第七章個(gè)人住房貸款

第七章個(gè)人住房貸款房地產(chǎn)金融第七章個(gè)人住房貸款第一節(jié)個(gè)人住房貸款概述第二節(jié)個(gè)人住房貸款工具第三節(jié)個(gè)人住房貸款的運(yùn)作第一節(jié)個(gè)人住房貸款概述一、個(gè)人住房貸款的概念及種類(一)個(gè)人住房貸款的概念

個(gè)人住房貸款是金融機(jī)構(gòu)向購(gòu)買、建造、改造、修繕各類住房的自然人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)個(gè)人住房貸款的作用

(二)個(gè)人住房貸款的種類

1、按資金來(lái)源劃分自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策性個(gè)人住房貸款個(gè)人住房組合貸款

2．按住房交易形態(tài)劃分首次住房貸款是指銀行向在住房一級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買由房地產(chǎn)開發(fā)商或售房單位直接出售的住房的自然人發(fā)放的貸款.再交易住房貸款是指銀行向在住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買再次住房交易住房的自然人發(fā)放的貸款.3．按貸款用途劃分個(gè)人購(gòu)買貸款

個(gè)人大修住房貸款4．按購(gòu)買住房類型劃分購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款

個(gè)人購(gòu)買商品住房貸款二、個(gè)人住房貸款的特征1．貸款期限長(zhǎng)2．零售性3．分期償還

三、個(gè)人住房貸款中的幾個(gè)主要術(shù)語(yǔ)

1．貸款金額簡(jiǎn)稱貸款額，是指借款人向貸款人借款的數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，銀行對(duì)借款人的借款數(shù)額會(huì)做出限制性規(guī)定，即所謂的貸款限額。2．首付比率首付比率通常是指購(gòu)買住房時(shí)首期付款額占所購(gòu)住房總價(jià)的比率。3．貸款價(jià)值比率貸款價(jià)值比率也稱貸款成數(shù)，是指貸款金額占所購(gòu)房地產(chǎn)價(jià)值的比率。

4．償還比率償還比率通常是指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。

5．貸款余額貸款余額是指分期付款的貸款，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的償還之后尚未償還的貸款本金數(shù)額。四、個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式1．以所購(gòu)住房作抵押現(xiàn)房抵押期房抵押2．抵押加連帶責(zé)任保證以期房作抵押住房置業(yè)擔(dān)保3．抵押加購(gòu)買住房貸款保險(xiǎn)

住房貸款保險(xiǎn)是指，借款人作為被保險(xiǎn)人，因意外或疾病導(dǎo)致死亡或殘疾等自然原因，或因失業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入下降等社會(huì)性原因致使無(wú)法繼續(xù)全部或部分歸還貸款本息時(shí)，由保險(xiǎn)公司代借款人償還全部或部分所欠貸款本息的行為。4．質(zhì)押擔(dān)保

借款人或第三人用銀行存單、債券等權(quán)利憑證作為借款人貸款的質(zhì)物交貸款人保管，當(dāng)借款人不能如期還款時(shí)，貸款人依法處理質(zhì)物償還貸款本息、罰息及費(fèi)用。5．連帶責(zé)任保證

保證單位為借款人全程提供連帶責(zé)任保證，借款人不能如期還款時(shí)，由保證單位代借款人償還剩余的貸款本息、罰息及費(fèi)用。

五、住房置業(yè)擔(dān)保

(一)住房置業(yè)擔(dān)保的概念

住房置業(yè)擔(dān)保是指依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司(以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保公司)，在借款人無(wú)法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。（二）住房置業(yè)擔(dān)保的作用1、提高房屋購(gòu)買力2、減小開發(fā)商的負(fù)擔(dān)3、防范和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)4、提高個(gè)人住房貸款申請(qǐng)的成功率、降低貸款門檻、簡(jiǎn)化貸款手續(xù)

(三)住房置業(yè)擔(dān)保的程序1．借款人向擔(dān)保公司申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保申請(qǐng)住房置業(yè)擔(dān)保的借款人應(yīng)具備下列條件：(1)具有完全民事行為能力；(2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件；(3)收入來(lái)源穩(wěn)定，無(wú)不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力；(4)已訂立合法有效的住房購(gòu)銷合同；(5)已足額交納購(gòu)房首付款；(6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。2．擔(dān)保公司受理借款人的申請(qǐng)3．簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù)4．解除擔(dān)保

