地役權(quán)的案例

地役權(quán)的案例【篇一：地役權(quán)的案例】下面是一道有關(guān)地役權(quán)的司法考試真題，希望對你有用：甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項是正確的？a.小區(qū)業(yè)主有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑b.甲公司有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑c?甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑d.甲公司和小區(qū)業(yè)主均無權(quán)請求乙公司拆除超過6米的建筑此題的正確答案為：a根據(jù)地役要的從屬性，《物權(quán)法》第一百四十七條建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。房屋出售后，新的所有權(quán)人取得地役權(quán)，有權(quán)向供役地人提出請求。雖然該地役權(quán)沒有登記，但是只是不能對抗第三人，而本案中對抗的是原來的相對人；而甲公司在轉(zhuǎn)讓全部小區(qū)房屋后，對需役地已不具有任何權(quán)利，喪失了地役權(quán)人的資格，因此無權(quán)向乙提出請求。所以a選項為正確答案。參考資料：司法考試真題、《物權(quán)法》【篇二：地役權(quán)的案例】問題的提出：a公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店b,a與b曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：b在20年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙a的旅客在酒店上眺望大海。為此，a每年向b支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，b因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給c.在與c訂立合同時，b未向c提及其與a的協(xié)議，c購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與a酒店相距約200米。a得知這一情況后，立即找b和c交涉，請求c停止興建旅館，遭到拒絕；a便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令c停止興建旅館，請求確認(rèn)b與c之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求b賠償損失。就上舉例而言，其所涉及的基本問題有四：1.c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權(quán)？2.a與b的合同屬于什么性質(zhì)？是否設(shè)定了地役權(quán)？3.b與c的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？4.a是否有權(quán)請求c停止興建旅館？為解決這些問題，首先要探究相鄰權(quán)與地役權(quán)的表現(xiàn)特征和成立條件，以及兩者適用范圍等問題。一、相鄰人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而在此關(guān)系中權(quán)利得以延伸的一方，即被認(rèn)為擁有相鄰權(quán)，易言之,相鄰權(quán)或使用權(quán)的延伸效力。一方相鄰權(quán)的行使，同時構(gòu)成對他方所有權(quán)或使用權(quán)的限制，故有臺灣學(xué)者將相鄰關(guān)系稱為私益上所有權(quán)之限制。這種限制的內(nèi)容在法律上都以例舉的形式一一明示，當(dāng)事人也只有在法律例舉的范圍內(nèi)承擔(dān)義務(wù)。法律規(guī)定這種以下幾個方面：第一，須在兩個或兩個以上的權(quán)利主體之間，相鄰關(guān)系的主體必須是不動產(chǎn)的所有人或使用人。第二，相鄰關(guān)系的發(fā)生必須以不動產(chǎn)的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產(chǎn)在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產(chǎn)之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產(chǎn)的利用與其他不動產(chǎn)相聯(lián)系。只要一方行使不動產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構(gòu)成毗鄰，產(chǎn)生法律規(guī)定的相鄰關(guān)系。第三，相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)所體現(xiàn)的財產(chǎn)利益和其他利益。這里的其他利益主要指不動產(chǎn)所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權(quán)利造成的損害。