淄博某住宅項目調研報告

目錄TOC\o"1-3"\h\zHYPERLINK\l"_Toc36392541"前言1HYPERLINK\l"_Toc36392542"第一章宏觀市場研究7HYPERLINK\l"_Toc36392543"1.1淄博城市及經(jīng)濟概況7HYPERLINK\l"_Toc36392544"城市概況7HYPERLINK\l"_Toc36392545"宏觀經(jīng)濟情況9HYPERLINK\l"_Toc36392546"1.1.3未來發(fā)展預測11HYPERLINK\l"_Toc36392547"1.2淄博房地產業(yè)發(fā)展情況11HYPERLINK\l"_Toc36392548"固定資產投資11HYPERLINK\l"_Toc36392549"淄博市房地產開發(fā)歷史及現(xiàn)狀12HYPERLINK\l"_Toc36392550"商品住宅價格17HYPERLINK\l"_Toc36392551"1.3城市市政基礎設施18HYPERLINK\l"_Toc36392552"城市基建投入18HYPERLINK\l"_Toc36392553"市政配套情況19HYPERLINK\l"_Toc36392554"未來城市發(fā)展21HYPERLINK\l"_Toc36392555"1.4產業(yè)政策分析21HYPERLINK\l"_Toc36392556"1.5淄博私車情況22HYPERLINK\l"_Toc36392557"1.6經(jīng)濟發(fā)展預測及房地產市場展望22HYPERLINK\l"_Toc36392558"經(jīng)濟發(fā)展預測22HYPERLINK\l"_Toc36392559"房地產市場預測22HYPERLINK\l"_Toc36392560"第二章供應市場研究24HYPERLINK\l"_Toc36392561"2.1供應調研的目的和方法24HYPERLINK\l"_Toc36392562"、樣本選擇24HYPERLINK\l"_Toc36392563"、市場界定25HYPERLINK\l"_Toc36392564"2.2供應市場研究26HYPERLINK\l"_Toc36392565"項目綜合品質26HYPERLINK\l"_Toc36392566"綜合品質評定——綜合品質27HYPERLINK\l"_Toc36392567"性能價格比28HYPERLINK\l"_Toc36392568"產品分析29HYPERLINK\l"_Toc36392569"2.3供應市場研究結論45HYPERLINK\l"_Toc36392570"第三章需求市場分析47HYPERLINK\l"_Toc36392571"3.1受訪人群基礎特征分析47HYPERLINK\l"_Toc36392572"年齡構成：47HYPERLINK\l"_Toc36392573"家庭結構：48HYPERLINK\l"_Toc36392574"現(xiàn)居住區(qū)域：49HYPERLINK\l"_Toc36392575"對現(xiàn)居住狀況的滿意度49HYPERLINK\l"_Toc36392576"職業(yè)特征：50HYPERLINK\l"_Toc36392577"交通工具：51HYPERLINK\l"_Toc36392578"3.2受訪人群對產品需求特征52HYPERLINK\l"_Toc36392579"購房目的：52HYPERLINK\l"_Toc36392580"選擇區(qū)域特征53HYPERLINK\l"_Toc36392581"選擇張店的因素特征54HYPERLINK\l"_Toc36392582"能夠承受的單價55HYPERLINK\l"_Toc36392583"購買面積的特征：56HYPERLINK\l"_Toc36392584"選擇建筑類型特征57HYPERLINK\l"_Toc36392585"選擇戶型類型特征57HYPERLINK\l"_Toc36392586"選擇戶型結構特性58HYPERLINK\l"_Toc36392587"對裝修的需求特征59HYPERLINK\l"_Toc36392588"對采暖方式的需求特征60HYPERLINK\l"_Toc36392589"選擇住宅的因素（本題為多選）61HYPERLINK\l"_Toc36392590"對社區(qū)內部配套設施的需求特征（本題為多選）63HYPERLINK\l"_Toc36392591"所需的物業(yè)服務特征（本題為多選）65HYPERLINK\l"_Toc36392592"能夠接受的物業(yè)管理費66HYPERLINK\l"_Toc36392593"對部分基本配套需求的特征67HYPERLINK\l"_Toc36392594"3.3受訪人群的信息渠道特征69HYPERLINK\l"_Toc36392595"了解開發(fā)商的實力與信譽的渠道特征69HYPERLINK\l"_Toc36392596"希望了解的樓盤信息70HYPERLINK\l"_Toc36392597"獲取銷售信息渠道71HYPERLINK\l"_Toc36392598"經(jīng)常閱讀的報刊72HYPERLINK\l"_Toc36392599"3.4需求市場研究結論73HYPERLINK\l"_Toc36392600"客群特征：73HYPERLINK\l"_Toc36392601"產品需求：73HYPERLINK\l"_Toc36392602"信息渠道特征：74HYPERLINK\l"_Toc36392603"第四章個案點評75HYPERLINK\l"_Toc36392604"4.1齊魯花園75HYPERLINK\l"_Toc36392605"4.2世紀花園77HYPERLINK\l"_Toc36392606"4.3新空間花園81HYPERLINK\l"_Toc36392607"4.4巴黎春天國際公寓83HYPERLINK\l"_Toc36392608"4.5恒生城市花園86HYPERLINK\l"_Toc36392609"4.6荷香園88HYPERLINK\l"_Toc36392610"4.7天立花園90HYPERLINK\l"_Toc36392611"4.8紫荊園94HYPERLINK\l"_Toc36392612"4.9怡海世家96HYPERLINK\l"_Toc36392613"第五章結論100前言為使貴司可深入理解敝司開展本次調研所涉及的背景、資源、時間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報告有關論點、數(shù)據(jù)之實用性，敝司特別將本次調研的執(zhí)行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。人力資源調配本次調研由敝司策劃經(jīng)理領隊實地開展具體工作，進駐當?shù)乇炙菊皆诼毴藛T共3人，另聘請山東理工大學的學生16人，經(jīng)過培訓后上崗進行調研工作。與此同時，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在內共4人小組，專職搜集年鑒、政府網(wǎng)頁、地區(qū)背景等方面之最新宏觀數(shù)據(jù)或資料。工作渠道及形式走訪當?shù)卣畽C關、房管及規(guī)劃建設部門因應本項目自身需要及項目標書內容要求，敝司在當?shù)貧v史、文化、政治、經(jīng)濟、教育、人口、商業(yè)及房地產基本概況等方面的資料或宏觀數(shù)據(jù)的收集渠道之一，是走訪當?shù)卣嘘P職能部門，從中了解上述方面的歷年狀況和未來發(fā)展規(guī)劃，并盡可能收集具體統(tǒng)計數(shù)據(jù)作分析研究之用。該項走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機關在數(shù)據(jù)處理方面均較為落后，普遍存在部分數(shù)據(jù)未作全面統(tǒng)計匯總之問題，故某些宏觀基本面調查的結論內容，是以當?shù)卣藛T口述介紹加敝司實地考察而整理成文。各主要商業(yè)旺區(qū)及大型商場問卷調查針對當?shù)叵M者之職業(yè)構成、生活方式、消費習慣、置業(yè)取態(tài)等方面的市場調查，敝司主要以當?shù)卮笮蜕虉黾吧虡I(yè)旺區(qū)的現(xiàn)場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調查問卷數(shù)量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調研時間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進一步繼續(xù)深入?