經(jīng)濟(jì)法第2章-物權(quán)法

第二章物權(quán)法律制度本章基本內(nèi)容

物權(quán)法概述

物權(quán)變動(dòng)：物權(quán)的取得、變更和消滅

自物權(quán)-所有權(quán)

物權(quán)種類(lèi)用益物權(quán)他物權(quán)擔(dān)保物權(quán)【案例思考】張三因移民加拿大，故而處理其在中國(guó)的財(cái)產(chǎn)。經(jīng)友好協(xié)商，張三與李四于7月6日簽署了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定張三將自己的一棟房屋、一套家具及一輛轎車(chē)出售給李四，當(dāng)天雙方即辦了房屋、家具、車(chē)輛的交接手續(xù)。7月10日，雙方先后到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、車(chē)輛登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦房屋過(guò)戶登記、車(chē)輛過(guò)戶登記。7月30日，兩登記機(jī)關(guān)分別將有關(guān)登記事項(xiàng)記載于相關(guān)登記。9月4日，該房屋因故被拆除，10月6日，李四到登記機(jī)關(guān)辦理了房屋注銷(xiāo)登記。試問(wèn)：(1)張三、李四之間的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議何時(shí)生效？(2)李四何時(shí)取得房屋所有權(quán)，何時(shí)喪失房屋所有權(quán)？(3)李四何時(shí)取得家具所有權(quán)？(4)李四何時(shí)取得車(chē)輛所有權(quán)？第一節(jié)物權(quán)法概述一、物的特征、分類(lèi)（一）物的特征

★★★物的特征理解1.有體性無(wú)體物一般不能成為物權(quán)法上的物，如空氣、各種智力成果2.可支配性不能為人力所支配不能成為物權(quán)法上的物，如太陽(yáng)、月亮3.非人格性必須與人的身體相分離，若是人身體的組成部分則不能成為物權(quán)法上的物，如人體器官、假牙、假肢【例題?單選題】下列選項(xiàng)中能成為物權(quán)法上的物的是（）。A.商標(biāo)

B.空氣

C.鑲在人嘴里的假牙D.放在地上的假牙【答案】D（二）物的分類(lèi)

分類(lèi)要點(diǎn)舉例1.動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要求不同：動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記不動(dòng)產(chǎn)如：土地、房屋2.主物與從物（1）從物必須單獨(dú)為一物，非整體與局部的關(guān)系；（2）從物對(duì)主物發(fā)揮輔助效用電視機(jī)與遙控器；汽車(chē)與備用輪胎；房間的鑰匙等3.原物與孳息孳息是從原物中派生出來(lái)的，必須與原物分離。（1）天然孳息如摘下的果實(shí)、生產(chǎn)的小動(dòng)物。所有權(quán)：有約定按約定，無(wú)約定，歸所有權(quán)人，有用益物權(quán)人歸用益物權(quán)人（2）法定孳息如利息、租金等1.根據(jù)民法中物的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，下列物中哪些屬于主物與從物的關(guān)系？

A．鎖與鑰匙

B．上衣與褲子

C．電視機(jī)與遙控器

D．房屋與窗戶2.下列各選項(xiàng)中，哪些屬于民法上的孳息？A.出租柜臺(tái)所得租金

B.果樹(shù)上已成熟的果實(shí)C.動(dòng)物腹中的胎兒

D.彩票中獎(jiǎng)所得獎(jiǎng)金二、物權(quán)的概念與種類(lèi)（一）概念（了解）對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

（二）物權(quán)的類(lèi)型★★★物權(quán)體系自物權(quán)——所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)

建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)用益物權(quán)他物權(quán)擔(dān)保物權(quán)抵押權(quán)質(zhì)押權(quán)留置權(quán)（法定）集體所有權(quán)私人所有權(quán)三、物權(quán)法的基本原則原則含義1.物權(quán)法定物權(quán)的類(lèi)型、物權(quán)的內(nèi)容都法定2.一物一權(quán)一個(gè)物上只能存在一個(gè)所有權(quán)，但所有權(quán)可以和其他物權(quán)并存3.物權(quán)公示動(dòng)產(chǎn)交付、不動(dòng)產(chǎn)登記第二節(jié)

