房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告

XXX工程可行性爭論報(bào)告2023年十二月第一局部工程背景及開發(fā)企業(yè)概況 錯(cuò)誤!未定義書簽。XXX市概況 2工程建設(shè)背景 3開發(fā)企業(yè)概況 8\l“_TOC_250018“其次局部工程市場投資環(huán)境和市場爭論 8\l“_TOC_250017“工程概況 8\l“_TOC_250016“房地產(chǎn)市場綜述 9\l“_TOC_250015“周邊樓盤狀況比較 10\l“_TOC_250014“市場需求調(diào)查分析 10\l“_TOC_250013“市場爭論結(jié)論 10\l“_TOC_250012“第三局部工程定位爭論 11\l“_TOC_250011“工程分析 11\l“_TOC_250010“客戶定位 12價(jià)格定位 13\l“_TOC_250009“戶型定位 13\l“_TOC_250008“工程開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想 13\l“_TOC_250007“第四局部工程經(jīng)濟(jì)效益分析 14\l“_TOC_250006“工程估算的各項(xiàng)設(shè)定 14\l“_TOC_250005“工程總體規(guī)劃指標(biāo) 15\l“_TOC_250004“工程開發(fā)費(fèi)用估算 15\l“_TOC_250003“工程盈利分析 17\l“_TOC_250002“工程現(xiàn)金流量分析 19\l“_TOC_250001“工程資金籌措打算及銀行借款歸還打算 20\l“_TOC_250000“第五局部可行性爭論結(jié)論 21第一局部工程背景及開發(fā)企業(yè)概況1．1XXX市概況長江，如同一條巨龍;XXX，恰似龍頭上的一顆珍寶。XXX，地處中國的東海之濱，揚(yáng)子江畔，是長江經(jīng)濟(jì)帶和沿海開發(fā)帶交匯點(diǎn)上一座興的沿江城市，也是長江三角洲較興旺的縣市之一。XXX：東晉義熙七年〔411XXX〔952〕升為XXX等縣。明清仍隸屬泰州，清雍正二年(1724〕劃歸通州。民國時(shí)為一等縣，與19408XXX搬經(jīng)、超群一帶〕建立XXX10XXXXXX19413XXXXXXXXX屬蘇中第四行政區(qū)專員公署.1945921XXXXXXXXXXXX.121XXX1949127，XXX512員公署改稱蘇北泰州行政區(qū)專員公署,XXX19501歸蘇北南通行政區(qū)專員公署,上升為特等縣.1956年改名XXX江蘇省南通專員公署.1968XXX1981XXX縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)間續(xù)被批準(zhǔn)對(duì)外開放.199126XXX6120231123，XXX2023420231253(經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)【柴灣鎮(zhèn)】、如城鎮(zhèn)、長江鎮(zhèn)【XXX〕17XXX〔市〕之一，列全國百強(qiáng)縣，榮獲首屆長三角最具投資價(jià)值開發(fā)區(qū)的綜合實(shí)力獎(jiǎng)，先后榮獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護(hù)典范城市、全國社會(huì)治安綜合治理先進(jìn)集體、中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家生態(tài)市等榮譽(yù)稱號(hào)。XXX32°00’~32°30’120°20”～120°50”，南臨長江，與張家港市隔江機(jī)望，北與海安縣、東與如東縣、東南與通州區(qū)毗鄰，西與泰興市、西南與靖江市接壤。全市總面積14772081。670。