商業(yè)物業(yè)租賃管理辦法

PAGEPAGE5商業(yè)物業(yè)租賃管理辦法第一章總則第一條為規(guī)范集團(tuán)商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，提高租賃經(jīng)營管理質(zhì)量，保證商業(yè)物業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營，特制定本辦法。第二條本辦法適用于集團(tuán)屬下商業(yè)物業(yè)的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)與管理活動。第三條集團(tuán)商業(yè)中心負(fù)責(zé)對集團(tuán)各項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的功能定位及經(jīng)營策劃的統(tǒng)籌管理，并對商業(yè)物業(yè)的招商租賃工作進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)及協(xié)調(diào)監(jiān)督。第四條地區(qū)公司營銷部主要負(fù)責(zé)各地區(qū)商業(yè)物業(yè)的具體租賃管理工作，包括市場調(diào)研、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)建議、租賃定價(jià)、宣傳推廣、招商洽談、合同簽約與備案、商家經(jīng)營維護(hù)、催收租金等工作。第二章招商準(zhǔn)備工作第五條商業(yè)物業(yè)達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)后，由工程部移交物業(yè)管理公司，營銷部作為鑒交人在移交文件上簽字，鑰匙由物業(yè)管理公司保管。第六條正式招商前，營銷部須向開發(fā)部、工程部等相關(guān)部門取得項(xiàng)目的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程報(bào)建審核書》、《竣工驗(yàn)收質(zhì)量認(rèn)定書》、《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》、《消防驗(yàn)收意見書》、《產(chǎn)權(quán)具結(jié)書》、《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》等相關(guān)證件；須向預(yù)決算部取得該商業(yè)的成本預(yù)（決）算及面積測算表；須向財(cái)務(wù)部明確該期未售商鋪的抵押情況，如有抵押則需取得相關(guān)業(yè)務(wù)銀行同意出租的承諾函。第七條營銷部須在正式招商前落實(shí)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及業(yè)態(tài)限制問題。未明確物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及規(guī)劃業(yè)態(tài)限制問題，或未達(dá)到政府要求的出租備案條件的，營銷部須請示地區(qū)公司董事長，經(jīng)同意后方可出租。第八條第九條營銷部須在正式招商前4個(gè)月對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)研、定位規(guī)劃、制定招商策略，并形成招商運(yùn)營報(bào)告。具體內(nèi)容要求包括：1、區(qū)城市場的經(jīng)濟(jì)狀況、城市規(guī)劃、商圈分布、消費(fèi)習(xí)慣分析；2、競爭商業(yè)物業(yè)或周邊可供參考商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析；3、項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅分析；4、項(xiàng)目的商業(yè)主題定位、消費(fèi)群定位、形象定位；5、項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能布局；6、項(xiàng)目的招商條件；7、項(xiàng)目階段性的招商執(zhí)行策略。招商運(yùn)營報(bào)告經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。第十條營銷部須在正式招商前2個(gè)月須制定招商宣傳推廣方案，經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。凡涉及有廣告發(fā)布媒體費(fèi)用的，須報(bào)集團(tuán)審批后方可執(zhí)行。第十一條營銷部須在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)物業(yè)的招商前工作計(jì)劃，經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。