房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本預(yù)算房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣舉行本金操縱房地產(chǎn)公司造價(jià)人員怎樣舉行本金操縱我這幾年一向在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司工作，中間也在事務(wù)所干過(guò)兩年，對(duì)開(kāi)發(fā)公司的本金操縱有自己的一套心得，現(xiàn)在我分多個(gè)階段舉行細(xì)致的分析。

1、可行性研究階段：一般處境下我們?cè)靸r(jià)人員參與可行性研究的處境不是好多，但是我認(rèn)為作為應(yīng)盡職責(zé)理應(yīng)提出一些有用的觀法，例如工程現(xiàn)場(chǎng)處境、七通一平處境、可能的地質(zhì)處境、冬雨季時(shí)間、工期等等，這些處境一般作可行性研究的人是不怎么細(xì)致考慮的，可是這些都會(huì)對(duì)工程造價(jià)產(chǎn)生影響，一旦你提出來(lái)不管人家采用與否，以后發(fā)生相關(guān)問(wèn)題你都會(huì)有打定，況且可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不成預(yù)見(jiàn)費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)；

我認(rèn)為此階段占本金操縱的5％2、設(shè)計(jì)階段：一般的書上都說(shuō)設(shè)計(jì)可以操縱工程造價(jià)的70％，可我分析認(rèn)為這根本是不成能的，第一設(shè)計(jì)單位不成能去作什么限額設(shè)計(jì)，他們?cè)O(shè)計(jì)的啟程點(diǎn)都是安好可職合理耐用，而儉約造價(jià)是次要的，換句話說(shuō)，創(chuàng)辦單位沒(méi)錢你還開(kāi)發(fā)什么房地產(chǎn)？其次即使創(chuàng)辦單位造價(jià)人員實(shí)力對(duì)比強(qiáng)，可以對(duì)圖紙快速做出反映，察覺(jué)超過(guò)限額好多，那么設(shè)計(jì)單位修改圖紙也需要一個(gè)心理承受過(guò)程和技術(shù)檢驗(yàn)過(guò)程，況且重新出一份圖紙需要時(shí)間，對(duì)創(chuàng)辦單位接下來(lái)的招標(biāo)監(jiān)理施工預(yù)售等等過(guò)程都會(huì)有所干擾，財(cái)務(wù)本金也會(huì)逐日提升，聰明的創(chuàng)辦單位才不會(huì)這么辦那，所以限額設(shè)計(jì)對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位來(lái)說(shuō)都是一句空話，倒不如踏踏實(shí)實(shí)的報(bào)告設(shè)計(jì)單位需要設(shè)計(jì)什么標(biāo)準(zhǔn)檔次來(lái)的實(shí)惠。另外根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際處境，造價(jià)人員可以提出新材料新工藝新技術(shù)的使用限制，創(chuàng)辦部04年出臺(tái)了218號(hào)文，明確了一些限制，大家不妨看看；

這個(gè)階段能操縱造價(jià)的比率至多5％。

3、審圖與設(shè)計(jì)的完善：國(guó)家已經(jīng)開(kāi)頭留神這個(gè)過(guò)程了，我見(jiàn)過(guò)安徽做的就對(duì)比好，江蘇根本是走過(guò)場(chǎng)，而遼寧正開(kāi)頭。由于大的設(shè)計(jì)院一般工作對(duì)比忙，建筑布局安裝設(shè)計(jì)人員不成能做到百分百切實(shí)的貫穿，甚至可能展現(xiàn)某些錯(cuò)誤，所以需要政府審圖機(jī)構(gòu)舉行可職的審查，審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙上一些錯(cuò)誤和疏漏會(huì)舉行修改和補(bǔ)充，這些都會(huì)作為圖紙的組成片面一起提交給創(chuàng)辦單位，創(chuàng)辦單位用它舉行招標(biāo)會(huì)裁減好多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、裁減一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，我們?cè)靸r(jià)人員要積極參與這個(gè)過(guò)程，即使不能參與也要對(duì)專家提出的觀法和建議把握領(lǐng)會(huì)，理清頭緒；