06848180.8XXX南沙中生代相對(duì)隆起區(qū).地質(zhì)構(gòu)造的主要特征為:北東向切割呈帶狀，北西向切〔海XXX93。152％，主要分布于西部地區(qū)；水稻土占耕地面積的6.9%,主要分布于白蒲、丁堰、柴灣等鎮(zhèn).32°00′—32°30′,屬北亞熱帶潮濕氣候區(qū)，太陽高度較大,120/年·214。7℃，最熱的727。11422002164010735℃的平5.4由于距海較近,受海洋調(diào)整較明顯，氣溫的日較差和年較差都較小.XXX1000帶季風(fēng)氣候.春季是冬、夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換的季節(jié),冷暖氣流相互爭雄,彼此旋進(jìn)旋退,時(shí)寒時(shí)暖,物的返青和生長,以及春播作物的下種和萌芽。XXX塘處處蛙“。過多的雨水會(huì)影響三麥的收割，但適量的降水對(duì)早稻、棉花、玉米、大豆、甘薯等作物的早期生長格外有利，更為伏旱季節(jié)的農(nóng)田澆灌儲(chǔ)藏了水源。形成秋高氣爽的天氣。這期間光照和熱量充分，格外有利于秋熟作物的成熟和收摘。XXX次寒潮天氣，強(qiáng)勁的冷氣流南下,溫度降,常消滅較嚴(yán)峻的霜凍。在寒潮初來進(jìn)，有時(shí)伴有少量降雪,給大地披上銀裝。【區(qū)位優(yōu)勢】XXX150小時(shí)可達(dá)浦東國際機(jī)場。XXX45.515【底蘊(yùn)深厚的人文優(yōu)勢】XXX化。元代的橋梁建筑獨(dú)具風(fēng)格。明清園林之盛，有“XXXXXX建州后學(xué)堂、書院盛極一時(shí)，民間讀書成風(fēng)。現(xiàn)今，XXX國盆景之鄉(xiāng)、苗木之鄉(xiāng)、紅木之鄉(xiāng)、民樂之鄉(xiāng)等稱號(hào)。人，著名的法學(xué)家，法學(xué)教育家，我國現(xiàn)代國際私法學(xué)一代宗師.李昌鈺〔1938－〕國際刑事鑒識(shí)專家，1938XXX1959校，1972年后，相繼獲得紐約大學(xué)刑事科學(xué)系學(xué)士、生物化學(xué)碩士和博士等學(xué)位.1978.1979州警政廳刑事化驗(yàn)室主任兼首席鑒識(shí)專家1998首位擔(dān)當(dāng)美國州級(jí)警政長官的華裔人士。他的最大成就和奉獻(xiàn)是提高了刑事鑒識(shí)科學(xué)在司法界的地位。他不但高效率地破解了很多奇案、疑案和震驚世人的麻煩案件，而且使警方準(zhǔn)確無誤地將兇手繩之以法。李昌鈺被國際司法界譽(yù)為“當(dāng)代，1999年曾和楊振寧、李政道一起受到江澤民和朱镕基總理接見。蘭溪。少年時(shí)代，通曉五經(jīng)，補(bǔ)博士弟子員。1910居山。一生著述頗多,《閑情偶寄》載“詞曲理論著作,收歸《笠翁一家言全集〔53李定、劉季公平一批蜚聲海內(nèi)外的著名人士。【得天獨(dú)厚的港口優(yōu)勢】XXX點(diǎn)建設(shè)的“江蘇第一港”，更是國家交通部、國家發(fā)改委明確的上海國際航運(yùn)中心的重要組成局部。XXX43XXX38.85XXX617701200XXX為充分發(fā)揮科技先導(dǎo)作用，搶抓一輪經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)遇，著XXX產(chǎn)業(yè)以及能源、材料產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量中的奉獻(xiàn)份額，大力進(jìn)展效勞外包產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大就業(yè)，提高城市品位，XXXXXX東南，規(guī)劃建設(shè)XXXXXX科技城“一區(qū)四園”XXX科技城俯視1.1軟件科技園地理位置周邊配套1.1軟件科技園地理位置周邊配套XXX8的理念建設(shè)，周邊配套環(huán)境優(yōu)越,致力打造精品環(huán)境、精品效勞和精品產(chǎn)業(yè)。