珠海市房地產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展趨勢報告

珠海城市發(fā)展研究報告HYPERLINK\l"_Toc130695650"第一章珠海市城市發(fā)展與經(jīng)濟概況4HYPERLINK\l"_Toc130695651"一、珠海概況4HYPERLINK\l"_Toc130695652"二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況5HYPERLINK\l"_Toc130695653"1、珠海市2004年總體經(jīng)濟概述5HYPERLINK\l"_Toc130695654"2、近5年經(jīng)濟發(fā)展分析5HYPERLINK\l"_Toc130695655"第二章珠海市城市規(guī)劃概況7HYPERLINK\l"_Toc130695656"一、珠海城市分區(qū)發(fā)展策略規(guī)劃7HYPERLINK\l"_Toc130695657"二、城市住區(qū)發(fā)展與居住用地規(guī)劃7HYPERLINK\l"_Toc130695658"三、城市交通規(guī)劃8HYPERLINK\l"_Toc130695659"四、珠三角經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃8HYPERLINK\l"_Toc130695660"五、近期城市重點建設項目9HYPERLINK\l"_Toc130695661"第三章珠海城市房地產(chǎn)市場概況10HYPERLINK\l"_Toc130695662"一、房地產(chǎn)市場供應情況10HYPERLINK\l"_Toc130695663"二、房地產(chǎn)市場需求情況11HYPERLINK\l"_Toc130695664"三、珠海房地產(chǎn)業(yè)主要特點12HYPERLINK\l"_Toc130695665"第四章珠海各板塊房地產(chǎn)市場研究16HYPERLINK\l"_Toc130695666"一、拱北板塊16HYPERLINK\l"_Toc130695667"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設16HYPERLINK\l"_Toc130695668"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述16HYPERLINK\l"_Toc130695669"3、拱北板塊客戶特征17HYPERLINK\l"_Toc130695670"二、夏灣板塊17HYPERLINK\l"_Toc130695671"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設17HYPERLINK\l"_Toc130695672"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述17HYPERLINK\l"_Toc130695673"3、夏灣板塊客戶特征17HYPERLINK\l"_Toc130695674"三、****板塊18HYPERLINK\l"_Toc130695675"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設18HYPERLINK\l"_Toc130695676"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述18HYPERLINK\l"_Toc130695677"3、****板塊客戶特征18HYPERLINK\l"_Toc130695678"四、老香洲板塊19HYPERLINK\l"_Toc130695679"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設19HYPERLINK\l"_Toc130695680"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述19HYPERLINK\l"_Toc130695681"3、老香洲板塊客戶特征19HYPERLINK\l"_Toc130695682"五、新香洲板塊20HYPERLINK\l"_Toc130695683"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設20HYPERLINK\l"_Toc130695684"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述20HYPERLINK\l"_Toc130695685"3、新香洲板塊客戶特征20HYPERLINK\l"_Toc130695686"六、前山板塊20HYPERLINK\l"_Toc130695687"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設20HYPERLINK\l"_Toc130695688"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述21HYPERLINK\l"_Toc130695689"3、前山板塊客戶特征21HYPERLINK\l"_Toc130695690"七、唐家板塊21HYPERLINK\l"_Toc130695691"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設21HYPERLINK\l"_Toc130695692"2、片區(qū)房地產(chǎn)市場簡述22HYPERLINK\l"_Toc130695693"3、唐家板塊客戶特征22HYPERLINK\l"_Toc130695694"八、南屏、橫琴、斗門、金灣板塊22HYPERLINK\l"_Toc130695695"1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建設22HYPERLINK\l"_Toc130695696"2、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡述23HYPERLINK\l"_Toc130695697"3、客戶特征24HYPERLINK\l"_Toc130695698"第五章澳門房地產(chǎn)市場簡析25HYPERLINK\l"_Toc130695699"一、澳門房地產(chǎn)市場簡述25HYPERLINK\l"_Toc130695700"二、澳門市場簡析25HYPERLINK\l"_Toc130695701"三、澳門房地產(chǎn)市場對珠海市場的影響26HYPERLINK\l"_Toc130695702"第六章珠海城市物業(yè)狀況分析28HYPERLINK\l"_Toc130695703"一、物業(yè)類型分析28HYPERLINK\l"_Toc130695704"二、物業(yè)規(guī)模分析28HYPERLINK\l"_Toc130695705"三、產(chǎn)品規(guī)劃分析29HYPERLINK\l"_Toc130695706"四、建筑單體風格分析30HYPERLINK\l"_Toc130695707"五、主流戶型分析30HYPERLINK\l"_Toc130695708"六、物業(yè)管理分析30HYPERLINK\l"_Toc130695709"七、營銷模式分析31HYPERLINK\l"_Toc130695710"第七章大橋時代的購房人群分析32HYPERLINK\l"_Toc130695711"一、珠海市人口發(fā)展現(xiàn)狀32HYPERLINK\l"_Toc130695712"二、珠海市人口發(fā)展規(guī)劃32HYPERLINK\l"_Toc130695713"三、大橋時代的外來購房者32HYPERLINK\l"_Toc130695714"四、外來購房者置業(yè)需求分析33HYPERLINK\l"_Toc130695715"第八章珠海城市土地市場分析36HYPERLINK\l"_Toc130695716"一、土地市場概述36HYPERLINK\l"_Toc130695717"二、土地市場發(fā)展特征36HYPERLINK\l"_Toc130695718"1、可供開發(fā)的土地資源多，但所有權較為分散36HYPERLINK\l"_Toc130695719"2、掛牌拍賣成為主流交易方式，但獲取土地的方式仍呈多樣性36HYPERLINK\l"_Toc130695720"3、土地價格更多地取決于市場需求，同板塊的相關性越來越弱36HYPERLINK\l"_Toc130695721"4、04年土地交易市場更加繁榮37HYPERLINK\l"_Toc130695722"三、土地拍賣掛牌出讓方式對珠海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響38HYPERLINK\l"_Toc130695723"1、提高行業(yè)的進入門檻，土地資源將向有實力的開發(fā)商集中38HYPERLINK\l"_Toc130695724"2、土地拍賣制度從源頭上有效阻斷爛尾樓的產