法律談判課件培訓(xùn)講學(xué)

法律談判課件《合同法》第十二條：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。

一、主

體

一項合同談判首先關(guān)注的是主體。應(yīng)注意審查的是：

1、主體適格否？也就是：有沒有權(quán)利來談判、來訂合同？

關(guān)注的目的——以免合同無效關(guān)于合同效力的法律規(guī)定

《合同法》52條第5項（無效條款）：違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。《最高院合同法解釋》第十條：當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的除外。

《最高院合同法解釋（二）》第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。審查主體資格的注意事項

對個人——買賣之所有權(quán)；出租之所有權(quán)或所有權(quán)人的委托；抵押之抵押權(quán)人等。其中還應(yīng)注意是否共有財產(chǎn)。

對單位——特別應(yīng)注意是否屬于“特許經(jīng)營”。如房地產(chǎn)開發(fā)許使用國有資金的建設(shè)項目必須招投標(biāo)……

對“特許經(jīng)營”等，往往可以從合同標(biāo)的物的性質(zhì)作出判斷：如蓋房子、造船、房地產(chǎn)開發(fā)、違章建筑（租賃無效）等。

2、避免主體的混同（常見）、避免主體的不一致（相對性）、避免責(zé)任主體的缺失。（1）合同條款上的混同……關(guān)聯(lián)企業(yè)、兩塊牌子一套人馬；

（2）合同履行中的混同……簽約主體甲，履行主體乙或有甲有乙。案例1：管道銷售合同案

買方：福州某開發(fā)商

賣方：湖北某管業(yè)制造公司（總公司）、某管業(yè)銷售公司（子公司）標(biāo)的：各種規(guī)格的溫泉管道，金額1千余萬合同簽訂：總的原則性合同與制造公司簽訂；具體的供貨合同有的與銷售公司簽訂、有的與制造公司簽訂；合同履行：供貨：制造公司、銷售公司都有貨款支付：兩家公司都給過，有交叉，總公司供貨、款付子公司；或相反，無法一一對應(yīng)，拎不清；原告：湖北某兩家公司共同；被告：福州某開發(fā)商訴訟請求：追索欠款400余萬元；原告證據(jù)：兩家的合同、總供貨憑證、欠款總數(shù)。案例2：周某購房合同

概況：周某（買方）看中開發(fā)商售樓許諾：物業(yè)管理公司——香港百盛公司。于是，與開發(fā)商補充約定：解除商品房買賣合同的條件：“開發(fā)商須于2001年12月30日向買方出具與香港百盛簽署的物業(yè)管理協(xié)議文本，若屆時管理公司不是百盛，買方有權(quán)退房”。后開發(fā)商未履行承諾并與他人簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，引發(fā)糾紛：買方起訴要求退房，理由：解除合同的條件以成就。開發(fā)商抗辯認(rèn)為協(xié)議約定的解除條件無效。理由二條：①只有業(yè)主委員會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、簽訂管理協(xié)議，而開發(fā)商則無權(quán)；②香港百盛公司系香港的公司，無權(quán)在大陸經(jīng)營物業(yè)。

3、避免為合同以外的第三方設(shè)定履行義務(wù)條款。

出現(xiàn)這種情況一般是：

第三方與合同的義務(wù)主體一方有某種歷害關(guān)系；為合同外的第三方設(shè)定義務(wù)不符合《合同法》對權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓、代為履行的規(guī)定。案例2：王某設(shè)備租賃合同案

（河道疏浚施工合同）福州市內(nèi)河整治指揮部（發(fā)包方、建設(shè)方）河道疏浚施工承包合同

福州市建友工程公司（承包方、施工方）

轉(zhuǎn)包合同

深圳河道疏浚公司→江蘇河道疏浚公司（聲稱代表深圳方）

設(shè)備租賃合同

王東金（個體戶，具體提供設(shè)備并施工）

二、審查法律關(guān)系

主體確定后，接下來——法律關(guān)系。不同的法律關(guān)系將產(chǎn)生不同的法律后果，甚至無效。因此，就審查法律關(guān)系或根據(jù)雙方談判的目的要求設(shè)定正確的法律關(guān)系。審查法律關(guān)系應(yīng)注意的幾個問題

1、法律關(guān)系的一致性，即所要談判的法律事項在確定了法律關(guān)系后應(yīng)將此法律關(guān)系貫穿于協(xié)議的始終，切忌在不同的法律關(guān)系間漂移。

