招拍掛制度對城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的影響

招拍掛制度對城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的影響摘要：隨著我國市場機制的日益完善，土地市場加快了改革的步伐，我國的國有土地尤其是經(jīng)營性土地供應(yīng)，逐漸進(jìn)入了以市場價格為核心的土地資源市場配置階段，土地招拍掛的市場交易規(guī)則在全國范圍內(nèi)也得到了建立。本文從我國現(xiàn)行的土地招拍掛制度入手，通過對招拍掛制度下我國增量土地市場集中度的分析，得出了招拍掛制度對城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響的重要因素。關(guān)鍵詞：招拍掛制度；城市房地產(chǎn)；市場結(jié)構(gòu)；影響因素1我國現(xiàn)行的土地招拍掛制度經(jīng)過二十多年的改革發(fā)展，我國的城市土地使用制已經(jīng)發(fā)展成了一種既能維護(hù)土地公有制，又能促進(jìn)商品經(jīng)濟(jì)運行的全新制度。在土地招拍掛制度實施之前，我國經(jīng)營性用地通常采用協(xié)議供地政策，指“市、縣人民政府土地行政主管部門代表土地所有者與土地使用者采用共同協(xié)商的方式出讓國有土地使用權(quán)”，經(jīng)過不斷發(fā)展，截止到目前為止，我國經(jīng)營性用地全部實行土地招拍掛供地政策。1.1土地招標(biāo)出讓方式顧名思義，通過招標(biāo)的方式進(jìn)行國有土地出讓是指政府土地行政管理部門招標(biāo)公告，邀請公民、法人及社會組織參與國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果來選定土地使用者的行為。該方式分為兩種形式：公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。其中，需要特別指出的是在采用公開招標(biāo)時，投標(biāo)單位不得少于三家，否則必須停止公開招標(biāo)。1.2土地拍賣出讓方式通常情況下，一些區(qū)位條件較好和交通便利的鬧市區(qū)都采用土地拍賣的出讓方式。該方式主要是由政府土地行政主管部門公開拍賣公告，競買人在指定的時間和地點進(jìn)行公開競價，根據(jù)競拍結(jié)果來選定土地使用者的行為。同樣的，如果競買人少于三人，拍賣也將終止。與其他拍賣原理一樣的是，土地拍賣中也遵循“價高者得”的原則。1.3土地掛牌出讓方式土地掛牌出讓方式源于廣東和江蘇等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地市場完善的地區(qū)，隨著該方式的日益完善在全國得到全面推行。土地掛牌出讓方式是指政府土地行政主管部門通過掛牌公告，將擬出讓宗地的條件在制定交易地點掛牌公布出來，接受競買者的出價并對價格進(jìn)行實時更新，截止到掛牌期限為止根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。這種方式主要適用于投資較大競爭較弱的經(jīng)營性土地。2招拍掛制度對市場結(jié)構(gòu)的影響分析與協(xié)議供地政策相比，土地招拍掛制度的市場透明度更強，競爭也越來越激烈，隨著競爭的加劇，成交價格與真實的市場價格也更加接近。作為土地價格上升的原因之一，土地招拍掛只是將真實的市場價格反映出來，根本原因則需要深入探討。2.1影響房地產(chǎn)市場價格的因素房價和地價是房地產(chǎn)開發(fā)中兩個必須關(guān)注的重要問題，要分析影響房地產(chǎn)市場價格的因素就必須對影響房價和地價的因素做深入的分析。2.1.1影響房價的因素第一，開發(fā)商的建設(shè)成本。建造房地產(chǎn)的成本是開發(fā)商出售地產(chǎn)時必須考慮的因素，通常是成本越高，投入越多，同等條件下房地產(chǎn)的價格也就越高。其中，土地成本是比較重要的一部分，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，土地成本在整個房地產(chǎn)總成本中所占的比重也不一樣。2.1.2消費者的收入水平消費者的收入水平是影響房價的直接因素，收入水平高了才能承受相對較高的房價。一般情況下，大中城市的人群收入水平比小城市要高，所以這些地區(qū)的房價也是相對較高的。