根據(jù)我國《》第83條和有關(guān)的司法解釋，我國現(xiàn)行法律確認(rèn)的相鄰關(guān)系包括以下內(nèi)容：（一）相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系；二）相鄰防險關(guān)系；（三）相鄰環(huán)境保護關(guān)系；（四）相鄰用水排水關(guān)系；（五）相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系；（六）相鄰財產(chǎn)改造、通風(fēng)、采光關(guān)系在了解相鄰權(quán)的構(gòu)成要件和所包含的內(nèi)容之后，我們對相鄰權(quán)應(yīng)有兩點根本認(rèn)識：第一，相鄰權(quán)關(guān)系只能發(fā)生在相鄰不動產(chǎn)主體之間，而不像其他物權(quán)那樣是對世權(quán)，可以產(chǎn)生對抗第三人的效力。第二，法設(shè)定的相鄰權(quán)關(guān)系多與不動產(chǎn)所有人或使用人的生產(chǎn)、生活及安全問題密切相關(guān)，并且有不可缺少的最基本意義，換言之,相鄰權(quán)是法律維護所有權(quán)或使用權(quán)這類基本物權(quán)的最低限度保障。二、地役權(quán)地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權(quán)有以下獨立的法律特征：（一）地役權(quán)是使用他人土地的獨立物權(quán)。地役權(quán)的客體是土地，并且該土地屬于他人所有或使用。由于地役權(quán)的內(nèi)容在于此土地供彼土地之役，因而地役權(quán)的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權(quán)不限于需役權(quán)所有人與供役權(quán)所有人的關(guān)系，供役地的地上權(quán)人、承租人、典權(quán)人等也應(yīng)受地役權(quán)的約束。這正體現(xiàn)了地役權(quán)為獨立物權(quán)的對世性。（二）地役權(quán)是為自己土地便利的權(quán)利。所謂土地的便利，應(yīng)注意兩個問題：1、不能以地役權(quán)人的個人便利作為地役權(quán)的內(nèi)容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬于地役權(quán)。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經(jīng)濟利益（如排灌）和精神利益（如眺望）兩類。（三）地役權(quán)是根據(jù)當(dāng)事人的自由協(xié)商約定而產(chǎn)生，不是法律上必須負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自然關(guān)于地役權(quán)的約定不得違反法律、及社會公序良俗。（四）地役權(quán)是有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權(quán)雖然是一種獨立的他物權(quán)，并非需役地所有權(quán)或使用權(quán)的擴張，但它仍應(yīng)當(dāng)與需役地分離而讓與。2、地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的，例如，不得以地役權(quán)出租或設(shè)置抵押。地役權(quán)的不可分性表明了它是一種不可分割的權(quán)利。即地役不得被分割成兩個以上的權(quán)利，也不得使其部分權(quán)利消滅。如果需役地被分割時其地役權(quán)各部分的利益繼續(xù)存在;如果供役地被分割時，地役權(quán)就其各部分權(quán)利依然存續(xù)。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權(quán)。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權(quán)，而該地役權(quán)，仍為各部分的利益而存續(xù)，甲乙各得行使其權(quán)利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對于甲乙的地役權(quán)仍須負(fù)擔(dān)。二、相鄰權(quán)與地役權(quán)的比較根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為相鄰權(quán)與地役權(quán)存在以下不同：（一）兩者權(quán)利性質(zhì)不同。相鄰權(quán)是根據(jù)法律直接規(guī)定而確定，是所有權(quán)的延伸。地役權(quán)則是依當(dāng)事人之間的設(shè)立地役權(quán)合同而發(fā)生,屬他物權(quán)范疇。（二）兩者適用的范圍不同。相鄰權(quán)適用的范圍既包括土地毗鄰關(guān)系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內(nèi)部區(qū)域的毗鄰關(guān)系。地役權(quán)只適用于土地之間的利用關(guān)系。（三）兩者的權(quán)利要求程度不同。相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，所反映的是不動產(chǎn)毗鄰關(guān)系中最基本的生活、生產(chǎn)、安全要求。地役權(quán)作為約定權(quán)利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權(quán)能上比相鄰權(quán)有較大擴展。（四）權(quán)利義務(wù)的主體范圍不同。相鄰權(quán)的權(quán)利、義務(wù)主體的都是特定的，只能在相鄰不動產(chǎn)主體之間產(chǎn)生，地役權(quán)是一個獨產(chǎn)的用益物權(quán)，具有物權(quán)對世性的特征，故其義務(wù)主體是不特定的。（五）兩者權(quán)利發(fā)生的前提條件不同。