淺析業(yè)主欠交物業(yè)費用原因與應(yīng)對策略

淺析業(yè)主欠交物業(yè)業(yè)費的原因與與應(yīng)對策略長期以來，業(yè)主欠欠交物業(yè)服務(wù)務(wù)費，已經(jīng)成成為困擾物業(yè)業(yè)管理企業(yè)發(fā)發(fā)展的一個難題。在我國國物業(yè)管理行行業(yè)持續(xù)發(fā)展展20多年后的今今天，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)雖然然與餐飲、賓賓館等一樣是是服務(wù)性行業(yè)業(yè)，但始終屬屬于弱勢企業(yè)業(yè)，就拿同樣樣是服務(wù)行業(yè)業(yè)的賓館來講，要要住宿的顧客客，必須先交錢才才能拿到鑰匙匙進客房，而而物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的一部部分業(yè)主，天天享享受著物業(yè)服服務(wù)企業(yè)提供供的服務(wù)，卻卻照常不交物業(yè)業(yè)費，時間一一長，部分正正常交費的業(yè)業(yè)主，受之影影響，也加入入了欠交物業(yè)業(yè)費的行列，這這種現(xiàn)象已經(jīng)嚴重阻礙和制制約了整個物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)的生存和發(fā)發(fā)展，同樣也也影響了物業(yè)業(yè)管理企業(yè)與與業(yè)主的和諧諧相處。因此此，要確保企企業(yè)實現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展，就就應(yīng)該認真分分析業(yè)主欠交交物業(yè)費的原原因，及時采采取對策。減少乃至杜杜絕業(yè)主欠交交物業(yè)管理費費現(xiàn)象的產(chǎn)生生。從近幾年鎮(zhèn)江市物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)反饋的數(shù)百百起業(yè)主欠交交物業(yè)費的原原因綜合分析析后，大體歸歸納為以下五五個方面：

一、保修期內(nèi)房房屋質(zhì)量問題題是業(yè)主欠交交物業(yè)費一個個重要因素，尤尤其在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展的今天，商商品房質(zhì)量問問題導(dǎo)致業(yè)主主欠交物業(yè)費費所占的比重重越來越多，由由于少數(shù)開發(fā)發(fā)商急于趕工工期或一些施施工單位沒有有完全按施工工規(guī)范進行施施工，使得部部分房屋的建建筑工程質(zhì)量量存在一定的的問題，如墻體裂縫、房屋屋滲漏等業(yè)主主入住發(fā)現(xiàn)后后意見較大。面面對這些建筑筑工程質(zhì)量方方面的問題，業(yè)業(yè)主們不知道道解決問題的的程序和途徑徑，不知道應(yīng)應(yīng)該同開發(fā)商商、施工單位位（在維保期期內(nèi)）進行交交涉和維權(quán)，而而是把一切矛矛盾、意見和和問題統(tǒng)統(tǒng)推推向物業(yè)管理理企業(yè)，讓他他們一攬子給給予解決，一一旦房屋質(zhì)量量問題得不到到及時解決，就就以此為借口口拒交物業(yè)費費。