(chǎn)生38HYPERLINK\l"_Toc130695725"3、土地價格將有所增長38HYPERLINK\l"_Toc130695726"第九章珠海城市房地產(chǎn)政策分析39HYPERLINK\l"_Toc130695727"一、房地產(chǎn)政策39HYPERLINK\l"_Toc130695728"二、土地政策40HYPERLINK\l"_Toc130695729"三、政策對珠海房地產(chǎn)的影響：40HYPERLINK\l"_Toc130695730"第十章總結分析與建議41HYPERLINK\l"_Toc130695731"一、從珠三角戰(zhàn)略格局看珠海在珠三角的戰(zhàn)略地位41HYPERLINK\l"_Toc130695732"二、從珠海的經(jīng)濟發(fā)展看房地產(chǎn)市場發(fā)展41HYPERLINK\l"_Toc130695733"四、從珠海房地產(chǎn)供需看今后市場發(fā)展42HYPERLINK\l"_Toc130695734"五、從珠海房地產(chǎn)的客戶層面來看市場需求42HYPERLINK\l"_Toc130695735"六、從市場信心考察珠海房地產(chǎn)市場43HYPERLINK\l"_Toc130695736"建議：43HYPERLINK\l"_Toc130695737"第十一章珠海城市主要開發(fā)商分析44HYPERLINK\l"_Toc130695738"一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簡況44HYPERLINK\l"_Toc130695739"二、有影響的房地產(chǎn)開發(fā)公司情況分析44HYPERLINK\l"_Toc130695740"第十二章珠海個案樓盤分析47HYPERLINK\l"_Toc130695741"附件53HYPERLINK\l"_Toc130695742"04年土地交易狀況一覽53第一章珠海市城市發(fā)展與經(jīng)濟概況一、珠海概況珠海市位于中國廣東省南部，是一座著名的花園式海濱港口城市，東與香港水域相連，南與澳門陸地相接，1979年建市，1980年成為中國最早的經(jīng)濟特區(qū)之一，享有全國人大賦予的地方立法權。1998年，珠海獲聯(lián)合國頒發(fā)的“國際改善居住環(huán)境最佳范例獎”，是國家級的環(huán)境保護城市和園林城市。地理位置珠海位處廣東省東南部，珠江出海口西岸，東與深圳、香港隔海相望，距香港36海里，南與澳門陸地相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤，距廣州市140公里。珠海市陸海總面積7653平方公里，其中陸地面積1687.8平方公里，共擁有146個島嶼，享有“百島之市”的美譽。自然氣候珠海市地處北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性季風氣候，終年氣溫較高，冬無嚴寒，夏不酷熱。年平均氣溫22.3℃，最低氣溫2.5℃。年降雨量為1770.4毫米，其中4—8月占全年降雨量的76％。3、戰(zhàn)略地位從周邊環(huán)境看，珠海市在粵港澳合作、泛珠三角區(qū)域合作中定位為區(qū)域中心城市之一。港珠澳大橋項目正在積極推進，再加上珠海規(guī)劃的江珠高速，粵西沿海高速以及珠海通往粵西的鐵路和廣珠城際快速軌道等，珠海將成為珠江西岸最具輻射力和吸引力的中心城市之一。行政區(qū)劃珠海市下轄香洲、斗門、金灣3個行政區(qū)和珠海國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、珠海保稅區(qū)、萬山海洋開發(fā)試驗區(qū)、橫琴經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、臨港工業(yè)區(qū)五個經(jīng)濟功能區(qū)?？偯娣e7653平方公里，其中陸地面積1687平方公里。人口狀況及城市化水平2004年末，全市常住人口133.20萬人，其中戶籍人口86.17萬人。2000年珠海市普查總人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口達105.62萬人，占總人口的85.48%，與1990年第四次人口普查相比，城市化水平上升了24.19個百分點。與全省平均水平（55%）相比，珠海市城市化水平高出30.48%，在全省21個地級市中僅次于深圳，居第二位。珠海市政府通過加強區(qū)域協(xié)調，強化規(guī)劃管理；完善基礎設施，健全城鎮(zhèn)功能；完善土地市場、開辟城市建設融資新渠道等措施推動城市基礎建設和經(jīng)濟發(fā)展，提高經(jīng)營城市水平。珠海已從一個以農(nóng)漁業(yè)為主的邊陲小鎮(zhèn)發(fā)展成為初具規(guī)模的花園式海濱景觀城市。二、珠海市宏觀經(jīng)濟概況1、珠海市2004年總體經(jīng)濟概述由于城市規(guī)模所限，珠?？傮w經(jīng)濟水平明顯低于珠三角其他城市。但從04年的人均GDP水平來看，珠海全市人均GDP為4.18萬元人民幣，表明珠海已進入住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的時期。珠海市2004年全年生產(chǎn)總值為546.28億元，同比增長13.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值18.63億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值311.44億元，增長15.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值216.20億元，增長12.7%；三次產(chǎn)業(yè)結構比例由2003年的3.8：56.4：39.8調整為2004年的3.4：57：39.6。2、近5年經(jīng)濟發(fā)展分析表1：珠海市2000－2004年主要經(jīng)濟指標指標名稱20002001200220032004生產(chǎn)總值（億元）330.26366.59406.27473.27546.28GDP增速（同比比）15.2％11％10.8％16.5％15.4％人均GDP（萬元）2.662.933.273.774.18城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入（元元）1511015870153201660218347城鎮(zhèn)居民人均消費費性支出（元元）1169411562119881170812826居民消費價格總指指數(shù)（以上年年為100）101.498.697.699.2102.9表2：珠海市1999－2004年固定投資主要經(jīng)濟指標指標名稱199920002001200220032004固定資產(chǎn)投資（億億元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84固定資產(chǎn)投資增速速21.6％－18.76％10.4％14.9％17％27.5％房地產(chǎn)投資（億元元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地產(chǎn)占固定投資資比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％→分析：整體經(jīng)濟增長較快，運行平穩(wěn)，連續(xù)幾年GDP增速保持高位運行（增速10％以上）。從供給角度分析，生產(chǎn)供給活力較強。固定資產(chǎn)投資增速從2000年低谷中重拾增長勢頭，特別是最近3年連續(xù)保持15％的增長率，2004年更是達到27.5％。這個數(shù)字比全省平均增速高7.6個百分點，在珠三角9個城市中排名第三位。從宏觀調控的影響面看，雖然去年的高速投資增長得益于整體經(jīng)濟形勢及受投資增長過熱的影響，但市場需求強勁，包括社會商品零售總額的增長和城鎮(zhèn)居民收入的同步增加，2004珠海市城鎮(zhèn)居民可支配收入為18347元，同比增長10.5%，居珠三角各城市第四位。2004年年人均GDP首度突破四萬元，社會商品零售總額、居民存款總額等多項指標的增幅明顯。值得注意的是，受中央宏觀調控的影響，珠海市目前加大產(chǎn)業(yè)結構調整優(yōu)化力度，在保持經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的同時開始有意識地控制投資規(guī)模和速度，防范經(jīng)濟風險。結論：經(jīng)濟總量小，但生產(chǎn)力水平較高城市經(jīng)濟的現(xiàn)代化水平較低，但第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較快技術密集型產(chǎn)業(yè)逐漸成為珠海的支柱產(chǎn)業(yè)城市經(jīng)濟健康發(fā)展，運行態(tài)勢良好，主要經(jīng)濟指標增速較快消費市場持續(xù)繁榮，城市消費能力穩(wěn)步增長旅游業(yè)升溫明顯，城市對外輻射力大幅提升第二章珠海市城市規(guī)劃概況一、珠海城市分區(qū)發(fā)展策略規(guī)劃珠海城市發(fā)展結構是，建立由“主城區(qū)—次中心城—外圍新城－中心鎮(zhèn)”構成的多層次、組團型的城市空間體系。