綜合物流園招商方案

綜合物流園招商方案名目\l“_TOC_250001“綜合物流園招商方案 3\l“_TOC_250000“一、工程概況 3二、功能定位 4三、招商總體策略 6銷售與招商關(guān)系 7因時(shí)利勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo) 7形象先行,造市先造勢(shì) 8嚴(yán)格把關(guān),先緊后松 8放水養(yǎng)魚 8四.招商執(zhí)行策略 9(一)招商策略 9(二)租金策略 10五、招商執(zhí)行 12〔一〕招商執(zhí)行打算..................................12〔二〕招商執(zhí)行治理..................................12〔三〕招商預(yù)備工作..................................16六、費(fèi)用預(yù)算 18七、招商單位：

物流企劃部。 20綜合物流園招商方案一、工程概況1、工程名稱：

綜合物流園2、建設(shè)地址：本工程位于四川

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)港口物流功能組團(tuán)倉(cāng)儲(chǔ)用地LG-P04-03地塊、LG-P05-01地塊。工程西北面緊鄰園區(qū)道路；工程北面、東面廠界最近距離約120m為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)，工程?hào)|北面為荒地，廠界距離約230m為海關(guān)倉(cāng)庫(kù)；工程?hào)|面為荒坡工程?hào)|南面廠界距離約410m為

目南面廠界距離約500m為長(zhǎng)江；是

市上江北、白沙、羅龍、鹽坪壩、福溪等工業(yè)園區(qū)的中心地帶，與以上工業(yè)園的距離為5—16公里，是工業(yè)園區(qū)抱負(fù)的物資集散地和倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。3、

綜合物流園區(qū)的對(duì)外交通 綜合物流園區(qū)對(duì)外格外便捷，快速通道、高速大路以及鐵路四通八達(dá)。該園區(qū)距宜南快速通道、宜瀘高速大路約3公里，距 火車北站〔吊黃樓〕約10公里。通過(guò)宜南快速通道、宜瀘高速大路、內(nèi)宜高速大路、樂(lè)宜高速大路、內(nèi)昆鐵路、成渝鐵路眉山、涼山州等大局部市、州以及滇東北、黔西北等地區(qū)，吸納腹地大量物資到園區(qū)周轉(zhuǎn)。樂(lè)宜高速大路、宜南快速通道已建成通車，宜瀘高速大路也將于20234521302023建設(shè)〔經(jīng)

港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)中轉(zhuǎn)的貨物，運(yùn)價(jià)優(yōu)勢(shì)也較明顯，以省內(nèi)

綿陽(yáng)廣元等地的貨物經(jīng)成樂(lè)樂(lè)宜高速大路到

港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)，大路運(yùn)距較經(jīng)成渝、隆納高速大路到瀘州集裝箱碼頭近約15公里，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)到瀘州集裝箱碼頭水路距離約130公里，而水上運(yùn)輸價(jià)格廉價(jià)，每噸公里運(yùn)價(jià)0.06~0.08元，這段水路距離每噸運(yùn)費(fèi)約為80.5元，成都等地到

港志誠(chéng)作業(yè)區(qū)與到瀘州集裝箱碼頭的大路運(yùn)費(fèi)每噸也是路況差，車流量已經(jīng)飽和，塞車現(xiàn)象嚴(yán)峻，故經(jīng)志誠(chéng)作業(yè)區(qū)在時(shí)間上有優(yōu)勢(shì)，而對(duì)自貢、樂(lè)山、眉山、雅安等地貨源來(lái)說(shuō)，志誠(chéng)作業(yè)區(qū)的優(yōu)勢(shì)則格外明顯，以集裝箱為例，以上各地到瀘州港比到 港的運(yùn)輸費(fèi)用高40元/TEU以上。〕4、133333.33總建筑面積約96193.27平方米41807.92二、功能定位本工程定位為現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)、專線物流市場(chǎng)、包裝加工、商居綜商業(yè)配套，為