物權(quán)變動(dòng)一、物權(quán)變動(dòng)及其原因（一）物權(quán)變動(dòng)的含義（理解）即物權(quán)的取得、變更、消滅。（包括所有權(quán)和他物權(quán)）（二）物權(quán)變動(dòng)的原因★★★類(lèi)型含義具體基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（必須公示）根據(jù)原權(quán)利人的意思表示買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互易等。一般情況下，動(dòng)產(chǎn)看交付；不動(dòng)產(chǎn)看登記繼承或受遺贈(zèng)：繼承或受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)（無(wú)需公示）直接根據(jù)法律規(guī)定法律文書(shū)/征收：自法院或仲裁委的法律文書(shū)或政府的征收決定生效時(shí)事實(shí)行為：合法建造、拆除房屋等，事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力先占、添附、拾得遺失物、善意取得【例題·單選題】中州公司依法取得某塊土地建設(shè)用地使用權(quán)并辦理報(bào)建審批手續(xù)后，開(kāi)始了房屋建設(shè)并已經(jīng)完成了外裝修。對(duì)此，下列選項(xiàng)正確的是（）。A.中州公司因?yàn)橄碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)而取得了房屋所有權(quán)B.中州公司因?yàn)槭聦?shí)行為而取得了房屋所有權(quán)C.中州公司尚未進(jìn)行房屋登記，因此未取得房屋所有權(quán)D.中州公司轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)也無(wú)需登記【答案】B二、物權(quán)變動(dòng)的分離原則★★★合同效力與物權(quán)變動(dòng)相分離：物權(quán)是否變動(dòng)與合同效力無(wú)關(guān)。典型：合同有效，但物權(quán)不變動(dòng)。【例】1.張三把電腦賣(mài)給李四，簽了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有權(quán)。2.張三把房屋抵押給李四，簽了合同，但未辦抵押登記。抵押合同有效，但抵押權(quán)不產(chǎn)生。三、物權(quán)變動(dòng)的公示方法

★★★（一）動(dòng)產(chǎn)——交付交付：即占有的移轉(zhuǎn)。交付的要件有二：①移轉(zhuǎn)占有②具有交付的合意交付的類(lèi)型：現(xiàn)實(shí)交付觀念交付（包括簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付）

1.現(xiàn)實(shí)交付：直接交付標(biāo)的物即雙方基于合意移轉(zhuǎn)直接占有?！纠}?單選題——現(xiàn)實(shí)交付】甲將自己收藏的一幅名畫(huà)賣(mài)給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫(huà)。丙聽(tīng)說(shuō)后，表示愿出比乙高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)此畫(huà)，甲當(dāng)即決定賣(mài)給丙，約定第二天交貨。乙得知此事,讓丁把畫(huà)盜走。此時(shí)該名畫(huà)的所有權(quán)屬于（

）。A.甲B.乙

C.丙

D.丁【答案】A

【例題?單選題——現(xiàn)實(shí)交付】甲將自己收藏的一幅名畫(huà)賣(mài)給乙，乙當(dāng)場(chǎng)付款，約定5天后取畫(huà)。丙聽(tīng)說(shuō)后，表示愿出比乙高的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)此畫(huà)，甲當(dāng)即決定賣(mài)給丙，約定第二天交貨。乙得知此事,讓丁把畫(huà)盜走。此時(shí)該名畫(huà)的所有權(quán)屬于（

）。A.甲B.乙

C.丙

D.丁【答案】A簡(jiǎn)易交付權(quán)利人事先占有標(biāo)的物，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力事先占有標(biāo)的物

+合同占有改定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力買(mǎi)賣(mài)合同

+借用或保管合同

（第二個(gè)合同生效時(shí)視為交付）指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，直接將請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人合同+通知到達(dá)第三人2.觀念交付【例題?單選題——簡(jiǎn)易交付】某賓館為了8月8日的開(kāi)業(yè)慶典，于8月7日向電視臺(tái)租借一臺(tái)攝像機(jī)。

慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機(jī)，賓館決定按原價(jià)買(mǎi)下，以抵償電視臺(tái)的損失，遂于8月9日通過(guò)電話向電視臺(tái)負(fù)責(zé)人表明此意，對(duì)方表示同意。8月15日，賓館依約定向電視臺(tái)支付了價(jià)款。攝像機(jī)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間為（）。A.8月7日

B.8月8日

C.8月9日

D.8月15日【答案】C【例題?多選題——占有改定】甲有一塊價(jià)值一萬(wàn)元的玉石。甲與乙訂立了買(mǎi)賣(mài)該玉石的合同，約定價(jià)金11,000元。由于乙沒(méi)有帶錢(qián)，甲未將該玉石交付與乙，約定三日后乙到甲的住處付錢(qián)取玉石。隨后甲又向乙提出，再借用玉石把玩幾天，乙表示同意。下列說(shuō)法正確的有（）。A.甲、乙的買(mǎi)賣(mài)合同生效時(shí)，乙直接取得該玉石的所有權(quán)

B.甲、乙的借用約定生效時(shí)，乙取得該玉石的所有權(quán)C.由于甲未將玉石交付給乙，所以乙一直未取得該玉石的所有權(quán)D.甲通過(guò)占有改定的方式將玉石交付給了乙【答案】BD

【例題?單選題——指示交付】甲公司將1臺(tái)挖掘機(jī)出借給乙公司，后來(lái)甲公司將挖掘機(jī)出賣(mài)給王某，約定由乙公司直接將挖掘機(jī)交付給王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答復(fù)。關(guān)于挖掘機(jī)所有權(quán)人，下列選項(xiàng)正確的是（）。

A．甲公司，因?yàn)橥诰驒C(jī)沒(méi)有交付給王某B．甲公司，因?yàn)橐夜緵](méi)有答復(fù)視為不同意C．乙公司，因?yàn)橐夜緵](méi)有答復(fù)視為購(gòu)買(mǎi)D．王某，因?yàn)榧坠就ㄟ^(guò)指示交付的方式完成了交付

【答案】D1.異議登記（不能阻卻物權(quán)變動(dòng)）（1）利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。（了解）（2）登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。（3）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。（二）不動(dòng)產(chǎn)——登記：登記簿效力優(yōu)先于產(chǎn)權(quán)證【例題?多選題】某房屋登記的所有人為甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進(jìn)行了異議登記。3月20日，丙打算買(mǎi)甲的房屋，但是到登記機(jī)構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購(gòu)買(mǎi)。乙申請(qǐng)異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對(duì)此事置之不理。下列選項(xiàng)中，說(shuō)法正確的有（

）。

A.異議登記后，未經(jīng)乙同意，處分該房屋的，不發(fā)生物權(quán)效力B.異議登記于3月31日失效

C.甲有權(quán)向乙請(qǐng)求賠償損失

D.甲有權(quán)向登記機(jī)構(gòu)請(qǐng)求賠償損失【答案】BC2.預(yù)告登記（可以阻卻物權(quán)變動(dòng)）（1）當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！纠}?多選題】開(kāi)發(fā)商甲與乙訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，由于商品房在建設(shè)當(dāng)中，雙方前往房屋登記機(jī)構(gòu)辦理了預(yù)告登記。后來(lái)甲欲將該商品房抵押給丙銀行借款。下列表述中，正確的有（）。A.乙已取得房屋所有權(quán)B.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丙，則甲、丙的抵押合同無(wú)效C.若甲未經(jīng)乙同意，將房屋抵押給丙，丙不能獲得抵押權(quán)D.若甲因?yàn)橐覜](méi)有按期支付價(jià)款而依法解除合同，則預(yù)告登記失效【答案】CD四、相對(duì)無(wú)需公示的物權(quán)變動(dòng)★★★1.合法建造、拆除：事實(shí)行為完成時(shí)；2.法院判決、仲裁裁決、政府征收：裁判文書(shū)、征收決定生效時(shí)；3.繼承、受遺贈(zèng)：繼承、受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)。因上述原因獲得物權(quán)無(wú)需公示，但再處分，需要辦理登記的，必須登記。第三節(jié)