(四)住房置業(yè)擔(dān)保公司

擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或股份有限公司，其實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。擔(dān)保公司從事的業(yè)務(wù)范圍:置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提留擔(dān)保保證金建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金擔(dān)保貸款余額的規(guī)定

第二節(jié)個(gè)人住房貸款工具一、月等額償還按揭貸款月等額償還按揭貸款(ConstantPaymentMongage，CPM)方式是指借款人每月以相等的金額償還貸款，即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。其計(jì)算公式為

A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1式中：A——月償還額；P——貸款本金；n——還款期數(shù)(以月為單位計(jì)算)；i——月利率。

例5-2某城市居民購(gòu)買一套住房，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款20萬(wàn)元，年利率5．04％，貸款期限15年，若在整個(gè)貸款期內(nèi)，利率未變，那么，該居民每期償還額為多少?A=P×(1＋i)n×i/(1＋i)n-1=1586(元)n=15×12=180二、等額本金償還按揭貸款等額本金償還按揭貸款（ConstantAmorizationMortgage,CAM)方式是在整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按貸款的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。其公式為：ak=P/n+【1-(k-1)/n】×P×iak----第k期的月還款額P-----貸款本金n-----還款期數(shù)k-----還款第k期等額本金償還和等額本息償還抵押貸款的比較1、償還方式的比較抵押貸款額100000萬(wàn)元，年利率12%，期限30年。月還款額（元）1277.781028.60o830年份（年）等額本金償還的抵押貸款（CAM)等額本息償還的抵押貸款（CPM)BI2BI1280.56抵押貸款要求的最低收入標(biāo)準(zhǔn)還款的第一個(gè)月，兩種抵押貸款的月付利息額均為1000元，等額本金償還的抵押貸款的月付本金為277.78元，等額本息償還的抵押貸款的月付本金為28.6元。2、貸款余額的比較等額本息償還的抵押貸款（CPM)等額本金償還的抵押貸款（CAM)月還款額（元）年份（年）30o100000元兩種還款工具有較大的差異，主要表現(xiàn)在：(1)兩者還款數(shù)額不同(2)每期還款額中本金、利息所占比例不同(3)兩種還款方式中的利息總額不同(4)等額本息償還抵押貸款為貸款人帶來(lái)更多收益(5)等額本息償還抵押貸款降低了貸款門檻三、遞增式償還按揭貸款遞增式償還按揭貸款(GraduatedPaymentMongage，GPM)方式是指貸款期內(nèi)逐年或每隔幾年按一定比例遞增還款額，但每年或每幾年內(nèi)的各個(gè)月份，均以相等的額度償還。四、漂浮式按揭貸款漂浮式按揭貸款(肋10nMongage，BM)，是指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于月等額償還方式計(jì)算的還款額，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還款。五、可變利率按揭貸款

可變利率按揭貸款是指合同規(guī)定的利率可以浮動(dòng)，這種浮動(dòng)幅度是按事先預(yù)定的市場(chǎng)指標(biāo)或雙方重新協(xié)商而確定的。一方面，可變利率按揭貸款的月還款額較低，能吸引更多的客戶；另一方面，這種抵押貸款的利率在市場(chǎng)利率變化較大的情況下，償還額有增加的可能性，所以說(shuō)它又具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

1、隨價(jià)格水平調(diào)整的按揭貸款(PiceLvelAjustedMrtgage，PLAM)

這種按揭還款方式是借貸雙方只確定貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一般時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)(比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù))對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。其特點(diǎn)是在雙方確定初始利率后，約定按市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)對(duì)月還貸額或貸款余額進(jìn)行調(diào)整。2．可調(diào)整利率按揭貸款(AJustableRateMortgage，ARM)(1)利率調(diào)整無(wú)限制的按揭貸款。這種工具對(duì)利率調(diào)整不設(shè)任何限制。(2)利率調(diào)整有上限的按揭貸款。這種還款方式是指銀行一次調(diào)整利率所允許的最大幅度。(3)還貸額有上限的按揭貸款。