的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展及

港的配套效勞。工程表達(dá)“多功能、有用化、人性化、效勞進(jìn)展”的宗旨。工程名稱位置經(jīng)營(yíng)定位面積租金工程名稱位置經(jīng)營(yíng)定位面積租金陸港物流園高速大路南站零擔(dān)物流8000城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)西郊兩路橋貨運(yùn)貨代50城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)高速大路北站貨運(yùn)貨代40-10035-40/平米全國(guó)知名物流企業(yè)，進(jìn)而形成市場(chǎng)名牌效應(yīng)與集群效應(yīng)后，帶動(dòng)本地市場(chǎng)招商的2〕由政府出臺(tái)政策，強(qiáng)行驅(qū)除市區(qū)零散經(jīng)營(yíng)戶?？沙雠_(tái)“大車點(diǎn)經(jīng)營(yíng)牌照不予申辦”等政策，強(qiáng)制性的把現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)戶驅(qū)除出市區(qū)。3〕

綜合物流園工程應(yīng)依據(jù)一些較為成熟的物流園的園區(qū)以可帶動(dòng)人流的專線物流市場(chǎng)、酒店為關(guān)心產(chǎn)業(yè)，做綜合型商貿(mào)物流中心的市場(chǎng)三、招商總體策略銷售與招商關(guān)系本工程的起點(diǎn)在于招商,重點(diǎn)在于銷售.進(jìn)展.號(hào)召力和吸引力.招商與銷售的嚴(yán)密互動(dòng),一方面可以保障工程將來(lái)的良性進(jìn)展和經(jīng)營(yíng),另一方面也可以通過(guò)知名品牌企業(yè)的招商成功帶動(dòng)銷售,將商鋪推向市場(chǎng),又可以保證資金鏈順暢,實(shí)現(xiàn)適宜利潤(rùn)最大化.因時(shí)利勢(shì),因勢(shì)利導(dǎo)前期對(duì)租賃模式和招商模式不作固定而是做最優(yōu)準(zhǔn)戶信息加以資料整理,在后期依據(jù)實(shí)際狀況再作最終最終打算。知名品牌物流公司招商先行,散戶掌握跟進(jìn)點(diǎn)和工程成功操作的保證,并能提升進(jìn)展商物業(yè)品牌形象以及商業(yè)價(jià)值。以利于小型商家進(jìn)場(chǎng)定位。品牌企業(yè)確實(shí)定對(duì)商業(yè)鋪位招商價(jià)格的提升,投資客戶的吸引,人流會(huì)聚,買點(diǎn)推廣,散戶的招商,租金提高等方面都將會(huì)帶來(lái)極其重要的促進(jìn)作用.商業(yè)運(yùn)作講究“成行成市“,本地區(qū)其他商家自然趨之假設(shè)鶩.形象先行,造市先造勢(shì)形象先行,造市先造勢(shì).先塑造區(qū)域化和高端化的市場(chǎng)形象差異,引起市場(chǎng)高度關(guān)注,通過(guò)政府,媒介和形象三方面的造勢(shì),以求到達(dá)營(yíng)造現(xiàn)有傳統(tǒng)市場(chǎng)的恐慌,樹立市場(chǎng)形象標(biāo)桿和引領(lǐng)市場(chǎng)升級(jí)換代的目的,進(jìn)而引起區(qū)域業(yè)內(nèi)轟動(dòng).嚴(yán)格把關(guān),先緊后松商家經(jīng)營(yíng)力量強(qiáng)弱直接影響工程的生命力,不加以甄僅難以保證工程經(jīng)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn),一旦被市場(chǎng)淘汰,勢(shì)必使整個(gè)工程陷入逆境.放水養(yǎng)魚商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn),承受合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞,調(diào)整租金,讓經(jīng)營(yíng)商家看到本工程的進(jìn)展前景是大有空間的.這樣,開發(fā)商與商戶才能一同成長(zhǎng),實(shí)現(xiàn)共贏.略.四.招商執(zhí)行策略(一)招商策略主動(dòng)出擊策略這是招商比較常見的策略之一.在立足本地市場(chǎng)的同城市,將一些具有市場(chǎng)知名度和號(hào)召力的品牌企業(yè)進(jìn)展邀請(qǐng)并進(jìn)展一對(duì)一的洽談,加強(qiáng)前期雙方的了解和溝通,為下一步與商家進(jìn)入實(shí)質(zhì)性奠定根底.