相鄰權(quán)必須以相互毗鄰的不動產(chǎn)為前提，地役權(quán)并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設(shè)定地役權(quán)。另外，相鄰權(quán)的行使一般是無償要求相鄰方履行義務(wù)，地役權(quán)的設(shè)定往往是有償?shù)摹＞C上所述，我們認(rèn)為相鄰權(quán)與地役權(quán)是兩個即有共性又有個性的民事權(quán)利。由于我們現(xiàn)行法律沒有規(guī)定的地役權(quán)，故在實踐中本屬地役權(quán)的問題往往被認(rèn)為是相鄰權(quán)問題。三、本案的分析我們運用相鄰權(quán)和地役權(quán)的有關(guān)原理對本案涉及的問題進(jìn)行分析。（一）c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權(quán)？我國有人認(rèn)為眺望妨害也屬于相鄰關(guān)系的內(nèi)容問題，相鄰權(quán)所涉及的都是當(dāng)事人最基本的法律必須維護的生活、生產(chǎn)或安全利益，如通風(fēng)、通行、用水等基本權(quán)利，也就是說如果沒有此項權(quán)利，可能導(dǎo)致當(dāng)事人利用不動產(chǎn)的障礙或?qū)ψ约旱幕救松頇?quán)利造成損害。對于眺望來說則不屬于當(dāng)事人生活、生產(chǎn)中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒有將眺望納入相鄰關(guān)系調(diào)整范圍。德國、我國臺灣地區(qū)民法也同樣如此認(rèn)為。在本案中，c興建五層樓的旅館相距a酒店有200米，故而也不會影響a酒店的通風(fēng)和采光問題。因此，c旅館的興建可能會影響a酒店旅客的眺望，但并不構(gòu)成對a酒店相鄰權(quán)的侵犯。（二）a與b的協(xié)議屬于什么性質(zhì)？由于在現(xiàn)實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關(guān)系問題，常常需要進(jìn)行協(xié)商，我國法律并不排斥協(xié)商的相鄰關(guān)系內(nèi)容，如相鄰兩方對共墻的維護協(xié)議等，但應(yīng)明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協(xié)議的內(nèi)容不得違背相鄰權(quán)的基本內(nèi)涵。因此，這種協(xié)議仍然是依法產(chǎn)生而不是單純依當(dāng)事人的意志產(chǎn)生。如果當(dāng)事人純粹根據(jù)相互的協(xié)議而設(shè)定的以土地為基礎(chǔ)的提供便利的權(quán)利義務(wù)，那么此協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利則應(yīng)該是地役權(quán)。在本案中，根據(jù)我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內(nèi)容之一，因此，我們可以確定a與b之間不是相鄰關(guān)系。但是，他們的協(xié)議設(shè)定地役權(quán)了嗎？答案也是否定的，因為地役權(quán)是一種獨立的物權(quán)，這種權(quán)利的設(shè)定根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)以登記為要件，即只能經(jīng)過登記，地役權(quán)才能算成立。a與b的協(xié)議雖存在設(shè)立地役權(quán)的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設(shè)立地役權(quán)。（三）b與c的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效？a與b之間雖然訂立了旨在高定地役權(quán)的合同，該合同并對b處分商店的權(quán)利作出限制，即規(guī)定b

在20年內(nèi)不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是a與b之間的合同義務(wù)問題，而且此合同責(zé)任從根本上來說并未改善b商店的歸屬問題，即b對商店仍享有所有權(quán)，因此，b仍有權(quán)向c轉(zhuǎn)讓其商店。（四）a是否有權(quán)請求c停止興建五層樓的旅館？如前所述，地役權(quán)只有在登記后才能成立，從具有公示作用，產(chǎn)生對抗第三人的效力。本案中，a與b協(xié)議中是有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容，但因未登記，只成就了a對b的債權(quán)，而沒有成就a對b土地的物權(quán)地役權(quán)。所以，它不可能對第三人c產(chǎn)生拘束力。a可以基于b違反合同約定出賣商店而導(dǎo)致合同中a的利益（眺望權(quán)）將受到損害，請求b承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求第三人c停止興建旅館，也就是說，a無權(quán)以其與b訂立的合同中取得的權(quán)利對抗c.四、建立我國地役權(quán)制度的意義從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權(quán)與地役權(quán)在理論和實踐意義上的差別。由于我國并沒有地役權(quán)制度，當(dāng)事人對他人土地的利用不能得到相應(yīng)的保障，也導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權(quán)制度對物權(quán)制度有著積極的社會將內(nèi)容明文規(guī)定下來,也起到了公示的目的，建立完善的地役權(quán)制使人們知道在哪些情與經(jīng)濟意義。