建設(shè)·天波園總體策略方案

建設(shè)·天波園總體策略方案金燦燦的南開(kāi)福地——【市場(chǎng)描述】不足的是，一是該片區(qū)的商業(yè)環(huán)境和人文環(huán)境還比較混亂。二是地價(jià)成本高，導(dǎo)致樓盤價(jià)格偏高（比中環(huán)線片區(qū)平均高出500元/M2左右），從而影響了消費(fèi)者的置業(yè)積極性。

結(jié)論：片區(qū)正處開(kāi)發(fā)快速增長(zhǎng)期，從危改到可持續(xù)發(fā)展，到處都在進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，整體格局明顯散亂，影響片區(qū)高檔人文社區(qū)形象的提升，市政公共配套還有待完善。遭遇競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——【競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析】競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手凱立欣園售樓處已成型。項(xiàng)目工程進(jìn)度較快，目前為樓花，項(xiàng)目值得關(guān)注，就圍墻等設(shè)計(jì)格調(diào)來(lái)看，項(xiàng)目為區(qū)內(nèi)目前規(guī)模和檔次都很偏高的住宅項(xiàng)目／由于項(xiàng)目位置離本案較近，同時(shí)銷售日期比本項(xiàng)目略早，是本案較大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手萬(wàn)隆文化花園五個(gè)組團(tuán)式高層／在和平區(qū)有一定規(guī)模，與本案有多處相似，價(jià)格范圍3000-4300元/平方米，但萬(wàn)兆公司開(kāi)發(fā)的住宅就品質(zhì)或服務(wù)方面都有很大問(wèn)題，在消費(fèi)者中口碑較差，距本案有一定心理距離,但也是本案直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-名士郡（臺(tái)北花苑）六棟七層多層、一棟小高層、一棟高層／價(jià)格范圍3500-4500元/平方米／由于初期銷售案略等不慎，價(jià)位偏高，管理服務(wù)不良等，造成消費(fèi)者心理差距，與本案有一定心理距離，項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)定位有別于本案。在高層上與本項(xiàng)目有沖突。-競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手-優(yōu)勢(shì)（獨(dú)家擁有）規(guī)模大，60萬(wàn)平方米的超大社區(qū)吸引力與市場(chǎng)影響力。建設(shè)品牌多年來(lái)的誠(chéng)信積累的品牌信賴感與有效的消費(fèi)口碑傳達(dá)率。南開(kāi)區(qū)作為著名的學(xué)府區(qū)位價(jià)值在消費(fèi)者心中根深蒂固。產(chǎn)品品質(zhì)保障，北方罕有的架空層與主園林呼應(yīng)，可緩解容積高的不利。-形勢(shì)分析-劣勢(shì)·容積率過(guò)高，環(huán)境空間小，未能充分適應(yīng)環(huán)境要求大大提高的市場(chǎng)需求?！ろ?xiàng)目雖然有規(guī)模大，但各個(gè)組團(tuán)被公共交通線分隔。·片區(qū)樓盤及本身在售樓盤項(xiàng)目銷售進(jìn)度總體過(guò)慢。機(jī)會(huì)·前期項(xiàng)目銷售單位中業(yè)主購(gòu)買和推薦購(gòu)買占所占比例較高?！け镜貥鞘姓幱诟?lián)Q代期，買家對(duì)新產(chǎn)品和新形象抱有積極的需求，項(xiàng)目必須賦予獨(dú)特的市場(chǎng)觀念與鮮明的推廣主題。誰(shuí)是我們上帝——【目標(biāo)群體分析】仁者樂(lè)山，智者樂(lè)水。喜歡購(gòu)買天波園的是什么人？高收入中收入低收入低層次中層次高層次★★★★我們的上帝-目標(biāo)群體-大中型企業(yè)老總，主要為民營(yíng)企業(yè)較多的中高級(jí)公務(wù)員有灰色收入的隱居者立足天津的影視文藝界“公眾人物”來(lái)津投資并準(zhǔn)備長(zhǎng)期發(fā)展的僑胞和外籍商人多數(shù)屬首次置業(yè)，部分二次置業(yè)，重視物業(yè)品質(zhì)、戶型的舒適和居住環(huán)境及條件、并能充分體現(xiàn)自己“成功人士”的身份和地位，獲得一種尊貴感，不排除少量炒作行為和從眾心理。-消費(fèi)特征--方案名-九如文鼎家園九如文谷-方案名釋義-“九如”：如山如皋，如岡如陵，如川之方至，以莫不增——如月之恒，如日之升，如南天之壽，如松柏之茂，無(wú)不爾如承?！拔亩Α保号c鼎相應(yīng)，借以多種藝術(shù)手法和場(chǎng)所生動(dòng)活潑地展現(xiàn)中華五千年光輝燦爛的歷史文明和博大精深的民族文化，寓文于樂(lè)，融參觀和參與于一體，把展示、參觀和交流有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。金域之城 福地名宅文化之城 主流未來(lái)健康之城驅(qū)動(dòng)源生活-主題-學(xué)習(xí)文化+健康人文南開(kāi)璀璨天波園一顆種子，需要多少灌溉？一段成長(zhǎng)，需要多少心血？一世傳承，又需要多少關(guān)愛(ài)？天天在教條下生活，誰(shuí)能真正了解人本的精神？其實(shí)只有傳承與深耕，才能將人本的精神留給下一代！我們相信，一點(diǎn)過(guò)往的傳承，一點(diǎn)愛(ài)心的深耕，理念，就因此而延續(xù)，而人本的精神，也就在其中，一點(diǎn)一滴地累積。我們知道，只有在人本的前提下，人類的進(jìn)步才會(huì)更人性！也只有在這樣的精神下，社會(huì)、城市、居住才能不斷地前進(jìn)，再前進(jìn)。。。-廣告語(yǔ)-尊貴。與眾不同！天波園我們的生活習(xí)慣在逐漸進(jìn)步，我們的思想境界在不斷升華，我們渴望被尊重，被認(rèn)可，我們更希望走在大街上，老遠(yuǎn)就被人認(rèn)出來(lái)并被簇?fù)?，這是一種榮耀。住在天波園，已經(jīng)默認(rèn)您的身份高人一等?！烊吮?，是傳承與深耕的。生活是我們對(duì)文化的詮釋。§觀念的進(jìn)步帶來(lái)文化的演進(jìn)。§創(chuàng)造藝術(shù)的生活，創(chuàng)造生活的藝術(shù)?！煜胍蔀樘觳▓@的主人，沒(méi)有一點(diǎn)財(cái)力和身份，幾乎是不可能。§關(guān)于尊貴，天波園看得太多，關(guān)于品位，天波園有高人一等的淡泊.§經(jīng)營(yíng)健康永遠(yuǎn)比經(jīng)營(yíng)事業(yè)重要，修身養(yǎng)性比金錢游戲更重要，在天波園主人身上，總是多了一份修養(yǎng)，一份炫耀?！熳≌ㄖ皇卿摻钏嗟臉?gòu)成的“住人機(jī)器”，建造住宅的目標(biāo)在于實(shí)現(xiàn)人們生活品位的提升，在于實(shí)現(xiàn)對(duì)人性的終極關(guān)懷。-輔助廣告語(yǔ)-我們的支撐——【廣告支撐點(diǎn)】新家