掌握性策略各階段推出的優(yōu)待政策進(jìn)展名額掌握,制造緊急感;預(yù)見的調(diào)整和糾紛.以商招商、發(fā)揮頭羊效應(yīng)首先確定入場(chǎng)各行業(yè)和品牌大戶及有影響力之商戶,充分發(fā)揮大品牌、大商戶的帶動(dòng)效應(yīng),增加工程核心競(jìng)爭(zhēng)力,并奠定其他中小戶入場(chǎng)的信息.大戶“三優(yōu)”，小戶扶持大戶“三優(yōu)”政策：選鋪；優(yōu)待招商:賜予行業(yè)內(nèi)大戶和品牌企業(yè)賜予租金優(yōu)待；小物流企業(yè)，也利于整個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)。小戶扶持政策：引進(jìn)優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)賜予有進(jìn)展?jié)摿Φ闹行∥锪髌髽I(yè)；(二)租金策略招商政策任何興商業(yè)商場(chǎng)開業(yè)——興盛——到達(dá)合理的租金場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等的不同而有所差異。老商戶不愿支撐、商戶不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。為此，我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策，從三個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)展培育：的業(yè)態(tài)商家。1-2此局部政策已經(jīng)提交公司，望領(lǐng)導(dǎo)賜予批準(zhǔn)。我們不僅要把商戶招進(jìn)來(lái)，還要讓商戶“進(jìn)得來(lái)、有進(jìn)展、賺到錢”，市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)治理也是商戶格外關(guān)心的問(wèn)題，市場(chǎng)的經(jīng)對(duì)于培育市場(chǎng)期間，應(yīng)預(yù)留出肯定份額的資金，用于幫助進(jìn)場(chǎng)商戶進(jìn)展宣傳推廣，如有力量，可以組建一支隊(duì)伍，用于幫助進(jìn)場(chǎng)企業(yè)進(jìn)展業(yè)務(wù)拓展。租金價(jià)格策略樹立工程高端價(jià)值形象，低開高走，穩(wěn)步上升一般市場(chǎng)，通過(guò)高端價(jià)格樹立工程高端產(chǎn)業(yè)形象。但考慮到市場(chǎng)實(shí)際租金承受力量及對(duì)商戶養(yǎng)水放魚的經(jīng)營(yíng)政策，在商場(chǎng)培育期和其次年，招商過(guò)程中可以通過(guò)各種類活動(dòng)及折扣賜予商戶肯定租金優(yōu)待，使整個(gè)租金到達(dá)市場(chǎng)一般水平，通過(guò)高端形象、低端價(jià)格快速引爆市場(chǎng)，隨著市場(chǎng)關(guān)注度的提升，以及商戶的入駐率不斷提高，通過(guò)削減折扣穩(wěn)步提升租金價(jià)格。25/平米/15/平方/月招商優(yōu)待措施知名企業(yè)的進(jìn)入時(shí)整個(gè)工程的整體形象及對(duì)商家吸當(dāng)對(duì)主力客戶供給相對(duì)優(yōu)厚招商政策。租金條件優(yōu)待政策供給外墻體多媒體廣告位召開簽約聞公布優(yōu)先選鋪權(quán)〔在招商宣傳媒體上〕五、招商執(zhí)行〔一〕招商執(zhí)行打算12-20231招商前期市場(chǎng)調(diào)查及招商籌劃2、前期招商階段：20232-20234現(xiàn)場(chǎng)客戶反響狀況適當(dāng)調(diào)整招商策略3、開業(yè)籌備階段：20234業(yè)的預(yù)備工作，做最有力的廣告宣傳〔二〕招商執(zhí)行治理工程的總體營(yíng)銷戰(zhàn)略和工程定位建立了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的招商執(zhí)行流程，使得我們的招商工作可以有目的、有步驟地進(jìn)展。人員分組 按業(yè)態(tài)將招商團(tuán)隊(duì)分組發(fā)放資料給目標(biāo)客戶客戶資料收集聯(lián)系客戶看場(chǎng)地〔洽談〕 屢次反復(fù)聯(lián)系目標(biāo)客戶客戶填寫租賃意向書、租戶登記表工程組審核客戶認(rèn)租資格準(zhǔn)客戶簽署臨時(shí)租賃協(xié)議書，并交納誠(chéng)意金 為保證商鋪的順售，開業(yè)前如準(zhǔn)有意向購(gòu)置商鋪

