實用參考地產(chǎn)無效成本管理工作指引

優(yōu)質(zhì)參考文檔無效成本管理工作指引目的與作用培養(yǎng)、提高全員成本意識；分析項目成本，找出成本構(gòu)成的有效和無效部分，形成合理目標(biāo)成本，實施無效成本管理與控制；歸納、匯總無效成本，分析無效成本產(chǎn)生的原因，促進(jìn)各部門專業(yè)能力和計劃能力的提高；尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據(jù)，對最終降低項目成本費(fèi)用提供參考；減少無效成本，降低項目成本費(fèi)用，以最少的經(jīng)濟(jì)消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效益。范圍覆蓋各類合同以及非合同性成本的分析，涉及設(shè)計、工程、營銷、財務(wù)、成本等各個業(yè)務(wù)口。定義無效成本：房地產(chǎn)項目實施過程中產(chǎn)生的對形成產(chǎn)品、提升價值、促進(jìn)營銷沒有作用，無法獲得客戶認(rèn)同和補(bǔ)償，屬于費(fèi)用浪費(fèi)的成本。有效成本：能形成有效產(chǎn)品或提升價值，對促進(jìn)營銷有積極作用的成本費(fèi)用。計算公式：有效成本二總成本-無效成本無效成本與有效成本的區(qū)分：有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補(bǔ)償，無效成本無法獲得補(bǔ)償。職責(zé)與分工各公司成本管理部負(fù)責(zé)對項目發(fā)生的成本進(jìn)行分析，明確無效成本產(chǎn)生的金額、原因，定期向公司領(lǐng)導(dǎo)層和相關(guān)部門、人員通報。公司各部門針對相關(guān)的無效成本及時進(jìn)行總結(jié)，以避免重復(fù)發(fā)生。各公司成本管理部有義務(wù)在日常工作中督促、提醒、并采取主動行為避免和減少無效成本的發(fā)生。無效成本管理工作的實施過程成本有效性管理理念的灌輸向公司管理層、各部門明確成本有效性管理的概念、目的、分類、優(yōu)點(diǎn)，獲得公司全體對成本有效性管理工作的支持。無效成本的分析對象以項目分期（例如：四季花城一期）為分析對象。無效成本的分類參見附件《項目無效成本分類》無效成本的總結(jié)與發(fā)布。優(yōu)質(zhì)參考文檔優(yōu)質(zhì)參考文檔1）通過對每單結(jié)算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進(jìn)行分析，提煉無效成本數(shù)據(jù)，建立無效成本檔案；（參見附件《無效成本分析表》）2）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報無效成本動態(tài)信息、做出比較;3）根據(jù)對無效成本產(chǎn)生原因的分析，提出工作改進(jìn)建議。4）合適時機(jī)，可提請公司領(lǐng)導(dǎo)層針對無效成本的發(fā)生變化情況進(jìn)行獎懲。5.4目標(biāo)成本制定中成本有效性的應(yīng)用制定目標(biāo)成本時，根據(jù)對前期無效成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)計分析，考慮通過努力導(dǎo)致無效成本減少的情況，以形成合理的目標(biāo)成本。5.5.無效成本的控制控制無效成本是降低項目成本直接有效的方法，有賴于公司各部門的共同參與。具體的措施包括：1）限額設(shè)計；2）設(shè)計方案優(yōu)化；3）加強(qiáng)施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設(shè)計變更；4）確定合理的施工技術(shù)方案（降低廢品率）；5）加強(qiáng)供應(yīng)商考察；6）加大集中采購力度；7）嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證制度；8）提高專業(yè)能力；9）加強(qiáng)部門間信息溝通。附件1: 一、 一需項目無贊本統(tǒng)計無效月無神本統(tǒng)計表 成本分類作業(yè)環(huán)節(jié)無效成本產(chǎn)生原因現(xiàn)象表現(xiàn)設(shè)計設(shè)計失誤對設(shè)計效果把握不準(zhǔn)①拆除和重建②后期加固與補(bǔ)強(qiáng)③資金浪費(fèi)④拆除與重建設(shè)計變更卜.達(dá)不及時材料、施工工藝選擇不當(dāng)多工序設(shè)計圖矛盾裝飾設(shè)計未結(jié)合建筑現(xiàn)狀設(shè)計保守經(jīng)濟(jì)性不合理招標(biāo)招標(biāo)策劃標(biāo)段劃分不合理，計劃性不足影響工期與質(zhì)量投標(biāo)單位選擇施工單位考察失誤，投標(biāo)競爭不充分中途變化，總價增加招標(biāo)文件編制合同條款有誤，經(jīng)濟(jì)標(biāo)編制出現(xiàn)失誤多承擔(dān)費(fèi)用評定標(biāo)評標(biāo)分析失誤中標(biāo)價格偏高優(yōu)質(zhì)參考文檔

優(yōu)質(zhì)參考文檔施工施工準(zhǔn)備使用周期短的高標(biāo)準(zhǔn)臨設(shè)施工節(jié)點(diǎn)計劃不合理拆除與重建延誤工期，增加成本施工過程施工安排失誤賠償與維修費(fèi)用工程質(zhì)量管理不善考慮不周，費(fèi)用大增非關(guān)鍵線路搶工費(fèi)效比不高合同執(zhí)行拆分合同工作內(nèi)容未及時簽訂補(bǔ)充合同總成本增加，卻無法從相應(yīng)單位扣回維修維修工作程序不到位維修時未及時通知責(zé)任單位，維修費(fèi)用無法落實銷售銷售承諾超出交樓標(biāo)準(zhǔn)的承諾為承諾付出大量成本展示資料有誤業(yè)主投訴引發(fā)賠償銷售過程改變房屋用途拆除與重建樣板房過早銷售重復(fù)建設(shè)信息溝通不暢信息失真，工作失誤預(yù)結(jié)算預(yù)算失誤合同價款失實導(dǎo)致費(fèi)用增加結(jié)算失誤結(jié)算價不符，工程款超付付款付款失誤工程款超付優(yōu)質(zhì)參考文檔

附件2：優(yōu)質(zhì)參考文檔附件2：無效成本分析表項目名稱:施工單位:結(jié)算總造價：￥其中工程指令造價：￥設(shè)計變更共計份設(shè)計變更率％工程簽證共計份工程簽證率％結(jié)算中無效成本共計：￥占結(jié)算造價的比例：%結(jié)算中有效成本共計：￥占結(jié)算造價的比例：%序號無效成本責(zé)任部門無效成本造價合計(萬兀)產(chǎn)生原因1設(shè)計部2項目部3營銷部4其