所有權(quán)一、所有權(quán)的概念（了解）所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。二、所有權(quán)的類(lèi)型（一）國(guó)家所有權(quán)（了解）1.城市的土地、礦藏、水流、海域、無(wú)線電頻譜資源、國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。2.未被規(guī)定為集體所有的森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源；野生動(dòng)植物資源、文物、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，根據(jù)法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的，歸國(guó)家所有。（略）（二）集體所有權(quán)

（了解）集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等。注意：抵押財(cái)產(chǎn)的范圍【集體土地使用權(quán)一般不可抵押，兩種例外：1、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；2、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可一并抵押?！?/p>

（三）私人所有權(quán)

（了解）私人的合法收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。私人的合法儲(chǔ)蓄、投資及其收益受法律保護(hù)。三、共有★★★1.共有類(lèi)型的認(rèn)定：按份共有和共同共有共有人對(duì)共有類(lèi)型沒(méi)有約定，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。各自的份額：自由轉(zhuǎn)讓，其他共有人享

有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

處分共有物整體處分：2/3份額以上共有人同意

否則，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分保存行為：共有人都有權(quán)利按份共有內(nèi)部關(guān)系管理重大修繕行為：2/3份額以上共有人同意管理費(fèi)用：按份額分擔(dān)分割：隨時(shí)請(qǐng)求分割連帶債權(quán)、連帶債務(wù)外部關(guān)系：

2.按份共有夫妻共有財(cái)產(chǎn)家庭共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生情形內(nèi)部關(guān)系共同共有分割：原則不允許，只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者

有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割3.共同共有：不分份額地共有管理

重大修繕行為必須全體共有人同意處分：必須全體共有人同意

否則，構(gòu)成無(wú)權(quán)處分外部關(guān)系：連帶債權(quán)和連帶債務(wù)保存行為：共有人都有權(quán)利【例題·多選題】張某和李某婚后以共有財(cái)產(chǎn)買(mǎi)了一套房子，只登記在張某的名下，張某欲出售這套房子，下列表述正確的有（）。

A．未經(jīng)李某同意，張某無(wú)權(quán)出售該房屋B．未經(jīng)李某同意，張某只能轉(zhuǎn)讓一半的產(chǎn)權(quán)C．若張某未經(jīng)李某同意與王某訂立了買(mǎi)賣(mài)合同，則該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效D．若張某未經(jīng)李某同意與王某訂立了買(mǎi)賣(mài)合同，該買(mǎi)賣(mài)合同仍然有效【答案】AD四、善意取得（所有權(quán)、他物權(quán)都可以）★★★制度價(jià)值為了維護(hù)交易安全構(gòu)成要件1.處分人無(wú)權(quán)處分動(dòng)產(chǎn)必須是占有委托物——自愿交付他人占有（基于合同、共有關(guān)系等而占有）占有脫離物——遺失物、盜贓物等，不適用善意取得2.第三人為善意3.第三人支付合理對(duì)價(jià)4.動(dòng)產(chǎn)已交付；不動(dòng)產(chǎn)已變更登記法律后果取得人取得所有權(quán)；原所有權(quán)人的所有權(quán)消滅，只能向無(wú)權(quán)處分人請(qǐng)求賠償損失【拓展】1.注意善意取得與合同效力的結(jié)合無(wú)權(quán)處分：買(mǎi)賣(mài)合同，有效（新司法解釋）買(mǎi)受人構(gòu)成善意取得：獲得所有權(quán)不能獲得所有權(quán)的，可追究處分人的違約責(zé)任【拓展】2.他物權(quán)也可以善意取得【例題·案例題】張三將電腦借給李四用，李四將之賣(mài)給不知情的王五，得款5000，并將電腦交付給王五。問(wèn)：（1）本案買(mǎi)賣(mài)合同效力如何？（2）電腦的所有權(quán)現(xiàn)在歸誰(shuí)？（3）如果李四將電腦質(zhì)押給不知情的王五，王五是否獲得質(zhì)權(quán)？【答案】（1）有效；（2）王五，善意取得；（3）王五善意取得質(zhì)權(quán)。五、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的特殊取得方式（一）先占：（1）前提——無(wú)主物：天然的無(wú)主物、被拋棄的無(wú)主物（2）先占人須以所有的意思占有（3）先占不得違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定（無(wú)主的武器、毒品），且不與他人依法享有的先占權(quán)相沖突（捕魚(yú)，依法對(duì)特定水面享有漁業(yè)權(quán)的人，享有獨(dú)占的捕撈權(quán)）（二）添附：附合、混合、加工（了解）類(lèi)型法律后果不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合財(cái)產(chǎn)歸屬：不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人。動(dòng)產(chǎn)所有人獲補(bǔ)償動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)附合

