚房設(shè)備：根本承受一般產(chǎn)品。濱海花園五星級酒店〔高層〕造價估算序工程和費(fèi)用名稱特別說明總價數(shù)量單方造價號(元)(平方米)(元/平方米)一土建工程1主體構(gòu)造工程含土地、電梯購置104430600559201867.5土建工程費(fèi)小計做為整體收購費(fèi)用104430600559201867.5二裝飾工程1地下室裝修地上建筑1～4層裝飾

472023

5900 802裝修含家具3990300016980235035～27含家具2808400033040850裝修4地上建筑外立面7503000500201505屋面種植屋面標(biāo)準(zhǔn)751001502506標(biāo)識系統(tǒng)11184005592020裝飾工程費(fèi)小計77155500559201379.7二機(jī)電安裝工程1給排水工程8108400559201452消防噴淋279600055920503煤氣包括調(diào)壓站111840055920204變配電11500KVA7828800559201405應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組2300KW279600055920506電氣包括電視、冰箱等838800055920150家電7泛光照明111840055920208消防報警111840055920209綜合布線1398000559202510弱電配管1118400559202011弱電橋架838800559201512智能化調(diào)光系統(tǒng)1398000559202513BA1398000559202514衛(wèi)星天線及有線電視838800559201515安防系統(tǒng)1398000559202516播送系統(tǒng)559200559201017程控11184005592020181～4254700016980150195～271652023330405020鍋爐1677600559203021電梯安裝1677600559203022擦窗機(jī)055920023車庫治理8850059001524廚房設(shè)備2236800559204025賓館治理系統(tǒng)1565760559202826VOD1118400559202027游泳池設(shè)備1118400559202028康體設(shè)施11184005592020機(jī)電安裝工程費(fèi)小計58138460559201040三預(yù)備費(fèi)建安工程總費(fèi)用估算

暫不考慮

0239724560

5592055920

04287濱?；▓@酒店配套臨街商建寫字樓投資估算工程概況⑴工程類型：商業(yè)寫字樓1883/m2⑶擬建地點：某市⑷建筑面積：8000m2⑸建筑高度：15.3m〔檐口高度。⑹建筑總層數(shù)：地上4〔一、二層4000M2為商場，三、四層4000M2為寫字樓〕⑺構(gòu)造形式：沖孔灌注樁，鋼筋混凝土框架構(gòu)造擬承受建筑標(biāo)準(zhǔn)四層為刷外墻漆，一般塑鋼窗；外墻保溫苯板保溫層，局部地磚一、二層：花崗石地面，涂料墻面，石膏板或金屬板造型吊頂，中檔裝飾燈具，配套活動和固定家具三、四層：精裝修/石膏板/涂料天花擬承受設(shè)備管線80mm管，卡箍式連接⑶煤氣：鍍鋅鋼管⑷變配電：四級熱鍍鋅鋼管，低煙無鹵阻燃電線，插接式銅母線，⑸安防系統(tǒng)：掌握線，視頻線，電源線⑹衛(wèi)星天線及有線電視：視頻線，信號線，同軸電纜擬承受設(shè)備配置生潔具及配套五金件⑶煤氣：煤氣表房⑷變配電：變壓器，高壓柜〔進(jìn)口，低壓柜，二路供電⑸應(yīng)急發(fā)電機(jī)：合資品牌應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組，切換柜⑹電氣工程：配電箱，配電柜送排風(fēng)機(jī)組，風(fēng)機(jī)組⑻消防報警：感煙探測器，樓層顯示器，聯(lián)動掌握器，掌握模塊⑼安防系統(tǒng)：監(jiān)控主機(jī)，監(jiān)視器，采集點⑽播送系統(tǒng)：音源設(shè)備，功率放大器，揚(yáng)聲器，播送接線箱⑾衛(wèi)星天線及有線電視：接收器，放大器，安排器，分支器，樓層接線箱⑿自動扶梯：國產(chǎn)⒀車庫治理系統(tǒng)：感應(yīng)線圈，收費(fèi)閘機(jī)，電腦治理系統(tǒng)濱海花園酒店配套臨街商建寫字樓造價估算總價總價數(shù)量單方造價序號工程和費(fèi)用名稱特別說明(平方(元)(元/平方米)米)—土建及裝飾工程1主體構(gòu)造工程720230080009002地下室裝修008031～21600000400040043～42600000400065051～2800000400020063～43202304000807屋面100000202350土建及裝飾工程費(fèi)小計1262023080001578二1機(jī)電安裝工程給排水工程2400008000302消防工程4800008000603煤氣0400004變配電4800008000605衛(wèi)星天線及有線電視1202308000156安防系統(tǒng)800004000207播送系統(tǒng)400004000108程控1202308000159空調(diào)送排風(fēng)400000400010010自動扶梯4400000400010011車庫治理003012商場治理系統(tǒng)80000400020機(jī)電安裝工程費(fèi)小計24400008000305三預(yù)備費(fèi)暫不考慮080000建安工程總費(fèi)用估算1506000080001883工程投資用款打算原濱?