2023年北京豪宅市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)最激烈

年北京豪宅市場(chǎng)分析：競(jìng)爭(zhēng)最激烈在業(yè)內(nèi)人士的驚詫、談?wù)摷盃?zhēng)議聲中，豪宅市場(chǎng)開頭走向幽深莫測(cè)的紅海，而北京樓市的新居市場(chǎng)或許已與首次置業(yè)的時(shí)代道別。2022年北京豪宅市場(chǎng)進(jìn)展現(xiàn)狀如何呢？下面來(lái)詳細(xì)分析一下。

從豪宅的潛在客戶來(lái)看，近年來(lái)，金融、互聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域快速進(jìn)展，產(chǎn)生了一批高收入人群。

2022年成交的住宅用地中能夠出產(chǎn)豪宅項(xiàng)目的多達(dá)23宗，其中至少10個(gè)項(xiàng)目有沖擊10萬(wàn)+的可能，估計(jì)2022年北京公寓豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量將有所增加，而頂豪項(xiàng)目所占比重也將進(jìn)一步加大。假如說(shuō)2022年是北京豪宅市場(chǎng)的元年，那么2022年將成為豪宅市場(chǎng)進(jìn)擊的一年。

“今年三萬(wàn)八，明年八萬(wàn)三。”這是位于北京南四環(huán)榴鄉(xiāng)橋板塊中冶·德賢公館項(xiàng)目于2022年底打出的一次促銷口號(hào)。

知情人士透露，該項(xiàng)目年前促銷推了一批單價(jià)最低3.8萬(wàn)元/平方米的房源，而2022年周邊中國(guó)金茂即將推出的項(xiàng)目入市價(jià)格可能在12-15萬(wàn)元/平方米。故而他們敢于做出這樣的口號(hào)。

隨著北京地價(jià)高漲，在售新盤價(jià)格正以亢奮的方式發(fā)揮著想象力。中原地產(chǎn)討論部統(tǒng)計(jì)顯示，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線。從市場(chǎng)成交看，五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2022年為800萬(wàn)，而在2022年前十余天簽約的五環(huán)內(nèi)商品住宅中，平均單套已達(dá)984萬(wàn)，進(jìn)入普遍豪宅階段。五環(huán)內(nèi)商品房成交均價(jià)從2022年開頭，進(jìn)入5萬(wàn)元/平方米時(shí)代，而在2022年伊始，成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了56452元/平方米。

“五環(huán)內(nèi)遍地是豪宅”

2022年9月30日，北京市住建委調(diào)整北京市享受稅收優(yōu)待政策一般住房平均交易價(jià)格。根據(jù)新標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米、總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元的房屋，即可認(rèn)定為“一般住宅”，享受稅收優(yōu)待政策；五環(huán)到六環(huán)一般住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外一般住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

該標(biāo)準(zhǔn)在以往的基礎(chǔ)上進(jìn)行了肯定程度的提高。更多最新豪宅行業(yè)分析信息請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022年推動(dòng)豪宅行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)專項(xiàng)調(diào)研報(bào)告》。

然而，中原地產(chǎn)討論部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著市場(chǎng)進(jìn)展，2022年被認(rèn)定為非一般住宅的比例越來(lái)越少。僅從房?jī)r(jià)角度看，（可能存在面積超過(guò)144平方米的）全市2022年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認(rèn)定為非一般住宅，占比達(dá)17.6%，而在2022年占比只有14%。其中五環(huán)內(nèi)變化最大：被認(rèn)定為非一般住宅的比例達(dá)到47.7%，2022年僅占比32.1%。其他環(huán)線的比例也有上漲，六環(huán)外被認(rèn)定為非一般住宅的比例達(dá)到8.9%。

五環(huán)已經(jīng)成為新居市場(chǎng)上北京高端物業(yè)的分界線。

值得留意的是，2022年成交總價(jià)在500-1000萬(wàn)改善性中高端住宅中，56.4%位于五環(huán)內(nèi)；而在2022年這一比例只有30%，五環(huán)外占比高達(dá)70%。北京的豪宅已經(jīng)開頭五環(huán)化：1000萬(wàn)以上的豪宅，也已經(jīng)開頭五環(huán)化。

地產(chǎn)分析師認(rèn)為，2022年北京土地成交額突破2000億，樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊達(dá)到26宗，地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)成為新常態(tài)；豪宅化成為另一新常態(tài)，這一年北京豪宅成交占比明顯增加，總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)、單價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的新建物業(yè)簽約均價(jià)創(chuàng)歷史紀(jì)錄。即使從商品住宅簽約總價(jià)看，單套平均也已經(jīng)達(dá)到370萬(wàn)。開發(fā)商如今出貨都比較謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格預(yù)期高。