（一）建立完善的地役權(quán)制度,符合定主義的原則，有利于當(dāng)事人進(jìn)行選擇,以維護交易安全和保護第三人的利益。（二）度，也利于人們將地役權(quán)與相鄰權(quán)區(qū)分開來,形下不必取得毗鄰人的同意而當(dāng)然地利用毗鄰人的不動產(chǎn)，而在哪些情形下則必須征得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設(shè)定地役權(quán)，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發(fā)生。（三）地役權(quán)制度有利于鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護；并且設(shè)立地投權(quán)往往都是有償?shù)?，因此，地役?quán)的設(shè)立有益于提高土地的利用價值和促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。將內(nèi)容明文規(guī)定下來,也起到了公示的目的，建立完善的地役權(quán)制使人們知道在哪些情地役權(quán)案例從一起眺望權(quán)案例談地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別原告：張某，男，墾利縣人。被告：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“房產(chǎn)公司”），駐墾利縣城。張某因需購置住宅用房，于2006年10月份某日，到“房產(chǎn)公司”開發(fā)的某住宅花園相看住宅樓房。其間，張某看中了位于花園大門后第一排的一棟住宅，該房位于一樓最東頭，東鄰花園中心路，門前就是寬敞的花園大門。尤為重要也是張某最為看中的是，宣傳圖片及小區(qū)模型顯示該房前面的大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑物，住進(jìn)去以后,在房間里就可以自由欣賞街前的景色。張某向售樓人員說明了自己的真實意思，售樓人員也向其保證將來也不會增添新的建筑設(shè)施,為了這一點張某接受了相對價格不菲的條件，簽訂了購房協(xié)議，交付了首期房款。2007年9月，張某交足房款住進(jìn)去不久，發(fā)現(xiàn)“房產(chǎn)公司”在花園大門處搭起了腳手架，經(jīng)了解得知，是要在大門內(nèi)側(cè)增建二層樓高的門樓。這樣一來，就擋住了張某欣賞街前美景的視線，也有違他購買此房的初衷。張某找到“房產(chǎn)公司”要求停止施工,“房產(chǎn)公司”認(rèn)為在自己開發(fā)的小區(qū)內(nèi)按照變更后的設(shè)計方案搞建設(shè)，與張某無關(guān)，張某無權(quán)阻攔其施工。雙方相持不下，張某起訴到法院，要求“房產(chǎn)公司”停止施工，并支付違約金3.5萬元。爭議對于本案的處理，存有三種不同的意見：第一種意見認(rèn)為，被告在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造花園大門，既沒有妨礙原告權(quán)利的行使，也沒有對原告構(gòu)成侵權(quán)，與原告無關(guān)，原告的訴訟請求應(yīng)當(dāng)駁回。第二種意見認(rèn)為，原、被告之間屬于相鄰關(guān)系，被告擅自增建門樓的行為侵犯了原告向前方眺望的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)的責(zé)任。第三種意見認(rèn)為，原、被告之間通過合同的形式為原告設(shè)定的是一種他物權(quán)一地役權(quán)，被告違背合同約定，侵犯了原告所享有的地役權(quán)，原告除去能夠要求被告承擔(dān)違約責(zé)任之外，還有權(quán)要求被告承擔(dān)停止侵權(quán)的物權(quán)侵權(quán)責(zé)任。評析本案原告張某在與“房產(chǎn)公司”簽訂房屋買賣合同時，向“房產(chǎn)公司”表示，自己之所以購買該處樓房，一個重要的原因就是看中宣傳圖片及小區(qū)模型顯示這棟樓房雖然位于一層，但卻是在花園大門后的第一排，花園大門內(nèi)側(cè)沒有任何建筑設(shè)施，非常寬敞，有利于自己欣賞門前美景，也正因為如此，自己才接受了這個位置和這個價格。“房產(chǎn)公司”知悉張某的這個意思后，也表示以后不會在該房前增添其他建筑設(shè)施。因此說，被告出示的宣傳圖片、小區(qū)模型以及原告的購買意圖和被告的承諾都是該樓房買賣合同的內(nèi)容，并已經(jīng)生效，雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。也就是說，原、被告雙方通過商品房購買合同約定，原告所購樓房前的土地使用權(quán)雖然屬于被告，但被告卻不得擅自在此增建其他建筑設(shè)施而影響原告向前眺望。如今，被告擅自加蓋建筑設(shè)施，違背合同的約定，對原、被告設(shè)定的原告張某所享有的“眺望權(quán)”造成了損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止損害地役權(quán)的違約責(zé)任。此案中的“眺望權(quán)”是地役權(quán)的一種具體形式。地役權(quán)是指土地權(quán)利人為了自己使用土地的方便或者土地利用價值的提高，通過約定而得以利用他人土地的一種定限物權(quán)。在我國，地役權(quán)是《物權(quán)法》所創(chuàng)設(shè)的法律制度，在此之前沒有關(guān)于地役權(quán)的法律規(guī)定。