將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為購(gòu)幫助客戶辦理營(yíng)業(yè)合同、稅務(wù)登記等事項(xiàng)安排客戶進(jìn)場(chǎng)裝修

市場(chǎng)順當(dāng)開業(yè)為便利招商工作的組織統(tǒng)籌與日后的客戶效勞治理 綜合物流園工程 綜合物流園工程工程經(jīng)理籌劃師招商經(jīng)理招招招招招招商商商商商商主主主主主主任任任任任任招商治理掌握招商分類分級(jí)等治理手段都是有效的方式。要有符合工程的目標(biāo)市場(chǎng)定位的公司。招商工程的風(fēng)險(xiǎn)掌握，對(duì)有意向的公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性行業(yè)商譽(yù)較好的公司作為合作伙伴，避開盲目招商帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)。招商工程的進(jìn)展掌握，工程籌備階段招商工作有別70%以上，市場(chǎng)才能順當(dāng)開張營(yíng)業(yè)。招商人員選用良好的心理素養(yǎng)崇高的事業(yè)心猛烈的責(zé)任感堅(jiān)韌堅(jiān)韌的意志力。意志品質(zhì)堅(jiān)強(qiáng)，穩(wěn)健持重的招商人員，才能去認(rèn)真抑制困難，并不為小恩小惠誘惑。理上處于對(duì)立狀態(tài)，消滅僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見.具備相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)、社交力量和語(yǔ)言表達(dá)力量招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商吸引力、說(shuō)服力和感染力。具有良好的現(xiàn)象推斷力量、敏捷應(yīng)變力量和局勢(shì)控制力量敏銳地抓住市場(chǎng)反響信息，把握客戶的心理，做出對(duì)項(xiàng)目招商有利的變化。招商人員應(yīng)在招商預(yù)備工作過(guò)程中，了解對(duì)方的招展實(shí)情、并在時(shí)間上、心理優(yōu)勢(shì)占據(jù)主動(dòng)權(quán)。較佳的團(tuán)隊(duì)精神分至每位招商人員，但各個(gè)功能區(qū)的招商成功與否影響道整體工程招商是否成功。5、招商人員培訓(xùn)到達(dá)學(xué)問(wèn)廣博、閱歷更豐富，能夠勝任招商工作。要建立招商人員培訓(xùn)的工作機(jī)制，既要全面規(guī)劃，三〕招商預(yù)備工作1.現(xiàn)場(chǎng)物資預(yù)備效果圖〔工程主體及分析剖面〕〔包括工程簡(jiǎn)介及格工程內(nèi)部構(gòu)造及功能圖〕招商單張vi(手提袋、便簽紙、水杯、小禮品等)招商細(xì)則〔商戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、條件極其他規(guī)章〕招商流程招商合同〔租賃意向書、托付書、登記