2、在多種法律關(guān)系并存的情況下應(yīng)以一個主要的法律關(guān)系為主線，切忌互相矛盾：

一般情況下，對雙方追求的法律事項應(yīng)盡量設(shè)定一個法律關(guān)系。若確實涉及多個法律關(guān)系，則應(yīng)以一個主要的法律關(guān)系為主線。若實在無法做到，則應(yīng)分別不同的法律關(guān)系，互不干擾。

案例3：新代公司與北園村征地協(xié)議

概況：1995年，新代公司向北園村征地。新代公司樂意少出點資金；北園村樂意依靠新代有一個長期的收益。于是，雙方就其中一塊土地的征地補償費200萬元做如下處理：征地方免交200萬元征地補償費，北園村再加300萬共500萬轉(zhuǎn)為投資：

雙方簽訂合同約定：“由北園村出資500萬元在新代征用的土地上建一座廠房及購買10臺注塑機，并將廠房及注塑機出租給新代使用，新代每年固定付給北園村租金100萬元，租期10年，10年后若繼續(xù)使用可續(xù)租”。

糾紛：10年后，新代停止履行，北園村委要求繼續(xù)“租賃”并支付每年90萬元的“租金”，否則拉閘斷電收回房屋設(shè)備。廠房已由新代辦理產(chǎn)權(quán)證。

分析法律關(guān)系——征地補償？投資建房？合資經(jīng)營？借貸？租賃？三、審查合同條款

合同條款明晰，避免使用非法定的、非行業(yè)通用只有自己看得懂的名詞，前后名稱用語一貫性，切忌產(chǎn)生歧義。案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案

概況：某行政機關(guān)（甲方）與某房地產(chǎn)開發(fā)商（乙方）簽訂購房合同，購買某小區(qū)臨街面一棟寫字樓及樓下2219平方米的地下室，總建筑面積14320.61M2，單價每平方米3300元，總金額4725.8萬元。已交房并辦理了產(chǎn)權(quán)證。因甲方欠購房款200余萬元未付，開發(fā)商起訴請求付款。起訴后，甲方發(fā)現(xiàn)，地下室系按車位辦理的產(chǎn)權(quán)證，僅有720M2。于是提出反訴，要求退還多收的購房款485萬元（2219M2－720M2＝1469M2×3300元）。案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案《商品房買賣合同》有關(guān)地下室的買賣條款：

1、甲方購買商品房系“啟富花園”4#樓，包括2～13層及地下室（地下室2219M2），總建筑面積14320.61M2，平均單價每平方米3300元，總金額4725.8萬元。

2、根據(jù)甲乙雙方劃定專用地下室（附圖）建筑面積2219M2按房地產(chǎn)辦證規(guī)范僅按位（車位）辦理24個車位產(chǎn)權(quán)證。

3、甲、乙雙方同意地下室2219平方米，每平方米售價3300元，總價款732700元，體現(xiàn)在雙方簽訂的合同格式文本中，為按位計算24個車位買賣單價，平均每個車位30.5萬元。案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案

爭議焦點：雙方就地下室所確立的買賣標(biāo)的是2219M2的整個地下室，還是該地下室范圍內(nèi)的24個車位？開發(fā)商如此買賣行為是否合法？。

開發(fā)商辯稱：合同約定地下室部分就是按24個車位計價并辦理產(chǎn)權(quán)證，至于車位只有750M2，那是地下室辦理車位產(chǎn)權(quán)證的規(guī)定。雖然產(chǎn)權(quán)面積只有750M2，但是，實際上包括了整個“扇形區(qū)域”2219M2，可以獨立使用。案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案附：地下室分割平面圖

合同條款避免矛盾、沖突案例：《商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)條款第八條交付條件與期限出賣人應(yīng)當(dāng)在年月日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件條件的商品房交付買受人使用：

1、2、……3、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消費、環(huán)衛(wèi)及商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成。4、……

若在規(guī)定期限內(nèi)未達(dá)到上述條件，雙方同意按以下第2種方式處理：1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；

2、買受人同意接收，出賣人支付買受人總房價萬分之一的違約金。第十一條交接商品房達(dá)到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定條件已達(dá)到的有關(guān)證明文件原件，并簽署房屋交接單。……出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

爭議觀點五花八門：㈠不矛盾㈡交付和交接非一個概念㈢格式條款應(yīng)有利于買受人㈣反正有這一條就應(yīng)適用㈤規(guī)劃通過是強制規(guī)定

四、其他應(yīng)注意的事項1、約定解除權(quán)

附解除權(quán)的合同：《合同法》第九十三條當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。

依法定違約事由出現(xiàn)的解除合同：《合