，F(xiàn)場考察當?shù)胤康禺a實際發(fā)展狀況對于當?shù)胤康禺a發(fā)展的具體狀況，除走訪政府有關部門外，在區(qū)域分布、住宅類型、整體素質、戶型面積、設計、價格、銷售狀況、物業(yè)管理、生活配套等等細項方面，敝司主要是以實地考察的形式收集該方面之資料，而重點研究對象是當?shù)匾?guī)模較大、知名度較高及綜合素質較好之項目，其余較小型等無可比性的項目僅作基本數(shù)據(jù)匯總分析。當?shù)剌^具代表性人物專訪在當?shù)赜绕涫菑埖陞^(qū)，敝司對當?shù)馗黝愃饺似髽I(yè)及政府機構中較具代表性的人員進行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實、全面之敞開溝通，彌補一般問卷調查所難以達致的、真實體現(xiàn)較有實力人士心理需求的調查結果。而事實上從效果方面衡量，該渠道所得內容對整個市場調查報告的結論產生了無可代替的重要支持性作用。收集政府工作報告、年鑒、政府網(wǎng)頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當?shù)刈鼍唧w調研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網(wǎng)上有關條目作補充搜集，包括政府工作報告、實用年鑒、統(tǒng)計年鑒、地方志、政府職能部門網(wǎng)站等等，藉以補充走訪當?shù)卣@素材之不足，同時提高該部分調研的工作效率。調查樣本類型、數(shù)量及大致調查區(qū)域本次調查原始樣本調查問卷609份（已剔除無效樣本）有代表性項目及部分代表人物專訪等部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄姓名工作單位行業(yè)職位聯(lián)系電話***汽車超市一汽淄博總代理經(jīng)理***汽車超市潤滑油總代理經(jīng)理***汽車超市汽車配件總和部經(jīng)理***淄博高新開發(fā)區(qū)管管理委員會管理規(guī)劃主任***淄博高新開發(fā)區(qū)管管理委員會管理規(guī)劃職員***淄博高新開發(fā)區(qū)管管理委員會管理規(guī)劃職員***干休所政府機關所長***淄博飯店飲食采購經(jīng)理***山東理工大學教育副教授***淄博電視臺影視頻頻道廣告部電視臺編輯記者***淄博美圖廣告公司司廣告經(jīng)理***淄博晚報廣告部報刊編輯記者調查問卷涉及主要區(qū)域張店區(qū)：商業(yè)網(wǎng)點：金帝購物廣場、淄博商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區(qū)：華瑞園、科技園、建業(yè)花園、金麗園、政府三宿舍臨淄、周村、淄川相對繁華的商業(yè)區(qū)。本次調研工作重點及相應問題接獲本項目工作后，敝司清楚本項目需要一份全面、深入、詳盡、數(shù)據(jù)充分的前期市場調研報告，藉此作為未來本項目在產品設計方面之重要基礎依據(jù)，而敝司開展本次調研所遇到的最大問題，是因時間倉促但同時所涉及區(qū)域、內容均較為廣闊而形成的矛盾。有鑒于此，根據(jù)敝司對本項目自身特點，及所處區(qū)域周邊一帶的基本理解，結合過往操作經(jīng)驗，敝司認為本次調研是否有效的關鍵在于工作側重點的正確把握及相應工作方法的制定，經(jīng)過慎重考慮，敝司最后決定將本次的調研側重于調研區(qū)域內中高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業(yè)取態(tài)的所有背景和特征。故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經(jīng)濟實力的各階層人士展開，包括確定調查場所（各大高級商場、相對較繁盛的商業(yè)街、部分檔次較高的居住小區(qū)等）、確定調查對象（盡量以老板或負責人為主）、落實調查訪問人員的工作標準及工作培訓等等，而在實際操作中，敝司再次印證淄博有一定經(jīng)濟基礎人士的基本特征，即：處事較為低調、溝通相對保守，同時某些敏感數(shù)據(jù)亦是不愿公開（例如個人收入、其普遍均填遠低于實際收入之數(shù)據(jù)；又或者是個人聯(lián)絡電話，基本不愿透露）。基于上述原因，在收集整理數(shù)據(jù)作匯總分析之同時，敝司亦會根據(jù)多種渠道綜合之信息，對有關數(shù)據(jù)結論作一定的主觀調整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應內容，保證本項目于操作方向上之合理性。第一章宏觀市場研究1.1淄博城市及經(jīng)濟概況1.1.1城市概況淄博是中國環(huán)渤海地區(qū)一座風格獨特的工業(yè)城市，是國務院批準的山東半島沿海開放城市，是著名的“陶瓷之都”、“絲綢之鄉(xiāng)”。淄博市位于魯中山區(qū)與華北平原的接壤地帶,處于中國東部山東省的腹地，南與列入世界自然文化遺產清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現(xiàn)轄5個區(qū)、3個縣，總面積5938平方公里，總人口401萬，其中市區(qū)人口263萬。淄博地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫11.9-13.1°C,年平均降水量550-800毫米。淄博歷史悠久。遠在原始氏族社會,就已有人類在此繁衍生息。淄博是齊文化的發(fā)祥地。臨淄作為2600多年前春秋戰(zhàn)國時期最強盛的國家齊國的都城，長達638年之久，是當時東方最大的城市之一。淄博的鐵路和公路密度均在中國名列前茅。市內鐵路總長557.8公里。公路有15條干線通往全國各地，通車總里程近3000公里，濟（南）青（島）高速公路橫貫全市東西。市中心張店區(qū)距濟南國際機場僅70公里，向東距青島港300公里，空運、海運十分便捷。淄博擁有秀麗的自然風光，每年吸引著數(shù)以萬計的中外游客。綿延數(shù)十里的南部山區(qū)山泉噴涌、山林疊翠，風景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構成奇妙的山中宮殿，成為中國北方最大的溶洞群。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉(xiāng)嬌媚。淄博市主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等35個，擁有一大批在中國、山東占有重要位置的企業(yè)和產品。淄博是中國的五大瓷都之一，年產日用陶瓷5.7億多件。美術琉璃和絲綢生產歷史悠久，花色品種齊全。氧化鋁、解熱藥產量均占中國的1/3。原油加工量，中小電機產量居中國第二位。坐落在淄博市的齊魯石油化學工業(yè)公司，是特大型石化聯(lián)合企業(yè)，使淄博成為中國重要的石油化工基地。淄博有各類科研機構699家，專業(yè)技術人員14萬人，是山東省硅酸鹽、化工、醫(yī)藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。淄博是中國首批3個星火技術密集區(qū)之一，被國家科委列為中國科技興市試點市和科技興市山東試點帶城市，被評為中國科教興市先進城市。文化、教育事業(yè)不斷發(fā)展，全市基本普及九年義務教育，被國家文化部、人事部命名為全國文化模范市?，F(xiàn)有各類文化機構163處，有線電視網(wǎng)遍及全市；各類學校1700多所，其中普通高校4所。淄博城市布局獨具特色。張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北4個城區(qū)距離中心城區(qū)分別為20公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群，被學術界稱為“淄博模式”。這種結構有利于促進城鄉(xiāng)一體化，縮小城鄉(xiāng)差別，有利于發(fā)展生產、方便生活。淄博市人民生活水平不斷提高。2001年，淄博市完成國內生產總值702.09億元，2002年為780億元，增長率達11.1%；人均國內生產總值2001年為17158元，2002年增長為18975元，增長率達10.6%；2001城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7275元，2002年上升到8198元，增長12.7%。