房地產(chǎn)估價概述1課件

房地產(chǎn)估價概述1.房地產(chǎn)估價課程的內(nèi)容；2.房地產(chǎn)估價的的發(fā)展；3.房地產(chǎn)估價的概念、必要性與估價原則。課程內(nèi)容及安排：序號章節(jié)名稱課時1概述62市場法及其應(yīng)用93成本法及其應(yīng)用94收益法及其應(yīng)用95假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用66地價評估67房地產(chǎn)估價程序6房地產(chǎn)估價的法律地位：第34條國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。第57條房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。第59條國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（1994年通過，2007年修訂）我國房地產(chǎn)估價的管理體制：類型：資產(chǎn)評估、土地評估、房地產(chǎn)估價行政管理：建設(shè)部，房地產(chǎn)估價師注冊和管理、估價機(jī)構(gòu)的資質(zhì)核準(zhǔn)人事部門，檢查、監(jiān)督房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊和管理行業(yè)管理：房地產(chǎn)估價師學(xué)會，行業(yè)自律性組織房地產(chǎn)估價師學(xué)會：中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會，1994年成立中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會，中房學(xué)；ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents,CIREAA，2004年更名專業(yè)委員會：考試注冊、教育培訓(xùn)、學(xué)術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、國際交流主要宗旨：開展房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)研究、交流、教育及宣傳活動，擬訂并推行相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，開展國際交流合作，不斷提升房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)人員及機(jī)構(gòu)的專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德水平，維護(hù)其合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展。主要工作：執(zhí)業(yè)資格考試、注冊、繼續(xù)教育等工作。

美國房地產(chǎn)估價的管理體制：類型：住宅估價師（R），高級估價師（G），L

行業(yè)管理：美國估價學(xué)會、獨(dú)立收費(fèi)評估師聯(lián)合會，美國房地產(chǎn)估價基金會等行政管理：州政府，考試、注冊登記、許可、監(jiān)督估價方法：比較法、收益法、成本法香港房地產(chǎn)估價的管理體制：類型：專業(yè)測量師，其中的產(chǎn)業(yè)測量師

行業(yè)管理：英國皇家特許測量師學(xué)會香港分會，香港測量師學(xué)會行政管理：測量師注冊管理局房地產(chǎn)估價規(guī)范：美國：USPAP，UniformStandrdsofProfessionalAppraisalPractice，1989年英國：RICSAppraisalandValuationStandards香港：香港物業(yè)估值指南中國：中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范(GB/T50291—1999)；城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見（2003）；房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見（2006）