了解概念即可價(jià)高者得，價(jià)低者獲補(bǔ)償混合加工（三）拾得遺失物

★★1.拾得人（1）妥善保管、主動(dòng)返還或上交主動(dòng)返還——費(fèi)用求償，可領(lǐng)取懸賞；故意或重大過(guò)失造成遺失物毀損滅失需承擔(dān)賠償責(zé)任上交政府有關(guān)部門(mén)——公告6個(gè)月——收歸國(guó)有（2）拒不返還者費(fèi)用無(wú)權(quán)要求清償、不得領(lǐng)取懸賞、賠償遺失物滅失的損失。2.所有權(quán)人權(quán)利救濟(jì)（1）返還請(qǐng)求權(quán)：有權(quán)從知道或應(yīng)當(dāng)知道買(mǎi)受人之日起，2年內(nèi)，從買(mǎi)受人處索回?！瓌t上無(wú)償；但如果第三人自拍賣(mài)、有經(jīng)營(yíng)資格的出賣(mài)人處買(mǎi)得，所有權(quán)人須支付價(jià)金。（2）賠償請(qǐng)求權(quán)：直接要求無(wú)權(quán)處分人賠償【例題·單選題】甲的玉石丟失被乙拾得，乙將其轉(zhuǎn)賣(mài)給丙。關(guān)于該玉石的返還問(wèn)題，下列說(shuō)法正確的是（）。A.丙已取得了該玉石的所有權(quán)，甲無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還該玉石B.甲請(qǐng)求丙返還該玉石不受時(shí)間限制C.甲可以在乙與丙的轉(zhuǎn)讓行為生效之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求丙返還該玉石D.甲可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該玉石的受讓人丙之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求丙返還該玉石【答案】D

第四節(jié)用益物權(quán)一、用益物權(quán)的概念、類(lèi)型以使用他人的物為目的的物權(quán)。類(lèi)型：

建設(shè)用地使用權(quán)★★★

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

宅基地使用權(quán)

地役權(quán)★★二、建設(shè)用地使用權(quán)獲得、轉(zhuǎn)讓、消滅都必須辦理登記。獲得無(wú)償劃撥經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)：①國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地；③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利項(xiàng)目用地等轉(zhuǎn)讓時(shí)須經(jīng)審批，并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金有償出讓招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議等方式。協(xié)議價(jià)格不得低于規(guī)定的最低價(jià)期限無(wú)償劃撥無(wú)期限限制有償出讓（1）住宅用地：70年；（期滿自動(dòng)續(xù)期）（2）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年；（3）教育、科技、文化、體育、衛(wèi)生：50年；（4）工業(yè)用地：50年；（5）綜合或其他用地：50年。其他續(xù)期：期滿前1年申請(qǐng)，重新訂立合同、繳納出讓金。三、地役權(quán)（一）概念、特點(diǎn)是指為使用自己不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高其效益而按照合同約定利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。1.從屬性和不可分性2.登記只是對(duì)抗要件【例】建設(shè)用地使用權(quán)人甲為了通行方便，在乙的土地上設(shè)立通行地役權(quán)。①假設(shè)甲僅將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓被丙，是否有效？②假設(shè)甲僅將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，丙能否取得地役權(quán)？③假設(shè)甲將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，將地役權(quán)轉(zhuǎn)給丁。對(duì)丙丁的轉(zhuǎn)讓是否有效？【真題研習(xí)】甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬(wàn)元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？