第十二條營銷部須在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)物業(yè)的租賃定價(jià)。租賃定價(jià)須按照集團(tuán)下發(fā)的《XX地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)租賃定價(jià)管理辦法》執(zhí)行。第十三條營銷部須在正式招商前2個(gè)月制定商業(yè)項(xiàng)目招商培訓(xùn)手冊及招商現(xiàn)場管理制度，經(jīng)地區(qū)公司董事長審批后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核。第十四條營銷部須在正式招商前15天將項(xiàng)目資料錄入明源租賃信息管理系統(tǒng)。第三章招商洽談及立項(xiàng)第十五條招商人員須對來訪、來電的商家須進(jìn)行來訪登記，并填寫《租賃來電來訪記錄表》，第十六條招商人員帶客看鋪時(shí)須向物業(yè)管理處做好鑰匙領(lǐng)取登記，看鋪后須及時(shí)歸還。第十七條對有入駐意向的商家，可先簽訂租賃意向書，進(jìn)行意向確認(rèn)。對重點(diǎn)主力商家或大型品牌商家，營銷部須與總工室、工程部、合同管理部、物業(yè)管理處等部門召開綜合協(xié)調(diào)會，以促成主力商家確定工程要求及租賃條件。第十八條在租賃過程中，有下列情況的，須進(jìn)行立項(xiàng)申請。1、合同總金額300萬元以上（不含300萬元）的，立項(xiàng)申請經(jīng)地區(qū)公司董事長審批同意后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核，報(bào)主管的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。2、洽談價(jià)格低于發(fā)文規(guī)定，但考慮到該商家對項(xiàng)目具有重大影響力的，立項(xiàng)報(bào)告經(jīng)地區(qū)公司董事長審批同意后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核，報(bào)主管的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。合同金額超過300萬元（不含300萬元）的，須報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。3、商業(yè)物業(yè)未進(jìn)行租賃定價(jià)，但須引入主力商家配合住宅銷售的，立項(xiàng)申請經(jīng)地區(qū)公司董事長審批同意后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核，報(bào)主管的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。合同金額超過300萬元以上（不含300萬元）的，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。出現(xiàn)上述情況，未經(jīng)立項(xiàng)審批同意的，不得與商家簽訂租賃合同。第四章合同簽署、審批及備案第十九條集團(tuán)商業(yè)中心向地區(qū)公司營銷部提供《租賃合同》及《租賃合同補(bǔ)充協(xié)議》范本。營銷部須在正式招商前2個(gè)月落實(shí)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一要求的租賃合同樣版，并修訂租賃合同補(bǔ)充協(xié)議。正式合同樣版經(jīng)地區(qū)公司合同管理部會簽，報(bào)地區(qū)公司董事長審批同意后，再報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。地區(qū)公司的租賃合同原則上須按經(jīng)審批同意的正式合同樣版執(zhí)行。第二十條招商人員須按正式合同樣版要求填寫合同內(nèi)容，交由客戶簽字，并要求客戶提交完整的合同資料及備案所需資料（如身份證復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照、護(hù)照、銀行帳號等）。第二十一條商家要求租賃合同有限制同業(yè)競爭或排它性條款的，招商人員須全面考慮，報(bào)地區(qū)公司董事長審批同意后方可執(zhí)行。第二十二條客戶簽訂合同后，招商人員須催客戶繳足合同保證金（相當(dāng)于2個(gè)月租金）并辦理合同的報(bào)批工作。第二十三條租賃合同的審批，按以下程序進(jìn)行：1、合同金額在300萬元以下(含300萬元)的，營銷部填寫《合同審批表》，經(jīng)地區(qū)公司合同管理部審核后，報(bào)董事長審批。