淺析業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)用原因與應(yīng)對(duì)策略

淺析業(yè)主欠交物業(yè)業(yè)費(fèi)的原因與與應(yīng)對(duì)策略長(zhǎng)期以來(lái)，業(yè)主欠欠交物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)，已經(jīng)成成為困擾物業(yè)業(yè)管理企業(yè)發(fā)發(fā)展的一個(gè)難題。在我國(guó)國(guó)物業(yè)管理行行業(yè)持續(xù)發(fā)展展20多年后的今今天，物業(yè)服服務(wù)企業(yè)雖然然與餐飲、賓賓館等一樣是是服務(wù)性行業(yè)業(yè)，但始終屬屬于弱勢(shì)企業(yè)業(yè)，就拿同樣樣是服務(wù)行業(yè)業(yè)的賓館來(lái)講，要要住宿的顧客客，必須先交錢(qián)才才能拿到鑰匙匙進(jìn)客房，而而物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)的一部部分業(yè)主，天天享享受著物業(yè)服服務(wù)企業(yè)提供供的服務(wù)，卻卻照常不交物業(yè)業(yè)費(fèi)，時(shí)間一一長(zhǎng)，部分正正常交費(fèi)的業(yè)業(yè)主，受之影影響，也加入入了欠交物業(yè)業(yè)費(fèi)的行列，這這種現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重阻礙和制制約了整個(gè)物物業(yè)管理行業(yè)業(yè)的生存和發(fā)發(fā)展，同樣也也影響了物業(yè)業(yè)管理企業(yè)與與業(yè)主的和諧諧相處。因此此，要確保企企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持持續(xù)發(fā)展，就就應(yīng)該認(rèn)真分分析業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)的原原因，及時(shí)采采取對(duì)策。減少乃至杜杜絕業(yè)主欠交交物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生生。從近幾年鎮(zhèn)江市物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)反饋的數(shù)百百起業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)的原原因綜合分析析后，大體歸歸納為以下五五個(gè)方面：

一、保修期內(nèi)房房屋質(zhì)量問(wèn)題題是業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)一個(gè)個(gè)重要因素，尤尤其在房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)發(fā)展的今天，商商品房質(zhì)量問(wèn)問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主主欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)所占的比重重越來(lái)越多，由由于少數(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)商急于趕工工期或一些施施工單位沒(méi)有有完全按施工工規(guī)范進(jìn)行施施工，使得部部分房屋的建建筑工程質(zhì)量量存在一定的的問(wèn)題，如墻體裂縫、房屋屋滲漏等業(yè)主主入住發(fā)現(xiàn)后后意見(jiàn)較大。面面對(duì)這些建筑筑工程質(zhì)量方方面的問(wèn)題，業(yè)業(yè)主們不知道道解決問(wèn)題的的程序和途徑徑，不知道應(yīng)應(yīng)該同開(kāi)發(fā)商商、施工單位位（在維保期期內(nèi)）進(jìn)行交交涉和維權(quán)，而而是把一切矛矛盾、意見(jiàn)和和問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)推推向物業(yè)管理理企業(yè)，讓他他們一攬子給給予解決，一一旦房屋質(zhì)量量問(wèn)題得不到到及時(shí)解決，就就以此為借口口拒交物業(yè)費(fèi)費(fèi)。