我國《物權(quán)法》第一百五十六條第一款規(guī)定：“地役權(quán)人有權(quán)依照合同約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的不動產(chǎn)的效益?！钡匾蹤?quán)中的“役”就是使用的意思，如通行他人土地、由他人土地引水、禁止他人在其土地上建筑一定的建筑物等。地役權(quán)所涉及的兩塊土地中，需要役使他人土地的地塊稱為需役地，供他人役使的地塊則稱為供役地。需役地的所有權(quán)人或者使用權(quán)人成為地役權(quán)人，地役權(quán)對他來說是一種權(quán)利；供役地的所有權(quán)人或者使用權(quán)人成為地役人，對他來說，地役權(quán)則是一種負(fù)擔(dān)或義務(wù)。在本案中，張某是地役權(quán)人，“房產(chǎn)公司”則是地役人。地役權(quán)是用益物權(quán)的一種，具有以下法律特征：（1）地役權(quán)是對他人所有或者使用的土地加以利用的用益物權(quán)，因此權(quán)利主體既可以是土地所有人，也可以是土地的使用人。我國《物權(quán)法》規(guī)定的地役權(quán)是以用益物權(quán)的形式出現(xiàn)的。由于我國的土地實行的是國家所有或者集體所有的形式，用益物權(quán)大都用于調(diào)整土地使用權(quán)人之間的關(guān)系，地役權(quán)也是如此。因此，在使用權(quán)人不同而所有權(quán)人一致的兩塊土地上仍有設(shè)立地役權(quán)的必要。在我國，地役權(quán)人既包括土地所有權(quán)人，也包括土地承包經(jīng)營權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人、宅基地使用權(quán)人。（2）地役權(quán)的客體通常是土地。我國的地役權(quán)客體不包括建筑物。當(dāng)然并不一定是一塊完整的土地，可以是一塊土地中的一部分。（3）地役權(quán)是權(quán)利人為了對自己所有或使用的土地上的慣常效用之上的便利而設(shè)定的用益物權(quán)，如從他人土地通行、引水、取材、限制他人在其土地上添建建筑物等。這里所謂的“便利，，并不限于經(jīng)濟上或者財產(chǎn)價值上的方便利益，具有精神上或者感情上的利益也包括在內(nèi)，如眺望地役權(quán)。（4）地役權(quán)是依照雙方當(dāng)事人的合同而設(shè)定的一方當(dāng)事人使用對方當(dāng)事人土地的權(quán)利。由于地役權(quán)的內(nèi)容超出了需役地的正常利用價值，提高了需役地的效益，從而對供役地所有權(quán)或使用權(quán)作出額外的限制，因此需要通過雙方當(dāng)事人的約定對兩塊土地的利用作出調(diào)節(jié)。相鄰關(guān)系與地役權(quán)的區(qū)別。.對他人土地的利用程度不同相鄰關(guān)系中，提供便利的目的僅僅局限于對方生產(chǎn)、生活的必需，沒有這種便利的提供，土地所有權(quán)或者使用權(quán)就無法正常利用，是對土地利用關(guān)系最低限度的調(diào)節(jié)；而地役權(quán)法律制度不再是為滿足對他人土地最低限度的利用，而是在實現(xiàn)需役地慣常效用的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步額外提高需役地的利用價值，沒有供役地提供便利，需役地的權(quán)利也能夠得到實現(xiàn)，只不過是不能實現(xiàn)需役地效益的增加，而且這個效益的增加是以增加供役地的負(fù)擔(dān)為對價的。.設(shè)立的淵源不同相鄰關(guān)系是依照法律規(guī)定而設(shè)立的，其本身不是一項獨立的民事權(quán)利，而是屬于所有權(quán)的內(nèi)容。因此，相鄰權(quán)行使的條件、方式、范圍等都是法定的，不能依照當(dāng)事人的意思而定。地役權(quán)是依照當(dāng)事人之間的約定而設(shè)立的獨立的用益物權(quán)。因此，地役權(quán)的行使范圍、方式等都是由當(dāng)事人協(xié)商確定。.對土地位置要求不同無論是相鄰權(quán)還是地役權(quán)，都涉及兩塊土地，但二者對這兩塊土地的位置關(guān)系要求是不同的。在相鄰權(quán)中，是以兩塊土地相鄰為前提的，因此，兩塊位置上緊密相鄰的土地才有可能產(chǎn)生相鄰權(quán)關(guān)系。而在地役權(quán)中的兩塊土地并不一定緊密相連，中間即使有第三人土地的兩塊土地之間也有可能產(chǎn)生地役權(quán)關(guān)系。.經(jīng)濟效益不同相鄰權(quán)是一種法定權(quán)利，是基于所有權(quán)價值實現(xiàn)而產(chǎn)生的最為基本的、最低限度的要求關(guān)系，是維持所有權(quán)的本質(zhì)而所必需的，是所有權(quán)的延伸，本質(zhì)上仍屬所有權(quán)，具有效力，通常情況下，權(quán)利人無需支付對價，都是無償?shù)?。地役?quán)是否有償依賴于當(dāng)事人的約定。需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)在正常行使的情況下，為了增加其利用價值而設(shè)立地役權(quán)，地役權(quán)人支付一定的對價也符合效益原則，因此，地役權(quán)一般是有償?shù)模灿信懦?dāng)事人之間出于對感情或者其他因素的考慮，而約定為無償?？傊欠裼袃斢僧?dāng)事人自由選擇。.法律效力不同由于相鄰權(quán)本質(zhì)上仍然是所有權(quán)，其依附于土地本身，因此相鄰權(quán)因土地的存在而固定地、長久地存在下去，而且對世人都有天然的對抗性。