房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程摘要：隨著我國(guó)城市的進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最近幾年迅猛發(fā)展起來(lái)，正引起各方面的重視。文章依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要流程,概括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相關(guān)環(huán)節(jié)的主要工作,對(duì)房地產(chǎn)健康發(fā)展具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程銷(xiāo)售Abstract:Withtheprogressanddevelopmentofourcities,rapiddevelopmentofrealestateiscausingalltheattentioninrecentyears.Basedonthecurrentrealestatedevelopmentprocess,thearticlesummarizesthemainworkoftherelevantaspectsofrealestatedevelopmentprocess,whichhasastrongpracticalguidingsignificanceonhealthydevelopmentoftherealestate.Keywords:realestateprojectengineering??Sell一、土地獲得國(guó)家讓開(kāi)發(fā)商獲取土地使用權(quán)，那么國(guó)家以什么形式出讓土地呢？有三種出讓方式，分別是：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。拍賣(mài)又稱(chēng)競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。拍賣(mài)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序。屬于招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)方式的要依照《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》：建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利性的商品房開(kāi)發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂(lè)等用途的，必須通過(guò)市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書(shū)》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開(kāi)發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。土地使用權(quán)出讓根據(jù)土地的多少有不同的部門(mén)進(jìn)行辦理。房地管理部門(mén)負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線(xiàn)管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。1、招標(biāo)投標(biāo)的管理①、施工企業(yè)資質(zhì)管理建筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專(zhuān)項(xiàng)分包企業(yè)三類(lèi)。按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級(jí)；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級(jí)。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。②、工程建設(shè)管理。工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成，通過(guò)建設(shè)主管部門(mén)主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶(hù)可以住用程序的過(guò)程。本階段開(kāi)發(fā)商要完成的主要報(bào)批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向市計(jì)委申請(qǐng)列入年度施工計(jì)劃；同時(shí)，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向市建委提出申請(qǐng)開(kāi)工報(bào)告，填報(bào)建設(shè)開(kāi)發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)手續(xù)；到市建委申領(lǐng)建設(shè)工程開(kāi)工證。項(xiàng)目竣工后，及時(shí)報(bào)請(qǐng)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。2、申辦《施工許可證》①、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線(xiàn)路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬(wàn)元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。②、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：武漢市建筑工程施工許可證實(shí)行全市統(tǒng)一管理，其中：中心城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托市建設(shè)工程交易中心核發(fā)；兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)的建筑工程項(xiàng)目，其施工許可證委托該區(qū)建管部門(mén)核發(fā)，并接受市建設(shè)工程交易中心的監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查。③、辦理施工許可證三、工程建設(shè)階段工程建設(shè)階段的基本流程及工程建設(shè)階段的工期控制分析1、施工準(zhǔn)備階段；施工準(zhǔn)備階段需要完成的工作有：工用水、電及通訊線(xiàn)路接通，保證施工需要；⑵施工場(chǎng)地平整，達(dá)到施工條件；⑶施工通道疏通，滿(mǎn)足施工運(yùn)輸條件；⑷施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；⑸施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備變更后的土地使用證；⑹臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理；⑺施工許可批文及辦理開(kāi)工手續(xù)；⑻確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)；⑼組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底；⑽編制工程進(jìn)度計(jì)劃；2、地基處理地基處理可分為有地下室和無(wú)地下室兩種情況：⑴無(wú)地下室情況，根據(jù)建筑物不同和設(shè)計(jì)方案不同樁基有鉆孔灌注樁、預(yù)應(yīng)力混凝土管樁或方樁、水泥攪拌樁等形式，各種形式其施工周期不同，根據(jù)場(chǎng)地條件、施工機(jī)械、勞動(dòng)力情況進(jìn)行合理施工安排。