主城區(qū)：包括由新老香洲、****、拱北、前山等組成的中心城區(qū)和由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)。中心城區(qū)是城市經(jīng)濟、文化和行政中心，全面承擔中心城市的各項職能；南灣城區(qū)承擔以第二產(chǎn)業(yè)為主的生產(chǎn)職能。到2020年，主城區(qū)的城市建設用的規(guī)模控制在85平方公里，人口101萬人。集中力量開發(fā)建設南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導產(chǎn)業(yè)和人口合理分布。主城區(qū)向南推進，重點開發(fā)建設南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)，通過工業(yè)區(qū)的啟動，促進房地產(chǎn)開發(fā)向南屏、灣仔轉移。二、城市住區(qū)發(fā)展與居住用地規(guī)劃珠海市城市住區(qū)發(fā)展規(guī)劃中提到“人均居住面積達到20平方米以上。住宅建筑以規(guī)模體量適度地多層和低層為主。調整、改善香洲、****、拱北地現(xiàn)有居住區(qū)；在新香洲、前山大道沿線西側、夏灣、南屏東、洪灣東南等地開發(fā)建設新的居住區(qū)。前山、南屏灣仔通過改造舊區(qū)，撤村并點，建設城市型居住區(qū)?！北?：居住人口規(guī)劃規(guī)劃香洲新香洲上沖前山拱北夏灣****南屏洪灣、灣仔人口（萬）16108121010111410比例15.84％9.9％7.92％11.88％9.9％9.9％10.89％13.86％9.9％→分析：在老香洲、****、拱北土地供應量不斷減少的情況下，珠海市住區(qū)的發(fā)展方向已明顯向西南轉移。包括前山沿線、夏灣、南屏、洪灣片區(qū)。2004年這些區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房價的上漲已經(jīng)驗證了這一發(fā)展趨勢。從表3的人口規(guī)劃看，新香洲是今后人口居住的主要區(qū)域，占總規(guī)劃人口的15.8％；同時南屏、洪灣、灣仔片區(qū)總人口規(guī)劃將達到25萬人，占總比例的24％，承擔城市人口的1/4強。這些人口分布規(guī)劃將為今后片區(qū)房地產(chǎn)市提供大量客戶人群。三、城市交通規(guī)劃珠海市目前的交通規(guī)劃設想是，期望在5年內(nèi)把珠海建設成以“一橋雙港”為龍頭，以“五縱三橫、兩鐵一網(wǎng)”為骨架的區(qū)域性交通樞紐城市?！耙粯螂p港”是指港珠澳大橋、珠海機場、珠海港?！拔蹇v三橫”：“五縱”是指港灣大道珠海段（接京珠高速公路）、105國道、廣珠西線高速公路珠海段、江珠高速公路珠海段、珠港大道，“三橫”是指粵西沿海高速公路珠海段、珠海大道、金海路?！皟设F一網(wǎng)”是指廣珠鐵路、廣珠城際快速軌道和西江國家水運骨干航道網(wǎng)。四、珠三角經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃廣珠鐵路廣珠鐵路線路由廣茂線街邊站接軌，途經(jīng)佛山、南海、順德、鶴山、江門、新會、斗門，到珠海西（珠海港），線路全長為132.7公里。設龍江、鶴山、江門、古井、斗門、珠海西等6個站?？偼顿Y估算為45.8億元。廣珠鐵路的定位是貨運鐵路，主要承擔珠三角西翼貨物運輸任務，將成為珠三角西翼對外鐵路貨運大通道。廣珠城際軌道該工程是廣東省重點工程，由鐵道部和廣東省聯(lián)合出資，將成為珠三角城際軌道交通的主干線之一。目前設計的速度目標值：直達列車200公里/小時，站站停列車140千米/小時。這將大大縮短沿線廣州、佛山、中山、珠海以及江門間的距離，初步預計，從廣州到珠海一小時內(nèi)就可到達。從珠三角目前的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀來看看，廣州是珠珠三角實質上上的經(jīng)濟中心心（除香港外外），以廣州州市為中心向向外輻射，越越接近廣州的的城市經(jīng)濟越越發(fā)達，比如如東莞、佛山山。因此，珠珠三角其他城城市如果想納納入與廣州共共同發(fā)展的軌軌道，與廣州州建立快速的的交通連通系系統(tǒng)是非常重重要的，而廣廣珠鐵路的續(xù)續(xù)建將激活珠珠海的海港和和空港，同時時廣珠城際軌軌道的規(guī)劃將將廣州與珠海海的交通時間間大大縮短，這這樣，就把珠珠海的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展納入以廣廣州為中心的的經(jīng)濟列車。京珠高速連通到澳澳門據(jù)悉，京珠高速延延伸工程已經(jīng)經(jīng)立項，該項項工程將把京京珠高速從唐唐家灣經(jīng)中山山的坦洲、南南灣、橫琴，連連接到蓮花大大橋與澳門相相接。這樣，珠海主城區(qū)區(qū)的南部地區(qū)區(qū)將通過京珠珠高速與中山山、佛山、廣廣州、澳門建建立快速的交交通聯(lián)系。這這對于南灣的的保稅區(qū)、南南屏科技工業(yè)業(yè)園以及香洲洲科技工業(yè)園園的發(fā)展起到到非常大的帶帶動作用。港珠澳大橋歷時多年，連接香香港、澳門、珠珠海的“港珠澳大橋”可行性研究究終于進入尾聲聲。確定港珠珠澳大橋采用用“單Y”型設計方案案，即一橋貫貫通香港、澳澳門及珠海三三地，部分采采用隧道建設設，大橋在三三地的落腳點點也最終確定定，西岸落腳腳點最終選擇擇為珠海的拱拱北和澳門的的明珠，香港港的起點則為為大嶼山散石石灣。從地理位置上看，珠珠海目前是珠珠江西岸的一一個終端城市市，三面環(huán)海海，許多大型型交通設施到到珠海后就到到頭了。而港港、珠、澳大大橋的修建，將將意味著珠海海從一個終端端城市向中樞樞城市轉變，這這對珠海未來來創(chuàng)建區(qū)域性性中心城市極極為重要。據(jù)據(jù)介紹，大橋橋貫通后，由由香港開車到到珠?；虬拈T門，只需要15至20分鐘，較目目前行船一個個小時節(jié)省許許多時間。專專家分析，港港珠澳大橋建建成后，不僅僅會創(chuàng)造世界界橋梁奇跡，還還將推動香港港與內(nèi)地，特特別是粵港澳澳地區(qū)的經(jīng)濟濟互動。根據(jù)據(jù)港資向珠三三角投資的三三小時規(guī)律，珠珠海將成為港港資下一步選選擇投資區(qū)域域的一個重要要考慮，特別別是珠海比較較低廉的土地地，良好的生生態(tài)環(huán)境，以以及粵西廣大的發(fā)展腹腹地，將大大大吸引港資的的資金流入。五、近期城市重點建建設項目2005年將有229個重大項目目投入建設，其其中有10個項目被列列為推進的重重點，分別是是：軌道交通通、港珠澳大大橋、粵西沿沿海高速公路路珠海段、高高欄港集裝箱箱碼頭、高欄欄港8萬噸石化碼碼頭、橫琴經(jīng)經(jīng)濟合作開發(fā)發(fā)項目、機場場合作項目、珠珠海電力項目目、1000萬噸以上煉煉油項目及相相關石化項目目、PTA二期等等。這這些重點項目目涵蓋了交通通、工業(yè)、能能源等領域，將將推動珠海城城市經(jīng)濟的飛飛速發(fā)展，而而房地產(chǎn)業(yè)將將是最先的受受益者。小結：正如上面的分析，珠珠海的未來有有著巨大的發(fā)發(fā)展契機。整整個珠三角產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的銜接接、經(jīng)濟圈的的確定、交通通網(wǎng)絡的延伸伸覆蓋都給珠珠海的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展注入了活活力以及新的的發(fā)展主題。港港珠澳大橋的的最終落成將將使珠海受惠惠于香港，而而廣珠鐵路的的續(xù)建又使珠珠海受惠于廣廣州，雖然珠珠海屬于交通通網(wǎng)絡的終端端，但是整個個大珠三角的的交通網(wǎng)絡又又使珠海成為為了鏈接各區(qū)區(qū)域的交通樞樞紐，相信珠珠海將來將有有廣闊的經(jīng)濟濟發(fā)展空間。第三章珠海城市市房地產(chǎn)市場場概況綜述：由于珠海近年來經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展較滯滯后，所以房房地產(chǎn)市場也也滯后于沿海海大城市的地地產(chǎn)市場，其其處境恰像珠海之地理理位置于大珠珠三角的位置置一樣，有點點邊緣化。但但隨著珠海的的利好消息逐逐漸增多，近近3年來，珠海海的房價呈小小幅上揚的勢勢頭，加上內(nèi)內(nèi)地的投資客客和度假型買買家來助陣，澳澳門的經(jīng)濟好好轉和房價的的飛速上漲也也加速了珠海海樓市的上漲漲。但總的來來講，珠海樓樓市在穩(wěn)步健康發(fā)展，價格水平每年年保持在8%左右的漲幅幅。