而地役權(quán)的設(shè)立源自于當(dāng)事人約定，根據(jù)合同的相對性原理，其效力僅在相對人之間產(chǎn)生。其是否能夠?qū)ι鐣系钠渌黧w產(chǎn)生約束力，依賴于當(dāng)事人是否以登記的方式將地役權(quán)的相關(guān)事項公之于眾，只有登記的地役權(quán)才能夠產(chǎn)生對抗第三人的效力。而登記與否取決于當(dāng)事人的意思。本案中，被告增添建筑設(shè)施的行為，并沒有為原告行使其不動產(chǎn)使用權(quán)造成障礙，其所要行使的“眺望權(quán)”不屬于不動產(chǎn)間最低限度的范圍，也就是說并非實現(xiàn)其不動產(chǎn)權(quán)的必須，而是為了促使原告在實現(xiàn)最低限度的不動產(chǎn)之上，為了進(jìn)一步提高其不動產(chǎn)的利用價值,而通過合同的形式約束被告行使其不動產(chǎn)權(quán)。因此，本案中原告所主張和享有的眺望權(quán)是地役權(quán)，而并非相鄰權(quán)，被告違背約定擅自在其大門內(nèi)側(cè)增添建筑設(shè)施，損害了原告的地役權(quán)，原告可以直接提起地役權(quán)受損害的請求。問題的提出：a公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店b，a與b曾于1994年5月訂立一項書面合同，約定：b在20年內(nèi)不得抗拒除該商店并興建高層建筑，以阻礙a的旅客在酒店上眺望大海。為此，a每年向b支付10萬，以作為補償。合同生效后1年，b因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給c。在與c訂立合同時，b未向c提及其與a的協(xié)議，c購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與a酒店相距約200米。a得知這一情況后，立即找b和c交涉，請求c停止興建旅館，遭到拒絕；a便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令c停止興建旅館，請求確認(rèn)b與c之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求b賠償損失。就上舉例而言，其所涉及的基本法律問題有四：1.c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權(quán)?2.a與b的合同屬于什么性質(zhì)？是否設(shè)定了地役權(quán)？3?b與c的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?4.a是否有權(quán)請求c停止興建旅館?為解決這些問題，首先要探究相鄰權(quán)與地役權(quán)的表現(xiàn)特征和成立條件，以及兩者適用范圍等問題。一、相鄰人或使用人，在行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時，因行使權(quán)利的延伸或限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。而在此關(guān)系中權(quán)利得以延伸的一方，即被認(rèn)為擁有相鄰權(quán)，易言之，相鄰權(quán)或使用權(quán)的延伸效力。一方相鄰權(quán)的行使，同時構(gòu)成對他方所有權(quán)或使用權(quán)的限制，故有臺灣學(xué)者將相鄰關(guān)系稱為“私益上所有權(quán)之限制”。這種限制的內(nèi)容在法律上都以例舉的形式一一明示，當(dāng)事人也只有在法律例舉的范圍內(nèi)承擔(dān)義務(wù)。法律規(guī)定這種以下幾個方面：第一,須在兩個或兩個以上的權(quán)利主體之間，相鄰關(guān)系的主體必須是不動產(chǎn)的所有人或使用人。第二，相鄰關(guān)系的發(fā)生必須以不動產(chǎn)的互相毗鄰為前提。所謂毗鄰，主要是指不動產(chǎn)在地理位置上相鄰，包括兩種情況：一種是不動產(chǎn)之間相連接，另一種是某種自然條件下，對不動產(chǎn)的利用與其他不動產(chǎn)相聯(lián)系?！爸灰环叫惺共粍赢a(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)影響到另一方的利益或必須對對方提供某種方便，均構(gòu)成毗鄰，產(chǎn)生法律規(guī)定的相鄰關(guān)系。”第三，相鄰關(guān)系的客體是行使不動產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)所體現(xiàn)的財產(chǎn)利益和其他利益。這里的“其他利益”主要指不動產(chǎn)所有人或使用人的人身利益，如相鄰人在排放廢水，廢氣、廢渣時可能對他人人身權(quán)利造成的損害。根據(jù)我國《民法通則》第83條和有關(guān)的司法解釋，我國現(xiàn)行法律確認(rèn)的相鄰關(guān)系包括以下內(nèi)容：（一）相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系；二）相鄰防險關(guān)系；（三）相鄰環(huán)境保護關(guān)系；（四）相鄰用水排水關(guān)系；（五）相鄰?fù)恋赝ㄐ嘘P(guān)系；（六）相鄰財產(chǎn)改造、通風(fēng)、采光關(guān)系在了解相鄰權(quán)的構(gòu)成要件和所包含的內(nèi)容之后，我們對相鄰權(quán)應(yīng)有兩點根本認(rèn)識：第一，相鄰權(quán)關(guān)系只能發(fā)生在相鄰不動產(chǎn)主體之間，而不像其他物權(quán)那樣是對世權(quán),可以產(chǎn)生對抗第三人的效力。