⑵有地下室情況則會(huì)出現(xiàn)降水和基槽邊坡支護(hù)問(wèn)題；基槽邊坡支護(hù)，施工場(chǎng)地較為寬闊時(shí)可以采用放坡同時(shí)對(duì)邊坡土進(jìn)行固化的方式進(jìn)行支護(hù)，而在市區(qū)及周邊郊縣地區(qū)施工場(chǎng)地多為狹小空間，基槽邊坡支護(hù)則會(huì)通過(guò)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)及專(zhuān)家論證采用SW工法、地下連續(xù)墻等邊坡支護(hù)形式進(jìn)行支護(hù)，支護(hù)方案不同其工期將會(huì)不同。3、基礎(chǔ)及地下室施工；⑴無(wú)地下室時(shí)施工順序?yàn)椋合然A(chǔ)施工，后進(jìn)行基礎(chǔ)部分回填土，然后進(jìn)行給排水、暖氣、煤氣、強(qiáng)弱電溝、消防等管線(xiàn)地下部分預(yù)留預(yù)埋，最后進(jìn)行零層結(jié)構(gòu)施工。⑵有地下室施工時(shí)施工順序?yàn)椋合冗M(jìn)行墊層及底板防水施工，然后進(jìn)行基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)及地下室底板施工，其次進(jìn)行地下室墻體及零層板結(jié)構(gòu)施工，最后進(jìn)行地下室外墻防水及回填土施工。4、主體施工（含砌筑工程）；主體施工階段工序較為簡(jiǎn)單，一般混凝土結(jié)構(gòu)施工至4層時(shí)可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個(gè)月左右完成砌筑施工。主體結(jié)構(gòu)施工別墅（含洋房）和裙房結(jié)構(gòu)施工每層為12天。多層結(jié)構(gòu)施工每層為10天,小高層、高層和超高層標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)施工每層為7天。平屋面按10天考慮，如為斜屋面需增加12天。季節(jié)施工影響（含冬施、雨季、跨春節(jié)）：北京、天津、青島、西安、大連、太原和煙臺(tái)按照60天。建筑體形系數(shù)復(fù)雜建筑需在總工期基礎(chǔ)上增加5-10%。砌筑工程可在主體結(jié)構(gòu)施工4層時(shí)可考慮進(jìn)行砌筑工程插入砌筑施工，主體封頂后一個(gè)月左右完成砌筑施工。5、初裝修施工初裝修階段是工程施工中最為復(fù)雜、多工種并行施工、交叉作業(yè)最多的階段，此階段的施工工序的控制好壞直接影響到工程建設(shè)階段的整體工期。初裝修階段主要包括：抹灰工程、防水工程、門(mén)窗工程、屋面工程、內(nèi)檐涂飾、金屬構(gòu)件安裝、保溫工程、外檐涂飾、給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、燃?xì)夤芫€(xiàn)、消防系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、室外附屬工程等。各種建筑物不同，其各工序先后順序也不盡相同，其基本排序原則為：先濕后干、先內(nèi)后外、先隱蔽后面層。。6、配套工程施工室外配套工程一般順序?yàn)?，先深后淺、先主管后支管、先起點(diǎn)后末端的順序進(jìn)行施工。從主體落完外架即可插入進(jìn)行外配套管網(wǎng)施工，從外配套管網(wǎng)溝開(kāi)挖到全部回填土完成按照60天考慮，如施工周期跨雨季，可酌情考慮增加10%-15%的工期。7、園建工程施工園建工程一般順序?yàn)?，先硬后軟的順序施工。外配套管網(wǎng)回填土完成后即可插入園林景觀(guān)施工，視其復(fù)雜程度，按照30-60天考慮。8、精裝修施工精裝修的基本工序編排原則為：先大后小、先上后下、先里后外、先復(fù)雜后簡(jiǎn)單、先手工作業(yè)后工廠(chǎng)化安裝。室內(nèi)精裝修施工介入點(diǎn)原則：10層以下建筑外架落完，而11層以上建筑按外架落完前60天考慮。9、銷(xiāo)售案場(chǎng)及展示區(qū)施工銷(xiāo)售案場(chǎng)及展示區(qū)多為臨時(shí)性建筑，從設(shè)計(jì)完成全套施工圖并通過(guò)施工圖審查后即可安排實(shí)施，多為短平快的工程，在銷(xiāo)售產(chǎn)品公開(kāi)展示前完成即可。

四、項(xiàng)目銷(xiāo)售階段1、申辦《銷(xiāo)售許可證》商品房銷(xiāo)售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。商品房預(yù)售許可證一年一換。商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣(mài)光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買(mǎi)不誤。2、商品房銷(xiāo)售及按揭辦理2.1銷(xiāo)售前期準(zhǔn)備工作第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研第二階段：物業(yè)賣(mài)點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析第三階段：推廣主題的制定第四階段：各銷(xiāo)售期的廣告具體創(chuàng)意2.2銷(xiāo)售合同的簽訂。2.3按揭辦理。2.4抵押登記房地產(chǎn)抵押登記分三種類(lèi)型，其一是純土地使用權(quán)抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類(lèi)型抵押的，應(yīng)提交國(guó)有土地使用權(quán)證或房產(chǎn)證、土地估價(jià)報(bào)告或房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、抵押合同、借款合同、抵押申請(qǐng)表、抵押登記雙方法人代表證明或個(gè)人身份證明、土地登記委托書(shū)。屬在建工程或期房抵押的，還應(yīng)提交《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。五、交付使用階段

1、申請(qǐng)竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》；

2、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收；

3、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書(shū)》；

4、物業(yè)移交?？偨Y(jié)