2004年，珠海海市房地產(chǎn)業(yè)業(yè)盡管受到了了宏觀調控，如如房地產(chǎn)提高高準入門檻，嚴嚴格審批建設設用地，提高高存貸款利率率等政策影響響，但整體看看，珠海市房房地產(chǎn)業(yè)仍呈呈良好發(fā)展勢勢態(tài)。其表現(xiàn)現(xiàn)為這句話寫地好房地產(chǎn)投投資規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴大、住宅銷售平平穩(wěn)增長、價價格穩(wěn)步上漲漲、商品房空空置面積大幅幅度下降、消費者購房房意愿強烈等等。這句話寫地好一、房地產(chǎn)市場供供應情況珠海市房地產(chǎn)投資資受港珠澳大大橋等多個利利好因素影響響，從去年第第四季度開始始呈現(xiàn)穩(wěn)步復復蘇增長的良良好發(fā)展勢頭頭，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資與銷售售逐步升溫。2004年全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資40.5億元，同比增長4.4%，其中占總額近八成的住宅投資32.3億元，同比增長7.1%，辦公樓投資0.3億元，同比增長62%，商業(yè)營業(yè)用房投資2.7億元，同比下降30.9%。數(shù)據(jù)顯示，以貿(mào)易易、中介為主主要服務對象象的寫字樓，全全年投資額雖雖然增長六成成多，但總量量僅30000多萬元，市市場較小，商商業(yè)用房投資資大幅下降，住住宅需求成為為珠海市房地地產(chǎn)投資增長長的主要動力力。2005年年1－4月，完成房房地產(chǎn)開發(fā)投投資14億元，比去去年同期凈增增3.2億元，同比比增長29.2%，增幅比上上年同期提高高27.6個百百分點。房地產(chǎn)投資資占全部投資資達24.0%，較上年提提高1個百分點，房房地產(chǎn)投資拉拉動作用不斷斷增強，拉動動投資增長7個百分點。表4：房地產(chǎn)及固定資資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資（億億元）116.9294.98104.87120.53141.05179.84房地產(chǎn)投資（億元元）33.1332.6934.2137.0338.7740.5房地產(chǎn)占固定投資資比例28.34％34.43％32.63％30.72％27.49％22.52％表5：珠海市19999－2004年房地產(chǎn)開開發(fā)基本情況況指標\年份199920002001200220032004施工面積466.23470.95378.26－460.91468.52竣工面積144.49190.45116.5894.26154.78126.28銷售面積105.02144.96119.51134.14121.75115.69→分析：房地產(chǎn)開發(fā)投資已已成為全市固固定資產(chǎn)投資資中最活躍的的因素，有力力拉動全市經(jīng)經(jīng)濟增長。從固定資產(chǎn)總體投投資的情況來來看，珠海保保持著相對較較高的水平，而而房地產(chǎn)投資資在其中的比比重卻明顯低低于珠三角其其他城市，這這一現(xiàn)象表明明珠海目前還還側重于城市市基礎工程的的建設，房地地產(chǎn)投資比重重小。隨著大型工程項目目如城際交通通道路、港口口、高新技術術園區(qū)等項目目的相繼竣工工和啟用，珠珠海城市的對對外輻射力以以及人口素質質的提升將十十分顯著，而而這些對于珠珠海房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的后續(xù)發(fā)展展將有著深遠遠的影響。二、房地產(chǎn)市場需需求情況銷售情況2004年全市個個人住宅銷售售面積110.3萬平方米，銷銷售金額34.8億元，同比比分別增長2.5%和10.5%，而2004年全市商品品房竣工面積積126萬平方米，同同比下降18.4%。由于需求求旺盛和竣工工面積減少，不不少積壓房屋屋得到消化。2005年第一季度個人住宅銷售面積26.7萬平方米(同比增長39.19%)，市場需求明顯增加?！治觯骸鹪?004年竣工面面積同比03年降幅明顯顯的情況下，銷銷售面積仍保保持穩(wěn)步發(fā)展展，說明市場場供應量少，需需求強勁，供供略小于求?！痄N售面積115..69萬㎡中住宅銷銷售占了95％。達到110.3萬㎡，說明居居住需求是珠珠海是房地產(chǎn)產(chǎn)市場的主要要需求，居住住需求持續(xù)增增長?！痄N售量近年保持平平穩(wěn)，維持在在115萬平方米以以上?？罩们闆r2004年珠海市市商品房空置置面積大幅度度下降，為91.9萬平方米，比2003年下降18.4%。這是自1995年以來，珠珠海市商品房房空置面積首首次降到一百百萬平方米以以內(nèi)。其中空空置面積一年年以下21.9萬平方米，1-3年23.7萬平方米，3年以上46.3萬平方米，同同比分別下降11.9%；47.9%和12%。數(shù)據(jù)顯示示珠海市新樓樓盤銷售暢旺旺，空置較少少；近兩年積積壓的商品房房，由于地理理位置好，價價格合理，銷銷售較理想，空空置面積下降降近五成；目目前市場上存存在的空置面面積絕大多數(shù)數(shù)都是早期遺遺留下來的爛爛尾樓項目，而而新推樓盤卻卻基本不存在在嚴重的滯銷銷問題。價格水平根據(jù)市房地產(chǎn)交易易中心產(chǎn)權登登記資料分析析（只含市區(qū)區(qū)，下同），珠珠海市市區(qū)房房地產(chǎn)價格2003年8月為最低谷谷，住宅均價價僅2707元/平方米。之之后逐月回升升，2004年升幅明顯顯加快，由1月份的3169元/平方米，到12月份為3702元/平方米，全全年平均3493元/平方米，比2003年3080元/平方米，上上升413元/平方米，增增長13.4％。分析：○04年所推出的樓盤多多集中于拱北北、新香洲等等相對高尚的的板塊中，這這些新盤受板板塊檔次的影影響普遍較高高，從而在整整體上提升了了04年樓市價格格。○珠海幾年來的房地地產(chǎn)開發(fā)以城城中村改造為為主，包括五五洲花城、嶺嶺南世家、華華南名宇等大大盤。但從22003年下半年起起，珠海市房房地產(chǎn)政策有有所放寬，城城中村改造以以外的房地產(chǎn)產(chǎn)項目經(jīng)批準準可以開工和和復工。投資資市場的放開一定程程度上刺激了了珠海的房地地產(chǎn)市場發(fā)展展?！鸶壑榘拇髽蛞?guī)劃的的最終落實，廣廣珠城際快速速等一系列利利好消息的刺刺激，活躍了了珠海市房地地產(chǎn)市場，投投資者普遍認認為2005年是珠海市房地地產(chǎn)發(fā)展的拐拐點，對房地地產(chǎn)發(fā)展的信信心成了房價價上漲的有效效支撐?！鹬楹Ｊ蟹康禺a(chǎn)近年年的飛速發(fā)展展，其背后的的原因應該理理解為多年來來珠海市房地產(chǎn)發(fā)展的的緩慢與城市市發(fā)展速度的的不協(xié)調。居居民“買漲不買跌”的心里作用用遠比實際的的經(jīng)濟發(fā)展作作用大。本地地原有需求的的持續(xù)存在，必必然會在沉寂寂多年后出現(xiàn)現(xiàn)一個集中放放量的過程。三、珠海房地產(chǎn)業(yè)業(yè)主要特點1、開工、銷售面積積下降，存量量得到消化，市市場趨于平緩緩發(fā)展態(tài)勢珠海市房地產(chǎn)政策策放寬后，2004年全市共批準動工的的房地產(chǎn)項目目46個（不含城城中村），雖雖然這些項目目投資規(guī)模極極少，大多只只有1、2千萬元，但但一定程度上上彌補了城中中村改造投資資減少的影響響。2004年，全市房地產(chǎn)產(chǎn)完成開發(fā)投投資40.5億元，同比比增長4.4％，商品房的的施工面積基基本與去年持持平，僅增長長1.33％，但竣工工面積和銷售售面積都呈下下降趨勢，相相比2003年上半年分分別下降了11.766%與3.52%。住宅竣工工面積為98.8萬平方米，與與去年同期相相比下降5.71%。珠海房地地產(chǎn)市場總體體建設開發(fā)速速度在國家的的宏觀調控的的影響之下有有所回落。2、商品房銷售速度理理想，價格上上漲明顯2004年全年市市區(qū)新開盤項項目約60個（含接受受內(nèi)部認購登登記在內(nèi)），至12月底80％的項目銷售過半，其中有50％的項目銷售率達90％以上，其中以****、拱北區(qū)域項目銷售速度與銷售率最高，新香洲與夏灣區(qū)域次之。在實現(xiàn)快速銷售的的同時，各個個樓盤的價格格也漲了又漲漲，許多樓盤盤在清盤期的的均價比開盤盤期高出100元/㎡以上，如如格林春天、華華海花園、誠誠豐逸翠園等等，部分樓盤盤尾盤價比開開盤期均價高高出200元/㎡以上，如如棕櫚假日、御御景名苑、西西?；▓@等。有有的樓盤因規(guī)規(guī)模小或推出出數(shù)量有限，開開盤同時便清清盤，開發(fā)商商沒來得及漲漲價，但二手手放盤價格高高出原售價300－500元/㎡，如：香香都、城市風風景、園林熙熙郡一期等。表6：2004年市區(qū)商商品房價格變變動情況表二級市場（一手房房）三級市場二手房普通住宅別墅商鋪平均售價3493724266772277增長率13.4％18.8％4.3％11.3％→分析：表中數(shù)據(jù)顯示，與與市居民居住住有關的一、二二手房普通住住宅和別墅價價格升幅較大大，其中別墅墅升幅近兩成成，商鋪價格格則較為平穩(wěn)穩(wěn)。