軟件科技園進(jìn)展規(guī)劃軟件科技園進(jìn)展規(guī)劃2023年初,〔77和產(chǎn)業(yè)根底，留意形態(tài)規(guī)劃、功能規(guī)劃并舉，形成了以“四園兩區(qū)一鎮(zhèn)”為主體855平方公里能源產(chǎn)業(yè)園以及3〔8313平方公里桃園鎮(zhèn)區(qū)。融入都市生活圈融入都市生活圈軟件園房產(chǎn)受熱捧軟件科技園作為型的興城市，同南通市區(qū)的“一公里”對(duì)接XXX件科技園真正成為南通的陸上的“后花園”。1．3開發(fā)企業(yè)概況其次局部工程市場投資環(huán)境和市場爭論工程概況93。1262082林帶氣候宜人，區(qū)位優(yōu)越.〔一〕工程地理位置〕(二〕工程交通狀況附件:〔詳見XXX地塊綜述：2023627〔國土證編號(hào)：皋國用〔2023〕第82100261號(hào)，土地全部權(quán)人：XXX市經(jīng)綸實(shí)業(yè)；坐落：如城鎮(zhèn)平明村1232482—100〔201〕—032；圖號(hào)：358200-553.50;地類(用途):住宅、商業(yè)(216〕;取得價(jià)格：151914654.00終止日期:批零：20520627、房：20820627；使用權(quán)面積:62082。00M2；其中獨(dú)用62082.00M2；RJY2023-16#地塊規(guī)劃條件3206822023CR00673206822023B0077房地產(chǎn)市場綜述XXX(2023—2023〕商品住宅商品住宅商業(yè)用房寫字辦公房需求量〔m2〕需求量〔m2〕需求量〔m2〕2023202320232023價(jià)格根本穩(wěn)定,XXX總體上講，XXX市商品房開發(fā)和供給總體上是正常的，構(gòu)造趨向合理，消費(fèi)趨向理性，可以推測，XXX周邊樓盤狀況比較工程周邊主要的樓盤狀況工程工程位置銷售價(jià)格〔元/M2〕銷售均價(jià)〔元/M2)銷售狀況市場需求調(diào)查分析針對(duì)本工程對(duì)XXX1、工程周邊房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)區(qū)域形象的提高，以及對(duì)稀缺的自然資源的認(rèn)同，客戶普遍對(duì)本工程感興趣，傾向于更舒適的環(huán)境，大局部以選擇自住為主.2、客戶對(duì)產(chǎn)品及配套的要求高。客戶普遍對(duì)生活、教育等配套要求較高，在周邊尚未成熟的狀況下，本工程需要通過建設(shè)自身配套實(shí)現(xiàn)便利的生活。3、本工程輻射力量強(qiáng)。特別是商業(yè)街的投資價(jià)值,對(duì)于外來客戶具有較大的吸引力。市場爭論結(jié)論依據(jù)對(duì)XXX目進(jìn)展的市場機(jī)遇在于:1XXX2、本工程區(qū)域競爭主要以本區(qū)域?yàn)橹?工程可提升空間大。3、工程地理位置連接度好，且處于XXX具有很好的區(qū)域優(yōu)勢.4、客戶對(duì)本工程的認(rèn)可度高，本工程進(jìn)展具有良好的客戶根底。第三局部工程定位爭論工程分析工程優(yōu)勢分析1、XXX軟件科技園作為主要城區(qū)，中心區(qū)可供給的土地幾乎為零，工程區(qū)域內(nèi)增工程格外少，工程的升值潛力較大,投資風(fēng)險(xiǎn)格外小.2、緊臨XXX位和自然環(huán)境優(yōu)勢明顯。3、離XXX4、目前已建立起良好的政企、銀企關(guān)系,結(jié)合工程啟動(dòng)快的特點(diǎn)，有利于工程在短期內(nèi)到達(dá)銀行融資條件。工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析1XXX也是本工程銷售的又一賣點(diǎn)。