二、非物業(yè)企企業(yè)原因造成成的歷史遺留留問(wèn)題是近幾幾年業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)常用用的一個(gè)理由由。在國(guó)家對(duì)對(duì)物業(yè)管理行行業(yè)規(guī)范管理理的今天，以以前房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目自建自管管的管理模式式，被引入競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的物物業(yè)招投標(biāo)，誰(shuí)誰(shuí)好誰(shuí)來(lái)管的的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模模式所替代，當(dāng)當(dāng)外地的物業(yè)業(yè)企業(yè)進(jìn)駐接接管后，隨著著時(shí)間的推移移，人們生活活水平的提高高，象小區(qū)機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)輛停車(chē)車(chē)位和空調(diào)位位等一系列非非物業(yè)企業(yè)原原因造成的歷歷史遺留問(wèn)題題就顯現(xiàn)出來(lái)來(lái)，少部分業(yè)業(yè)主以此作為為欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)的借口，讓讓物業(yè)企業(yè)左左右為難。而而對(duì)于交付年年限較長(zhǎng)的住住宅，大部分分房屋沒(méi)有公公共維修基金金，業(yè)主們就就把公共部位位設(shè)施的維修修維護(hù)與物業(yè)業(yè)費(fèi)的收繳聯(lián)聯(lián)系到一起，一一旦樓宇外墻墻、小區(qū)道路路等公共部位位，得不到及及時(shí)修繕，就就以此為由拒拒交物業(yè)費(fèi)。象象這方面既不不是建設(shè)單位位造成的，也也不是由物業(yè)業(yè)管理企業(yè)引引起的歷史遺遺留問(wèn)題，是是目前物業(yè)企企業(yè)遇到的業(yè)業(yè)欠交物業(yè)費(fèi)費(fèi)的較為普遍遍的現(xiàn)象。三、長(zhǎng)期以來(lái)，小小區(qū)安保、業(yè)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失失等原因一直是業(yè)業(yè)主拒交物業(yè)業(yè)費(fèi)一大借口口。在我國(guó)凡凡實(shí)施了物業(yè)業(yè)管理的小區(qū)區(qū)，有90％以上的業(yè)業(yè)主都認(rèn)為交交了物業(yè)費(fèi)后后，私人財(cái)產(chǎn)產(chǎn)一旦失竊、損損壞，物業(yè)企企業(yè)應(yīng)該負(fù)主主要責(zé)任，而而且應(yīng)該給予予賠償，正是是這一原因，近近幾年因車(chē)輛輛等財(cái)產(chǎn)損失失后，起訴物物業(yè)企業(yè)的案案例，一直據(jù)據(jù)高不下，面面且成上升趨趨勢(shì)，而由于于財(cái)產(chǎn)損失后后拒交物業(yè)費(fèi)費(fèi)的就成了一一個(gè)普遍的現(xiàn)現(xiàn)象，前年春節(jié)在揚(yáng)揚(yáng)州一個(gè)高檔檔住宅小區(qū)，一一幢數(shù)戶(hù)失竊竊后，整幢樓樓業(yè)主以此為為借口至今未未交物業(yè)費(fèi)，但但物業(yè)管理?xiàng)l條列中沒(méi)有明明確規(guī)定保護(hù)護(hù)業(yè)主人身財(cái)財(cái)產(chǎn)的安全是是物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)盡的職職責(zé)。因而小小區(qū)的安保問(wèn)問(wèn)題，就成了了物業(yè)企業(yè)與與業(yè)主之間爭(zhēng)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)未按物業(yè)管管理?xiàng)l例規(guī)定定的服務(wù)內(nèi)容容和標(biāo)準(zhǔn)為業(yè)業(yè)主提供服務(wù)務(wù)，這類(lèi)情況況是屬于物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)自自身管理的原原因，如裝修修管理跟不上上，業(yè)主隨意意安裝空調(diào)，冷冷凝水的排放放影響相臨業(yè)業(yè)主正常生活活，問(wèn)題造成成后又不及時(shí)時(shí)協(xié)調(diào)解決，以以致鄰居間產(chǎn)產(chǎn)生矛盾而拒拒交物業(yè)費(fèi)。諸諸如此類(lèi)企業(yè)業(yè)管理方面的的原因，在業(yè)業(yè)主欠交物業(yè)業(yè)費(fèi)的案例中中所占比例較較大。五、少部分業(yè)主，物物業(yè)管理意識(shí)識(shí)淡薄，抱著著僥幸心理，貪貪圖小利，躲躲避、逃避或或刻意不交納納物業(yè)費(fèi)。雖雖然這類(lèi)群體體所占比例不不超過(guò)5％，但給物物業(yè)費(fèi)的正常常收繳工作帶帶來(lái)了很大的的負(fù)面影響，隨隨著時(shí)間的推推移，部分交交費(fèi)業(yè)主受之之影響，也加加入了其中成成為欠費(fèi)業(yè)主主。解決業(yè)主欠交交物業(yè)費(fèi)的難難題，應(yīng)從以以下幾個(gè)方面面著手：（一）加強(qiáng)物業(yè)管管理有關(guān)政策策知識(shí)的宣傳傳。物業(yè)管理理服務(wù)是一個(gè)個(gè)系統(tǒng)工程，它它貫穿于一項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)、銷(xiāo)售和售售后服務(wù)等每每一個(gè)環(huán)節(jié)。為為使業(yè)主和物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)建立良好的的、相互依存存的和諧關(guān)系系，從根本上上解決物業(yè)管管理收費(fèi)難的的問(wèn)題，應(yīng)對(duì)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)《物業(yè)管理?xiàng)l條例》、《物權(quán)權(quán)法》及物業(yè)業(yè)管理有關(guān)收收費(fèi)政策知識(shí)識(shí)的宣傳。物物業(yè)費(fèi)收取的的標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)業(yè)管理服務(wù)的的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)、物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)、上級(jí)主管管部門(mén)共同研研究，并公布布于眾。讓業(yè)業(yè)主在享受物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)成果的同時(shí)時(shí)，明確樹(shù)立立依據(jù)物業(yè)管管理服務(wù)合同同交納物業(yè)管管理費(fèi)是全體體業(yè)主的法定定義務(wù)的意識(shí)識(shí)。