二、非物業(yè)企企業(yè)原因造成成的歷史遺留留問題是近幾幾年業(yè)主欠交交物業(yè)費常用用的一個理由由。在國家對對物業(yè)管理行行業(yè)規(guī)范管理理的今天，以以前房地產(chǎn)項項目自建自管管的管理模式式，被引入競競爭機制的物物業(yè)招投標，誰誰好誰來管的的市場經(jīng)濟模模式所替代，當(dāng)當(dāng)外地的物業(yè)業(yè)企業(yè)進駐接接管后，隨著著時間的推移移，人們生活活水平的提高高，象小區(qū)機機動車輛停車車位和空調(diào)位位等一系列非非物業(yè)企業(yè)原原因造成的歷歷史遺留問題題就顯現(xiàn)出來來，少部分業(yè)業(yè)主以此作為為欠交物業(yè)費費的借口，讓讓物業(yè)企業(yè)左左右為難。而而對于交付年年限較長的住住宅，大部分分房屋沒有公公共維修基金金，業(yè)主們就就把公共部位位設(shè)施的維修修維護與物業(yè)業(yè)費的收繳聯(lián)聯(lián)系到一起，一一旦樓宇外墻墻、小區(qū)道路路等公共部位位，得不到及及時修繕，就就以此為由拒拒交物業(yè)費。象象這方面既不不是建設(shè)單位位造成的，也也不是由物業(yè)業(yè)管理企業(yè)引引起的歷史遺遺留問題，是是目前物業(yè)企企業(yè)遇到的業(yè)業(yè)欠交物業(yè)費費的較為普遍遍的現(xiàn)象。三、長期以來，小小區(qū)安保、業(yè)業(yè)主財產(chǎn)損失失等原因一直是業(yè)業(yè)主拒交物業(yè)業(yè)費一大借口口。在我國凡凡實施了物業(yè)業(yè)管理的小區(qū)區(qū)，有90％以上的業(yè)業(yè)主都認為交交了物業(yè)費后后，私人財產(chǎn)產(chǎn)一旦失竊、損損壞，物業(yè)企企業(yè)應(yīng)該負主主要責(zé)任，而而且應(yīng)該給予予賠償，正是是這一原因，近近幾年因車輛輛等財產(chǎn)損失失后，起訴物物業(yè)企業(yè)的案案例，一直據(jù)據(jù)高不下，面面且成上升趨趨勢，而由于于財產(chǎn)損失后后拒交物業(yè)費費的就成了一一個普遍的現(xiàn)現(xiàn)象，前年春節(jié)在揚揚州一個高檔檔住宅小區(qū)，一一幢數(shù)戶失竊竊后，整幢樓樓業(yè)主以此為為借口至今未未交物業(yè)費，但但物業(yè)管理條條列中沒有明明確規(guī)定保護護業(yè)主人身財財產(chǎn)的安全是是物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)盡的職職責(zé)。因而小小區(qū)的安保問問題，就成了了物業(yè)企業(yè)與與業(yè)主之間爭爭議的焦點。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)未按物業(yè)管管理條例規(guī)定定的服務(wù)內(nèi)容容和標準為業(yè)業(yè)主提供服務(wù)務(wù)，這類情況況是屬于物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)自自身管理的原原因，如裝修修管理跟不上上，業(yè)主隨意意安裝空調(diào)，冷冷凝水的排放放影響相臨業(yè)業(yè)主正常生活活，問題造成成后又不及時時協(xié)調(diào)解決，以以致鄰居間產(chǎn)產(chǎn)生矛盾而拒拒交物業(yè)費。諸諸如此類企業(yè)業(yè)管理方面的的原因，在業(yè)業(yè)主欠交物業(yè)業(yè)費的案例中中所占比例較較大。五、少部分業(yè)主，物物業(yè)管理意識識淡薄，抱著著僥幸心理，貪貪圖小利，躲躲避、逃避或或刻意不交納納物業(yè)費。雖雖然這類群體體所占比例不不超過5％，但給物物業(yè)費的正常常收繳工作帶帶來了很大的的負面影響，隨隨著時間的推推移，部分交交費業(yè)主受之之影響，也加加入了其中成成為欠費業(yè)主主。解決業(yè)主欠交交物業(yè)費的難難題，應(yīng)從以以下幾個方面面著手：（一）加強物業(yè)管管理有關(guān)政策策知識的宣傳傳。物業(yè)管理理服務(wù)是一個個系統(tǒng)工程，它它貫穿于一項項物業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)、銷售和售售后服務(wù)等每每一個環(huán)節(jié)。為為使業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)建立良好的的、相互依存存的和諧關(guān)系系，從根本上上解決物業(yè)管管理收費難的的問題，應(yīng)對對業(yè)主加強《物業(yè)管理條條例》、《物權(quán)權(quán)法》及物業(yè)業(yè)管理有關(guān)收收費政策知識識的宣傳。物物業(yè)費收取的的標準、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的標準，應(yīng)經(jīng)經(jīng)業(yè)主大會、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)、上級主管管部門共同研研究，并公布布于眾。讓業(yè)業(yè)主在享受物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)成果的同時時，明確樹立立依據(jù)物業(yè)管管理服務(wù)合同同交納物業(yè)管管理費是全體體業(yè)主的法定定義務(wù)的意識識。

（二）加強強物業(yè)管理企企業(yè)自身建設(shè)設(shè)，提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在在現(xiàn)階段應(yīng)依依據(jù)國家頒發(fā)發(fā)的《物業(yè)管理條條例》、《物權(quán)法法》加強自身建建設(shè)，在提高高管理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量上下功夫夫。首先，從從以人為本的的角度出發(fā)，以以滿足市場需需求為前提，認認真做好調(diào)查查研究，制定定出一套符合合市場要求的的管理機制，使使企業(yè)的行為為標準化、規(guī)規(guī)范化。其次次，在內(nèi)部管管理的細節(jié)上上、機制上、服服務(wù)行為準則則上等各方面面，切實落實實好工作標準準；要勇于挑挑戰(zhàn)自我，按按照市場需求求不斷創(chuàng)新，向向業(yè)戶提供高高效、優(yōu)質(zhì)、貼貼心的服務(wù)。引引領(lǐng)健康豐富富的生活方式式，營造文化化內(nèi)涵豐富的的和諧家園，把把細致的工作作做到人們的的心里去，從從而贏得廣大大業(yè)主的滿足足和認可。同同時，加強對對物業(yè)管理企企業(yè)工作人員員的培訓(xùn)教育育，不斷提高高思想道德水水平，樹立全心全意意為業(yè)主服務(wù)務(wù)的思想。

（三）用法法律手段維護護企業(yè)的合法法權(quán)益。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)可可根據(jù)國家、省省、市有關(guān)法法律規(guī)定，對對個別業(yè)主少少交、欠交物物業(yè)管理費的的行為提起法法律訴訟，但但此項工作要要有理有據(jù)。首首先，要做必必要的交流、溝溝通;其次，可以以發(fā)律師函;再次，還可可以通過業(yè)主主委員會做工工作。對經(jīng)過過做各方面工工作仍無效果果的業(yè)主，只只能通過法律律訴訟程序，用用法律的武器器維護廣大業(yè)業(yè)主的權(quán)益，維維護企業(yè)自身身的尊嚴和合合法權(quán)益。

（四）同開開發(fā)單位一起起做好房屋驗驗收、交接工工作。為防止止業(yè)主入住后后房屋出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問題，在在與開發(fā)商辦辦理房屋交接接驗收的過程程中，物業(yè)管管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)嚴格按照規(guī)規(guī)章制度辦事事，認真細致致不漏項，對對有問題的房房屋，要在開開發(fā)商處理完完畢后再接管管。對保修期期內(nèi)的房屋質(zhì)質(zhì)量問題，要要及時通知并并督促承建單單位盡快維修修解決，同時時要做好跟蹤蹤、檢查、回回訪和記錄、存存檔工作。

（五）加強強同業(yè)主委員員會和社區(qū)居居委會的工作作聯(lián)系，加強強溝通，交流流感情。在業(yè)業(yè)主委員會和和社區(qū)居委會會的配合下，共共同做好物業(yè)業(yè)管理服務(wù)收收費工作。