285%以上，且近年來價(jià)格上升趨勢明顯，近期內(nèi)沒有高端樓盤推出，競爭放緩，有良好的市場空間.、如城鎮(zhèn)系XXX市主城區(qū)，遵照XXX市兩城區(qū)規(guī)劃治理文件尚、高品質(zhì)物業(yè)的后續(xù)開發(fā)具有稀缺性。客戶定位1、近、遠(yuǎn)期客戶定位近期目標(biāo)客戶：老城區(qū)客戶為主,輻射XXX次置業(yè)的中高端客戶為主。XXXXXX濟(jì)為一體，周邊市區(qū)的企事業(yè)單位中高層治理人員、公務(wù)員、高校教師、私企老板等，輻射周邊各市各區(qū)的自住客戶。(3〕XXXXXX客商較多，因此省外住戶的購置力也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量。年齡：35-50年收入:2-6職業(yè)范圍:公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級(jí)教師、專業(yè)技術(shù)人員、個(gè)體戶、私營企業(yè)主等,以有換房需求、二次置業(yè)、自住的企事業(yè)單位中高級(jí)人員和公務(wù)員、生意人為主力。〔福利房或單位房為二次置業(yè)需求。心理品性:在XXX值感，寵愛都市時(shí)尚生活，強(qiáng)調(diào)置業(yè)不離城，同時(shí)渴望休閑生活，對(duì)自然生態(tài)、3．31、靜態(tài)價(jià)格預(yù)估〔通過市場比較法：5500元/平方米2、價(jià)格動(dòng)態(tài)預(yù)估近年XXX8—10%，總體呈平穩(wěn)上升趨勢,2023—20232023—20235%.以兩個(gè)增幅來推測動(dòng)態(tài)價(jià)格：1、5%的保守增幅。2、10％老城區(qū)板塊的快速增幅。戶型定位首期戶型配比:XXX位,首推的局部戶型配比為：小于100㎡左右的小三房型〔三房兩廳一衛(wèi)〕占70.86110〔29。14%.工程開發(fā)構(gòu)思與設(shè)想工程開發(fā)條件:62082。00m262082.00m2,另15773m2，容積率為2.0—2.8，總建筑面積173289m2,其中:計(jì)容積率總建筑面積m2，不計(jì)容積率總建筑面積m2.本工程地形較好，容積率適中，地塊可塑性高，適合建設(shè)具有良好綠化景觀環(huán)境的大型社區(qū)。1575工程中高端的形象定位,估量本工程物業(yè)類型將全部為高層.社區(qū)的停車方式主要2363商業(yè)開發(fā)構(gòu)思：工程商業(yè)為購物、休閑,布置在工程物業(yè)高層的一至四樓.第四局部工程經(jīng)濟(jì)效益分析工程估算的各項(xiàng)設(shè)定工程說明193163.13/畝,土地出讓合同契稅和土地交易傭金按已經(jīng)繳納。2、在本工程中，拆遷補(bǔ)償費(fèi)已經(jīng)全額付款，為凈地所得36。48％(12820%〕.4、預(yù)售條件為工程施工至四層。51。7%計(jì)。各項(xiàng)稅費(fèi)說明依據(jù)XXX15。65％。2、土地增值稅(預(yù)征〕1%。工程開發(fā)銷售周期說明通過對(duì)XXX20234202304各項(xiàng)本錢費(fèi)用的設(shè)定依據(jù)XXX(包括土地本錢、拆遷安置費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)〕和開發(fā)費(fèi)用(包括工程治理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。結(jié)合我司的閱歷數(shù)據(jù)資料以及與各職能部門溝通的成果,對(duì)工程的土地本錢、工程本錢進(jìn)展估算,各項(xiàng)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府有關(guān)規(guī)定進(jìn)展估算.