；▓@酒店主體工程整體轉(zhuǎn)讓投資323.4268607549.7211936．32126010443局部投資工程投資額為16110萬元。其中：酒店裝飾裝修13529萬元，15061075工程投資用款打算〔國發(fā)【2023】27號文〕的要求：本工程的最低資本金比例為投資額的30%，即〔10443+13529+1506〕×30%=7644178348917在建成營業(yè)后，分六年歸還，按等額本息歸還。年利率為5.94%，4.955.31%的年利率借短期借款，在其次年歸還。營業(yè)時，流淌資金400后收回?？尚行詳?shù)據(jù)推測和選定本報告使用的根底數(shù)據(jù)和根本條件是依據(jù)國同類賓館的實際經(jīng)營狀況,在分析市場前提的根底上,結(jié)合本工程的具體狀況而推測選定的.年營業(yè)收入的測算標(biāo)準(zhǔn)年客房收入房間平均單價:530/日·65.12%收入計算公式〔1〕房費(fèi)收入：418×365×530×65.12%=5266〔2〕效勞費(fèi)收入：5266×15％＝790〔3〕客房收入：6056年餐飲收入73%左右。收入計算公式:6056×73%=4421年購物中心收入其效勞對象為住店客人和非住店客人，其收入占客房收入的9%左右。收入計算公式：6056×9%=545年臨街商建寫字樓租金收入10%計取?！?581.3+873.8〕×10%=246萬元其他效勞收入本工程以供給洗浴、KTV、旅游效勞、票務(wù)效勞、電訊、高科、翻譯、洗衣及會議廳、旅游車出租等效勞作為其它效勞收入。該收入一29%左右。收入計算公式：6056×29%=1756年營業(yè)總收入總計:13024萬元年營業(yè)本錢的測算標(biāo)準(zhǔn)客房營業(yè)本錢按其收入的6%測算客房營業(yè)本錢=6056×6%=363餐飲營業(yè)本錢按其收入的40%測算=4421×40%=1768購物中心營業(yè)本錢按其收入的80%測算購物中心營業(yè)本錢=545×80%=436臨街商建寫字樓出租營業(yè)本錢按其收入的3%測算臨街商建寫字樓出租營業(yè)本錢=246×3%=7其他效勞營業(yè)本錢按其收入的40%測算年營業(yè)本錢總計3276萬元年營業(yè)費(fèi)用的測算標(biāo)準(zhǔn)年人員編制及工資福利:0.8工為:3342023工資福利=334×2023×12=8020.8%計算。年廣告推銷費(fèi)(含交際費(fèi))=13024×0.8%=104年水電煤氣費(fèi):100年修理保養(yǎng)費(fèi):營業(yè)期第一至第三年按營業(yè)總收入0.5%計算,1.5%計算。=13024×0.5%=65第四年起的年修理保養(yǎng)費(fèi)=13024×1.5%=195按營業(yè)總收入3.5%計算，即年經(jīng)營治理費(fèi)=13024×3.5%=456年營業(yè)費(fèi)用總計：=1527第四年起的年營業(yè)費(fèi)用總計=1657土地使用費(fèi)和稅項以免繳土地使用費(fèi)。稅項625%繳交。固定資產(chǎn)折舊和投資本息的歸還265537644萬元，貸平均折舊，不留殘值，1328萬元。建設(shè)期利息計入基建工程本錢。第一年貸款利息=〔0+8917÷2〕×5.94%≈265〔8917+265〕+8917÷2〕×5.94%≈810建設(shè)期貸款利息總計=265+810=1075第三年應(yīng)計利息=〔17834+1075〕×5.94%≈1123計算工程建成運(yùn)營后的六年應(yīng)歸還的等額本息。工程本付息表序名稱12345678號1年初累計借款〔萬〕0918218909161971332410280705636402本年增借款〔萬〕891789170000003本年應(yīng)計利息〔萬〕11239627916114192164本年應(yīng)還本息〔萬〕2658103835383538353835383538354.1本年應(yīng)還利息〔萬〕11239627916114192164.2本年應(yīng)還本金〔萬〕2712287330443224341636196.6總本錢費(fèi)用表序名稱12345678號1年營業(yè)本錢〔萬〕003276327632763276327632762年營業(yè)費(fèi)用〔萬〕001527152715271627162716273年折舊費(fèi)〔萬〕001328132813281328132813284長期借款利息〔萬〕0011239627916114192165總本錢費(fèi)用〔萬〕725470936922684266506447....