商品房價格上升，影影響因素是多多方面的，主主要為建筑成成本上升，供供求關系變化化和人們心理理預期的改變變。去年珠海海市土地拍賣賣價格創(chuàng)新高高和“買漲不買跌”的從眾心理理，影響著人人們對房產(chǎn)價價格的心理預預期。20004年促進了大大部分觀望者者實現(xiàn)了購買買行為，加速速了潛在需求求向有效需求求的轉變，不不少發(fā)展商反反映，他們的的樓盤是變賣賣邊漲價，越越漲價越好賣賣。同時珠海市商品房房價格2004年雖然增長長了13.4％，但市區(qū)區(qū)均價3493元/平方米，在在全省特別是是珠三角地區(qū)區(qū)價格不算高高，所以珠海海市的商品房房對外有較強強的吸引力。根根據(jù)市房地產(chǎn)產(chǎn)交易中心產(chǎn)產(chǎn)權登記資料料，珠海市商商品房銷售中中，有43..6％是外地人人購買，其中中以港澳地區(qū)區(qū)居民為主的的境外購買者者占10.9％。隨著港港珠澳大橋動動工興建和廣廣東西部沿海高速速公路的全線線貫通，珠海海交通樞紐地地位漸現(xiàn)，外外來購房者隊隊伍仍會不斷斷擴大。3、市區(qū)部分區(qū)域有效效供給不足，處處于賣方市場場全年拱北面市新盤盤共6個（含2個商業(yè)項目目），*****面市新項項目共4個，合計數(shù)數(shù)量僅占全年年新盤數(shù)量的的16％，且多為為小規(guī)模樓盤盤，并不能滿滿足這兩個區(qū)區(qū)域的市場需需求，以致新新盤一旦推出出，便被迅速速搶購過半，有有的項目甚至至一個星期不不到便進入清清盤期?？梢娨?，目前*****和拱北北的置業(yè)需求求并未得到完完全釋放，處處于賣方市場場。隨著新香洲市政配配套設施的不不斷完善和良良好自然環(huán)境境，該區(qū)域樓樓盤的受歡迎迎程度已躍居居老香洲之上上，從今年推推出的樓盤普普遍呈現(xiàn)旺銷銷局面。如：香都、誠誠豐逸翠園、春春暉秋實。4、城中村改造投資額額大幅下降城中村改造始于22000年，2002年和2003年是改造投投入的高峰年年，2004年開始步入入回落。今年年1－9月城中村改改造投資額12.2億元，同比比下降39.6%，城中村改改造投資占總總額的比重，由由去年的70.6%下降到今年年的48%。雖然去年年下半年開始始，放開了城城中村以外的的房地產(chǎn)建設設項目，但大大多規(guī)模較少少，投資額幾幾千萬元的居居多，未能完完全承接城中中村改造投資資大幅下降的的空缺。5、三級市場交投活活躍受二級市場價格上上漲、部分區(qū)區(qū)域供應不足足等因素的影影響，20004年珠海二手房房市場交易火火爆，成交金金額與去年同同期相比增加加4成。珠海房地地產(chǎn)登記中心心的統(tǒng)計數(shù)字字表明，去年年珠海二手房房的交易辦證證達8576宗，交易面面積92.44萬平方米，比比前幾年增長長了百分之三三四十。增長長的原因一方方面是去年珠珠海一手商品品房交易量的的上漲，很多多人開始了“賣舊換新”，二次置業(yè)業(yè)。同時，珠珠海的城市魅魅力正在一步步步地顯現(xiàn)，小小區(qū)居住環(huán)境境地改善，吸吸引了不少急急需住房而資資金略顯緊張張的首次置業(yè)業(yè)者。整體而而言，從銷售售面積看，二二手和一手的的銷售業(yè)績幾幾乎平分秋色色。可見，三三級市場的成成交受入戶政政策（8月出臺）影影響不大。由由于一手房成成交大大增加加，整體住宅宅市場成交活活躍?！治觯褐饕虬ǎ喝ツ曛楹Ｈ丝谠鲩L長較快，購買買房屋的需求求量在增加。統(tǒng)統(tǒng)計局的統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯示，珠珠海去年新增增戶籍人口3.4萬左右，而而總人口比2002年增加了4.5萬人。而新增增供應量明顯顯不足，供需需間的差距推推動了部分消消費者轉向二二手市場。其次珠海新的商品品房價格上漲漲較快。目前前珠海新房整整體房價在每每平方米3300－3800元，這對于于一些想買方方的低收入階階層來說，價價格略顯偏高高。而二手房房的價格相對對比較平穩(wěn)，雖雖然去年也上上漲了7－10％。但總體體成交價格只只有一手樓的的60％。結論：整體房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展平穩(wěn)，各各項指標穩(wěn)中中有升珠海房地產(chǎn)投資總總量相對較低低，但未來的的發(fā)展環(huán)境較較好商品房銷售面積連連年保持平穩(wěn)穩(wěn)銷售勢頭，住住宅需求強勁勁珠海商品房均價升升幅明顯，04年開始出現(xiàn)現(xiàn)明顯跳躍跡跡象，穩(wěn)步增增長房地產(chǎn)行業(yè)競爭激激烈，但開發(fā)發(fā)水平普遍不不高，急需外外來開發(fā)商推推出高素質產(chǎn)產(chǎn)品珠海主城區(qū)（拱北北、*****、新老香洲洲）推出項目目少，面積小小，房地產(chǎn)市市場向西南方方向發(fā)展第四章珠海各板板塊房地產(chǎn)市市場研究珠海共分新老香洲洲板塊、*****板塊、拱拱北夏灣板塊塊、前山上沖沖板塊、唐家家板塊、南屏屏板塊、灣仔仔洪灣板塊等等。其中*****、老香香洲板塊因自自然條件優(yōu)越越，市政生活活配套好，成成為本地及外外來購房者的的首選，但這這兩塊土地政政府已基本無無存量，少量量未開發(fā)土地地也已有主，且且土地面積較較小。新香洲板塊，近年年來有大量住住宅社區(qū)開發(fā)發(fā)，又是政府府眾多部門所所在地，片區(qū)區(qū)配套也較完完善，且政府府手中尚存有有上規(guī)模的土土地儲備，是是今后幾年珠珠海市住宅開開發(fā)的熱點片片區(qū)。拱北夏灣板塊由于于商業(yè)繁華，且且比鄰口岸，是是本地生意人人、澳門、香香港、外籍人人士喜歡居住住的地方，仍仍將在今后拉拉動珠海房地地產(chǎn)整體價格格水平。。唐家板塊由于自然然條件優(yōu)美，且且眾多大學園園區(qū)落戶于此此，又有多個個高尚住宅社社區(qū)成功開發(fā)發(fā)，政府尚有有較多土地儲儲備，有可能能將成為珠海海未來豪宅的的聚集地。南屏板塊是珠海工工業(yè)區(qū)之一，早早前僅有少量量住宅開發(fā)，且且不成規(guī)模，近近期因*****新城的成成功開發(fā)，人人們對此區(qū)域域認識有很大大改觀，由于于目前珠海城城區(qū)內(nèi)的房地地產(chǎn)開發(fā)用地地非常有限，商商用住宅向南南屏、灣仔方方向拓展是今今后珠海房地地產(chǎn)發(fā)展的必必然趨勢，開開發(fā)前景普遍遍看好。一、拱北板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎礎建設拱北位于珠海市東東南部，毗鄰鄰澳門，陸路路與澳門相連連，地理位置置特殊，是“一國兩制”的交匯點，也也是珠海市最最繁華的城區(qū)區(qū)。拱北是全全國第二大口口岸重地。每每年經(jīng)拱北口口岸進出境的的海內(nèi)外旅客客4000多萬人次，是是珠海市人流流最旺的地區(qū)區(qū)。它享有得得天獨厚的地地緣、人緣優(yōu)優(yōu)勢。拱北商商貿(mào)、金融、信信息、交通、旅旅游十分發(fā)達達。區(qū)內(nèi)有全全國單間面積積第二大的萬萬佳百貨超市市、珠海市最最繁榮的蓮花花路商業(yè)街；；金融、信息息網(wǎng)絡遍布全全區(qū)；從拱北北口岸過關，僅僅需十多分鐘鐘。拱北是海內(nèi)內(nèi)外游客必覽覽之地，到珠珠海必游拱北北。拱北環(huán)境境優(yōu)美，迎賓賓南路、情侶侶南路、口岸岸廣場景色秀秀麗，現(xiàn)代化化文明小區(qū)不不斷涌現(xiàn)，是是人們旅游觀觀光、休閑、居居住的好地方方。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述港珠澳大橋的落腳腳，無疑讓原原已繁華的拱拱北帶來更大大的商機，進進一步奠定了了拱北在珠海海的龍頭地位位。另由于拱拱北城區(qū)土地地資源有限，區(qū)區(qū)域內(nèi)的樓盤盤主要以小戶戶型為主。根據(jù)2004年4月份對片區(qū)區(qū)正在發(fā)售的的8個樓盤的統(tǒng)統(tǒng)計，目前區(qū)區(qū)域樓市供應應以小高層為為主，占了57.9%，其次是多多層（33.5%）和高層（6.6%）。說明區(qū)區(qū)域城市化進進程已經(jīng)進入入了小高層階階段。迎賓路路一帶的樓盤盤以高層為主主，夏灣一帶帶以多層和小小高層為主。戶型上二房、一房小戶型在拱北區(qū)域的供應比例很大，投資市場活躍。拱北片區(qū)目前的銷售均價為5－6千元/平方米，同時二手房交投十分活躍。3、拱北板塊客戶特征征拱北是珠海對外的的重要窗口，外外地人口的流流動比較頻繁繁，并且拱北北可開發(fā)資源源稀缺，受澳澳門影響，房房價逐年攀升升，近年來，該該地區(qū)主要以以開發(fā)小戶型型產(chǎn)品為主，拱拱北置業(yè)的客客戶主要有三三大類：①澳門客戶拱北是內(nèi)地通往澳澳門的關口，經(jīng)經(jīng)濟貿(mào)易活躍躍，房價相對對澳門較低，對對澳門的置業(yè)業(yè)客戶有很大大的吸引力，并并且越靠近關關口的樓盤澳澳門客戶的比比重越大，例例如2002年開發(fā)的和和園大廈，距距關口僅數(shù)百百米，其客戶戶70%以上皆為澳澳門客戶。