工程總體規(guī)劃指標(biāo)工程總體指標(biāo)：60936208219,761620824.173289〔94,740.705.17.61%6.46。80％工程公建區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：該地塊公建區(qū)綜合規(guī)劃指標(biāo)如下:1732893001，1101，015工程開發(fā)費(fèi)用估算(一〕土地本錢招拍掛出讓方式所得,總價(jià)款為:151914654.00元。土地本錢合計(jì)：151914654.00 元〔二〕前期工程費(fèi)〔含勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平、各項(xiàng)規(guī)費(fèi)等費(fèi)用173289×60/㎡=1039前期工程費(fèi)合計(jì):1039萬元〔三〕根底設(shè)施費(fèi)(含供水電氣、道路、排水排污、綠化等)173289×125/=2166根底設(shè)施費(fèi)合計(jì)：2166萬元〔四〕建筑安裝費(fèi)〔含土建、安裝等：住宅局部: ×1，250元/㎡= 萬元公共建筑局部： ×1，200元/㎡= 元車庫、設(shè)備房局部: ×1,300元/㎡= 萬元架空層部份： ×1,300元/㎡= 元建安安裝費(fèi)合計(jì)：73,349萬元〔五)開發(fā)間接費(fèi)〔1,2，3，40。6％計(jì))：×0。6%= 萬元〔六〕不行預(yù)見費(fèi)〔1，2，3,4,53％計(jì)〕:×3% 萬元開發(fā)本錢合計(jì)： 萬元〔1，2，3,4,5,6項(xiàng)之和〕〔七〕期間費(fèi)用：治理費(fèi)用： 萬元×1.5％＝ 萬元銷售費(fèi)用： 萬元×1.7%＝ 元期間費(fèi)用合計(jì)： 萬元〔八〕財(cái)務(wù)費(fèi)用〔建設(shè)期利息：財(cái)務(wù)費(fèi)用： 萬元×6。48％×2.50年= 工程總投資合計(jì)： 萬元銷售總收入：住宅局部： ㎡×5500元/㎡＝ 萬元商業(yè)局部： ㎡×10，000元/㎡＝ 萬元車庫局部： 個(gè)× 元/個(gè)= 銷售總收入合計(jì): 萬元〔十)工程收益估算：工程可實(shí)現(xiàn)銷售收入萬元,開發(fā)本錢費(fèi)用萬元，期間費(fèi)用萬〔按5.65％計(jì)算).工程稅前利潤總額 萬元，實(shí)現(xiàn)稅前投資利潤率 ％，繳納所得稅萬元，稅后利潤 萬元,實(shí)現(xiàn)稅后投資利潤率 ％.備注：18%-10％的增幅。2、本錢中也未考慮將來材料及人工上漲等因素.3、隨著市場的進(jìn)展,將來工程完成時(shí)估量的整體利潤會(huì)隨著每年市場房價(jià)增幅有所提高。工程盈利分析工程靜態(tài)盈利分析表序序項(xiàng)目數(shù)值計(jì)量單價(jià)金額號(hào) 單位 (元〕 (萬元)一、銷售總收入住宅局部 ㎡其商業(yè)局部 ㎡中車庫局部 個(gè)二、總投資〔一〕開發(fā)本錢費(fèi)用㎡合計(jì)1、土地費(fèi)用 ㎡2、前期工程費(fèi) ㎡3、根底設(shè)施費(fèi) ㎡4、建筑安裝工程費(fèi)住宅局部 ㎡其公共建筑部份 ㎡中車庫設(shè)備房局部 ㎡架空層部份 ㎡5、開發(fā)間接費(fèi)6、不行預(yù)見費(fèi)〔二〕期間費(fèi)用1、治理費(fèi)用2、銷售費(fèi)用〔三〕財(cái)務(wù)費(fèi)用

借款6.48％年三、稅金三、稅金201、土地增值稅1%2、銷售稅金及附21加5.65%22稅前利潤23稅前投資利潤率24所得稅(25％)64，41225%25稅后利潤26稅后投資利潤率工程整體稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 通過上面的靜態(tài)財(cái)務(wù)分析，工程盈利力量較強(qiáng)，工程可行。序20232023 2023 2023 2