GDP人均GDP城鎮(zhèn)居民可支配收入2001年702.091715872752002年780189758198同比增長率11.1%10.6%12.7%1.1.2宏觀經(jīng)濟情況淄博市GDP及增長比例圖年份1999年2000年2001年2002年GDP(億元）568642.3702.09780增長（%）8.77%13.08%9.31%11.10%近年來淄博市的現(xiàn)代化建設取得了很大成就，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，對外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。從以上根據(jù)市統(tǒng)計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年淄博市GDP增長速度在2001年有所下降，但經(jīng)濟增長穩(wěn)定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國7%的經(jīng)濟增長。以上都表明淄博市宏觀經(jīng)濟近年來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。淄博市宏觀經(jīng)濟的產業(yè)結構帶有明顯的發(fā)展中國家特色，以市統(tǒng)計局2001年資料為例，GDP中比重最大的是第二產業(yè)，占到了57.85%，第三產業(yè)占到35.40%（其中房地產業(yè)占4.29%），第一產業(yè)所占比例最小，為6.76%（比上年減少0.4%）；從中可以看出，淄博市的經(jīng)濟機構是以工業(yè)為主，以服務性行業(yè)和農業(yè)為輔的產業(yè)結構。2001年全市人均國民生產總值達到17156元（2000年為15785元），2002年全市人均國民生產總值達到18975元，人民生活水平正在逐漸提高，屬于生活水平小康的地區(qū)。2002年市區(qū)人均可支配收入為8198元，比2001年增長12.7%?？傮w來說，淄博市的經(jīng)濟基礎較高，企業(yè)宏觀景氣良好。但當前經(jīng)濟和社會發(fā)展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現(xiàn)在：經(jīng)濟結構性矛盾仍然比較突出，第三產業(yè)所占比例較低；人均可支配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長，人民生活水平逐漸提高，經(jīng)濟綜合實力位于山東省前5名，未來經(jīng)濟形勢看好。1.1.3未來發(fā)展預測據(jù)市計劃委員會的資料表明，淄博市計劃未來幾年GDP全年增長保持在10%左右。促進經(jīng)濟增長的措施主要有：加快農業(yè)、工業(yè)和服務業(yè)三產業(yè)的結構調整，逐步加大第三產業(yè)的比例，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進對外開放以擴大出口，加大固定資產投資等。2003年預計全市全年GDP達到1557.3億元,同比增長10%，經(jīng)濟增長仍然保持良好的勢頭。市委市政府對2003年全市的經(jīng)濟持樂觀的態(tài)度，據(jù)市計劃委員會的資料：2003年全年GDP計劃達到1557億元,全年增長達到10.5%，為近幾年的最好水平，經(jīng)濟發(fā)展依然看好。1.2淄博房地產業(yè)發(fā)展情況1.2.1固定資產投資淄博市全社會固定資產投資狀況圖（根據(jù)淄博市統(tǒng)計局資料制）作為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量，固定資產投資一直在GDP中占有很大比重。從以上圖中可以看出，淄博市固定資產投資額近幾年在150億元左右上；2001年固定資產投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得2002年1到8月份固定資產投資增長速度超過了2000年的水平，達到了70.87%；2002年城市公用基礎設施投資總額為10.15億元，增長1.7%。固定資產的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，直接促進城市基礎設施的完善，改進工農業(yè)生產能力，提高人民的生活水平?？傊?，加大固定資產投資將是淄博市較長時期內一貫政策。1.2.2淄博市房地產開發(fā)歷史及現(xiàn)狀淄博市的房地產業(yè)發(fā)展較晚，自近年來國家政策取消實物分房以后，房地產業(yè)才開始起步發(fā)展起來，從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產業(yè)的發(fā)展情況：.1投資情況2000年以來，淄博市房地產投資大量增加，2000年房地產投資9.06億元。2001年末房地產開發(fā)投資企業(yè)101家，全年完成房地產投資13.55億元（僅占全年GDP的1%）據(jù)市計劃委員會資料，2002年1到9月份，全市房地產投資完成12.89億元，同期增長94.93%,可見2002年以來房地產投資增長十分迅速，遠大于固定資產的增長速度。2001年房地產投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房合計辦公樓商業(yè)用房合計投資額（萬元）933587514100872161010023112505所占比例82.98%6.68%89.66%1.43%8.91%100.00%注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局2002年房地產投資完成額（按用途分）按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房合計辦公樓商業(yè)用房合計投資額（萬元）25457882522628301351723865300212所占比例84.80%2.75%87.55%4.50%7.95%100.00%注：數(shù)據(jù)來源——淄博市統(tǒng)計局從上表可以看出2001年和2002年的投資情況，住宅投資已經(jīng)占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠遠大于經(jīng)濟適用房投資額。而本市房地產投資中辦公樓、商業(yè)用房及其他類型的用途投資所占比例很小。可見淄博市房地產投資以商品住宅投資為主，市場狀況相對成熟。單位：萬元按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房合計辦公樓商業(yè)用房合計2001年9335875141008721610100231125052002年25457882522628301351723865300212增長%172.69%9.82%160.56%739.57%138.10%166.84%數(shù)據(jù)來源：淄博市統(tǒng)計局上表顯示，2002年各項都有不同程度的增長，除了經(jīng)濟適用房外，增長幅度都很高，超過了100%，商品住宅的增長為172.69%，辦公樓增長739.57%，商業(yè)用房的增長為138.10%，可以看出，2002年是房地產市場飛速發(fā)展的一年，市場前景比較樂觀。.2土地開發(fā)面積淄博市的統(tǒng)計局資料表明，2001年完成開發(fā)土地面積61.84萬平方米，正在開發(fā)的土地面積35.44萬平方米，待開發(fā)土地面積9.75萬平方米，本年購置土地面積86.81萬平方米。