深圳中信城市廣場(chǎng)知識(shí)分享

深圳中信城市廣場(chǎng)..項(xiàng)目概況物業(yè)資料開(kāi)發(fā)商中信深圳（集團(tuán)）公司開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年9月位置深圳市深南中路1093號(hào),科學(xué)館地鐵站占地面積51,000平方米建筑面積商業(yè)面積：67,500平方米、中信大廈：39,900平方米，國(guó)際酒吧街：2,000平方米；星光廣場(chǎng)30,000平方米停車(chē)位地上、地下共788個(gè)市場(chǎng)定位目前深圳重要的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL,深圳市對(duì)外政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流窗口之一。業(yè)態(tài)組合吉之島超市、西武百貨、各類(lèi)餐飲、電影院、酒吧休閑街、健身館年租金收益1.6億元人民幣購(gòu)物中心簡(jiǎn)述：深圳購(gòu)物中心發(fā)展的標(biāo)志，也是目前深圳品牌檔次最高的購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目概況建筑樓層地下一層，地面五層樓層層高B1:7米B2:3.8米B3:3.5米1F:6.0米，2F、3F、4F、5F:5.5米停車(chē)位地上、地下共788個(gè)電梯數(shù)3部觀光直升梯，幾十部手扶梯交通狀況與科學(xué)館地鐵站連接，公交車(chē)路線10多條中信城市廣場(chǎng)的空間設(shè)計(jì)，無(wú)論從建筑形態(tài)還是外部廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)上，可以說(shuō)在深南大道沿線建筑里，是比較完美的一個(gè)設(shè)計(jì)。其廣場(chǎng)的宏大和構(gòu)圖的講求，可以說(shuō)是個(gè)建筑精品。中信城市廣場(chǎng)以其精美的造型，簡(jiǎn)捷明朗的線條和優(yōu)雅大方的風(fēng)格，3萬(wàn)平方米的戶外星光廣場(chǎng)，擁有極富特色的水晶宮、時(shí)鐘柱及高清晰度巨型戶外電子屏等，成為深圳市目前獨(dú)一無(wú)二的，融現(xiàn)代建筑風(fēng)格與藝術(shù)為一體的人文景觀。項(xiàng)目地理位置中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)位于深南路市政府南側(cè)，毗鄰深圳國(guó)際商場(chǎng)、歲寶百貨、茂業(yè)百貨等，背靠深圳著名的老城區(qū)巴登街及南園路的商業(yè)一條街，其間,多路大中小巴及的士縱橫穿梭于此,交通發(fā)達(dá),人氣興旺,商業(yè)氣氛濃愈,成為繼東門(mén)、華強(qiáng)北之后的新興商業(yè)旺地，被深圳市主流媒體評(píng)為八大商圈之一。項(xiàng)目地理位置中信城市廣場(chǎng)區(qū)域交通方便，有地鐵科學(xué)館站，臨近華強(qiáng)北、萬(wàn)象城商圈項(xiàng)目圖片展示——外部環(huán)境項(xiàng)目外墻廣告項(xiàng)目品牌店形象西武百貨外墻西武百貨外墻項(xiàng)目圖片展示——星光廣場(chǎng)星光廣場(chǎng)作為深圳最大的商業(yè)休閑廣場(chǎng)，其商業(yè)價(jià)值巨大，但如果利用不當(dāng)，則反而會(huì)削弱商業(yè)氛圍，應(yīng)注重廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍的營(yíng)造。同時(shí)注意天氣對(duì)戶外廣場(chǎng)人氣的影響，陰雨天或過(guò)熱、過(guò)冷的天氣產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)效果不好的印象。項(xiàng)目圖片展示——內(nèi)部環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境總體來(lái)說(shuō)體現(xiàn)了高雅、人性化的設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔大方，動(dòng)線設(shè)計(jì)清晰。但應(yīng)注意負(fù)一層吉之島對(duì)西武百貨的影響。吉之島中低檔的商業(yè)形象對(duì)西武百貨內(nèi)一樓的國(guó)際頂級(jí)品牌店產(chǎn)生不好影響，應(yīng)考慮視覺(jué)上的阻斷。項(xiàng)目圖片展示——主力租戶介紹項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析——吉之島吉之島是中信城市廣場(chǎng)最大的主力租戶之一，占用面積約2萬(wàn)平方米,日銷(xiāo)售額可達(dá)到70-80萬(wàn)元；吉之島是符合大眾消費(fèi)的綜合性超市百貨，為中信城市廣場(chǎng)擴(kuò)大了消費(fèi)群體，增加了客流量。但吉之島商業(yè)面積大，租金低，是目前影響中信整體租金水平的主要因素。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析——西武百貨西武百貨店加入使得中信城市廣場(chǎng)成為深圳最高端的購(gòu)物中心，匯聚了國(guó)際知名的頂級(jí)、一線品牌。西武百貨由于其消費(fèi)群體主要集中在塔尖部分，因此客流量不大。但該百貨店輻射力強(qiáng)，對(duì)周邊城市和內(nèi)地來(lái)深圳的消費(fèi)者有一定的吸引力，很多消費(fèi)者都是慕名而來(lái)選購(gòu)國(guó)際品牌。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析——新南國(guó)影城新南國(guó)影城具備一流的電影軟硬件設(shè)施，是深圳唯一國(guó)家認(rèn)證的五星級(jí)影城，完全是按照國(guó)際電影城的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)并施工的。影城建筑面積3000平方米，由4個(gè)專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、極具時(shí)代感的電影廳組成，共584個(gè)座位。