遼寧蓋州某住宅房地產(chǎn)可行性報告

蓋州**項目可行性研究報告蓋州**房地產(chǎn)有限公司二00八年六月目錄項目背景

(一)

項目名稱：蓋州**(二)可行性研究報告的編制依據(jù)(三)周圍環(huán)境與設(shè)施

(四)項目SWOT分析

二、市場分析(一)蓋州市概況

(二)蓋州市房地產(chǎn)住宅市場分析

(三)主要競爭項目分析三、項目財務(wù)分析

（一）工程用地成本分析

（二）建筑成本分析（三）項目費(fèi)用分析

蓋州**項目可行性研究報告一項目背景

(一)

項目名稱：

蓋州**(二)可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》

（2）《蓋州市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》

（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(三)項目概況

1

）小區(qū)基地位于蓋州市西城區(qū)，蓋州市大清河北部，鄰蓋州市人民政府、蓋州市人民法院、蓋州市人民監(jiān)察院、蓋州市國家稅務(wù)局等機(jī)關(guān)600︿700M，西方向緊鄰正在建設(shè)的“萬豪·大景城”小區(qū)，西南方2000M左右有正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)。圍合區(qū)內(nèi)土地面積約40666平方米，該地塊屬蓋州市二類地段。

2

）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：

土地面積：61畝（40666平方米）

容積率：1.994開發(fā)周期：2至3年

土地價格：60萬元/畝（蓋州市國有土地使用權(quán)掛牌出讓價）

建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積：81108㎡

3

）周圍環(huán)境與設(shè)施

（1）步行約5分鐘可至蓋州市人民政府、蓋州市人民監(jiān)察院等國家機(jī)關(guān)。行約10分鐘可至蓋州市中心地段，金都大酒店及周圍商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

（2）西側(cè)為蓋州市正在施工的“萬豪·大景城”小區(qū)，西南方2000M左右為正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)（3）東側(cè)為成熟社區(qū)，東南側(cè)為蓋州市人民政府所在地。

（4）南向蓋州市大清河，是休閑娛樂的好地方。

（5）北面緊鄰蓋州二線路附近成熟社區(qū)。(四)項目SWOT分析

優(yōu)勢及機(jī)會

：

(1)

該項目地處蓋州市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是蓋州市最佳的居住區(qū)域。

(2)

蓋州近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。

(3)

西北側(cè)正在建設(shè)的“萬豪·大景城”小區(qū)和西南側(cè)正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū)的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。

(4)

該項目以毛地出讓，定價60萬元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。

(5)該項目規(guī)劃定位有高層住宅小區(qū)，我公司在其他城市開發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。

(6)

我公司與蓋州市的人民政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。

(7)

物業(yè)管理公司在蓋州市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補(bǔ)的性。

劣勢及威脅：(1)周圍新建小區(qū)較多,西北側(cè)有正在建設(shè)的“萬豪·大景城”小區(qū)和西南側(cè)有正在建設(shè)的“河畔花園”小區(qū),銷售市場的競爭性可能較大。(2)

外地資金的介入，有可能使得土地的轉(zhuǎn)讓費(fèi)的加高。

(3)

規(guī)劃中對于該地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(4)

高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(5)

周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。

二、市場分析

(一)蓋州市概況

東與岫巖縣、莊河市相鄰;南與大連市接壤;北臨營口市和大石橋市;西瀕遼東灣和營口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，西臨渤海，交通發(fā)達(dá)。蓋州市總面積2928平方千米?？?cè)丝?3萬人。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，有位于月牙灣南部九垅地鎮(zhèn)境內(nèi)仙人島森林公園，有位于蓋州市雙臺鎮(zhèn)的雙臺溫泉旅游度假區(qū)，有位于蓋州市萬福鎮(zhèn)的赤山風(fēng)景區(qū)，目前全市有林業(yè)用地面積297.8萬畝，森林覆蓋率達(dá)36.7%。蓋州市位于遼東半島西北部,地處沈大高速公路經(jīng)濟(jì)帶中部,是國家批準(zhǔn)的對外開放城市。獨(dú)具一市連三港（大連港、營口港、鲅魚圈港）之利。中長電氣化鐵路、哈大公路、沈大高速公路、莊林路縱貫全境，從蓋州驅(qū)車2小時，即可到達(dá)大連周水子和沈陽桃仙機(jī)場，區(qū)位十分優(yōu)越。總面積2928平方千米，轄21個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、6個辦事處?？?cè)丝?3萬人。有漢、滿、回、朝鮮、蒙古、壯等民族。項目所在區(qū)位于渤海遼東灣東岸，地理位置優(yōu)越，是蓋州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2928平方千米，人口73萬，轄6個街道、21個鎮(zhèn)。城區(qū)人口25萬，城區(qū)面積150平方千米(二)蓋州市房地產(chǎn)住宅市場分析