2002年完成開發(fā)土地面積111.1191萬平方米，同比增長79.69%，同樣可以看出，淄博房地產市場發(fā)展相當迅猛。.3開發(fā)情況淄博市2002年房地產開發(fā)情況（單位：平方米）按用途分類商品住宅經(jīng)濟適用房合計辦公樓商業(yè)用房合計施工面積340408324226836463511302073569144133472新開工面積18946271720522066679561491012102224038竣工面積17212891398871861176707271560222087925淄博市2002年年商品住宅開開發(fā)情況（單單位：平方米米）按用途分類施工面積新開工面積竣工面積2001年175534311132869746582002年340408318946271721289增長%93.93%70.18%76.60%資料來源：淄博市市統(tǒng)計局全年開工、竣工面面積反映了一一個地區(qū)房地地產年開發(fā)量量，從以上表表中可以看出出：2002年的各項增增長幅度極大大，2002年淄博市房房屋施工面積積達到了340.4萬平方米，增增長93.933%，新開工面面積達到189.5萬平方米，增增長70.188%，全年竣工工面積達到了了172.1萬平方米，增增長76.6%。淄博市的房地產開開發(fā)以住宅為為主，其中商商品住宅開發(fā)發(fā)是絕對主流流，經(jīng)濟適用用房所占份額額較小，僅為為住宅開發(fā)的的補充。.4銷售情況2002年已銷售售面積：房屋種類商品住宅經(jīng)濟適用房辦公樓商業(yè)用房合計已售面積1333148124534471741329311637787成交額17348513359705223129217025數(shù)據(jù)來源：淄博市市統(tǒng)計局以上顯示，20002年商品房已已售面積達133.3萬平方米，較2001年有明顯的的提高（2001年全年實際際銷售商品房房99.09萬平方米米），增長43.111%。2002年購買分分類統(tǒng)計：個人購買集團購買已售面積1130468202500比例84.81%15.19%數(shù)據(jù)來源：淄博市市統(tǒng)計局以上顯示，20002年個人購買買的比例占到到了84.811%，集團購買買僅占15.199%，個人購買買依然是商品品房的購買主主體，而集團團購買的比例例由2001年的10.777%增長到了2002年的15.199%，集團購買買的比例在2002年有明顯上上升。1.2.3商品住住宅價格2001年住宅平平均價格圖商品住宅經(jīng)濟適用房住宅2001年106086810502002年130110721247增長%22.74%23.50%18.76%數(shù)據(jù)來源：淄博市市統(tǒng)計局這里的住宅宅包括商品住住宅、經(jīng)濟適適用房淄博市住宅價格水水平目前還較較低，從上表表實際銷售面面積和實際銷銷售額可計算算出：2001年住宅平均均價格為10050.2元元/平方米，其其中經(jīng)濟適用用房價格為8868.6元元/平方米，商商品住宅價格格為10600.5元/平方米。2002年住宅平均均價格為1247元/平方米，增增長18.766%，其中經(jīng)濟濟適用房價格格為1072元/平方米，增增長23.500%，商品住宅宅價格為1301元/平方米，增增長22.744%，價格的提提升幅度達到到了兩成。1.3城市市政基基礎設施1.3.1城市基基建投入近幾年來，為了改改進城市容貌貌和基礎設施施，淄博市把把基建投入作作為了重點工工程。九五以以來，淄博市市重點工程累累計投資完成成81.766億元，先后后開工建設重重點工程711項。建設了了博萊高速公公路淄博段，中中心城區(qū)東北北、西南外環(huán)環(huán)路，擴建了了華北路、西西七路、張博博路、臨淄人人民路等，進進行了張南熱熱網(wǎng)、郵電擴擴容、變電站站、污水處理理二期工程等等建設，緩解解了電力、通通訊、交通等等卡脖子的問問題，改善了了投資環(huán)境。九九五以來，淄淄博市用于城城市基礎設施施建設的投資資累計23..38億元。建建設改造城市市道路1600公里，城市日日供水能力達達到74萬立方米米，日供電能能力達到1556萬千瓦，城城市生活燃氣氣汽化率達到到100%，集集中供熱面積積1199萬平平方米，城市市綠化覆蓋率率達到33..59%，人人均綠地面積積達到7.99平方米，城市市化水平達到到43%，城市市的存載力、凝凝聚力明顯增增強。2002年，市政政基礎建設投投入10.15億元，比上上一年增長1.7%，經(jīng)過大力力投入，市容容市貌有了明明顯改觀，進進一步完善了了城鎮(zhèn)功能，城城市基礎設施施水平得到提提高，給城市市房地產建設設帶來了新的的機遇和開發(fā)發(fā)條件。1.3.2市政配配套情況.1城市交通淄博市是國務院批批準的山東半半島經(jīng)濟開放放區(qū)城市和“較大的市”，轄張店、淄淄川、博山、周周村、臨淄５５個區(qū)和桓臺臺、高青、沂沂源３個縣以以及淄博市高高新技術產業(yè)業(yè)開發(fā)區(qū)，總總面積5938平方公里，５５個區(qū)各相距距２０公里左右右，城鄉(xiāng)交錯錯，形成組群群。淄博是山山東半島東西西向經(jīng)濟發(fā)展展主軸上的重重要經(jīng)濟結合合點，同時也也是魯中傳統(tǒng)統(tǒng)的物資集散散中心。境內內膠濟鐵路、309國道、濟青青高速公路橫橫穿東西，淄淄八、淄東、辛辛泰鐵路及２２０５國道、在在建的濱萊高高速公路縱貫貫南北，并交交匯于淄博的的中心城區(qū)張張店。這幾年淄博市政府府開始著手進進行了市容改改造、馬路亮亮化工程、城城市綠化等，使使市區(qū)的環(huán)境境得到了改善善。另外，市市政府舊城改改造、破產工工廠轉讓等將將改變城市環(huán)環(huán)境，還將形形成一定數(shù)量量的可開發(fā)用用地，促進房房地產開發(fā)。.2張店市政交通淄博市張店區(qū)市政政配套比較完完善，道路交交通條件良好好，能夠基本本滿足城市居居民交通出行行的需要。近近年來，張店店區(qū)牢固樹立"抓城建就是是抓經(jīng)濟"的思想，以以建設標志性性中心城區(qū)為為目標，按照照"治理完善建建成區(qū)，開發(fā)發(fā)建設西城區(qū)區(qū)，建設現(xiàn)代代化中心區(qū)"的城建工作作思路，重點點抓了路、綠綠、水、樓、燈燈、廣場等城城市要素建設設。目前，張店區(qū)累計投投資12億元用于城城市建設，先先后完成張店店東南和西南南外環(huán)路、世世紀路、張周周路、東四路路、華光路、西西六路、東二二路、玉龍河河、中潤大道道等30多項基礎設設施建設重點點工程，這些些道路建成以以后將大大改改善城市交通通條件。另外外，根據(jù)其他他城市房地產產開發(fā)的經(jīng)驗驗，新修建道道路附近的土土地開發(fā)會火火熱起來，城城區(qū)邊緣會形形成新的居住住和商業(yè)區(qū)。.3配套設施據(jù)了解，淄博市區(qū)區(qū)內由于擁有有大量企業(yè)、市市級和地方政政府機關等單單位，建設時時間較早，已已經(jīng)形成較完完善的配套體體系，供水、供供電、供暖、天天然氣、電信信等配套設施施能滿足市民民的需求，另另外購物、教教育、娛樂、體體育、郵局、銀銀行、等生活活設施也初步步具備。但離離市中心較遠遠的區(qū)域各項項配套還比較較缺乏，尤其其是北部新建建的住宅區(qū)，比比如本項目所所在的西北部部區(qū)域。但隨隨著大量新建建住宅區(qū)的出出現(xiàn)，交通等等條件的完善善，城市較邊邊緣也會成為為配套成熟的的區(qū)域，這也也是房地產開開發(fā)的條件和和促進的結果果?？傊?，淄博市市區(qū)區(qū)市政配套基基本能滿足需需要，但城市市環(huán)境仍有待待進一步改善善。由于城市市規(guī)模小，城城市邊緣離市市中心不過幾幾公里，可以以借用到市中中心的一些整整個城市的公公用配套，不不存在明顯的的區(qū)域性。但但一些新建居居住區(qū)的便利利設施會明顯顯不足，需要要在開發(fā)過程程中針對購房房者入住后的的需求進行建建設。1.3.3未來城城市發(fā)展基建投入方面，政政府將進一步步加大投入。從從市計委了解解到，淄博市市的主要發(fā)展展目標是：到到2005年，全全市人口達到到415萬，建建成區(qū)面積達達到157萬平方方公里，城市市化水平達到到55%。其中中，加快房地地產開發(fā)建設設、大力發(fā)展展建筑業(yè)、加加快城市基礎礎設施建設是是重點發(fā)展方方向。建設中的淄博新區(qū)區(qū)，規(guī)劃面積積52平方公里。國國際化的規(guī)劃劃設計和靈活活的投資方式式，將使張店店在未來的5-10年間，以百百平方公里的的城區(qū)面積和和百萬的城市市人口崛起于于世。另外，淄淄博舊城改造造、淄博韓商商工業(yè)園、南定建陶工工業(yè)園、淄博臺商工工業(yè)園、建設中的淄淄博科技工業(yè)業(yè)園等的建設設等都會使市市區(qū)的環(huán)境、基基礎設施、生生活配套等方方面更加完善善，淄博市的的房地產業(yè)開開發(fā)環(huán)境也將將更廣闊。