此階段占5％。

4、招標(biāo)文件與合同的編制：這個(gè)階段理應(yīng)是全體階段中最重要的，也是建筑工程本金操縱的源頭與核心。一份好的招標(biāo)文件會(huì)對(duì)以后全體過(guò)程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)處境、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)日工等等都理應(yīng)做出最明顯的說(shuō)明，另外對(duì)合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對(duì)甲供甲限甲指甲定材料要明確，對(duì)變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)或評(píng)杯評(píng)優(yōu)要合理，工期推算切實(shí)，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際等等。另外正常處境下我認(rèn)為不要搞大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以操縱，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。這個(gè)階段不多廢話，最少占本金操縱的20％。

5、施工單位的選擇與合同簽訂：對(duì)于一個(gè)工程工程來(lái)說(shuō)，工程質(zhì)量的好壞抉擇創(chuàng)辦單位的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣價(jià)、后續(xù)工程等等，所以選擇一個(gè)好的施工單位是很重要的，不要選擇什么“……縣施工公司”或“…….分公司”，而且要留神了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對(duì)于不入流的公司，確定要在準(zhǔn)入上機(jī)制做好文章，在資質(zhì)上確定要把好關(guān)，另外對(duì)其注冊(cè)資本、公司財(cái)務(wù)處境、優(yōu)質(zhì)指標(biāo)、同類型工程、技術(shù)人員、機(jī)械、市場(chǎng)地位口碑、管理處境等等都要做出細(xì)致限制，不能由于某某公司可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍，這樣作的后果大家都知道我也不用多說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)來(lái)說(shuō)，首選邀請(qǐng)招標(biāo)，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對(duì)對(duì)方都放心，一般處境下不要搞華而不實(shí)的公開(kāi)招標(biāo)；

合同形式采用那種都可以，不過(guò)其中風(fēng)險(xiǎn)范圍、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍等確定要寫領(lǐng)會(huì)；

此階段由于一般造價(jià)人員可操作的范圍對(duì)比狹窄，但影響巨大，所以占造價(jià)操縱的10％。

6、施工組織設(shè)計(jì)的審定：一般造價(jià)工程師不怎么提防施工組織設(shè)計(jì)或施工方案，根本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準(zhǔn)。可是在施工組織設(shè)計(jì)中施工單位會(huì)暗藏一些結(jié)算時(shí)可以索賠的東西，譬如馬鐙筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運(yùn)土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等，另外，假設(shè)施工組織設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或模范有沖突或沖突，一旦未詳查而批準(zhǔn)你可能就吃個(gè)啞巴虧了，這種事情可是屢見(jiàn)不鮮啊；

在施工各階段中投入的人員和機(jī)械是不是與施工組織設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致，假若施工方拖期交工，是否在人員和機(jī)械上打了匿伏？不過(guò)一般處境下施工方也夢(mèng)想早點(diǎn)把工程終止以緩解自身的財(cái)務(wù)壓力，所以只會(huì)多投入提前交工，不過(guò)這時(shí)你也要看看他采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計(jì)吻合，一般處境下假設(shè)施工組織設(shè)計(jì)中沒(méi)有寫明趕工措施，你務(wù)必要求他補(bǔ)充趕工方案。這個(gè)階段雖然操縱造價(jià)的方法對(duì)比難以把握，可是一旦出錯(cuò)，會(huì)使以后的結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計(jì)的審定，造價(jià)人員務(wù)必參與，由于他可操縱造價(jià)5％。

7、圖紙會(huì)審：一般由監(jiān)理方主持，創(chuàng)辦方施工方設(shè)計(jì)方一起坐下來(lái)，對(duì)圖紙上一些疏漏錯(cuò)誤沖突筆誤等等舉行核對(duì)并出正式文件，作為設(shè)計(jì)變更的一片面直接舉行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家舉行的，而圖紙會(huì)審是由概括實(shí)施人員舉行的，所以更具有實(shí)際意義。作為操縱理論的事前操縱，這個(gè)階段比限額設(shè)計(jì)實(shí)際多了，而且對(duì)造價(jià)人員來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要，一是可以修正審圖時(shí)未察覺(jué)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大扶助；

