物業(yè)管理基本制度與政策(一)

物業(yè)管理基本制度與政策(一)

1.憲法2.法律3.行政法規(guī)4.部門規(guī)章5.地方性法規(guī)6.地方政府規(guī)章7.自治條例和單行條例8.特別行政區(qū)的法9.國際條約業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)地位平等，雙方通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)、業(yè)主支付服務(wù)費用的等價交換關(guān)系，是一種民事行為。主體客體內(nèi)容法律淵源法律關(guān)系構(gòu)成要素知識小百科2003年6月8日，國務(wù)院正式頒布《物業(yè)管理條例》（1）2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》。（2）2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》。（3）2003年11月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。（4）建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。（5）2004年7月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》。（6）2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》。（7）2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》?！稐l例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會五次會議通過《中華人民共和國物權(quán)法》（1）2007年12月，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法》。（2）2007年12月，建設(shè)部、財政部發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》。（3）2009年9月，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案例具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。（4）2009年12月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》。（5）2010年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)承接查驗辦法》。（6）2014年1月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師繼續(xù)教育暫行辦法》?！段餀?quán)法》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)國家：《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國消防法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《保安服務(wù)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》地方：《廣東省物業(yè)管理條例》（2009年3月1日起實施）《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（2008年1月1日起實施）《深圳市臨時/管理規(guī)約（示范文本）》（深國房[2008]902號）《深圳市物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（深國房[2008]901號）《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會議事規(guī)則(示范文本)》(深國房[2008]900號)物業(yè)管理行業(yè)其他相關(guān)法規(guī)思考：

1.業(yè)主家中保修期滿后的維修是否收費，為什么？

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本或費用支出主要有哪些？目錄第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展第二部分物業(yè)管理的基本概念第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國。當時，英國有一位名叫奧克維婭·希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當?shù)厝耸考娂娦Х?。這可以說是世界上最早的“物業(yè)管理”。一、物業(yè)管理的起源我國（大陸）物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營性的市場運作軌道。號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、物業(yè)管理的發(fā)展

第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展項目2004年增幅比例2008年增幅比例2012年物業(yè)企業(yè)2.67萬家118%5.84萬家23%7.1萬家從業(yè)人員144萬74%250萬145%612萬管理面積28.8億335%125億16%145億主營收入682億204%2076億45%3000億物業(yè)師數(shù)量43919人全面612萬從業(yè)人員僅有物業(yè)師43919人，占0.7%，平均每家企業(yè)0.6人。第二部分物業(yè)管理的基本概念一、物業(yè)的概念

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。（《物業(yè)管理條例》第2條）

從一般意義上講，“物業(yè)”一詞，作為一個廣義的范疇，是物業(yè)管理的對象，該詞由英語“property”

或“estate”引譯而來

，其含義為“財產(chǎn)、資產(chǎn)、所有物、所有權(quán)和房地產(chǎn)”等。第二部分物業(yè)管理的基本概念一、物業(yè)的概念物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開發(fā)經(jīng)營的獨立產(chǎn)業(yè)，它包括房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、管理和服務(wù)等經(jīng)濟活動全過程與所有經(jīng)濟組織；而物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領(lǐng)域后的具體房地產(chǎn)產(chǎn)品，特指業(yè)主和使用人依法占有、使用的房屋，是房地產(chǎn)業(yè)在消費領(lǐng)域的延伸。第二部分物業(yè)管理的基本概念二、物業(yè)的分類（按用途劃分）1．居住物業(yè)：2．商業(yè)物業(yè)：3．工業(yè)物業(yè)：4．其他物業(yè)：

住宅小區(qū)、單棟住宅樓宇、公寓、別墅等。寫字樓、商住樓、商廈、購物中心、酒店、康樂場等。工業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、實驗室、倉庫等。機場、車站、學校、圖書館、影劇院、文化館等。第二部分物業(yè)管理的基本概念三、物業(yè)管理的概念（proertymanagment）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、保養(yǎng)、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第二部分物業(yè)管理的基本概念三、物業(yè)管理的概念（proertymanagment）