第二，法律所設(shè)定的相鄰權(quán)關(guān)系多與不動產(chǎn)所有人或使用人的生產(chǎn)、生活及安全問題密切相關(guān)，并且有不可缺少的最基本意義，換言之,相鄰權(quán)是法律維護所有權(quán)或使用權(quán)這類基本物權(quán)的最低限度保障。二、地役權(quán)地役權(quán)是以他人土地供自己土地便利而使用的權(quán)利。其中，提供便利的土地為供役地，接受便利的土地為需役地。地役權(quán)有以下獨立的法律特征：（一）地役權(quán)是使用他人土地的獨立物權(quán)。地役權(quán)的客體是土地，并且該土地屬于他人所有或使用。由于地役權(quán)的內(nèi)容在于此土地供彼土地之役，因而地役權(quán)的成立，必須供役地和需役地的存在為前提。另外，地役權(quán)不限于需役權(quán)所有人與供役權(quán)所有人的關(guān)系，供役地的地上權(quán)人、承租人、典權(quán)人等也應(yīng)受地役權(quán)的約束。這正體現(xiàn)了地役權(quán)為獨立物權(quán)的對世性。（二）地役權(quán)是為自己土地便利的權(quán)利。所謂土地的便利，應(yīng)注意兩個問題：1、不能以地役權(quán)人的個人便利作為地役權(quán)的內(nèi)容，如狩獵、散步而使用他人的土地則不屬于地役權(quán)。2、便利包括供役地對需役地提供利用土地的方便而相宜的經(jīng)濟利益（如排灌）和精神利益（如眺望）兩類。（三）地役權(quán)是根據(jù)當(dāng)事人的自由協(xié)商約定而產(chǎn)生，不是法律上必須負(fù)擔(dān)的義務(wù)。自然關(guān)于地役權(quán)的約定不得違反法律、法規(guī)及社會公序良俗。（四）地役權(quán)是有從屬性和不可分性。地役權(quán)的成立必須是需役地和供役地同時存在，地役權(quán)雖然是一種獨立的他物權(quán)，并非需役地所有權(quán)或使用權(quán)的擴張，但它仍應(yīng)當(dāng)與需役地分離而讓與。2、地役權(quán)不得與需役地分離而為其他權(quán)利的標(biāo)的，例如，不得以地役權(quán)出租或設(shè)置抵押。地役權(quán)的不可分性表明了它是一種不可分割的權(quán)利。即地役不得被分割成兩個以上的權(quán)利，也不得使其部分權(quán)利消滅。如果需役地被分割時其地役權(quán)各部分的利益繼續(xù)存在；如果供役地被分割時，地役權(quán)就其各部分權(quán)利依然存續(xù)。例如甲乙二人共有一土地，而在丙的土地上取得地役權(quán)。此項共有土地被分割，甲、乙各取得部分的單獨使用權(quán)，而該地役權(quán),仍為各部分的利益而存續(xù)，甲乙各得行使其權(quán)利。又如丙劃分其土地的一部，讓與他人，但該人所受讓的土地，對于甲乙的地役權(quán)仍須負(fù)擔(dān)。三、相鄰權(quán)與地役權(quán)的比較根據(jù)以上分析，筆者認(rèn)為相鄰權(quán)與地役權(quán)存在以下不同：（一）兩者權(quán)利性質(zhì)不同。相鄰權(quán)是根據(jù)法律直接規(guī)定而確定，是所有權(quán)的延伸。地役權(quán)則是依當(dāng)事人之間的設(shè)立地役權(quán)合同而發(fā)生，屬他物權(quán)范疇。（二）兩者適用的范圍不同。相鄰權(quán)適用的范圍既包括土地毗鄰關(guān)系，又包括建筑物毗鄰，及建筑物內(nèi)部區(qū)域的毗鄰關(guān)系。地役權(quán)只適用于土地之間的利用關(guān)系。（三）兩者的權(quán)利要求程度不同。相鄰權(quán)作為法定權(quán)利，所反映的是不動產(chǎn)毗鄰關(guān)系中最基本的生活、生產(chǎn)、安全要求。地役權(quán)作為約定權(quán)利，反映對自己土地提供約定的便利要求，自然在對他人土地利用權(quán)能上比相鄰權(quán)有較大擴展。（四）權(quán)利義務(wù)的主體范圍不同。相鄰權(quán)的權(quán)利、義務(wù)主體的都是特定的，只能在相鄰不動產(chǎn)主體之間產(chǎn)生，地役權(quán)是一個獨產(chǎn)的用益物權(quán)，具有物權(quán)對世性的特征，故其義務(wù)主體是不特定的。（五）兩者權(quán)利發(fā)生的前提條件不同。相鄰權(quán)必須以相互毗鄰的不動產(chǎn)為前提，地役權(quán)并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時即使兩地并不相連，但只要有事實上的利用需要也可以設(shè)定地役權(quán)。另外，相鄰權(quán)的行使一般是無償要求相鄰方履行義務(wù)，地役權(quán)的設(shè)定往往是有償?shù)?。綜上所述，我們認(rèn)為相鄰權(quán)與地役權(quán)是兩個即有共性又有個性的民事權(quán)利。由于我們現(xiàn)行法律沒有規(guī)定的地役權(quán)，故在實踐中本屬地役權(quán)的問題往往被認(rèn)為是相鄰權(quán)問題。四、本案的分析我們運用相鄰權(quán)和地役權(quán)的有關(guān)原理對本案涉及的問題進(jìn)行分析。（一）c興建五層旅館是否侵犯a的相鄰權(quán)?我國有人認(rèn)為眺望妨害也屬于相鄰關(guān)系的內(nèi)容問題，相鄰權(quán)所涉及的都是當(dāng)事人最基本的法律必須維護的生活、生產(chǎn)或安全利益，如通風(fēng)、通行、用水等基本權(quán)利，也就是說如果沒有此項權(quán)利，可能導(dǎo)致當(dāng)事人利用不動產(chǎn)的障礙或?qū)ψ约旱幕救松頇?quán)利造成損害。對于眺望來說則不屬于當(dāng)事人生活、生產(chǎn)中心不可少的利益。