1.4產業(yè)政策分分析淄博市房地產市場場處于剛起步步階段，各項項產業(yè)政策還還很不完善，淄淄博市的房地地產業(yè)還沒有有培育成拉動動國民經(jīng)濟增增長的動力。在在全國政策取取消福利分房房制度出臺以以后，淄博市市采取了單位位集資建房的的過渡性措施施。目前淄博市的住房房二級和三級級市場已經(jīng)放放開，其中公公房上市反響響很大，從市市房地產交易易中心了解，近近兩年來所辦辦理的產權交交易絕大部分分是二手住房房。住房二級級市場的活躍躍，將使很大大一部分人有有能力再次置置業(yè)，這將促促進對住房一一級市場的需需求，有利于于淄博市住宅宅市場的發(fā)展展。但從總體體上看，住宅宅二級市場還還不夠活躍，住住宅二級市場場發(fā)育嚴重不不足。分析原原因，一是住住宅產權不清清晰；二是中中介行業(yè)還不不成熟；三是是交易稅費名名目繁多，費費用過高，手手續(xù)繁雜。總體而言，淄博市市的房地產業(yè)業(yè)還剛剛發(fā)展展起來，各項項產業(yè)政策還還很不完善，政政府對整個產產業(yè)也沒有完完善的政策扶扶持和長遠發(fā)發(fā)展計劃，因因此還需要經(jīng)經(jīng)過很長一段段時間才會比比較完善的產產業(yè)政策，指指導和調控房房地產市場健健康發(fā)展。1.5淄博私車情情況截止到2002年年末，淄博私私車（小轎車車）擁有總量量為19798輛，單2002年私車為5378輛，占總量量的27.166%，增長速度度之快達到了了近年來的最最高峰。1.6經(jīng)濟發(fā)展預預測及房地產產市場展望1.6.1經(jīng)濟發(fā)發(fā)展預測目前淄博市正處于于的經(jīng)濟產業(yè)業(yè)結構調整時時期，GDP中第二產業(yè)業(yè)產值的比例例占大部分，第第三產業(yè)產值值不到四成。但但從近三年看看，經(jīng)濟增長長平穩(wěn)，每年年增長幅度也也很大，預計計未來幾年的的經(jīng)濟發(fā)展仍仍會保持較高高的增長速度度。按照市政政府保持10%左右的增長長目標，2004年淄博市的GDP將超過8500億元，經(jīng)濟濟綜合實力也也將逐漸提高高。1.6.2房地產產市場預測雖然目前淄博市房房地產業(yè)還很很不成熟，但但有著很大的的發(fā)展前景。目前房地產投資僅占GDP的1%左右，與其他較發(fā)達城市的發(fā)展水平相比，淄博市房地產還有很大的發(fā)展空間。由于淄博市土地招招投標政策剛剛剛開始，一一些以前協(xié)議議轉讓的土地地短期內會進進行開發(fā)，這這使未來幾年年的房地產市市場供應量有有一定幅度的的增長。另外外，該政策的的全面實施將將使取得土地地的成本大大大提高，商品品房的價格尤尤其是住宅的的價格在未來來幾年中將會會上漲?？傊?，淄博市未來來經(jīng)濟預期良良好，城市房房地產開發(fā)也也有很大發(fā)展展空間。隨著著購房者需求求檔次的提高高、發(fā)達城市市開發(fā)和營銷銷經(jīng)驗的引入入，也會使淄淄博市的房地地產開發(fā)水平平逐步提高。供應市場研究2.1供應調研的的目的和方法法通過對淄博市房地地產的最詳盡盡調研，最大大程度地熟悉悉和了解淄博博市房地產供供應特點，掌掌握目前市場場上各項目具具體情況、總總體供應量和和供應結構、價價格情況、規(guī)規(guī)劃及配套等等，分析各在在售（建）項項目以及其銷銷售情況。在對于市場基本情情況的掌握之之后，針對項項目的區(qū)位特特點、供應量量、項目總體體規(guī)劃設計、物物業(yè)管理、價價格等諸多因因素如何對項項目品質產生生直接的影響響，逐項進行行綜合對比分分析。發(fā)現(xiàn)其其內在規(guī)律，掌掌握“淄博市住宅宅市場現(xiàn)狀的的形成原因”和分析“淄博市住宅宅市場今后的的發(fā)展方向”，進而挖掘掘市場空白點點。通過對淄博市房地地產的了解，確確定出淄博市市房地產影響響項目的因素素，運用層次次分析法（AHP）確定各影響響因素的權重重，即對于項項目的影響程程度。然后運運用德爾菲法法根據(jù)這幾個個影響因素對對于各項目進進行綜合評分分，得出各項項目的綜合品品質。、樣本選擇按照淄博博市房地產市市場的現(xiàn)狀，敝敝司對形成一一定規(guī)模的在在售項目進行行了全面的調調研，剔除了了一些規(guī)模較較小、參考意意義不大以及及定向開發(fā)的的項目，最終終選取了13個項目做為為分析的樣本本，同時對樣樣本中的幾個個具體的項目目進行個案分分析。項目詳詳細情況見下下表。項目概況物業(yè)名稱發(fā)展商物業(yè)位置巴黎春天京潤房地產綜合經(jīng)經(jīng)營開發(fā)有限限公司張店區(qū)華光路1223號世紀花園9家公司聯(lián)合開發(fā)世紀路與聯(lián)通路交交叉口齊林家園淄博眾信置業(yè)有限限公司四五路、昌國路交交匯處紫荊園中房集團淄博市城城市建設綜合合開發(fā)公司張店區(qū)華光路811號怡海世家青島麥迪紳集團（淄淄博）房地產產開發(fā)有限公公司張店區(qū)世紀路北首首天立花園天立房地產開發(fā)有有限公司聯(lián)通大道與新西四四路交匯處荷香園新達房地產開發(fā)公公司中潤大道與西五路路交匯處東南南角金信花園金信房地產開發(fā)有有限公司中潤大道與西四路路交匯處東南南角恒生城市花園恒生置業(yè)有限公司司聯(lián)通路與世紀路交交匯處西南麗景翠園山東創(chuàng)業(yè)房地產開開發(fā)股份有限限公司聯(lián)通路與西四路交交匯處西南角角富貴家園華瑞房地產開發(fā)有有限公司聯(lián)通路北柳泉路口口東300米蓮馨園圣亞房地產開發(fā)有有限公司聯(lián)通路中段西五路路與聯(lián)通路交交匯處向東2200米新空間花園山東新空間置業(yè)有有限公司開發(fā)區(qū)中路南側、市場界定淄博市房地產目前前還處于起步步階段，市場場還不完善，每每年的房地產產總投資不到到20億元，開復復工面積只有有150到180萬平方米，整整個淄博市房房地產還沒有有形成規(guī)模，目目前市場供應應量不大，項項目數(shù)目也不不是很多，彼彼此間差異也也不大。但由由于淄博各個個區(qū)之間的距距離相隔較遠遠，針對本項項目開發(fā)地塊塊所處的區(qū)位位，本次調研研主要選擇在在張店區(qū)。所所以區(qū)域市場場界定為張店店區(qū)房地產市市場，具體劃劃定為：西起起世紀路，東東至柳泉路，南南北方向由外外環(huán)路到華光光路。此次的市場調查也也覆蓋了本案案地塊的周邊邊區(qū)域。2.2供應市場研研究2.2.1項目綜綜合品質綜合品質如何是消消費者所關心心的問題，小小區(qū)的交通位位置（包括周周邊的環(huán)境）、整整體的規(guī)劃水水平、戶型設設計的合理性性、小區(qū)內部部的配套設施施的狀況以及及小區(qū)的物業(yè)業(yè)管理水平都都將直接影響響小區(qū)的綜合合品質。為了了能夠更為科科學的、客觀觀的反應淄博博市各個地產產項目的綜合合品質，并將將其量化，敝敝公司應用了住宅宅產品綜合品品質指標評測測系統(tǒng)，建立立了新的數(shù)學學模型，對各各個項目的綜綜合品質進行行評定。本系系統(tǒng)以層次分分析法為基本本原理，經(jīng)過過分析論證確確定位置交通通、整體規(guī)劃劃、小區(qū)配套套、戶型、管管理水平五個個要素為影響響項目的重要要因素，用層層次分析法（AHP）確定其權權重，運用德德爾菲法對各各項目5項要素綜合合評定打分，最最終得出各項項目的綜合品品質指標。各要素權重及各項項目最終綜合合指標如下：：要素權重及綜合指指標圖.1綜合品質評定———綜合品質項目名稱綜合品質巴黎春天62.57世紀花園61.55齊林家園60.23紫荊園59.49怡海世家58.41天立花園57.35荷香園56.43金信花園54.30恒生城市花園53.65麗景翠園53.44富貴家園52.42蓮馨園52.19新空間花園48.70.2性能價格比項目性價比表物業(yè)名稱綜合品質均價銷售率性價比新空間花園48.70128080%38.05金信花園54.30149885%36.25齊林家園60.23170080%35.43天立花園57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香園56.43166085%33.99富貴家園52.42160085%32.76蓮馨園52.19160080%32.62紫荊園59.49185080%32.16麗景翠園53.44170080%31.44恒生城市花園53.65178080%30.14瑞祥世紀花園61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性價比在數(shù)值值上等于綜合合品質除以銷銷售價格乘以以1000可見，所有項目中中，性價比最最高的項目為為新空間花園園，性價比最最低的項目為為巴黎春天。