房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，自2022年土地拍賣加入競(jìng)建自住房后，“面粉貴于面包”的高價(jià)地塊開頭頻頻消失，并且在2022年達(dá)到頂峰，土地市場(chǎng)“逢拍必火”，高價(jià)地漸漸向五環(huán)甚至六環(huán)擴(kuò)散，核心區(qū)域地塊成交價(jià)更是屢創(chuàng)新高。在此背景下，大量處于臨界價(jià)格點(diǎn)的普宅項(xiàng)目紛紛提升價(jià)格邁入公寓豪宅行列，基數(shù)增大也使豪宅市場(chǎng)成交消失快速增長(zhǎng)。另外，純新盤豪宅項(xiàng)目入市價(jià)格高聳，多個(gè)10萬(wàn)+頂豪項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)。進(jìn)入2022年，隨著2022年拿下的高價(jià)地開頭進(jìn)入市場(chǎng)，北京公寓豪宅市場(chǎng)頂豪化將更加明顯。

風(fēng)險(xiǎn)在加大

北京新居市場(chǎng)豪宅量增加并不意味著市場(chǎng)狀況就肯定好。

一家豪宅代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告知21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，豪宅市場(chǎng)分化嚴(yán)峻，代理都要很當(dāng)心，做不好就會(huì)賠。開發(fā)商普遍定的銷售目標(biāo)都比較高，完成壓力很大。如今開發(fā)商換人頻繁，合作方都難做。

該人士認(rèn)為，位于五環(huán)內(nèi)的豪宅銷售狀況相對(duì)樂(lè)觀，但五環(huán)外的一些高價(jià)地入市壓力就會(huì)很大。此外，北京南城新盤售價(jià)始終不高，但隨著地價(jià)高漲，地王項(xiàng)目入市壓力也不會(huì)小。

位于北京五環(huán)外東壩區(qū)域的一個(gè)項(xiàng)目曾于2022年11月19日公開亮相，至今尚未開盤。據(jù)相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目將來(lái)售價(jià)會(huì)在8-10萬(wàn)元/平方米，戶型面積為260-330萬(wàn)平方米兩個(gè)戶型，總價(jià)比較高。由于是地王項(xiàng)目，售價(jià)也是東壩區(qū)域和孫河區(qū)域最貴，再加上鄰近的孫河區(qū)域別墅產(chǎn)品特殊多，從而形成激烈競(jìng)爭(zhēng)。

2022年將是北京豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一年。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，將來(lái)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目將有60個(gè)；其中有35-40個(gè)項(xiàng)目在2022年已經(jīng)消失過(guò)單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的簽約，將來(lái)一年單價(jià)都將有可能超過(guò)10萬(wàn)元/平方米（其中個(gè)別已經(jīng)接近清盤，但最終的售價(jià)依舊超過(guò)10萬(wàn)元/平發(fā)米）。

張大偉測(cè)算，根據(jù)將來(lái)一年60個(gè)頂豪項(xiàng)目，預(yù)期入市每個(gè)項(xiàng)目50套左右計(jì)算，待售的項(xiàng)目頂豪數(shù)據(jù)將高達(dá)3000套。而北京歷史上一年賣出的單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的歷史最高紀(jì)錄只有260套，即使將樣本延長(zhǎng)到8萬(wàn)元/平方米簽約全部居住類也只有673套。也就是說(shuō)，2022年北京豪宅市場(chǎng)庫(kù)存即使樂(lè)觀，去化時(shí)間也需5-10年。

而北京豪宅成交依舊集中在少部分項(xiàng)目中。成交超過(guò)十套的頂豪項(xiàng)目依舊集中在盤古大觀、萬(wàn)柳書院、使館壹號(hào)院、西宸原著等。懋源·紅璽臺(tái)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，2022年上半年，該樓盤也曾推出310平方米的定制級(jí)平層，總價(jià)達(dá)到3000萬(wàn)元級(jí)別，單價(jià)約10萬(wàn)元/平方米。最終項(xiàng)目在2022年簽約總額為14億元，在北京豪宅市場(chǎng)上擠進(jìn)前十。他們認(rèn)為，在愈發(fā)激烈的北京豪宅市場(chǎng)上，一些老牌豪宅項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)反而凸顯。

對(duì)于一些純新盤豪宅，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，2022年最終一個(gè)月純新盤豪宅共有6個(gè)項(xiàng)目入市，這些項(xiàng)目前身多為近兩年的高價(jià)地塊，昂揚(yáng)的土地成本所帶來(lái)的資金壓力，使這些項(xiàng)目打造產(chǎn)品時(shí)間縮