A．小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

B．甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

C．甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

D．甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑答案：A【真題研習(xí)】李某從自己承包的土地上出入不便，遂與張某書(shū)面約定在張某承包的土地上開(kāi)辟一條道路供李某通行，李某支付給張某2萬(wàn)元，但沒(méi)有進(jìn)行登記。下列哪一選項(xiàng)是錯(cuò)誤的？

A．該約定屬于有關(guān)相鄰關(guān)系的約定

B．該約定屬于地役權(quán)合同

C．如果李某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，受讓人有權(quán)在張某承包的土地上通行，但合同另有約定的除外

D．如果張某將其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給他人，則善意的受讓人有權(quán)拒絕李某在自己的土地上通行答案：A（二）地役權(quán)與相鄰關(guān)系區(qū)別相鄰關(guān)系地役權(quán)性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)的相鄰人之間因用水排水、通風(fēng)采光、鄰地使用等產(chǎn)生的互相提供便利、接受限制的關(guān)系獨(dú)立的用益物權(quán)

內(nèi)容最低限度內(nèi)的必要限制超越相鄰關(guān)系限度設(shè)定法定意定

有償與否一般為無(wú)償一般為有償?shù)怯洘o(wú)需登記登記對(duì)抗

【真題研習(xí)】某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬(wàn)元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利

A．相鄰權(quán)

B．地役權(quán)

C．建設(shè)用地使用權(quán)

D．宅基地使用權(quán)【答案】B第五節(jié)

擔(dān)保物權(quán)一、概述（理解）1.擔(dān)保物權(quán)：以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的的物權(quán)。2.特點(diǎn)：從屬性；優(yōu)先受償性。3.類(lèi)型：抵押權(quán)

意定擔(dān)保物權(quán)質(zhì)權(quán)

法定擔(dān)保物權(quán)——留置權(quán)4.流質(zhì)、流押條款無(wú)效當(dāng)事人在合同中約定，債務(wù)履行期限屆滿債務(wù)人不清償債務(wù)的，抵押或質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人（抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人）所有——這種約定無(wú)效。二、抵押權(quán)（一）抵押權(quán)的特點(diǎn)1.不轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保2.意定擔(dān)保物權(quán)——必須有合同不可抵押的財(cái)產(chǎn)例外（1）土地所有權(quán)（2）集體土地使用權(quán)①鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地（隨廠房一起）②公開(kāi)方式取得的荒地等承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（3）公益法人的公益設(shè)施非公益財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)抵押（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)（5）被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)抵押在先的，抵押有效（6）違法、違章建筑（二）抵押財(cái)產(chǎn)的范圍：除了法律禁止的都可以抵押1.法律禁止抵押的財(cái)產(chǎn)★★★2.建設(shè)用地使用權(quán)與地上房屋的關(guān)系

房隨地走、地隨房走（1）以建筑物抵押——當(dāng)然及于建設(shè)用地使用權(quán)（2）以建設(shè)用地使用權(quán)抵押①設(shè)立抵押時(shí)已建成建筑物的——及于建筑物。②設(shè)立抵押時(shí)尚未建成建筑物的——房地整體處分（拍賣(mài)），但建筑物拍賣(mài)所得價(jià)款不得優(yōu)先受償。（三）抵押權(quán)的設(shè)定★★★類(lèi)型登記生效登記對(duì)抗適用對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)，包括：建設(shè)用地使用權(quán)建筑物（包括在建的）荒地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定書(shū)面合同+登記=

抵押權(quán)書(shū)面合同=抵押權(quán)