齊齊林家園的價價格高出了天天立花園、蓮蓮香園等樓盤盤，而它的綜綜合品質相對對較高，所以以它的性價比比占到了第三三位，從上表表不難看出。一一些品質較高高的項目，價價格也相應抬抬高，如巴黎黎春天品質最最高，由此其其性價比也是是最低的。但但從它的銷售售業(yè)績頗佳的的情況，說明明現(xiàn)在高端市市場剛剛起步步，高檔項目目受到了一定定的追捧，這這也是高端市市場起步初期期的特征之一一，當然這時時的價格不能能高出理性的的范圍；而一一般來說隨著著市場的自我我調節(jié)，不斷斷地完善，以以及高端客戶戶體量的消耗耗，價格也越越來越理性。產品分析.1整體規(guī)劃容積率和綠化率是是評價小區(qū)整整體規(guī)劃水平平的重要指標標，是小區(qū)檔檔次和形象最最直接的體現(xiàn)現(xiàn)。現(xiàn)在淄博博市在售的小小區(qū)整體規(guī)劃劃水平較低，具具體數(shù)字見下下表：容積率單位：萬平平方米物業(yè)名稱容積率占地面積總建面巴黎春天4.982410012天立花園1.60500008富貴家園1.52330005蓮馨園1.50300004.5恒生城市花園1.358910012麗景翠園1.21660008紫荊園1.2110200012.3怡海世家1.1121030023.38荷香園1.00700007齊林家園0.9221640020世紀花園0.88110000085金信花園0.80500004新空間花園0.5319000010容積率分布容積率范圍建筑面積（萬平方米）面積比例項目個數(shù)平均容積率容積率>2126%14.98容積率1.5—2217.58%31.28容積率1—1.5562.6830%51.17容積率<161956%40.76淄博市地價較低，致致使容積率普普遍偏低，容容積率大于2的只有巴黎黎春天，容積積率達到了4.98；容積率小小于1的項目有4個，其中世世紀花園的建建筑面積達到到了85萬平方米，荷荷香園的建筑筑面積也達到到了20萬平方米，這這兩個項目的的建筑面積之之和為105萬平方米，這這是導致容積積率小于1的項目比例例最高的原因因。綠化率物業(yè)名稱總建面綠化率巴黎春天1250%世紀花園8545%齊林家園2040%金信花園440%恒生城市花園1240%蓮馨園4.540%新空間花園1040%紫荊園12.338%怡海世家23.3838%天立花園838%荷香園738%麗景翠園835%富貴家園530%盡管區(qū)域市場多數(shù)數(shù)項目容積率率較低，但卻卻沒有帶來很很高的綠化率率。以上數(shù)據(jù)據(jù)是各樓書顯顯示的，但據(jù)據(jù)實地調查，綠綠化率超過440%的項目目也只有世紀紀花園，大部部分項目綠化化率介于300%-40%%之間，且集集中在35%%左右，對于綠綠化的理解僅僅限于不讓地地面裸露，綠綠化的手段也也比較單一，大大多數(shù)是草皮皮和冬青的搭搭配。同時綠綠地非常的零零散，沒有大大面積的綠化化區(qū)域，無法法形成綠化景景觀。這體現(xiàn)了當前淄博博市房地產項項目運作中小小區(qū)規(guī)劃水平平的滯后。開開發(fā)商在開發(fā)發(fā)的過程之中中，對小區(qū)的的綠化園林沒沒有足夠的重重視，致使多多數(shù)的小區(qū)沒沒有能夠體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)風格的的景觀，尤其其是綠化景觀觀。也說明大大多數(shù)開發(fā)商商還沒有意識識到小區(qū)的整整體規(guī)劃對于于小區(qū)的形象象以及銷售價價格所產生的的深遠的影響響。那么本項項目在綠化景景觀方面的突突破，將為本本項目未來的的銷售打下堅堅實的基礎。.2樓型、戶型樓型物業(yè)名稱樓體類型總建面巴黎春天高層12世紀花園多層小高層85齊林家園多層20紫荊園多層12.3怡海世家多層小高層23.38天立花園多層小高層8荷香園多層7金信花園多層4恒生城市花園多層12麗景翠園多層8富貴家園多層5蓮馨園多層4.5新空間花園多層10淄博市住宅市場中中多層住宅占占有絕對的優(yōu)優(yōu)勢；小高層層住宅現(xiàn)在剛剛剛起步，區(qū)區(qū)域市場仍然然以多層板樓樓為主，小高高層和塔樓占占有了很小的的份額，除了了巴黎春天公公寓項目外，再再沒有任何項項目產品全部部為高層，存存在高層的項項目也是高層層和多層并存存。造成這種現(xiàn)象的原原因主要有以以下幾點：（1）淄博市居民平均均收入水平不不高，普通多多層住宅因其其造價便宜、售售價較低，同同時相關的管管理維護費用用較低，成為為淄博市民購購房的首選。（2）淄博市商品住宅宅市場還不是是很成熟，消消費者對多層層之外的其他他類型住宅形形式認識不足足。開發(fā)商在在開發(fā)的過程程中，大多依依據(jù)消費者的的消費習慣，而而不愿冒這方方面的市場風風險。（3）對于中高端產品品如單體別墅墅、聯(lián)體別墅墅的缺乏，主主要是開發(fā)商商缺乏操作高高檔樓盤的經(jīng)經(jīng)驗，對于目目標市場缺乏乏有效細分，開開發(fā)的定位過過于保守造成成的。戶型淄博市地產市場以以二居、三居居戶型為主。其其中又以三居居室占據(jù)主導導地位，以小小戶型為主的的項目鑫盛陽陽光麗舍，一一居占了一定定的比例，而而其銷售業(yè)績績較差。在調研的過程中發(fā)發(fā)現(xiàn)，比較熱熱銷的是130~1150平米的三居居室。較低的的價格把總價價限制在一定定范圍之內，因因此，大一點點的戶型價格格亦在大多數(shù)數(shù)人的承受范范圍里。多層板樓這類型的的產品，就其其多層樓本身身的產品品質質而言，戶型型在體現(xiàn)其品品質中占有很很大的比重。本本次調研中發(fā)發(fā)現(xiàn)因為淄博博市的消費者者對于戶型設設計的挑剔，而而且特別強調調通風性。開開發(fā)商對于戶戶型設計都給給予了充分的的重視，如現(xiàn)現(xiàn)有的戶型多多是明廚明衛(wèi)衛(wèi)的設計，有有一些還作為為自己的重要要賣點推出。但但也有部分項項目的戶型設設計比較陳舊舊，例如，衛(wèi)衛(wèi)生間的窗戶戶對公共樓道道；動靜安排排混亂；忽視視客廳的采光光問題，沒有有動靜分離概概念等。由于于淄博房地產產市場的低單單價帶來的低低總價，所以以戶型主要以以二、三居的的大戶型為主主。隨著淄博市房地產產的發(fā)展，人人們認識的逐逐漸提高，產產品可供選擇擇的增加，人人們對于產品品品質尤其是是戶型將越來來越挑剔，因因此戶型成為為項目銷售過過程中，影響響銷售成績的的重要因素，而而且越來越重重要。.3樓宇配套區(qū)域住宅市場中的的各項目在通通訊系統(tǒng)、供供電系統(tǒng)等方方面并無較大大差異，基本本都是采用預預留電話接口口、寬帶接口口等方式。采暖方式主要有市市政供暖和小小區(qū)集中供熱熱兩種，供暖暖設備絕大部部分采用暖氣氣。由于淄博博市商品住宅宅市場剛剛起起步，社區(qū)智智能化設施的的應用還不廣廣泛。如現(xiàn)今今比較先進的的出入口管理理系統(tǒng)、保安安巡更系統(tǒng)、可可視對講系統(tǒng)統(tǒng)、防盜及煤煤氣泄露自動動報警系統(tǒng)、閉閉路電視監(jiān)控控及防盜報警警系統(tǒng)、IC一卡通系統(tǒng)統(tǒng)等，所有項項目沒有全部部配備到位，只只有少數(shù)項目目準備配置可可視防盜對講講系統(tǒng)。.4裝修標準調研顯示，目前，在在區(qū)域住宅市市場中住宅項項目的外立面面裝修選材絕絕大多數(shù)采用用墻面磚，占占總體的80%。部分住宅宅采用涂料，占占總體的20%。住宅的外外立面不僅僅僅體現(xiàn)在外立立面的裝修、色色彩方面與眾眾不同，還體體現(xiàn)在富于變變化的立面效效果，充分展展現(xiàn)產品外觀觀的藝術性。因因此，在住宅宅市場中產品品要樹立高品品質的形象、與與眾不同的個個性，住宅的的外立面必須須充分體現(xiàn)其其美觀性和藝藝術性，從而而在消費者面面前展現(xiàn)項目目的個性和特特色。按照住宅室內裝修修標準，住宅宅內部裝修形形式一般分為為四種：毛坯坯房、廚衛(wèi)精精裝修、菜單單式裝修及精精裝修。整體體產品檔次不不高決定毛坯坯房仍然是市市場上裝修選選擇的主流，精精裝修和菜單單式裝修在很很大程度上仍仍然是市場空空白點，面對對于價格很“敏感”的淄博購房房者，菜單式式裝修顯然更更容易被接受受。公共部分的裝修一一般包括大堂堂、電梯間、公公共走道、樓樓梯間的裝修修。