新南國(guó)影城的消費(fèi)群體相當(dāng)廣泛，從學(xué)生、白領(lǐng)到家庭消費(fèi)都有很強(qiáng)的吸引力，是中信吸引消費(fèi)群體的一大重要商業(yè)設(shè)施。酒吧街是中信彌補(bǔ)星光廣場(chǎng)過(guò)于宏大、空曠，人氣不足而采取的改造措施，現(xiàn)已也已成為深圳城市精英假日休閑的首選場(chǎng)所。酒吧街的設(shè)計(jì)不僅增加了廣場(chǎng)的休閑氣氛和景觀，而且增加了商業(yè)營(yíng)業(yè)面積，為項(xiàng)目帶來(lái)可觀的租金收入?？煽紤]聯(lián)合租戶統(tǒng)一舉辦互動(dòng)性?shī)蕵?lè)節(jié)目，擴(kuò)大其影響力。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析——國(guó)際休閑酒吧街項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)比例各業(yè)態(tài)比例（按面積計(jì)算）主力店比例（按面積計(jì)算）中信城市廣場(chǎng)購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例較為合理，符合國(guó)際通用標(biāo)準(zhǔn)；但項(xiàng)目主力店面積過(guò)大，影響項(xiàng)目的整體租金收益，應(yīng)考慮調(diào)整。項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——樓層業(yè)態(tài)布局LGL1L2L3吉之島及品牌店西武百貨及品牌店L4新南國(guó)影院、逸和軒海鮮、王子廚房L5新南國(guó)影院、護(hù)理、影音器材、餐飲西武百貨、品牌店西武百貨、品牌店LG下首層及夾層項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃LG下首層及夾層品牌明細(xì)1項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類(lèi)別鋪位商戶名錄類(lèi)別鋪位ESPRIT服飾L13-15岱比華利服飾L88aS&K護(hù)理L16巴黎世家服飾L88B妍麗化妝品中心護(hù)理L17美國(guó)ZIPPO打火機(jī)珠寶/精品L89美尼蒙服飾L18Miss'k服飾L90-92眼鏡88服飾L19e-base/balenoattitude服飾L93-94IZZUE服飾L20-L21BAMBINI服飾L95JACKIECHAN服飾L22OROBLU服飾L96東洋化妝品護(hù)理L23天福茗茶零售L97LIZZY服飾L24富雅堂珠寶/精品L98a蜜雪兒服飾L25法蘭瓷工藝精品珠寶/精品L98bCADIDL服飾L26-L27KUNPOSH珠寶/精品L99曼婭奴服飾L28大公雞服飾L100非服飾L50艾力文服飾L101-102LG下首層及夾層品牌明細(xì)2項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃姿妮華服飾L51愛(ài)盈依人服飾L121絲迪麗爾服飾L52侯氏老板服飾L122星瑩服飾L57-59滋服飾L123Papilloh服飾L60Modafusion服飾L124Queenxixi服飾L61歌力思服飾L125-126\129Lasaro服飾L62MAXSTUDIO服飾L127-128鋇萱服飾L63菲妮迪服飾L131-132CALVINKLEINJEAS服飾L64-L65歐時(shí)力服飾L136海倫娜服飾L66-L67IN牌珠寶珠寶/精品L137項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L1層L1層品牌明細(xì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L2層L2層品牌明細(xì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L3層L3層品牌明細(xì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L4層L4層品牌明細(xì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類(lèi)別鋪位舞鶴日本料理鐵板燒餐飲401\402AB伶雅堂男士美容塑形中心護(hù)理406B-F索尼數(shù)碼工作坊服務(wù)407A-407B明基電腦影音器材407CBANG&OLUFSEN影音產(chǎn)品影音器材407D尊貴美容中心護(hù)理407E型男索女護(hù)理408A中信麗嘉生活館護(hù)理408B/409A美國(guó)BOSE音響影音器材409BC依芙琳護(hù)理409D三得等離子電視影音器材410B豫園上海飯莊餐飲411休閑咖啡廳餐飲觀星臺(tái)/407F項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃L5層L5層品牌明細(xì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——各樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃商戶名錄類(lèi)別鋪位新南國(guó)電影城休閑504-505逸和軒海鮮酒家餐飲501-503王子廚房餐飲501A-601項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、地位及存在問(wèn)題分析中信城市廣場(chǎng)作為深圳最早購(gòu)物中心的代表作，經(jīng)過(guò)5年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，在零售業(yè)和消費(fèi)者心中有重要的地位與影響力。其主要優(yōu)勢(shì)有：經(jīng)過(guò)了購(gòu)物中心最艱難的前3-5年的經(jīng)營(yíng)考驗(yàn)，進(jìn)入了穩(wěn)步快速發(fā)展的階段；西武百貨、國(guó)際休閑酒吧街、新南國(guó)影城、逸和軒、王子國(guó)宴等主要商戶的組合，使中信城市廣場(chǎng)具備了高端化、體驗(yàn)化、休閑化的商業(yè)核心要素，為未來(lái)更深層次地發(fā)展提供了保障；地鐵交通為項(xiàng)目提供了重要的基礎(chǔ)設(shè)施，方便消費(fèi)者到達(dá)；存在的問(wèn)題:主力店面積過(guò)大，制約了租金收入，如吉之島；大型廣場(chǎng)等公共場(chǎng)所的維護(hù)成本較高；外部空間的商業(yè)氛圍營(yíng)造還要進(jìn)一步加強(qiáng)；不同檔