孩子學(xué)會(huì)了如何收拾自己的房間文化詩(shī)廊

孩子開(kāi)始對(duì)中國(guó)五千年的文明產(chǎn)生興趣，在這里，定下人生的第一個(gè)目標(biāo)：熟背唐詩(shī)三百首文谷園：后附具體方案會(huì)所

孩子明白了什么叫“健康”社區(qū)文化活動(dòng)

參與其中，孩子學(xué)會(huì)了“合作”、“交流”、“溝通”打造一個(gè)人們夢(mèng)幻與現(xiàn)實(shí)的交匯地，是綠色、美麗與浪漫浸潤(rùn)的空間。兒時(shí)記憶中的長(zhǎng)青藤、牽?；ā獛谆鼗?duì)繅?mèng)繞，而今，呼吸的是真實(shí)的芬芳，觸摸的是真實(shí)的綠意，不論是在觀景、親水的那份愜意，或璞真回歸的那種感受，源于綠葉、源于青藤、源于心靈的潔凈和超脫。墻外遍種常青藤植物，戶戶設(shè)雙層生態(tài)窗，其間密植珍品植物，空氣經(jīng)過(guò)充分的過(guò)濾、凈化之后，室內(nèi)生態(tài)將得到最大改善。從此房間將是滿目春色，清新空氣，和煦陽(yáng)光。拒之在外的是秋日沙塵、冬天寒冷和擾人噪音。在青藤公寓，科學(xué)的實(shí)踐、技術(shù)的創(chuàng)新是人性回歸的根本保障。挑高的層高，挑傳統(tǒng)戶型，擺脫壓抑、憋悶和煩躁。體驗(yàn)空靈、寬闊，感受自由飄飛，心曠神怡。青藤公寓多款的戶型打破過(guò)去單調(diào)格局，倡導(dǎo)回歸人性的主張，因此無(wú)論是在如此靈性之柔空間內(nèi)賞景，懷舊，或是幻想、開(kāi)拓，一定能體驗(yàn)融入自然，暢想遨游的真實(shí)感覺(jué)。青藤公寓 生活藝術(shù)館：

展現(xiàn)藝術(shù)成就和提供學(xué)術(shù)交流，不僅使天波園城區(qū)的業(yè)主生活和文化品位有了極大的豐富與提高，而且使天津與國(guó)內(nèi)外，特別是歐美國(guó)家在文化、藝術(shù)方面的交流與合作大大加強(qiáng)，同時(shí)也帶來(lái)一些潛在的商業(yè)合作機(jī)會(huì)，為城市文化的發(fā)展做了一份應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