+

登記﹥第三人不登記之后果合同有效，但抵押權(quán)不產(chǎn)生抵押權(quán)產(chǎn)生，但不具有對(duì)抗效力【例題·案例題】張三的汽車(chē)抵押給A銀行貸款10萬(wàn)未登記；后又抵押給B銀行貸款15萬(wàn)并登記，該汽車(chē)變現(xiàn)20萬(wàn)。問(wèn)：（1）兩個(gè)抵押權(quán)是否有效？（2）哪個(gè)銀行優(yōu)先受償？【答案】（1）都有效，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自合同成立時(shí)設(shè)立。（2）B銀行優(yōu)先受償。抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。（四）抵押人的權(quán)利義務(wù)1.抵押物的轉(zhuǎn)讓及限制（1）經(jīng)抵押權(quán)人同意——可以轉(zhuǎn)讓——轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款用于提前清償債務(wù)或提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。（2）未經(jīng)抵押權(quán)人同意——不得轉(zhuǎn)讓——但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)除外。（滌除權(quán)）未經(jīng)同意，必須先解除抵押權(quán)受讓人行使滌除權(quán)

債務(wù)人清償債務(wù)

【例題·多選題】甲公司向某銀行貸款100萬(wàn)元，乙公司以其所有的一棟房屋作抵押擔(dān)保，并完成了抵押登記?，F(xiàn)乙公司擬將房屋出售給丙公司，通知了銀行并向丙公司告知了該房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。乙、丙訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同后到房屋管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。下列說(shuō)法正確的有（）。

A.不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過(guò)戶，但銀行仍然對(duì)該房屋享有抵押權(quán)B.如丙公司代為清償了甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門(mén)均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過(guò)戶C.如丙公司向銀行承諾代為清償甲公司的銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意轉(zhuǎn)讓，房屋管理部門(mén)均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過(guò)戶D.如甲公司清償了銀行債務(wù)，則不論銀行是否同意，房屋管理部門(mén)均應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予過(guò)戶【答案】BD（五）抵押權(quán)人的權(quán)利1.保全請(qǐng)求權(quán)

★抵押人的行為導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。2.物上代位權(quán)

★★★非因抵押人的行為導(dǎo)致抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少，抵押權(quán)人不能行使“保全請(qǐng)求權(quán)”，但可以就抵押人因此獲得的賠償金、補(bǔ)償金、保險(xiǎn)金等優(yōu)先受償。3.孳息收取權(quán)★自抵押物被扣押之日，抵押權(quán)人有權(quán)收取孳息。（六）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的順序

1.同一物上存在多個(gè)抵押權(quán)①登記的優(yōu)先于未登記的；②登記在先的優(yōu)先于登記在后的；③同一天登記或都未登記的，按債權(quán)比例。【例】張三的汽車(chē)抵押給李四，沒(méi)有登記，然后抵押給王五，辦理了抵押登記，則王五優(yōu)先于李四受償。（七）兩種特殊的抵押權(quán)1.動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押：經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者設(shè)定動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押的，應(yīng)當(dāng)向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記。抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。即便登記，也不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人?？偨Y(jié)：書(shū)面合同=抵押權(quán)產(chǎn)生+登記＞第三人登記也不能對(duì)抗符合三個(gè)條件的買(mǎi)受人?！纠}·多選題】某農(nóng)村養(yǎng)殖戶為擴(kuò)大規(guī)模向銀行借款，欲以其財(cái)產(chǎn)設(shè)立浮動(dòng)抵押。對(duì)此，下列表述正確的有（）。A.該養(yǎng)殖戶可將存欄的養(yǎng)殖物作為抵押財(cái)產(chǎn)B.抵押登記機(jī)關(guān)為抵押財(cái)產(chǎn)所在地的工商部門(mén)C.抵押登記可對(duì)抗任何善意第三人D.如借款到期未還，抵押財(cái)產(chǎn)自借款到期時(shí)確定【答案】AD2.最高額抵押（了解）

最高額抵押A金額B時(shí)間三、質(zhì)權(quán)（一）特點(diǎn)與類(lèi)型1.特點(diǎn)：轉(zhuǎn)移占有的擔(dān)保2.類(lèi)型：動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)（二）質(zhì)權(quán)的設(shè)定

★★★1.動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的設(shè)定：

書(shū)面合同+交付=質(zhì)權(quán)產(chǎn)生（強(qiáng)制公示）不交付：合同有效但質(zhì)權(quán)不產(chǎn)生2.權(quán)利質(zhì)權(quán)的設(shè)