市場中的的絕大多數(shù)項項目僅樓梯間間僅有一般裝裝修。.5小區(qū)配套淄博房地產發(fā)展較較晚，房地產產整體水平不不高，產品檔檔次普遍偏低低，規(guī)模較大大的社區(qū)較少少，小區(qū)內配配套不足成為為淄博市房地地產市場上的的普遍現(xiàn)象，大大多數(shù)的項目目借助于外部部配套。規(guī)模模較大的項目目和檔次相對對較高的項目目區(qū)內配套相相對完善。.6物業(yè)管理隨著房地產市場的的發(fā)展，購置置者不僅關注注房屋本身品品質，而且越越來越注重其其后期服務。一一個知名物業(yè)業(yè)管理公司不不僅能夠給今今后的業(yè)主帶帶來一流的服服務，而且還還能夠提高物物業(yè)的附加值值，特別是在在市場競爭日日趨激烈的情情況下，物業(yè)業(yè)管理的水平平的高低已經(jīng)經(jīng)成為吸引目目標客戶的重重要手段。高高檔項目的客客戶有著較強強的購買力，他他們對物業(yè)管管理的要求也也更為嚴格。只只有下大力氣氣提高物管水水平充分滿足足業(yè)主的需要要，才能真正正體現(xiàn)項目的的品質并最終終贏得客戶的的認同，這也也是差異化競競爭的要求。物業(yè)管理相關費用用物業(yè)名稱綜合品質物業(yè)費巴黎春天62.571瑞祥世紀花園61.550.5齊林家園60.230.5紫荊園59.490.15怡海世家58.410.4天立花園57.350.25荷香園56.430.2金信花園54.300.28恒生城市花園53.650.5麗景翠園53.440.2富貴家園52.420.2蓮馨園52.190.2新空間花園48.700.15物業(yè)管理費是客戶戶入住后長期期支付的一筆筆費用，由于于將會涉及客客戶的支付能能力，因此物物業(yè)管理費用用的高低也會會影響目標客客戶的購買行行為。在目前前的淄博住宅宅市場，客戶戶普遍對物業(yè)業(yè)管理公司的的認知感較差差，這主要是是由于客戶對對物業(yè)管理的的重要性認識識及對其的重重視程度一般般，但卻非常常關注物業(yè)管管理費用的高高低。本次調研發(fā)現(xiàn)0..5元以上的項項目只有巴黎黎春天，其它它各項目物管管費平均分布布在0.5元以下，絕絕大部分項目目的物業(yè)費集集中在元之間間因為過低的物業(yè)管管理費用，致致使盈利性的的物業(yè)管理公公司無法進駐駐本地市場，為為小區(qū)居民帶帶來專業(yè)化的的物業(yè)管理服服務。現(xiàn)在淄淄博市所有的的項目除了巴巴黎春天外，物物業(yè)管理都是是由開發(fā)商自自管，屬于開開發(fā)商為銷售售而附加的產產品，所以普普遍的管理水水平不是很高高，而且管理理主要方面也也僅僅集中在在保潔和保安安方面。因此本案應在物業(yè)業(yè)管理上做足足文章，使客客戶從本案充充分認識到物物業(yè)管理的重重要性就意味味著客戶對本本案的認同，本本案就會因出出色的物業(yè)管管理在市場上上樹立良好形形象，促進本本案取得更大大程度的成功功。.7價格和銷售價格無疑是消費者者在購物時最最為關注的，尤尤其對購房這這樣的大宗交交易更超出了了對普通商品品的關注，可可以說價格是是絕大多數(shù)消消費者購房選選擇時的標準準，也是消費費者衡量自己己購買能力和和購買什么樣樣的住宅的標標準，那么樓樓盤合理的定定價可以使消消費者感到物物有所值，可可以有效地針針對我們的整整體目標客群群，盡量地避避免客戶的流流失，從而在在保證開發(fā)商商利益的同時時，是經(jīng)濟效效益和社會效效益最大化。物業(yè)名稱綜合品質均價銷售率巴黎春天62.57270080%世紀花園61.55180080%齊林家園60.23170080%紫荊園59.49185080%怡海世家58.41169080%天立花園57.35165085%荷香園56.43166085%金信花園54.30149885%恒生城市花園53.65178080%麗景翠園53.44170080%富貴家園52.42160085%蓮馨園52.19160080%新空間花園48.70128080%說明：如分期開發(fā)發(fā)的項目，銷銷售率是以本本期并包括之之前銷售面積積計算，不包包括未開發(fā)的的部分。按綜合品質分組綜合品質分組平均綜合品質加權均價建筑面積60以上61.45187511750—6055.30170284.1850以下48.70128010以上顯示，隨著綜綜合品質的提提高，加權均均價也隨著平平滑提高，但但其提升的速速度要高于價價格提升的速速度。綜合品品質60以上的項目目價格偏高或或品質沒有做做到位，而本本段的供應量量最大，達到到了117萬平方米，這這樣的弊端如如是小項目迅迅速開盤并且且迅速售罄可可能受到的影影響不大，如如是大項目，由由于運做周期期較長，會受受到新項目的的沖擊，并且且隨著消費者者對房地產市市場認識的加加深，也會影影響項目的銷銷售。所以對對于本項目這這樣的大型項項目來說，如如何合理定價價是極其重要要的，一但定定價過高，將將大大影響項項目的銷售，勢勢必縮小了項項目的客群體體量，進而影影響項目的整整體效益；綜綜合品質在50—60的項目就其其價格而言相相對比較合理理；綜合品質質在50以下的項目目只有一個——新空間花園園，位于高新新區(qū)東北部，而而此區(qū)位的住住宅市場目前前還沒有被廣廣大居民所接接受，其價格格偏低是可以以理解的，它它的供應量也也只有10萬平方米，不不會對整個市市場造成較大大的影響。按價格分組價格分組加權均價平均綜合品質建筑面積2000以上270062.57121700—19000178256.67137.316003647.91500以下134251.5014以上顯示，與價格格分組相類似似，目前，淄淄博的在售項項目綜合品質質同樣與其對對應的價格不不相匹配，綜綜合品質提升升的速度要慢慢于價格提升升的速度。按性價比分組按性價比分組平均性價比平均綜合品質加權均價建筑面積35以上36.5754.4115533430—3532.9656.10175716530以下23.1762.57270012以上顯示，多數(shù)項項目雖然性價價比較高，而而綜合品質卻卻較低，反之之性價比較低低的項目，綜綜合品質較高高，再次說明明多數(shù)項目的的價格與其品品質不相匹配配。從供應量量可以看出，性性價比較高的的項目供應量量較少，性價價比大于35的只有34萬平方米，目目前市場上多多數(shù)項目的性性價比有待提提高。銷售情況目前市場上多數(shù)項項目銷售業(yè)績績頗為良好，這這是房地產市市場發(fā)展初期期的現(xiàn)象，雖雖然多數(shù)項目目存在這樣那那樣的問題，依依然受到了廣廣大消費者的的追捧。值得得一提的是除除了整個市場場狀況良好外外，特點之一一是普遍存在在集體團購的的現(xiàn)象，爭取取到團購客戶戶也是各開發(fā)發(fā)商所努力追追求的，團購購也是導致銷銷售頗好的原原因之一。本本次調研的大大多數(shù)項目銷銷售率達到了了80%，它們都不不同程度地存存在著團購客客戶，最典型型的項目世紀紀花園80%以上都是團團購。2.3供應市場研研究結論通過對淄博市的房房地產市場的的整體的考察察和分析可以以得出以下的的結論：整體規(guī)劃：容積率率整體較低，絕絕大部分的項項目容積率在在1.5以下；綠化化率多數(shù)在335-40%%之間；使用用率基本在775-85%%之間；樓體體類型以多層層板樓為主。戶型：以二、三居居為主，二居居面積多為880~1200平方米，三居居多為120~160平方米米。配套情況：多數(shù)項項目借助周邊邊配套，大多多數(shù)項目區(qū)內內配套不完善善，只有極少少數(shù)規(guī)模較大大或是品質較較高的項目配配套相對齊全全。裝修水平：品質較較高的項目的的公共裝修都都以精裝為主主，其他項目目以簡裝為主主。大多數(shù)的的項目戶內裝裝修為毛坯房房和粗裝修。物業(yè)管理：大多數(shù)數(shù)項目以自管管為主，管理理費在0.55元/平方米/月內。價格和銷售：本案案所處區(qū)域以以中高檔項目目為主，均價價集中在15500~20000元/平方米之間間。該區(qū)域內內大多數(shù)項目目推出的都是是毛坯房的商商品房，鮮有有項目提供精精裝修，絕大大多數(shù)項目存存在定向開發(fā)發(fā)或集團購買買，形成一部部分客戶分流流。第三章需求市市場分析3.1受訪人群基基礎特征分析析年齡構成：年齡30以下31—3536—4041—5051—6060以上人數(shù)58572811643712從上表可以看出，受受訪人群的年年齡主要集中中在36歲到50歲之間，數(shù)數(shù)量上占到73%，原因在于于這一部分人人群大多經(jīng)過過一段時間的的創(chuàng)業(yè)，在事事業(yè)上小有所所成，因而在在經(jīng)濟實力上上有購買商品品住宅的實力力，而在生活活上又有擁有有獨立居所的的愿望。