②外地客戶拱北交通便利，是是珠海通往其它它地區(qū)的重要要窗口，該地地區(qū)聚集了大大量的外來人人口，因此外外地客戶成為為拱北購房客客戶的重要來來源。③本地投資及投機客客戶近幾年，拱北樓盤盤多以小戶型型為主，由于于該地區(qū)租客客較多，租金金價格水平高高，使得小戶戶型產(chǎn)品極其其熱銷，吸引引了大批投資資客戶和炒房房客戶，特別別是2004年推出的樓樓盤，幾乎全全部為這類客客戶所購買。二、夏灣板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設夏灣是在拱北地區(qū)區(qū)可開發(fā)資源源逐漸減少的的情況下向西西擴張而新發(fā)發(fā)展起來的區(qū)區(qū)域，該區(qū)域域南臨澳門，西西到南屏，北北至前山河大大橋，東由桂桂花路與拱北北相分隔。夏夏灣被稱為拱拱北的“后花園”，是拱北延延伸的一部分分，近幾年，夏夏灣地區(qū)發(fā)展展迅速，已經(jīng)經(jīng)建成夏灣中中學、小學、僑僑光小學、衛(wèi)衛(wèi)生學校等教教育機構，市市場、超市等等購物設施齊齊備，同時依依靠與拱北的的各種優(yōu)勢資資源共享，夏夏灣已成為近近幾年珠海的的熱點板塊。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述夏灣片區(qū)區(qū)作為拱北片片區(qū)的延伸地地帶，加上拱拱北其他區(qū)域域的供應量減減少，逐漸成成為片區(qū)開發(fā)發(fā)熱點。片區(qū)區(qū)產(chǎn)品素質一一般，主要以以多層和小高高層為主，屬屬于近年逐步步發(fā)展的區(qū)域域。房價也由由一年前的3千多元上漲到目目前的4千元左右。二二手房交易亦亦相當活躍。3、夏灣板塊客戶特征征從近年夏灣樓盤的的發(fā)展情況來來看，在夏灣灣板塊的購房房者主要有以以下特征：①澳門客戶夏灣與拱北板塊相相連，澳門客客戶已經(jīng)對夏夏灣地區(qū)非常常熟悉，已經(jīng)經(jīng)有相當量的的澳門客戶在在夏灣置業(yè)。②珠海各區(qū)域的購房房客戶夏灣是一個新發(fā)展展起來的區(qū)域域，該區(qū)域缺缺少自然消化化樓盤的客戶戶群，更多的的是靠其他區(qū)區(qū)域購房的客客戶的流入，因因此夏灣樓盤盤不同于珠海海多數(shù)區(qū)域的的樓盤主要靠靠周邊客戶消消化，其客戶戶群主要來源源于珠海各個個區(qū)域。③投資客戶夏灣的住宅出租房房和租金水平平比較高，并并且隨著夏灣灣樓市的發(fā)展展，夏灣的樓樓盤價格逐步步拉升，因此此吸引了大量量的投資客戶戶。三、****板塊塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設****東起與香香洲交界的望望海樓，西至至板嶂山隧道道口，北靠石石景山脈，南南至水灣頭，與與拱北接壤、與與澳門隔海相相望，依山傍傍海，風光旖旖旎，珠海標標志性景點——珠海漁女座座落在美麗的的香爐灣畔，浪浪漫之城最漂漂亮的景觀路路——情侶路、景景山路、九洲洲大道貫穿其其中，是珠海海通往香港唯唯一口岸——九洲口岸的的所在地。轄轄區(qū)面積11.7平方公里。和設*海金中地地理位置優(yōu)越越、自然環(huán)境境優(yōu)美、文化化資源豐富、城城市品位高雅雅、以服務業(yè)業(yè)為龍頭的第第三產(chǎn)業(yè)蓬勃勃發(fā)展，區(qū)位位比較優(yōu)勢明明顯。轄區(qū)內(nèi)內(nèi)商家林立，由由免稅、百貨貨、國貿(mào)等主主要商家組成成的“景山路購物物放心一條街街”被列為全國國首批購物放放心一條街；；星級酒店、金金融機構云集集，擁有國際際會議中心、石石景山旅游中中心、珠海賓賓館和假日、怡怡景灣、度假假村等著名酒酒店以及中國國人民銀行、建建設銀行、工工商銀行、交交通銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、商商業(yè)銀行、光光大銀行等分分行；教育、培培訓機構健全全，共有中小小學校9所，各類培培訓中心應有有盡有。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述****是珠海高高檔寫字樓、高高檔酒店最為為集中的地方方，寫字樓有有光大、粵財財大廈等，有有珠海度假村村，怡景灣大大酒店等眾多多五星級酒店店林立，是當當之無愧的珠珠海的CBD。****歷年年來開發(fā)了不不少膾炙人口口的優(yōu)質樓盤盤，從上世紀紀九十年代初初開始建設的的海灣花園、園園林花園、華華景西苑，到到九十年代中中后期的華景景花園東苑、九九洲花園、綠綠茵豪庭、日日東花園，曾曾創(chuàng)造過2萬元/平方米的珠珠海樓市天價價的海濱花園園，而近年，城城中村改造項項目山水華庭庭、君怡花園園、龍洲灣等等項目并沒成成為珠海的明明星樓盤，但但在****情侶侶南路一帶海海景房的帶動動下，*****在珠海區(qū)區(qū)的高檔住宅宅區(qū)的地位仍仍沒有動搖。目前****市區(qū)房價在5000元左右，而情侶路一帶的海景房則去到8千－1萬/平方米。3、****板塊客戶戶特征珠金中地理位置置優(yōu)越、自然然環(huán)境優(yōu)美、文文化資源豐富富、城市品位位高雅，特殊殊的地理位置置決定著該地地區(qū)的購房客客戶必然是層層次高，消費費能力強的群群體，主要有有以下幾類客客戶：①****地區(qū)的二二次置業(yè)客戶戶這些客戶長期居住住在*****，對該片區(qū)區(qū)的環(huán)境已非非常熟悉，多多數(shù)人在二次次置業(yè)時必然然會選購②私營企業(yè)主、白領領一族****作為珠海海的商業(yè)、金金融中心，寫寫字樓林立，企企業(yè)、金融機機構眾多，其其中的私營企企業(yè)主、白領領一族也是*****區(qū)域域項目最主要要的目標客戶戶群。③中高端置業(yè)者****歷來是珠珠海中高端置置業(yè)者所向往往的地方，一一部分消費能能力強的其它它區(qū)域的購房房者也將成為為****區(qū)域域的重要客戶戶群。④外地和港澳人****是珠海的的旅游中心，有有珠海標志性性景點——珠海漁女，匯匯集了國際會會議中心、石石景山旅游中中心、珠海賓賓館和假日等等著名星級酒酒店，并且是是珠海通往香香港唯一口岸岸——九洲口岸的的所在地，雄雄厚的旅游資資源必然帶來來大批外地和和港澳的購房房客戶。四、老香洲板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設老香洲是珠海長期期以來發(fā)展的的核心區(qū)域，這里幾十年來形成的固定人氣是很多區(qū)域所無法比擬的。這個區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了兩大核心商圈：一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等，形成了以超級市場為主導商業(yè)形態(tài)的社區(qū)型商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的珠影廣場、揚名廣場、香埠路等等，形成了以商場為主、商業(yè)街為輔的時尚、現(xiàn)代的都市商業(yè)中心。目前老香洲這個區(qū)域內(nèi)的常住人口近7萬，是珠海的政治、文化中心。區(qū)域內(nèi)有機關、企事業(yè)單位120多個，還有市屬大專院校及市、區(qū)重點中小學校近10所。由于這里的居民人數(shù)眾多，所以這里的教育也尤為發(fā)達，目前這個區(qū)域有市一中等5所省級學校，香洲四小等2所市級學校，所以在這里投資第三產(chǎn)業(yè)，尤其是教育、文化、培訓業(yè)有優(yōu)勢。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述老香洲作作為珠海傳統(tǒng)統(tǒng)居住區(qū)域的的地位一直沒沒有動搖，配配套的成熟、商商業(yè)的繁榮加加上推盤量的的減少，使之之價格日漸堅堅挺。早年開開發(fā)以城中村改造項目為主主，如嶺南世世家、華南名名宇等，物業(yè)業(yè)類型以小高高層和高層為為主，產(chǎn)品素素質在珠海整整體市場中較較高。近幾年年，老香洲樓樓市一直在走走中高檔的發(fā)發(fā)展路線，在在樓盤戶型的的設計上涵蓋蓋了珠海市場場上決大多數(shù)數(shù)的戶型產(chǎn)品品。市區(qū)小高層層售價03年集中在3800左右，后期期開發(fā)的則可可至4500元/平方米。而而情侶路一帶帶依靠稀缺的的海景房目前前則維持在7－8千元/平方米，如如揚名·海邑、鑫北北名苑·華府。3、老香洲板塊客戶特特征老香洲的客戶群是是兼有自住和和投資型客戶戶，包含多個層層面，是客戶戶成分最復雜雜的一個群體體。從來源上上看，主要是是老香洲區(qū)域域置業(yè)客戶，這這部分客戶占占老香洲客戶戶的60%以上，同時時，老香洲對對珠海購房客客戶的影響力力已經(jīng)輻射到到各個區(qū)域，并并吸引到港澳澳臺、珠三角角以及外地的的購房者。