序號序號費(fèi)用名稱123451年營業(yè)收入〔萬〕001302413024130242稅項〔萬〕007817817813 總本錢〔萬〕 007254709369224利潤總額〔萬〕 0 0 4989 5150 53215所得稅〔萬〕001247128713306稅后利潤〔萬〕003741386239907盈余公積〔萬〕003743863998未安排利潤〔萬〕001384154517169應(yīng)付利潤〔萬〕001983193118756.7工程損益表6.7工程損益表注：未安排利潤=本年應(yīng)還本金-年折舊費(fèi)；應(yīng)付利潤=稅后利潤-未安排利潤-盈余公積金....序號名稱123451現(xiàn)金流入001302413024130241.1年營業(yè)收入001302413024130241.2回收流淌資金000001.3回收固定資產(chǎn)余額000002現(xiàn)金流出764401106610706107492.1自有資金76442.2年營業(yè)本錢003276327632762.3年營業(yè)費(fèi)用001527152715272.4歸還借款003835383538352.5流淌資金投資00400002.6稅項007817817812.7所得稅001247128713303凈現(xiàn)金流量-764401958231822756.8工程全部資金現(xiàn)金流量表6.8工程全部資金現(xiàn)金流量表....4累計凈現(xiàn)金流量-7644-7644-5686-3368-10935折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350.68066折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-707801554170415487累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7078-6553-4514-2475-744序號名稱123451現(xiàn)金流入001302413024130242現(xiàn)金流出764401106610706107493凈現(xiàn)金流量-764401958231822754折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.48230.40195折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-63700113311189146累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6566-6370-5237-4119-32046.9工程全部投資現(xiàn)金流量延長表6.9工程全部投資現(xiàn)金流量延長表....7折現(xiàn)系數(shù)ic=35%0.74070.54870.40640.30110.2238折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-566207966985079累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6061-5662-4866-4168-3661序號費(fèi)用名稱123451資金來源1682692276717647866491.1利潤總額004989515053211.2折舊費(fèi)001328132813281.3貸款〔含建設(shè)期利息〕918292271.4自有資金76444001.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收流淌資金2資金運(yùn)用1682692276342609162492.1固定資產(chǎn)投資1682692276.10資金來源與運(yùn)用表6.10資金來源與運(yùn)用表....2.2 流淌資金投資4002.3 所得稅001247128713302.4 應(yīng)付利潤001983193118752.5 借款還本2712287330443 盈余資金003753874004 累計盈余003757621162序號費(fèi)用名稱123451資產(chǎn)16826168712601024659237311.1流淌資產(chǎn)總額78576211621.1.1流淌資產(chǎn)4001.1.2累計盈余資金0038576211621.2在建工程1682692276.11資產(chǎn)負(fù)債表6.11資產(chǎn)負(fù)債表....1.3固定資產(chǎn)原值值76442522523897225692負(fù)債與全部者權(quán)益16826168712601024659237312.1負(fù)債918292271619713324102802.1.1貸款負(fù)債918292271619713324102802.2全部者權(quán)益76447644981311335134512.2.1資本金764476448044764476442.2.2累計盈余公積金0038576211622.2.3累計未安排利潤00138429294645資產(chǎn)負(fù)債率55%55%62%54%43%原值指運(yùn)營期逐年從固定資產(chǎn)投資中扣除折舊費(fèi)后的固定資產(chǎn)余值。................