這一一部分人群構構成了商品住住宅的主要目目標客戶群體體；在生活習習慣和居住需需求上，這一一部分人群大大多比較樸實實、注重實用用性不會過多多地張揚個性性。因此，在房地產產產品設計階段段，在兼顧每每一部分人群群需求的同時時更要充分考考慮這部分人人群對商品住住宅的需求特特征，設計出出迎合他們意意愿的產品，并并在宣傳推廣廣中最大程度度地宣揚住宅宅項目的實用用性，符合客客戶需求的方方面，迅速達達到銷售目的的。家庭結構：家庭結構獨身兩口之家三口（10歲以下小孩）三口（10—18歲小孩）三口（18以上小孩）四口以上人數(shù)331826712311850對于受訪者的家庭庭構成的調查查，我們把家家庭類型分為為六種類型：：單身、兩口口、三口之家家（10歲以下小孩孩）、三口之之家（10—18歲小孩）、三三口之家（18歲以上小孩孩）、四口以以上家庭。從從表中可以看看出三口之家家占有84%比例。因此此，在戶型的的需求上應該該以三居室為為主（別墅類類型住宅除外外），以二居居、四居為輔輔。三口之家家（10歲以下小孩孩）占45%，那么在項項目規(guī)劃時就就要充分考慮慮兒童房及兒兒童設施的設設立，而未來來目標客戶群群以三口之家家為購房主體體?，F(xiàn)居住區(qū)域：居住區(qū)域張店臨淄博山周村淄川高青人數(shù)28812330114513在調研時我們根據(jù)據(jù)各區(qū)的經(jīng)濟濟發(fā)展水平選選擇不同比例例的客戶，由由于張店是經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平最高，同時時也是本項目目的所在地，是是重點調研區(qū)區(qū)域，所以在在我們的受訪訪客戶中，張張店客戶占的的比例最高，達達到了48%。臨淄、周周村的比例較較高，可見張張店的政治、經(jīng)經(jīng)濟、購物環(huán)環(huán)境對兩地人人群有著極強強的吸引力。銷銷售過程中，應應針對此一需需求，作有效效引導，甚至至將兩大區(qū)域域劃入我們的的目標市場。需需要指出的是是高青的3個受訪客戶戶是在張店區(qū)區(qū)攔截訪問時時隨機抽樣獲獲得。對現(xiàn)居住狀況的滿滿意度滿意度是否頻次414195在受訪客戶中，對對現(xiàn)居住狀況況滿意的比例例達到了68%，不滿意的的有195人，占32%，對現(xiàn)居住住狀況滿意的的原因，更多多的是受惠于于前期的福利利分房及經(jīng)濟濟環(huán)境的向好好，居住人群群的提前消費費；同時，由由于淄博前期期市場提供的的產品價格相相對較低，室室內居住環(huán)境境都較好（戶戶型大、內部部設施齊全）。因因此，我們要要引導市場的的消費就必須須從前期的空空白點入手，如如小區(qū)園林環(huán)環(huán)境、公共配配套、會所的的設施等，將將目標設定于于舒適度的提提高。職業(yè)特征：工作單位國家機關事業(yè)單位國有企業(yè)三資企業(yè)私營企業(yè)個體業(yè)主自由業(yè)者人數(shù)1412513513027493對于受訪人群的職職業(yè)特征的分分析上，這樣樣考查的原因因是想通過其其所從事職業(yè)業(yè)來分析其在在價格上承受受能力的真實實性。從以上圖表我們可可以看到，受受訪人群中有有46%的個體業(yè)主主，21%的私營企業(yè)業(yè)，15%的自由業(yè)者者。需要指出出的是，以上上人群只是我我們調查所分分類的人群，只只能代表淄博博目前經(jīng)濟的的發(fā)展，政策策的利好，人人們告別大鍋鍋飯，下海經(jīng)經(jīng)商人群的大大量增加，此此一數(shù)據(jù)并不不代表他們是是有效需求或或有購房需求求。要成功將將人群吸納，在在銷售和推廣廣中就應加以以引導，使之之成為本項目目的有效需求求；另外，三三資企業(yè)、國國有企業(yè)、事事業(yè)單位和國國家機關也占占有一定的比比例。交通工具：交通工具私車公車出租車公交自行車頻次231864350154上表顯示，選擇公公交的達到了了57%，超過了半半數(shù)，選擇自自行車的占25%，也占到了了總數(shù)的四分分之一。從此此數(shù)據(jù)推出，未未來本項目若若能夠提供業(yè)業(yè)主班車，將將會極大地方方便業(yè)主，提提升本項目的的品質；選擇擇私車的占4%，選擇公車車的占3%，這兩項只只占到7%，在調研過過程中，我們們發(fā)現(xiàn)淄博的的高端消費客客群多數(shù)沒有有私家車，他他們并不是沒沒有購買能力力，而是他們們傳統(tǒng)的消費費觀念相對樸樸實節(jié)儉，購購車的欲望相相對較低，但但隨著人們生生活水平的不不斷提高，敝敝司相信這一一購車需求會會在以后的幾幾年內釋放。3.2受訪人群對對產品需求特特征購房目的：購房目的自住為孩子為父母頻次37820717從上面圖表可以看看出，選擇自自住的占63%，為孩子購購房的占34%，兩者之和和高達97%。因此此，我們不難難得出結論，現(xiàn)現(xiàn)階段淄博房房地產需求市市場的需求特特性應該更注注重個人的居居住舒適性；；為父母購房房的只占3%，同樣可以以得出結論購購房主體是中中年人群體。在在本項我們設設置了五個選選項，其中選選擇投資和度度假兩個選項項的人數(shù)為0，因此在廣告告宣傳的側重重點上，應該該以宣揚住宅宅產品的高舒舒適性為主。選擇區(qū)域特征受訪對象如購房是是否選擇張店店，統(tǒng)計如下下：是否選張店是否頻次52584百分比86%14%上表顯示，選擇在在張店區(qū)購房房的占86%，張店區(qū)的的各種環(huán)境無無疑是各區(qū)當當中最具競爭爭力的，是淄淄博市的政治治經(jīng)濟文化中中心，多數(shù)人人選擇張店是是正常的。選擇張店的因素特特征環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境教育環(huán)境居住環(huán)境其他頻次5106417118537百分比52.74%6.62%17.68%19.13%3.83%上表顯示，經(jīng)濟環(huán)環(huán)境是受訪人人群的首選，達達到了52.744%，值得注意意的是選擇教教育環(huán)境的也也占到了17.688%，那么在本本項目的規(guī)劃劃中雙語學校校的設立，是是符合市場需需求的。應在在本項目未來來的宣傳推廣廣中，巧加運運用，讓消費費者在購房進進行比較時，多多一個選擇本本項目的理由由。能夠承受的單價（單位：元/平方米）單價1000以下1000—15001500—18001800—20002000—25002500—30003000以上頻次105316124311986百分比17%52%20%5%3%1%1%上表顯示，能夠承承受單價在1000—1500元/平方米的占52%，是主流承承受價格；1500—1800元/平方米的占20%，是次主流流承受價格；；1800—2000元/平方米的占5%，此價格段段的項目已經(jīng)經(jīng)是中高檔項項目，本段的的消費群體可可列為高端客客戶群；2000—2500元/平方米的占3%，2500元/平方米以上上的占2%，這兩個價價格段的消費費群體所占比比例最低。購買面積的特征：：（單位：平平方米）建筑面積80—9090—100100—110110—120120—130130—140140—150150—160160—200頻次275058186511614911610百分比4%8%10%3%11%19%24%19%2%上表顯示，受訪對象象選擇的戶型型面積主要集集中在兩個區(qū)區(qū)域，選擇90—120平方米的占到到了21%，選擇120—160平方米的比例例最高，占到到了73%?？梢钥闯龀鱿M者在購購房時仍然注注重住宅的舒舒適性，大面面積的戶型依依然受到消費費者的追捧，本本項目在規(guī)劃劃設計戶型配配比時應參考考以上數(shù)據(jù)，并并應以三居為為主力戶型。需需要指出的是是我們設置的的80元/平方米以下下的選項并沒沒有受訪者選選擇，因此，項目在小戶型的配置上要審慎。選擇建筑類型特征征建筑類型4層以下5—7層8—10層11—15層16—20層21層以上別墅頻次231235753812711百分比38%39%12%6%2%1%2%上表顯示，選擇44層以下和5~7層的分別占占到了38%和39%，兩者之和和達到了77%，這與市場場上供應的主主流建筑類型型符合，為市市場習慣性消消費，反映前前期市場沒很很好的引導；；選擇8~10層和11~15層的也占有有一定的比例例。由此可見見，市場對小小高層物業(yè)亦亦存在一定的的潛在需求，在在