五、新香洲板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設新香洲是未來的行行政、經(jīng)濟、文文化、體育中中心，地處珠珠海市中心城城區(qū)，很多行行政單位都將將新的辦公地地點搬遷到該該區(qū)，這對于于營造新香洲洲的文化氛圍圍起到了重要要作用。盡管管目前新香洲洲的商業(yè)發(fā)展展還不能和拱拱北、*****等成熟商商圈相媲美，但是是可以肯定，隨隨著公共行政政服務機構的的增多，必然然導致區(qū)域內(nèi)內(nèi)人員的增多多和其他產(chǎn)業(yè)業(yè)的配套發(fā)展展，以及區(qū)域域內(nèi)公共建設設的逐步完善善。隨著新香香洲各類人群群的迅速增加加，新香洲的的商業(yè)地產(chǎn)也也必將受到重重視，新香洲洲屬于珠海的的次中心消費費區(qū)，也是近近年來珠海面面貌改變最快快的區(qū)域，不不少行政單位位的落戶，使使得新香洲的的商業(yè)地產(chǎn)銷銷售業(yè)績節(jié)節(jié)節(jié)攀升。有關關調查顯示，珠珠海2004年的商業(yè)營營業(yè)用房市租租金已經(jīng)開始始出現(xiàn)上漲的的趨勢。新香香洲區(qū)域平均均由以往的50元/平方米左右右，上漲到60元/平方米左右。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述新香洲眾多新建的的樓盤帶旺了了該區(qū)域商業(yè)業(yè)的發(fā)展，作作為城中村改改造的示范點點，南村豪苑苑、三好名苑苑、寶地康泰泰村等大型樓樓盤陸續(xù)落戶戶，給新香洲洲帶來幾十萬萬的人流量，不不少行政單位位遷移過來也也為新香洲帶帶來巨大的消消費群，大型型商圈成為新新香洲商業(yè)發(fā)發(fā)展的重點。但因其區(qū)內(nèi)人口不多、產(chǎn)業(yè)配套和區(qū)內(nèi)公建不完善，多以中低檔商品房為主。在售價上，目前新香洲的均價維持在3500元/平方米以上，如三好·香都、寶地康泰等，略顯偏低。但從珠海住區(qū)發(fā)展規(guī)劃以及片區(qū)的發(fā)展空間看，新香洲是今后珠海樓市的主要發(fā)展區(qū)域，價格上漲空間大。3、新香洲板塊客戶特特征新香洲作為珠海行行政中心的發(fā)發(fā)展定位，使使該板塊形成成了比較獨特特的購房客戶戶群體，從市市場情況來看看，新香洲的的客戶群體主主要有兩大類類：①政府行政單位以及及企事業(yè)單位位的公務人員員由于新香洲聚集了了大量的行政政單位，因此此新香洲就成成為其中的公公務人員購房房首選板塊。②小康生活條件的居居家型客戶新香洲的生活配套套相對拱北、****和老香洲有所不足，但居住環(huán)境清凈，并且新香洲樓盤相對其他板塊樓盤的性價比更高，是具有一定經(jīng)濟條件、但不十分優(yōu)越，又追求安逸生活的購房客戶所向往的地區(qū)。六、前山板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設前山位于珠海市城城區(qū)西南，1987年前山正式式建鎮(zhèn)，2001年8月“撤鎮(zhèn)改街”，轄區(qū)面積53平方公里，常常住人口17.8萬人，其中中戶戶籍人口口4.8萬余人，轄21個社區(qū)居委委會。轄區(qū)內(nèi)內(nèi)有著名學院院暨南大學珠珠海學院，著著名旅游景觀觀——梅溪牌坊、農(nóng)農(nóng)科園藝中心心；華南地區(qū)區(qū)最大之一的的裝飾材料集集散地——世邦國際裝裝飾城，駐街街機關、企事事業(yè)單位以及及大中小學共共上千家，是是一個以建材材為特色、工工業(yè)為主體，經(jīng)經(jīng)濟商貿(mào)繁榮榮、文化教育育發(fā)達、人口口集中的城郊郊結合區(qū)域。2003年，前山屬屬地工業(yè)產(chǎn)值值約206億元，國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值約約68億元，街道道所屬國民生生產(chǎn)總值14億元，稅收2.3億元。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述前山是珠海的中低低消費區(qū)，類類似于城鄉(xiāng)結結合部。由于于前山歷來工工業(yè)區(qū)的發(fā)展展定位，這里里的居住條件件較差。但近近年居住品質質與以往的低低素質樓盤相相比，有所改改善。村改造造提供了素質質較高的樓盤盤，同時精品小小戶型開始引導市場場潮流。3、前山板塊客戶特征征長期以來，前山板板塊的樓盤價價格一直在3000元/平方米以下下，前山片區(qū)區(qū)也是珠海低低端購房客戶戶的主要選擇擇區(qū)域，一般般來說，前山山板塊的客戶戶主要有以下下特征：①在前山區(qū)域工作生生活的群體前山一帶聚集了大大量的建筑、裝裝飾行業(yè)以及及工業(yè)區(qū)的從從業(yè)人員，還還有前山區(qū)的的原有居民，這這些人對前山山板塊有較高高的熟知程度度，是前山板板塊主要的購購房客戶。②其他區(qū)域低收入購購房客戶由于前山的樓盤價價格相對其他他區(qū)域一直處處于比較低的的水平，但該該區(qū)域的交通通、購物、設設施配套等條條件又相對成成熟，所以該該板塊是許多多購買能力較較弱的客戶選選擇的主要區(qū)區(qū)域。③一次置業(yè)年輕客戶戶群體對于許多年輕客戶戶來說，同樣樣面對收入低低、購買力弱弱的問題，所所以，前山板板塊也成為這這一類客戶的的主要選擇區(qū)區(qū)域。七、唐家板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設唐家灣位于珠海市市的北部，是是在原唐家鎮(zhèn)鎮(zhèn)、金鼎鎮(zhèn)基基礎上組建而而成。唐家灣灣區(qū)域范圍約約110平方公里，隸屬于于珠海香洲區(qū)區(qū)，總人口8.26223萬，其中戶戶籍人口約2.56337萬。唐家灣灣南距澳門118公里，北上廣廣州110公里，與香港港、深圳隔海海相望。唐家家灣海陸空交交通十分方便便，珠海機場場、廣珠高速、京珠高速公公路和區(qū)內(nèi)完完善的城市道道路網(wǎng)絡，構構筑了完善的的立體交通系系統(tǒng)。各項基基礎設施良好好，如珍珠樂園園、國際標準準的高爾夫球球場、珠海國國際賽車場和和淇澳紅樹林林旅游生態(tài)保保護區(qū)。唐家灣初步步構筑“大學園區(qū)———科技創(chuàng)新海海岸”為發(fā)展龍頭頭的唐家灣新新城區(qū)。中山山大學、北京京師范大學、北北京理工大學學、中國人民民大學等國內(nèi)內(nèi)著名高校紛紛紛落戶唐家家灣大學園區(qū)區(qū)；南方軟件件園、清華大大學科技園、哈哈爾濱工業(yè)大大學新經(jīng)濟資資源港、北京京大學教育科科技園區(qū)和廣廣東省高科技技成果產(chǎn)業(yè)示示范基地等構構成了珠?？瓶萍紕?chuàng)新海岸岸的龍頭。2、片區(qū)房地產(chǎn)市場場簡述沿唐家灣海景一線線，為別墅、洋洋房等高檔住住宅創(chuàng)造了條條件。而片區(qū)則呈現(xiàn)兩極化趨趨勢——中低檔住宅宅、自建房與與高檔別墅并并存。這也是是所有城市郊郊區(qū)的共同點點。和黃地產(chǎn)產(chǎn)的“海怡灣畔”為片區(qū)提供供了高素質樓樓盤的典范，有有效拉動了片片區(qū)房地產(chǎn)水水平。加上稀稀缺的海景資資源，唐家灣灣一線已成為為市場消化快快、售價不斷斷上漲的豪宅宅居住區(qū)。如如旭日灣的獨獨立別墅約為為9000元/平方米，海海怡灣畔三期期的多層洋房房售價約5500元/平方米。3、唐家板塊客戶特征征唐家板塊尚屬于珠珠海的郊區(qū)地地段，交通便便利程度不高高，有效的生生活配套設施施不足，且唐唐家板塊的樓樓盤多屬于高高檔樓盤，價價格比市區(qū)樓樓盤要高，因因此，唐家板板塊不適合多多數(shù)購房客戶戶，目前，該該區(qū)域的購房房客戶主要有有以下幾類：：①珠海市區(qū)的有車一一族由于唐家地區(qū)主要要問題在于交交通不發(fā)達，且且到市區(qū)有一一定距離，對對于有車一族族客戶來說，交交通不再是影影響購房的主主要因素，并并且車一族的的客戶購買能能力比較強，能能夠接受該區(qū)區(qū)域的價格，其其中部分喜歡歡享受郊區(qū)清清凈生活的人人會選擇唐家家板塊。②外地客戶唐家板塊的多數(shù)樓樓盤都定位為為度假型項目目，并且該區(qū)區(qū)域樓盤規(guī)劃劃檔次較高，在在該區(qū)域購房房的外地客戶戶比例要遠高高于珠海其他他區(qū)域的樓盤盤，其中包括括港澳臺、外外籍客戶等。③大學城、科技園的的購房客戶大學城和科技園位位于唐家板塊塊，其中不乏乏收入高、消消費能力強的的客戶，并且且許多人為工工作生活方便便，也會選擇擇在唐家地區(qū)區(qū)購房。八、南屏、橫琴、斗斗門、金灣板板塊1、區(qū)域經(jīng)濟、基礎建建設1）南屏板塊香洲區(qū)南屏鎮(zhèn)位于于珠海市香洲洲區(qū)西南，西西隔磨刀門水水道與斗門縣縣相望，北與與中山市坦洲洲鎮(zhèn)接壤，與與澳門僅一水水之隔。全鎮(zhèn)鎮(zhèn)總面積46平方公里，現(xiàn)現(xiàn)有總人口（包包括流動人口口）近5萬人。南屏屏鎮(zhèn)地理位置置優(yōu)越，是通通往西區(qū)珠海海機場、珠海海港和灣仔、橫橫琴口岸的重重要樞紐。