物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的綜合性活動，其根本是對物業(yè)的維修、養(yǎng)護、管理，核心是為物業(yè)的使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，是將管理、經(jīng)營寓于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)、完善管理與經(jīng)營。因此，物業(yè)管理行業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)。社會化、專業(yè)化、市場化是物業(yè)管理的三個基本特征。四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項目

物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性基礎(chǔ)服務(wù)。概括的說，包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

第二部分物業(yè)管理的基本概念四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項目具體地說，物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容包括：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理；（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理；（8）專項維修資金的代管服務(wù)。

第二部分物業(yè)管理的基本概念四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項目

《物業(yè)管理條例》第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報酬由雙方約定。

理解這條規(guī)定，需注意以外幾點：（1）提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。（2）合同以外的服務(wù)事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。（3）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

第二部分物業(yè)管理的基本概念五、物業(yè)管理服務(wù)成本支出《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條

下列項目支出可以列入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，但不得重復(fù)計算：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（三）清潔衛(wèi)生費用；（四）綠化養(yǎng)護費用；（五）公共秩序維護費用；（六）物業(yè)共用部位水、電費用；（七）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險費用及公眾責任保險費用；（九）必要的社區(qū)文化、體育活動費用；（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資（基）金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出。

第二部分物業(yè)管理的基本概念第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)1．具有獨立法人資格2．取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書3．加入市物業(yè)管理協(xié)會4．依法依約提供物業(yè)服務(wù)5．依法報送統(tǒng)計報表6．將物業(yè)服務(wù)合同備案7．制定安全防范應(yīng)急預(yù)案8．公布物業(yè)服務(wù)費9．公布專項維修資金10．實行明碼標價第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)

級別條件一級二級三級注冊資本技術(shù)人員管理類型管理面積承接范圍人民幣500萬以元上人民幣300萬元以上人民幣50萬元以上專職管理和技術(shù)人員≥30人專職管理和技術(shù)人員≥20人專職管理和技術(shù)人員≥10人中級以上職稱≥20人中級以上職稱≥10人中級以上職稱≥5人兩種類型以上物業(yè)兩種類型以上物業(yè)房屋面積占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%多層住宅200萬㎡高層住宅100萬㎡獨立式（別墅）住宅15萬㎡寫字樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬㎡多層住宅100萬㎡高層住宅50萬㎡獨立式（別墅）住宅8萬㎡寫字樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬㎡各種物業(yè)管理項目30萬㎡以下住宅項目8萬㎡以下非住宅項目20萬㎡以下住宅項目5萬㎡以下非住宅項目有委托的物業(yè)管理項目第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員三、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)了解的知識房地產(chǎn)經(jīng)濟理論知識物業(yè)經(jīng)營管理知識法律知識機電設(shè)備知識物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識物業(yè)管理公文寫作知識公共關(guān)系知識財務(wù)會計知識第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員四、物業(yè)管理師制度《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第九條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。（二）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。（三）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。（四）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。（五）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業(yè)管理工作滿2年。（六）取得經(jīng)濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業(yè)管理工作滿1年。（七）取得其他專業(yè)相應(yīng)學歷、學位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會一、業(yè)主業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。（《物業(yè)管理條例》第6條）應(yīng)當或可以認定為業(yè)主的人包括以下幾類：1.依法登記取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；2.基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人；3.因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定取得專有部分所有權(quán)的人；因繼承或受遺贈取得專有部分所有權(quán)的人；因合法建造取得專有部分所有權(quán)的人。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)《物業(yè)管理條例》第六條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)。（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)。（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會二、業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)《物業(yè)管理條例》第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則。（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三、業(yè)主大會業(yè)主大會是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的行使而產(chǎn)生的，是全體業(yè)主組成的物業(yè)管理區(qū)域的自治管理機構(gòu)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會三、業(yè)主大會業(yè)主大會作出普通決議，應(yīng)當經(jīng)專有部分占有建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會作出特別重大事項決定（包括改建/重建建筑物及其附屬設(shè)施、籌集和使用住宅專項維修資金），應(yīng)當經(jīng)專有部分占有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會四、業(yè)主大會的職責

《物業(yè)管理條例》第十一、十二條

下列事項由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專項維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，