高品位社會(huì)服務(wù)設(shè)施：

有經(jīng)營(yíng)國(guó)際名牌的商場(chǎng)精品廊，充滿個(gè)性與文化韻味的西餐廳、咖啡館、小酒吧、生活大師文化沙龍以及增設(shè)建設(shè)會(huì)館，必將以其極高的文化藝術(shù)含量傲視天津居住小區(qū)，成為人們心目中當(dāng)之無(wú)愧的最有文化氣息的高尚社區(qū)。——表現(xiàn)居住天波園的五種感覺(jué)[品質(zhì)感][自由感][歸宿感][尊貴感][私密感]第一階段蓄勢(shì)造市——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)預(yù)熱1時(shí)間：9月1日-10月15日核心：樹(shù)立天波園“人文名宅”人居相依的親切形象目的：1、吸引關(guān)注，提高知名度；2、截流客戶，儲(chǔ)備客源品質(zhì)＋理念第二階段亮相時(shí)間：10月18日（開(kāi)盤日）-12月20日核心：建立天波園“人文名宅”的美譽(yù)度目的：1、加強(qiáng)市場(chǎng)感染力；2、提升美譽(yù)度，形成口碑；3、吸納首批客戶；4、儲(chǔ)備意向客戶強(qiáng)勢(shì)突圍——開(kāi)盤強(qiáng)銷品質(zhì)＋尊貴2外部設(shè)置1、天使的飛翔——小圣馬克廣場(chǎng)放飛鴿子2、天波園秀——體現(xiàn)歐美文化3、小丑送禮——快樂(lè)送給你4、街頭藝術(shù)——免費(fèi)素描，像框裝表（條件設(shè)定）5、免費(fèi)合影——“一拍得”天波園布景快照6、洋妞引賓——異域風(fēng)情內(nèi)部設(shè)置7、天波園雕塑長(zhǎng)廊——品嘗凝固的藝術(shù)8、參觀文谷園——賞藝術(shù)精品…9、天波園社雕揭幕——天波園精神堡壘10、“天波園之旅”幸運(yùn)大抽獎(jiǎng)——天波園真實(shí)體驗(yàn)活動(dòng)設(shè)定：“天波園之旅”大型活動(dòng)互動(dòng)推廣三：--階段傳播策略--市場(chǎng)引爆——快速銷售火爆時(shí)間：12月21日-2003年春節(jié)核心：放大產(chǎn)品利益點(diǎn)，實(shí)景實(shí)說(shuō)目的：1、實(shí)現(xiàn)天波園快速銷售2、消化意向客戶品質(zhì)＋享受3第四階段一舉成功——后續(xù)銷售凱旋時(shí)間：2003年春節(jié)后核心：尾盤熱賣，建設(shè)集團(tuán)品牌目的：1、消化尾盤；2、在自己占領(lǐng)的高地上，讓建設(shè)集團(tuán)的品牌大旗高高飄揚(yáng)。品質(zhì)＋品牌4附：文谷園的資料（一）宗旨：展現(xiàn)歷史，弘揚(yáng)精粹，凝聚力量。

（二）主題：回顧過(guò)去，把握現(xiàn)在，開(kāi)拓未來(lái)，發(fā)展創(chuàng)新。

（三）目標(biāo)：

1、文谷：文化展示中心；文化交流平臺(tái)；整合文化資源的基地；文化產(chǎn)業(yè)的聚集地。

2、今天的精品，明天的經(jīng)典：文谷城追求與華夏五千年文明和十二億人口泱泱大國(guó)的世界地位和禮儀之邦的世界形象相適應(yīng)的高品位，致力于今天的精品，明天的經(jīng)典。

文化展示區(qū)包括：藝術(shù)交流中心；文化交流中心；歷史長(zhǎng)廊；單項(xiàng)可分歐美展示區(qū)、東方藝術(shù)區(qū)等。

文化景觀區(qū)包括：科技未來(lái)世界；水上娛樂(lè)城；極樂(lè)島娛樂(lè)大世界；文化街；藝術(shù)學(xué)苑；商務(wù)中心。

文化產(chǎn)業(yè)區(qū)包括藝術(shù)創(chuàng)作館；圖書(shū)信息中心；藝術(shù)沙龍；文化會(huì)館；文化園；商務(wù)中心。

文化居住區(qū)包括高品質(zhì)住宅。

文化景觀區(qū)

1、位置：該區(qū)位于主題展示區(qū)的一隅。

2、立意：人們?cè)诠ぷ鳌W(xué)習(xí)之余，可以在這里感受生命與自然的瑰麗多彩和人類想象的無(wú)垠，在水光山色之中休憩身心，寄情生活，暢意馳懷。

3、環(huán)境：飛瀑噴泉，疊石架山，穿渠引水，花木扶疏。

4、內(nèi)容：區(qū)內(nèi)設(shè)有未來(lái)城、康體中心