二是圖紙會(huì)審根本都是施工方提出的問(wèn)題，你也可以借此看看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重對(duì)付施工方提出的設(shè)計(jì)變更建議，很重要?。?/p>

由于在圖紙會(huì)審時(shí)施工方會(huì)提出一些對(duì)其施工有利的建議和變更，作為造價(jià)人員務(wù)必舉行判定是否對(duì)公司有好處，否那么造成的損失都是你的；

在圖紙會(huì)審中要留神一點(diǎn)：由于只是大家坐在一起研究出來(lái)的，時(shí)間精力都有限，所以務(wù)必讓設(shè)計(jì)方把圖紙會(huì)審拿回去留心計(jì)算后才可出正式文本，否那么之后再舉行變更就事倍功半了。此階段占5％。

8、分包：包括專業(yè)分包、專項(xiàng)分包、指定分包或甲分包、乙分包；

現(xiàn)在的工程幾乎沒(méi)有不分包的，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，高級(jí)裝飾、機(jī)電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無(wú)力承包等都會(huì)造成相應(yīng)分包，對(duì)于分包的管理務(wù)必嚴(yán)格把關(guān)，并且做好責(zé)任延續(xù)、合作施工、工期貫穿等等。對(duì)于在使用上會(huì)造成重大影響并經(jīng)常會(huì)展現(xiàn)問(wèn)題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦展現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)造成責(zé)任不清，我認(rèn)為這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標(biāo)、甲定價(jià)乙分包等形式，盡量把責(zé)任都回避到一家，就百利而無(wú)一害了。對(duì)于分包中合作費(fèi)問(wèn)題合同中確定要寫明顯，分清專業(yè)合作費(fèi)和專項(xiàng)合作費(fèi)計(jì)費(fèi)基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。分包確定要留神時(shí)間，例如你在主體施工快終止時(shí)才舉行外裝修分包的招標(biāo)，又寫標(biāo)書又評(píng)標(biāo)定標(biāo)，等到分包單位進(jìn)場(chǎng)了，主體可能已經(jīng)封頂十幾天了，外墻腳手架已落地，這時(shí)窩工損失機(jī)械停置工期拖延的錢你就拿吧，可能還要付腳手架租金而且還要重搭腳手架，所以好多分包工程務(wù)必作長(zhǎng)時(shí)間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序舉行。這個(gè)階段占10％。

9、設(shè)計(jì)優(yōu)化：根本就是甲方提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計(jì)變更的權(quán)力，設(shè)計(jì)方提出的設(shè)計(jì)變更多從技術(shù)上考慮。作為造價(jià)人員務(wù)必知道設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響程度，否那么就很難把握本金，他的根本原那么是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上合理、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不變，這幾條造價(jià)書中也有，大家可要記牢了。其中經(jīng)濟(jì)上合理是指在其他標(biāo)準(zhǔn)不變的處境下，儉約本金；

不過(guò)也可能有另外一種處境：即雖然增加本金，可是會(huì)提高房地產(chǎn)的售價(jià)、口碑、社會(huì)效益等潛在指標(biāo)，而且往往會(huì)提高很大，甚至達(dá)成新的層次。設(shè)計(jì)優(yōu)化的難點(diǎn)就是在于怎么把握這個(gè)量度，這就需要造價(jià)人員去分析了。這個(gè)階段占5％10、施工中增加造價(jià)片面的管理：包括對(duì)工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗(yàn)收資料等的管理，這片面造價(jià)人員都會(huì)，我只說(shuō)明其中一項(xiàng)，就是定額沒(méi)有的分片面項(xiàng)工程單價(jià)確實(shí)定要實(shí)時(shí)合理。這個(gè)階段占10％11、材料市場(chǎng)價(jià)格的掌管：一般建筑工程中材料占工程造價(jià)的60-70％，而且材料由于產(chǎn)地、運(yùn)輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時(shí)間、政策、天氣、時(shí)間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會(huì)造成價(jià)格差異很大，而且由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期一般短那么一年多那么數(shù)年，所以在開(kāi)發(fā)中會(huì)有材料價(jià)格波動(dòng)處境展現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價(jià)格變動(dòng)會(huì)更大，但是政府出臺(tái)的相應(yīng)建筑工程材料價(jià)格信息不但閉塞、材料品種不全、實(shí)效不實(shí)時(shí)，而且矛頭都是指向開(kāi)發(fā)單位有利于施工單位的，有的省實(shí)行材料價(jià)格指派員制度，就是到某特定時(shí)間，這些人打聽(tīng)市場(chǎng)行情之后匯報(bào)，然后根據(jù)匯報(bào)結(jié)果出價(jià)格信息，正確性時(shí)效性難以把握。造價(jià)人員不理應(yīng)完全相信政府的價(jià)格信息，而理應(yīng)做到：第一自己走訪市場(chǎng)，了解材料各個(gè)參數(shù)；