珠珠海大道、南南灣大道兩條條大動脈相交交于南屏；南南屏大橋、前前山大橋、珠珠海大橋、橫橫琴大橋構筑筑了南屏四通通八達的交通通體系。國家家高新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南南屏科技工業(yè)業(yè)園坐落于南南屏鎮(zhèn)內(nèi)，成成為珠海市最最具經(jīng)濟活力力的區(qū)域之一一。目前全鎮(zhèn)鎮(zhèn)擁有工業(yè)廠廠房70多萬平方米米，工商企業(yè)業(yè)30多家，在廠廠工人達3萬多人，初初步形成了電電子、化工、通通訊、冶金、紙紙品、塑膠、皮皮革、木器、食食品、紡織、服服裝、保健飲飲料、機械加加工等多門類類的行業(yè)網(wǎng)絡絡和龐大的生生產(chǎn)基地。2）橫琴板塊橫琴是珠海市1446個海島中最最大的島。位位于珠海市南南部，珠江口口西側，毗鄰鄰港澳。處于于“一國兩制”的交匯點和“內(nèi)外輻射”的結合部，地地理位置極為為優(yōu)越。橫琴琴面積86平方公里，是是澳門現(xiàn)有面面積的3倍。土地資資源十分豐富富，可供開發(fā)發(fā)土地面積53平方公里。橫橫琴于1992年被廣東省省定為擴大對對外開發(fā)的四四個重點開發(fā)發(fā)區(qū)之一。建建區(qū)以來，鋪鋪開了大規(guī)模模的開發(fā)建設設，建成了連連接市區(qū)的橫橫琴大橋、與與澳門相連的的蓮花大橋和和國家一類口口岸橫琴口岸岸，實現(xiàn)了橋橋通、路通、水水通、電通、郵郵通和口岸通通，為經(jīng)濟發(fā)發(fā)展打下了良良好的基礎?；浉郯母邔舆_成共識，把粵澳合作的重點放在共同開發(fā)橫琴島上，把橫琴建成國際性、綜合性、開放性的旅游度假區(qū)。旅游業(yè)突出海島特色，以中西文化交匯為主題，向休閑、度假、運動、娛樂、會展、購物等方位發(fā)展，辦成澳門優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)延伸發(fā)展的腹地。3）斗門板塊斗門區(qū)現(xiàn)轄五個鎮(zhèn)鎮(zhèn)，一個辦事事處，即：井井岸鎮(zhèn)、白蕉蕉鎮(zhèn)、斗門鎮(zhèn)鎮(zhèn)、乾務鎮(zhèn)、蓮蓮洲鎮(zhèn)、白藤藤辦事處。斗斗門現(xiàn)有常住住人口31萬，有華僑僑和港澳同胞胞15萬人，是全全國著名的僑僑鄉(xiāng)。斗門區(qū)區(qū)全年實現(xiàn)國國內(nèi)生產(chǎn)總值值（當年價）42.23億元，同比比減少4.6%，其中：第第一產(chǎn)業(yè)增加加值12.78億元，第二二產(chǎn)業(yè)增加值值18.62億元，第三三產(chǎn)業(yè)增加值值10.83億元。人均GDP為13940元/年、人。農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)值中，漁漁業(yè)占71%，顯示農(nóng)業(yè)業(yè)生產(chǎn)結構向向效益較高的的水產(chǎn)養(yǎng)殖集集中，而工業(yè)業(yè)則逐步向三三個支持產(chǎn)業(yè)業(yè)特別是電子子通訊設備制制造業(yè)集中，其其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢也也逐步凸現(xiàn)。職職工年平均工工資收入14138元/人，農(nóng)民人人均年收入4547元/人。4）金灣板塊設立于2001年年的金灣區(qū)，位位于珠海西部部，是珠海市市三大行政區(qū)區(qū)之一。下轄轄三灶、南水水、平沙、紅紅旗四鎮(zhèn)。區(qū)區(qū)內(nèi)還有珠海海市的兩大功功能區(qū)——國家高新新技術產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)三灶科科技園和臨港工業(yè)區(qū)區(qū)。全區(qū)海陸陸面積1600平方公里，其其中陸地面積積447.6平方公里，海海域面積1000多平方公里里。金灣區(qū)東東面與香港、澳澳門相鄰，南南面是著名的的大西國際水水道，北面是是經(jīng)濟發(fā)達的的珠江三角洲洲腹地。金灣灣區(qū)具有突出出的海陸空交交通優(yōu)勢。陸陸路距澳門330公里，廣州150公里，深圳160公里；水路距距香港45海里。珠海深深水港、設施施一流珠海機機場，規(guī)劃中中的珠海火車車站、廣珠輕輕軌、廣珠高高速西線和江江珠高速均在在金灣區(qū)內(nèi)匯匯集，構成直直通國內(nèi)外的的海陸空立體體物流網(wǎng)。金金灣區(qū)旅游資資源豐富，金金海灘、飛沙沙灘、荷包島島、珠海溫泉泉、金灣高爾爾夫球場，早早已是名聞遐遐爾的旅游、休休閑、娛樂勝勝地。金灣區(qū)全區(qū)區(qū)總人口只有有19萬人，其中中戶籍人口11萬人。醫(yī)院8家，中小學60多所。影劇劇院、文化藝藝術中心設施施完備，人均均占有各類資資源比例大。作作為珠海大學學園區(qū)的重要要組成部分，目目前已落戶金金灣區(qū)的高等等院校有：廣廣東省科學技技術職業(yè)學院院、遵義醫(yī)學院院、吉林大學、沈沈陽藥科大學學、珠海藝術術學院等，已已潛移默化地地改善著群眾眾的文化素質質，提升著當當?shù)氐奈幕疁省?、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展簡簡述由于主城區(qū)土地發(fā)發(fā)展的限制，珠珠海市的房地地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)開始向西區(qū)區(qū)轉移。隨著著港珠澳大橋橋落點方案的的確定，廣珠珠鐵路和江珠珠高速公路的的相繼動工，珠珠海西區(qū)的地地域優(yōu)勢逐漸漸得以突現(xiàn)。2004年1-9月，西部的的斗門區(qū)房地地產(chǎn)投資1.30億元，同比比增長31.399%，商品房銷銷售面積、銷銷售額同比增增長31.555%和36.166%，呈現(xiàn)出投投資、消費同同步增長的良良性循環(huán)態(tài)勢勢；同時，商商品房空置面面積同比下降降了26.222%。金灣區(qū)1-9月份商品房房銷售面積和和銷售額更同同比增長了1.51倍和3.26倍，商品房房空置面積則則同比下降了了6成多。雖然這這些區(qū)域的發(fā)發(fā)展增速較快快，但與珠海海主城區(qū)相比比，生活環(huán)境境差、周邊配套套薄弱，市場規(guī)模小，難難成氣候，有有待發(fā)展。3、客戶特征長期以來，南屏、橫橫琴、斗門、金金灣地區(qū)很少少受到珠海市市區(qū)客戶的關關注，只有靠靠近市區(qū)的*****新城城依靠項目規(guī)規(guī)模、高品質質的規(guī)劃、開開發(fā)商品牌吸吸引了大量的的市中心的客客戶，其他的的樓盤仍然是是以周邊的客客戶群為主。結論：****、拱北、老老香洲作為傳傳統(tǒng)的居住區(qū)區(qū)域，項目少少，售價高，需需求穩(wěn)定，是是作為外來開開發(fā)商入市的的首選區(qū)域，市市場相對成熟熟，風險小。新香洲作為新興市市場，越來越越受到客戶關關注，將成為為今后置業(yè)的的熱點片區(qū)，價價格將小幅增增長。前山、夏灣片區(qū)逐逐步提升產(chǎn)品品素質，價格格向市區(qū)靠攏攏。唐家灣一帶的資源源的稀缺性使使得片區(qū)仍將將以高檔住宅宅為主，價格格較堅挺。第五章澳門房地地產(chǎn)市場簡析析說明：因為珠海與與澳門陸地相相連，隔水相相望，兩者經(jīng)經(jīng)濟互相依存存，珠海經(jīng)濟濟及房地產(chǎn)受受澳門市場影影響較大，因因而有必要就就澳門房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)狀作簡要分分析，以考察察其對珠海房房地產(chǎn)市場的的影響。一、澳門房地產(chǎn)市市場簡述澳門房地產(chǎn)市場從從1993年以以來經(jīng)歷了長長達10年的市場低低迷期，究其其原因，供過過于求，嚴重重失衡。在1990－1996年期間平均均每年銷售5700個單位。1996－1999年，由于政政府相繼推出出了投資居留留法和4厘利息補貼貼計劃，而發(fā)發(fā)展商在推銷銷時提供多款款多種優(yōu)惠服服務，促使這這3年每年平均均交易量有7100個商住單位位，增幅約為為24％。何厚鏵上臺后，開開始有意識地地實施救市行行為，包括澳澳門開放賭權權后，外界全面看看好澳門未來來的發(fā)展，樓樓市因而受惠惠。2004年，澳門樓樓市開始復蘇蘇，迎來新一一輪的上升周周期。全年澳澳門共有156000宗住宅單位位成交，平均均每月成交1300宗。20055年首季就有42000宗住宅單位位成交。在銷售價格上，22005年第一季澳澳門住宅單位位每平方米的的平均成交價價為9,190元（澳門元元，下同），較較去年同期升升25.2%，較去年第第四季升6.4%；向來備受受市場追捧的的住宅新盤，一一年前后樓價價升幅為34.1%，上至每平平方米16,0000元水平?？傮w體評價：近年年樓市持續(xù)興興旺，樓價也也在供應量有有限的情況下下屢被推上高高位。二、澳門市場簡析析澳門房地產(chǎn)市場近近2年的發(fā)展不不是突如其來來的，造成這這種迅猛發(fā)展展的原因，主