易言之，法律無需以眺望為由而要求一方向田比鄰的另一方提供便利，或接受限制。正因如此，我國法律并沒有將眺望納入相鄰關(guān)系調(diào)整范圍。德國、我國臺灣地區(qū)民法也同樣如此認(rèn)為。在本案中，c興建五層樓的旅館相距a酒店有200米，故而也不會影響a酒店的通風(fēng)和采光問題。因此，c旅館的興建可能會影響a酒店旅客的眺望，但并不構(gòu)成對a酒店相鄰權(quán)的侵犯。（二）a與b的協(xié)議屬于什么性質(zhì)？由于在現(xiàn)實中相鄰的土地所有人或使用人之間就如何處理相鄰關(guān)系問題，常常需要進(jìn)行協(xié)商，我國法律并不排斥協(xié)商的相鄰關(guān)系內(nèi)容，如相鄰兩方對共墻的維護協(xié)議等，但應(yīng)明確的是這類約定只能是法定相鄰的補充，協(xié)議的內(nèi)容不得違背相鄰權(quán)的基本內(nèi)涵。因此，這種協(xié)議仍然是依法產(chǎn)生而不是單純依當(dāng)事人的意志產(chǎn)生。如果當(dāng)事人純粹根據(jù)相互的協(xié)議而設(shè)定的以土地為基礎(chǔ)的提供便利的權(quán)利義務(wù)，那么此協(xié)議產(chǎn)生的權(quán)利則應(yīng)該是地役權(quán)。在本案中，根據(jù)我們前面的分析可知眺望不可能成為相鄰的內(nèi)容之一，因此，我們可以確定a與b之間不是相鄰關(guān)系。但是，他們的協(xié)議設(shè)定地役權(quán)了嗎？答案也是否定的，因為地役權(quán)是一種獨立的物權(quán)，這種權(quán)利的設(shè)定根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)的公示原則，應(yīng)當(dāng)以登記為要件，即只能經(jīng)過登記，地役權(quán)才能算成立。a與b的協(xié)議雖存在設(shè)立地役權(quán)的意圖，但因欠缺登記要件而沒有能真正設(shè)立地役權(quán)。三）b與c的轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效?a與b之間雖然訂立了旨在高定地役權(quán)的合同，該合同并對b處分商店的權(quán)利作出限制，即規(guī)定b在20年內(nèi)不得拆除該商店，并興建高層建筑。但是，這只是a與b之間的合同義務(wù)問題，而且此合同責(zé)任從根本上來說并未改善b商店的歸屬問題，即b對商店仍享有所有權(quán)，因此，b仍有權(quán)向c轉(zhuǎn)讓其商店。（四）a是否有權(quán)請求c停止興建五層樓的旅館?如前所述，地役權(quán)只有在登記后才能成立，從具有公示作用，產(chǎn)生對抗第三人的效力。本案中，a與b協(xié)議中是有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容，但因未登記，只成就了a對b的債權(quán)，而沒有成就a對b土地的物權(quán)一一地役權(quán)。所以，它不可能對第三人c產(chǎn)生拘束力。a可以基于b違反合同約定出賣商店而導(dǎo)致合同中a的利益（眺望權(quán)）將受到損害，請求b承擔(dān)違約責(zé)任，而不能要求第三人c停止興建旅館，也就是說，a無權(quán)以其與b訂立的合同中取得的權(quán)利對抗c。五、建立我國地役權(quán)制度的意義從以上的討論和案件分析中，我們更加明晰了相鄰權(quán)與地役權(quán)在理論和實踐意義上的差別。由于我國并沒有地役權(quán)制度，當(dāng)事人對他人土地的利用不能得到相應(yīng)的保障，也導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)此類糾紛不易解決。因此，建立完善的地役權(quán)制度對物權(quán)制度有著積極的社會與經(jīng)濟意義。（一）建立完善的地役權(quán)制度，將內(nèi)容明文規(guī)定下來，符合物權(quán)法定主義的原則，有利于當(dāng)事人進(jìn)行選擇，也起到了公示的目的，以維護交易安全和保護第三人的利益。（二）建立完善的地役權(quán)制度，也利于人們將地役權(quán)與相鄰權(quán)區(qū)分開來，使人們知道在哪些情形下不必取得毗鄰人的同意而當(dāng)然地利用毗鄰人的不動產(chǎn)，而在哪些情形下則必須征得他方地地所有人或使用人同意與他人簽訂合同及設(shè)定地役權(quán)，才能利用他人土地，從而避免或減少相鄰糾紛的發(fā)生。（三）地役權(quán)制度有利于鼓勵人們對自己土地的有效利用和維護;并且設(shè)立地投權(quán)往往都是有償?shù)模虼?，地役?quán)的設(shè)立有益于提高土地的利用價值和促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展?！景盖椤?000年11月，某村民委員會將448.8平方米集體土地使用權(quán)分為三股分別轉(zhuǎn)讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉(zhuǎn)讓給原、被告的土地相鄰，且轉(zhuǎn)讓給被告的土地另一側(cè)有通行道路，村委會在與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時便約定，被告在以后建房時應(yīng)在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛(wèi)生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發(fā)生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆除建造在雙方