2、合同金額在300萬元以上(不含300萬元)的，營銷部填寫《合同審批表》，經(jīng)地區(qū)公司合同管理部審核、董事長審批同意后，報(bào)集團(tuán)商業(yè)中心審核，報(bào)主管的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批，報(bào)集團(tuán)法律事務(wù)中心審批，報(bào)集團(tuán)董事局主席審批。第二十四條招商人員須于合同正式生效起3天內(nèi)，通知租戶繳納首月租金，并向租戶簽發(fā)《準(zhǔn)予收鋪通知書》，同時(shí)即日更新《商業(yè)物業(yè)租賃臺帳》。第二十五條營銷部須指定專員負(fù)責(zé)辦理租賃合同的備案工作。需辦理租賃登記備案的，由招商人員收集完整的客戶備案資料，交由專員辦理。第二十六條辦理備案的專職人員，須根據(jù)合同總金額計(jì)算租賃備案稅費(fèi)，向財(cái)務(wù)部申請資金，同承租方到物業(yè)所在當(dāng)?shù)氐淖赓U管理所辦理登記備案手續(xù)，備案完畢后負(fù)責(zé)到租賃管理所領(lǐng)取合同。第五章合同變更及終止第二十七條租賃合同期滿須按最新租賃條件續(xù)約，在同等租賃條件下，原租戶可優(yōu)先續(xù)簽。續(xù)租合同須重新辦理合同審批手續(xù)。第二十八條租賃合同期滿終止合同的，租戶須按約定日期交還商鋪，商鋪有改動的需按合同約定恢復(fù)。租戶將所有應(yīng)交租金及有關(guān)費(fèi)用結(jié)清后，方可將保證金退還，由招商人員負(fù)責(zé)協(xié)助原承租方辦理退保證金手續(xù)。第二十九條租戶中途退租、中途終止合同、由于欠租而終止合同，沒有特殊情況的，一律沒收保證金，不予退還。第三十條租賃合同的變更、續(xù)簽、終止、轉(zhuǎn)租，須及時(shí)錄入租賃信息管理系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)更新，并更新《商業(yè)物業(yè)租賃臺帳》。第六章經(jīng)營及管理第三十一條營銷部須做好租金催繳工作，每月與財(cái)務(wù)部核對租金的繳納情況。第三十二條租戶逾期15天仍未繳納租金的，營銷部須向租戶寄發(fā)《催繳租金通知書》進(jìn)行催收；逾期30天仍未繳納租金的，營銷第三十三條營銷部須于每月5日前，提供上月份《租金收取統(tǒng)計(jì)表》、《商業(yè)物業(yè)存量表》報(bào)地區(qū)公司董事長及集團(tuán)商業(yè)中心。第三十四條營銷部應(yīng)征詢租戶在租賃過程中碰到的問題，并盡力協(xié)助解決。每年應(yīng)至少組織一次租戶意見征詢活動，并形成意見報(bào)告，報(bào)地區(qū)公司董事長及集團(tuán)商業(yè)中心。第三十五條營銷部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況，創(chuàng)造條件，聯(lián)合經(jīng)營租戶，進(jìn)行經(jīng)營促銷活動，活躍商業(yè)經(jīng)營氣氛。對不守法經(jīng)營或不合格的租戶，營銷部應(yīng)進(jìn)行淘汰，合同期滿不得續(xù)租。第三十六條租戶收鋪時(shí)須與物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理合同，由物業(yè)管理處提供日常管理服務(wù)，辦理交鋪驗(yàn)收、裝修審核手續(xù)。第三十七條合同終止租戶在搬離時(shí)須與物業(yè)管理處聯(lián)系，物業(yè)管理人員須在場監(jiān)督搬離。須恢復(fù)商鋪原狀的，要監(jiān)督檢查。第三十八條營銷部及物業(yè)管理處應(yīng)保障租戶的正常經(jīng)營。不得為了便于管理或節(jié)省開支，而增設(shè)商鋪交通路障，或不按約定開啟中央空調(diào)，不開啟公關(guān)照明，減少保安，減少清潔等。第三十九條對已出租的商業(yè)物業(yè)，營銷部須每月檢查商鋪的使用情況，并形成檢查報(bào)告，對異常情況須立即告知物業(yè)管理處進(jìn)行整改處理，物業(yè)管理處應(yīng)做好商鋪日常出租使用的檢查監(jiān)管工作。第四十條對于空置狀態(tài)的商業(yè)物業(yè)，營銷部必須每月進(jìn)行不少于一次的檢查，并形成檢查報(bào)告，包括但不限于通氣、防潮、防曬、衛(wèi)生清潔、門窗等保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題必須立即通知物業(yè)管理處的工程部進(jìn)行維修，直至維修完畢，物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)作好日常的維護(hù)工作。第四十一條招商人員在招商過程中應(yīng)當(dāng)透明、公開，不得私下收取客戶額外進(jìn)場費(fèi)或其它費(fèi)用，不得收受客戶禮金或賄賂。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。第四十二條營銷部人員必須嚴(yán)守工作紀(jì)律，保守商業(yè)秘密，加強(qiáng)保密意識，不得向客戶泄漏與租賃活動無關(guān)的公司信息，不得向