蓋州市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1993年至1997年為第一階段，以房屋傳統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1997年至2000年為第二階段，傳統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。2000年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以東城區(qū)小雨住宅新區(qū)開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是縣改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進(jìn)入有序發(fā)展時期。到目前為止，蓋州市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二OO七年，蓋州市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成6.7億元，投資增幅達(dá)15

%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資70%，占全市固定資產(chǎn)投資15.6%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。蓋州市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。

對今后市場的預(yù)測：

---—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2006年到2007年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從9360元上升到9840元。盡管去年房價漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。

——從投資角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為60%，年增幅達(dá)16%。

——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，中海四期工程95%以上購房戶均為業(yè)戶自己購房——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由23.3平方千米擴(kuò)展到150平方千米，城市人口由20萬人增加到25萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，蓋州市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

(三)主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：

項目套數(shù)

建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）

位置

萬豪·大景城一期94082520永安南路

河畔花園6805.8

2512永安南路

怡祥花苑9007.22480永安北路

華陽小區(qū)(小高層)8106.53000紅旗大街金苑小區(qū)25022485紅旗大街中海四期8707.42300(不按揭)聚華西路

三、項目財務(wù)分析

（一）工程用地成本分析

土地價格：600000元/畝，即為900元/平方米，小區(qū)容積率：1.994土地價格：452元/平方米（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案:小區(qū)內(nèi)設(shè)計12個多層住宅:為50M*12M*6層=43200M23個高層住宅:為53M*12M*17層(地下一層)=34344M2150個車庫:為3.6M*6.6M*150個=3564M2總計建筑面積:81108㎡占地面積：12672㎡建筑密度：22.39%

容積率：1.994建設(shè)成本估算

（一）、工程前期土地費(fèi)：

1、土地成本60萬元*61畝=3660萬元合計：3660萬元

（二）、工程前期配套費(fèi)1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：81108㎡*50元/㎡=405.54萬元

2、人防基金：配套建地下室

3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：81108*1.5=12.16萬元

4、墻改：81108*8=64.89萬元

5、白蟻防治費(fèi)：81108*2=16.22萬元

6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：81108*2=16.22萬元

7、施工圖審查：81108*1=8.11萬元

8、防雷審查：32436*1=3.24萬元

9、消防審查：

10、文物：0.5萬元

11、規(guī)劃設(shè)計：10萬元

12、建筑設(shè)計：81108*15=121.6萬元

13、地質(zhì)勘探：81108*2=16.22萬元

14、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*20=162.2萬元15、供熱管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*52=421.76萬元16、供電管網(wǎng)配套費(fèi)：81108*20=162.2萬元合計：1437.08萬元

（三）、

工程成本

A高層框架部分(3棟地下1層，地上17層)1、人工挖孔樁樁基：34334*100元/㎡=343.34萬元

2、地下室：1908*600元/㎡=114.48萬元

3、主體：34334*800=2746.72萬元

4、電梯：3棟*3*30萬元/棟=270萬元

5、室內(nèi)水、暖、電工程：34334*80=274.752萬元小計、3749.29萬元

(1092元/M2)B多層磚混部分(12棟地上6層)1、毛石基礎(chǔ)：43200*50元/㎡=216萬元

2、主體：43200*670=2894.4萬元

3、室內(nèi)水、暖、電工程：43200*80=345.6萬元小計、3456萬元(800元/M2)C車庫部分(3.6*6.6*150個=3564㎡)1、毛石基礎(chǔ)：3564*30元/㎡=10.69萬元

2、主體：3564*500=178.2萬元

3、室內(nèi)水、暖、電工程：3564*50=17.82萬元小計、206.71萬元(580元/M2)D小區(qū)配套費(fèi)用（43200+32436+3564=79200）1、室外水、暖、電管網(wǎng)工程：79200*50=396萬元

2、小區(qū)綠化、亮化、道路等室外工程：79200*60=475.2萬元

小計、871.2萬元

合計、8283.2萬元

監(jiān)理費(fèi)=合計*1%=8283.2萬元*1%82.83萬元

總成本

=(一)+(二)+(三)+監(jiān)理費(fèi)=3660+1437.08+8283.2+82.83=13,463.11萬元

（三）項目費(fèi)用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：

高層框架住宅2,800元/㎡

,地下室1,500元/㎡,多層磚混住宅2,400元/㎡

車庫50,000元/個

銷售收入

1、住宅2,800*32436+2,400*43200=194,500,8002、地下室及車庫50000*150+1500*1908=10,362,000銷售收入：=住宅+地下室及車庫=1