工程經(jīng)濟(jì)效益爭論和評價工程盈利力量分析全部資金靜態(tài)投資回收期：由于：NPV5=-1093，NPV6=2125所以：靜態(tài)投資回收期=〔6-1〕+∣-1093∣÷2125≈5.51＜8全部資金的動態(tài)投資回收期：由于：FNPV5=-744，F(xiàn)NPV6=1339所以：動態(tài)投資回收期=〔6-1〕+∣-744∣÷1339≈5.56＜8工程凈現(xiàn)值：130360。部收益率〔全部資金：由工程全部投資現(xiàn)金流量延長表可知： i1=20%時，F(xiàn)NPV1=2974i2=35%時，F(xiàn)NPV2=-1151可以承受插值法計算工程的部收益率FIRR。即：FIRR=i1+〔i2-i1〕×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(35%-20%)×2974÷4125=30.8%﹥8%。投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額÷工程投資總額=[〔4989+5150+5321+5401+5593+5796〕÷6]÷(26553+400)×100%=19.9%工程歸還力量分析資產(chǎn)負(fù)債率年份的資產(chǎn)負(fù)債率變得越來越小，該工程的還款力量強(qiáng)。工程生存力量分析正值，有較大的凈現(xiàn)金流量，說明該工程自身資金平衡的力量大，工程生存力量強(qiáng)。影響工程的不確定性因素分析全國五星級酒店平均營業(yè)收入構(gòu)成為：房費(fèi)收入占47.14%，餐飲占4.4413.9%。以此可以判定房費(fèi)收入擇客房價作為變量來進(jìn)展工程的不確定性分析?？偙惧X費(fèi)用表〔萬〕〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕名稱年營業(yè)本錢〔萬〕總本錢費(fèi)用表〔萬〕〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕名稱年營業(yè)本錢〔萬〕〔萬〕年折舊費(fèi)〔萬〕息〔萬〕〔萬〕1234567800295029502950295029502950001465146514651583158315830013281328132813281328132800112396279161141921600686667056534647262806077....序號序號費(fèi)用名稱123451 年營業(yè)收入〔萬〕 001174511745117452稅項〔萬〕 0 0 705 705 7053總本錢〔萬〕006866670565344利潤總額〔萬〕004174433545065所得稅〔萬〕001044108411276 稅后利潤〔萬〕 003131325133807 盈余公積〔萬〕 003133253388應(yīng)付利潤〔萬〕 0 0 1434 1381 1326工程損益表〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕工程損益表〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕9未安排利潤〔萬〕00138415451716....序號名稱123451現(xiàn)金流入001174511745117451.1年營業(yè)收入001174511745117451.2回收流淌資金000001.3回收固定資產(chǎn)余額000002現(xiàn)金流出764401039910039100822.1自有資金76442.2年營業(yè)本錢002950295029502.3年營業(yè)費(fèi)用001465146514652.4歸還借款003835383538352.5流淌資金投資00400002.6稅項007057057052.7所得稅001044108411273凈現(xiàn)金流量-764401346170616634累計凈現(xiàn)金流量-7644-7644-6298-4591-29285折現(xiàn)系數(shù)ic=8%0.92590.85730.79380.7350.6806現(xiàn)金流量表〔當(dāng)房價下調(diào)現(xiàn)金流量表〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕....6折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-707801069125411327累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-7295-7078-6009-4755-3623序號名稱123451現(xiàn)金流入001174511745117452現(xiàn)金流出764401039910039100823凈現(xiàn)金流量-764401346170616634折現(xiàn)系數(shù)ic=20%0.83330.69440.57870.48230.401905折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-637007798236686累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-6370-6370-5591-4768-41007折現(xiàn)系數(shù)ic=30%0.76920.59170.45520.35010.269308折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-588006135974489累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-5880-5880-5267-4670-4222現(xiàn)金流量延長表〔當(dāng)房價下調(diào)現(xiàn)金流量延長表〔當(dāng)房價下調(diào)10%時〕....................全部資金靜態(tài)投資回收期：由于：NPV6=-1398，NPV7=1482所以：靜態(tài)投資回收期=〔7-1〕+∣-1398∣÷1482≈6.94＜8全部資金的動態(tài)投資回收期：由于：FNPV7=-1793FNPV8=11035所以：動態(tài)投資回收期=〔8-1〕+∣-1793∣÷11035≈7.16＜8工程凈現(xiàn)值：92410。部收益率〔全部資金：由工程全部投資現(xiàn)金流量延長表可知： i1=20%時，F(xiàn)NPV1=1575i2=30%時，F(xiàn)NPV2=-1165可以承受插值法計算工程的部收益率FIRR。即：FIRR=i1+〔i2-i1〕×﹝FNPV1÷(∣FNPV1∣+∣FNPV2∣)﹞=20%+(30%-20%)×1575÷2740=25.7%﹥8%。投資利潤率：由損益表可知：投資利潤率=年平均利潤總額÷工程投資總額=[〔4174+4335+4506+4568+4760+4963〕÷6]÷(26553+400)×100%=16.9%由以上數(shù)據(jù)可知，在客房價下浮10%的狀況下，工程仍可行，可見工程投資安全邊際是較高的。工程的其他風(fēng)險及對策市場風(fēng)險：某市經(jīng)濟(jì)、社會、旅游業(yè)的進(jìn)展為工程的實施帶來了可進(jìn)入性的良好進(jìn)展前景〔參見其次節(jié)、第三節(jié)〕長期的高端消費(fèi)人群的定位和市場飽和度是工程市場的主要風(fēng)險。對策：在做好市場供求推測，競爭力分析，市場細(xì)分，定位及營銷策略的根底上，提高五星級的衍生效益，選擇合理的經(jīng)營模式〔附：五星級酒店投資效益及模式選擇〕來提高抵擋市場風(fēng)險力量。濱海花園酒店的投資效益及投資方式投資效益的六個來源來源是格外多樣化的。主要有以下幾個方面酒店自身的營運(yùn)收入依據(jù)一般說法，在正常房價下〔千分之肯定價法，酒店盈虧平衡點的入住率大約在60％左右，平衡點可以依據(jù)治理水平而浮動。但是2023400398比這還要低〔常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上。而更有業(yè)100五星級品牌效應(yīng)，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，牌形象的本錢，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般酒店?？梢钥焖俚孬@得市場認(rèn)可。酒店選購中的高折扣在很多方面的運(yùn)營本錢，依據(jù)單間客房計算，甚至低于三星級酒店。向上、下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，形成產(chǎn)業(yè)集群消遣廣告業(yè)進(jìn)展……形成產(chǎn)業(yè)集群。治理擴(kuò)，向飯店治理集團(tuán)進(jìn)展向飯店治理集團(tuán)方向進(jìn)展方面，五星級酒店有著無可比較的先天優(yōu)勢。通過治理其他酒店，可以獲得豐厚的治理收入，并且進(jìn)一步提升酒店品牌和形象。