比較：非專業(yè)估價——五大不同由專業(yè)人員和專業(yè)機(jī)構(gòu)完成是一種專業(yè)意見具有社會公信力實行有償服務(wù)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任比較：房地產(chǎn)評估——是指對房地產(chǎn)價值、房屋工程質(zhì)量、房屋使用功能、房屋完損等級、房地產(chǎn)所處環(huán)境、房地產(chǎn)投資風(fēng)險、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險、房地產(chǎn)制度政策等方面的評估。房地產(chǎn)估價的本質(zhì)：—評估房地產(chǎn)價值而不是價格—模擬市場定價而不是替代市場定價—提供價值意見而不是作價格保證—有誤差但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)—既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)房地產(chǎn)估價的要素：估價當(dāng)事人；估價目的；估價對象；估價時點(diǎn)；價值類型；估價依據(jù)；估價假設(shè)估價原則；估價程序；估價方法估價結(jié)果估價當(dāng)事人：與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人房地產(chǎn)估價人員具有房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和經(jīng)驗，取得房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員，有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩類房地產(chǎn)估價師只能且必須受騁于一個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)；不得以個人名義承攬業(yè)務(wù)；不能以個人名義收費(fèi)，必須由所在的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受估價當(dāng)事人：與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)估價師等條件，依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，有一級資質(zhì)、二級資質(zhì)、三級資質(zhì)和暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)由自然人出資以有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)形式設(shè)立法定代表人或合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制不同資質(zhì)等級機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具估價目的：一個估價項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押貸款、征收征用補(bǔ)償、稅收、損害賠償、分割、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定，企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復(fù)核或鑒定，等估價對象：或估價客體、被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的，一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)無建筑物的空地有建筑物的土地（建成或未建成）建筑物土地與已建成的建筑物的合成體在建工程未來狀況下的房地產(chǎn)（期房）已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分房地產(chǎn)的局部包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或以房地產(chǎn)價值為主的企業(yè)整體作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)估價對象：或估價客體、被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的，一個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益及相關(guān)其他財產(chǎn)“干凈”的房屋所有權(quán)和不同權(quán)屬土地的結(jié)合體部分產(chǎn)權(quán)、共有、有租約、設(shè)立抵押權(quán)或典權(quán)或地役權(quán)的房地產(chǎn)拖欠工程款的、手續(xù)不全的、臨時用地或建筑的、產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的、違法占地或違章建筑的房地產(chǎn)依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)被依法查封、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)房地產(chǎn)的租賃權(quán)、典權(quán)、空間利用權(quán)房地產(chǎn)的無形價值價值類型：價值的種類，即由估價目的決定的特定價值。雖然同一估價對象可能有不同類型的價值，但同一估價對象的具體一種類型的價值在理論上是唯一的市場價值五個假設(shè)條件下交易而最可能實現(xiàn)的價格：交易雙方自愿交易；雙方出于利己動機(jī)進(jìn)行交易；雙方精明、謹(jǐn)慎，了解交易對象、知曉市場行情；雙方有較充裕的時間進(jìn)行交易；不存在買者因特殊興趣而給予附加出價。非市場價值快速變現(xiàn)價值：雙方交易時間不充裕下最可能的價格謹(jǐn)慎價值：存在不確定性因素情況下評估出的價值在用價值：作為企業(yè)組成部分而評估的價值清算價值：非繼續(xù)使用條件下的價值投資價值：基于個人需要而評估出的價值估價依據(jù)：房地產(chǎn)項目估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，以及有關(guān)情況和資料要求委托人提供其悉知的有關(guān)情況和資料要求委托人必要的聲明房地產(chǎn)估價師必要的核查估價程序：完成一個房地產(chǎn)估價項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序估價方法：在估價實踐中產(chǎn)生或在理論上提出的，有科學(xué)依據(jù)且其測算結(jié)果能反映實際情況，包括三大基本方法及其衍生的其他方法，其中至少采用兩種以上估價結(jié)果：房地產(chǎn)估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論估價結(jié)果應(yīng)該客觀公正，不能出現(xiàn)下列情形：在估價結(jié)果上遷就客戶滿意；在完成估價之前與委托人或者利害關(guān)系人討論估價結(jié)果；在未估價之前就征求委托人對估價結(jié)果的意見；以迎合估價委托人的高估或低估要求來爭取估價業(yè)務(wù)房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實需要：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要房地產(chǎn)抵押貸款的需要房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰康禺a(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)分割的需要房地產(chǎn)保險的需要房地產(chǎn)爭議調(diào)處的司法鑒定的需要企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要房地產(chǎn)管理的需要其他方面的需要房地產(chǎn)估價的職業(yè)道德：三大方面——職業(yè)品德、職業(yè)情感和職業(yè)行為習(xí)慣

七小方面——獨(dú)立、客觀、公正；專業(yè)勝任能力；誠實守信；勤勉盡責(zé)；保守秘密；公平競爭；社會責(zé)任具體而言：（1）保持估價的獨(dú)立性，不得有利益關(guān)聯(lián)；（2）不應(yīng)從事專業(yè)能力所不能勝任的業(yè)務(wù)；（3）誠實正直、公正執(zhí)業(yè)，不做虛假的估價；（4）按照估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)盡心盡力；（5）保守估價活動中知曉的秘密、隱私；（6）執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（7）不得虛假執(zhí)業(yè)、簽名或者蓋章；（8）維護(hù)個人、機(jī)構(gòu)及行業(yè)的利益和形象。中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況：以法律形式確立了房地產(chǎn)估價的地位建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度設(shè)定了房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可項目發(fā)布了房地產(chǎn)估價的部門規(guī)章和規(guī)范性文件制定了房地產(chǎn)估價國家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見成立了房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織形成了較完善