其次收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息，比較政府的價(jià)格信息找出差異；

第三深入工地詢問(wèn)小包工頭或工人，了解一些綜合單價(jià)或分解單價(jià)；

第四就是貨比三家不吃虧，多多聯(lián)系誠(chéng)信商家?？傊牧蟽r(jià)格的掌管是最煩瑣最花費(fèi)精力的工作，不過(guò)一旦你掌管了，對(duì)公司對(duì)自己都有極大好處，此階段占10％12、結(jié)算審計(jì)：結(jié)果的階段，即是施工單位結(jié)果的機(jī)遇也是創(chuàng)辦單位結(jié)果的努力。造價(jià)人員一般理應(yīng)秉承的原那么是：第一合同協(xié)議及造價(jià)變更資料的時(shí)效性（國(guó)家文件實(shí)效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍）、完備性（簽字蓋章等）；

其次沖突問(wèn)題解釋依次一致性（全體文件是否統(tǒng)一），即造價(jià)書上的九個(gè)依次；

第三事情的責(zé)任清理，假設(shè)由于施工方說(shuō)法模糊，一般是按最不利于施工方的解釋來(lái)處理；

第四熟諳模范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制執(zhí)行條文，防止施工方無(wú)中生有渾水摸魚；

第五分析總包分包、工藝標(biāo)準(zhǔn)等處境，防止施工方高估冒算；

第六依照造價(jià)書中的說(shuō)法一步步審核。這樣作根本保證你的結(jié)算完整并對(duì)比正確，一般差額在3％之內(nèi)就算合理，精度要求越高審計(jì)時(shí)間越長(zhǎng)花費(fèi)精力也越大。一般的開(kāi)發(fā)公司結(jié)果不會(huì)在結(jié)算上作對(duì)施工單位，而施工單位該掙的錢在結(jié)算前已經(jīng)掙到手了，這時(shí)也不會(huì)為了一點(diǎn)小錢斤斤計(jì)較，所以結(jié)算審計(jì)本著原那么去做，對(duì)雙方均有好處。這個(gè)階段由于處在結(jié)果，所以占比例為10％房產(chǎn)公司本金合約部的工作職責(zé)一、負(fù)責(zé)整個(gè)工程工程的業(yè)主合同管理工作，制定合同管理制度和工作程序，組織有關(guān)人員舉行合同管理業(yè)務(wù)學(xué)習(xí).二、對(duì)合同文件中的遺漏、錯(cuò)誤及含混不清等方面的問(wèn)題，提出處理觀法并報(bào)創(chuàng)辦辦審定.三、負(fù)責(zé)監(jiān)視合同的執(zhí)行，實(shí)時(shí)評(píng)價(jià)合同各方履約處境.四、負(fù)責(zé)審查總監(jiān)辦提交的工程變更片面工程量的增減、工程單價(jià)的調(diào)整、暫定金額的支付，提出處理觀法.五、負(fù)責(zé)審查總監(jiān)辦提交的有關(guān)工程延期、費(fèi)用索賠材料，并提出審查觀法.六、對(duì)合同爭(zhēng)議舉行調(diào)解，以公正的態(tài)度提出證據(jù)并作證.七、對(duì)監(jiān)理、承包人的違約行為舉行調(diào)查，搜集掌管有關(guān)處境，提出書面報(bào)告并通知或指點(diǎn)違約方采取措施加以校正，按合同對(duì)違約行為舉行處理.八、審查分包、轉(zhuǎn)讓和指定分包的有關(guān)事項(xiàng)，提出書面