2.1.3國家土地相關(guān)的宏觀調(diào)控我國實行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的制度，供地的數(shù)量和區(qū)位由政府進(jìn)行調(diào)控，而供地數(shù)量和區(qū)位對房地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模有很大影響，從而也影響了房價的高低。2.1.4金融杠桿的作用房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)關(guān)系密切，房地產(chǎn)開發(fā)商從事地產(chǎn)行業(yè)必須得到金融業(yè)的大力支持。政府通過信貸規(guī)模、貸款方式等金融措施可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格。2.2影響地價的因素2.2.1供給方對地價的影響在我國，政府不僅是土地的供應(yīng)方，也是土地所有者的代表，同時還是土地使用的管理者，這些造成土地供應(yīng)摻雜了一些非市場的因素。2.2.2供給土地數(shù)量對地價的影響物以稀為貴這個市場準(zhǔn)則對于土地市場來說依然適用，土地供給的數(shù)量對土地的價格有著重要的影響。為了控制土地供應(yīng)的數(shù)量，政府每年需要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來制定年度土地利用規(guī)劃。2.2.3土地成本對地價的影響政府采用熟地和凈地兩種形式供地，存量土地有老城區(qū)拆遷的問題，新增土地存在征地拆遷問題，為了收回成本，政府就會提高地價，供地的成本對地價也有著一定的影響。3土地招拍掛制度對土地市場影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析3.1土地招拍掛制度對市場結(jié)果的影響在土地招拍掛制度的影響下，愿意出價等于市場均衡價格的土地需求者獲得了土地，形成了均衡的土地交易量，而在協(xié)議供地政策下，協(xié)議價格低于市場均衡價格，造成了需求大于供給，相比來說協(xié)議價格導(dǎo)致了大量的土地短缺。而在市場經(jīng)濟(jì)條件下，參與者獲得的市場信息越充分，競爭也就越激烈，商品成交的價格才會更加接近市場價格。在土地招拍掛制度下，市場透明度更強，最后的交易價格才能準(zhǔn)確反應(yīng)真實的土地市值。3.2土地招拍掛制度對經(jīng)濟(jì)福利的影響在協(xié)議供地政策中無效率的協(xié)議價格造成一些本可以實現(xiàn)的土地交易終止，土地需求者和供給者失去了一部分交易的費用，從而造成了經(jīng)濟(jì)福利的無謂損失，而土地招拍掛制度下則不會出現(xiàn)這種情況。但是，另一方面協(xié)議供地政策條件下雖然總剩余有損失，但是消費者剩余卻是增加的，這就說明土地需求者的收益也會不斷增加，所以相對于招拍掛制度他們更愿意選擇協(xié)議供地政策。房地產(chǎn)開發(fā)商在協(xié)議供地政策中得到了更多的好處，但其代價卻是整個社會經(jīng)濟(jì)福利的損失。4結(jié)論通過對土地招拍掛制度對城市房地產(chǎn)影響的因素分析，我們可以得出結(jié)論，自2003年招拍掛制度實施以來，我國城市地產(chǎn)市場的壟斷程度不斷加強，招拍掛制度儼然成為了城市房地產(chǎn)市場的“政策性壁壘”。那么，為了使招拍掛制度真正發(fā)揮其優(yōu)勢，必須有良好的政治、法律環(huán)境和人文基礎(chǔ)，這樣才能適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的需求。參考文獻(xiàn)[1]萬磊.高房價下對招拍掛制度的若干建議[J].廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2011，27（01）：65～67，72.[2]李世蓉，馮小剛.土地出讓制度對房地產(chǎn)市場的影響分析――基于結(jié)構(gòu)―行為―績效分析范式[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2009（02）：144～148.[3]魏國平.土地出讓制度對住宅市場SCP的影響及建議[J].湖南工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2011，16（04）：44～47.[4]吳蕾.土地招拍掛制度對青島市地價與房價影響研究[D].西北農(nóng)林科技大學(xué)碩士學(xué)