（二）加強(qiáng)強(qiáng)物業(yè)管理企企業(yè)自身建設(shè)設(shè)，提高服務(wù)務(wù)質(zhì)量。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)在在現(xiàn)階段應(yīng)依依據(jù)國(guó)家頒發(fā)發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l條例》、《物權(quán)法法》加強(qiáng)自身建建設(shè)，在提高高管理服務(wù)質(zhì)質(zhì)量上下功夫夫。首先，從從以人為本的的角度出發(fā)，以以滿(mǎn)足市場(chǎng)需需求為前提，認(rèn)認(rèn)真做好調(diào)查查研究，制定定出一套符合合市場(chǎng)要求的的管理機(jī)制，使使企業(yè)的行為為標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)規(guī)范化。其次次，在內(nèi)部管管理的細(xì)節(jié)上上、機(jī)制上、服服務(wù)行為準(zhǔn)則則上等各方面面，切實(shí)落實(shí)實(shí)好工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；要勇于挑挑戰(zhàn)自我，按按照市場(chǎng)需求求不斷創(chuàng)新，向向業(yè)戶(hù)提供高高效、優(yōu)質(zhì)、貼貼心的服務(wù)。引引領(lǐng)健康豐富富的生活方式式，營(yíng)造文化化內(nèi)涵豐富的的和諧家園，把把細(xì)致的工作作做到人們的的心里去，從從而贏得廣大大業(yè)主的滿(mǎn)足足和認(rèn)可。同同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)對(duì)物業(yè)管理企企業(yè)工作人員員的培訓(xùn)教育育，不斷提高高思想道德水水平，樹(shù)立全心全意意為業(yè)主服務(wù)務(wù)的思想。

（三）用法法律手段維護(hù)護(hù)企業(yè)的合法法權(quán)益。物業(yè)業(yè)管理企業(yè)可可根據(jù)國(guó)家、省省、市有關(guān)法法律規(guī)定，對(duì)對(duì)個(gè)別業(yè)主少少交、欠交物物業(yè)管理費(fèi)的的行為提起法法律訴訟，但但此項(xiàng)工作要要有理有據(jù)。首首先，要做必必要的交流、溝溝通;其次，可以以發(fā)律師函;再次，還可可以通過(guò)業(yè)主主委員會(huì)做工工作。對(duì)經(jīng)過(guò)過(guò)做各方面工工作仍無(wú)效果果的業(yè)主，只只能通過(guò)法律律訴訟程序，用用法律的武器器維護(hù)廣大業(yè)業(yè)主的權(quán)益，維維護(hù)企業(yè)自身身的尊嚴(yán)和合合法權(quán)益。

（四）同開(kāi)開(kāi)發(fā)單位一起起做好房屋驗(yàn)驗(yàn)收、交接工工作。為防止止業(yè)主入住后后房屋出現(xiàn)質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題，在在與開(kāi)發(fā)商辦辦理房屋交接接驗(yàn)收的過(guò)程程中，物業(yè)管管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)規(guī)章制度辦事事，認(rèn)真細(xì)致致不漏項(xiàng)，對(duì)對(duì)有問(wèn)題的房房屋，要在開(kāi)開(kāi)發(fā)商處理完完畢后再接管管。對(duì)保修期期內(nèi)的房屋質(zhì)質(zhì)量問(wèn)題，要要及時(shí)通知并并督促承建單單位盡快維修修解決，同時(shí)時(shí)要做好跟蹤蹤、檢查、回回訪和記錄、存存檔工作。

（五）加強(qiáng)強(qiáng)同業(yè)主委員員會(huì)和社區(qū)居居委會(huì)的工作作聯(lián)系，加強(qiáng)強(qiáng)溝通，交流流感情。在業(yè)業(yè)主委員會(huì)和和社區(qū)居委會(huì)會(huì)的配合下，共共同做好物業(yè)業(yè)管理服務(wù)收收費(fèi)工作。