3．可變利率按揭貸款的優(yōu)缺點(diǎn)

(1)可變利率抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)。主要包括：第一，可以吸引更多的客戶；第二，有利于銀行在貸款時(shí)做更全面的評(píng)價(jià)，選擇性更大；第三，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)利率低而貸款利率高對(duì)借款人不利的情況，迫使借款人違約或進(jìn)行二次抵押、再抵押；第四，由于利率隨市場(chǎng)而變，不會(huì)造成銀行利率風(fēng)險(xiǎn)。

(2)可變利率按揭貸款的缺點(diǎn)。主要包括：第一，由于利率是波動(dòng)的，使借款人利率風(fēng)險(xiǎn)加大；第二，利率變化過(guò)大、過(guò)頻會(huì)引起還款額大幅度上升，導(dǎo)致借款人還款困難，使貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大；第三，較低的初始利率可能會(huì)很快上升，借款人由低利率而形成的還款額低可能會(huì)迅速消失；第四，還款額過(guò)大的波動(dòng)造成借款人心理的不穩(wěn)定，很多借款人不希望還款額變化過(guò)大；第五，利率每次變動(dòng)都要雙方協(xié)商，所以雙方常對(duì)怎樣分?jǐn)偫曙L(fēng)險(xiǎn)爭(zhēng)論不休，討價(jià)還價(jià)，交易成本較高。

六、逆向年金抵押貸款逆向年金抵押貸款(ReverseAnnuityMortgage，RAM)和通常的按揭貸款不同，是貸款人逐月付給房地產(chǎn)所有者一定的資金，抵押合同期滿，借款人則一次性還貸。逆向年金抵押貸款的優(yōu)點(diǎn)：

(1)可以使房屋所有人利用房屋取得資金，進(jìn)行消費(fèi)和其他方面的投資，提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性；

(2)利用房屋取得資金，是人們?nèi)〉蒙钯M(fèi)用的最后選擇，這有利于社會(huì)問(wèn)題的解決；

(3)終生養(yǎng)老金抵押貸款，在房屋抵押后，抵押人在其有生之年仍有權(quán)利住在已抵押的房屋中，既解決了生活資金又解決了居住問(wèn)題。逆向年金抵押貸款的缺點(diǎn)：(1)獲取這些資金的成本較高(包括利息和轉(zhuǎn)讓費(fèi))；(2)借款人違約風(fēng)險(xiǎn)加大，在房屋升值幅度小或貶值時(shí)更是如此；(3)在利率較高情況下，借款人得到的借款數(shù)較低。

第三節(jié)個(gè)人住房貸款的運(yùn)作

一、自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的運(yùn)作申請(qǐng)審查審批、發(fā)放貸款回收貸款到期履約撤押違約處置抵押物(一)個(gè)人住房貸款的審查

個(gè)人住房貸款的審查，包括對(duì)借款人申請(qǐng)材料的審查、借款人資信審查、抵押物審查、質(zhì)押權(quán)利審查、對(duì)保證人的審查等。信貸人員按照安全性、效益性、流動(dòng)性的原則，評(píng)估申請(qǐng)人所要求貸款的可行性，提出貸款額度、期限、利率、擔(dān)保方式以及其他貸款決策方面的具體意見。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)向貸款行提交下列材料：(1)合法的身份證件；(2)借款人償還能力證明材料；(3)合法的購(gòu)(建造、大修)房合同、協(xié)議或(和)其他批準(zhǔn)文件；(4)抵押物或質(zhì)押權(quán)利清單、權(quán)屬證明文件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的證明，貸款行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書；(5)保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明；(6)借款人用于購(gòu)買(建造、大修)住房的自籌資金的有關(guān)證明。

(二)個(gè)人住房貸款的審批與發(fā)放

自營(yíng)性個(gè)人住房貸款的額度一般為所購(gòu)(建造、大修)住房?jī)r(jià)款或評(píng)估價(jià)值的70％，最高不得超過(guò)80％，貸款期限最長(zhǎng)為30年；政策性個(gè)人住房貸款的期限最長(zhǎng)為30年，貸款額度按照當(dāng)?shù)刈》课瘑T會(huì)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，執(zhí)行人民銀行規(guī)定的法定利率。

銀行與借款人應(yīng)根據(jù)借款用途、不同的貸款擔(dān)保方式簽訂有關(guān)合同。1、抵押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與抵押人簽訂《個(gè)人住房抵押合同》。2、質(zhì)押貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與出質(zhì)人簽訂《個(gè)人住房質(zhì)押合同》。3、保證貸款。貸款行與借款人簽訂《個(gè)人住房借款合同》，同時(shí)與保證人簽訂《個(gè)人住房保證合同》。

(三)個(gè)人住房貸款的回收

借款人應(yīng)按借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還貸款本息。目前個(gè)人住房貸款采取委托扣款方式和柜面還款方式兩種。

(四)個(gè)人住房貸款的違約責(zé)任及處置

違約是指借款合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，違約一方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

1．違約情形以下情形視為借款人違約：(1)貸款人未按合同約定的時(shí)間、數(shù)額和方式向借款人提供借款；(2)借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息；(3)借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款；(4)借款期間，借款人未按約定的分期還款計(jì)劃按時(shí)、足額歸還貸款本息；

(5)借款人擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押等；(6)借款人拒絕或妨礙貸款行對(duì)貸款使用情況和抵押物使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查；(7)借款人提供的文件、資料不實(shí)，已經(jīng)或者可能造成貸款損失；(8)借款人與他人簽訂有損貸款行權(quán)益的合同或協(xié)議；

(9)保證人違反保證條款或喪失承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任能力，抵押物因意外毀損不足以清償貸款本息或質(zhì)押權(quán)利價(jià)值明顯減少影響貸款行實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵(質(zhì))押物；(10)借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后，其遺產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕繼續(xù)履行原借款合同；(11)借款人在合同履行期間中斷或撤銷保險(xiǎn)；(12)借款人其他違反借款合同的行為。2．違約的處置方式

違約發(fā)生后，根據(jù)違約原因和違約性質(zhì)采取不同的處置方式，一般的方法有催收、延長(zhǎng)貸款期限、停止發(fā)放或提前收回已發(fā)放貸款本息、收取違約金、要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任、處置抵(質(zhì))押物。

3．抵押物和質(zhì)押權(quán)利的處置(1)抵押物的處置方式(2)質(zhì)押權(quán)利的處置方式

二、住房公積金個(gè)人住房貸款

(一)住房公積金個(gè)人住房貸款的特點(diǎn)1．專項(xiàng)消費(fèi)性貸款2．政策性貸款3．委托貸款(二)申請(qǐng)住房公積金住房貸款的條件1．住房公積金貸款的適用范圍(1)購(gòu)買自住住房。購(gòu)買以下住房時(shí)可以申請(qǐng)住房公積金貸款：公有住房、集資建房或合作建房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房、上市出售的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。(2)建造、翻建、大修自住住房。

2.申請(qǐng)條件

(1)貸款申請(qǐng)人應(yīng)是繳存住房公積金的職工。

(2)職工申請(qǐng)住房公積金貸款只能用于購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房。

(三)貸款的程序(1)借款人應(yīng)首先向管理中心提出貸款申請(qǐng)。借款人應(yīng)出具本人身份證件、房屋買賣合同和自籌資金存款證明等有關(guān)材料。(2)管理中心對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行初審。管理中心要審查借款人的資格、資信、借款用途等情況，核定貸款額度、期限和利率，并對(duì)抵押物或擔(dān)保物進(jìn)行核查。(3)貸款銀行作為受托人進(jìn)行調(diào)查。住房公積金貸款實(shí)行銀行一票否決制，貸款銀行對(duì)貸款投向有異議的，可對(duì)該筆貸款提出否決。(4)管理中心對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行審批，簽發(fā)委托貸款通知單。管理中心要在受理申請(qǐng)后15個(gè)工作日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予借款的決定，并通知借款人。(5)受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押(質(zhì)押、保證)合同，并依法辦理登記手續(xù)。(6)劃轉(zhuǎn)貸款。借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書，并將管理中心在受托銀行委托存款戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金賬戶